房地产物业管理费用

第八讲

物业管理费用第八讲物业管理费用第一节物业管理经费的来源第二节住宅消费的含义第三节物业服务费第四节收益性物业的物业服务费第一节物业管理经费的来源一、定期收取物业服务费二、物业共用部位、共用设施设备维修资金三、物业服务企业开展多种经营的收入和利润四、政府多方面的扶持五、开发建设单位给予一定的支持六、业主的赞助第二节住宅消费的定义一、购房和租房款二、装饰装修款三、基本能源费四、物业服务费五、税费第三节物业服务费一、物业服务费的性质和收费原则二、物业服务费的定价形式和计费方式三、物业服务费的构成四、物业服务费的测算一、物业服务费的性质和收费原则（一）性质1.针对公共服务和部分专项服务收取的费用；2.属于全体业主所有，AA制。（二）收费原则1.合理2.公开3.费用与服务水平相适应4.竞争5.双方协商6.政府监督二、物业服务费的定价形式和计费方式一、物业服务费的定价形式1.政府指导价

由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度。2.市场调节价

由经营者自主定价，通过市场竞争形成的价格。由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。二、物业服务计费方式1.包干制业主缴纳的物业服务费是固定的，管理过程中无论盈余还是亏损都由物业服务企业承担。适用于小型物业管理公司，原则上不存在对物业服务企业进行账目监督和审计的问题，简便易行。前提是事先双方对物业服务费标准要有约定和承诺。二、物业服务费的定价形式和计费方式二、物业服务计费方式2.酬金制在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主承担的计费方式。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制，这笔支出原则上不需要交纳相关税金。

二、物业服务费的定价形式和计费方式三、物业服务费的构成1.包干制物业服务费(X)=物业服务成本(X1)+法定税费(X2)+物业服务企业的利润(X3)2.酬金制预收的物业服务资金(X)=物业服务支出(X1)+物业服务企业的酬金(X4)三、物业服务务费的构成3.物业服务成本本或物业服务务支出：1）管理、、服务人人员的工工资、社社会保险险和按规规定提取取的福利利费等；；2）物业共共用部位位、共用用设施设设备日常常运行、、维护费费用；3）物业管管理区域域清洁卫卫生费用用；4）物业管管理区域域绿化养养护费用用；5）物业管管理区域域秩序维维护费用用；6）办公费费用；7）物业服服务企业业固定资资产折旧旧；8）物业共共用部位位、共用用设施及及公众责责任保险险费用；；9）经业主主同意的的其他费费用。注意事项项：1.物业共用用部位、、共用设设施设备备的大、、中修和和更新、、改造费费用。应应当通过过专项维维修基金金予以列列支。2.在物业管管理区域域内，由由物业服服务企业业接受委委托收取取供水、、供电、、供热、、通讯、、有限电电视等费费用的，，其委托托手续费费应向委委托单位位收取，，不得向向业主收收取手续续费等额额外费用用。三、物业业服务费费的构成成不要财迷迷三、物业业服务费费的构成成四、物业业服务费费的测算算（一）住住宅小区区公共性性物业服服务收费费标准测测算原则则1.制定根据据：1）本地区区综合服服务项目目；2）劳动付付出状况况；3）物价指指数变化化；4）住户的的经济承承受能力力；5）小区的的档次。。（一）住住宅小区区公共性性物业服服务收费费标准测测算原则则2.测算步骤：（1）根据住宅小小区的规模、、档次和管理理目标，设立立岗位，配备备相应能力的的人力资源；；（2）估算住宅小小区进行统一一管理、达到到确定的管理理目标所发生生的各项费用用；（3）考虑统一管管理能取得的的社会效益、、环境效益和和经济效益。。四、物业服务务费的测算（二）物业服服务成本或物物业服务支出出测算的具体体方法X1——物业服务成本本或者物业服服务支出收费费标准，单位位：元/月·平方米x——各分项费用收收费标准，单单位：元/月·平方米i——分项项数四、物业服务务费的测算（二）物业服服务成本或物物业服务支出出测算的具体体方法1.管理人员的工工资、社会保保险和按规定定提取的福利利费等（x1）F1—基本工资；F2—社会保险费；；F3—规定提取的福福利费；F4—加班费；F5—服装费；S—总收费面积四、物业服务务费的测算（二）物业服服务成本或物物业服务支出出测算的具体体方法2.物业共用部位位、共用设施施、设备日常常运行维修及及保养费（x2）成本法：F1—公用部位及道道路的土建零零修与保养费费；F2—给排水设备日日常运行、维维修及保养费费；F3、F4、F5—电气系统、燃燃气系统、消消防系统设备备维修保养费费；F6—公共照明费；；F7—不可预见费；；F8—易损件更新准准备金S—总收费面积四、物业服务务费的测算（二）物业服服务成本或物物业服务支出出测算的具体体方法2.物业共用部位位、共用设施施、设备日常常运行维修及及保养费（x2）简单测算法：：经验法：根据据相同类型物物业的以往经经验确定四、物业服务务费的测算四、物业服务务费的测算（二）物业服服务成本或物物业服务支出出测算的具体体方法3.物业管理区域域清洁卫生费费用（x3）F1—清洁工具购置置费；F2—劳保用品费；；F3—卫生防疫消杀杀费；F4—化粪池清掏费费；F5—垃圾外运费；；F6—清洁环节所需需的其它费用用；S—总收费面积四、物业服务务费的测算（二）物业服服务成本或物物业服务支出出测算的具体体方法4.物业管理区域域绿化养护费费用（x4）成本法：F1—绿化工具费；；F2—劳保用品费；；F3—绿化用水费；；F4—农药化肥费；；F5—杂草清运费；；F6—景观再造费；；S—总收费面积四、物业服务务费的测算（二）物业服服务成本或物物业服务支出出测算的具体体方法4.物业管理区域域绿化养护费费用（x4）简单测算法：：四、物业服务务费的测算（二）物业服服务成本或物物业服务支出出测算的具体体方法5.物业管理区域域秩序维护费费（x5）F1—保安器材装备备费；F2—保安人员人身身保险费；F3—保安用房及保保安人员住房房资金；四、物业服务务费的测算（二）物业服服务成本或物物业服务支出出测算的具体体方法6.办公费用（x6）F1—交通费；F2—通讯费；F3—低值易耗办公公用品费；F4—书报费；F5—广告宣传社社区文化费费；F6—办公用房租租金费；F7—其它杂项；；S—总收费面积积四、物业服服务费的测测算（二）物业业服务成本本或物业服服务支出测测算的具体体方法7.物业服务企企业固定资资产折旧费费（x7）F1—交通工具；；F2—通讯设备；；F3—办公设备；；F4—工程维修设设备；F5—其它设备；；S—总收费面积积四、物业服服务费的测测算（二）物业业服务成本本或物业服服务支出测测算的具体体方法7.物业服务企企业固定资资产折旧费费（x7）计取方式1）物业服务企业业自行出资或自自带固定资产；；2）物业服务企业向向业主方借款购买买固定资产（债权权关系）；3）业主方购买固定定资产供物业服务务企业使用。注意其中的产权区区别。四、物业服务费的的测算（二）物业服务成成本或物业服务支支出测算的具体方方法8.物业共用部位、共共用设施设备及公公众责任保险费用用（x8）F—物业服务区域内总总共交纳的共用部部位、共用设施设设备及公众责任保保险费用；S—总收费面积四、物业服务费的的测算（二）物业服务成成本或物业服务支支出测算的具体方方法9.经业主同意的其它它费用（x9）业主大会、业委会会活动经费，给物物业服务企业的““赞助费用”等。。四、物业服务费的的测算（三）法定的税费费1.营业税（F1）X1—物业服务成本；2.城市维护建设税（（F2）3.教育附加费（F3）合计：四、物业服务费的的测算（四）物业服务企企业的利润a—利润率（单位：%）四、物业服务费的的测算（五）物业服务企企业的酬金实行酬金制时，酬酬金的提取方式通通常有两种：固定定提取比例和固定定提取金额。1、固定提取比例k——事先约定定的提取取比例2、固定提提取数额额f——约定好的的每年或或每月提提取的固固定数额额的酬金金四、物业业服务费费的测算算（六）物物业服务务费用计计算和确确定时需需要注意意的几个个问题1.前期物业业管理的的费用测测算包括：顾顾问费和和开荒费费、固定定资产投投入、保保修期内内维修费费用的计计算。2.物业服务务企业的的酬金提提取问题题如何计取取酬金达达到共赢赢，既是是理论问问题又是是实际问问题3.物业服务务费的收收缴率问问题4.住宅小区区内非住住宅物业业的收费费问题5.物业服务务费用的的调整问问题四、物业业服务费费的测算算凡事要量量力而行行第四节收收益性性物业的的物业服服务费一、收益益性物业业服务费费用测算算的特点点1.其费用项项目由于于物业类类型、规规模以及及物业服服务合同同的不同同而有所所差别。。2.收益性物物业管理理中的收收入包括括租金收收入和其