房地产产权管理

第六章房地产产权管理3/13/2023主要内容第1节.房地产产权及其类型第4节.房地产产籍管理第3节.房地产产权登记第2节.房地产产权取得方式第5节.房地产产权面积3/13/2023第1节.房地产产权及其类型

房地产产权是财产权在房地产中的具体化，亦即存在于土地和房屋中的，以其所有权为核心的一系列排他性权利集合体的“权利集”。

现代建筑物区分所有权！

3/13/2023

房地产所有权是由国家法律规定的。依照有关法律的规定，我国实行社会主义土地公有制，土地属国家所有和集体所有：房屋作为财产，可以依法分别属于国家所有、集体所有和个人所有。依照《民法》和《土地管理法》的有关规定，集体所有土地还可以分别属于村农民集体所有、乡(镇)农民集体所有和村内两个以上农业集体经济组织所有。

房地产所有权的内容是指其所有权法律关系中权利主体所享有的权利和义务。就权利而言．具体体现为房地产所有人在法律规定的范围内，对其土地或房屋享有的占有、使用、收益和处分的权能；

(1)占有权

是指产权主体对土地或房屋的实际的掌握和控制。占有权通常由所有人行使，但也可以根据所有人的意志和利益分离出去，由非所有人享有。所有人占有是指在事实上掌握和控制属于自己所有的土地和房屋，是房地产所有权的一个权能，即占有权的体现。

3/13/2023非所有人占有是指非所有人对他人所有的土地和房屋的占有，凡是根据法律的规定或所有人的意愿而占有的，是合法占有，能够形成为独立的占有权，并能排斥第三人的干涉。如承租人根据租赁合同占有出租人的房屋等。

(2)使用权

是指产权主体按照土地和房屋的性能和用途进行事实上的利用和运用。如在依法取得的土地上建造房屋，在耕地上种植农作物等。使用权是房地产所有人所享有的一项独立权能，所有人可以在法律规定的范围内，依自己的意志使用土地和房屋。房地产所有人可以在法律规定的范围内，根据自己的意志和利益，将使用权分离出去，由非所有人享有。房地产的使用权的实现，要以占有权为前提，当占有权与所有人分离以后．所有人的使用权也与所有权发生分离。但是，所有权和使用权相分离之后，并不排斥所有者要求在经济上的实现。

3/13/2023(3)收益权

是指产权主体在土地和房屋之上获取经济利益的权利。也可以说，收益权是基于行使房地产所有权而取得的经济收人的权利，是所有权在经济上实现自己的表现。

(4)处分权

是指所有权人在法律允许的范围内对土地和房屋的处理权利。处分权是决定土地和房屋在法律上的命运，即依照所有人的意志和法律的规定．对土地、房屋进行处置的权利，如出卖、赠与和其它转让行为。所有权人对房地产的处分，都会引起所有权的转移或消灭，决定土地和房屋的最终归宿。所以，处分权是所有权人的最基本的权利，是所有权的核心。处分权一般是由所有权人行使的，也可以委托他人代管处理。

3/13/2023

房地产的处分权是有一定限制的，其行使范围不是无限的，而是受赋予其权利的法律规定限制的。我国现行法律规定，土地所有权不能买卖，也不允许以其他形式转让土地所有权；禁止滥用土地，不得擅自改变土地用途，不得破坏环境生态乎伤，危害社会生产和人们的生活；不得擅自买卖公有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动；房地产开发、建设，不得违反建筑工程规划许可证的规定等。如1990年建设部关于《城市房屋产权产籍管理办法》中．对房屋产权转移的限制作了这样的规定：城市房屋在城市改造规划实施范围内的；在国家建设征用土地范围内的；以及其他依法禁止转移、变更的，禁止产权转移或设定他项权利。

3/13/2023他项权利在民法中称谓相邻权。所以，房地产他项权利是指相互毗邻的所有权人或使用权人对各自的土地或房屋行使所有权或使用权时，因相互间应当给予方便或接受限制而形成的权利和义务。

《民法通则》第83条规定：“不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍．赔偿损失”。

目前，我国房地产他项权利的主要类别有：

(1)抵押权房屋所有权及以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。抵押开始，抵押权人即取得房屋或土地的抵押权，抵押人(产权人)和抵抑权人(债权人)要订立抵押契约，规定还敦期限及利息。到期不还清债务的，抵押权即消失。抵押人破产的，抵押权人享有以抵押物作价或从拍卖房地产价中优先得到清偿的权利。

3/13/2023(2)租赁权我国的房屋及经出让的国有土地使用权可以出租，承祖人对所承祖的房屋或土地有租赁权，这是我国的一种较为特殊的房地产他项权利。

(3)典当权简称典权。它是产权人将房地产以商定的典价典给承典人，承典人在典期内享有房地产的使用和管理权的行为。在典期内，承典人不收付出典价的利息，而出典人也不收房屋租金。典期满，房屋所有人，即出典人退回典价收回房产的产权。超过典期，出典人如不赎回或无力赎回，承典人享有房地产产权的权利。

3/13/2023(4)地役权

地役权是指为自己土地的便利在他人的土地上所设定的权利。地役权设定的基本原则是：需役地或供役地所有人变动时，不影响地役权的存在；供役地所供的便利，应为需役地可以直接利用的便利；地役权有“永久权”，临时存在的权利不得视为地役权；地役权与所有权发生冲突时，所有权让位于地役权。地役权的种类有：通行、用水、开发富源（食草、采石等）。一般认为，相邻关系是通过法律规定的．不必经相邻各方约定而对房地产产权进行限制，同时，为了取得通过他人土地或院落、走道出入的权利，要向他人交纳一定的费用。

3/13/2023(5)地上权地上权是指以支付付租金为代价在他他人土地上建筑房房屋的权利。作为为他物权的一种，，其实质在于利用用他人土地建筑房房屋，从而达到使使用他人土地的目目的。地上权人对对其建筑物可以占占有、使用、收益益和部分处分权能能。土地所有权人人除有权要求承租租方（地上权人））按期交付租金外外，在地上权存续续期间已基本丧失失所有权的大部分分权能。除此，房地产的他他项权利还包括有有相邻采光通风权权、相邻安全权、、借用权、空中权权和地下权等。3/6/2023现代建筑物区分所所有权所谓建筑物区分所有权权，系指根据使用功功能，将一栋建筑筑物于结构上区分分为由各个所有人人独自使用的专用部分和由多个所有人共共同使用的共用部分，每一所有人享有有的对其专有部分分的专有权与对共用部分的共有权的结合。3/6/2023(1)专有所有权所谓专有部分，是是指具有构造上及及使用上的独立性性，并能够成为分分别所有权客体的的部分。专有部分分通常是在将建筑筑物分割为各个不不同部分的基础上上形成的，专有部部分是各个区分所所有人所单独享有有的所有权的客体体，此项单独所有有权与一般的单独独所有权并无本质质区分，所以，权权利人可以行使完完全的占有、使用用、收益与处分权权。(2)共有所有权所谓共有部分，是是指区分所有人所所拥有的单独所有有部分以外的建筑筑物其他部分，对对共有部分享有的的权利称为共有权权。共有部分的范围主主要包括建筑物的的基本构造部分（（如支柱、屋顶、、外墙或地下室等等），建筑物的共共用部分及附属物物（如楼梯、消防防设备、走廊、水水塔、自来水管等），，仅为部分区分所所有人所共有的部部分。3/6/2023(3)成员权这是指建建筑物区区分所有有权人基基于在一一栋建筑筑物的构构造、权权利归属属及使用用上的不不可分离离的共同同关系而而产生的的，作为为建筑物物的一个个团体组组织的成成员享有有的权利利与承担担的义务务。它不不但是财财产关系系，更主主要的是是管理关关系，也也是与专专有所有有权、共共有所有有权紧密密结合而而不可分分割的一一种永续续权。其其表现为为具有表决权、、参与制制定规约约、选举举及解任任管理者者等，同同时承担担相应的的义务。3/6/2023第2节.房地产产产权取得得方式房地产产产权取得得有两种种主要方方式，一一是原始始取得；；二是继继受取得得。它们们是以是是否按原原所有权权人的所所有权和和意志为为依据而而取得所所有权来来区分的的。2.1原始取得得原始取得得也叫最初初取得，，它指房地产产所有权权是根据据法律的的规定，，不以原原所有人人的所有有权和意意志为根根据，而而直接取取得所有有权的方方式。其主要包包括有：：2.1.1土地所有有权原始始取得3/6/2023(1)没收(2)社会主义义合作化化、集体体化。(3)无主土地地。没有有土地所所有人或或所有人人不明的的土地，，依法收收归国有有。(4)添附。因因海滩、、河流的的冲刷或或改造形形成的沙沙洲、滩滩涂等的的土地，，依法收收归国有有。2.1.2房屋所有有权原始始取得(1)没收。(2)社会主义义改造。。(3)新建。国国家投资资建设的的、单位位或个人人自筹资资金新建建的房屋屋。(4)无主房屋屋。指房房屋所有有人不明明或者没没有所有有权的房房屋，依依法归国国家或集集体组织织所有。。(5)公私合营营、单位位撤、并并、转和和调整的的房产。。3/6/20232.2继受取得得继受取得得也叫传来来取得，，它是指房房地产所所有人通通过某种种法律行行为从原原所有人人那儿取取得的房房地产所所有权。。它是最常常见的所所有权取取得方式式，如通通过各种种合同关关系和继继承关系系取得的的房地产产所有权权。房地地产所有有权继受受取得的的方式主主要有：：(1)土地所有有权继受受取得我国法律律规定，，土地不不能买卖卖、赠与与、遗赠赠。所以以，土地地所有权权的继受受取得方方式主要要是征用用土地。(2)房屋所有有权继受受取得房屋所有有权的继继受取得得是以房房屋的买买卖、继继承等方方式为主主。常见的房房屋所有有权继受受取得的的方式有有：买卖卖房屋、、产权交交换、遗遗赠、赠赠与和继继承等。。3/6/2023第3节.房地产产产权登记记房地产产产权登记记又称房地地产权属属登记，，是指房房地产管管理部门门依其职职权，对对房地产产权利人人合法的的土地使使用权和和房屋所所有权以以及由上上述权利利产生的的抵押、、设典、、租赁等等房地产产其他权权利的登登记。3.1各国房地地产产权权登记制制度的种种类和特特点3.2我国房地地产权属属登记的的类型3/6/20233.1各国房地产产产权登记制度度的种类和特特点世界各国房地地产产权登记记制度分为三三种：即契据据登记制度、、权利登记制制度以及登记记发证制度。。3.1.1契据登记制度3.1.2产权登记制度度3.1.3登记发证制度度3.1.4我国房地产登登记制度3/6/2023也称登记公示示主义，由法法国首创，实实行这一登记记制度的国家家还有意大利利、比利时、、西班牙、葡葡萄牙、日本本、南美国家家及美国的大大多数州，以以及中国的香香港等。其特特点是：(1)登记机关对登登记申请采取取形式审查主主义。即只审审查契约及登登记手续的形形式是否完备备，登记的内内容就是契据据记载的内容容。(2)登记机关设置置登记公簿，，记载房地产产权利的得失失变更过程，，便于有利害害关系的第三三人查阅。(3)记为房地产产产权变更的对对抗要件。即即房地产产权权的变更要依依据权利人的的意志生效。。产权发生纠纠纷时，只有有登记过的契契约方能作为为产权证明提提交法庭，否否则法庭不予予受理。(4)登记公信力较较差。即已登登记的权利事事项，如果在在实体法上不不能成立而无无效时，不能能以此对抗善善意的第三人人。3.1.1契据登记制度3/6/20233.1.2产权登记制度度也称登记要件件主义，由德德国首创，实实行这一登记记制度的国家家还有：奥地地利、荷兰、、瑞典以及东东南亚一些国国家。其特点点是：(1)登记具有强制制性。房地产产权利得失变变更不经登记记，无法律效效力。(2)登记机关对登登记申请，采采取实质审查查主义。即对对申请登记所所必备的形式式要件、登记记手续是否完完备必须进行行审查，还要要审查产权取取得的方式、、产权的界限限与他人的产产权关系等，，上述审查无无问题方予登登记。(3)登记具有公信信力。经登记记后权利具有有绝对效力。。(4)登记机关设登登记公簿，记记载房地产权权利得失变更更，经第三人人查阅。登记记簿的权利地地块为单元，，按地号顺序序排列。(5)权利登记效力力强，要求严严。先要进行行地籍测量，，而后办理登登记，并建立立转移、变更更等动态登记记制度。3/6/20233.1.3登记发证制度度也称托伦斯登登记制度，由由英国托伦斯斯、罗伯特·理查德教授于于1885年拟定。实行行这一登记制制度的国家有有澳大利亚、、爱尔兰、新新西兰、加拿拿大、菲律宾宾、马来西亚亚及美国一些些州。其特点点是：(1)不强制初始登登记。但一经经登记，如土土地权利有变变更或设定，，则非经登记记不发生效力力。(2)土地第一次所所有权登记时时，除将其记记入登记簿外外，另制记载载土地权利状状态的权利证证书两份，其其正本存登记记机关，副本本交与权利人人收执。发生生变动即签订订契约，经登登记人员审查查后将权利状状态记载于地地券，然后交交现权利人收收执。若是设设定他项权利利，发给他项项权利证书。。3/6/20233.1.4我国房地产登登记制度我国目前房地地产存在着全全民、集体、、私人所有以以及股份制等等多种所有制制形式，房地地产产权的登登记制度具有有如下特点：：(1)房地产产权登登记具有强制制性。(2)登记部门是政政府职能部门门，对登记申申请进行实质质性审查，无无异议时方可可登记。(3)登记具有较强强的公信力。。凡经确权登登记的由县级级以上地方人人民政府房产产管理部门颂颂发《房地产所有权权证》或《房地产他项权权证》，以此作为权权利人的权属属凭证，并受受到法律保护护。(4)登录产籍，进进行房地产测测绘，建立房房地产产权档档案，由登记记机关长期保保存，作为产产权产籍变更更的合法依据据。3/6/20233.2我国房地产权权属登记的类类型房地产权属登登记的类型，，是指房地产产权属登记中中的各种存在在形式，即房房地产权属的的各种具体方方式。我国房地产权权属登记通常常分为总登记记、初始登记记、转移登记记、变更登记记、注销登记记和他项权利利登记。总登记他项权利登记记注销登记变更登记转移登记初始登记3/6/2023(1)房地产总登记记房地产总登记记指在一定期期限内．对本本辖区范围(市或县)内的全部土地地或者城镇村村庄内的全部部土地或城市市内的全部房房屋，进行普普遍登记。为为此，房地产产总登记是一一种基础性的的登记，是最最初的、全面面的土地和房房屋的权属登登记。其目的的是确认产权权，便利权利利移转或变更更，以及为有有利于发展房房地产市场，，深化土地使使用制度和住住房制度的改改革，为健全全和实施房地地产课税制度度，防止资产产流失奠定法法律基础。(2)初始登记以出让方式式取得的土土地使用权权，以划拨拨方式取得得的土地使使用权，新新建商品房房屋和新建建非商品房房屋，应当当进行初始始登记。登登记的基本本事项主要要有：申请请人名称、、地址、房房地产性质质、房地产产座落、面面积、用途途、等级、、价格、房房地产权属属来源证明明及其他登登记事项。。3/6/2023(3)转移登记因房屋买卖卖、交换、、赠与、继继承、划拨拨、转让、、分割、合合并、裁决决等原因致致使其权属属发生转移移的，当事事人应当自自事实发生生之日起90日内申请转转移登记。。申请转移移登记，权权利人应当当提交房屋屋权属证书书以及相关关的合同、、协议、证证明等文件件。(4)变更登记权利人名称称变更和房房屋现状发发生变化的的，例如房房屋坐落的的街道、门门牌号或者者房屋名称称发生变更更的；房屋屋面积增加加或者减少少的；房屋屋翻建的；；法律、法法规规定的的其他情形形，应当进进行变更登登记申请变变更登记，，权利人应应当提交房房屋权属证证书以及相相关的证明明文件。设定房屋抵抵押权、典典权等他项项权利的，，权利人应应当自事实实发生之日日起30日内申请他他项权利登登记。3/6/2023(5)他项权利登登记这是指除土土地使用权权和房屋所所有权以外外，又在土土地使用权权和房屋所所有权基础础之上产生生的他项物物权和其他他权利的登登记。例如如房地产抵抵押权设定定和变更、、房地产典典权的设定定和变更等等都属于他他项物权的的登记。申请房屋他他项权利登登记，权利利人应当提提交房屋权权属证书，，设定房屋屋抵押权、、典权等他他项权利的的合同书以以及相关的的证明文件件。另外商品房房预售，应应当办理预预售登记，，房地产租租赁应当登登记备案。。在我国因因物权制度度尚不发达达，因此他他项权利登登记的房地地产权属类类型较少。。但随着经经济发展，，物权法律律制度的完完善，房地地产他项权权利登记的的适用范围围会越来越越大。3/6/2023第4节.房地产产籍籍管理房地产产籍籍管理是指指对房地产产登记等一一系列权属属管理法律律和测绘过过程中所形形成的各种种图、档、、卡、册、、表等产籍籍资料，经经过加工整整理分类，，运用科学学的方式进进行的综合合管理。产籍主要由由图、档、、卡、册组组成。它是通过过图形、文文件记载、、原始证件件等来记录录，反映产产权状况、、房屋及土土地的使用用情况。图，即房地产产产籍平面面图。它是是专为房屋屋所有权和和土地使用用权登记和和管理而绘绘制的专业业图，它反反映土地及及房屋的位位置、产权权经界、房房屋结构、、面积、层层次、街道道门牌等。。3/6/2023档，即房地产产档案。它它是通过土土地使用权权和房地产产所有权的的登记及其其变更登记记等，把各各种产权证证件、证明明、各种文文件、历史史资料等收收集起来，，用科学方方法加以整整理，分类类装订而成成卷册。它它包括产权权登记的各各种申请表表、墙界表表、图纸、、调查材料料、原始文文件记录、、各种契证证等文件，，它反映了了房地产权权利及房地地演变过程程和纠纷处处理结果及及其过程，，是审查和和确认产权权的重要证证据。卡，即房地产产卡片。它它是对产权权申请书中中的产权人人情况、土土地使用权权与房屋所所有权状况况及其来源源等扼要摘摘录而制成成的卡片。。它按丘号号(地号)顺序，以一一处房屋中中一幢房屋屋为单位填填制一张卡卡片。其作作用是为了了查阅房地地产基本情情况以及对对各类房地地产进行分分类和统计计。册，即房地产产登记簿册册。包括登登记收件簿簿、发证记记录簿、房房屋总册，，是根据产产权登记的的成果和分分类管理的的要求而编编制的。它它是产权状状况和房地地产状况的的缩影。它它按丘号顺顺序，以一一处房屋为为单位分行行填制，装装订成册。。其作用的的用来掌握握房屋基本本状况和变变动。3/6/20231、房地产面积测测算的分类房地产面积房屋面积房屋建设面积房屋产权面积房屋使用面积共有建筑分摊面积房屋占地面积丘面积各项地类面积共用土地分摊面积用地面积第5节.房地产产权面积积3/6/20232、房地产面积测测算的一般规定定建筑面积使用面积＋墙体体面积＋公摊面面积房屋使用面积房屋产权面积公摊面积常用面积指标3/6/2023指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的的外围水平投影影面积，包括阳阳台、挑廊、地地下室、室外楼楼梯等，且具备备有上盖，结构构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。。建筑面积指房屋使用面积积：是指房屋户户内全部可供使使用的空间面积积，按房屋内墙墙面水平投影计计算。使用面积指产权主依法拥拥有房屋所有权权的房屋建筑面面积。产权面积3/6/2023①与房屋相连有有上盖无柱的走走廊、檐廊；计算一半面积的的范围②独立柱、单排排柱的门廊、车车棚、货棚等属属永久性建筑的的；③未封闭的阳台台、挑廊；④无顶盖的室外外楼梯；⑤有顶盖不封闭闭的永久性的架架空通廊。3/6/2023①层高小于2.20m以下的夹层、插插层、技术层和和层高小于2.20m地下室和半地下下室等。②突出房屋墙面面的构件、配件件、装饰柱、装装饰性的玻璃幕幕墙、垛、勒脚脚、台阶、无柱柱雨篷等。③房屋之间无上上盖的架空通廊廊。④房屋的顶面、、挑台、顶面上上的花园、泳池池。⑤建筑物内的操操作平台、上料料平台及利用建建筑物的空间安安置箱、罐的平平台。不计算面积的范范围3/6/202