山西太原某经济适用房项目建设申请报告

目录第一章总论论···································································································3第第一节项目概况············································································3第第二节主办单位概概况··································································4第第三节项目范围及及编制依据····················································6第第四节主要技术经经济指标及结结论··········································7第二章项目目建设的必要要性·······································································11第第一节项目提出的的背景·····························································11第第二节项目建设的的有利条件····················································12第第三节项目建设的的必要性分析析··············································112第三章房地地产市场发展展与需求分析析···················································133第第一节太原市房地地产发展概况况··············································113第二节太原原市房地产业业发展的有利利因素····························14第四章项目目定位··························································································16第一一节本项目客户户特征分析······················································116第二二节住宅环境对对住宅消费影影响分析···································17第三三节项目区位分分析····································································188第四四节项目机会分分析····································································199第五五节建设标准定定位····································································20第六六节销售价格定定位····································································21第五章项目目选址及建设设条件··································································24第一一节地理位置··············································································24第二二节自然条件··············································································24第三三节市政配套条条件····································································25第六章工程程设计方案··············································································227第一一节总图布局············································································27第二二节建筑工程············································································30第三三节供排水工程程······································································331第四四节供电工程············································································31第五五节供热采暖工工程··································································32第六六节煤气·····················································································32第七章物业业管理服务··············································································333第八章环境境保护与安全全防护································································34第一一节环境保护·············································································34第二二节劳动保护与与安全防护·····················································344第九章节能·····························································································355第十章项目目实施进度计计划·····································································337第一一节工程进度计计划···································································37第二二节销售计划·············································································38第十一章投投资估算与资资金筹措····························································399第一一节总投资估算算········································································39第二二节资金筹措·············································································44第十二章财财务测算及评评价·····································································445第一一节测算依据·············································································45第二节财务务分析·············································································45第三节财务务评价结论····································································46第一章总论第一节项目目概况1．项目名称：：2．建设地址：：3．开发单位名名称：4．法定代表人人：5．项目负责人人：6．建设规摸：：总占地面积积：498662m2总建筑面积积：141300mm2容积率：33.16主要建设内容：：(1))16层高层住宅楼楼4栋(2)13层层（局部16层）住宅楼1栋(3)7层住宅宅楼楼5栋，(4)3层幼儿儿园1栋(5)住宅区区道路(6)住宅区区的综合管路路工程⑺住宅区景观绿绿化工程(8)其它配套套公建等7．项目总投资资：26000万元8．资金来源：：(1)企业自筹筹资金：8000万元；(2)融资贷款款2000万元；(3)其余通过过回迁户交纳纳集资款、内内部认购、销销售或企业内内部协调等方方式滚动投入入，项目资金金即可完全到到位。第二节主办办单位概况企业名称：注册成立日期：：注册资本：法定代表人：企业负责人：企业类别：经营范围：企业地址：开发资质：**公司具有五五十多年的发发展历史，是是建设部和山山西省建立现现代企业制度度的首批试点点企业。目前前已发展成为为具有国家房房屋建筑工程程施工总承包包壹级资质、机机电安装工程程施工总承包包壹级资质，并并具有钢结构构、建筑智能能化、建筑装装修装饰、消消防、地基与与基础、公路路、市政公用用等承包资质质，以及国际际外派劳务经经营权和对外外承包权。公公司在山西省省建筑业界率率先通过ISO90002国际质量体体系、ISO144001环境管理体体系和OHSSAS180001职业安全健健康管理体系系认证。公司司现有职工2000余人，其中中具有高中级级职称的管理理人员千余人人。公司下设设十余个土建建分公司及设设备安装、通通风空调、道道路桥梁、机机械施工、自自动化智能、防防水、地基处处理、钢结构构等专业分公公司。拥有建建筑装饰、建建筑工程监理理、机械施工工、房地产开开发、建筑科科研检测、建建筑劳务、物物业管理等七七个子公司。

**公司始终终坚持“优质高速创创信誉，建筑筑精品占市场场”的宗旨服务务于社会。近近几年来，创创建了百余项项国优、部优优、省市优良良工程：太原原****住宅宅小区8#楼获建设部部优质样板工工程，山西体体育场、*****大厦、*****小区2、3号高层住宅宅等8项工程分别别获“中国建筑工工程鲁班奖（国国家优质工程程）”，**银行山西西分行办公大大楼、太原*****饮料料有限公司主主厂房等23项工程获山山西省工程质质量最高奖“汾水杯”；承建的公公路工程***旧高速公路路获鲁班奖，霍霍侯一级公路路、长邯高速速公路、太原原高速公路、运运三高速公路路等均获优良良工程。承建建的巴基斯坦坦、中非、圣圣多美等国外外工程，均以以优质高速受受到国外朋友友的好评。公公司先后被评评为全国500家最佳经济济效益、最大大规模建筑业业企业、全国国工程质量管管理先进企业业、全国用户户满意施工企企业、全国最最佳施工企业业、全国质量量效益型先进进企业、中国国质量万里行行全国先进单单位、全国守守合同重信用用先进单位、中中国建设系统统企业信誉AAA级单位、全全国建筑业诚诚信企业；公公司连续十年年获“文明单位”，连续四年年获“文明单位标标兵”称号，被中中央精神文明明建设指导委委员会评为“全国文明单单位”，成为目前前山西省唯一一获此殊荣的的建筑企业。

**公司不断断深化内部改改革，推动现现代化管理，计计算机应用于于施工管理的的各个领域，并并在全省第一一家将计算机机直接设置应应用于施工现现场管理，档档案管理达国国家二级标准准，材料试验验科研达国家家一级，计量量管理通过国国家级认证。公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司已建立起一一套完善的标标准化管理体体制，使公司司各部门的责责任、每一位位员工的工作作岗位责任、工工作要求、任任职要求、任任职条件、办办事程序和考考核标准有章章可循，各部部门遵章守法法，上行下效效，公司整体体动作协调，有有较高的工作作效率。企业财务及资信信状况：截止2006年年12月底，该公公司总资产6869..25万元，其中中流动资产6543..97万元(货币资金490.669万元，应收收帐款852万元，开发发建设成本1125..98万元)固定资产105.228万元，负债债总额4277..92万元，其中中流动负债4277..92万元(应付帐款1848..82万元，预收收帐款300万元，未交交税金201.557万元，应付付款1927..53万元)，所有者权权益2591..33万元，其中中实收资本2000万元，未分分配利润494.773万元。资产产负债率62.28，流动比率1.61。该公司现无贷款款，无对外担担保。第三节项目范范围及研究要要点1．3．1研究究范围】本报告范围为：：**经济适用用房建设项目目，包括高层层住宅、多层住宅、幼幼儿园和商场场部分。占地地面积498862m２，总建筑面面积141300m２，16层（局部13层）高层住宅面积积78000m２，7层住宅面积积47100m２，3层幼儿园1200m２商业面积150000m２。从总体上上提出本项目目的建筑安装装工程、配套套公用工程、总总图工程方案案，进行项目目的投资估算算，并做出财财务评价。1．3．2研究究要点．项目建设设的必要性分分析．市场分析析及预测．项目定位位分析．项目选址址概况．工程设计计方案．工程建设设进度计划．销售计划划．总投资估估算及资金筹筹措．财务测算算及经济效益益评价第四节主要要技术经济指指标及结论1．4．1主要要技术经济指指标主要技技术经济指标标表序号指标名称单位指标值备注1项目净用地m2447502建筑占地面积m2131383建筑密度％29.364道路用地面积m251125绿地面积m2146606绿地率％32.767停车位个15658居住总户数户12919总建筑面积m214130010容积率3.1627000加2000210005000100020003000率％15.13i二261214.3成本利润率％15.021．4．2研究究结论1．小区的建设设对于贯彻落落实国务院《关关于进一步深深化城镇住房房制度改革加加快住房建设设的通知》，和和山西省人民民政府《关于于进一步深化化全省城镇住住房制度改革革和加快住房房建设的通知知》，推动我我市商品住房房及配套城市市基础设施建建设，适应我我市城市居民民不同层次的的家庭住房需需求增长的要要求，改善居居民居住条件件，提高居民民生活质量有有着积极的作作用。是一项项符合我国国国情和国家当当前发展建设设方向的项目目。2．项目位于较较好的地理位位置，在太原原市发展规划划中商业中心心范围之内，交交通便利，社社会服务设施施完备，具有有较好的销售售前景。3．为进一步深深化住房制度度改革，提供供优质房源，创创造了物质条条件。4．项目可实现现利润30000万元，上上缴国家税金金2000万元元，具有较好好的社会效益益。5．资金滚动运运用，能够解解决资金紧缺缺的局面，又又能全方位筹筹集资金，快快速回收投资资和偿还贷款款，从经济角角度分析是可可行的。经以上分析，本本项目是可行行的，应尽快快实施。1．4．3建议议1。该项目目规模较大，商业面积较大，位置较好，但一个重要的问题是如何拓展商业气氛，要引起注意。2．该项目目要在考虑上上游市场的同同时，对下游游市场也要考考虑，对其竞竞争性要引起起重视。第二章项目目建设的必要要性第一节项目目提出的背景景最近几年是是我国住房制制度改革的重重要时期，也也是我国住宅宅与房地产业业发展成绩最最为显著、取取得突破最大大的时期。特特别是以《国国务院关于进进一步深化城城镇住房制度度改革加快住住房建设的通通知》出台为为标志，住房房分配体制改改革取得了突突破性进展。随随着鼓励住房房消费各项政政策的陆续出出台和落实，住住房旧体制基基本打破，新新体制初步形形成，个人买买房迅速启动动，住宅建设设规模不断加加大。国家配配套政策的出出台对房地产产业产生了重重要的、深远远的影响，极极大地刺激了了房地产业的的发展。太原原市房地产业业从二十世纪纪八十年代中中期起步以来来，经历了从从无到有、从从缓慢到稳步步高速增长的的发展过程，近近几年来，太太原市房地产产业发展迅速速，不论从投投资总量，还还是对拉动GDP贡献上都有有较快增长。已已成为太原市市启动内需的的消费热点，和和新的经济增增长点，对拉拉动国民经济济持续、健康康、快速发展展发挥了重要要作用。随着着“十五规划”的进一步实实施，太原市市房地产业将将面临一个良良好的发展契契机和广阔的的发展空间。自1999年以来，太原市房地产市场进入了一个飞速发展时期，随着市场供应量的增加，激活了人们对住宅消费的需求，市场竞争体制不断完善，使得消费者对房地产品牌的要求越来越高，房地产营销市场以由产品竞争进入晶牌竞争的时期。第二节项目目建设的有利利条件交通便利，基础础设施优越项目建设地点为为城市主干道道****公路路东侧，公路路四通八达，纵纵横交错，水水、电、气、暖暖、通讯等设设施配套，功功能齐全，基基本满足本项项目经营、生生活需要。第三节项目目建设的必要要性分析1．符合太原市市政府的城市市总体规划，有有助于推进太太原市城区改改造目前，正是处于于太原市的快速速发展期，而而该项目的建建设正是符合合了太原市棚棚户区改造的发展规规划，对太原原市城区的发展起到到巨大的推动动作用。2．带动太原市市房地产健康康发展，满足足应多层次住住房需求99年以来，太太原市房地产产投资继续保保持快速增长长。在太原市市经济发展中中，人民的生生活水平不断断提高，住房房需求不断加加大，住房需需求已呈现供供不应求的趋趋势。城市中中仍有部分旧旧的城区住户户还住在年久久失修，环境境恶略、拥挤挤不堪的危旧旧房中，绝大大多数住户对对自己的住房房条件非常不不满，许多大大中型城市已已提出健康住住宅、绿色住住宅的概念，健健康住宅受到到了住户、开开发商的热烈烈关注，提出出了体现在人人居环境的健健康性、自然然环境的亲和和性、住区环环境的保护和和健康行为的的健康住宅评评价指标体系系。本项目的的设计和建设设正是在这一一理念下提出出并实施的，本本项目的建设设，可带动太太原市房地产产健康发展，满满足应多层次次住房需求，有有潜在的市场场需求。综上所述，项目目的建设是必必要的。第三章房地地产市场发展展与需求分析析第一节太原原市房地产发发展概况太原市房地产业业起步于二十十世纪八十年年代，“九五”期间我市房房地产业得到了快快速的发展。全全市“九五”期间房地产产投资总额累累计完成达55．112亿元，平均均增长21％左右。增增加值由九五五年的2．31亿元，增加加到2000年底的6，0日亿元所占占国内生产总总值的比重也也由九五年的的1．05％提高到2000年的1．75％。至2000年底，在太太原地区登记记注册的共有有239家房地产开开发企业，“九五‘时期全市房房地产开发完完成投资55．12亿元，用于于住宅投资38．93亿元，完成成开发土地面面积103．23公顷；开工工面积1004万平方米，其其中，住宅面面积869万平方米；；竣工面积380万平方米，其其中：住宅竣竣工面积350万平方米。进入“十五“以来，2001年一2002年两年期间间，全市房地地产开发完成投资达550．5亿元，年平平均增长35．2％左右。增增加值由2000年的6，08亿亿元，增加到到2002年的8．3亿元。占全全社会固定资资产投资比重达到199．9％。完成GDP增加值19．7亿元，占GDP的比重由“九五”末期的1．75％上升到2002年底的2．3％。两年间间，完成开发发土地面积213，4万平方米；；全市房地产产施工面积达达774．6万平方米；；竣工面积达达289．4万平方米，竣竣工率达37％以上。其其中：商品住住宅施工面积积319．9万平方米，竣竣工面积123．日8万平方米：：经济实用房房施工面积240．6万平方米，竣竣工面积97．1万平方米；；商业经营用用房施工面积积187．6万平方米，竣竣工面积57．6万平方米。销销售和使用率率达到93．6％，一年以以上的空置率率为6.4％。目前，太原市市房地产开发发企业共有395家，房地产产中介企业有有141家。20004年上半年，全全市房地产开开发投资完成成16．5亿元，同比比增长46．9％％，占全市固固定资产投资资总额的14％。新建商商品房房屋竣竣工面积12．7万平方米，同同比增长49％。其中，住住宅10．8万平方米，同同比增长114％；商业营营业用房2万平方米，同同比增长66．7％。第二节太原原市房地产业业发展的有利利因素加快我市房地产产业发展有着着以下有利因因素：首先，房地产业业关联度大，能能够带动前、后后相关产业规规模的扩大、经经营的集约化化以及结构合合理化和高级级化的发展，并并有利增加消消费需求，对对于靠投资拉拉动经济的我我市来说具有有特别重要的的意义，这二二点已得到了了各级政府的的高度重视，省省政府(20022)6号文“关于加快住住宅与房地产业发展展若干问题的的决定”明确指出：“各级政府都都要从落实三个代表重要思思想和扩大内内需刺激消费费、拉动经济济增长，改善善居住条件的高度，进一一步解放思想想，切实加强强对住宅与房房地产业的领领导，将住宅与房地产业业纳入国民经经济与社会发发展计划和年年度工作计划划，将住宅与房地产也培培育成为新的的消费热点和和重要支柱产产业”。政府的重重视将是促进房地产产发展的重要要因素。第二、房地产产业逐步走向向了规范。近近几年，政府府逐步完善丁丁房地产管理制度，建建设部对涉及及房地产的有有关政策进行行了修订，重重新颁布了《城市房屋拆拆迁条例》、《商商品房销售管管理办法》、《城城市商品房预预售管理办法》、《关关于调整住房房租赁市场税税收政策的法法则》、《实实施工程建设强制性标准监监督督规定》，国国国家计委连连续续颁布了加加强强，招投标标管管理的4、5、9、112、号令。我我市已陆陆续颁布了了《公公积金管理理办办法》、《太太太原市土地管理规定定》、《太太原市国有有土土地使用权权指指标拍卖出出让让管理办法法》、《太原市土地储储备备实施办法法》，研研究出台了了《太太原市房屋屋拆拆迁管理办办法》。山西省政政府府2000年4月下发了晋晋政发(20000)6号文“关于加快住房与房地产产发发展若干问问题题的规定》，这这一系列政策策的出台以及及房地产二级市场的的建建立，充分分表表明政府对对房房地产市场场管管理渐趋完完善善，房地产市场的发展展也也正在走向向规规范和有序序。而而与此同时时，开开发商已经经开开始从游击队向正正规规军发展，原原原先打一枪枪换换一个地方方的的游击做法法已已经开始改变；凭经济济实实力，凭科科学学管理扎扎扎实实实做项目目，已已经成为开开发发商的共识。第三、从发展展的时时机来看，据据据测算城市市居居民恩格尔尔系系数达到40—50％，房地地产的发展展最为迅速速，我我市2002年恩格尔系系数为40％左右，从从大趋势分分析析，正处于于房房地产上升升最最为迅速的的阶阶段。再有有，我我市房地产产增增长率虽然然比比较高，但但是是基数较低低，与与周围同类类城城市相比有有一一定的差距距，2002年石家庄市市房地产开开发发投资完成31．92亿元，竣工面面积95．03万平方米，郑郑郑州完成48．34亿元，竣工139万平方米，西西西安完成67．73亿元，竣工316．24万平方米，与与与之相比我我市市房地产投投资资差距明显显，但但具有较大大的的上升空间间。房地产市场之之所以以趋好，主主要要还是房改改政政策的拉动动。第第一，停止止福利分房，就是是让让大家丢掉掉分分房幻想；；第第二，住房房货货币化就是是充充分调动大家花钱买房房的的积极性；；第第三，开放放的的住房二级级市市场就是鼓鼓励励大家卖旧买新，卖小小买买大；第四四，从从去年开始始就就已经出台台了了许多减免免或或降低税费的政策；；第第五，金融融信信贷方面延延长长了还款期期限限，降低了了贷贷款利率。这些政策对对激激活房地产产市市场产生了了积积极作用。第四章项目目定定位第一节本项目目客客户特征分分析析太原的商品住宅宅场场的潜在客客户户可以分为为三三类：国企企中中层以上管管理理人员、私企企白领、商业业区私营老老板板。这些群体体的经济力力雄雄厚，有实实力力支付不菲菲的的房价。国国企企和政府机机关关的干部大大部部分都已经经在在房改中获获得得了单位分分配配的住房，但但但是由于原原来来分配的住住宅宅户型和结结构构设计不合合理理，子女也也已已经长大，正正正在准备购购买买第二套住住房房。集资房房和和经济适用用房房对私营企企业业老板缺乏乏吸吸引力，商商品品房是他们的首选选。这些群群体体金融意识识较较强，往往往选选择按揭作作为为付款方式式，构构成了商品品住住宅的消费费主主体。根据市场调查查的结结果，被调调查查对象中29．5％在近三年年内有购房房愿愿意，61．4％在五年内内有购房愿愿望望，说明消消费费者对未来来的的前景看好好，消消费信心比比较较高。第二节住宅环环境境对住宅消消费费影响分析析1、健康生活概概念目前太原大部分分的的高档住宅宅小小区都设置置了了普通的商商业业设施、务务设设施、和安安全全配套设施施，但但缺乏对环环境境的营造和和娱娱乐健身设设施施法满足日日益益增长的需需要要。2、生态绿绿色色概念太原的污染状状况比比较严重，人人人们对于环环保保的意识日日益益增强。因因此此，项目开开发发中可以聘聘请请专业的景景观观设计公司司，设设计独具特特色色的小区环环境境，使其适适合合当地消费费者者的口味和和审审美习惯，为为为小区居民民创创造出良好好的的小环境。在在在设计中大大量量采用新型型环环保材料例如双双层塑钢环环境境窗、轻型型保保温墙材等等，降降低能耗和和二二次污染，实实实现建筑与与生生态环境的的和和谐共处。3、社区文化概概念房地产公司向向消费费者出售的的不不仅是可供供居居住的房屋屋，而而且是一种种舒适的生活状态态。消消费者在居居住住时都会选选择择背景和经经济济地位类似似的的人群作为邻居，这这也也就形成了了每每个社区独独特特的定位和和文文化。项目目定定位于太原市健康住宅宅，其其消费者都都是是太原的精精英英阶层，这这个个阶层有着着自自己的生活活方方式，因此此项项目的物业业管管理可以经经常常举办一些些社社区聚会、主主主题活动形形式式，使之成成为为太原白领领阶阶层、精英英阶阶层的心灵灵家家园，在社社区区内营造一一种种白领文化化，这这样项目就就提提高到了文文化化的层面，切切切入了市场场的的空白点，不不不易被其他他楼楼盘所模仿仿。第三节项目区区位位分析4．3．1优势势分析本项目位于太原原市市规划发展展的的北城区，有有以下区位位优优势：l、位置优势：：项目目位于太原原市市****北侧侧，紧临*****高速出出入路口，交交交通便利，地地理位置较较好好。2、市场优势：：周边边地区为太太钢钢工业区，具具有良好的的消消费基础和和消消费群体。4、环境优势：：本小小区紧临太太原原市动物园园。我们对该工程的的具具体内容作作了了研究，认认为为本项目是是太太原市北部部的的中心绿带区区，具有比较高的经济济开发价值值。因因此考虑重重点点为环境的的美美化、优化化、低低密度、低低容容积率，高高绿绿化率。随随着着住房从生生存存型向舒适适型型转变，房房地地产业的生生产产方式正在在从从速度、规规模模型向质量量效效益型转变变，国国家政策由由福福利住房转转向向商品住房房，舒舒适的房间间，便便利的交通通，优优美的环境境，周周到的设计计，将将会使“柏杨树项目目”拥有比较大大的市场。4．3．2劣势势分析该项目所在地区区为为太钢工业园园区，污染染比比较大，住住户户处于城市市的的弱势群体体，居住的住住户较多，拆拆迁工作比较较复杂，拆迁迁费用较高。第四节项目机机会会分析1、该区域周围围的开开发成型的的楼楼盘较多，竞争虽然然比较激烈，但我项项目如果能能以以人文、健健康康、环境为为理理念，在楼楼盘盘价格定位位合合理必将能能够够占领市场。。2、未来十年中中国房房地产业将将发发生新的变变化化，如住房房正正在从生存存型向舒适型转变变，房房地产业的的生生产方式正正在在从速度、规规规模型向质质量量效益型转变，将品品牌牌、重环境境、重重质量，成成为为住宅产业业发发展的关键键。中中国房地产市场日日趋趋规范，太太原原目前的房房地地产市场还还不不成熟，市市场场竞争不很激烈，房地地产产企业规模模小小，市场意意识识差，抗风风险险能力差。整整整个市场正处于启动的的前前期，孕育育着着巨大的机机会会，面临着着重重新洗牌。第五节建设设标标准定位4．5．1项目目定位标准根据所在区域位位置置，以及该该地地区住宅建建设设的发展趋趋势势，本项目目的的建设标准准定定位为：合合理理配置及整整合合城市功能能，带带动南部地地区区有序健康康发发展，营造造高高品质、低低密密度、风景景优优美、富有有特特色的居住住小小区。1、建筑形式和和户型型建筑形式：166层层住宅楼和7层住宅楼。户型：一室一厅厅型型、二室二厅厅型、三室室二二厅型等不不同同规格的户户型型。户型比例：小小户型90mm2以下（50m2以下，105套）：77%中户型(1000m2-130m2)：23%2、物业管理项目建成后将聘聘请请业内的物业业管理公司司作作为物业顾顾问问。物业管管理理的内容包包括括：每日环环保保清洁、特特约约服务。社社区区内还举行行多多种社区活活动动。3、智能化设施施(1)信息智智能能化：主要要包包括宽带、有有有线电视、卫卫卫星电视和和小小区自办节节目目和VOD点播系统。(2)安全智能能化化：主要包包括括室内煤气气泄泄漏探测装装置置(能自动切断断煤气)：烟感报警警系统；自动喷淋装装置；消防防联联动系统；；门门窗安全报报警警系统。(3)管理智能能化化：小区居居民民都有一张张智智能卡，凭凭卡卡可以进入入社社区、楼门门、停停车场，还还可可以在社区区内内刷卡消费费。三三表出产，实实实现无人式自动物业管理理。4、小区绿化本项目采用高绿绿化化离,绿化率达到到32.766％。着力提提供阳光、草草草地、空间间的的个性化品品牌牌。4．5．2销售售对象定位本项目的销售对对象象定位于回迁迁户、太钢钢职职工、政府机机关、私企白白领、商铺私营老老板。对目标标人群定位位细细分，确定定成成交消费者者特特征，以白领领、自由职职业业人、朝阳阳产产业为主要要销销售对象。第六节销售价价格格定位4．6．1竞争争能力分析该项目目为为中低档品品质质，以低价价位位进入市场场，在在生活配套套设设施完善、绿绿绿地率较高高、建建筑密度、容容容积率较低低的的前提下赢赢得得市场份额额。4．6．2竞争争者能力分析析目前，该项目周周围围在建的楼楼盘盘很多为城中村村改造项目目，土土地性质为为集集体用地，暂暂暂时不能办办理理产权证书书。以以上几个项项目目由于开发发时时间较早，所所所以整体的的开开发理念较较低低，已经远远远远的满足不不了了现代居民民的的居住需求求。这这些小区基基本本都没有景景观观绿化，没没有有专业的物物业业管理公司司，小小区内没有配配套的会所所与与智能化设设施施，规划、户户户型设计也也存存在着明显显的的不足。与以上几个项目目相相比，白杨树树棚户片区区区项目在规划划设计、建建筑筑设计、户户型型设计、景景观观设计上有有其其不可比拟拟的的优势。本本项项目无论从从项项目的开发发力力度、规模模、产产品设计的的成成熟度以及及项项目在市场场中中的被关注注程程度都是其其它它项目无法法相相提并论的的。而而开发此项项目目的山西*****集团有限公公司已经有有丰丰富的开发经经验，也赢得得了同行业业与与广大消费费者者的认可，这这这样，在推推广广新项目时时，山山西*****集团有限公司司会赢得广广大大消费者很很高高的认可度度。4．6．3销售售价格定位本项目的销售价价格格定位为：：平平均售价26600元／m2。目前在太太原市周边边市市场中为中中档档销售价格格。公公司对本项项目目的价格确确定定主要出于于以以下几点考考虑虑：1、从项项目建设成本本分分析(1)为保证本本开开发项目的的品品质平方米米造造价达到了了22000元／m2。对项目的投入成成本本较大：(2)本项目目建建筑本身的的要要求比较严严格格，全部为为现现浇框架结结构构，可以实实分分保证建筑筑的的安全性与与实实用性，所所以以建筑工程程本本身的造价价较较高，同时时，这这里还为业业主主提供了入入住住前的普通通装装修处理，包包包括墙面、地地地面、厨房房与与卫生间。(3)住宅区区考考虑了集中中空空调系统，直直直饮水系统统，和和智能管理理系系统，为住住户户提供了更更为为方便便捷捷的的公用设施施。(4)本项目目在在景观绿化化与与配套设施施上上的投入较较大大。例如景景观观的平米造造价价达到了200元／m2。良好的社社区居住环环境境是业主今今后后生活的最最根根本保障，所所所以本项目目不不遗余力的的在在景观环境境与与配套设施施中中大做文章章。以上是本项目当当中中最主要的的几几个成本构构成成方面，但但从从这几个角角度度看，较高高的的投入很好好的的保证了整整个个住宅小区区的的品质，也也保保证了业主主今今后的居住住生生活质量，所所所以投入和和产产出是在合合理理范围内的的，是是能够被购购房房者认可的的。本项目与周围其其它它同类项目目的的价格上是是相相差不太大大的的，甚至比比他他们还低一一些些。但是从从产产品内在价价值值分析来说说，本本项目的价价值值含量更要要高高一些。例例如如赠送花园园、露露台、车库库、还还有其完善善的的大配套设设施施，优美的的景景观绿化等等，更更主要的是是所所有的开发发手手续齐全，能能能给业主顺顺利利地办理正正式式的商品房房证证书，业主主没没有后顾之之忧忧。通过以上分析，本本项目的定价价是比较合理理的，在同类类产品中也是是非常有竞争争力的。第五章项目目选选址及建设设条条件第一节地理理位位置项目位于太原市市北北城区，东邻邻****机械械厂，南临临*****河村村（距*****公园咫尺尺之遥），西西西临*****公路。北临临****苑小小区。自然条件太原地区属典型型的的大陆性温温带带气候，一一年年四季气候候分分明，受西西北北气流和东南气流流的的影响，冬冬季季主导风向向为为西北风，夏夏夏季主导风风向向为东南风，由于“三三北北”防护林带的的建设，现现今今太原市地地区区冬季干燥燥，但但不太冷，夏季的的风风多不太热热，雨雨量偏为集集中中，全年平平均均气温为9．3~C，具体情况如下：：最冷月(一一月)平平均温度--7℃冬季采暖室室外计算算温度--12℃最热月(七七月)平平均温度23..7℃夏季通风室室外计算算温度27.6℃绝对最高温温度39..4℃绝对最低温温度-255..5℃平均年降雨雨量46666.6mmm日最大降雨雨量18833.5mmm全年主导风风向N夏季主导风风向C1199N8NWW88全年主导风风向C2244N9NWW99全年平均相相对湿度度60％平均气压9926.88mmba全年无霜期期11888d日平均气温温≤5℃℃的天数135dd最大积雪深深度16600M冻土深度777cm基本雪压2200N／m2基本风压3300N／m2平均风速22.5m／s最大风速225m／s全年日照时数255776h地震烈度88度第三节市政政配配套条件除了具有优越的的地地理位置便便利利的交通条条件件外，项目目选选址区还具具备备水、电、通通通讯、等条条件件。（1）市内给排排水给水水源由市政政水水管网供水水。水水质满足国国家家生活饮用用水水的卫生标标准准。给水经经水水表计量后后到到个用水点点。排水系统分为生生活活污水排水水系系统和生活活废废水排水系系统统。生活污污水水经化粪池池处处理后同生生活活废水汇合合一一同排入市市政政污水管网网，厨厨房排水经经隔隔油器处理理后后排入室外外生生活污水排排水水管网。基基地地内的道路路设设雨水口收收集集雨水，屋屋面面雨水与道道路路雨水排入入市市政雨水管管道道。消防水源采用市市政政给水管网网供供水，在基基地地内设置消消防防站。火灾灾初初期由建筑筑物物的屋顶水箱箱（储存十十分分钟消防水水量量）及增压压设设备供水。小小小区内设消消防防泵房，由由消消防水池供供应应消火栓泵泵和和自动喷淋淋泵泵抽吸加压压供供水。（2）供电系统统小区内设供电开开闭闭所一座，配配配电室一座座，满满足小区需需求求，以配电电室室向各用电电点点供电。内外照明均采用用低低压供电、低低低压配电，采采采用低压配配电电盘或动力力配配电箱，各各用用电设备一一般般不采用就就地地控制，配配线线采用铝线线，通通过电缆穿穿管管直埋或沿沿电电缆架明铺铺。照明系统采用三三相相四线制，照照照明电压220V，道路、停停车场均采采用用节能、光光效效高的高压压钠钠灯。消防泵、喷淋泵泵、生生活泵及火火灾灾自动报警警系系统等为二二级级负荷。其其余余为三级负负荷荷。（3）电讯系统统开通国际、国内内长长话。购置计算机等现现代代化信息转转换换设备，与与国国际互联网网连连接，引入入宽宽带网，在在网网上实现信信息息的发送与与传传递。工程设计方案第一节总图图布布局6．1．1设计计原则随着国民经济的的发发展和人民民生生活水平的的提提高，城乡乡居居住条件逐逐步步得到改善善，我我国住宅的的发发展也正从从安安置向健康康型型、文明型型、舒舒适型过渡渡。随随着住房制制度度的改革，住住住宅作为一一种种特殊的商商品品，正在逐逐渐渐走向市场场，接接受人们的的挑挑选，因此此，本本住宅小区区的的设计着重重突突出商品住住宅宅多样化、个个个性化的特特色色。既要考考虑虑到房屋造造价价的合理性性，又又要考虑到到高高收入阶层层对对住宅的舒舒适适、安全、方方方便等方面面的的要求，体体现现居住环境境的的舒适性，安安安全性，创创造造优美的空空间间环境。考虑到日常生活活的的需要，在在总总体设计方方案案中，配套套较较为健全的的小小区公建设设施施和服务设设施施，兼顾项项目目的经济效效益益、社会效效益益和环境效效益益，组建完完整整的室内外外空空间体系，利利利用当地地地形形特点，有有效效控制容积积率率，建筑朝朝向向，强化绿绿化化率、道路路组组织流线的的设设计，台地地与与坡地相结结合合使本项目目内内部高低错错落落，有了无无穷穷的韵律变变化化，尤其是是台台地+坡地的设计计是本项目目的的最大创新新点点，使整个个小小区的空间间层层次更加丰丰富富，达到自自然然环境与居居住住环境的统统一一结合，适适应应居民的活活动动规律，综综合合考虑日照照、舒舒适、安全全、优优美的居住住生生活环境，进进进一步提高高小小区的吸引引力力。小区主要由：住住宅宅、配套公公建建、地下车车库库及小区的的庭庭院环境设设施施等组成。配配配合实体建建筑筑及软质绿绿化化景观，形形成成整个小区区宜宜人景观。6．1．2总图图布局整体规划，组团团相相对独立，环环环境相互联联系系，组团之之间间相互关联联、通通透、增强强整整个该楼盘的空间间共享和流流动动性，达到到分分区实施的的目目的。楼盘为为点式楼，户户户型经过专专业业设计师精精心心设计基本本上上保证每套套户户型都最少少有有1个能采到阳阳光的窗户户，并并设有多个个通通风道，保证证了户型的的朝朝阳、采光光、通通风。6．1．3住宅宅交通规划人车分流始终是是社社区规划中中理理想的状态态，理理性分析得得出出的结论是是大大量在实践践中中的局部人人车车分流。本本次次设计基于于人人性的理念念，尝尝试完全人人车车分流的概概念念引入社区区。由由于平面上上达达成该项目目的的可能性较较小小，所以设设计计中选择了了利利用立体分分流流的手法来来实实现该理念念。据相关研究成成果显显示，社区区之之中场地活活动动参与量最最大大的人群为为老老年人和儿儿童童，一般来来说说老年人和和儿儿童对于外外来来突发事件件的的反映比较较超超乎常规，同同同时我们又又面面临着社会会人人口负增长长的的现实，因因此此实现人车车完完全分流能能够够比较人性性地地为最多时时间间使用社区区环环境的人们们提提供安全感感。6．1．4停车车规划考虑地面和地下下结结合的停车车形形式，依据据小小区户数设设置置了1：1的车位数，同同同时还在小小区区入口处设设置置了临时停停车车场，供临临时时来访的客客人人停车。6．1．5小区区绿化院落内部绿化与与院院落间绿化化相相比，形态态更更几何化，更更更强调居住住使使用方便，因因因此以大面面积积的草地配配以以花奔灌木木，局局部点缀大大型型观赏型乔乔木木与硬质铺铺装装相组合，借借借以形成幽幽静静的空间场场所所。结合社区公共开开放放绿地，在在局局部地区结结合合空间需求求和和功能要求求放放大形成集合合活动场地地，规规划设计了了绿绿化与步行行相相结合的带带状状休闲生活活区区，以开放放、舒舒展的自然然景景观为主，其其其间点缀适适当当的娱乐设设施施。在满足足规规范要求的的前前提下，着着重重体现人性性与与生态以及及可可持续发展展的的设计理念念。6．1．6主要要建设指标名称单位指标备注居住区总用地M244750居住总户数户1291居住总人口人4518总建筑面积M2141300道路总面积M25112容积率3.16建筑密度％29.36绿化面积M214660绿化率％32.76停车场个1565第二节建筑筑工工程6．2．1户型型设计户型：一室一厅厅、二二室二厅型型、三三室二厅型型等等不同规格格的的户型。户型比例：小小户型90mm2以下（50m2以下，105套）：77%中户型(1000m2-130m2)：23%6．2．2结构构设计现浇混凝土框架架结结构。整体体结结构采用框框架架现落结构构体体系，为业业主主提供安全全舒舒适的生活活空空间。建筑筑抗抗震裂度为8度，建筑安安全等级为为二二级。墙身身及及楼板隔身身减减噪设计，标标标准为二级级。外外墙外保温温系系统，导热热系系数小，保保温温性能佳。地地地下室防水水等等级为一级级，采采用卷材防防水水。屋面防防水水等级为二二级级。6．2．3建筑筑设计特点建筑外立面：建建筑筑的立面设设计计蕴涵欧式式的的风格元素素，线线条流畅、简简简约大气、不不不累、不繁琐琐。面砖与与铝铝塑板材质质搭搭配和谐，创创创造出有别别于于众的立面面个个性。供排水工程6．3．1市内内给排水给水水源由市政政水水管网供水水。水水质满足国国家家生活饮用用水水的卫生标标准准。给水经经水水表计量后后到到个用水点点。排水系统分为生生活活污水排水水系系统和生活活废废水排水系系统统。生活污污水水经化粪池池处处理后同生生活活废水汇合合一一同排入市市政政污水管网网，厨厨房排水经经隔隔油器处理理后后排入室外外生生活污水排排水水管网。基基地地内的道路路设设雨水口收收集集雨水，屋屋面面雨水与道道路路雨水排入入市市政雨水管管道道。消防水源采用市市政政给水管网网供供水，在基基地地内设置消消防防站。火灾灾初初期由建筑筑物物的屋顶水箱箱（储存十十分分钟消防水水量量）及增压压设设备供水。小小小区内设消消防防泵房，由由消消防水池供供应应消火栓泵泵和和自动喷淋淋泵泵抽吸加压压供供水。供电工程涉及范围（包括括抢抢点弱点）1、住宅区区变电箱2、小区配配电网络3、小区区弱电网络4、小区道道路、绿地及及及公共场所所照照明5、住宅楼楼照明、电力力力配电及防防雷雷、接地系系统统6、小区周周界防范及出出出入口管理理系系统7、闭路电电视监控系统统统8、可视对对讲单元防盗盗盗门控制系系统统9、住户报报警、三表远远远程抄收系系统统巡更系统物业管理计算机机系系统12、有线线电视系统13、电话话系统14、火灾灾自动报警系系统统第五节供热热采采暖工程小区内采暖采用用太太原市集中中供供热即可满满足足本区内的的供供暖要求（未未确定）。第六节煤气气本小区采用城市市煤煤气管道送送气气，保证住住户户的生活需需求求。规划从从*****公路路接入。第七章物业业管管理服务小区内的配套设设施施与智能化化管管理系统完完全全从人性化化的的角度出发发。建建筑是小区区品品质的外在在表表现形式，配配配套服务体体系系才是业主主入入住后生活活质质量的保障障。本本项目的各各项项配套服务务设设施借鉴国国内内普通社区的配配置经验，从从从人的使用用角角度出发，以以以完善、先先进进的配套设设施施来保证业业主主今后的生生活活质量。智能管理宽带局域网系统统、智智能化水、电电电、气管理理系系统等对小小区区实施全方方位位的智能化化管管理。第八章环境境保保护与安全全防防护第一节环境保护护1、投入使用后后的三三废治理废水：本项目不不产产生工业性性废废水，主要要为为生活污水水，洗洗涤污水，经经经下水管道道排排到室外化化粪粪池，经初初处处理后，排排入入城市排污污管管道，送至至城城市污水厂厂集集中处理。废物：主要废物物为为生活垃圾圾经经装袋集中中后后，由物业业管管理部统一一装装运。柏杨树片区经济济适适用房建成后后，对周围围环环境不产生生任任何不良影影响响。相反，由由由于该项目目的的建成，将将使使用周边地地区区更加繁荣荣，将将进一步促促进进区域经济济的的发展。2、施工中的三三废治治理本项目在实施过过程程中产生的的建建筑垃圾，采采采用定点集集中中堆放及时时清清理的方式式进进行处理。少少少量生活废废水水经排污管管排排到城市排排污污水网。第二节劳动动保保护与安全全防防护1、项目施工期期间应应严格遵守守国国家有关劳劳动动安全的规规定定企业设置置专专职安全员员负负责监督检检查查安全施工工，做做到安全施施工工2、设场地多面面临街街，施工中中应应采取必要要的的措施，严严密密注意过往往行行人的安全全。施施工现场进进出出车辆应合合理理设计行车车路路线，确保保交交通安全。第九章节能能1、设计原则及及依据据本项目属民用建建筑筑类别，设设计计中遵照部部颁颁标准《民民用用建筑节能能设设计标准》(JGJ226-866))及省颁标准准《民用建建筑筑节能标准准山山西地区实实施施细则》(DBJ004-20033-91)执行。为了贯彻国家颁颁布布的节约能能源源的政策，扭扭扭转我市严严寒寒和寒冷地地区区居住采暖暖能能耗大，环环境境质量差的的现现状，建筑筑设设计和采暖暖设设计中采用用适适当的技术术措措施，在保保证证使用功能能和和建筑质量量并并符合经济济合合理的原则则下下，将采暖暖能能耗控制在在国国家规定的的水水平上。2、节能措施本项目节能主要要体体现在节电电、节节油和建筑筑节节能方面的的主主要措施如如下下：设计中采取1、照明设备的的节能能：适当增增加加照明分支支回回路，增设设照照明开关，采采采用分区控控制制方式，以以减减少不必要要的的照明，照照明明电源线路路采采用三相五五线线制，以减减少少压力损失失，设设计尽量使使三三相负荷平平衡衡，照明灯灯具具采用外镇镇流流器节能灯灯，避避免使用大大功功率白炽灯灯。2、低压电电器的选型为为为DZ20、DW20、AE、AH型。3、设备机机泵用电机选选选择节能型型，可可降低能耗10％以上。4、动力力负荷功率因因数数在变电所所低低压侧集中中补补偿，照明明负负荷功率因因数数采用分散散补补偿，补偿偿后后功率因数数大大于0．9。5、建筑物物层顶加强保保保温、其总总热热阻热在《民民民用建筑热热工工设计规程程》要要求的最小小总总热阻值基基础础上增加20％。围护结结构采取必必要要的保温措措施施。项目实施进度计计划划工程进度计划划该经济适用房的的开发发建设实行行整整体规划，工工工程进度分分为为4个阶段，第第一阶段为为前前期准备及及拆拆迁阶段，第第二阶段为为工工程施工阶阶段段，第三阶阶段段为工程竣竣工工验收阶段段，第第四阶段为为房房屋销售阶阶段段。整个建建设设工期为2年，销售期期按3年测算。具体进度安排如如下下：第一阶段：前期期准准备及拆迁阶段共4个月1、完成初步设设计及审审批1个月2、办理前期审审批手续续1个月3、拆迁2个月月以上工作交叉进进行行。第二阶段：工程程实实施阶段，共共共19个月5、完成施工图图设计计3个月6、施工招标11个月月7、完成土建结结构主主体工程10个月8、完成装修工工程66个月9、完成设备安安装工工程、调试2个月(可同时交叉叉进行10、完成室外外工程55个月11、竣工验收收1个月月第二节销售售计计划项目总的计划周周期期为3年第1-2年为建建设期期，其中：：第1年开工建建设完成征征用土地、建建建设场地的的平平整、道路路工工程要建筑筑工工程的60％，只作宣宣传，不作作预预售。第2年，开始预预售房屋屋，到款额额为为20％，年底工工程全部竣竣工工第3年，出售尾尾房最多多10％。(现房)上述计划为保守守预预测。第十一章投投资资估算与资资金金筹措总投资估算11．1．1编编制依据(1))《山山西省建筑筑安安装工程概概算算定额》(2003年)(2))《山山西省建设设工工程费用定定额额》(2000年)(3))《山山西省建设设工工程投资估估算算标准》(2003年)(4))《山山西省建设设工工程其他费费用用标准》(2002年)(5))《工工程勘察设设计计收费标准准》(2002年)(6))《建建设工程造造价价管理信息息》(2007年)(7))项项目单位提提供供的相关设设备备到厂价(8))太太原市同类类工工程投资指指标标11．1．2编编制说明总投资资估估算上两部部分分组成：建建设设投资+铺底流动资