房地产投资市场

1第3章房地产投资市场分析在理性的房地产投资分析中，市场分析是一项必不可少的工作。投资房地产，根本目的是获取预期的利润，而能否获利及获利程度取决于未来的实际变现率。只有对未来的市场景气情况及消费者需求偏好等等有准确的把握，方能作出适宜的投资决策，确保投资目标的实现。在房地产投资分析中，市场分析是最为困难又最为重要的一环。3.1.1基本概念房地产市场是从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。房地产市场指当前潜在的买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。房地产市场的各种构成要素反映市场的各种现象，决定并影响着房地产市场的发展与未来趋势。王望珍23.1房地产市场概述

3.1.2房地产市场运行环境王望珍3房地产产业的运行环境主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展心态等政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资的态度等经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产有关的正式规则，包括现行法律和相关政策技术环境建筑材料、建筑节能、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；信息技术的发展和应用等资源环境土地、能源等资源约束国际环境经济、投资全球化及国际资本流动43.2.1房地产市场的需求如果其他条件不变,某种商品或服务的价格下降时,其需求数量就会上升,反之,需求就会下降,即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。影响因素：1.收入的变化2.其他商品价格的变化3.对未来的预期4.政府政策的变化3.2房地产市场的供求关系

53.2.2房地产市场的供给供给的基本法则为:当其他因素不变时,较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加,较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反,为正相关关系。非价格影响因素：1.房地产开发成本2.政府政策的变化3.对未来的预期3/13/2023第二章房地产估价的理论6特殊产品：在房地产市场中，对于特殊地段或有特殊意义的房地产，会由于对投资的回报率期望过高或投机行为，导致商品价格越高，需求越旺，投资越旺，即使超过均衡点仍保持这种趋势，直到市场遭到破坏，再形成新的供求关系为止。73.3房地产市场的特性（1）市场供给的特点供给缺乏弹性非同质性高度垄断性（2）市场需求的特点需求具有广泛性需求具有多样性需要金融机构的支持（3）市场交易的特点实质是产权的交易交易费用多信息不对称（4）市场价格的特点总体是向上的趋势83.4房地产市场的运行规律2.4.1房地产空间市场与房地产资产市场（1）房地产空间市场空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给来源于房地产资产市场。（2）房地产资产市场资产市场的需求者是通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给来源是新建的建筑物数量。（3）两者之间的联系与均衡联系紧密：空间市场的关系决定了房地产租金水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。均衡：均衡是短暂的，不均衡是长期的，总围绕均衡状态上下波动。93.4.2房地产市场的周期循环（1）定义是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生。高低（2）房地产周期循环的原因1.影响供需的主要因素,其中以金融相关因素的变动最为关键；2.市场信息的不充分,从供需两方面调整不均衡的时间落差(time一lag,简称“时差”)；3.生产者与消费者的心理因素,如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；4.政策影响,如容积率控制、农地征用；政治冲击,如社会政治动荡；5.制度因素,如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等；6.生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。王望珍10113.4.3房地产市场场中的泡沫沫与过热（1）房地产泡泡沫及其成成因定义：指由由于房地产产投机引起起的房地产产市场价格格与使用价价值的严重重背离，脱脱离了实际际使用者支支撑而持续续上涨的过过程及状态态。原因：土地的有限限性和稀缺缺性是基础础投机需求膨膨胀是诱因因金融机构过过度放贷是是助燃剂12（2）房地产过过热及其诱诱因过热：指市市场上的需需求增长赶赶不上新增增供给增长长的速度所所出现的空空置率上升升、物业价价格和租金金下降的情情况。过度开发的的诱因：开发商市场场预测的偏偏差开发商之间间的博弈和和非理性行行为开发资金的的易获得性性13（3）房地产泡泡沫与过度度开发的区区别与联系系1、区别是反映两个个不同层面面的指标严重程度与与危害性方方面不同在周期循环环中所处阶阶段不同参与的动机机不同：过过热是基于于投资的动动机，而泡泡沫是基于于投机的动动机2、联系过热不是泡沫，但是过热是市场产生生泡沫的前提，也也是诱因。。14（4）房地产泡泡沫的衡量量实际价格/理论价格房地产价格格增长率/实际GDP增长率房地产价格格指数/居民消费价价格指数房价收入比比住房支付能能力指数房地产投资资需求/房地产使用用需求3.5政府对房地地产市场的的干预（1）土地供应应政策和地地价政策（2）金融政策策（3）住房政策策（4）城市规划划（5）税收政策策王望珍153.6我国房地产产业的发展周期及及分析王望珍163.6.1中国房地产产的发展周周期王望珍17房地产周期期指房地产产业活动或或其投入与与产出有相相当的波动动现象,且此现象重重复发生。。关于房地产产周期的描描述，目前前还没有一一个公认的的标准。根据周期的的波动状况况，可以将将房地产市市场的周期期划分为三三个阶段：：第一周期（（1978～1991）：从无到到有，逐步步发展，1989年到达高潮潮，1989年调控，受受到冲击；；第二周期（（1992～1997）：房地产产市场经历历过热和调调整两个阶阶段。1993年上半年到到达顶峰，，下半年国国家调控，，1997年到达谷底底，投资出出现负增长长。第三周期（（1998～2008）：1998年房地产开开始回升，，2007年到达顶峰峰，随后的的调控政策策发挥效果果，2008年到达谷底底。第四轮周期期（2009～）：新一一轮周期的的开始？王望珍183.6.2房地产周期期一般影响响因素分析析内生性因素素：虚拟资资产特性、、心理预期期、投资因因素、信息息不完全、、时滞效应应。外生性因素素：金融支支持过渡、、房地产产产品结构不不平衡、通通货膨胀、、利率。王望珍19虚拟资产特特性首先，房地地产是在短短期内供给给数量无法法增加的资资本品，房房地产越来来越多成为为一种投资资工具和方方式，从而而体现出一一定的虚拟拟资产的特特性，很多多程度上不不直接参与与实际的生生产过程。。这意味着着在价格决决定过程中中需要更多多地考虑未未来的收益益情况，而而成本对价价格的影响响在下降。。其次，房地地产是商业业银行发放放贷款的重重要抵押品品，房地产产价格的变变动会促使使银行信贷贷和货币供供给的直接接变动。房房地产价格格的波动不不仅会直接接影响社会会生产和消消费等实际际经济领域域，而且通通过货币供供给和信贷贷总量等传传导机制对对金融市场场产生影响响，使得房房地产与普普通消费品品或其他资资本品价格格具有更强强的波动性性，导致实实际经济的的扩张与收收缩，而这这游反过来来影响房地地产的周期期波动。王望珍20王望珍21心理预期在经济扩张张时，投资资者过于乐乐观，往往往过高估计计房地产的的销售量与与价格，从从而大量投投入资本，，使经济进进一步扩张张。在收缩缩时期，房房地产市场场低迷，在在悲观预期期下，投资资者过低估估计销售量量与价格，，市场低迷迷进一步蔓蔓延。人们的这这种情绪绪相互传传染与放放大，形形成连锁锁反映，，从而引引起房地地产的周周期波动动。投资因素素投资主要要是对房房地产的的供给产产生影响响。如果投资资加快、、结构合合理，投投资的信信心会促促使更多多的社会会资源加加入房地地产业，，这样房房地产业业供给会会产有较较快的增增长，能能促进房房地产市市场的繁繁荣。相反，投投资低迷迷，供给给就会下下降，需需求也会会受到影影响。王望珍22信息不完完全由于各种种条件的的限制，，市场参参与者不不可能对对市场有有完全的的信息，，在时间间上，人人们难以以精确判判断未来来价格变变动的影影响及幅幅度，在在空间上上，也不不可能准准确了解解各个地地方区域域的价格格行情，，结果造造成价格格信号的的失真或或信息的的滞后。。人们的决决策与潜潜在房地地产经济济运行有有较大的的偏差，，而理性性经济人人根据偏偏差不断断地进行行适应性性预期调调整。但但这种调调整时而而高于实实际经济济，时而而低于实实际经济济，出现现上下幅幅度的较较大偏差差。王望珍23时滞效应应王望珍24金融支持持王望珍25金融支持持与房地地产周期期波动存存在非常常强的正正相关关关系房地产产产品结构构不平衡衡房地产产产品结构构不平衡衡是指房房地产业业内部各各产品组组成及其其相互间间的比例例关系。。由于房地地产产品品结构的的供求不不一致，，导致市市场再次次大规模模调整，，市场不不平衡加加剧，房房地产正正常运行行所要求求的各部部门、各各系统的的协调联联系被市市场结构构、产品品结构所所分割，，这也就就引起了了经济发发展中的的停顿和和振荡。。王望珍26通货膨胀胀由于房地地产具有有很好的的保值增增值功能能，因此此作为一一种投资资工具和和消费品品，往往往被作为为很有效效的抵抗抗通货膨膨胀的壁壁垒。当通货膨膨胀率上上升时，，房地产产的需求求也会上上升，两两者呈现现正相关关关系。。王望珍27利率率利率的变变动与房房地产周周期的波波动呈反反方向变变化。在供给方方面，利利率降低低，意味味着开发发商资金金成本降降低，开开发商会会加大供供给从而而促进市市场繁荣荣；相反反当银根根缩紧，，利率提提高，会会加大开开发商的的财务负负担；在需求方方面，当当利率提提高会加加大按揭揭购房的的成本，，从而阻阻碍需求求；利率率降低则则会促进进人们的的购房意意愿，加加大房地地产的需需求。王望珍283.6.3新一轮房房地产周周期的驱驱动因素素根据惯性性原理，，将新一一轮周期期的驱动动因素分分为三个个方面：：增长面面、宏观观面、制制度面。。王望珍29增长面因因素分析析其一是城城市化：：城市化化作为增增长的引引擎，是是非常重重要的增增长面因因素。1978~1987，城镇化化增长了了7.4%，平均每每年0.74%1988~1997，城镇化化增长了了6.1%，平均每每年0.61%1998~2004，城镇化化增长了了8.41%，平均每每年1.2%其二是居居民收入入的提高高：我国国人均GDP在2003年突破1000美元。王望珍30宏观面因因素扩张性的的财政政政策1998年～2004年，累计计发行长长期建设设国债9100亿元，国国债形成成的投资资规模5万亿左右右，每年年拉动GDP增长1.5~2%2008年宏观政策策经历重大大调整：：年初“双双防”政政策年中“一一保一控控”政策策年末“保保增长””王望珍31扩张性的的货币政政策：主主要体现现为利率率政策和和住房消消费信贷贷政策。。2008年9～12月，央行行连续5次下调利利率，4次下调存存款准备备金率。。王望珍32王望珍33制度面因因素一是投融融资渠道道的单一一化在利率下下降，股股市低迷迷，外汇汇投资管管制，债债券市场场又不放放达的情情况下，，投资房房地产成成为自然然选择。。二是当前前的制度度框架，，决定了了地方政政府行为为的扭曲曲。在每轮房房地产周周期，地地方政府府的“积积极”是是有目共共睹的。。低价征征地、高高价出让让，已成成为不少少地方政政府创造造政绩，，增加财财政收入入的途径径。二房房地产业业的发展展，能够够带动整整个地方方经济，，包括GDP、财政以以及就业业等的全全面增长长。某些地方方政府还还在城镇镇化的幌幌子下，，通过强强制拆迁迁扩大房房地产需需求。王望珍34总结：增长面因因素对房房地产的的发展起起决定性性的作用用。制度面因因素随着着市场化化进程的的加快，，对房地地产发展展的驱动动会减弱弱。宏观面因因素，也也会随着着市场环环境发生生变化。。如扩张张的货币币政策向向适度宽宽松货币币政策的的转变等等。总之，鉴鉴于增长长面因素素的长期期影响，，无论是是房地产产业还是是房地产产价格的的总体水水平，在在今后一一段时期期仍然会会处在一一个稳中中趋升的的态势。。王望珍353.6.4.2009房地产走走势分析析1行业形势势分析2周期趋势势王望珍364.1行业走势势分析4.1.1近期行业业最新动动向（1）宏观经经济政策策转向人民银行行2008年9月16日宣布下下调贷款款利率，，是自2002年以来首首次下调调利率，，标致着着货币政政策由““从紧””转向““宽松””。2008年10月由财政政部、税税务局、、央行联联合推出出减免交交易费用用、调低低首付比比例、下下调按揭揭利率等等多项措措施，鼓鼓励房地地产行业业的发展展，结束束了自2005年开始的的房地产产紧缩性性的宏观观调控政政策。（2）中央鼓鼓励房地地产发展展，为防防经济下下滑。连续出台台多项政政策，其其目的有有三：一一为带动动上下游游产业；；二为拉拉动消费费；三为为缓解企企业资金金压力和和购房按按揭者的的还贷压压力。王望珍37王望珍38（3）新政对对房地产产行业的的效果预预期（1）增强住住房购买买能力（2）减轻企企业资金金压力（3）改变房房地产行行业格局局，保障障性住房房比重将将会增加加。（4）保障性性住房的的大规模模建设将将加剧低低端住房房市场的的竞争，，存在普普通商品品住宅的的需求受受到政策策性住房房挤占的的隐患。。（5）地方政政府更大大力度鼓鼓励房地地产行业业发展。。（6）政策产产生效果果有滞后后性（7）中央和和地方都都有可能能出台更更大力度度的鼓励励政策。。王望珍39（4）行业现现状及前前景预计国房房景气指指数三季季度内超超越整百百。2009年7月国房景景气指数数为98.01，比6月份提高高1.46个点，连连续四个个月上升升，上升升幅度超超过前三三个月。。虽然国国房景气气指数连连续10个月低于于100，但目前前回升的的趋势较较为明确确，预计计在3季度内国房景景气指数将上上升到100以上。房价上涨在加加速。3-7月全国房价加加速上涨，上上涨原因：一一是政策效应应，二是潜在在需求强劲，，三是流动性性充裕，四是是通胀预期，，五是投资性性需求入市，，六是对供不不应求的担忧忧。政策没有有发生实质性性变化之前，，房价上涨的的趋势难以扭扭转。王望珍40单月销售面积积同比增幅在在扩大。7月销售虽低于于6月，但同比增增幅在扩大，，成交持续回回暖不仅缘于于我国有强劲劲需求作支撑撑，还