天津房地产市场总结与市场展望

天津房地产市场总结与市场展望第1页/共46页2009天津房地产市场总结与2010年市场展望AnnualSummaryofTianjinRealEstateMarket第2页/共46页报

告

大

纲天津市宏观经济发展12009年度政策及大事迹2天津土地市场年度总结分析3天津新建商品住宅市场年度总结分析4天津二手住宅市场年度总结分析56再见零九，寄语一零第3页/共46页环渤海核心区天津经济——09年国民生产总值前三季度，天津市国内生产总值（GDP）完成4997.02亿元，按可比价格计算，增长16.3%，增幅比上半年提高0.1个百分点，相当于2008年全年GDP（6354.38亿元）的78.6%。GDP增速继续处于全国前列。其中第一季度为1416.93亿元，第二季度为3154.85亿元，第三季度为425.24亿元，增长水平仍保持平稳。09年数据截至三季度第4页/共46页环渤海核心区天津经济——09年建设投资前三季度,全社会固定资产投资3502.52亿元，增长46.1%，增幅比上半年提高0.7个百分点。其中，城镇固定资产投资3287.39亿元，增长46.3%。优势产业投资快速增长

。全市工业投资1458.30亿元，增长47.1%，占整个城镇投资比重为44.4%。其中，机械装备制造、石油及化学、生物医药、环保、汽车等优势产业投资增幅均在50%以上

。城市基础设施投资力度加大，完成投资1086.14亿元，增长55.3%，占全部城镇投资的比重为33.0%

。房地产开发投资增幅提高，完成投资516.69亿元，增长17.0%，增幅比上半年提高3个百分点。

09年数据截至三季度第5页/共46页环渤海核心区天津经济——就业及收入前三季度，全市新增就业31.6万人，增长2.2%，其中安置下岗失业人员8.83万人，增长17.4%。前三季度，全市城镇单位从业人员劳动报酬总额为581.91亿元，增长9.0%，人均劳动报酬29237元，增长7.2%。前三季度，城市居民人均可支配收入为15132元，增长11.6%。农村居民人均现金收入10345元，增长11.4%，增幅同比分别下降3.3个百分点和0.5个百分点。09年数据截至三季度第6页/共46页环渤海核心区天津经济——对外招商引资前三季度，全市新批外商投资企业442家，合同外资额101.36亿美元，实际直接利用外资65.14亿美元

。前三季度，制造业利用外资增长快速，实际到位外资增长48.2%

。前三季度，全市实际利用内资915.73亿元，增长31.6%。大项目带动作用明显，新批及增资超亿元大项目占全市内资到位总额的比重达到81%

。制造业引资增势强劲，实际利用内资增长96%

。来自环渤海地区投资到位资金增长73.4%，占全市到位总额的46.7%

09年数据截至三季度第7页/共46页前三季度我市经济运行主要特点

呈现“持续回升”的良好运行态势。1、整体经济呈现又好又快的发展态势

发展速度逐季回升全市生产总值完成4997.02亿元，按可比价格计算，增长16.3%，增幅比今年上半年提高0.1个百分点，继续处于全国前列。主要经济指标好于全国平均水平

我市经济在加快滨海新区开发开放的强大驱动下，平稳回升。其中，前三季度，我市GDP增长16.3%，快于全国8.6个百分点；全社会固定资产投资增长46.3%，快于全国12.9个百分点；社会消费品零售总额增长21.2%，快于全国6.1个百分点。运行质量有所回升

财政收入实现今年以来首次两位数增长。前三季度，全市财政收入1251.16亿元，增长11.5%，增幅比上半年提高4.5个百分点，高于全国6.2个百分点。

环渤海核心区天津经济——小结第8页/共46页前三季度我市经济运行主要特点

呈现“持续回升”的良好运行态势。2、三个层面经济发展实现协调联动

滨海新区龙头带动作用突出。前三季度，滨海新区工业生产总值完成6018.73亿元，增长10.6%，比全市GDP增长快6个百分点。固定资产投资1748.36亿元，增长51.5%。社会消费品零售总额318.82亿元，增长31.5%。实际利用内资214.59亿元，增长36.8%，快于全市5.2个百分点

。新区对区域经济发展的服务辐射能力继续提升。前三季度，天津口岸进出口总额为889.50亿美元，其中外地经由天津口岸进出口的货物总额占到58.1%。一批重点项目竣工投产，有力地支撑了新区的快速发展。前三季度共有新疆特变电工、卡特彼勒燃油发电机、大火箭民品项目、中科院微生物研发中心、宝湾国际物流园、蓝巢仓储配送基地等66项竣工投产。基础设施项目进展顺利。天津港、海滨大道、天津大道、国道112线等道路工程正在抓紧施工。滨海新区“十大战役”全面打响，中新生态城、南港工业区、滨海高新区、响螺湾和于家堡中心商务区等功能区建设不断提速

。环渤海核心区天津经济——小结第9页/共46页环渤海核心区天津经济——小结前三季度我市经济运行主要特点呈现“持续回升”的良好运行态势。3、三次产业全面增长，增长结构进一步改善

农业生产保持平稳工业增长继续发挥重要支撑作用服务业增长进一步加快以上数据未有注明均来自于天津统计局及统计信息网第10页/共46页前三季度我市经济运行主要特点呈现“持续回升”的良好运行态势。4、内需拉动强劲，外需拉动回升

投资需求保持强劲增势，大项目建设进展顺利

前三季度，全社会固定资产投资完成3502.52亿元，总量已经超过去年全年水平，增长46.1%，增幅比上半年提高0.7个百分点。

消费需求持续活跃

社会消费品零售总额完成1798.13亿元，增长21.2%，增幅比上半年提高0.5个百分点。

外贸出口增速回升

前三季度，全市外贸进出口总额456.16美元，同比下降27.4%。其中，出口214.08亿美元，下降34.4%，进口242.07亿美元，下降19.9%。贸易逆差27.99亿美元。环渤海核心区天津经济——小结第11页/共46页前三季度我市经济运行主要特点呈现“持续回升”的良好运行态势。5、开发开放引领各类资金快速涌入

利用外资大幅增长

前三季度，全市新批外商投资企业442家，合同外资金额101.36亿美元，实际直接利用外资65.14亿美元，增长20.2%。制造业利用外资增长快速，实际到位外资增长48.2%。企业增资势头强劲，外方增资额同比增长48.7%，占全市合同外资额的38.3%，同比提高12.2个百分点。利用内资增势强劲

前三季度，全市实际利用内资915.73亿元，增长31.6%。大项目带动作用明显，新批及增资超亿元大项目占全市内资到位总额的比重达到81%。信贷资金保持较快增长，存款大幅上升

截止9月末，全市金融机构本外币各项贷款余额10715.27亿元，同比增长48.2%，增幅同比提高33.6个百分点。其中，新增贷款达到3026.79亿元，超过2007年、2008年两年贷款之和。全市金融机构本外币各项存款余额13390.51亿元，比年初增加3435.20亿元，同比多增2168.71亿元，增长40.8%，增幅同比提高19.5个百分点。其中，储蓄存款余额4842.44亿元，增长30.3%，新增存款780.08亿元。环渤海核心区天津经济——小结第12页/共46页前三季度我市经济运行主要特点呈现“持续回升”的良好运行态势。6、就业规模扩大，居民收入增加，物价平稳回落

“以创业带动就业”取得明显效果

前三季度，全市新增就业31.6万人，增长2.2%，其中安置下岗失业人员8.83万人，增长17.4%。前三季度，全市城镇单位从业人员劳动报酬总额为581.91亿元，增长9.0%，人均劳动报酬29237元，增长7.2%；城市居民人均可支配收入为15132元，增长11.6%，农村居民人均现金收入10345元，增长11.4%。居民消费价格降幅有所扩大

前三季度，城市居民消费价格下降1.3%，降幅比上半年扩大0.3个百分点。八大类商品和服务价格仍呈“四升四降”格局。其中，烟酒及用品类、医疗保健和个人用品类、家庭设备用品及维修服务类、食品类处于上涨区间，分别上涨4.6%、2.7%、0.7%、0.5%；居住类、娱乐教育文化用品及服务类、交通和通信类、衣着类价格出现下降。

环渤海核心区天津经济——小结第13页/共46页环渤海核心区天津经济——地产经济篇截至2009年10月份天津市房屋施工面积共计7700.61万平方米，与08年同期相比上涨约10.81%

《以上数据来自于天津统计局》《以上数据来自于天津统计年鉴》第14页/共46页2009年前三个季度的“津房景气指数”分别是：105.57、104.07和103.90，呈逐期回落态势。三季度“津房景气指数”为103.90，分别比一季度和上半年回落1.67点和0.17点，延续了上半年的回落趋势。构成“津房景气指数”的8个分类指标与去年同期相比五升三降。房地产开发投资、商品房空置面积和商品房销售价格分类指数分别是104.48、109.72和100.35，分别比上年同期回落1.26点、1.71点和1.46点。资金到位、土地开发投资、土地开发面积、新开工面积和竣工面积分类指数分别是109.45、105.45、102.14、97.14和95.61，同比提高2.38点、4.10点、1.12点、0.04点和0.47点

。截至9月底，全市商品房空置面积130万平方米，比6月末减少16万平方米。住宅空置面积74万平方米，比6月末减少11万平方米；商品房销售价格同比上涨2.2%，增幅同比下降4.6个百分点；其中，住宅价格同比上涨2.4%，增幅同比下降5.1个百分点。环渤海核心区天津经济——地产经济篇第15页/共46页天津市宏观经济发展12009年度政策及大事迹2天津土地市场年度总结分析3天津新建商品住宅市场年度总结分析4天津二手住宅市场年度总结分析56再见零九，寄语一零第16页/共46页2009.2月2009政策轨迹行政政策金融政策天津市政府发布天津09年廉租房政策

2009.4.1天津市政府推出实施新购房标准受理蓝印户口的相关规定

2009.4.7天津市政府颁布住房公积金五项新政策和十项服务新举措

2009.5.25国务院调整固定资产投资项目资本金比例的通知

2009.7.1天津市人民政府办公厅发布关于在市内六区实施新建商品房预售资金监管的通知2009.7.6天津市政府实施住房公积金三项新政

2009.9.16天津市国土资源和房屋管理局天津市民政局推出天津市住房保障监督管理试行办法

2009.10.1天津市人民政府颁布天津市物业管理用房管理办法

2009.12.1天津市发展和改革委员会天津市国土资源和房屋管理局推行天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法

2009.11.10国务院正式批复同意天津调整滨海新区行政区划

第17页/共46页国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。此次营业税调整旨在抑制炒房，稳定房价，基本上延续了之前国家整体的宏观政策，属于正常的政策收紧，政策的调整对自住、改善型的客户是利好消息，抑制投资需求可以进一步地稳定房价，促进楼市健康发展。随着营业税优惠时限的临近，很多购买者纷纷赶在年底出手，使得本月楼市成交出现较大涨幅。Dec营业税收紧抢购末班车Nov滨海新区国务院批复同意天津市调整部分行政区划，撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原3个区的行政区域为滨海新区的行政区域。三区合并将加速天津产业结构调整，带动经济发展步伐加快，提升区域内房地产价值。滨海新区将成为本市新的投资热点区域。第18页/共46页Oct拆迁引爆楼市需求年初西站拆迁使得该区域内二手房市场日渐活跃。本月小海地拆迁成为天津市区近年以来规模最大、范围最广、受益人口最多的一次动迁。本次拆迁涉及居民近9000户，结合各种优惠政策，经适房、限价房的推出，必将引爆楼市的需求。Sep金九银十观望传统的楼市销售旺季“金九”已过半，市场却迟迟没能热起来。迫于无奈，部分新房项目开始打折促销，虽然力度不大，但与之前开发商的趾高气扬还是形成了鲜明对比。9月末的量价双降也使得购房者观望气氛愈加明显。第19页/共46页Aug“破八”土地成本曝光八月第一周，在这个具有纪念意义的奥运一周年的时候，天津楼市也留下了具有纪念意义的时刻，本周新建商品房成交均价突破8000元/平米，首次“破八”，几乎是给天津楼市画下了新的行情坐标。为掌握房地产市场和土地市场运行情况，国土资源部组织开展了房地产项目用地地价专项调查。调查对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目(部分房地产市场不够活跃的城市选取了少量2004、2005年取得土地的案例)。共得到有效案例620个。July二套房贷款收紧

虽然对于二套房贷，银行都已将最低首付比例提高到四成，而且贷款利率也不再下浮，但是银行对此仍有一定的灵活掌握空间，审核标准为人均住房建筑面积是否达到28.53平方米。

二套房贷收紧，导致了楼市交易量价齐跌，业内人士分析称将严重打击投资改善需求。第20页/共46页June限价房6月9日，作为本市今年首个上市销售的中心城区限价商品房项目——舒畅园正式开盘。6月20日，天津最大限价房天房雅韵正式开盘

。天津9个限价商品房项目在建，多处位于外环以内，许多项目的入住时间都在2010年年底。

May房交会房价触底房交会五天时间共有超过14万群众参展，累计成交各类房屋1351套、113576平方米、70093万元。国家出台的支持居民购房的税收和相关金融政策，对于鼓舞群众购房信心、增强市场活力的作用已经显现，改善型参展项目受到购房群众的普遍欢迎。改善型住房、经济适用房、限价商品房、市中心70-80平方米二手房，受到购房群众的普遍欢迎；租赁房市场渐热。第21页/共46页Apr平稳筑底重现牛市

经过三个月的回升调整，天津楼市又重新恢复到一定的活跃度，在经济大环境依然未有明显好转的前提下，在刚性需求集中释放过后，我们有理由认为，短期内市场依然会保持目前相对稳定的成交状态成交量比去年同期增长近八成，成交价格同比略有下降，天津房地产市场第一季度成交统计显示，今年以来的天津楼市爆发出了超过2007年大牛市的成交力量。

Mar小阳春春暖楼市本市房地产开发投资规模继续保持增长态势，为房地产市场健康发展提供有力保障。政府对房地产市场调控政策效果日趋显现，购房群众等待观望心理减弱，去年下半年以来积累的刚性需求已逐步释放。

本市调整普通住房价格标准后，进一步扩大了享受普通住房优惠政策的受益面，有效促进了房屋交易。对个人购买不足5年的二手住宅按全额征收营业税调整为不足2年按差额征收营业税政策，使二手住宅交易量大幅增加。房屋交易量自去年11月份起已连续4个月保持回升态势。

第22页/共46页Feb蓝印户口救市申办本市蓝印户口购房款标准由原来统一的100万元调低为市内六区、塘沽区(含开发区、保税区)80万元，环城四区和汉沽区、大港区申办蓝印户口购房款降至60万元，宝坻区、武清区和三县申办蓝印户口购房款降至40万元。短短半月的成交量部分区域已经接近1月整月成交量，津城楼市在遭遇半年多的低迷后，开始小幅回暖。外地购房者抢滩津城楼市，本地居民紧急出手。Jan4大银行7折利率复苏天津楼市继续保持冷淡，整体成交量不佳。4大银行推出存量房贷七折优惠利率细则，市民办理踊跃。随着房贷优惠的来临，低迷的楼市渐渐复苏。第23页/共46页

总结年初，四大银行联合推出利率7折优惠，政府出台蓝印户口政策挽救楼市，整个楼市也渐渐回暖，呈现小阳春的态势。优惠

救市

筑底

触底

破八观望

政策

引爆

楼市平稳筑底，价格触底，伴随着一批限价房、经适房的推出，并且在房交会的推动下，楼市总体成交形势良好。二套房贷收紧，均价破八，土地成本曝光，使得楼市再次进入一个观望期，金九银十的交易热度偏低，如同气温低调进入年末。岁末，市区大面动迁引爆需求，三区合并引爆新的投资热点，营业税收紧引爆抢购热潮；楼市岁末交易增长颇高，搭着优惠政策的末班车，年底的楼市成交也进入了快车道。第24页/共46页天津市宏观经济发展12009年度政策及大事迹2天津土地市场年度总结分析3天津新建商品住宅市场年度总结分析4天津二手住宅市场年度总结分析56再见零九，寄语一零第25页/共46页2009年全国商、住类用地共成交220宗、共计2652.31万平方米。比去年环比上涨58.08%。房地产用地占2009年土地成交总面积的45.48%。成交量分析第26页/共46页成交区域分析1.房地产用地区域成交分析单位：㎡第27页/共46页成交区域分析2.房地产用地宗数成交分析今年房地产成交土地主要集中在滨海新区的塘沽、汉沽、东丽、开发区，共占了总成交土地的58%，仅汉沽一区就占到了总成交的36%。可见滨海地区尤其是中新生态城是房地产开发的重点区域。第28页/共46页成交区域分析3.工业用地区域成交分析较去年相比今年的工业用地成交有所变化，近郊的东丽、西青、津南成交量放大，而远郊区域以静海、武清两县和滨海地区的开发区、汉沽区为主。单位：万平方米第29页/共46页成交区域分析4.工业用地宗数成交分析较去年相比今年的工业用地成交有所变化，近郊的东丽、西青、津南成交量放大，而远郊区域以静海、武清两县和滨海地区的开发区、汉沽区为主。第30页/共46页成交用途分析2009年，居住、商业、商住混合用地成交分别为902.5、502.8、1247万平方米。其中居住类用地成交量为08年的两倍，商住混合用地成交量为08年的近1.7倍，可见在救市政策为背景的09年，开发商针对非商业用地拿地热情高涨。其中居住用地占成交总面积的34%、商业、商业服务业用地占19%、商住混合用地占47%。单位：万平方米第31页/共46页成交价格分析虽然08年的经济危机暂过，但开发商仍纷纷避免非理性拿地，再加上2009年大量区土地挂牌，故居住、商业商服、商住三类用地成交楼面价格较08年有所下滑。居住类用地平均楼面地价为1623.7元/平米，商业、商服类用地为1795元/平米，商业居住混合累用地为1246元/平米。第32页/共46页成交价格分析2009年，由于近郊区域工业用地成交量放大，故工业成交土地的平均楼面地价比08年有较大升幅，达到490元/平米。第33页/共46页天津市宏观经济发展12009年度政策及大事迹2天津土地市场年度总结分析3天津新建商品住宅市场年度总结分析4天津二手住宅市场年度总结分析56再见零九，寄语一零第34页/共46页09年1-2月，伴随经济危机余波，及冬季、春节等传统淡季，成交量及价格双双萎靡不振09年3-12月，在三月份的疑似“小阳春”之后，印证了救市政策效果明显，成交量活跃，价格企稳并逐步走高RMB/M2In10kM2TransactionvolumnPrice2009天津新建商品住宅小结第35页/共46页08/09年各区域板块成交对比环城四区：成交均价：

6612.44/6599.48元/㎡↓0.19%成交面积：1592762.9/3967682.9㎡↑149.11%远郊：成交均价：4147.43/4781.89元/㎡↑15.30%

成交面积：

1042790.6/2904496.9㎡↑178.53%2009年全年成交量为13296557.9㎡，较2008年5002291.7㎡上涨165.81%，成交均价7414.18元／㎡，较2008年6912.64元／㎡上涨7.26%。滨海新区：成交面积：1099311/3346536.5㎡↑204.42%成交均价：6348.91/7226.48元/㎡↑13.82%市内六区：成交面积：1267427.2/3077841.6㎡↑142.84%成交均价：10053.94/11152.53元/㎡↑10.93%第36页/共46页第37页/共46页2009天津新建商品住宅成交榜

市内六区名次成交面积(m2)成交均价元/mNO.1南开825490.112638.50NO.2河西670564.510703.01NO.3河东619213.38358.97NO.4河北3238159038.30NO.5红桥322010.810266.29NO.6和平316747.916755.02远郊五县名次成交面积(m2)成交均价元/mNO.1武清873833.84601.10NO.2宝坻705128.54806.54NO.3蓟县654722.85278.14NO.4静海610794.44519.10NO.5宁河60017.44385.31环城四区名次成交面积(m2)成交均价元/mNO.1西青1490623.67224.56NO.2津南1302366.46255.11NO.3北辰7706565844.30NO.4东丽404036.96843.79滨海新区名次成交面积(m2)成交均价元/mNO.1塘沽1737934.67582.80NO.2汉沽582165.15775.70NO.3开发541944.99737.10NO.4大港484491.94883.22第38页/共46页天津市宏观经济发展12009年度政策及大事迹2天津土地市场年度总结分析3天津新建商品住宅市场年度总结分析4天津二手住宅市场年度总结分析56再见零九，寄语一零第39页/共46页09年1-2月，与一手房相同，遭遇经济危机余波，及冬季、春节等传统淡季，成交量及价格双双萎靡不振09年3-11月，在整体宏观政策影响下，成交量活跃，价格企稳并逐步走高09年12月，在二手房营业税新政即将实施的背景下，成交量猛增，价格持续高涨RMB/M2In10kM2TransactionvolumnPrice2009天津二手商品住宅小结第40页/共46页08/09年各区域板块成交对比环城四区：成交均价：4512.67/4960.65元/㎡↑9.93%成交面积：36.83/138.60万㎡↑276.25%远郊：成交均价：2730.64/3252.84元/㎡↑19.12%

成交面积：

39.18/155.92万㎡↑

297.91%2009年全年成交量为8781798.5㎡，较2008年2510798.8㎡上涨249.76%，成交均价5806.37元／㎡，较2008年5231.23元／㎡上涨10.99%。滨海新区：成交面积：62.35/194.91万㎡↑

212.59%成交均价：4440.64/5153.59元/㎡↑16.06%市内六区：成交面积：112.69/388.73万㎡↑244.93%成交均价：6773.01/7459.47元/㎡↑10.14%第41页/共46页第42页/共46页2009天津二手住宅成交榜

市内六区名次成交面积(m2)成交均价元/mNO.1南开1015112.68130.88NO.2河西894516.77927.30NO.3河东8856506694.91NO.4河北529217.3