房地产企业工程项目管理

1房地产企业工程项目管理

2房地产企业工程项目管理企业工程管理1工程项目管理2工程项目质量控制3工程项目投资控制43第一讲企业工程管理（一）企业工程管理及其意义

企业工程管理是指房地产开发项目的开发方案（项目定位）确定以后，在项目设计阶段、施工准备阶段、施工阶段和竣工验收阶段所进行的管理工作。企业工程管理的目的是锁定工程利润。 在我国房地产行业宏观调控的今天，企业工程管理的意义巨增，工程利润越来越成为房地产企业的主要利润增长点。这主要是因为：（1）土地增值的大幅度减少；（2）房屋价格的降低；（3）房地产企业的激烈竞争；（4）业主维权意识的增长。 总之，我国的房地产企业今后将越来越还原其本来面目，工程利润的大小将决定企业的存亡。一、企业工程管理与工程项目管理4第一讲企业工程管理（二）工程项目管理

工程项目管理是为使工程项目取得成功（在所要求时限、所批准费用的前提下，实现所要求的质量）所进行的全过程、全方位的计划、组织、控制、协调与监督。工程项目管理的主要任务是三控（进行工程项目的投资控制、质量控制和进度控制）、两管（合同管理、信息管理）、一协调（组织协调）。工程项目管理的主体是房地产企业，代理主体是项目经理部。一、企业工程管理与工程项目管理5（三）企业工程管理与工程项目管理的关系

1、管理内容不同

房地产企业工程管理一般涉及多个工程项目，但就一个工程项目而言，企业工程管理与工程项目管理的管理内容是不同的。即要有严格的管理内容分工，各管各的事情。企业定原则、定制度、管大事；项目经理部负责具体实施的管理工作。

2、企业工程管理是工程项目管理的基础

企业工程管理要为工程项目管理工作奠定一个好的基础，使其能有一个良好的先天条件；如果企业工程管理有一些遗留问题（如企业没有在招标中选择一个好的施工企业，签订一个好的施工合同；没有选择一个好的监理单位）工程项目管理就不可能做好。

3、企业工程管理是工程项目管理的大环境

企业工程管理要为工程项目管理创造一个良好的企业环境，提供运行动力，使其能够很好的开展工作。有的企业没有一个好的环境条件，如项目经理的责任、权利、利益不清楚，把项目经理责任制演变为项目经理负责制或承包制，工程项目管理不可能做好。第一讲企业工程管理一、企业工程管理与工程项目管理6

特别强调：1）企业做好工程管理工作，抓大（如建设资金的审批、大型设备的采购、重大设计变更、三大目标的调整、竣工验收）、放小（放手工程项目管理的具体工作）；2）要树立精兵强将上项目的理念；3）要靠好的管理制度规范工程项目管理工作，并为其提供运行动力；不要过分依赖用人管人。第一讲企业工程管理一、企业工程管理与工程项目管理71、主要工作（八项）1）确定项目开发方案，进行项目三大目标（投资、质量、进度目标）的分析论证，合理确定项目投资、质量、进度目标；2）做好设计管理工作，能够获得好的设计文件；3）做好施工招标工作，选择一个好的施工企业，签订一个好的施工合同；4）选择一个好的监理单位，签订一个好的监理合同；5）任命项目经理，组建项目经理部；明确项目经理的责任、权利和利益；6）规定项目经理部的工作内容与要求；7）对工程项目管理工作进行宏观调控；8）对工程项目管理工作进行监控。2、注意与施工企业、监理单位建立长期合作的关系第一讲企业工程管理二、企业工程管理的主要工作8（一）设计管理工作要点1）编好设计任务书，对项目进行明确的定位，对设计提出明确的要求；2）要求设计单位进行多方案比较，选择好的设计方案；3）要求设计单位编制设计概算和施工图预算，并对其进行审查；4）对施工图进行初步审查，要基本满足施工要求。

（二）招标管理工作要点1）选择好的招标代理机构，审查招标文件是否符合要求；2）监控招标过程以避免出现遗留问题；3）选择好的施工企业，签订一个好的施工合同，特别注意限定调价、工期、质量、付款等条款；4）选择好的监理单位，签订一个好的监理合同，特别注意限定监理人员资质、监理单位责任等条款。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点9（三）任命项目经理，组建项目经理部1）通过签订《项目管理目标责任书》以明确项目经理的责任、权利和利益（责任：在无企业可接受的客观原因影响下对工程项目的实施承担管理责任；权利：日常工程项目管理的权利；利益：经过阶段考核获得工资及奖金或罚金）；2）规定项目经理部的工作内容与要求；3）企业与项目经理协商确定工作人员的数量；4）要求项目经理主持编制工程付款计划、质量控制计划、进度控制计划，并监督其实施；5）对施工准备工作的内容与进度提出明确要求，如图纸会审工作：6）对工程变更与现场签证做出明确规定，如工程变更问题应在施工前敲定，开工后一般不进行变更，现场签证的权利要严格限定，规定不超过工程价款的百分比。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点10（四）项目管理目标责任书（重要文件）《项目管理目标责任书》一般应包括以下内容：1）工程项目的基本情况；2）工程项目管理的内容与要求；3）工程项目应达到的进度目标、质量目标；4）确定项目经理目标责任投资；5）项目经理的职责、权力和利益；6）企业各业务部门与项目经理部之间的关系；7）施工项目经理部应承担的风险；8）工程项目目标评价的原则、内容和方法；9）企业对项目经理部进行奖惩的依据、标准和办法；10）项目经理解职及项目经理部解体的条件与办法；11）争议的解决办法。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点11（五）项目经理责责任制项目经理责任制是是指由企业制定的的、以项目经理为为责任主体，确保保工程项目目标实实现的责任制度。。项目经理责任制制是工程项目目标标实现的具体保障障和基本条件，它它是以工程项目为为对象，以项目经经理全面负责为前前提，以《项目管理目标责任任书》为依据，以获得项项目产品的最佳经经济效益为目的，，实行从工程项目目开工到交工的一一次性全过程的管管理。项目经理责责任制是推行工程程项目管理的核心心。1、项目经理责任制的的特点：1）对象终一性。项项目经理责任制以以施工项目为对象象，实行施工过程程的一次性全面负负责；2）主体直接性。项项目经理责任制实实行经理负责、全全员管理、指标考考核、项目核算、、确保投资不超的的复合型指标责任任制，并重点突出出项目经理个人的的主要责任。3）内容全面性。项项目经理责任制是是根据先进合理、、实用、可行的原原则，以控制工程程投资、质量、工工期等各项目标为为内容的全过程的的责任制。4）责任风险性。项项目经理责任制充充分体现“指标突突出、责任明确、、利益直接、考核核严格”的基本要要求，其最终结果果与项目经理部成成员，特别是项目目经理的奖、罚、、晋升等个人利益益直接挂钩，经济济利益与责任风险险同在。第一讲企业业工程管理三、企业工程管理理工作要点122、项目经理与项目目经理部成员之间间的目标责任制项目经理部组建以以后，项目经理必必须对项目经理部部成员进行明确的的职责分工，建立立以项目经理为中中心的分工负责目目标责任制。项目目经理应与项目经经理部成员签订岗岗位责任状，明确确每一业务岗位的的责、权、利和各各业务岗位之间的的分工协作关系，，把“一人负责””转变为“人人尽尽职尽责”。3、项目经理的地位位和素质要求项目经理责任制确确定了项目经理在在工程项目管理中中的地位。项目经经理是企业法定代代表人在工程项目目上的授权委托代代理人，是工程项项目管理的中心，，占有举足轻重的的地位，他要对企企业的成果性目标标负责。项目经理必须具备备下列素质：1）具有符合项目管管理要求的能力，，善于进行组织协协调与沟通；2）具有相应的项目目管理经验和业绩绩；3）具有项目管理需需要的专业技术、、管理、经济、法法律和法规知识；；4）具有良好的职业业道德和团结协作作精神，遵纪守法法、爱岗敬业、诚诚信尽责；5）身体健康。第一讲企业业工程管理三、企业工程管理理工作要点134、项目经理的职责责、权力和利益项目经理的职责是是由其工作与任务务决定的。根据建建设部有关文件的的规定和我国目前前的工程实践，项项目经理在施工项项目管理过程中，，履行下列职责：：1）贯彻执行国家与与地方的有关法律律、法规和政策，，执行企业的各项项管理制度，维护护企业整体利益和和权益，严格财经经制度；2）签订和组织履行行《项目管理目标责任任书》，在企业授权的范范围内履行企业与与施工单位签订的的施工合同、监理理合同；3）组织工程项目的的实施，负责控制制投资、质量、工工期；4）主持编编制施工工项目管管理规划划，并组组织实施施；5）组织制制定项目目经理部部各类管管理人员员的职责责、权限限和各项项规章制制度，搞搞好与企企业各职职能部门门的业务务联系和和经济往往来，定定期向企企业经理理报告工工作；6）向企业业提交阶阶段性用用款计划划；7）按时向向企业有有关部门门报送项项目建设设信息和和统计资资料；8）根据企企业授权权处理项项目实施施中的重重大紧急急事件，，并及时时向企业业报告；；9）组织项项目后评评价，提提交项目目后评价价报告。。第一讲企企业工程程管理三、企业业工程管管理工作作要点14赋予施工工项目经经理一定定的权力力是确保保其承担担相应责责任的先先决条件件。项目目经理的的权力由由企业法法人代表表授予，，并用企企业制度度和《项目管理理目标责责任书》的形式具具体确定定下来。。项目经经理一般般应有以以下权力力：1）用人决决策权。。项目经经理在不不违背企企业人事事制度的的前提下下，有权权决定施施工项目目经理部部的设置置；有权权聘任、、考核、、监督、、奖惩乃乃至辞退退相关管管理人员员；有权权分包队队伍。2）项目实实施的决决策权。。项目经经理在不不影响项项目三大大目标实实现的前前提下，，有权根根据具体体情况决决定项目目实施的的节奏，，但重大大决策必必须向企企业报告告。3）项目实实施的组组织协调调权。4）对监理理单位的的监督权权。项目经理理的利益益是其行行使权力力和承担担责任的的结果，，是责、、权、利利相统一一的具体体体现。。项目经经理的利利益包括括物质利利益和精精神利益益。第一讲企企业工程程管理三、企业业工程管管理工作作要点154、项目经经理责任任制的作作用项目经理理责任制制作为工工程管理理的基本本制度，，在项目目管理中中具有十十分重要要的作用用。这些些作用主主要体现现在以下下几点：1）有利于于明确项项目经理理与企业业、项目目经理部部成员三三者之间间的责任任、权力力和利益益关系；；2）有利于于运用经经济、法法制手段段强化工工程项目目管理；；3）有利于于对工程程项目进进行规范范化、科科学化管管理；4）有利于于促进和和提高项项目管理理的经济济效益和和社会效效益。第一讲企企业工程程管理三、企业业工程管管理工作作要点16（六）正正确处理理项目经经理部与与企业的的关系项目经理理部作为为企业内内部相对对独立的的经济实实体，承承担工程程项目实实施的管管理任务务和目标标实现的的全部责责任，与与企业之之间既有有上下级级的行政政关系，，又有经经济责任任关系。。首先，，在行政政管理方方面，根根据企业业经理的的指令及及企业管管理制度度，项目目经理部部要接受受企业有有关职能能部门的的指导，，两者之之间既是是上下级级的行政政关系，，又是服服务与服服从、监监督与执执行的关关系，企企业要对对工程项项目管理理全过程程进行必必要的监监督调控控，项目目经理部部则要尽尽职尽责责，全力力抓好工工程项目目的具体体实施；；在业务务管理上上，项目目经理部部作为企企业内部部的项目目管理层层，接受受企业有有关职能能部门的的业务指指导和服服务，一一切统计计报表及及各种资资料都要要按系统统管理和和有关规规定准时时报送企企业相关关职能部部门。其其次，在在经济往往来方面面，两者者之间根根据企业业法人代代表与项项目经理理签订的的《项目管理理目标责责任书》建立双方方合理的的经济责责任关系系。项目经理理部与企企业有关关职能部部门的主主要业务务管理关关系表现现在以下下几个方方面：1）计划统统计。工工程项目目管理的的全过程程必须纳纳入计划划管理的的轨道，，项目经经理部每每月度应应向企业业报送施施工统计计报表，，特别是是月施工工进度计计划、工工程款支支付计划划、实际际完成工工程量报报表、应应付款报报表等。。2）财务核核算。项项目经理理部作为为企业内内部一个个相对独独立的核核算单位位，负责责项目的的财务收收支与成成本核算算工作，，并接受受企业财财务管理理部门的的控制、、监督和和指导。。3）经济洽洽商签证证。项目目经理部部预算人人员负责责经济洽洽商签证证和增减减帐预算算的编制制报批、、企业审审查控制制。4）工程业业务管理理。施工工过程中中的质量量、进度度控制工工作实行行从企业业职能部部门到项项目经理理部的系系统管理理，由企企业职能能部门对对项目经经理部的的工作进进行监控控、检查查、考核核、评比比。第一讲讲企企业工工程管管理三、企企业工工程管管理工工作要要点17工程项项目管管理是是管理理者（（企业业与项项目经经理部部）运运用系系统工工程的的观点点、理理论和和方法法对房房地产产项目目寿命命周期期内的的所有有工作作（特特别是是施工工阶段段）及及其资资源进进行计计划、、组织织、协协调、、控制制和总总结评评价，，以以达到到保证证工程程质量量、加加快工工程进进度、、提高高投资资效益益的目目的。。工程项项目管管理的的主要要任务务是三三控（（进行行项目目的质质量控控制、、投资资控制制和进进度控控制））、两两管（（合同同管理理、信信息管管理））、一一协调调。有必要要指出出的是是：1）工程程项目目有三三大目目标（（投资资目标标、质质量目目标、、进度度目标标），，它们们之间间是对对立统统一关关系；；2）推行行工程程项目目管理理必须须要有有项目目管理理机构构——项目经经理部部，必必须分分清企企业与与项目目经理理部的的管理理职能能；3）三大大目标标的分分析论论证是是企业业的管管理职职能，，项目目经理理部的的管理理职能能就是是实现现三大大目标标，即即通过过计划划、组组织、、协调调、控控制的的手段段实现现三大大目标标。第二讲讲工工程程项目目管理理一、工工程项项目管管理及及其任任务18项目经经理是是企业业委派派的领领导和和组织织一个个工程程项目目建设设的负负责人人。他他所处处的地地位是是企业业法人人在一一个项项目上上的代代表。。工程程项目目重大大问题题的管管理决决策由由企业业作出出，项项目经经理采采取措措施确确保决决策的的执行行，其其主要要任务务是为为实现现企业业的建建设意意图，，进行行项目目的组组织协协调，，控制制投资资、进进度和和质量量，进进行合合同管管理等等。项目经经理具具体行行使以以下职职权：：1）在在企业业管理理职能能的大大框架架下，，具体体负责责组织织工程程建设设活动动；2）进行合同同管理，组织织协调设计单单位、监理单单位、施工单单位及其他相相关单位的关关系；3）编制并组组织实施项目目年度施工进进度计划、用用款计划；4）组织工程程建设实施，，负责控制工工程投资、工工期和质量；；5）按时向企企业有关部门门报送项目建建设信息和统统计资料；6）提请企业业聘任或解聘聘项目管理人人员；7）根据企业业授权处理项项目实施中的的重大紧急事事件，并及时时向企业报告告。项目经理部是是项目经理领领导下的项目目管理层,职职能是协助项项目经理开展展工作。项目经理部的的工作一定要要与监理单位位的工作相互互协调、相互互配合，并对对监理单位进进行监督。项项目经理部应应配备预算管管理、合同管管理、质量控控制、进度控控制人员，最最好一人多岗岗。明确项目目经理部管理理人员的责任任、权利和利利益。第二讲工工程项目管理理二、项目经理理与项目经理理部19（一）管理职职能（干什么么）控制施工活动动——使施工工活动在项目目经理部的控控制下进行；；2）协调与与设计单位、、监理单位、、施工单位、、政府部门之之间的关系；；3）督促、、控制监理单单位的工作。。监理单位的主主要工作：具具体地控制施施工质量、进进度、安全、、文明施工;初步审核工工程款；编制制与汇总工程程资料（二）工作方方式工作例会；现场检查；信息流通：施施工单位→监监理单位→项项目经理部；；在监理单位汇汇报的基础上上进行决策。第二讲工工程项目管理理三、工程项目目现场管理20（三）项目现现场管理的主主要工作1、开工前（3项）1）组织设计交交底与图纸会会审（注意：：要求监理单单位审图）；；2）督促监理单单位审核施工工组织设计（（施工方案、、工期、施工工措施、安全全措施重重点复审；；要求施工单单位按照施工工组织设计组组织施工）；；3）督促监理单单位检查施工工单位的开工工准备情况（（重点把握：：管理机构、、机械设备、、人员持证上上岗等）。2、施工中（6项）1）材料要先检检验后使用；；2）是否按施工工组织设计施施工，施工前前有无交底；；3）监理单位是是否检查质量量、进度、安安全，审核工工程款；4）把握重点部部位的质量（（质量控制点点）、节点工工期、安全隐隐患；5）重点抓好分分部、分项工工程验收；6）审核工程款款（不多付款款）。3、竣工后（3项）1）协助企业组组织好竣工验验收；2）督促监理单单位资料归档档；3）做好竣工结结算（调价与与不调价）。。第二讲工工程项目管理理三、工程项目目现场管理21（四）项目现现场管理应注注意的问题1、正确处理理与监理单位位的关系分工协作关系系，地位平等等；分工明确确，监理单单位人员独立立开展工作（（特别是质量量与安全检查查）；督促监监督2、抓大放小小1）抓大（使使施工活动在在项目经理部部的控制下进进行）如：监理人员员素质及是否否正常工作、、施工项目经经理部是否正正常工作、施施工项目经理理部与劳务企企业及分包企企业的管理工工作是否正常常衔接、重点点部位的施工工方案、节点点工期、分部部分项工程验验收、材料检检验2）放小（不不要过多干涉涉监理单位、、施工单位的的具体工作））3、充分认识识工程质量、、场容管理的的重要性第二讲工工程项目管理理三、工程项目目现场管理22（一）工程项项目质量及其其特点工程项目质量量是指施工项项目满足业主主需要的，符符合国家法律律、法规、技技术规范、标标准、设计文文件及合同规规定的特性综综合。工程项项目施工质量量是形成房地地产项目实体体质量的决定定性环节。工程项目质量量具有如下特特点：影响因素多；；质量波动性大大；质量的隐蔽性性；终检的局限性性；评价方法的特特殊性。第三讲工工程项目质量量控制一、工程项目目质量控制概概述23（二）工程项项目质量控制制及其原则工程项目质量量控制是指项项目经理部致致力于工程项项目的质量要要求，也就是是为了保证施施工质量满足足国家法律、、法规、技术术规范、标准准、设计文件件及合同规定定所采取的一一系列方法、、措施和手段段。进行施施工项项目质质量控控制必必须遵遵循以以下原原则：：1）坚持持质量量第一一的原原则；；2）坚持持以人人为核核心的的原则则；3）坚持持预防防为主主的原原则；；4）坚持持质量量标准准的原原则。。第三讲讲工工程程项目目质量量控制制一、工工程项项目质质量控控制概概述24（三））工程程项目目质量量控制制的基基本原原理———三三阶段段控制制原理理所谓““三阶阶段””就是是通常常所说说的事事前控控制、、事中中控制制和事事后控控制。。这三三阶段段构成成了工工程项项目质质量控控制的的系统统过程程。1、事事前控控制：：事前控控制要要求施施工企企业预预先编编制周周密的的、切切实可可行的的施工工组织织设计计，并并把它它作为为一种种行动动方案案进行行部署署。特特别应应该强强调的的是，，目前前有些些施工工企业业往往往不编编制或或不按按照施施工组组织设设计文文件组组织施施工、、监理理单位位不进进行认认真审审查施施工组组织设设计文文件，，从而而造成成工程程项目目质量量预控控的先先天缺缺陷，，这对对工程程项目目质量量控制制是相相当有有害的的。2、事事中控控制：：要求施施工企企业强强化自自我约约束；；他人人监控控（监监理单单位、、业主主监督督控制制）3、事事后控控制：：事后控控制包包括对对施工工质量量活动动结果果的评评价和和对质质量偏偏差的的纠正正———强化化验收收，采采取措措施纠纠正偏偏差，，以保保证施施工项项目质质量处处于受受控状状态。。第三讲讲工工程程项目目质量量控制制一、工工程项项目质质量控控制概概述25（四））施工工项目目质量量控制制的依依据1、合同同文件件——体现业业主的的要求求；2、设计计文件件——体现设设计单单位的的要求求；3、法律律、法法规性性文件件及有有关质质量检检验与与控制制的专专门技技术法法规性性文件件——强制性性标准准，特特别注注意强强制性性条文文；（五））工程程项目目质量量控制制的系系统过过程1、施工工准备备工作作质量量控制制。主主要应应做好好施工工图会会审、、施工工组织织设计计的编编制与与审查查、施施工生生产要要素配配置的的检查查等工工作。。2、施工工过程程质量量控制制。主主要应应做好好作业业技术术交底底监制制、专专业施施工交交接检检查监监制、、隐蔽蔽工程程质量量验收收、分分部及及分项项工程程质量量验收收、工工程变变更的的实施施监制制等工工作。。3、竣工工验收收质量量控制制。主主要包包括竣竣工质质量检检验、、工程程质量量评定定、技技术质质量文文件的的整理理、归归档等等工作作。第三讲讲工工程程项目目质量量控制制一、工工程项项目质质量控控制概概述26（一））施工工准备备状态态预控控做好施施工准准备状状态预预控工工作，，关键键是进进行施施工项项目开开工前前的全全面准准备工工作检检查、、各分分部分分项工工程施施工前前的准准备工工作检检查和和季节节性施施工准准备检检查。。通过过检查查，督督促落落实施施工准准备工工作的的进行行，从从而为为开展展施工工活动动奠定定基础础。全面施施工准准备阶阶段，，工程程项目目开工工前要要检查查以下下各项项施工工准备备状态态：1）是否否认真真完成成设计计交底底和施施工图图纸会会审？？2）施工工组织织设计计是否否已向向现场场管理理人员员与施施工人人员进进行交交底？？3）先期期进场场的材材料、、设备备、施施工机机械等等是否否符合合要求求？4）施工工平面面布置置是否否正确确执行行施工工平面面图及及有关关安全全生产产的规规定？？5）分包包单位位的选选择及及其进进场人人员、、机械械设备备是否否符合合要求求？6）施工技技术、质质量、安安全等专专业专职职管理人人员是否否到位？？其责任任与权力力是否明明确？7）工程计计量及测测量器具具、仪表表等的配配置数量量和质量量是否符符合要求求？8）工程定定位轴线线、标高高引测基基准是否否明确？？实施结结果是否否已经复复核？第三讲工工程程项目质质量控制制二、工程程项目质质量预控控27分部分项项工程施施工准备备阶段，，施工前前要检查查以下各各项施工工准备状状态：1）相关技技术内容容的技术术交底是是否到位位、理解解、明确确？2）所使用用的原材材料、构构配件等等是否已已经进行行验收和和记录？？3）规定必必须持证证上岗的的人员是是否经过过资格核核查或培培训？4）对前道道工序是是否已按按规定进进行交接接检查或或隐蔽工工程验收收？5）施工作作业环境境是否符符合要求求？6）施工所所必须的的图纸、、资料、、规范标标准、作作业指导导书、材材料使用用说明等等是否已已准备就就绪？相相关内容容是否理理解、明明确？7）工种之之间的交交叉衔接接、配合合关系是是否已经经协调明明确？第三讲工工程程项目质质量控制制二、工程程项目质质量预控控28（二）施施工生产产要素预预控施工生产产要素通通常是指指人、材材料、机机械、技技术、环环境和资资金。它它对施工工项目质质量具有有重大的的影响。。1、施工人人员资格格预控首先施工工技术人人员、专专职质检检人员、、安全员员以及与与作业活活动有关关的测量量员、材材料员、、试验员员应持证证上岗；；其次，，应对分分包单位位的人员员资格进进行考核核，严格格执行规规定工种种的持证证上岗制制度。2、材料物物资质量量预控在施工作作业之前前，必须须对进场场的材料料物资进进行严格格的检查查验收，，做好使使用前的的质量把把关和预预控工作作，保证证投入使使用的材材料物资资质量符符合规定定标准的的要求，，其主要要内容包包括：1）控制材材料物资资的性能能、标准准与设计计文件的的相符性性；2）控制材材料物资资各项技技术性能能指标、、检验测测试指标标与标准准要求的的相符性性；3）控制材材料物资资进场验验收程序序及质量量文件资资料的齐齐全程度度；4）控制不不合格材材料物资资的处理理程序，，及时清清退处理理，杜绝绝使用。第三讲工工程程项目质质量控制制二、工程程项目质质量预控控29（二）施施工生产产要素预预控3、施工方方案预控控施工方案案预控主主要包括括以下内内容：1）在全面正正确地分析析工程特征征、技术关关键的前提提下，合理理确定施工工技术方案案和组织方方案；2）各分部分项工工程施工前必须须结合具体条件件进一步深化施施工方案，并进进行具体操作方方法的详细交底底；3）合理选用施工工机械设备和施施工临时设施，，合理布置施工工总平面图和各各阶段施工平面面图；4）编制施工所采采用的新技术、、新工艺、新材材料的专项技术术方案和质量保保证措施；5）应针对工程具具体情况，分析析气象、地质等等环境不利因素素对施工方案的的影响，并制定定应对措施。第三讲工程程项目质量控制制二、工程项目质质量预控30（二）施工生产产要素预控4、施工设备因素素预控施工设备因素预预控的内容，试试具体设备特点点而定，一般包包括技术性能参参数、计量精度度、安全性、可可靠性以及日常常使用管理制度度和措施等。进进行施工设备因因素预控应特别别注意做好以下下工作：1）根据工程需要要，认真做好各各类机械设备的的选型并控制好好主要性能参数数，在施工之前前严格按照配置置计划所确定的的型号、规格和和数量落实到位位，并做好安装装、调试和检测测；2）对危险性较大大的起重机械、、人货两用电梯梯等，要对其安安装方案进行审审批，使用前要要经专业管理部部门验收，管理理制度和措施要要落实。第三讲工程程项目质量控制制二、工程项目质质量预控31（二）施工生产产要素预控5、施工环境因素素预控施工环境因素包包括客观环境因因素和主观环境境因素，前者主主要是指水文地地质状况、气象象变化、周边建建筑、地下管线线及其他不可抗抗力因素；后者者主要是指施工工现场的通风、、照明、安全、、卫生防护等由由施工单位自身身创设的劳动作作业环境因素。。客观环境因素对对施工质量的不不利影响一般难难以避免和消除除，主要是加强强预测预防，如如对水文地质方方面的影响因素素，通常是根据据水文地质方面面的资料进行分分析和预测，采采取降水、排水水和加固等措施施；对气象方面面的影响因素，，可通过合理安安排冬、雨季施施工以及制定专专项施工方案，，从强化施工措措施等方面控制制其对施工质量量的不利影响。。主观环境因素的的预控，主要是是根据施工组织织设计的有关要要求，认真落实实施工现场的通通风、照明、安安全、卫生防护护等措施，以提提高施工质量。。第三讲工程程项目质量控制制二、工程项目质质量预控32（三）通过设置置质量控制点进进行质量预控1、质量控制点及及其设置所谓质量控制点点，是指为了保保证施工作业过过程的质量而确确定的重点控制制对象、关键部部位或薄弱环节节。设置质量控控制点是保证达达到施工质量要要求的必要前提提，因此，应根根据施工活动的的特点事先确定定质量控制点，，并分析可能造造成质量问题的的原因，再针对对原因制定相应应的对策和措施施进行预控和跟跟踪。质量控制点一般般应设置在：1）施工过程中的的关键工序或环环节，以及隐蔽蔽工程，如框架架结构中的钢筋筋工程、大体积积混凝土工程、、基础工程中的的混凝土浇注等等。2）施工中的薄弱弱环节或质量不不稳定的工序、、部位，如民用用建筑的卫生间间与屋面、大型型设备的基础等等。3）关键的作业，，如混凝土浇注注中的振捣、灌灌注桩的成孔作作业等。4）关键作业中的的关键质量特性性，如混凝土的的强度、回填土土的含水量、灰灰缝的饱满程度度等。5）对后续工程施施工或对后续工工序质量或安全全有重大影响的的工序、部位。。6）采用新技术、、新工艺、新材材料的部位或环环节。7）施工中无足够够把握的、施工工条件困难的或或技术难度大的的工序或环节。。第三讲工程程项目质量控制制二、工程项目质质量预控33（三）通过设置置质量控制点进进行质量预控2、质量控制点控控制措施设计在设置质量控制制点以后，要针针对其进行控制制措施设计，主主要步骤和内容容：1）列出质量控制制点明细表；2）设计质量控制制点施工流程图图；3）进行作业分析析，找出影响质质量的主要因素素；4）针对主要影响响因素制定出明明确的控制范围围和控制要求；；5）编制保证质量量的作业指导书书。第三讲工程程项目质量控制制二、工程项目质质量预控34第三讲工程程项目质量控制制（三）通过设置置质量控制点进进行质量预控3、质量控制点点的实施质量控制点的实实施要点如下：：1）把质量控制制点的设置及其其控制措施向有有关人员进行交交底，使其真正正掌握控制意图图和控制要点。。2）严格要求操操作人员按作业业指导书进行操操作，保证施工工质量。3）进行质量控控制点跟踪控制制，认真记录跟跟踪结果。质量量控制点跟踪控控制方式参见表表1。4）质量检查人人员要在现场进进行重点检查、、指导和验收。。二、工程项目质质量预控35（一）施工作业业过程的质量控控制建筑施工活动是是由一系列相互互关联、相互制制约的施工作业业过程所构成，，要控制施工过过程的质量，必必须控制全部作作业过程，即各各道工序的质量量。施工作业过程质质量控制的基本本程序是：1）进行作业技术术交底，包括作作业技术要领、、质量标准、施施工依据和与前前后工序的关系系等；2）检查施工工序序、程序的合理理性、科学性，，防止由于工序序流程错误而导导致的工序质量量失控；3）检查工序施工工条件，即工序序投入的材料、、使用的工具、、设备及操作工工艺和环境条件件等是否符合要要求；4）检查人员操作作程序、操作质质量是否符合质质量规程要求；；5）检查工序质量量是否符合验收收标准的规定；；6）质量合格的工工序验收后可进进入下道工序施施工，未经验收收合格的工序，，不得进入下道道工序施工。施工工序质量控控制的要求是：：1）设置工序质量量检查点，对材材料质量状况、、工具设备状况况、施工程序、、关键操作、安安全条件、新材材料和新工艺的的应用、常见质质量通病等进行行重点检查；2）落实工序操作作质量巡视、抽抽查和重点部位位跟踪检查的要要求，及时掌握握施工质量总体体状况；3）对工序产品、、分项工程按标标准进行目测、、实测及抽样试试验，并做好原原始记录，经分分析及时做出是是否合格的判断断，对合格的产产品及时提交监监理机构进行验验收；4）完善施工中的的各项检查记录录、检测资料和和验收资料，为为工程质量验收收和质量分析提提供依据。第三讲工程程项目质量控制制三、施工过程质质量控制和验收收36（二）施工质量量的检验、检查查与检测1、施工质量检检验的主要方法法施工质量检验的的主要方法包括括目测法和量测测法。（1）目测法。。即用观察、触触摸等观感方式式所进行的检查查。实践中人们们把它归纳为““看、摸、敲、、照”的检查操操作方法。（2）量测法。。即使用测量器器具进行具体的的量测，以获得得质量特性数据据，分析判断质质量状况及其偏偏差情况的检验验方法。实践中中人们把它归纳纳为“量、靠、、吊、套”的检检查操作方法。。2、施工质量检检查的方式与内内容施工质量检查的的方式包括日常常检查、跟踪检检查、专项检查查和综合检查等等。1）日常检查。。指施工质量管管理人员所进行行的施工质量经经常性检查。2）跟踪检查。。指设置施工质质量控制点，并并指定专人进行行的相关施工质质量的跟踪检查查。3）专项检查。。指对某种特定定的施工方法、、材料、施工环环境和某类质量量通病等所进行行的专项质量检检查。4）综合检查。。指根据施工质质量控制的需要要所进行的不定定期的或阶段性性的全面质量检检查。施工质量检查一一般内容包括：：检查施工依据；；检查施工结果果；检查整改落落实。第三讲工程程项目质量控制制三、施工过程质质量控制和验收收373、分部、分项工工程质量检验施工过程中，每每一分部、分项项工程施工完毕毕后，质检人员员均应根据合同同规定、施工质质量验收统一标标准和专业施工工质量验收规范范的要求对其进进行检验。分部部、分项工程质质量检验应在自自检、专检的基基础上，由专职职质量检查员或或企业的技术质质量部门进行核核定并经过监理理工程师的检查查验收后，才能能进行后续工程程的施工。4、施工质量的检检测试验施工质量的检测测试验简称“测测试”。常见的的施工测试有：：1）桩基础承载能能力的静载和动动载试验检测；；2）基础及结构物物的沉降检测；；3）大体积砼的温温控检测；4）材料物理力学学性能的试验检检测；5）砂浆、砼试块块的强度检测；；6）涉及结构安全全和使用功能的的重要分部分项项工程的抽样检检测；7）供水、供气、、供油管道的承承压试验检测。。第三讲工程程项目质量控制制三、施工过程质质量控制和验收收38（三）施工技术术复核所谓施工技术复复核，是指对用用于指导施工和和提供施工依据据的数据、参数数、样本等的复复查核实工作。。如施工测量定定位、工程轴线线及高程引测点点的设置、砂浆浆及砼配合比、、模板位置与尺尺寸、预留洞口口、预埋件的材材质与规格、吊吊装预制构件强强度、结构件加加工图等。进行行施工技术复核核的目的在于保保证技术基准的的正确性，避免免因技术工作的的疏忽差错而造造成工程质量问问题。第三讲讲工工程程项目目质量量控制制三、施施工过过程质质量控控制和和验收收39（四））施工工质量量验收收1、施工工质量量验收收的程程序施工质质量验验收分分为过过程验验收和和竣工工验收收，其其程序序及组组织包包括：：1）施工工过程程中，，隐蔽蔽工程程在隐隐蔽前前施工工项目目经理理部首首先应应进行行自检检，合合格后后通知知监理理机构构进行行验收收，并并形成成验收收文件件；2）分部部分项项工程程完成成后，，施工工项目目经理理部首首先应应进行行自检检，合合格后后通知知监理理机构构进行行验收收，重重要的的分部部分项项工程程应请请设计计单位位参加加验收收；3）单位位工程程完成成后，，施工工企业业应自自行组组织检检查、、评定定，符符合验验收标标准的的规定定后，，向建建设单单位提提交验验收申申请；；4）建设设单位位收到到验收收申请请后，，应组组织施施工、、设计计、监监理单单位等等方面面的人人员进进行单单位工工程验验收，，明确确验收收结果果，并并形成成验收收报告告；5）按国国家现现行管管理制制度，，房屋屋建筑筑工程程及市市政基基础设设施工工程验验收合合格后后，尚尚需在在规定定的时时间内内，将将验收收文件件报政政府管管理部部门备备案。。第三讲讲工工程程项目目质量量控制制三、施施工过过程质质量控控制和和验收收40建设工工程施施工质质量验验收应应符合合下列列要求求：1）施工工质量量验收收均应应在施施工单单位自自行检检查评评定的的基础础上进进行；；2）参加加施工工质量量验收收的各各方人人员应应具有有规定定的资资格；；3）检验验批、、分项项工程程、分分部工工程、、单位位工程程的施施工质质量应应符合合相关关验收收标准准和验验收规规范的的规定定；4）隐蔽蔽工程程应在在隐蔽蔽前由由施工工单位位通知知有关关单位位共同同进行行验收收，并并形成成验收收文件件；5）涉及及结构构安全全的材材料及及施工工内容容，应应有按按规定定进行行见证证取样样检测测的资资料；；6）对涉涉及结结构安安全和和使用用功能能的重重要工工程内内容，，应进进行功功能性性抽样样检测测；7）工程程外观观质量量应由由验收收人员员通过过现场场检查查后共共同确确认。。8）施工工质量量保证证资料料的检检查，，包括括施工工全过过程的的技术术质量量管理理资料料，其其中又又以原原材料料、施施工检检测、、测量量复核核及功功能性性试验验资料料为重重点检检查内内容。第三讲讲工工程程项目目质量量控制制三、施施工过过程质质量控控制和和验收收41以民用用建筑筑为例例，下下述工工程部部位进进行隐隐蔽检检查时时必须须重点点控制制，以以防出出现质质量隐隐患：：1）基础础施工工前对对地基基质量量的检检查，，尤其其要检检测地地基承承载力力；2）基坑坑回填填土前前对基基础质质量的的检查查；3）混凝凝土浇浇注前前对钢钢筋、、模板板质量量的检检查；；4）混凝凝土墙墙、板板施工工前对对敷设设在墙墙、板板内的的电线线管质质量的的检查查；5）防水水层施施工前前对基基层质质量的的检查查；6）建筑筑幕墙墙挂板板施工工前对对龙骨骨系统统质量量的检检查；；7）覆盖盖前对对直埋埋于楼楼地面面的电电缆、、封闭闭前对对敷设设于暗暗井道道、吊吊顶、、楼板板垫层层内的的设备备管道道质量量的检检查；；8）易出出现质质量通通病的的部位位。第三讲工工程程项目质质量控制制三、施工工过程质质量控制制和验收收42隐蔽工程程的施工工质量验验收应按按规定的的程序和和要求进进行，即即施工项项目经理理部必须须先按有有关技术术规程、、规范、、施工图图纸等进进行自检检，包括括施工班班组自检检和专职职质量管管理人员员的检查查，自检检合格后后，向监监理工程程师提交交隐蔽工工程检查查记录及及有关材材料证明明、试验验报告、、复试报报告等文文件，监监理工程程师首先先对这些些文件进进行审查查，并在在合同规规定的时时间内到到现场检检查（检检测或核核查），，施工单单位的专专职质检检员及相相应的施施工人员员随同检检查，共共同验收收签证。。必要时时，还应应约请设设计单位位参与验验收。如如检查结结果符合合质量要要求，监监理工程程师在隐隐蔽工程程检查记记录上签签字确认认后，才才能进行行隐蔽、、覆盖；；如经现现场检查查发现不不合格，，应按监监理工程程师的指指令进行行整改，，整改后后自检合合格再报报监理工工程师复复查。对于基础础工程的的隐蔽验验收，应应约请政政府工程程质量监监督部门门的监督督人员实实施全面面核查验验收，经经批准认认可后才才能隐蔽蔽覆盖，，进行后后续主体体工程施施工。第三讲工工程程项目质质量控制制三、施工工过程质质量控制制和验收收43（一）工工程量清清单工程量清清单也叫叫工程量量表，是是将招标标项目的的全部施施工内容容按工程程部位、、性质等等列在一一系列表表内，每每个表中中既有工工程部位位和该部部位实施施时的各各个项目目的工程程量，又又有每个个项目的的计价要要求（单单价或总总价），，以及每每个项目目的报价价和每个个表的合合计等，，其中后后两个栏栏目是留留给投标标者填写写的，工工程量清清单一般般由业主主在招标标文件中中提供，，作为投投标人计计算报价价的依据据。工程量清清单由分分部分项项工程量量清单、、措施项项目清单单、其他他项目清清单组成成。（二）工工程量清清单中的的工程量量根据设计计文件和和工程量量清单计计价规范范规定的的计算规规则估算算。不一一定等于于实际的的工程量量。（三）工工程量清清单中的的单价综合单价价，包括括人工费费、材料料费、机机械费、、管理费费和利润润，并考考虑风险险因素。。属于部部分费用用综合单单价，单单价中未未包括措措施费、、规费和和税金。。（四）工工程量清清单计价价表格：：总说明，，汇总表表，分部部分项工工程量清清单报价价，措施施项目清清单报价价表，其其他项目目清单报报价表，，规费、、税金项项目清单单报价表表，工程程款支付付申请（（核准））表。（五）工工程量清清单的作作用：3个第四讲工工程程项目投投资控制制一、工程程量清单单计价44（一）概概念与要要求工程项目目施工阶阶段的投投资控制制是指对对工程项项目的合合同价款款依据合合同进行行工程预预付款、、支付工工程进度度款、进进行工程程竣工价价款结算算的活动动。工程程项目施施工阶段段投资控控制的要要求是依依据合同同规定付付款、不不多付款款。（二）工工程项目目施工投投资控制制的基本本原理与与主要工工作工程项目目施工投投资控制制的基本本原理就就是把计计划投资资额（合合同价格格）作为为项目投投资控制制的目标标值，在在施工过过程中定定期地进进行投资资实际值值与目标标值的比比较，通通过比较较发现并并找出实实际费用用的支出出额与投投资控制制目标值值之间的的偏差，，在分析析偏差产产生原因因的基础础上，采采取措施施加以纠纠正，从从而保证证项目投投资控制制目标的的实现。。工程项目目施工投投资控制制涉及的的面很广广，与投投资控制制有关的的工作也也很多，，但其主主要工作作是：1）编制工工程项目目施工资资金使用用计划，，确定投投资控制制目标；；2）以工程程项目施施工资金金使用计计划为标标准，进进行投资资偏差分分析，采采取措施施控制投投资；3）做好工工程价款款的结算算工作；；4）做好工工程价款款调整的的控制工工作；5）做好工工程变更更价款的的控制工工作。第四讲工工程程项目投投资控制制二、工程程项目施施工阶段段的投资资控制45第四讲工工程程项目投投资控制制（三）工工程项目目施工资资金使用用计划及及其作用用1、工程项项目施工工资金使使用计划划的编制制工程项项目施施工资资金使使用计计划应应包括括项目目编码码、项项目名名称、、计量量单位位、工工程量量和计计划投投资四四部分分内容容，可可列表表表示示。46序号项目编码项目名称计量单位工程量计划投资11.1…××分部工程××分项工程……××万元元/单位工程量……21.2…××分部工程××分项工程……××万元元/单位工程量……3(1.1+1.2+…)××单位工程××万元42.1…××分部工程××分项工程……××万元元/单位工程量……52.2…××分部工程××分项工程……××万元元/单位工程量……6(2.1+2.2+…)××单位工程××万元7(3+6)××单项工程××万元工程项项目施施工资资金使使用计计划表表工程名名称第第页页共共页页47从工程程项目目施工工资金金使用用计划划表中中可以以看出出，编编制工工程项项目施施工资资金使使用计计划的的关键键就是是把施施工合合同价价款分分解到到分项项工程程上，，以确确定各各分项项工程程的综综合单单价。。如果果施工工合同同价款款是按按单价价合同同确定定的，，则可可根据据签订订合同同时依依据的的工程程量清清单上上的单单价及及施工工措施施费用用进行行调整整，确确定分分项工工程的的综合合单价价。在在确定定的各各分项项工程程综合合单价价的基基础上上，按按照工工程项项目的的组成成，通通过汇汇总依依次得得出分分部工工程计计划投投资、、单位位工程程计划划投资资和单单项工工程计计划投投资。。482、工程程项目目施工工资金金使用用计划划的作作用工程项项目资资金使使用计计划在在项目目施工工投资资控制制中处处于重重要而而独特特的地地位，，它对对工程程造价价的重重要影影响表表现在在以下下几个个方面面：1）通过过编制制工程程项目目施工工资金金使用用计划划，可可以合合理地地确定定项目目施工工阶段段投资资的目目标值值（包包括投投资的的总目目标值值、分分目标标值和和各详详细目目标值值），，使投投资控控制有有所依依据，，并为为资金金的筹筹集与与协调调打下下基础础。2）通过过工程程项目目施工工资金金使用用计划划的编编制，，可以以对未未来项项目建建设资资金的的使用用和进进度控控制有有所预预测，，消除除不必必要的的资金金浪费费和进进度失失控，，也能能够避避免在在今后后项目目施工工中由由于缺缺乏依依据而而进行行轻率率判断断所造造成的的损失失。3）在项项目施施工进进程中中，通通过工工程项项目施施工资资金使使用计计划的的严格格执行行，可可以有有效地地控制制工程程造价价的上上升，，最大大限度度地节节约资资金，，提高高投资资效益益。49编制工工程项项目施施工资资金使使用计计划以以后，，就确确定了了工程程项目目施工工投资资控制制目标标，为为了有有效的的进行行投资资控制制，项项目经经理部部（或或要求求监理理单位位）定定期地地进行行投资资实际际值与与计划划值的的比较较，当当实际际值超超过计计划值值时，，就要要进行行投资资偏差差分析析，并并采取取适当当的措措施纠纠正投投资偏偏差。。1、投投资偏偏差及及其分分类在工程程项目目施工工投资资控制制中，，把投投资的的实际际值与与计划划值的的差异异叫做做投资资偏差差，即即：投资偏偏差=已完完工程程实际际投资资-已已完工工程计计划投投资已完工程实际投资资与已完工程计划划投资两个概念中中表示它们有相同同的实际进度。投投资偏差为正时，，表示投资增加；；投资偏差为负时时，表示投资节约约。但是，在工程程实践中，由于工工程投资与工程进进度有着密切的关关系，如果不考虑虑进度偏差就不能能正确反映投资偏偏差的实际情况，，例如某分项、分分部工程投资超支支，可能是由于其其进度超前引起的的。因此，为了准准确的反映投资偏偏差的情况，必须须引入进度偏差这这一参数。进度偏偏差可以表示为：：进度偏差=已完工工程实际时间-已已完工程计划时间为了与投资偏差联联系起来，进度偏偏差也可表示为：：进度偏差=拟完完工程计划投资资-已完工程计计划投资上述概念中，““已完”是指工工程进展中发生生的；“拟完””是指计划中规规定的。拟完工工程计划投资与与已完工程计划划投资中的计划划投资均指工程程项目施工资金金使用计划中规规定的计划投资资。进度偏差为为正时，表示进进度拖延；进度度偏差为负时，，表示进度提前前。（四）工程项目目施工投资偏差差分析与纠正50在进行工程工程程项目投资偏差差分析时，具体体又要把投资偏偏差分为：1）局部偏差与累累计偏差所谓局部偏差，，有两层含义：：一是相对于工工程项目的投资资而言，指各单单项工程、单位位工程和分部分分项工程的偏差差；二是相对于于工程项目实施施的时间而言，，指每一控制周周期（如一个月月）所发生的投投资偏差。所谓谓累计偏差，则则是指在工程项项目已经实施的的时间内累计发发生的偏差。2）绝对偏差与相相对偏差所谓绝对偏差，，是指发生投资资的实际值与工工程项目施工资资金使