房地产项目精细化管理讲义

房地产项目精细化管理开发管理的新主张——“五图一书”

企业管理关联因素分析图设计管理关联因素分析图管理施工关联因素分析图设计与成本管理因果分析图成本管理与管理成本分析图房地产项目全程运作指导书状景现愿管做大难点业绩资源机制基础方法途径规范化运作关联业务多项目运作资本市场稳健发展互利互惠复制/创新资金运作获利能力运作模式组织构架决策机制预警机制淘汰机制描述政府关系融资渠道土地储备管理团队控制能力员工素质激励机制多元化运作品牌输出异地管理资源管理塑造品牌机构企业管理关联因素分析图理做强标准化运作企业规模成本管理技术管理开发速度开发规模职能平衡研究评审知识专题防范技术研发技术配合功能缺陷交叉出错新技术应用生态住宅节能设计报建/验收设计进度设计深度原则性符合性完整性基地环境政策环境市场环境赢利模式设计限额功能性感观缺陷交楼索赔技术管理营销/策划菜单式装修控制设计管理关联因素分析图设计工期技术服务设计质量施工管理成本管理设计费用设计合同设计顾问IⅣⅡⅢ进质量过程难点界面协调造价方法投入通病防治样板制生产设备质量监督体系开工验收封杀变更杠杆调节结算管理变更频繁图纸问题自然因素例外事件关键线路样板间展示要素管理依据管理目标管理重点管理工具资金短缺甲方变更交叉作业面建筑材料质量控制体系预审制造价管理管理交底干扰施工管理关联因素分析图度合同手续不全索赔防范行政许可支付管理计价模式选择失误管理成本管建筑准入成果方便验收材料选择结构选型荷载取值空调/通风消防工程电梯选型建筑平面设计服务专业接口设计深度图纸指标计算书设计设计作品设计资质设计取费合作精神设计限额功能缺陷电子文件地基处理结构布置截面取值建筑风格水电工程质量设计与成本管理因果分析图理设计质量构造设计错漏碰缺建筑立面建筑材料结构设备建筑取费设计进度成本管理管理成本隐模式运作事前措施企业建设项目竞争环境平衡工具目标指标分解淘汰机制建设费用业务费用资源库工作模板管理软件资金流产品研发诚信经营集权/分权过失成本决策成本区域差异显性资源整合团队建设规范化管理信息化管理品牌推广守法经营国企／民企营销费用管理费用奖罚机制性价比数据库理念成本管理与管理成本分析图性事中文化建设成本分摊独立/合作运营成本时间成本企业战略房地产项目全程运作指导书内容机会选择启动项目开工与建设营销与策化验收与交楼财税管理选地要点：宗地资料、土地成本、产权状况、开发价值可行性研究：技术比选、经济比选经营管理：合作方式比选、融资方式比选、管理模式比选企业外部：立项、报建、报批企业内部：组建项目公司、筹措启动资金、选择合作伙伴外部：接受政府监督与指导内部：质量、进度、投资、安全生产与文明施工管理外部：进行单项和综合验收，办理产权登记内部：加强核算，保障资金供给交楼：验收后交楼，进行售后服务和物业管理外部：接受政府的财、税监督与检查；接受股东或银行的监督外部：办理预售证内部：在售价与销售速度之间寻求平衡准备实施企业管理的新主张——“五图一书”

管理组织参考图管理需求分析图管理目标控制图管理水平测试图管理文化剖析图绩效考核白皮书管理组织规划图内容依据

选择管理跨度空间跨度单项目管理多项目管理行业跨度多元化经营品牌连锁品牌建设企业战略发展愿景专业化-1市场化专业外判：设计/施工/监理/营销/物管专业顾问项目托管当地运作异地运作管理需求分分析图人才人才难求资源内容工作环境中小企业工作待遇合作资源管理工具中小城市企业承受能能力新老员工矛矛盾适应环境融入文化传播先进理理念促进管理提提升改造环境人才难留技术服务设计公司营销策划管理咨询技术咨询顾问公司技术类管理类-2工作模板信息平台-3消除隔阂质量管理目标控控制图计划决策赢利选择面积最大化化利润最大化化盘活现金流流操盘手组织架构运作模式变化外部内部报批/报建施工环节重大技术变变更材料/设备定板干扰人为非人为推卸责任谋取利益机制素质合伙人合作人价格品牌服务（资金/进度）摩擦（利润）市场整体水平提提升开发成本上上升产品管控土地材料政策土地信贷销售舆论管理水平测测试图观察旁听了解访谈技术管理成本管理已建项目实实物拟建项目图图纸文件库/信息库技术软件/管理软件沟通水平专业水平内部例会外部专题会会评标会评审会控制能力赢利能力成本指标资金平衡销售均价销售速度管理制度较适用管理文化员工价值观观员工忠诚度度内容不适用管理文化剖剖析图文化内涵经营哲学管理导向文化特点文化功效内容企业发展：：成长速度度/成长管理价值分配：：股东/员工/合作者/客户利益分分配重结果/重过程对员工的基基本假设老板文化>团队文化-4团队文化>老板文化导向作用：：引导员工工看什么?怎么看?凝聚作用：：告诉员工工想什么?怎么想?规范作用：：规范员工工做什么?怎么做?绩效管理白白皮书考核方式目标经营（（无免责条条件）目标管理（（有免责条条件）不可抗力：：拆迁/报建/政策/资金配合责任：：主办与协协办部门计划管理显性成本：：工程成本本、期间成成本隐性成本：：过失成本本、决策成成本成本管理考核指标考核效果考核管理体体系考核管理目目的内容设计管理技技术——“五图一书””外部管理合合作关系图图内部管理任任务分配图图设计文件评评审控制图图设计市场现现状分析图图设计质量管管理分析图图设计发包操操作建议书书外部管理合作关关系图开发商概念设计地质勘察设计监理建筑设计施工图审查专项设计总图、建筑结构水、电、暖通消防人防土建工程：深基基坑支护、幕墙墙、钢结构、预应力结构、网网架、地基处理理装修与景观：园园林、绿化、室室内外装修、标识、景观照明明公用工程：供水水、供电、供热热、通讯、煤气气、智能化、市政道道路与管网、发发电机及环保、停车交交通系统、中水水系统等综合：厨房设备备及环保、体育育设施（泳池、运动场场地等）表示合同关系表示协作关系表示协调关系内部管理任务分分配图内容技术管理技术配合研究设计产品评审设计成果报建配合（熟悉报建、报报批工作程序））招标配合（提供技术参数数与质量标准））销售配合（楼书与模型制制作把关、编制制使用说明书））施工配合（审核技术联系系单、填写工地地处理卡）验收配合（编制竣工图））总结设计经验新技术新材料信信息库设计资源信息库库成本控制数据库库装修、园林消防、、人防防水电、、通风风建筑、、结构构成本控控制缺陷控控制技术创创新设计文文件评评审控控制图图原则性性评审符合宗宗地规规划指指标符合强强制性性规范范有效性性满足设设计任任务指指标满足设设计深深度要要求满足设设计技技术措措施要要求符合性性评审完整体体图纸蓝图电子文文件计算书书预留专专业间间的信信息接接口投资控控制限额设设计指指标投入与与产出出比选选缺陷防防范功能缺缺陷风格不不协调调专业交交叉出出错综合性性评审防灾(消防、、人防防、抗抗震、、防风风、防防洪、防防滑坡坡、避避开高高压走走廊））节能、、环保保内容设计市市场现现状分分析图图方案创创新能能力强强企业分分类施工图图实施施能力力偏弱弱设计质质量较较高经营理理念以创新新作为为核心心竞争争力以品牌牌和市市场份份额保保持领领先地地位以服务务赢得得客户户以低价价获得得任务务内部管管理管理的的差异异-5设计师师的职职业操操守知名设设计事事务所所创新能能力一一般复制能能力强强质量参参差不不齐甲、乙乙级设设计院院炒更一一族内容设计质质量管管理分分析图图过程管管理内容管理冲冲突完整性性装修标标准与与施工工发包包的矛矛盾装修标标准与与施工工图审审查的的矛盾盾广义质质量设计浪浪费、、保守守风格不不协调调管理依依据法律合同中间成成果控制经经济技技术指指标-6满足功功能外外观要要求技术规规范技术措措施开发商商：施施工图图作业业指导导书设计院院：设设计要要求调调查问问卷功能缺缺陷、、感观观缺陷陷设计发发包操操作建建议书书发包模模式内容平行发发包分段发发包概念设设计施工图图设计计专项设设计深基坑坑支护护二次深深化设设计：：外立立面、、幕墙墙、门门窗合同组组成合同文文本合同附附件设计任任务书书设计承承诺书书设计人人员更更换限额设设计承承诺施工配配合承承诺控制要要素质量控控制关键控控制点点设计深深度用户变变更：：初期期/中期/晚期变变更技术配配合概念设设计与与施工工图设设计平行发发包专专业交交叉配配合设计技技术管管理——““五图一一书””项目基基地环环境分分析图图概念设设计任任务书书模板板景观设设计任任务书书模板板住宅规规划设设计指指标图图住宅节节能设设计控控制图图项目赢赢利模模式建建议书书项目基基地环环境分分析图图内容约束条条件区位条条件中心区区城郊结结合部部郊区资源利利用山地滨水劣势规规避直观：：看、、听、、闻勘察：：复杂杂地质质条件件、地地下管管线、、文物物项目条条件规划控控制开发条条件容积率率、总总高度度、层层数、、退让让间距距施工环环境创新空空间用好资资源钻好空空子基地条条件面积、、形状状、地地形、、朝向向概念设设计任任务书书模板板内容项目资料设计要点成果要求宗地现现状图纸：：宗地地位置置/面积/形状/四至图图照片：：环境境/地貌/配套/交通开发强强度：：建筑筑密度度/容积率率/道路/停车/限高/退红线线开发配配套：：生活活配套套/人防配配套开发档档次/营销主主题开发顺顺序/开发配配套规划要要点项目定定位设计指指标：：住宅宅总面面积/户型比比例/户型面面积/配套面面积/层数/层高空间形形态：：建筑筑体量量/建筑风风格/建筑景景观物管要要求：：主次次入口口/道路/交通/停车管管理一般项项目规划：：总图图/交通分分析图图/景观分分析图图单体：：典型型住宅宅平、、立面面图/效果图图重要项项目：：视线线分析析/建筑模模型/三维动动画景观设设计任任务书书模板板内容项目资料设计要点成果要求方案设设计质量/深度施工图图设计计建筑规规划成成果文文件：：总平平面/竖向设设计/道路交交通/主次入入口/单体设设计/效果图图营销卖卖场包包装要要求：：营销销主题题/销售展展示路路线功能要要求：：观赏赏性/参与性性/识别性性/安全性性/生态性性成本要要求：：一类类二类类三类类景区区造价价指标标硬景：：园建建、造造型小小品、、水景景、灯饰、、家私私单方造价软景：乔木、灌木木、花卉、植被住宅规划设计指标标图内容宗地设计要点规范/技术措施均好性用地红线建筑退红线距离综合技术经济指标标消防交通建筑综合管线平衡容积率停车位绿化率建筑高度面积计算规则防火扑救道路停车日照间距通风、采光住宅节能设计控制制图内容强制使用推荐使用控制窗墙比提高气密性保温隔热门窗提高保温性能玻璃厚度框料绝热措施块料铺贴吊顶屋面门窗遮阳挡板百页玻璃热反射性能屋面架空蓄水/绿化太阳能热水器道路照明屋顶内嵌墙体内嵌风能、地热清洁能源节水洁具中水回用灯具变频泵节能精装修交楼资源节约项目赢利模式建议议书开发价值容积率不变，建筑筑密度比选资源分配内容商住楼纯住宅容积率不变，开发发节奏比选裙楼商业价值塔楼住宅品质景观资源分配生活便利平衡容积率不变，产品品组合比选设计品质控制——“五图一书”住宅花园阳台品质质控制图住宅客厅餐厅品质质控制图住宅主卧次卧品质质控制图厨房生活阳台品质质控制图住宅卫生间品质控控制图住宅整体包装操作作议建书住宅花园阳台品质质控制图入户花园观景阳台内容景观型过道型层数单层双层奇数/偶数咬合型地面考虑覆土下沉30cm左右不考虑覆土下沉10cm左右采光量控制面宽与进深的的比例采光面的位置与客厅的关系层高正出：阳台采光面面较宽侧出：注意对卧室室的影响单层：进深大时采采光较弱双层：带来视线干干扰/飘雨住宅客厅餐厅品质质控制图户型差异内容紧凑型：平层、创创意小空间豪华型：大平层（（一层一户）、错错层、复式、别墅墅舒适型：平层、跃跃式、错层控制要点内部关系：妥善处处理与入户门、景景观阳台、室内楼楼梯、厨房、生活阳台间间的关系美观需求：隐梁隐隐柱、利于空调、、暖气片布置功能需求：采光、、通风、朝向、景景观、布置家具布置差异位置选择家庭厅尺度选择平层：前后布局、、左右布局跃式：上下布局开间进深比例层高、开间比例住宅主卧/次卧品质控制图控制面宽与进深的的比例衣柜空调室外机位内容窗户无肋玻璃窗无肋转角玻璃窗弧型玻璃窗八角型窗（窄口>1.8m)落地飘窗关注性价比比例适中具有使用功能独立式衣柜：与主主卫门的冲突衣帽间实用率单排“L”型双排防潮处理置于两个飘窗中间间置于飘窗下方结合立面考虑电线预埋厨房生活阳台品质质控制图平面布局综合管线常见问题操作台“一”字型“L”型单排布局（面积小小）厨房净宽不得小于于1.5m双排布局（面积大大）厨房走道净距不得得小于0.9m“∏”型“ll”型灶台不应正对窗户不应紧贴墙面烟道：注意顶层复复式烟道与标准层层对位洗菜盆：尽量可自自然采光给排水：冷热水、、排污煤气设计与卫生间、生活阳阳台门窗打架注意厨房门与餐厅厅的关系推拉门预留门洞宽宽度平开门的开启方向向冰箱、微波炉、厨厨柜的位置应提前前考虑内容住宅卫生间品质控控制图冲凉综合管线三件套的合理关系系内容淋浴罩：注意与窗窗户的关系是否阻挡窗户开启启是否有明显的视线线干扰浴缸下沉（高品质精装装修交楼）不下沉（业主自理理）如厕坐便器（下沉38mm）蹲便器（下沉45mm）洗手盆：避免位于于窗户下方（预留留镜位）洗衣机：干湿分区区排污、地漏煤气同侧不同侧防潮处理住宅整体包装操作作建议书公共空间创造卖点内容舒适度便捷性不同档次的主入口口不同档次的公用走走道环保型：太阳能利利用、地热利用、、生态技术污水处理、中水回回用不同档次的住宅大大堂/架空层道路设计：人车分分流停车方式：室内停停车/露天停车垂直运输：电梯数数量、速度、品牌牌智能化：安防、门门禁、电梯教育型：附属中小小学体育型：健身会所所、高尔夫球场………………技术经济管理——“五图一书”建筑风格技术经济济评审图建筑细部技术经济济评审图建筑门窗技术经济济评审图园林景观技术经济济评审图建筑装修技术管理理评审图装修交楼成本管理理策划书建筑风格技术经济济评审图内容现代风格年轻型舒适型高技型先锋派西方古典主义风格格对色彩/材质/细节的把控中国传统风格异域风格意大利式西班牙式泰式风格营造与规划、、户型及园林的关关系建筑细部技术经济济评审图内容门窗美观度栏杆/栏板百叶外墙实用度成本施工难度维护关注性价比玻璃栏板铁艺栏杆空调百叶/对管道的遮掩住宅做法商铺常见做法遮阳作用围蔽作用百叶的用材颜色/肌理各种装饰线角建筑门窗技术经济济评审图内容门窗选型使用功能物理性能门窗系列通风效率开启/固定分隔尺寸开启方式保温性能水密性能气密性能隔音性能使用安全无框玻璃防盗/防坠落擦窗换玻璃高层：侧面开窗多层：正面开窗维护/维修物业管理打架/受限不利家私布置园林景观技术经济济评审图内容构思构图构造关注价值差异忽视一线城市：追求生生态化二线城市：喜欢差差异化三线城市：向往城城市化构图优美风情演绎功能作用：参与性性/生态性菜单式消费维护费告知平衡投入/产出重视专业配合：建筑/装修/水电加工性能/耐用/低材精用选材节点软硬界面管线收口色彩与建筑物协调调建筑装修技术管理理评审图内容样板展示设计评审公共空间地面铺装墙柱/天棚部位：架空层/公用大堂/走道图案：与环境、环环状协调楼书审查现楼展示复杂：户型平面拼拼接、楼层上下收收放简单：门窗/阳台/结构露梁、露柱销售路线/样板间数量样板间位置：借景景/选景/规避视线干扰与不不良景观设计深度构造：节点/加工性能材料：块料拼贴排排版/提供材料样板私人空间专业配合：土建/水电/煤气功能使用：厨房功功能流线/厅房家具布置设计质量设计要点墙柱：美化管井门门与消防设施/电梯停层天棚：少做吊顶/灯具节能装修交楼美观与适用家电安装/家具布置销售展示（略）装修交楼成本管理理策划书内容成本策划发包策划发包模式包工包料包工包料+甲供料+甲指定分包工程量/工程进度开发商管控水平装修菜单配置标准可选项：客厅背景景墙/客厅与卧室选地砖砖或地板不可选项：厨房/卫生间档次：品牌/普通；进口/国产便利性：插座/空调预留孔加工损耗石材艺术加工材料规格满足建筑筑模数供料/分包甲供料料：瓷瓷砖/石材/开关面面板/洁具/灯具/室内乳乳胶漆漆甲分包包：入入户门门/木地板板/橱柜/复式楼楼梯/铝合金金门窗窗/室外栏栏板地砖/石材返返碱控控制复合地地板/实木地地板变变形控控制使用风风险材料选选择成本管管理技技术——““五图一一书””管理差异分分析图图主动控控制技技巧图图隐性成成本分分析图图管理信息息整合图图管理资源整整合图图成本管管理建议书书管理差差异分分析图图内容指导思思想管理水水平互惠省钱精细通用以招标标策划划为核核心以设计计管理理为重重点以合同同管理理为核核心以发包包管理理为重重点以支付付管理理为核核心以结算算管理理为重重点粗放利润最最大化化风险最最大化化保障资资金供供给整合社社会资资源主动控控制技技巧图图内容技术经经济比比选降低一一点功功能，，成本本降低低很多多建设费费用与与营运运费用用比选选增加一一点成成本，，销售售收入入增加加较多多管理目目标设设定要80分还是是90分建设费费用与与营运运费用用比选选工作界界面划划分专业设设计界界面-7专业施施工界界面隐性成成本分分析图图内容后期交楼索索赔误差：：面积积误差差/货不对对板延期：：延期期交楼楼/房产证证质量索索赔：：质量量通病病、观观感缺缺陷结算漏漏洞运营补补贴纠错成成本会所学校楼巴决策成本违规罚罚金“杀价”成本签证漏漏洞支付漏漏洞中期采购漏漏洞合同漏漏洞前期管理漏洞管理信信息整整合图图内容工具专业软软件内容管理软软件财务类类造价类类工程类类销售类类物业类类配合企企业管管理流流程链接财财务软软件和和造价价软件件数据整整理工程合同台台帐管管理支付/结算管管理现金流流分析析财税规规划财务招标与与采购购变更与与索赔赔案例指标纵向分分析：：估算算、概概算、、预算算、结算差差异分分析横向平平衡：：技术术成本本/建造成成本成本分分析管理资资源整整合图图外部资资源内部资资源内容发包人人整合合承包人人类别技术服服务施工承承包供应商商技术水水平与与管理理水平平合作态态度与与取费费标准准指标管理专业水水平协调能能力中标杀杀价付款拖拖延口碑承包人人评估估发包人人文件库库信息库库技术文文件操作文文件招标文文件合同文文件流程/制度操作套套表掌握市市场变变化控制内内部限限价造价信信息资源信信息管理工工具管理人人才成本管管理建建议书书内容目标管管理招标管管理成本规规划：：子目目划分分/责任分分解付款原原则：：平衡衡现金金流招标策策划：：发包包界面面、计计价模模式、、组价价规则则评标策策划：：技术术标/经济标标评标标要点点合同台台帐：：分类类管理理/分项目目管理理变更管管理：：造价价变更更、索索赔管管理操作流流程：：申请请/审批/支付三三大环环节支付查查询：：应付付/实付金金额数据积积累：：与历历史成成本对对比/与市场场造价价指标标对比比业绩考考核：：与销销售额额挂钩钩/与成本本挂钩钩合同管管理支付管管理管理总总结成本技技术管管理——““五图一一书””合同结结构体体系策策划图图施工总总包招招标策策划图图施工总总包评评标策策划图图总包管理费费用策划图图设备采购招招标策划图图招标总体策策划建议书书合同结构体体系策划图图施工类供应类服务类土建施工设备采购总包总包+指定分包内容垄断:通信/煤气/供水/供电其它栏杆/栏板铝合金材料供应方案/施工图装修/园林基坑/煤气/市政专业分包设计施工监理设计监理投资监理监理装修/园林公用工程:消防/人防/空调/智能化包工包料包工+甲供材施工总包招招标策划图图发包模式内容总包+独立分包总包+独立分包+甲供料总包+指定分包计价模式费率合同清单合同有预付款无预付款付款条件资信条件履约保证门槛设置标底编制编制工程量量清单设置投标栏栏标价评分标准权重评分防止差异过过小防止差异过过大经济标技术标施工总包评评标策划图图管理承诺内容质量控制过程安全生产结果材料抽检合合格率过程验收一一次通过率率质量目标实实现率保修期用户户投诉率工伤/火灾控制基坑使用安安全防范进度控制投入周转材料施工设备关键线路交叉作业面面协调技术措施施工难点分分析专业交叉危危险点控制制组织措施质量保证体体系质量管理制制度合同措施开发商对总总包的授权权与考评总包对分包包的管理与与服务管理措施总包管理费费用策划图图内容签约策划费用策划分清责任设备使用费水电分摊法相互牵制总包工期内内取费：按按合同约定定费率总包工期外外取费：加加收设备租租赁费总包施工合合同总包管理合合同总包对所有有分包打分分所有分包对对总包打分分综合法：独独立加工区区装表/混合作业区区分摊产值法：按按产值、用用量协商包包干设备采购招招标策划图图技术参数服务承诺内容设备档次国产/进口名牌/普通统一指标电梯:载重量、速速度、轿厢厢尺寸变压器：功功率发电机：功功率电梯：故障障率、耗能能、噪音变压器：空空载电流、、空载损耗耗、噪音发电机：振振幅、噪音音、体积差异指标保修期安装指导备品备件招标总体策策划建议书书依据内容内容目标工期资金供给技术难度管理跨度发包界面发包模式计价模式准入条件付款条件评分标准标底设置资源管理工程管理技技术——“五图一书””市场主体责责任透视图图施工管理冲冲突