房地产开发与经营房地产与房地产业概述

房地产开发与经营李德智

博士/副教授/硕士生导师njldz@南大学土木工程学院建设与房地产系课程性质

工程管理专业的专业课

结构工程专业的选修课

房地产开发与经营专业的主干课教学目标

理解和掌握房地产开发与经营相关的基本概念、原理和方法

熟悉相关的法律、法规要求

掌握房地产开发与经营的程序和相关知识

培养理论和实践相结合的实用性人才教学特点

讲课方法—着重基础知识和基本理论，强调理论结合实践

学习方法—以课件为主，结合课本，参考推荐书目，系统学习教材与主要参考书1.

教材张建坤.

房地产开发[M].

东南大学出版社,

2012.2.

主要参考书

潘蜀健,

陈琳.

房地产市场营销[M].

中国建筑工业出版社,

2003.

李启明,

聂筑梅.

现代房地产绿色开发和评价[M].江苏科学技术出版社,

2003.参考网站及杂志1.2.3.4.5.6.7.住房和城乡建设部

中国住宅与房地产信息网国土资源部

/index.jsp江苏建设信息网

/main.asp南京网上房地产

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《建筑经济》、《中国房地产》等期刊课程安排及考核1.

课程安排（讲课+讨论课）—《2014年教学日历》2.

课程成绩

闭卷考试：50%

讨

论

课：40%

平时成绩：10%

加分部分：5%（加至满分为至）3.

考核标准—《成绩评定及考核办法》第1章

房地产与房地产业概述1.1

房地产的含义1.2

房地产的特征1.3

房地产的分类1.4

房地产投资的形式及利弊1.5

房地产业与其定位1.6

浅析我国房地产业发展代价思考题1.2.“阳光权”纠纷、小区花园被改成商店引起的纠纷等有无法律依据？小王本科毕业后在南京工作3年了，准备明年结婚，考虑最近在南京买一套房子。请问你有什么好建议？1.1

房地产的含义房地产房地

产房屋

土地

不可分离

的部分附带的权益1.1房地产的含含义1.2房地产的特特征自然特征经济特征社会特征房地产的自自然特征位置的固定性个别性效用的多层次性数量的有限性耐久性中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑中国“非非正常死死亡”建建筑1.2房地产的的特征自然特征征经济特征征社会特征征房地产的的经济特特征开发周期期长、投资大用途变更更比较困难流动性较较差保值增值值性好1.2房地产的的特征自然特征征经济特征征社会特征征自然特征征经济特征征社会特征征1.2房地产的的特征《新华日日报》苏州100天出了5个地王《现代快快报》无锡某花花园热销销10小时卖空空一栋楼楼《南京日日报》南京12家楼盘09年涨幅超超过40%最高净涨涨了9000元/㎡《扬子晚晚报》常州房价价涨幅大大买房一个个月赚了了一辆车车《南京晨晨报》南京购房房者不惧惧潜在风风险新开楼盘盘遭疯抢抢曾经疯狂狂的楼市《金陵晚晚报》珠江路卓卓越又遭遭疯抢特警出动动维持秩秩序1.2房地产的的特征自然特征征经济特征征社会特征征1.2房房地产的的特征自然特征征经济特征征社会特征征房地产的的社会特特征涉及到复复杂的法法律关系反映区域域气候、、社会风俗俗和生活活习惯受社会福福利和保保障制度影影响较大大1.2房房地产的的特征自然特征征经济特征征社会特征征1.2房房地产的的特征自然特征征经济特征征社会特征征1.3房地产的的分类1.3.1按房地产产用途分分工业和仓仓储类房房地产旅店、餐餐饮用房房地产居住类房房地产商业类房房地产办公用房房地产娱乐用房房地产按房地产产用途分分按房地产产实物形形态分类类按房地产产权属关关系分农业用房房地产金融用房房地产信息用房房地产军事用房房地产其他用房房地产1.3房地产的的分类1.3.2按房地产产实物形形态分类类按建筑结结构分按建筑层层数分按建筑物物的建筑筑标准划划分按建筑物物的新旧旧程度分分按建筑的的建筑风风格分按房地产产用途分分按房地产产实物形形态分类类按房地产产权属关关系分1.4房地产投投资的形形式及利利弊一、房地地产投资资的形式式二、房地地产投资资的利弊弊房地产投投资的形形式1.房地产投投资的概概念—指经济主主体以获获得未来来的房地地产资产产增值或收益益为目的的，预先先垫付一一定数量量的货币币或实物，，直接或间间接地从事或参参与房地地产开发与经营营活动的的经济行行为2.房地产投投资的形形式（1）直接投投资（开发投资资、置业业投资）（2）间接投投资（证券投资资）万科招商中粮亿城绿景北辰实业业栖霞建设设北京首创创北京万通通金地集团团保利地产产碧桂园中海地产产华润置地地雅居乐汤臣越秀富力复地部分上市市房地产产企业房地产投投资的利利弊1.房地产投投资之利利相对较高高的收益益水平税收方面面的好处处金融机构构的支持持能抵消通通货膨胀胀的影响响提高投资资者的资资信等级级2.房地产投资之之弊投资回收周期期较长需要专门的知知识和经验1.5房地产业与其其定位一、房地产业业的含义二、房地产业业的行业性质质三、房地产业业在国民经济济中的地位房地产业的含含义1.产业—向社会提供同同一类产品或或服务的企业业或个体的集合。2.房地产业—从事房地产开开发、经营、、管理和服务务活动的行业和部门的的总称。房地产业的行行业性质1.房地产业与建建筑业什么关关系？—甲方与乙方；；相互促进、、唇齿相依2.房地产业还与与什么产业关关系密切呢？？—金融保险业；；制造业；电电力、煤气及及水的生产和供应应业；社会运运输业；交通通运输、仓储及邮电通通讯业；等等等我国房地产业业对主要关联联产业的带动动效应房地产业在国国民经济中的的地位1.房地产业是国国民经济的重重要基础性产业；2.房地产业是国国民经济的先导性产业；3.房地产业是国国民经济的支柱产业—《国务院办公公厅转发建设设部等部门关关于调整住房供应结构稳稳定住房价格格意见的通知知》(国办发〔2006〕37号)中明确：“房地产业是我国新的发展阶段的一个个重要支柱产业业。”1999年~2012年年我国房地产产开发投资1999年~2012年年我国房地产产开发投资的的占比1999年~2012年年我国房地产产开发企业规规模1999年~2012年年我国房地产产开发企业从从业人员数（（个）2002~2012年我我国人均住房房建筑面积（（平方米/人人）1998~2012年我我国房价走势势图（元/平平方米）房地产业是国国民经济的支支柱产业吗？？1.判断标准在国民经济发发展中起着举举足轻重的作作用，其增加加值在国民生产总总值中占5%以上，对国民民经济的贡献献突出。具有较大的市场发展空间间和增值潜力。符合产业结构构演进方向，，有利于产业结构优化化。产业关联度高，能带动众众多相关产业业的发展。2.房地产业真的的挟持了中国经济了了吗？房地产业真的的挟持了中国经济了了吗？我国目前经济发展环境并不宽松经济发展不能太快经济不能发展太慢慢中央提出“必须保持经济平稳较快发展”任务艰巨！“”（1）投资（2）出口（3）内需拉动经济的三驾马车1）本轮经济过过热主要是投资需求的过过热，相形之下，，消费需求则明显显不足。刺激消费不不仅可以与抑抑制投资需求求形成对冲，而而且有助于缓缓解产能过剩剩和通货紧缩缩现象。2）作为一个大大国，我们不不能将经济增增长的希望寄托在出口之上，否则的话，，不仅会恶化化中国经贸发发展的外部环环境，而且会削削弱中国经济济的可持续发发展能力和影响国民经济的安全。如何刺激需求求呢？解决“通货膨膨胀”的唯一的选择就是是刺激消费为什么？？刺激需求的角角度（1）增加居民(尤其是中低阶阶层居民)的收入（2）培育市场消消费热点收入政策的调调整和到位往往往是一个漫漫长的过程，，在刺激消费方面，能够够直接见效的的还是对市场消费热热点的培育。消费热点农村：家用电电器城市：住房和和汽车两三年内基本本无望汽车消费则因因油价高涨和能源紧缺会会有所放慢房地产业健康康发展是“十十二五”时期期我国经济的的平稳发展的的关键但是，目前房房地产业的发发展健康吗？？No!那怎么样才算算健康呢？（1）房地产产品品符合市场需需要；（2）房地产企业业发展健康；；（3）房地产市场场健康、有效效；（4）房地产业与与国民经济相相和谐；1.6浅析我国房地地产业发展代代价房地产业发展展代价图3-1房地产业发展展代价的三维维示意图图3-2房地产业发展展代价的二维维示意图（a）房地产业发展代价的分类图3-3房地产业发展展代价的二维维示意图（b）房地产业发展代价的分类我国房地产业业发展代价（（举例）我国房地产业业发展代价（（举例）万科施工前的的海岸美景万科施工后被被挖掘的海岸岸图3-4项目施工前后后的黄金海岸岸建筑行业环境境问题工程建设活动动常常与环境境质量的下降降紧密相联，，包括：123456789水污染空气污染噪音污染光污染资源和能源大大量消耗产生各种废弃弃物有毒有害物排排放火灾、爆炸发发生损害身体健康康和安全等我国房地产业业