山东省菏泽市某地块投资报告

**出让推介地块投资机会分析报报告综合办公公室目录第一章地块情情况2第二章项目提提出的背景和和建设的必要要性3第三章方案构构想7第四章市场分分析9第五章投资估估算效益分析析16第一章地块情情况1.1地块概况况该宗地位于大学学**西。用地面面积4.75公顷（71.25亩），商业业、居住用地地。容积率不不大于3.0，建筑密度度不大于30%，绿地率不不小于40%。该地块为20009年菏泽市人人民政府菏泽泽市城区预推推介地块（净净地）14宗中的第三三块用地（后后附图）。1.2推荐原因因根据该地块的规规划建设条件件，结合工程程方案设想，从从地块开发建建设背景和必必要性、市场场分析、投资资估算和利润润分析四个方方面进行投资资机会研究。充充分考虑各项项费用，投资资该地块需资资金31049万元，保守守考虑收入，开开发建设后该该地块利润总总额7318万元，经分分析该地块具具有一定投资资价值。土地地、资金和市市场是房地产产开发的三个个最基本要素素，建议公司司在该地块没没有公开挂牌牌前与政府沟沟通，早期介介入，为以后后的开发储备备土地资源。项目提出的背景景及建设的必必要性2.1项目提出出的背景1、地块建设区区概况菏泽市位位于山东省西西南部，与江江苏、河南、安安徽三省接壤壤，辖牡丹区区、曹县、定定陶、成武、单单县、巨野、郓郓城、鄄城、东东明八县一区区和一个省级级经济开发区区，人口925.6万，面积12239平方公里。菏菏泽历史悠久久，文化底蕴蕴深厚。菏泽泽史称“天下之中”，曾数度成成为中原地区区重要的政治治、经济、文文化中心。相相传尧、舜、禹禹等著名氏族族部落首领主主要活动在这这一地区，历历史上著名的的政治家伊尹尹、军事家孙孙膑、思想家家庄周、农学学家汜胜之、经经济学家刘晏晏、文学家温温子升等大批批圣贤，都出出生在这里，“商界鼻祖”范蠡经商、刘刘邦登基称帝帝、曹操成就就霸业、黄巢巢起义、宋江江聚义等都发发生在菏泽。境境内仍保留着着尧王墓、蚩蚩尤冢、陈王王台、范蠡湖湖、孙膑故里里、秦王避暑暑洞等100多处名胜古古迹。是我国国著名的牡丹丹之乡、书画画之乡、戏曲曲之乡和武术术之乡。菏泽区位优越，交交通便利。位位于东部沿海海发达地区和和中西部地区区的过渡地带带，东接沿海海港口，西连连中原腹地。京京九铁路与新新亚欧大陆桥桥在菏泽呈“十”字交汇，105、106、220、327四条国道和14条省道在境境内通过，已已建成通车的的日东高速，日日南高速，菏菏开高速，济济菏高速，正正在建设的德德商高速，即即将开工建设设的东新、徐徐菏高速形成成“米”字型高速公公路主骨架，菏菏泽已成为国国家公路运输输主枢纽城市市。目前已经经实现了菏泽泽至青岛口岸岸的直通，与与京杭大运河河联通的洙水水河航道一期期工程正在开开发建设中。菏泽资源丰富，开开发前景广阔阔。境内煤炭炭储量281亿吨，石油油、天然气探探明储量分别别为16亿吨、3000亿立方米，小小麦、棉花产产量、牲畜存存栏量均居全全国前列，木木材蓄积量占占全省的六分分之一，开发发潜力巨大。与之相关的产业基础较好，现已形成以电力、机械、化工、医药、食品、纺织、林产品加工为主，门类齐全、配套协作能力较强的工作体系。菏泽城区优美，基基础设施完善善。市区有牡牡丹园、环城城公园、赵王王河、西城水水库、雷泽水水库，风景优优美。城市供供水、供热、供供气、污水处处理等设施齐齐全，已初步步建设成为以以水邑、花城城、林海、商商都为突出特特色的平原森森林城市。与120多个国国家和地区建建立了经贸关关系，化工产产品、裘皮服服装、果蔬食食品、木制工工艺品等在国国际市场上具具有较强的竞竞争力。菏泽泽已被山东省省确定为重点点发展的优质质农副产品生生产加工基地地、能源化工工基地和商贸贸物流基地。2008年全市市实现生产总总值（GDP）达到821.779亿元，按可可比价格计算算，增长15.6%，比全省平平均高出3.5个百分点，继继续保持较快快增长。其中中第一产业实实现增加值195.551亿元，增长3.1%；第二产业业实现增加值值415.115亿元，增长20%；第三产业业实现增加值值211.113亿元，增长20.3%。人均地区区生产总值达达到10051元，迈上万万元台阶，可可比增长15.1%。2008年全市房地地产业完成投投资44.6亿元，增长20.8%。其中住宅宅投资38.69亿元，增长29.7%。2008年，全市农农民人均纯收收入4584元，增长13.9%。据菏泽市市城区100户城镇居民民抽样调查，城城区人均可支支配收入达到到11581元，实际增增长14.5%。2、地块开发建建设的提出（1）拟开发地地块的区位优优势明显拟开发地块占地地71.25亩，南临规规划中的大学学路，北靠327国道、紧邻220国道（人民民路），与日日东高速仅几几公里距离，位位置优越。《菏菏泽市城市总总体规划（22003年-20200年）》提出出将构筑菏泽泽“一核、两轴轴、四组团”的城镇空间间组织机构，即即一核：城市市核心区，东东至京九铁路路，南到铁路路编组站，西西至太原路，北北到大学路，面面积约16平方公里。两两轴：城市的的两条发展轴轴线，即丹阳阳路和人民路路。四组团：：城市的四个个功能组团，即即城东组团、城城南组团、城城西组团和城城北组团。该该地块南临规规划中处核心心区的大学路路，在四功能能组团上属城城北组团。（2）拟开发地地块的特点2009年市政政府在该地块块处推出共计计3块商住用地地，1号、2号地块与本本地块隔大学学路相望。3块用地共606.3亩，羊群效效益明显。（3）充分利用用资源优势，促促进企业发展展管理优势：菏泽泽天华实业有有限公司近年年来，顺应经经济发展潮流流，相继开办办了花都商埠埠二期、铝材材市场、小商商品城、金都都华庭、润通通苑、菏泽汽汽车西站、花花都百货大市市场、交通家家园、领秀城城等一批项目，不仅取取得了较好的的经济效益，也使天华实实业积累了丰丰富的市场开开发和管理经验验，培养了一一支高素质的的管理队伍。2.2项目建设设的必要性1、符合国家相相关的产业政政策要求和地地方发展规划划2O00年7月月27日，经国务务院批准，原原国家计委、国国家经贸委颁颁布了《当前前国家重点鼓鼓励发展的产产业，产品和和技术目录(2O00年修订)》，该目录录将“城市基础设设施与房地产产”列为鼓励发发展的产业。突破菏泽战略的实施，给菏泽发展带来了新的千载难逢的历史机遇。同时，也是项目强有力的支持，项目的发展是对省、市政府领导关于发展菏泽经济的响应。2、有利于进一一步美化新城城，完善城市市功能菏泽位于东部沿沿海发达地区区与中西部地地区的过渡地地带，东接沿沿海港口，西西连中原腹地地，区位优越越，交通十分分便利。随着着我市经济的的超常规、高高速度、跨越越式发展，城城乡人民的生生活水平和购购买力将大幅幅提高，位置置优越、环境境优美、设计计合理、服务务完善的商住住小区将受到到普遍欢迎。该地块的开发建设对于美化菏泽新城具有十分重要的意义，也是装扮牡丹之都，也是完善城市功能措施之一。3、符合国家经经济发展政策策根据我国经济出出现由卖方经经济向买方经经济转变的情情况，住宅建建设作为形成成新的经济增增长点的重要要方面，居民民住房建设已已成为国家扩扩大内需、带带动经济发展展和恢复经济济活力的重要要措施之一。通通过培育住宅宅消费，发展展住宅建设不不仅可以缓解解、改善居民民的居住环境境，而且还可可以带动几十十个相关行业业的发展，并并为社会提供供大量的就业业机会，促进进国民经济的的进一步发展展。该地块的的开发建设一一方面体现了了社会的进步步，居民生活活水平的提高高，同时可以以改善城市居民生活活、居住条件件，促进社区区文明快速健健康发展，也也是节约城市市用地的重要要举措。第三章方案构构想3.1建设规模模该项目占地711.25亩，容积率率不大于3.0，总建筑面面积约14万平方米，商商业按15%计，其中商业业面积2万平方米，居居住及公建12万平方米，小小区建成后可可解决约1100户居民的居居住问题。3.2规划设计计构思1、总体构想地块总体形状为为方形，地块块的开发建设设有商业和居居住两部分组组成，紧靠大大学路设置为为两层商业及及主要入口，其其余部分建设设成多层、高高层居住楼。2、绿化景观按“园林化”概概念规划建设设，为购物和和居住创造温温馨、安全、舒舒适、优美、健健康的环境为为目标，绿化化景观设计分分为建设区中中心绿地、楼楼前绿地的多多层次绿化环环境，彼此连连通渗透，张张驰分明。3.3公用设施施配套情况规划中的大学路路有市政配套套实施，为地地块开发提供供供水、供电电、燃气、供供暖，通讯、有有线电视等。3.4物业管管理为适应建成后小小区的正常运运转，项目建建设完成后拟拟设立独立的的物业管理公公司进行日常常管理，其职职责主要包括括：1、保保安：二十四四小时保安值值勤及巡逻任任务。2、智智能化系统：：包括小区内内内智能化系系统的运行、维维护。3、卫卫生清洁：场场区环境清洁洁、保洁，商商铺楼道等公公共部分清洁洁、保洁及垃垃圾收集、清清运。4、绿绿化维护：场场区内花草树树木的生长维维护、杂草清清理等。5、公公共设施维护护：场区内景景观、休闲、娱娱乐设施保养养、维修、维维护。6、房屋及配套套设施(上下水、电电、液化气等等)维修、维护护。7、供水：包括括商住用水及及绿化景观供供水。8、代收相关费费用(水、电、物物业等)。9、项目建成后后将报价有关关物价部门，核核准物业收费费标准，具体体价格以物价价部门规定为为准。主要技术指标表表序号指标单位数值一总用地面积m247500二总建筑面积m21425001居住m21400002商业m2200003公建m22500三容积率≤3.0四建筑密度%≤30五绿化率%≥40市场分析4.1市场条条件分析进入2009年年以来，在加加快住宅建设设和深化城镇镇住房体制改改革的推动下下，以住宅为为主体的房地地产市场，总总体上呈现平平稳发展的态态势。主要表表现在：1、商品品房开发投资资稳步回升。2008年在经历了了全球范围的的经济危机后后，2009年上半年各各种数据显示示商品房投资资逐步增加。2008年，国民生生产总值增长长9%，房地产投投资3.06万亿，贡献献率9个百分点以以上。2、在住房分分配货币化和和各地促进房房地产市场政政策推动下，居居民对住房消消费的投入迅迅速增加，购购房积极性大大大提高，新新的消费热点点正在逐步形形成。3、住房房公积金制度度逐步完善，个个人住房消费费贷款迅猛发发展。近几年年来，住房消消费信贷迅速速发展起来，有有力地支持了了居民房，成成为启动房地地产市场的一一大亮点。4、人口城镇化化，扩大了市市场消费需求求，随着近年年来城市基础础设施建设的的逐步完善，户户籍制度的改改革，使农村村人口城镇化化，城镇人口口大量增加，为为商品房消费费市场增添了了新的主力军军。上述情况反映了了投资与消费费仍蕴藏着较较大的增长潜潜力。4.2菏泽市市商品房现状状与市场需求求菏泽市从20000年底撤地建建市以来，经经济得到了较较快的发展，人人民的生活水水平也得到了了提高，菏泽泽市委、市政政府也开始注注重市政规划划建设与居民民小区的建设设。菏泽市房房地产市场发发展经历了从从“住宅公有化”到“房改房”，再到现在在的住宅“商品市场化”，经历了一一个由“公有分配制”到“住宅商品化”的过程。在97年以前，菏菏泽的房地产产市场开始发发展到现在的的逐渐成形，经经历了一个快快速发展的阶阶段。现菏泽泽市的土地也也已进入了市市场化运作形形式，由此也也标志着菏泽泽市住宅市场场化的到来。菏泽市市房地产市场场现状主要表表现在以下几几个方面：（1）投投资规模小。菏菏泽市的房地地产开发建设设投资规模和和开发总量均均偏小，菏泽泽市投放到市市场的住房总总量2006年100.2万平方米，2007年142.8万平方米，2008年约150万平方米。与与同类城市相相比，从总体体上看菏泽市市开发投资的的面积总量偏偏少。（2）商商品房供求结结构基本合理理。截止目前前，菏泽市建建成或在建中中高档住宅小小区占3O％，现有的的住宅小区70％都属于普普通商品房住住宅小区。（3）现现在出售的商商品房价格适适中。普通商商品房价格约约在2000元／m2-3000元／m2，小高层及及高层价格约约在3000元／m2-4000元／m2。（4）供求状况况。据菏泽市市房产管理局局统计资料显显示，菏泽市市住房需求缺缺口仍然很大大。总体上讲菏泽市市房地产市场场09年整体处于于供不应求状状态，市场形形势良好。4.3“精品品住宅”的市场需求求及发展“人与自然和谐谐发展”是21世纪对城市市新型住宅小小区的呼唤，也也是今后对城城市住宅小区区开发建设的的要求。随着着菏泽市城市市居民收入的的日益增加，物物质文化生活活水平不断提提高，居住条条件也从只要要求户内宽敞敞、舒适，转转移到对住宅宅的功能、品品质、科技含含量等方面来来，不仅要求求规划合理，而而且要求绿地地率高。根据据菏泽市城市市经济社会发发展，以及商商品房今后发发展趋势预测测，这类“精品住宅”将有不小的的市场消费需需求，并将逐逐步成为城市市居民今后商商品住房的重重要选择条件件。“精品住宅’’的表现为：：1、住宅市场趋趋向细分化随着福利分房房制度的结束束，个人购房房将成为住宅宅消费市场的的主流。在住住宅市场日趋趋活跃，买方方面临多种选选择的今天，一一个楼盘吸引引消费者的前前提应该是启启己与众不同同的个性，换换句话说，住住宅细分是今今后住宅市场场的发展趋势势。这两年，菏菏泽市一些房房地产公司场场针对一些消消费群体，推推出高标准、多多户型新型住住宅，由于住住宅小区环境境优美、品质质高，售价合合理，刚刚推推出就卖掉80％以上，销销售火爆。从从中可以看出出，住宅市场场的一个发展展方向是住宅宅市场细分化化。对住宅从从业人员的专专业化程度要要求也越来越越高。市场对对规划、设计计、营销管理理、施工质量量的敏感度越越来越高，并并要求从业人人员的专业水水平也应随之之提高。2、商品房市场场进入品牌角角逐时代随着住宅市场场的不断发育育和竞争的日日趋激烈，住住宅市场品牌牌商品房的出出现势在必行行。在商品房房日益走向买买方市场的今今天，消费者者对于商品房房的关注将越越来越具体全全面，不仅要要求住宅居住住舒适、环境境优美、配套套齐全，还要要考虑文化品品位、今后改改造余地以及及升值潜力等等等，这些都都是促成品牌牌商品房出现现的客观环境境。同时，开开发商也会逐逐渐认识到品品牌在住宅开开发中的作用用，加大投资资力度，全面面提升楼盘品品质，瞄准高高品质商品住住宅这一诱人人的市场。在在今年菏泽市市房地产及相相关产业展示示会上，许多多购房者已把把咨询的重点点由价格区位位转向开发商商的品牌。3、消费者对住住宅质量和物物业管理的关关注消费者购房是个个人的投资置置业行为，因因此质量是购购房者首要关关注的问题。住住宅质量要从从几个方面进进行全面考虑虑。一是安全全性方面，主主要是结构安安全和设备安安全。二是功功能性方面，住住宅应具有完完备的居住功功能，将来高高价格的住宅宅应是最好的的住宅。三是是舒适性方面面，包括卫生生、日照、通通风、室外环环境等。四是是适用性方面面，一个家庭庭在不同时期期有着不同的的家庭结构，对对住宅消费也也有不同的要要求，因此会会形成若干即即期消费。所所以，住宅设设计要超前并并考虑可改造造。物业管理理是消费者购购房考虑的另另一重要因素素。对于购房房者来说，包包括售后服务务内容的物业业管理与住宅宅本身的质量量同等重要，他他们要求物业业管理具有多多种功能和高高品位，收费费合理，物有有所值。4、住宅开发向向规模化发展展前几年菏泽市市城市住宅开开发数量发展展过快，但开开发规模偏小小。目前菏泽泽市已有商品品房100多个楼盘，但但大多规模较较小，不但开开发成本高，还还引发住宅市市场恶性竞争争、粗制滥造造、哄抬地价价等问题。新新时代住宅不不仅要求户内内居住舒适，有有足够的居住住空间，功能能设施齐全，还还要有合理的的销售价格。房房地产开发商商只有通过大大规模、低成成本开发，才才能满足用户户的要求。我我公司目前开开发的交通家家园、领秀城城小区等开发发建设规模都都在千户以上上，具有很强强的市场竞争争力。住宅开开发向规模化化发展，形成成新的住宅市市场竞争，也也促使楼盘向向规模化方向向发展。5、住房消费逐逐步成为居民民消费热点和和投资手段随着菏泽市城镇镇居民收入水水平的逐步提提高，住宅消消费将逐步成成为居民消费费热点和投资资手段。目前前，菏泽市居居民购房除直直接居住或自自用外，有近近15％是用于投投资保值、增增值或出租，这这与菏泽市市市民近几年生生活水平很快快提高不无关关系。据权威威资料统计，2008年，全市农民人均纯收入4584元，增长13.9%。据菏泽市城区100户城镇居民抽样调查，城区人均可支配收入达到11581元，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。从以上分析可以以看出，“金都华庭”、“花都百货市市场”等的成功开开发，预示着着未来商品房房的升级换代代，由低档走走向中高档，精精品住宅开发发已成为新趋趋势，该地块块开发定位在在精品住宅。4.4营销战战略根据上述分析和和本项目市场场定位，制定定以下营销战战略：1、确定开发项项目整体形象象金都华庭小区、花花都百货市场场已成功开发发，其形象得得到了菏泽市市市民和政府府的认同，在在菏泽市房地地产市场有一一定影响，建建立了一定品品牌形象。该该地块地段位位置优越，小小区整体形象象根据“人与自然”这一主题，强强调综合环境境和居住生活活方式协调，注注重消费者人人际、精神和和心理上的需需求和沟通，人人与自然的和和谐，从规划划、设计、营营销、管理等等方面突出该该住宅小区主主体形象，营营造高素质物物业，打造精精品小区。2、设计“卖点点”待开发地块凭借借其优越的地地段位置和区区位优势，小小区住宅销售售的“卖点”主要是：小区规划不是简简单的绿化，而而是按“园林化”概念规划建建设，因此有有突出的环境境特点。此外外，开发商重重视小区住宅宅多样化户型型和房屋外观观的设计。配配套设施要能能提供全面、综综合的配套服服务，注重消消费者生活居居住多方面的的需求与沟通通。物业管理服务更更加周到全面面，管理高质质量、高水平平。小区住宅设计按按“精品化”的标准档次次规划设计和和经营管理。除除以上因素外外，小区“卖点”还有消费者者最为关心的的价格、地段段、居住区环环境以及市场场定位等。3、营销推广策策略除了高水平的规规划、设计外外，还需要有有一套行之有有效的市场营营销策略和手手段，高标准准地经营和管管理，以确保保项目有市场场销路，公司司有合理的收收益。根据项项目市场定位位和开发特点点，拟采用以以下营销推广广策略：（1）广告宣传传策略项目要针对确定定的目标群体体，按计划、分分阶段，系统统地对小区的的整体形象和和“卖点”集中进行广广告宣传。广广告媒体包括括：现场售楼楼部、工地现现场、报纸、电电视台、新闻闻发布会、各各种宣传资料料、户外及路路牌广告等，具具体宜采用的的宣传媒体和和方式应根据据其效果和费费用而定，广广告宣传费用用列入项目开开发成本。2）促销策略1)促销的阶阶段性策略。一一般按以下阶阶段促销：①销售准备阶阶段；②首次公开展展销和跟进销销售阶段；③二次公开展展销及跟进销销售阶段；④三次公开展展销及跟进销销售阶段；⑤扫尾阶段销销售。应根据不同的销销售阶段，制制定不同的销销售策略。2)销售对象象及销售时机机。本项目销销售对象主要要是：①拟更新换代代商品房的消消费者；②收入较高或或中、高收入入的消费者；；③驻菏泽市办办事机构商用用或商住；④其他消费者者。最佳销售售时机根据小小区广告宣传传效果和试销销情况：以及及市场情况而而定。3)促销手段段。拟采用多多种促销手段段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会会；⑤集团认购；⑥有针对性(销售对象)的举办展销销会；⑦灵活多样的的付款方式；；⑧工程质量、进进度及完善的的小区物业管管理承诺；⑨售楼现场样样板房促销；；⑩其他促销手手段。4.5市场价格格分析根据位置不同同，菏泽市城城区商业用房房售价基本在在35O0-75O0元／平方米米之间，居住住用房20O0-40O0元／平方米米之间。鉴于项目地地理位置、环环境的优势，根据本项目周边地区的新建或在建的售价情况及项目本身的特点，项目均价商业约达到3500元/㎡，居住2400元/㎡是较为保守和适宜的，加之项目区位优势明显，该价位应该具有很强市场竞争力。第五章投资估估算和效益分分析5.1投资估算算项目投资估算范范围为项目区区范围之内的的土地费用、建建筑工程费、配配套安装费、管管理费等。按建设住宅144万平方米，商商业2万平方米计计算