旅游地产开发模式专题图文并茂

中国旅游地产开发模式工作成果旅游地产发展概况不同资源类型下旅游地产开发模式典型的旅游地产项目案例各类资源下旅游地产开发模式研究（第一篇）旅游地产主体类单体的开发思路和成功要素旅游地产配套类单体的开发思路和成功要素各类产品开发模式单体研究（第二篇）工作回顾第一阶段不同资源类型旅游地产开发模式分析第二阶段不同产品类型旅游地产单体研究第三阶段旅游地产开发模式专题报告汇报旅游地产开发模式专题报告要点整合与汇报旅游地产开发模式专题研究（汇报稿）成果说明第一篇各类资源下旅游地产开发模式研究第二篇旅游地产各类产品单体研究报告内容：涉及案例45个（国内案例33个，国外案例12个），详细案例15个，252页，12.5万字核心内容：不同资源状态下旅游地产开发模式研究报告内容：主题类产品三类，配套类产品三类，164页，6.7万字核心内容：度假酒店、度假别墅、度假公寓、游艇码头、商业街、会所等产品的开发模式研究三篇报告、四类项目、六种产品、45个案例、418页、20万字PPT汇报篇旅游地产开发模式专题研究报告内容：各类资源及产品核心要点总结，并对三类产品做针对性研究核心内容：旅游地产开发模式要点总结，岛屿、坡地、非核心资源区域开发要点分析首先思考三个问题：问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？问题二：如何理解旅游地产的核心要素？问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？5问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？旅游地产——依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目；是旅游业和房地产业的无缝嫁接；具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值什么是旅游地产？国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游；人均GDP2000—3000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；人均GDP3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；2009年中国人均GDP3603美元（世界银行）人均5000美元以上开始进入成熟的度假经济时期。旅游地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，旅游产品不断升级，旅游地产向复合型发展观光旅游→休闲旅游→度假旅游旅游地产发展趋势江浙湖泊岛屿川西民居黄山脚下海南国际旅游岛海景及高尔夫地产大连、烟台、威海等主打滨海度假江浙太湖、西湖、千岛湖，滨湖度假区旅游地产仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主国内旅游地产发展格局（区域分布）海南热带海洋沙滩高尔夫球运动文化古镇……沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型大型品牌企业积极进入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期国内旅游地产发展格局（企业动态）传统旅游地产企业大型品牌地产企业绿城千岛湖度假公寓雅居乐清水湾三联青岛田横岛渡假村华润万宁石梅湾北京华侨城深圳华侨城成都华侨城万恒大连莱茵海岸度假村中旅中旅珠海海泉湾度假村10旅游地产发展前景旅游地产传统住宅目前旅游地产以投资需求为主导，GDP高速增长，流通性过剩，一定时期内投资需求将持续旺盛，但客户对旅游地产的投资性购买不具有刚性；高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于快速增长中，构成旅游地产长期发展的基础，2009年国内旅游人数达到19.2亿人次，2010年有望超过21亿人次；旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业；在政策调控下，旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性，对开发企业抗风险能力要求较大PK旅游地产以投资需求为主导，经济高速增长，流通性过剩，度假需求持续增长为行业发展提供了有利的环境，旅游地产处于较好的发展机遇问题二二：如如何理理解旅旅游地地产的的核心心要素素？旅游地产开发核心要素引擎资源旅游地产发展的基础，包括自然人文景观，人造景观，主题公园等客源导向旅游地产成功的关键，准确的客户定位，合理的客源导向，引导足够的客户旅游地产才能运营产品配套

旅游地产功能和赢利的载体，主要为酒店、别墅、公寓、商业街等各类产品引擎资源客源导向产品配套旅游地地产开开发的的核心心因素素包括括引擎擎资源源、产产品配配套和和客源源导向向，本本报告告从产产品开开发的的角度度上，，重点点阐述述资源和配套产产品两部分分旅游地地产开开发的的核心心要素素解读读问题三三：如如何理理解旅旅游地地产的的资源源分类类？其其产品品有何何特征征？旅游地地产资资源类类型旅游地地产常用引引擎资资源滨湖地文景景观高尔夫夫文化古古镇会展商商务主题公公园滨海温泉目前旅游地产项目的开发模式如何？一、旅游地产项目的运作模式171、滨湖类2、滨海类3、温泉类4、高尔夫二、旅游地产产品研究371、酒店2、公寓3、别墅4、会所三、典型资源条件下项目开发要点501、岛屿项目的开发要点2、旅游城市非成熟景观区项目的开发要点3、山地坡地项目的开发要点目录录一、滨滨湖类类项目目目前我我国的的滨湖湖类项项目主主要依依靠自自然湖湖景资资源，，高档档次的的项目目集中中分布布在湖湖泊密密集经经济发发达的的长三三角区区域阳澄湖旅游度假区太平湖雪野湖休闲度假区中信太湖城杭州千岛湖开元度假村太湖高尔夫山庄雁栖湖度假村东山湖温泉度假村千龙湖度假村上海淀山湖度假村杭州千千岛湖湖开元元度假假村依托资资源：千岛岛湖开发主主题：休闲闲度假假产品选选择：半岛岛度假假别墅墅、五五星级级标准准度假假酒店店客户选选择：度假假人群群、企企业客客户娱乐配配套：餐饮饮、临临湖SPA、临湖湖游泳泳池、、游艇艇俱乐乐部经营状状况：首批批自驾驾游基基地；；高端且且高知知名度度的旅旅游、、度假假、会会议目目的地地夏威夷夷Kapalua社区国内滨滨湖类类项目目中品品牌价价值上上升最最快，，营销销最为为成功功，开开发成成熟的的当属属千岛岛湖，，较成成熟的的项目目为千千岛湖湖开元元度假假村依托资资源：Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海滩开发主主题：休闲闲度假假产品选选择：公寓寓别墅墅、度度假别别墅、、酒店店客户选选择：多为为高级级白领领人士士及外外籍人人士娱乐配配套：购物物中心心、植植物园园、网网球中中心、、高尔尔夫球球场经营状状况：酒店店入住住率年年平均均54%~68%之间；；地价和和住宅宅销售售已高高出原原价的的45%一、滨滨湖类类项目目代表：：杭州州千岛岛湖代表：：安徽徽太平平湖代表：：山东东雪野野湖新安江江水力力发电电站而而拦坝坝蓄水水形成成。千千岛湖湖是国国家级级重点点风景景名胜胜区的的主要要组成成部分分。人工湖湖泊可依赖赖资源源人工水水库天然湖湖泊滨湖类类项目目可以以开发发的资资源包包括天天然湖湖泊、、人工工湖泊泊、人人工水水库等等，湖湖水优优质、、区域域景色色优美美是项项目价价值的的核心心源泉泉雪野湖湖三面面环山山，形形成湖湖光山山色的的秀美美风光光。雪雪野旅旅游区区整体体开发发定位位为：：湖滨滨休闲闲度假假中心心，山山水运运动、、会议议疗养养基地地。太平湖湖本以以防洪洪、灌灌溉、、发电电为主主，兼兼有航航运、、水产产养殖殖之利利。近近年来来，它它又以以秀丽丽幽深深的景景色闻闻名于于中外外，成成为广广大游游客所所向往往的旅旅游胜胜地。。一、滨滨湖类类项目目一、滨滨湖类类项目目注重湖湖泊的的文化化价值值挖掘掘和区区域品品牌营营销，，打造造游艇艇类亲亲水旅旅游项项目，，以高高星级级酒店店带动动整体体项目目的高高端开开发昆山阳阳澄湖湖绿城千千岛湖湖度假假公寓寓游艇艇以游艇艇提升升项目目的娱娱乐性性和参参与性性喜来登登酒店店以高星星级酒酒店提提升项项目形形象，，奠定定项目目档次次酒店是是度假假类项项目必必备产产品，，目前前多数数项目目采用用万豪豪、希希尔顿顿等高高星级级酒店店提升升项目目档次次，酒酒店由由专业业公司司运营营，而而分时时度假假的产产权式式酒店店运营营模式式尚未未发展展成熟熟文化价价值挖挖掘，，以文文化打打造品品牌昆山阳阳澄湖湖通过过蟹文文化享享誉全全国，，大大大提升升湖泊泊品牌牌知名名度一、滨滨湖类类项目目产品打打造的的关键键：建建筑排排布以以湖景景为核核心，，产品品设计计酒店店化，，产品品线丰丰富建筑排排布：：围湖湖而建建，亲亲水排排布湖景为为滨湖湖项目目的核核心资资源，，建筑筑排布布围绕绕湖景景资源源别墅类产品品亲近湖水水，如千岛岛湖开元度度假村围湖湖而建度假公寓产产品强调望望见湖景，，如绿城千千岛湖度假假公寓产品线：产产品类型丰丰富，户型型面积跨度度大滨湖类项目目客户类型型丰富，非非常住产品品，户型面面积跨度较较大，既有有迷你别墅墅，又有大大面积豪宅宅，如绿城城千岛湖度度假公寓，，产品从70平米1房到1000㎡大户型产品设计：：户型设计计酒店化，，精装交付付为主滨湖类度假假产品非第第一居所，，客户居住住时间较短短，兼顾出出租经营的的作用，因因此采用酒酒店化设计计，强调观观景平台，，弱化厨房房等居家设设计客户异地购购买较多，，因此多采采用精装交交付千岛湖开元元度假村绿城千岛湖湖度假公寓寓精装70平米建筑排布围围绕湖景，，户型设计计酒店化南海区域、、海南岛环渤海城市市二、滨海类类项目三亚半山半半岛雅居乐清水水湾山东田横岛岛度假村香水湾一号号博鳌蓝色海海岸东和海棠福福湾大连莱茵海海岸度假村村受海洋资源源的限制，，滨海项目目集中在海海南、青岛岛、威海等等滨海区域域城市，目目前比较成成功的项目目大多分布布在海岸资资源丰富的的海南省青岛金海角角度假村南澳东冲度度假村水上运动气候景色沙滩大海海水清澈蔚蓝海岸线长沙滩柔软可进行海上冲凉、刷水、潜水等运动气温、光照均适宜、阴雨天较少风景秀丽，景色怡人依赖资源滨海类项目目——依托大海与与沙滩，丰丰富度假内内容，形成成旅游度假假与居住的的结合体二、滨海类类项目项目成功主主要依托区区位、产品品以及项目目创新二、滨海类类项目滨海类度假假项目在选选址方面应应遵循以下下原则：判定海景资资源价值，，首选优良良、特色海海景区域海景质量：海水质量、、沙滩沙质质、海岸线线范围及视视野、台风风、水温等等气候特征征、海平面面是否适合合水上运动动等；海景特色：是否具有海海湾地形、、是否具有有山景与海海景的结合合、是否具具有良好的的热带植物物景观、日日出日落时时是否具有有特有的景景色、是否否具有文化化内涵；选取成片且且有一定纵纵深的海滩滩地块项目规模：成片地块较较易规划和和开发，便便于开发企企业打造业业态齐全、、有规模效效应的产品品；地块特征：地块最好具具有一定的的纵深，以以便对物业业进行合理理配比，建建造配合度度假物业的的其他物业业，增强旅旅游地产产产品的整体体性；传统以别墅墅+酒店的形式式逐渐丰富富，创新产产品类型涌涌现。住宅区除了了别墅也要要有观景公公寓；酒店店除了一般般商务酒店店、标准型型酒店外，，要有别墅墅式酒店、、度假酒店店。大众型产品个性化产品半山半岛观海公寓、临海别墅、洲际酒店、卡尔森酒店、豪华商业街、SPA国际潜水基地、游艇会、温泉、4000亩养生山谷“琦园”、生活美术馆香水湾1号独栋/联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型别墅式酒店、双会所、SPA私属沙滩、婚礼教堂博鳌蓝色海岸独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所会议型酒店（完善的会议场地和设施）大连莱茵海岸度假村别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅室内滑雪场、卡丁车赛场、封闭式海水戏水乐园、游艇码头丰富的产品品线多样的产品品形态高端的产品品档次高档的产品品让人们趋趋之若鹜，，而产品在在档次上的的差距除了了能提升项项目品牌知知名度外，，也可以为为项目盈利利添上亮丽丽一笔。二、滨海类类项目九华山庄温泉度假酒店海南皇冠假日滨海温泉中山温泉宾馆广州金山温泉度假村四川海螺沟温泉峨眉山天颐温泉乡都云南金平勐拉温泉中国已知的温温泉点约2400多处。台湾湾、广东、、福建、浙浙江、江西西、云南、、西藏等地地温泉较多多，其中最最多的是云云南，有温温泉400多处。温泉产品已已经由最初初的单纯依依靠天然温温泉的洗浴浴项目提升升到打造““汤文化””的项目，，目前的温温泉产品突突出保健概概念，针对对不同人群群的体质开开发不同种种类的温泉泉项目，并并配合健康检查、、美容、养养生、水疗疗以及休闲娱乐项目，使得得温泉产品品更丰富、、更有包容容性。三、温泉类类项目温泉类项目目主要依托托地热温泉泉资源，目目前有人工工温泉可利利用，温泉泉项目通常常与养生、、休闲娱乐乐相结合，，与会展商商务等做复复合型开发发温泉类度假假项目的关关键在于品品牌与配套套，通过配配套重塑区区域、打造造品牌，从从而完成客客户从旅游游观光到休休闲度假的的转换，最最终形成以以温泉资源源为核心，，集旅游、、休闲、度度假、居住住为主要功功能的复合合型旅游地地产项目。。资源依赖多元化在资源的稀缺性与配套的完整性两方面对温泉资源深度依赖，并且作为项目的核心竞争力存在。配套先行完善配套是吸引客源的先决条件。作为配套的重要组成部分，温泉配套的开发直接影响项目的运营与地产项目的开发。产品多元化养生康体、商务会议、度假旅游与居住等功能多元化考虑商务、养生需求，加入高尔夫、游艇码头等高端消费功能资源多元化与自然资源结合，海景温泉，湖景温泉，山间温泉三、温泉类类项目温泉项目演演变：洗洗浴洗洗浴浴+休闲综综合性性“汤文化化”温泉类度假假产品由““小而精””向“大而而全”的复复合型旅游游地产发展展，目前前多采用温温泉和其他他功能复合合开发三、温泉类类项目温泉+会议休闲模模式【特征】通过大型会会议会展和和温泉的结结合，幵围围绕会都来来进行各项项配套建设设和经营服服务，廸廸设完善的的商务及会会议设施，，配套专职职会议接待待部，以及及满足会议议客人全方方位需求，，使得会议议会展成为为主角，温温泉成为了了配角，最最终实现的的是温泉资资源综合开开发温泉+水游乐模式式【特征】通过温泉造造浪池、温温泉漂流、、温泉游泳泳池、水上上滑梯……等一系列时时尚、动感感、刺激的的水游乐项项目的引入入，实现温温泉度假村村夏季经营营的火爆。。此模式未未来竞争的的关键在于于水游乐项项目的持续续创新上，，这就对水水游乐的投投资规模和和设备更新新提出了更更高的要求求。佛冈聚龙湾湾九华山庄北京温都水水城广东恩平锦锦江温泉温泉+高尔夫模式式【特征】通过高端温温泉水疗SPA与高尔夫运运动充分结结合，形成成了面向高高端市场的的高端休闲闲经典组合合产品——温泉高尔夫夫，是顶级级度假村开开发的经典典模式。上海太阳岛岛高尔夫温温泉度假村村北京龙熙温温泉高尔夫夫三、温泉类类项目温泉+滑雪场模式式【特征】温泉结合冬冬季最时尚尚、最具挑挑战性的滑滑雪项目，，是养生与与运动的美美妙结合，，将形成强强大的吸引引力与竞争争力，“活活力冬季””的概念也也应运而生生，从而有有力推动冬冬季旅游的的突破。此此种模式应应成为北方方地区温泉泉度假村开开发的重要要模式.温泉+综合游乐模模式【特征】由五星级酒酒店、主题题乐园、剧剧场、康体体中心、运运动俱乐部部、拓展训训练营、高高尔夫项目目、休闲垂垂钓区以及及自驾车营营地等项目目功能齐全全、配套最最完善的超超大型旅游游休闲度假假区。此种种模式把温温泉与多元元化的游乐乐项目的结结合发挥了了到极致，，从而产生生了极大的的市场吸引引力辽宁安波温温泉滑雪场场辽阳弓长岭岭温泉滑雪雪场珠海海泉湾湾温泉+生态农庄模模式【特征】主要通过设设计温泉水水的系统利利用模式，，利用温泉泉余热发展展包括温室室大棚、热热带鱼养殖殖等为核心心内容的农农业产业。。北京蟹岛温温泉生态庄庄园高尔夫发达地区高尔夫发展地区高尔夫落后地区其他2009年，我国人人均GDP达3603美元（3000美元为临界界点），高高尔夫运动动进入起步步发展阶段段。高尔夫的发发展主要受受城市的经经济，景观观资源和气气候条件制制约深圳观澜湖湖高尔夫社社区建有5大锦标级球球场、高尔尔夫学院、、五星级骏骏豪酒店等等高尔夫物物业依托独占的的强势高尔尔夫资源，，进行别墅墅、公寓等等度假性物物业的开发发30万平方尺会会所，游泳泳池、健身身室、Spa等娱乐康体体设施，同同时提供会会议设施观澜湖高尔尔夫大宅惠阳棕榈岛岛高尔夫先期启动高高尔夫球场场建设，带带动房地产产发展开发适合主主力客的洋洋房产品和和别墅产品品，并提供供针对性配配套泰式风格的的建筑、园园林设计让让居住的氛氛围更富度度假感高尔夫进入入中国以来来受多种政政治经济因因素影响，，目前仍处处于起步阶阶段；分布布上由南向向北，由沿沿海向内地地发展，沿沿海发展旺旺盛，南方方发展较北北方成熟四、高尔夫夫类项目深圳观澜湖湖高尔夫社社区建有5大锦标级球球场、乡村村俱乐部、、高尔夫学学院、五星星级骏豪酒酒店等高尔尔夫物业依托独占的的强势高尔尔夫资源，，进行别墅墅、洋房、、公寓等度度假性物业业的开发30万平方尺会所所，游泳池、、健身室、Spa等娱乐康体设设施，同时提提供会议设施施观澜湖高尔夫夫大宅惠阳棕榈岛高高尔夫先期启动高尔尔夫球场建设设，带动房地地产发展开发适合主力力客的洋房产产品和别墅产产品，并提供供针对性配套套泰式风格的建建筑、园林设设计让居住的的氛围更富度度假感以度假为主题题，建立多样样的度假型配配套设施六、高尔夫类类项目高尔夫旅游高尔夫与旅游游的结合——以休闲、运动动和体验为目目的的旅游特点休闲性、体验验性、趣味性性、挑战性需求产生原因因球场环境和景景观的诱惑南北气候条件件互补不同风格球场场的魅力高端商务活动动的需要，““球道是沟通通的桥梁，果果岭是签约的的会场”高尔夫地产产生的原因与运动的高档档化、客户层层面的特殊性性有直接关系系特点客户多为远距距离参与运动动；客户对于居家家之外的休闲闲空间的需求求；都市优美绿色色环境较为稀稀缺，高尔夫夫球场成为高高尚景观的代代表；回归大自然的的趋势使高尔尔夫物业的居居住功能得到到重视；开发方充分挖挖掘项目附加加值。高尔夫与房地地产的关系高尔夫物业为为高尔夫附属属产物；能大大提高高高尔夫项目的的经济价值；；高尔夫物业的的销售总额可可接近和超过过会员卡销售售总额，且比比重有逐渐增增大的趋势，，因此房地产产在项目操作作中占有举足足轻重的作用用。绝大多数GOLF盈利模式：与与房地产联动动发展，在球球场周边建设设别墅和酒店店，以房地产产进行盈利我国目前高尔尔夫项目主要要结合旅游和和房地产两个个方面进行开开发六、高尔夫类类项目*高尔夫与地产产衔接：内切球场本身提升升别墅的附加加值，打造稀稀缺性与尊贵贵型并重的高高尔夫高端物物业，总价较较高，产品线线比较单一，，受众面小。。外切此类产品伴随随着一定体量量的区域开发发功能，高尔尔夫在整体功功能上偏重于于成为社区优优势的配套，，而社区内的的产品线一般般从度假公寓寓到别墅等，，拥有较长的的产品线与丰丰富的配套环环境。相离别墅项目完全全位于高尔夫夫项目之外，，甚至与高尔尔夫具有一定定距离，仅在在社区小品、、园林景观上上体现高尔夫夫元素。高尔夫高尔夫高尔夫别墅别墅别墅六、高尔夫类类项目西京都高尔夫夫别墅汤臣高尔夫别别墅保利国际高尔尔夫花园别墅：根据客户定位位的不同，决决定别墅的户户型、面积、、功能、管理理方式与盈利利模式，创新新余地相对较较大，形式灵灵活。酒店：主要分为度假需求酒店与会议需求酒店，在表现现形式上可与与别墅有一定定程度的重合合。配套：高尔夫客户定定位差异化最大的的部分，如商务型客客户配备的会会务型酒店、、SPA会所；家庭型型客户配备的的托儿所、小小型游乐场、、野战营等设设施。六、高尔夫类类项目高尔夫项目产产品选择：以以高端客户为为切入点，打打造别墅+酒店+配套关联性开开发，提高综综合服务水平平，提升高尔尔夫项目吸引引力高尔夫项目开开发在资金、、抗风险能力力、资源整合合、客户资源源等多方面均均有着很高的的门槛，需要要开发商具备备极强的企业业实力和高度度的投入力度度。对资金实力的的要求高高尔夫项目前前期投资大，，投资回收期期长，对企业业资金的占用用金额大且占占用时间长对长期抗政策策风险能力要要求高高尔夫项目有有政策雷区与与敏感区，开开发企业需承承受长期经营营过程中的政政策风险对资源整合能能力的要求高高开发企业需具具备整合专业业、品牌、活活动和媒体资资源的能力对客户资源与与品牌营销能能力要求高开发企业需具具备高端财富富客户及强力力营销渠道平平台高尔夫项目产产品选择：以以高端客户为为切入点，打打造别墅+酒店+配套关联性开开发，提高综综合服务水平平，提升高尔尔夫项目吸引引力四、高尔夫类类项目各类资源项目目开发要点资源特征项目类型核心产品开发要点典型案例滨湖类主要分布在江江浙地区，以以水域为核心心景观，项目目表现为滨湖湖区域、湖心心岛酒店、别墅、、公寓、游艇艇注重湖泊的文文化价值挖掘掘和区域品牌牌营销，打造造游艇类亲水水旅游项目，，以高星级酒酒店带动整体体项目的高端端开发千岛湖开元度度假村绿城千岛湖度度假公寓滨海类海南、环渤海海区域，资源源稀缺，客户户辐射范围广广酒店、别墅、、公寓、高尔尔夫、游艇规模性开发，，国际化营销销，优先完善善海滩景观，，产品类型丰丰富，产品线线长，注重后后续经营托管管半山半岛雅居乐清水湾湾温泉类分布在地热资资源丰富区域域，目前有人人工温泉可利利用酒店、别墅、、公寓、休闲闲养生项目产品由“小而而精”向“大大而全”的复复合型旅游地地产发展，目目前多采用用温泉和其他他功能复合开开发九华山庄温泉泉度假酒店中山温泉宾馆馆旅游度假类项项目通常远离离市区，完善善配套是项目目开发的前提提，先做旅游游后做地产，，增强休闲娱娱乐项目的丰丰富性和参与与性，变观光光为度假，实实现旅游资源源向地产价值值的转变是项项目成功开发发的关键高尔夫以广州和海南南为主，需要要高端客户群群支撑，用地地受到严格控控制高尔夫球场、、酒店、别墅墅等项目在资金、、资源整合、、客户等多方方面均有很高高的门槛，需需要与高端别别墅嫁接，完完善高端服务务体系深圳观澜湖高高尔夫社区南京中山国际际高尔夫产品是旅游地地产概念、功功能和品牌的的承载者，是是旅游地产投投资收益的主主体，根据各各类产品在开开发中作用，，分为主体类类产品和配套套类产品主体类产品度假酒店度假别墅度假公寓旅游地产产品品配套类产品游艇商业街会所一、酒店品牌选择功能定位品牌功能配套功能盈利功能项目名称酒店项目合作方雅居乐清水湾朱美拉酒店朱美拉集团（Jumeirah）莱佛士酒店新加坡莱佛士国际有限公司JW万豪酒店万豪国际集团希尔顿酒店希尔顿集团豪瑞阁酒店美国夏威夷Outrigger酒店集团半山半岛洲际酒店洲际酒店管理公司丽笙世嘉酒店美国卡尔森酒店管理集团Anantara酒店泰国MINOR酒店集团酒店是最基本本的度假产品品，是旅游地地产项目中不不可或缺的产产品，酒店是是旅游度假功功能重要提供供者，也是项项目价值和品品牌的重要体体现者。绿城千岛湖度假公公寓，引入喜来登酒店，五星级，套套房数250，标准间1600元/天旅游渡假区酒店入入住率受季节性影影响较大，整体保保持较高入住率，，以三亚为例，2010年前三季度酒店入入住率61.83%同比增长2%，2009年旅游饭店客房开开房率62.3%，整体入住率较高高，并表现为一、、四季度入住率高高于二、三季度一、酒店千岛湖开元度假村村，五星级227套房，标准间700元/天陵水香水湾君澜度度假酒店，别墅型型，65套房，标准间2990元/天三亚半山半岛洲际际度假酒店，五星级343套房，标准间2600元/天三亚万豪度假酒店店，五星级452套房，标准间2200元/天目前酒店品质星级级呈逐渐升高趋势势，高星级、高价价格酒店大量出现现在旅游景区，成成为项目档次的标标志，旅游区酒店店入住率整体较高高项

目经营模式类型（触动点）雅居乐清水湾引进国际酒店管理公司海景三亚半山半岛引进国际酒店管理公司海景、山景杭州休博园引进国际酒店管理公司会展博鳌亚洲论坛永久会址引进国际酒店管理公司会展三亚凤凰岛引进国际酒店管理公司海景、会展绿城千岛湖度假公寓引进国际酒店管理公司湖景今典三亚湾红树林售后统一经营海景天福源海滨温泉度假中心售后统一经营海景、温泉三亚天泽海韵度假酒店售后统一经营海景戴斯圣杰温泉酒店售后统一经营温泉峨眉半山·七里坪售后统一经营地文千岛湖天清岛度假酒店售后统一经营湖景黄山香溪谷旅游度假村售后统一经营地文惠州汤泉温泉度假村售后统一经营温泉、高尔夫酒店运营模式处在在不断创新中，国国内高端旅游地产产项目主要采用引入管理公司的方式进行经营，，产权方面采用自主持有产权或者出售产权的模式一、酒店典型项目运营模式式表产品类型子分类典型项目运动度假村式度假别墅高尔夫别墅苏州太湖高尔夫山庄项目山东黄金崮云湖高尔夫北京太阳城高尔夫别墅其他户外运动度假别墅澳大利亚圣安东滑雪度假别墅区法国瓦勒迪泽尔度假别墅黑龙江省新濠亚布力阳光度假村山地度假别墅温泉疗养度假别墅/北京凡山温泉度假别南京香樟华苹温泉度假别墅苏州温泉1858滨水度假别墅/马来西亚PangkorLautResont水上度假别墅海南三亚半山半岛浙江淳安千岛湖开元度假村城郊生态度假别墅/南海南国桃园度假别墅是目前旅旅游度假项目住宅宅类产品的主力，，在产品打造和运运营方面突出其旅旅游度假的特点。。产品分类产品特点核心功能居住功能商务功能情感功能休闲娱乐功能投资功能客源特殊具有别墅产品的奢华、私密性特征占有旅游度假的稀缺资源集观光、休闲娱乐于一体价格昂贵五大产品特征二、度假别墅产品面积跨度大，，尽可能多的扩大大产品线，降低风风险，户型设计酒酒店化，度假功能能优于居住功能，，营造度假氛围，，通常是精装修，，并有奢华产品配配置扩大产品线降低风风险在江浙一带，别墅墅户型面积总体来来说偏大，一般在在300平方米以上。海南地区，别墅利利用时间段，户型型面积中70-200平方米。观景功能优于居住住功能度假别墅设计特别别要照顾到客户的的观景需要。结合当地的气候特特点设计宜居户型型，巧用阳台、露露台、架空层、架架空廊等设计。创造出度假气息观景需要打破常规面积跨度大别墅强调享受和度度假感模糊客厅、卧室、、卫生间的界线，，营造出不同于日日常生活的浪漫度度假气息。一般采用全装修，，根据装修标准不不同，选择配置二、度假别墅度假别墅类项目的建筑风格特征：建建筑风格鲜明，风风格定位结合旅游游主题，体现地方方特色区域长三角海南黄山建筑风格西班牙+现代欧式+现代泰式西班牙地中海徽派徽派项目特色江南一带度假别墅建筑风格注意与江南山水特色相融合，风格不十分突显海南度假别墅建筑突出热带滨海特色，引入东南亚建筑风格，建筑十分富有异域风情灰墙白瓦、马头墙、曲径回廊就是典型的徽派建筑风格典型项目千岛湖开元度假村绿城千岛湖玫瑰园清水湾星海传说东和福湾德懋堂徽府项目展示

世界上的顶级别墅墅以西班牙式、意意大利式、法式三三大经典建筑风格格为主；国内旅游地产项目目中的别墅也多采采用西班牙地中海海、法式或欧美简简约建筑风格；度假别墅类项目需需要结合地域特征，植植入当地风土人情情及文化特色。二、度假别墅度假别墅类产品的园林与度假假主题相协调，园园林风格与度假区区景观及文化相一一致，园林与建筑筑融合，景观延伸伸到建筑国内的度假别墅园园林风格可分为西西班牙地中海式、、法式、中式、东东南亚热带雨林风风格等；经典的园林设计并并不单纯是一种风风格，而是在异域域风情中融入中式式园林精髓。二、度假别墅“海南”东南亚热带风格融入中式园林精髓变换的海景热带特色高大的椰子树，典型的特带植物展现特带风情讲究回廊隔而又不全隔的雅致，若干别墅自成组团，并以围墙或是水系相隔，形成风格独特，很值得玩味的院落空间火红的凤凰花等婀挪多姿的热带植物青石板、鹅暖石、麻石的运用，典型的东南亚材料中国江南水乡园林庭院的精华，讲究水系环绕。度假别墅空置期长长，对物业委托管管理要求较高，多多数项目提供委托托出租服务以提高高客户投资收益管家式服务，提高高项目品质引入世界一流管理理公司高智能、私密化项项目配套，强调项项目享受感高尔夫球场提供个性化服务物业管理入户私家泳池、花园风情商业街服务配套二、度假别墅度假公寓是在不降降低项目整体档次次的前提下延长产产品线的产品，建建造上强调观景，，建筑排布以景观观为核心，产品面面积跨度大，不同同楼层价差悬殊普通住宅建筑排布布一般都是南北朝朝向，而度假公寓寓注重的是景观面面，当项目东面临临海或临湖时，度度假公寓的排布将将以景观面为主采采用东西朝向，为为的是更好的利用用地区的自然景观观资源。绿城千岛湖度假公公寓围绕湖景的建建筑排布千岛湖湖面绿城千岛湖户型与与景观资源位置示示意图度假公寓每一户户户型在设计时一般般都围绕景观面，，尽量使户户都做做到景观可视，户户型跨度从70-1000平米度假公寓项目景观观设计与旅游景点点保持相同风格，，成为旅游景区的的延伸，景观和建建筑融为一体。三、度假公寓户型以精装修为主主，设计酒店化，，弱化功能的齐备备，强化空间的舒舒适购房者以投资为主主，一般不会在公公寓中长期居住，，所以一般开发商商都会选择以精装装的形式把房子交交给购房者，做到到拎包入住，并便便于后期经营出租租。度假公寓是给人们们在度假旅游时提提供居住服务的项项目，则舒适度是是产品首先要考虑虑到的。所以一般般的度假公寓在户户型设计上采用酒酒店化的设计，弱弱化厨房、储藏空空间，强调卧室客客厅的舒适度项目装修项目装修绿城千岛湖度假公寓精装兴隆温泉高尔夫度假公寓精装半山半岛精装太湖国际社区精装陵水富力湾精装三亚·海岸名都精装鲁能三亚湾精装鸿威海怡湾畔精装融汇国际温泉城毛胚融汇国际温泉城毛胚绿城千岛湖度假公公寓户型图通过大面积阳台，，让住户能最大限限度的观景，总体体的装修标准高端端化，一般不低于于4星级酒店的装修标标准。三、度假公寓六、会所与普通会所相比，，旅游度假项目会会所对商务设施和和服务要求较高，，常有多功能会议议厅及相应服务，，此外可能有休闲闲茶座、多功能室室、商务中心等。。旅游度假类会所的的运营通常与高尔尔夫、游艇的运动动设施相结合，由由俱乐部经营。旅游地产项目的会会所通常与商业街街、休闲娱乐运动动项目相配合，按按其功能特征形成成休闲娱乐类、运运动类、商务类三三大种类。常见的会所功能主要分类常见功能设置运动类健身房、室内外游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、室内攀岩、篮球场、高尔夫球场休闲娱乐类桌球房、桑拿房、SPA、KTV、棋牌室、阅览室、儿童活动室商务类咖啡厅、休闲茶座、酒吧、多功能室、商务中心普通社区会所与旅旅游地产会所功能能比较功能普通社区会所旅游地产会所运动类小而全，以大众化运动项目为主，如健身房、羽毛球、乒乓球、网球等结合项目自然资源，设定有特色的配套运动项目，如高尔夫、游泳池、攀岩等，也可能设有健身房、网球馆等传统运动场地休闲娱乐类大众化，以桌球房、棋牌室、阅览室等为主，通常无甚特色相对高端，常有桑拿房、SPA、儿童活动室等，有时也有KTV和棋牌室商务类要求较低，功能简单，有时甚至无商务类会所配套对商务设施和服务有一定要求，常有多功能会议厅及相应服务，此外可能有休闲茶座、多功能室、商务中心等现代旅游地产会所所主要为提供配套套功能会所和与高高尔夫、游艇等俱俱乐部结合的专业业高档会，会所选选址需要和商业街街等其他配套设施施协调多点发展保证了各各类配套项目拥有有独立的充分的发发展空间，也有利利于各项目进行专专业化的经营管理理目前大多数旅游地地产项目没有设置置专门大规模集中中性的会所，而是是将传统的会所功功能分拆分到各个个配套的餐饮、娱娱乐、休闲、运动动等设施或项目上上，并有可能将其其中的一部分交由由专业公司进行经经营。优势例：观澜湖高尔夫夫大宅会所功能列列表项目面积总面积各国风味餐饮世界杯廊63000㎡锦标赛廊500㎡千树里桃园春晓高尔夫专卖店3550㎡大型中式宴会厅3000人会议厅5000㎡艺术长廊主题SPA水疗按摩3600㎡雪茄酒吧瑜珈健身桌球室温泉浴池网球场及羽毛球室水上活动中心浪涛池38间多功能贵宾厅由于酒店和商业街街的存在，会所大大部分功能将由酒酒店提供，会所是是否设置、设置规规模、功能选择均均需和酒店、商业业街统一规划六、会所所类配套套项目研研究针对当前前旅游地地产开发发中的主主要资源源类型，，重点研研究三类类旅游地地产项目目的开发发模式：：岛屿项目目旅游城市市非成熟熟景观区区项目山地坡地地项目基于开发发理论的的项目研研究岛屿项目目开发发要点解解读杭州千岛岛湖开元元度假村村【独立开发发】依托资源源：杭州千千岛湖项目规模模：300亩产品选择择：半岛度度假别墅墅、五星星级标准准度假酒酒店娱乐配套套：餐饮、、临湖SPA、临湖游游泳池、、游艇俱俱乐部淀山湖畔畔涵璧湾湾【独立开发发】依托资源源：上海淀淀山湖项目规模模：80万平方米米产品选择择：别墅娱乐配套套：会所、、游艇岛屿项目目典型案例例舟山凤凰凰岛综合合旅游项项目【独立开发发】依托资源源：舟山群群岛项目规模模：170亩产品选择择：别墅、、酒店、、游艇、、高尔夫夫娱乐配套套：净化海海水游泳泳池、海海水足浴浴、高尔尔夫练习习场、淡淡水垂钓钓场、近近海海钓钓、野外外烧烤等等青山湖郡郡原列岛岛花园【独立开发发】依托资源源：浙江青青山湖项目规模模：268亩产品选择择：3300米水岸线线，1个本岛，，1个半岛，，3个小岛，，1个游艇码码头，8000平方米精精品岛屿屿会所酒酒店，1个岛屿特特色SPA，约90栋游艇别别墅。长兴岛桔桔园度假假村【部分开发发】依托资源源：长江入入海口项目规模模：10余万平方方米产品选择择：别墅、、酒店娱乐配套套：桔洲穹庐庐、高尔尔夫练习习场、CS真人射击击场、游游泳馆、、桑拿中中心、会会务中心心、橘园园人文价值值提升度假先行行项目定位位完善配套套产品打造造岛屿项目目开发成成功需要要多种要要素的推推动分阶段开开发岛屿项目目岛屿与陆陆地间的的交通问问题，需需要有直直接的桥桥梁公路路，方便便人、车车出行，，因此岛岛屿开发发以接近近陆地为为主基础设施施岛屿项目目与陆地地脱离，，项目的的可进入入性，岛岛屿内生生活设施施，生活活环境是是项目能能否开发发的前提提，交通通、基础础设施首首先完善善岛屿项目目完善配套套交通设施施资源环境境岛屿内水、电、、煤气、、通讯等基础设设施完备备，保证证岛屿项项目能够够运作。。对岛屿环环境进行行美化和和修正；；建设滩涂涂、净化化水域岛屿与陆陆地直接接相连，，实现驾驾车直接接直接到到达，保保证岛屿屿生活设设施的供供应安全全和生活活的便利利性岛屿项目目完善配套套千岛湖开开元度假假村半岛项目目，与陆陆地直接接相连上海涵壁壁湾沿湖群岛岛，岛屿屿间以道道路相连连舟山凤凰凰岛独立多岛岛以道路路与陆地地相连青山湖郡郡原列岛岛花园半岛和独独立岛，，以道路路链接主动高端端定位资源价值值：岛屿具有有无可替替代的私私密性，，具有与与世隔绝绝的先天天条件，，能实现现宁静的的度假生生活，具具备打造造高端私私密性度度假空间间的条件件客户基础础：位于发达达城市圈圈的岛屿屿项目具具有广泛泛的高端端度假客客户，而而追求第第一居所所的中低低端客户户不会考考虑远郊郊岛屿产产品岛屿项目目项目定位位岛屿具有有独特的的亲水资资源和绝绝佳的私私密性，，是休闲闲度假胜胜地，针对休休闲度假假客户以以高端为为主，当当前岛屿屿类项目目主要采采用高端端定位绿城千岛岛湖度假假公寓杭州青山山湖郡原原列岛花花园上海淀山山湖畔涵涵璧湾以喜来登登酒店带带动整体体高端形形象，公公寓单价价达4万以上，，最大户户型上千千平米以喜来登登酒店带带动整体体高端形形象，公公寓单价价达4万以上，，最大户户型上千千平米以喜来登登酒店带带动整体体高端形形象，公公寓单价价达4万以上，，最大户户型上千千平米挖掘历史史文化，，岛屿自自身或所所在水域域通常都都具有一一定文化化历史产品升级文化遗址址历史名人人风土人情情古建筑强调文化化的挖掘掘和概念念的创新新是提升升项目利利润的关关键岛屿项目目人文价值值提升文化赋予予和创造造，弥补补滨江类类产品的的“高复复制”性性，赋予予项目独独特性，，创造产产品价值值文化注入入和品牌牌营销：：从新安江水水库到千岛湖，改变的，，不止是名名称……新安江水水库千岛湖岛屿项目目人文价值值提升度假先行行高星级酒酒店——已成为度度假类项项目必备备产品，，成为重重要的价价值支撑撑和度假假功能提提供体游艇——在适合的的条件下下游艇项项目是休休闲度假假活动的的主题温泉、高高尔夫等等——根据项目目规模、、项目定定位设置置，是项项目价值值的重要要支撑点点岛屿项目目度假先行行岛屿类项项目多处处于远郊郊，项目目价值的的实现需需要客户户的亲身身体验，，因此优优先规划划和打造造度假产产品是项项目价值值实现的的捷径高星级酒酒店游艇高尔夫项目名称项目规模开发类型度假产品杭州千岛湖开元度假村300亩独立开发，半岛五星级酒店、游艇俱乐部、会所，商场、中餐厅、西餐厅、休闲吧、足浴、桑拿、KTV包厢、SPA、游艇俱乐部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、儿童嬉水池、室内恒温游泳池舟山凤凰岛170亩独立开发，岛屿五星级酒店、全海景独岛式企业会所、私人海景花园别墅、游艇会，净化海水游泳池、海水足浴、高尔夫练习场、淡水垂钓场、近海海钓、野外烧烤等项目青山湖郡原列岛花园268亩独立开发，多岛游艇码头，岛屿会所酒店，岛屿特色SPA，游艇别墅上海涵璧湾80万平米独立开发，围湖多岛别墅、会所、恒温游泳池、健身中心，生态SUP馆，休闲茶婵，娱乐，宴会厅，中西餐厅，超市、游艇码头等长兴岛桔园度假村10万平米开发岛屿的一部分别墅群、宾馆楼、健身娱乐项目桔园度假村室内游泳馆、桑拿中心、会务中心、壁球馆、攀岩区、健身区、网球场、桌球区、大型迪高歌舞厅、KTV包房、棋牌室等健身娱乐设施高尔夫练习场，CS真人射击场岛屿项目目度假先行行酒店、游游艇、会会所是岛岛屿项目目实现旅旅游度假假功能的的主要产产品，酒酒店多采采用高星星级以奠奠定项目目高端形形象，游游艇一般般由游艇艇俱乐部部经营，，码头出出租，在在项目规规模允许许下，部部分项目目打造高高尔夫练练习场岛屿项目目度假先行行绿城千岛岛湖度假假公寓，优先引引入喜来来登酒店店，打造造游艇码码头，建建造高档档会所，，通过样样板示范范区实现现体验式式营销桔园度假假村内有岛内内唯一一一家三星星级旅游游涉外饭饭店及中中国绿色4A饭店，内内设新建建的高尔尔夫练习习场淀山湖畔畔涵璧湾目前已已建起水水上运动动场、游游艇俱乐乐部、保保龄球场场等岛屿项目目产品打造造产品打造造的关键键点一：：建筑排排布以资资源为核核心建筑排布布：水系系导入，，亲水排排布水域广泛泛是岛屿屿的核心心优势，，建筑排排布围绕绕水景资资源。别墅类产产品亲水水而建，，如千岛岛湖开元元度假村村、淀山山湖畔涵涵璧湾；；度假公公寓产品品强调望望见水景景，如绿绿城千岛岛湖度假假公寓淀山湖畔畔涵璧湾湾绿城千岛岛湖度假假公寓作为以湖景为核心资源的旅游地产产品，淀山湖畔涵璧湾及千岛湖公寓都充分抓住了湖景资源的精华作为其最重要的卖点，其收益远不仅仅来自产品本身，更对整个项目起到了有效的提升作用。

岛屿项目目产品打造造产品打造造的关键键点二：：产品设设计酒店店化，产产品线丰丰富产品线：：产品高高端定位位，产品品线拉长长岛屿项目目客户类类型以高高端为主主，但因因非第一一居所，，户型面面积跨度度较大，，如绿城城千岛湖湖度假公公寓，既既有迷你你别墅，，又有大大面积豪豪宅产品品从70平米1房到1000平米大户户型；淀淀山湖畔畔涵璧湾湾别墅有有5种户型，，面积从从760平方米到到1323平方米不不等产品设计计：户型型设计酒酒店化，，精装交交付为主主岛屿类度度假产品品非第一一居所，，客户居居住时间间较短，，兼顾出出租经营营的作用用，因此此采用酒酒店化设设计，强强调观景景平台，，弱化厨厨房等居居家设计计客户异地地购买较较多，因因此多采采用精装装交付淀山湖畔畔涵壁湾湾千岛湖度度假酒店店产品高端端化户型酒店店化区域起步步期：此时资源源价值一一般、缺缺乏相关关配套，，需要与与政府合合作完善善配套，，从整体体品牌形形象着力力打造快速开发发期：准现房交交付，缓缓解异地地售房压压力，分分期开发发，保证证现金流流区域成熟熟期：区域成熟熟项目较较多，竞竞争压力力大，需需要通过过创新突突破竞争争分阶段开开发探查阶段参与阶段发展阶段基础设施建设吸引客户；加快建设项目迈入正轨合理有序序的开发发模式、、明确的的客户选选择是项项目成功功的助推推力岛屿项目目分阶段开开发岛屿项目目分阶段开开发发展阶段（2002-2006年）参与阶段（1992-2001年）探查阶段（1982-1991年）滨湖度假酒店、私人豪华游艇、水上康体健身逐渐成为千岛湖旅游发展的三大休闲产业；千岛湖综合型房地产市场快速成长，各品牌开发商纷纷进驻，并获得收益1997年接待游客65.8万，比1991年上升了139.3％，实现门票收入2858万。旅游景点实现了从量到质的提升，极大提高了千岛湖湖区景点的品位。受城市、交通、市场等制约，千岛湖旅游的吃、住、行、游购、娱乐等旅游要素发展不平衡，产业规模小，投资少，缓慢发展。2002年，县政府提出千岛湖旅游要从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展；2006年杭千高速通行，成为旅游区旅游业发展的转折点。典型项目：开元度假村开发建设东南湖区桂花岛，标志着千岛湖旅游正式开始起步。典型项目：鱼味馆饭店1993年，淳安县政府出台了“谁投资、谁经营、谁受益”的鼓励政策；1998年《千岛湖风景区总体规划》正式实施。2000年，成为全国首批级旅游区典型项目：海外海大酒店、凤凰休闲度假村阶段特征阶段特征阶段特征大事件大事件大事件千岛湖旅旅游度假假区的发发展历程程表旅游区非非成熟景景观区项项目开发发要点解解读旅游区区非成成熟景景观区区项目目如何何开发发？问题症症结：：缺乏乏强势势资源源向已有有成熟熟区靠靠、分分享成成熟旅旅游区区客户户资源源通过产产品规规划及及景观观打造造，使使项目目融入入度假假大区区域借势打造人人工旅旅游资资源，，如人人工温温泉、、高尔尔夫球球场、、游乐乐场、、公园园等，，创造造全新新概念念，如如常州州恐龙龙园（（无恐恐龙））造景核心解解决途途径：：概念念创新新价值突突破点点一向成熟熟旅游游区、、强势势影响响力区区域““靠””，分分享成成熟区区品牌牌价值值【案例借借鉴】三亚山山水国国际借鉴点点：向三亚亚靠，，分享享成熟熟区域域客户户资源源三亚山山水国国际——借势三三亚【案例借借鉴】概况：：山水国国际总总占地地面积积为2351亩，总总建筑筑面积积逾100万平方方米，，综合合容积积率为为0.56，绿化化率50%，其产产品形形态包包括独独立别别墅、、联排排别墅墅、双双拼别别墅、、叠拼拼别墅墅、多多层住住宅、、小高高层住住宅、、酒店店式公公寓、、水上上餐厅厅及商商业步步行街街等地理条条件：：位于于三亚亚市区区，非非一线线海景景，项项目自自身缺缺乏自自然资资源，，利用用其三三亚市市区的的地段段优势势，分分流度度假客客户。三亚山山水国国际——位于三三亚非非一线线海景景区域域，占占地逾逾两千千三百百亩，，缺乏乏景观观资源源，依依靠产产品打打造，，融入入三亚亚度假假区，，分流流度假假客户户三亚山山水国国际【案例借借鉴】引入水水系，，营造造热带带水景景效果果项目外外部景景观不不具备备优势势，通通过内内部景景观打打造，，营造造出热热带海海景效效果，，融入入三亚亚旅游游区，，实现现快速速销售售和溢溢价在外部部资源源缺乏乏的情情况下下，强强化内内部景景观打打造，，营造造热带带园林林效果果，形形成集集度假假旅游游、文文化娱娱乐、、健康康休闲闲、生生活居居住于于一体体的““山水水国际际村””开发水水上游游乐设设施，，水上上餐厅厅等，，增添添项目目娱乐乐性丰富产产品类类型，，延长长产品品线，，扩大大客户户范围围，与与一线线海景景高价价项目目形成成差异异化价值突突破点点二打造商商业化化旅游游资源源，如如人工工温泉泉、高高尔夫夫球场场、游游乐场场、公公园、、奥特特莱斯斯等，，通过过产品品提升升项目目价值值【案例借借鉴】观澜湖湖高尔尔夫东部华华侨城城观澜湖湖高尔尔夫位位于深深圳，，横跨跨20平方公公里高高尔夫夫绿地地的观观澜湖湖国际际顶级级豪宅宅区。。项目区区位12个国际级球场216洞规模的世界第一大高尔夫球场亚洲第一大网球中心多家国际商务休闲酒店及会所大型国际会议中心亚洲最大的SPA中心综合商业美食运动休闲设施分别由世界第一男、女教练主持的两间高尔夫学院中国最大规模的高尔夫物业地产项目“链式式”服服务1997年，观观澜湖湖晓峰峰居别别墅正正式入入市，，赢得得市场场积极极追捧捧。2002年，观观澜湖湖获““中中国深深圳地地产高高档楼楼盘成成功开开发典典范””。2003年，高高尔夫夫大宅宅入市市，成成为国国内最最受瞩瞩目的的别墅墅住区区之一一。2004年12月，高高尔夫夫大宅宅荣登登“中中国十十大超超级豪豪宅””。2005年9月，观观澜湖湖黄金金岭别别墅入入市后后迅速速售罄罄。2005年11月，在在“宾宾利国国际地地产奖奖”中中荣获获两项项五星星级大大奖。。2006年4月，观观澜湖湖•翡翠湾湾103栋别墅墅一日日售罄罄。2007年1月，观观澜湖湖赢得得2007－2018连续12届高尔尔夫世世界杯杯举办办2007年7月，224套观澜澜湖•上堤在在1.5小时内内全部部售罄罄。观澜湖湖大事事记【案例借借鉴】观澜湖湖高尔尔夫地地产——以高尔尔夫提提升价价值借助高高尔夫夫这一一最具具贵族族气质质的休休闲运运动作作为载载体，，通过过酒店店、球球场、、会所所、宅宅邸和和一系系列休休闲娱娱乐项项目和和服务务，形形成自自身完完整的的产业业链条条，成成功营营造了了一个个国际际化高高端时时尚生生活圈圈层。。项目引引擎物物导入入分析析高尔夫夫+优质自自然景景观项目选选取了了高尔尔夫球球这个个最具具贵族族气质质、最最绿色色、最最阳光光的项项目作作为出出发点点和承承载整整个模模式的的平台台，从从而突突出了了尊贵贵、高高雅、、时尚尚、健健康、、精彩彩、世世界一一流的的理念念和特特质。。该项目目市场场定位位于最最高端端的国国际时时尚生生活圈圈层。。明确确是为为社会会财富富精英英、成成功人人士准准备的的，从从而成成为一一种成成功的的象征征、身身份的的象征征。从从而最最大限限度里里利用用了高高尔夫夫以及及优良良的自自然景景观这这两大大引擎擎。项目引引擎物物导入入分析析物业配配比分分析乡村俱乐部观澜湖高尔夫大宅大卫利百特高尔夫学院观澜湖辛迪瑞高尔夫学院高尔夫水疗度假酒店及赛维纳酒店观澜湖湖高尔尔夫地地产观澜湖湖高尔尔夫项项目的的引擎擎物是是高尔尔夫+优质自自然景景观。。项目目围绕绕高尔尔夫主主题配配置了了多个个高档档次且且别具具特色色的项项目，，形成成了一一个完完整的的高尔尔夫旅旅游休休闲产产业链链。【案例借借鉴】观澜湖湖土地地运营营策略略观澜湖湖土地地运营营的目目标是是通过过与旅旅游产产业、、休闲闲产业业的结结合参参与城城市运运营。。整体思思路是是通过过科学学的规规划，，先造造环境境再造造城，，以此此提升升并发发挥土土地的的最佳佳状态态，使使环境境成为为整个个社会会发展展的有有力承承载者者。观澜湖湖项目目运营营策略略策略一一：首首发造造景策略二二：先先做配配套后后造城城策略三三：依依托旅旅游休休闲资资源打打造旅旅游住住宅项项目策略四：利利用文化价价值做营销销观澜湖高尔尔夫地产观澜湖模式式采用先造造环境再地地产，先造造配套再造造项目的模模式，通过过休闲度假假产业的打打造和运营营提升项目目土地价值值。【案例借鉴】不做地产，做生活观澜湖高尔夫不仅仅是为地产而地产，而是引进系统论观点，创造一个相对完善的产品和服务的系统，为消费者提供的是一种国际高端时尚生活方式。滚好“活地”雪球由于该项目所提供的产品和服务，是围绕着国际时尚生活方式而展开的系统。这种模式是一个动态的过程，促使