万科营销总监年终总结

万科营销总监终总结篇一：万科总结报告1浙江越秀外国语学院课程名称:财务分》公司财务分析专题研报告公司名称:万科企业份有限公司股票代码:所属行业:房地产业代码学

院国际商学院授课时间:20XX-20XX二学期专业与班级工商管理专业级09班姓名（学号）:林0519110920任课教师:

刘平提交日期:20XX116财务分析报告评分标报告摘要万科集团作为房地产业中的佼佼者，在国家进行房价调控以及一些城市开发布限购条款的时候，万科集团依旧是房市产业中的领先，并一直保持较好的盈利。本文针对万科集团20XX年到20XX年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际状，从财务分析的角度，研究万科近

年来的财务状况和经成果，及其可能存在的问题。为万科对现状的总结及未来展提供参考依据。关键字：万科；房地；财务分析目录1

公

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业

分析...........................................................................................................................................1

公司简介.......................................................................................................................................................1

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资产结构分析...............................................................................................................................................63.润

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分析..................................................................................................................................现金流量表垂直分析..................................................................................................................................现金流量投资水平分析..............................................................................................................................现金流量表筹资活动分析..........................................................................................................................13

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盈利能力分析.............................................................................................................................................营运能力

分析.............................................................................................................................................企业成长

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分析.....................................................................................................................................成长能力指标分析..............................................................................................................................23成能力行业分析..............................................................................................................................247.财务分析总结.................................................

....................................................................................................基

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建议.....................................................................................................................................................25

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发展.............................................................................................................................................房地产未

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发展.........................................................................................................................................篇二：万科监理部年终工作总结20XX年度项目工作总（目监理部）一、工程概况1、工程名称：88888

2、建设地点：888883、工程概况及特点该工程包含A/B/C/D栋高层建筑，其中A/B座商业+写字楼C/D座为商+公构形式为框架剪力墙结构，设计使用年限50年总建筑面积平方米，地下层，地上分别为层、、21、21层交付标准为毛坯交房。工程计划开工日期20XX年625日计划竣工日期年月30日。本项目当前阶段各参单位为：项目特点：不利因素：位于高新核心位置，施工环境复杂，交通不便；紧邻高新第一学；红线内尚有未搬迁钉子户；项目报建手续不全；各类诉多；夜间施工多；政府相关部门监管力度大；对安全文施工要求较高；施工场地局促，施工场地布置极为困难。有利因素：与甲方各程师有合作经历，沟通顺畅，工作支持度较高；总承单位对888理模式和管理要求较为熟悉，施工经验丰富公司专业化程度高；建筑结构形式较为单一技术新工新材料应用较少进行精装修施工，施工难度一般。二、监理部人员配备三、工程状况

1、项目施工进展我方监理部进场时项处于基坑开挖初期。目前A/B座基坑开挖工作暂时停，剩余出土量越7万立方米;C/D座混凝土灌注桩全部浇完成C/D基坑护坡工作全部完成；C座基础承台开挖完80%，划1月前结束C座全部土方开挖，春节前完座基筏板浇筑；座基础筏板浇筑完成，北侧裙楼负层顶施工完，计划春节前完成裙楼负1层和主楼负2层工。目前处于节前抢工阶段，施工任务较重。2、各方配合情况目前监理部主要是做建设单位、总承包单位、土方单位三方，以及施工现与周围环境之间的沟通协调工作。基本能够做到运转顺利关系融洽、配合密切，在具体工作中监理部各成员能够很地融入甲方管理团队，各施工方对我方监理部比较信服，作指令传达准确有效，项目可控。3、付款情况本项目自20XX7月20XX年131日，申报监理费进度款共五期，累金额￥元，已支付合同总价￥2,763,元的%。甲方项目部对进度款批较为及时，对监理部要款工作较为支持，能够协助踪888司层面对西安各个项目的付款和转账情况。过程尚未出现扣款、压滞、罚款等不利情

况。4、监理职责在过去的工作中能够切配合甲方进行进度、质量、安全、成本控制，有效行沟通协调任务，目前各项目要素均处于受控状态，计划差较小。各项控制措施得当，工单位问题整改较为及时。四、经验总结1、业绩和经验1）我方接手本项目理工作至今不足四个月，但监理部团队建设和监理工作得到了甲方项部一致的肯定和认可，对我方监理部全体成员已多次设宴答谢。2）项目自创监理周制度和周报范本。主要以图片加文字描述的方式进行制作要求对一内每一天的施工进度工质量、安全文明和资料管理进行全程记和比对，具有全面、直观、连续的优点，具有一定保存价值。监理报由监理部全体成员共同完成并上报甲方，根据日常工作安排和专分类，能够有效提高各监理人员

现场巡查目的性和责任心，并帮助成良好的工作习惯。3）在每周监理例会议上，增加图片宣讲环节。在会议前，由各专业工程师将上一周进行主要工作以及现场照片（关于进度、质量、安全文明）递交项目总进行汇总，筛选确认后整理xx，在会议最后。由各专业工程师分专面对甲方、施工单位主要负责人进行宣讲。此举对项目管理而言，分体现了监理部管理动作和监理成效，对增强甲方的信任和信心以加强对施工单位的管理和把控具有很好的效果；对人而言既能够增强工程师的工作责任心，又有利于培养各业工程师的表达能力和信。4）班子建设取得了足进步，监理部内部凝聚力、向心力始终较强，在互互助、团结友爱的工作环境中，各成员工作能力均取得了同程度的提升。2、不足和改进1）本项目自进场以，由于项目前期阶段甲方指派的

任务多、工作杂，遇土方作业又需要夜间加班，在人员经常无法凑齐的情况下需要考虑不影响白天正常工作，所以培训工作开展并不顺，仅在新入职人员到岗后，对全体人员进行了一次必要的全教育和公司制度、管理思路教育；以及总承包方进场后行了一次专业技术培训。培训工作未能常态化、未能充分用业余时间，存在一定的失误。当前第一阶段土方开挖和倒工作基本告一段落，项目部计划利用当前总承包方进场，各项管理工作基本已经能够有条不紊顺利开展的一段时，重点开展员工培训教育工作，内部组织通过培训会议、相授课、观摩参观、布置小组任务、内部拜师等多种形式积极营造学习氛围，打造学习型项目部的初始目标。2）本项目监理部人配置较为年轻，最大年龄，最小年龄岁。平均年龄岁。整体工态度较为端正，学习欲望比较强烈，但是冲劲有余经不足是较为突出的问题。针对这种情况目部已经开展内部座谈会望能够通过互相交流、以老带新的办法来增工作方法和管理经验，但未能达到预期的效果，主要在于目部各成员尚不习惯座谈会的沟通方式，不能够打开思路所欲言。这需要在今后的工作中创造更多的交流机会，开更多方式的内部交流办法，加强对经典事件或案例的研究讨论。适当、适时地以压迫性方式给

予青年人参与更多管事务的机会，使其主动思考更多更好的管理方式和沟通技。另外，必须与本公司其他项目的优秀工程师加强联系、心请教，不断增进项目内部和项目部之间的沟通交流，才以篇三：万科销售总监训课程分享内容万科销售总监培训课分享内容我做房产了，别不敢说，有一点比较有体会，就是客户对我的印象比好。因为印象好，所以挺容易与客户成为朋友，很多的业都是客户介绍过来的。关于这一点，本人挺有成就感的，时也会偶尔与同事和朋友分享一下。其实这里面没有什么窍，说穿了也很简单，相信大家都能做得到。起因是参加一次销售培训，培训师据说是一位从一线业务员成长起来的，较有实战经验。课间我向老师请教，希望老师能够支一点售方面的绝招。因为时间有限，老师只是分享了他自己做务时的一点经验。他说，他做业务时有个习惯，就是每一次结识一位新的客户以后，回到家，都会认真地把见面时客户的一些细节东西记下来，比如客户穿着红色的外衣；客户喜欢喝红茶；客户喜欢咖啡厅样的环境等，记下来以后，第二次见面时把这些细节的东准确地说出来，如：我记得您当时穿着红色的外衣；我记您比较爱喝红茶等，这个时候，客户

会非常惊讶的，客户感觉受到了重视，因为被重视了，就会对我产生比较好的象，那么接下来，谈其他的事情就比较顺利了，就算是客对我的产品没有需求，客户也会主动介绍其他人给我们的8x%@我听后，挺受启发，定尝试一下。第一次这么做后，发现客户很高兴，还我心细。后来，我就一直坚持这么做了，时间长了。自己也从中摸索出一小经验来，与客户结识后，会用心观察客户，不光是录客户的穿着、习惯，还会记录客户最关心的事情，如：女，球赛，最近想买房等等，记下来以后，不仅会通过日的短信问候一下，关心一下，而且见面时主动谈起客户关的一些事情，这样一来二往的，与客户的关系就变得比较近了。现在，我的好多业务都是客户介绍过来的。----万科销售总监培课程分享内容篇四：万科高管郁亮，男，1965年生。1988年业于北京大学国际经济学系，获学士学。后于1997年获北京大学经济学硕士学位。曾供职于深外贸集团。1990年加入万科；1996年任公司副总经理1999任公司常务副总经理兼财务负责人20XX年起任公总经理。年起任公司董事至今。现任公司总裁，还任海美特斯邦威服饰股份有限公司独立

董事。王文金，男，1966年出生1994获中南财经政法大学硕士学位，中国注会计师。曾先后供职于合肥市塑料十厂院安徽光学密机械研究所加入万科年任公司财务管理部经理1999年公司财务管理部总经理20XX年起任公财务负责人；20XX年起任公司财务总监20XX年任公司行副总裁。20XX起任公司董事、投资与决策委员会委员时任公司执行副总裁席财务官。张旭，,1963出1984年毕业于合肥工业大学工业与民用建筑专业获士学位20XX年获美国特诺伊州立大学MBA学位。1995年加中国海外集团。20XX加入万科后任武汉市万房地产有限公司工程总监总经理、常务副总经理、总经。20XX任公司副总裁，20XX年起任公司执行副总裁首运营官20XX年起还任香港联合交易所有限公司上市公万科置海外限公司执行董事。谭华杰，男，1973年出生1993毕业于华中理工大学机械工程一系。20XX年加万科，20XX任客户关系中心经理20XX年任公首席研究员、董事会办公室副主任。20XX年任公司董事办公室主任，20XX年起任公司董事会秘书至今，20XX年起任公司高级副总裁。孙嘉，男1978年出，毕业于哈佛大学商学院，获工商管理硕士学位。曾后供职于麦肯锡咨询公司、中国络通

信集团公司20XX年入万科曾任万科企业股份有限公司战略与投资管理部总理，公司副总裁、上海万科企业有限公司总经理。现任公执行副总裁、首席财务官。朱旭，女，1975年生。1997年业于湖南财经学院（现湖南大学），获济学学士学位20XX年毕业于中南财经政法大学获管理硕士学位20XX年获伦敦大学学院公共政策硕士学位。为国志奋领（CHEVENING）学者，注册税务师。曾任深圳市家税务局科长，国民技术股份有限公司（）董事、董事会书，深圳广田装饰集团股份有限公司（）副总经理、董事秘书。目前还任深圳证券交易所第三届上诉复核委员会委、中国上市公司协会第二届董事会秘书委员会常务委员。王石，男，1951年出。参军，转业。转业后就职于郑州铁水电段毕业于兰州铁道学院给排水专业，本科学。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委深市特区发展公司1984年组建万科前身深圳现代科教仪器销中心任总经理1988年起任公司董事长兼总经理1999年起不再兼任公司总经理现任公司董事会主席。王石先还是Inc.事，华润置地有限公司、现代传播控股有限公的独立董事。20XX年起在剑桥大学布鲁克学院做访问学者。乔世波，男，1954年出生1983毕业于吉林大学中

文系汉语言文学专业大学学历。历任对外贸易经济合作部（现商务部）处长，润集团有限公司人力资源部副总经理经理润石(集团)有公司总经理事长20XX年任华润（集团）有公司董事、助理总经理，期间先后兼任过华润创业有限公副董事总经理华润机械五集团）有限公司董事长等职20XX年任华润（集团）有限公司董事副总经理，期间先兼任吉林华润生化股份有限公司董事长，华润水泥控股有公司董事局主席，中国华源集团有限公司首席执行官企业集团总经理等职务年~20XX年任华润（集团）有公司董事、总经理，期间曾兼任华润医药集团有限公司董局副主席兼总裁，华润创业有限公司主席，华润三九医药份有限公司董事长，山东东阿阿胶股份有限公司董事长等务。20XX年起任公司董事董事会副主席。郁亮，男，1965年生。1988年业于北京大学国际经济学系，获学士学。后于1997年获北京大学经济学硕士学位。曾供职于深外贸集团。1990年加入万科；1996年任公司副总经理1999任公司常务副总经理兼财务负责人20XX年起任公总经理。年起任公司董事至今。现任公司总裁，还任海美特斯邦威服饰股份有限公司独立董事。孙建一，男1953年生。毕业于中南财经大学金融专

业，大专学历，高级济师1985年中国人民保险公司武汉分公司副总经理、委委员1990年~20XX历任中国平安保险公司总经理助、副总经理、常务副总经理、执行董事等职20XX年任中平安保险（集团）股份有限公司执行董事、常务副总经理副首席执行官20XX年起任中国平安保险（集团）股份有公司副董事长、副首席执行官。年至20XX任平安行有限责任公司董事长。年起任平安银行股份有限公董事长，目前还任中国保险保障基金有限责任公司非执行事及海昌控股有限公司独立董事。1995年任公司董事，任常务董事，1998年任副董事长20XX年~20XX任独立董事20XX年薪酬与提名委员会召集人、审计员会委员20XX年起任董事、薪酬与提名委员会委员。魏斌，男，1969年生。1992年中南财经大学审计专业学士学位20XX年暨南大学金融专业硕士学位为中国高级会计师及高级计师，中国注册会计师协会非执业会员20XX年加入华润集团有限公现任中国华润总公司董事、华润(集团)有公司总会计师、首席财务官，华润啤酒（控股）有限公司原华润创业有限公司）、华润电力控股有限公司、华润置有限公司、华润水泥控股有限公司、华润燃气控股有限公之非执行董事，以及山东东阿阿胶股份有限公司董事。

20XX年起担任公司董，审计委员会委员。陈鹰，男，1970年生。1993年清华大学建筑管理学学士学位20XX年牛津大学工商管理学硕士学位1993年加入华润集团有限公司。1993年20XX年华润营造(控股有限公司项目程师、项目经理及采购部经理及执行董事；至20XX年任华置地北京)股份有限公司董事总经理；20XX年至20XX年任华润置地有限公司董事。20XX~20XX年任华(集团)有限公司战略管理部总经理。20XX年起任华润股份限公司监事任华润(集团)有限公司首席战略官、战略理部总监，同时担任华润水泥控股有限公司、华润电力控股有限公司、华润啤（控股）有限公司（原华润创业有限公司）、华润燃控股有限公司、华润置地有限公司之非执行董事，以及华医药集团有限公司之董事。20XX年起担任公司董，投资与决策委员会委员。王文金，男，1966年出生1994获中南财经政法大学硕士学位，中国注会计师。曾先后供职于合肥市塑料十厂院安徽光学密机械研究所加入万科年任公司财务管理部经理1999年公司财务管理部总经理20XX年起任公财务负责人；20XX年起任公司财务总监20XX年任公司行副总裁。20XX起任公司董事、投资与决策委员会委员时任公司执行副总裁首席财务官。

独立董事张利平，男，1958年出生1980毕业于北京外贸学院，1987年获美国约翰大学国际事务及国际法律硕士学位。曾任职于对外经贸易合作部，并先后担任美国美林集团投资银行部董事、国德累斯登银行集团董事总经理兼大中华区主管、香港太协和集团有限公司董事总经理、香港意马国际控股有限公行政总裁、瑞士信贷集团全球投资银行部副主席兼大中华联合首席执行官等职务20XX年加盟黑石集团任高级董事经理暨大中华区主席。20XX年起任公司独立事，投资与决策委员会召集人，薪酬与提名委员会委起任薪酬与提名委员会召集人。华生，男，1953年出。1982年业于南京工学院现东南大)政治经济专业，获学士学位，1985年获中国社会科学院研究生院财系硕士学位，持有武汉大学经济学博士学位，并先后在英牛津大学和剑桥大学学习、研究和任教。现任东南大学经管理学院名誉院长、教授、博士生导师侨商联合会务副会长市侨联副主席1986年首批“国家级有突贡献的专家”。是价格双轨制、国资体制、股权分置改革主要提出者和推动者，曾获中国经济理论创新奖、孙冶方济学奖。20XX年起任公司独立事。

罗君美1954生1976毕业于加拿大Mcgill大学管理学系会计学业，获商学士学位。曾任职加拿大蒙特利尔会计师事务所现任罗思云罗君美会计师事务所有限公司的首席执业董事罗思云会计师行东主，还任中国人民政治协商会议广东省协委员。她是香港执业资深会计师、加拿大特许会计师、国及韦尔斯特许会计师、澳洲资深注册会计师港注册务师曾任香港华人会计师公会会长，香港会计师公会理事是香港女会计师协会有限公司创始会长20XX年获授香特别行政区太平绅士。20XX起任香港上市新华汇富金融股有限公司和多伦多证券交易所上市新华国际有限公司立董事。20XX年起任公司独立事，审计委员会召集人。海闻，男，1952年生。1982年业北京大学经济学系经济学学士学1983年业于美国长滩加州州立大学经济系获经济学士学位1991年业于美国戴维斯加州大学经济系，获经学博士学位。曾任职美国加州州立大学经济系、加州大学戴维斯）大学经济系、福特路易斯学商学院经济系。1995年~20XX任北京大学中国经济究中心教授、副主任；20XX年20XX年任北京大学校长助年~20XX年任北京大学副校长、深圳研究生院常务副长、深圳商学院院长。20XX年20XX年任北京大学副校长圳研究生院院长汇丰商学院院长。

现任北京大学校务委会副主任、汇丰商学院院长。20XX年起任公司独立事审委员会委员薪酬与提名委员会委员。篇五：销售总的年度工作总结销售总监的年度工作结一、销售业绩回顾及析：（一）业绩回顾：1、开拓了新合作客近三十个（具体数据见相关部门统计）。2、8~12月份销售回超过了之前3~8的同期回款业绩。（具体数据见相部门统计）3、市场遗留问题基解决。市场肌体已逐渐恢复健康，有了进一步拓展和提的基础。（二）业绩分析：1、促成业绩的正面素：①调整营销思路，对场费用进行承包，降低新客户的合作资金门槛。虽然一度被人背后讥笑，但“有效就是硬道理”！我公司的思是促成业绩的重要因素之一。②加强了销售人员工的过程管理，工作实效有所提升。③用提高提成比例和发新客户给予额外奖励的“经济激励”手法，形成了重奖之下必有勇夫”的积极心态，也

是促成业绩的重要因之一。④对于市场遗留问题解决，依据“轻重缓急”程序，采用“坚持公司利益则，以有效依据处理”的指导思路，从而使问题的解决未触份公司的利益。2、存在的负面因素①销售人员对公司的示精神理解不够，客户定位不够稳定，没有严格按照端思路开拓客户，部分客户选择方面存在一定失误！②销售人员的心态以公司存在薪资制度，均存在“急功近利”状况。销售员更多的只想有钱回到公司帐上，却没有更多的考虑客户否适合公司的合作定位以及长久发展。③客户选择公司产品更多考虑的是折扣低价，所以很多未将铺底铺入终端场，甚至根本无终端意识，直接将公司的终端品牌变成毫优势的流通产品。④大多数代理商的“”“靠”“要”观念存在，但公司的产品价格降到底，已无更多利润支持市场。⑤公司的品牌定位终，但包装缺乏视觉优势，宣传促销赠品不够新颖丰富对产品的宣传、销售的拉动力不大。⑥暂时缺乏品牌入市拉动策略，不能促成品牌的热销。⑦销售人员不能切实行公司指导思路，至今未建立起

典范式的品牌样板市。⑧销售人员缺乏统一营销培训，观念、思路、方法和工作执行力无统一和调，往往擅长市场开拓而不擅长市场维护和提升。二、费用投入的回顾分析：（一）费用回顾：1、营销政策调整后市场费用得以控制，公司的盈利能力稳定8~12月相同期利润额增加（具体数据见相关部门的统计）2、人员费用的固定险降低，基本扼制了人力资源的亏损相比周期人力成本降低余价值提升。（具体数据见相关部的统计）（二）费用分析：1、正面因素：①公司提出市场费用包政策之后，最大限度防止了费用陷阱，费用超支现得以控制。②公司调整并制定了售人员新的待遇方案，公司的固定风险降低了，人员竞争意识和挑战性加强。2、负面因素：①营销部没有数据统的支持，对费用的控制较为盲目。②市场支持费用和人费用报销等，营销部存在“知情

难，无审批”的歧形象，管理无法加强。③个别人员管理观念旧、保守，不能主动遵从层级化管理，因此整个管理乏科学的流程。④老板“一笔签”的象依然存在。三、营销团队的建设顾及分析：（一）团队建设业绩顾：1、销售人员的“放式”现象基本消除，营销团队的管理加强。2、待遇方面，基本费了“大锅饭现象”，薪资待遇的挑战性增强，标准科学合理。3、团队的执行力有增强。4、提问题不提解决案的现象减少，销售人员的工作能动性增强。5、销售人员工作主性有所增强，工作实效提高。（二）团队建设分析1、正面因素分析：①采取每日电话报到每月工作汇报的管理形式，一定程度上可以了解销售员在做什么？做得怎样？②降低了销售人员底，并将提成比例随着回款额度的增加而提高，增强了售人员的工作挑战性。③通过“提醒式”的款和个人管理信用的树立，从制度要求和心理印象上销售人员感觉到公司管理的严肃性，

因此执行力随之增强④理要求每一个销售人员必须提出问题的解决办法，而“逼迫”销售人员遇到问题时首先联想解决问题的办法同时树立了销售人员的责任心，遇到问题找借口、找理由现象降低，逐步树立了“解决问题是职责”的职业操守。⑤在管理实践中，不地给销售人员心理压力和工作危机感，从而使得销售员的主动性不断增强。“居安思危”的心理利于工作能动和工作实效的提升。2、负面因素分析：①公司内部的辅助管配合不到位，团队管理实效降低。②公司部份管理人员理意识保守，团队管理实效降低。③销售人员长期适应“放任式”的管理，从观念上、心理上和行为上有一适应期去接受较为实效的管理。④部分人存在“老油”观念，有一定优越感，因此对于公司加强管理有“稀泥”的想法存在。⑤部分人心存不轨，望钻公司管理的漏洞。所以希望公司管理的漏洞一直在，甚至增加。⑥人性特点的普遍反：被管理者希望公司管理的能见度、透明度一致较低因此对能见度逐渐增强的管理有一定抵触心理。

⑦公司管理高层调整久经事故的销售人员见风使舵，左右逢缘趁机蒙混关遵从公司的管理新回“放任状态”。⑧谁都想做好人，缺主动做“恶人”的管理人员，管理原则不能坚持，等一纸空文。四、内部管理运作的顾及分析：（一）运作回顾：1、基本解决了不按户定单发货的现象。2、公司制定工衣，规定着装时间，公司人员有了较统一的形象。3、文员工作有了一分工，工作程序、方法和责任逐步明确。4、制定并实施了新行政管理制度，逐步规范了员工行为，出勤等管理一同仁，趋于规范化。5、客户档案基本建。6、周一和周六有开会，工作有了积极明确的氛围。篇六：万科房地产营总监培训手册以下资料均于上，房产E只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和确性。如果您认为侵犯了您权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努！万科房地产营销总监训手册

目录第

一部分

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地

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策划........................................................................................................................户

型

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趋势......................................................................................................................................第二部分

售楼

书

该

说

点啥......................................................................................................................第三部分

关注购房中的感性为...........................................................................................................第二部分

关房地产格略几思考................................................

...........................................一、成本+竞？消费者+竞争？......................................................................................................二、

金

子？

银子？..............................................................................................................................三、开盘：高开低？低开高走？...................................................................................................尾

盘：

降

价

清

货？

精

细

营销？...........................................................................................................“低开高走”的实际操作问题...........................................................................................................第一部分

房地产户型策划

可以说，户型定位是准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现与将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题些探讨，希望我们的研究心得能给您一定的帮助。户型需要策划表面上看，户型即建的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重水、电、气、热、光纤等管线路布置，因而是一个建筑技术题，完全是建筑设计师的事。其实不然。户型是实现消者居家生活的基本要素，是满足“舒适性的首要前提有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题其次才是技术问题。世界上没有最好的户，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征景环境人文环境项目的规划布局、小区内环境营造等一列因素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计应该是在项目策划人对户型类别配

置、每户内功能配置详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好”户。户型策划的主要内容以下几点：1、户型类别配置。吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？2、户型面积设定。目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨差异。香港人通常将70㎡做成三房而北方地区二房的面也大多超过100㎡。就是同一城市，不同类别的消费者对积的要求也大相径庭：有的认为三房应在左右，有希望三房能做到130以上甚至170㎡；有的喜70㎡的二房，有的中意二房超过90那么具体到一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要心策划。3、户型类别分布。们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了误的位置：面积大、总价高的户型却

被放在临近路边噪声当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北楼体中、或有西晒、或是底层位置最好的地方设置总价最的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的可能是积压或低价低利润。4、户型功能配置。个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不设飘（凸）窗？等等问题也应站在市场角度、从项目整体位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯建筑结构出发。户型简史时间的流转、社会经的发展在不停地改变我们的生活状态活观念不地改变着我们的居住观念我们户型”的要求。为了做户型策划，有必要先了解一下户型在简要发展历史。坐北向南，四四方方个小院子，白天有太阳，夜晚有月光；老子住上房，厢住儿女，西厢是灶堂柴房，后头还有猪圈鸡窝茅房；坡顶，大厚墙，院里是石榴红枣，院外是榆柳相依。千百年，这就是咱中国老百姓最理想的“户型”，无论是平头