房地产开发公司工作流程汇总表

精品.序和业务流程过程)施工工验收程序项目建议书(申请报告)项目选址方案设计任务书、投资计划初步设计(建设方案)(安全、监理)验收、结算、备案资料整理归档产权登记、物业管理需准备的资料提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、项目核准或备案资料：压覆评估等＋营业执照。办土地使用证：土地出让合同、证、已审批规划图和建筑设计审查证明、质量安全监督手续质量监督记录、分项(分阶段)验收证明、质量保修书。办产权证资料：土地使用权证、和环保验收证明等。行政管理部门备注发改委(计划局)等部门参与选址；等部门参与初步设计和方案审批。建委(建设局)消防、人防、规划、建设等行政管理部门建设局消防、环保等行政管理部门建设档案馆内部资料室房地产管理局二、房地产公司项目开发的内部工作流程精品节点节点土地获取阶段地信息土地价值初判规划设计条件主要工作内容主项况现场踏勘地下埋藏物等影响开发的因素详细了解了解周边配套情况通等情况了解地块所属区域的规划，对以了解未来发展规划后项目开发的影响和支撑同土地所有方进行接触，了解土了解地块的上市方地出让方式和土地款，以及能否式和土地款调整了解当地的建安成本、政府收费了解项目开发成本项目和具体情况了解当地的房地产产品形式、开发周期的安排市场状况现状图(四至电子文件)市场深度调研分项辐射范围内的客户工作部门主办主办协办备注部门岗位部门项目部项目部项目部项目部项目部项目部项目部研发部工程部研发部销售部研发部土地价值深判可行性研究报告开发周期及付款计划根据以往及周边项目成交客户分析和成本精品节点节点土地获取阶段主要工作内容主项小类说明分项工作部门主办主办协办备注部门岗位部门作签订土地用地规划许可证(前期阶段)明确合作伙伴、寻找合作方式(招商阶段)(商业计划书)(实施阶段)区域宏微观市场研究项目商业策划书合作伙伴确定手续办理竞争对手分析、确定土地上限、竞争对手分析、确定土地上限、《项目申请报告》可证(原有土地证作废) 规划地界坐标图制定项目财务数据目部财务部项目部Lionful精品节点土节点土地获取阶段规划设计阶段理证主要工作内容主项分项说明可证书土地确权来源证明土地权人证明材料项目所在商圈或临证明或个人身份证明项目周边商圈主要商业业态分行政部：提供企业相边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分近商圈现状调研(商业部分)(商业部分)项目发展报告布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等竞争项目开发规模、定位种类、相关专业人士进行重点访谈了解重点争项目实地调研了解相关信息投资客户对竞争项商业运营部：配合完成公建部分业态选择与数量确定议，完成项目定位工作成公建类配套定位逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算■研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；部门主办主办协办备注部门岗位部门销售部研发部项目部研发部商业销售部运营部项目部财务各部门总监节点节点规划设计阶段求方案织主选择方案、规划设计院选择与合同签订设计任务书与相关技术指标初订规划方案结合成本测算的研讨及确定工作部门工作部门主办主办协办备注部门岗位部门成本项分项说明根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户研发部销售部景观规划、建筑风格、配套标准划设计提出改善性意见。研发：依据建筑规方案等提出建设性算情况和预期销售对于初步测算的成本指标逐步情况，对项目规划设预期利润率。彩色总平面图(含经济指标)对主要部位做法提项目：提供各项配套费用标准。研发：负责提供图纸节点节点规划设计阶段((含配套场站点)报市政府(上报市政府)计方案提出合理化建议。详细性规划方案的报建及确定建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定景观概念方案设计及确定工作大类主要工作内容主项类类分项工作部门主办主办协办备注部门岗位部门项目指标确认施工图项目成本指标确定年度考核指标调整施工图、建筑设计院选择与合同签定结构方案及设备选型研讨及确定地质勘察报告施工图成果■商业运营部：结合不同业态经营客户需求，提供■营销：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系；定工期。■工程：参与结构方案及设备选型研讨。组织现场勘察，并提供地质勘察报告■研发：负责提供规划总平面图总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图节点节点规划设计阶段施工准备阶段算书■销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化；■工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施行审核。工作大类施工图设计组织划许可证工作部门主工作部门主办主办协办备注部门岗位部门主项分项小类说明综合管网方案设计参与景观施工的讨论制定设计方案(含总平面图)申报表研设计方案(含总平面图)申报表项目：提供土地出让1份(注：审定前，提交10本研发：提供所需图纸规划方案及市政方案送审研发：配合提供设计院的盖章确认项目：提供土地出让关图纸建筑设计方案2份(含建筑效果、总平面、各层平面、立面、精品.精品.申申报单位(人)委托代理的，需工作工作部门主办主办协办备注分项部门岗位部门工程：组织交接。主要工作内容项规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过签证的施工合同建设资金证明(银行存款证明)项目年度投资计划(当年计划)主准备相关文件施工图审查施工许可证施工准备阶段节点精品.：配合办理沉降观测法务：招投标文件的法务审核、合同审核“三通一平”企业投资项目备案工主主要工作内容主办主办协办分项小类说明案组织监理、施工单位一起对图纸进行会审施工图会审会审记录办理质检委托质量监督手续控制主轴线(基线)标桩，并在负责提供所需的全工开工程建施工准备阶段部门岗位部门工作部门主项节点精品.桩施工，确定桩基施工标准签定建筑工程分部工程(基础)开槽基础施工设阶段主主要工作内容工作阶段小类说明审核施工方案、施工组织设计施工单位填报材料进场报验单三证(材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证)模板分项工程钢筋分项工程钢筋混凝土工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程装配式结构分项工程混凝土结构子分部工程配套管线预埋天面层钢筋工作部门主办主办协办备注部门岗位部门重要分项工程及隐蔽工程质量验收工程建设阶段施工主项分项节点.处理方案的制定、审核、审批处理方案的实施工程变更申请本：测算变更对成本的影响，对可行性判断。测和检查主体)验收表工程进度的确认工程款申请表审批变更签证工程款支付体验收工工作部门主办主办协办备注分项部门岗位部门主要工作内容项基础工程形象部位达到正负零及图象文件(不同建筑形式，要求不一样)主工程施工达到办证要求的形象进度售许可证项目销售阶段节点精品.亮相备确定外部资源■研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型■销售：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝■销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建■研发：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖人员的支持。■商业运营：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略。广告公司寻找及确定■销售：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，体实活动公司寻找及确定■销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容。主要工作内容主要工作内容主项说明项目名称、组团名称位确定项目核心推广理念确定确定VI系统及延展方案确定亮相前项目知识建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合培训分项研发：根据对产品的理解销售：根据对市场客户的销管：提供相关政策培训法务：提供相关政策培训及统一口径的法律审查；户型卖点资料、全部图纸工作部门主办主办协办备注部门岗位部门大类项目亮相前准备项目销售阶段工作节点类精品.销售分卖场设立销售道具准备为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房销售展示中心现场房型手册(亮相版)售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装(精神堡形象墙、指示牌、资料架、样板间及样板环境指示说模型、主力户型单体模型工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标卖场设计、包装方案并协助完成，卖作。研发：提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位：提出装饰及指引系工程：组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引成本控制：核算售楼处装修成本，进行合同审批和财务：提供装修及包装所销售：协商决定样板间建研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸；工程：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持；成本控制：样板间装修成财务：提供装修及包装所研发：提供规划方案图和分分项销售：各种印刷类销售道具制作的确定；研发：项目研发设计方面工程：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核。主要工作内容项说明销售道具准备工作部门主办主办协办备注部门岗位部门大类目亮相前准备项目销售阶段工作节点.精品目亮相目开盘前准备意向商家签约确定项目亮相方案销售内部资料户问》装组织进行联动单位人员的培训和包装进驻意向书项目亮相细化方案确定项目亮相媒体确定用(户外、报纸、电视、电新闻媒体新闻信息亮相亮相庆典活动及产品推介和安排房型、房号及面积对照表销控方案及销控表客户接待、客户问题汇总及反馈(统一说词)行政：提供看房车及司机企划：提供重点联动单位的包装，相关销售道具的法务：合同谈判以及审核项目部、销售部：参与讨法务：相关印刷文件的法新闻中心：通过媒体扩大销售：项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现场客户接待，活动研发：提供房型本册、技销管：提供房号及面积表发、工程：配合解释、客户提出的研发及工销管：意向卡销售的组织外卖场：意向客户推荐，护。分分项联动：讨论并确定成本控制：牵头制定项目考核指标体系，提供项目销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制研发：提供所有房型附图主要工作内容项明型附图价格体系确定同准备工作部门主办主办协办部门岗位部门类开盘前准备项目销售阶段作节点注.开盘前销售道具项目形象的提升化开盘信息告知银行大协议的签订研发：提供确定交工标准法务：交工标准中法律风工程：审核合同中的交楼研发：负现场房型手册深化版及最法务：商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定。研发：提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册。研发：协助制作楼书、折物业：提供物业管理公约研发：提供项目详细的房格表楼房的价格体系；工程：提供工程进度及交售楼处内外展示道具统一研发：提供项目总规划平提供图纸和技术支持统的数据更新图纸和技术支持销管：协助企划制作销控销控表及销控贴，认购书，表、认购书、合同袋等相合同袋关销售用具。核心理念锻造与深化)核心理念锻造与深化)小众媒体及创新媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化)财务中心：提供银行主主要工作内容项分项说明销售：开盘庆典活动的活动形式(演出∕说明会∕发布会)财务：收定金、购房款；明确合理流程，接待、回访、邀销售：签订购房协议，约客户，完成客户转协议、转合物业：积为开盘庆典活动提供人力物力支持进行客户关系维护，协主开盘庆典活动转化工作部门主办主办协办备注部门岗位部门大类目开盘项目销售阶段工作节点开盘.销售月度指标分解产品分析、聚焦售重点价格监控及调整月度推广计划的执行根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分行准确判断和适时调整售策略和重大节点定期进行价格测算，与销售沟价格，实现项目利润最大化生活手册折页、道旗、吊旗销售：按每月考核指标企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推广节奏销售：根据库存产品现状和考核指标要求，讨产品、客户分析，根据，推荐可；动态调整售利润最大化；性产品销售情况和库存产品现销售：协同企划对于项泄点进行沟通，确定报销售：结合阶段性考核确定阶段性节点的设置和媒体宣传销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配销售：通过与企划部的沟通交流，创新性的组户忠诚和树立公司品牌销售：协同企划制作各种销售道具。主主要工作内容主项分项说明销售客户到访及接待成作等工作带来大批意向客户具支持。工作部门主办主办协办备注部门岗位部门项目销售工作节点大类阶阶段.清盘销售清盘销售费用月度付款计划及支付合作方合同签订售回款月度指标考核清盘后项目各种资料移交作问题总结、汇报成交工作房管局保证按期回款公司考核指标完成及调整项目考核指标完成及调整项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式做工作总结，指导后期工作划：外卖场销售道具的及时制作和补充，路演活往支付情况，制付额度，审按资金情况付款法务：商品房合同、附加销售：确认物业及置业联财务：为客户创造便捷交收款。销管：按当月完成情况逐步调整全年销售回款指标填列各项目实际发生数。调整次月及全年销售任务填列各项目实际发生数；项目：提供下月指标落实证件支持；工程：提供下月指标落实的工程节点支持，统计汇报工程指标完成情况及指标调整，提供月度工程款工工作部门主办主办协办备注部门岗位部门主要工作内容项主分项节点精品工工程建设阶段.外檐装修材料确定分包材料装修制作位地面抹灰饰面板(砖)幕墙涂饰定材料招标技术要求则墙专业设计预埋件安装龙骨加工及安装幕墙面材安装：审核幕墙设计图精品节节点工程建设阶段.主室内采暖系统变配电室工作部门工作部门主办主办协办备注部门岗位部门项分项说明卫生器具给水配件安装卫生器具排水管道安装管道及配件安装辅助设备及散热器安装系统水压试验及调试变压器、箱式变电所安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱(盘)及控精品节节点工程建设阶段.主要工作内容主项分项工作部门主办主办协办备注部门岗位部门明配电箱(盘)及控制柜安装载试运行电气动力明配电箱(盘)安装明配电箱(盘)安装装装避雷引下线和变配电室接地干精品节节点工程建设阶段.智能化通风与住宅(小区)智能主要工作内容项视系台及源系中子和光安全防范系统(含电视临近巡更系业管理系统(多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、筑设备动化系统)，智能家庭信息平台备，，分项工作部门主办主办协办备注部门岗位部门节节点工程建设阶段.通风与工作部门工作部门主办主办协办备注部门岗位部门主项分项说明风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，系统调试风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试管道冷热(媒)水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统安装，阀门及部件安装，冷却管道与设备的防腐与绝热，系预埋件设置、预留洞口的设置驱动主机电梯安装及调试安全部件，悬挂装置，随行电缆施工单位提供《建筑工程质量保修书》研发、运营、物业共同验收。节节点工程建设阶段.定备案项目：办理建设工程档案预验收证明物业：办理交接手续工作大类毛坯房竣工验收房装修主要工作内容主项小类说明土建、给排水、采工程结算核对各栋建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。洁具护栏和扶手制作与(砖)涂饰橱柜制作与安装龙骨加工及安装洁具选型及招标标计装选型及招标分项(1)申请甲供材结算，提供四方(甲方、总包方、甲供方、及全面的现场签证(监理、工程部经理签字确认)、水电扣(2)申请分包工程结算，提供四方(甲方、总包方、分包方、监理)签字确认的分包工程量理、工程部经理签字确认)、(3)申请土建工程结算，提供全面的现场签证(监理、工程部经理签字确认)、水电扣款算工作部门主办主办协办备注部门岗位部门.精品节节点工程建设阶段暖气片暖气片安装研发：参与施工样板进行验收裱糊与软包细部作类主项主要工作内容明分项工作部门主办主办协办备注部门岗位部门成品房验收备案成品房竣工结算配套手续及施工施工队伍整改整理竣工资料及竣工图施工单位提供《建筑工程质量组织工程、销售、研发、成本控制、物业等部门共同验收报建委质监部门审定备案排水热力(协调分级、寻找热源)配合二次网设计，保证出图。供资金，保证交费。成本控制：负责工程招标。销管：提供入住明细；运营：协助空房面积核算；证采暖费缴纳。件。挂表、通水、配合验收。施工所需工作面，配合出图。.精品节节点工程建设阶段工程验收、通水财务：提供资金，保证交费物业：工程移交物业工作大类主项主要工作内容说明分项工作部门主办主办协办备注部门岗位部门配套手续及施工配套施工环境施工竣工燃气(专业局招标)场站点位置视讯排水、热力、连廊花坛，场坪绿化工；协调现场整改、验收，保证点火。供资金，保证交费。。招标资料。验收验收验收验收验收验收验收研发：配合验收研发：配合验收研发：配合验收研发：配合验收、开发：核定工程量精品节节点竣工入住阶段.整体结算稽核室