房地产开发与经营管理精讲讲义二

房地产开发与经营管理武汉理工大学土建学院第一章导论1.1房地产的含义、特征及分类

1.2房地产业的内涵及性质1.3房地产业在国民经济中的地位和作用1.1房地产的含义、特征及分类1.1.1地产、房产及其相互关系1、地产：指作为财产的土地，地产不仅包括土地这种物体（既包括自然土地也包括经过人类开发、改造过的土地），而且包括土地权利，如土地所有权、使用权、租赁权、抵押权。(重视土地权利价值及其价值评估)2、房产：指建筑在土地上，可以作为财产的各种建筑物、构筑物。3、地产和房产的关系（1）地产和房产的区别：第一、地产可以独立存在，而房产则不能。第二、地产具有双重性（不仅是一种财产或资产，而且还是一种重要的自然资源）第三、地产具有稀缺性和永续利用性，而房产存在着更新和重置问题。第四、在我国，地产和房产的所有制形式不同。（2）地产和房产的联系第一、在物质形态上，房产总是和地产联结为一体而不可分离。第二、从价值形态来说，房价和地价也总是结合在一起。第三、从房地产的交易来说，任何形式的房产交易，必然同时伴随着土地使用权的转移。第四、从房地产经营管理角度分析，二者也是紧密结合的。1.1.2房地产的概念

房地产：一般认为，是地产和房产的合称，其内涵有狭义和广义之分。狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广义房地产包括地产和房产。1.1.3房地产的特性

1、位置固定性、个别性2、使用长期性和用途的多样性3、商品的价值属性4、投资规模性5、保值增值性

６、价格易受周围环境影响1.1.4房地产的分类1、按房地产用途分类

居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等2、按房地产实物形态分类

区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度3、按房地产开发程度分类

生地、毛地、熟地、在建工程、现房4、按房地产权属关系分类

国有、集体、私有、股份、合作、外资等5、按房地产开发经营内容分类

房屋开发、综合开发、房地产服务1.2房地产产业的的内涵涵及性性质1.2.1房地产产业的的内涵涵房地产产业是是指从从事房房地产产开发发、经经营、、管理理和服服务的的产业业。1.2.2房地产产业的的性质质按一、、二、、三产产业划划分，，房地地产业业属于于第三三产业业。1.3房地产产业在在国民民经济济中的的地位位和作作用1、房地地产业业是国国民经经济的的支柱柱产业业之一一。2、房地地产业业可以以为国国家提提供巨巨大的的财政政收入入。3、房地地产业业能够够促进进相关关产业业的发发展。。4、扩大大对房房地产产业的的投资资有利利于增增加就就业岗岗位。。5、房地地产业业的发发展使使城镇镇居民民个人人有了了新的的投资资热点点，居居住水水平得得到提提高。。第二章章房房地地产开开发概概述2.1房地产产开发发的含含义、、特征征和形形式2.2房地产产开发发程序序2.3房地产产开发发企业业及其其管理理2.4我国房房地产产开发发状况况2.1房地产产开发发的含含义、、特征征和形形式2.1.1房地产产开发发的含含义房地产产开发发是房房地产产业中中的物物质生生产过过程，，是房房地产产业中中最基基本、、最主主要的的经济济活动动内容容。2.1.2房地产产开发发的特特征综合性性、长长期性性、地地域性性、风风险性性2.1.3房地产产开发发的形形式1、按开开发的的对象象划分分（1）土地地开发发（2）房屋屋开发发：住住宅开开发、、写字字楼开开发、、商业业用房房开发发、工工业厂厂房开开发（3）综合合开发发2、按开开发的的规模模划分分单项开开发、、成片片开发发3、按开开发区区域的的性质质划分分旧城改改造、、新区区2.1.4房地产产开发发的主主要参参与者者房地产产开发发企业业、政政府有有关部部门、、建筑筑承包包商、、金金融机机构、、房地地产中中介机机构2.2房地产产开发发程序序2.2.1投资决决策分分析阶阶段1、提出出投资资开发发设想想2、项目目可行行性研研究2.2.2前期准准备工工作阶阶段1、获取取土地地使用用权2、征地地与拆拆迁3、工程程勘察察与设设计4、施工工现场场的““三通通一平平”或或“七七通一一平””5、建筑筑工程程招标标2.2.3建设实实施阶阶段1、组织织施工工2、工程程监理理3、竣工工验收收2.2.4租售及及物业业管理理阶段段1、房屋屋租售售2、物业业管理理2.3房地产产开发发企业业及其其管理理2.3.1房地产产开发发企业业的设设立设立房房地产产开发发企业业，应应当具具备下下列条条件：：（1）有自自己的的名称称和组组织机机构（2）有固固定的的经营营场所所（3）有符符合国国务院院规定定的注注册资资本（4）有足足够的的专业业技术术人员员（5）法律律、行行政法法规规规定的的其他他条件件2.3.2房地产产开发发企业业的资资质等等级房地产产开发发企业业按照照企业业条件件，分分为一一、二二、三三、四四个资资质等等级。。（如如：注注册资资本5000、2000、800、100，经营营年限限5年、3年、2年、1年，从从业人人员专专业资资格及及数量量等））2.3.3各资质质等级级房地地产开开发企企业的的从业业范围围一级资资质的的房地地产开开发企企业承承担房房地产产项目目的建建设规规模、、范围围不受受限制制，二二级资资质及及二级级资质质以下下的房房地产产开发发企业业可以以承担担25万平方方米以以下的的开发发建设设项目目，承承担业业务的的具体体范围围由省省、自自治区区、直直辖市市人民民政府府建设设行政政主管管部门门确定定2.3.4房地产开发企业资资质等级的审批房地产开发企业资资质等级实行分级级审批：一级资质质由省、自治区、、直辖市人民政府府建设行政主管部部门初审，报国务务院建设行政主管管部门审批。二级级资质及二级资质质以下企业的审批批办法由省、自治治区、直辖市人民民政府建设行政主主管部门制定。2.3.5房地产开发企业资资质等级的管理1、房地产开发企业业从事开发经营业业务管理2、房地产开发企业业资质证书管理3、房地产开发企业业资质年检管理4、房地产开发企业业分立、合并、变变更管理5、房地产开发企业业资质降级管理6、行政主管部门工工作人员管理2.4我国房地产开发状状况1、2005年固定资产投资全年全社会固定资资产投资88604亿元，比上年增长长25.7%。其中，城镇投资资75096亿元，增长27.2%；农村投资13508亿元，增长18.0%。2、2005年全年房地产开发发投资15759亿元，比上年增长长19.8%。商品房竣工面积积48793万平方米，增长14.9%。商品房销售额18080亿元。其中，现房房销售额占35.5%，期房占64.5%。房地产开发投资额额从2002年的7736.42亿元增至2004年的13158.25亿元，增幅高达70.08％；商品房施工面面积从2002年的9.28亿平方米增至2004年的14.05亿平方米，增幅达达51.42％；各项房地产开开发统计指标全面面大幅上扬，尤以以商品房销售额为为甚，2004年商品房销售额突突破万亿大关，达达到10375.71亿元，增幅高达81.35％。中国房地产行行业所处的大开发发时代迅速造就了了一批颇具成长潜潜力的超大规模企企业。图4

“十五”时期固定资资产投资与增长速速度第三章房地产产开发项目策划3.1房地产开发项目策策划概述3.2房地产开发项目区区位分析与选择3.3房地产开发项目时时机的分析3.4房地产开发项目定定位3.1房地产开发项目策策划概述3.1.1房地产开发项目策策划的概念与内容容1、房地产开发项目目策划是房地产企企业对新项目进行行构思、设计、评评价和选优的过程程。2、房地产开发项目目策划主要内容：：（1）房地产项目区位位的分析与选择（2）房地产项目开发发内容和规模的分分析（3）房地产项目开发发时机的分析（4）房地产开发项目目定位（5）房地产开发项目目的规划设计（6）房地产项目融资资方式与资金结构构的分析与选选择（7）房地产开发项目目的营销策划（8）房地产项目物业业管理的前期介入入3.1.2房地产开发项目策策划的基本特性1、地域性2、创新性3、系统性4、前瞻性5、市场性6、操作性3.1.3房地产开发项目策策划的作用1、使企业决策准确确，避免项目运作作出现偏差2、使房地产开发项项目增强竞争能力力3、探索解决企业管管理问题，增强企企业的管理创新能能力4、有效地整合房地地产项目资源，使使之形成一种前所所未有的优势3.1.4房地产开发项目策策划的原则1、符合产业政策和和区域规划2、符合市场需求3、符合环境条件4、符合技术先进性性、经济合理性3.1.5房地产开发项目策策划的模式1、概念策划模式2、“卖点群”策划划模式3、等值策划模式3.2房地产开发项目区区位分析与选择3.2.1区位的含义及区位位效益的实质区位可简单的理解解为位置，但它不不是简单地指自然然地理空间位置，，而是自然地理位位置和社会经济位位置的综合。区位效益的实质就就是位置级差地租租（即土地位置对对经营收益的影响响）。3.2.2影响房地产开发项项目区位的因素1、自然条件和环境境方面的因素2、城市规划方面的的因素3、交通方面的因素素4、市政基础设施和和公共配套服务设设施方面的因素5、人口和经济集聚聚方面的因素6、社会文化方面的的因素3.2.3房地产开发项目区区位选择的原则1、合法原则2、最高最佳使用原原则3、开发潜力原则3.2.4不同类型房地产项项目对区位选择的的要求1、居住房地产项目目对区位选择的要要求（1）市政公用和公建建配套设施完备（2）公共交通便捷（3）环境良好（4）居民人口与收入入2、写字楼项目对区区位选择的要求（1）接近其他商业和和办公设施（2）交通方便快捷（3）周围环境优良3、零售商业项目对对区位选择的要求求在微观上应位于城城市或区域中心，，具有较好的临街街或道路状况，处处于交通路口和繁繁华街道两侧，交交通和通信便利，，有足够的人口流流量4、工业项目对区位位选择的要求工业项目区位的选选择要求主要包括括：取得原材料容容易，交通运输方方便，接近产品销销售市场，人力资资源和土地、水、、电等资源和能源源供给有保证，能能够控制环境污染染。3.3房地产开发项目时时机的分析3.3.1房地产投资时机房地产投资时机的的选择，一是从房房地产开发经营过过程。二是从房地地产业发展周期。。3.3.2房地产周期1、房地产复苏阶段段2、房地产繁荣阶段段3、房地产衰退阶段段4、房地产萧条阶段段3.4房地产开发项目定定位3.4.1房地产开发项目定定位概述1、房地产开发定位位是指房地产开发发投资者经过研究究市场前提、技术术前提和资金投入入状况等一系列与与房地产产品生产产有关的前提条件件，利用科学方法法，构思出房地产产产品方案，从而而在产品市场和目目标客户中确定与与众不同的价值地地位。2、房地产开发项目目定位的原则（1）受众导向原则（（2）差异化原则3.4.2房地产开发项目产产品定位1、房地产开发项目目产品定位就是房房地产开发企业为为了将自己开发的的房地产商品进行行有目的、有选择择、有针对性的销销售或推广，在进进行客户界定和细细分的基础上，创创造有差异的房地地产产品，在消费费群体中树立所开开发房地产开发项项目产品的特殊形形象。2、房地产开发项目目产品定位的内容容房地产开发项目产产品定位的内容主主要有建筑风格、户型设计、功功能定位、小区环环境、物业管理等等。3.4.3房地产开发项目客客户定位客户定位是确定房房地产项目的目标标消费群体和他们们的特征。3.4.4房地产开发项目形形象定位1、形象定位主要是是找到房地产项目目所特有、不同于于竞争对手、能进进行概念化描述、、能通过广告表达达并能为目标客户户所接受而产生共共鸣的特征。2、房地产开发项目目形象定位应遵循循以下原则（1）项目形象易于展展示和传播。（2）项目形象定位应应与项目产品特征征相符合（3）项目形象应与项项目周边的资源条条件相符合（4）项目形象应与目目标客户群的需求求特征相符合（5）项目形象定位应应充分考虑市场竞竞争的因素，与其其他楼盘有比较明明显的差异和区别别3.4.5房地产开发项目品品牌定位1、品牌是一种名称称、术语、标记、、符号或设计，或或是它们的组合应应用。2、房地产开发项目目品牌定位的影响响因素品牌定位的影响因因素主要有：房地地产产品的质量、、价格、服务、广广告、员工。3、楼盘品牌的创立（1）命名及标志（2）产品品质（3）概念创造（4）追求个性化4、企业品牌与楼盘盘品牌联动定位（1）楼盘品牌促进企企业品牌（2）企业品牌带动楼楼盘品牌3.4.6房地产开发项目营营销定位1、价格定位（1）价格定位的目标标房地产开发价格定定位的目标必须服服从企业的经营总总目标和市场营销销目标。具体包括括：最大利润目标标、提高市场占有有率目标、稳定价价格目标、过渡价价格目标、竞争价价格目标、（2）楼盘定价方法房地产定价方法：：成本导向定价法法、需求导向定价价法、竞争导向定定价法。（3）楼盘价格定位策策略楼盘价格定位策略略主要有：心理定定价策略、折扣定定价策略、新产品品定价策略、过程程定价策略2、广告定位（1）不同媒体广告的的特点（2）选择广告媒体应应考虑的因素在选择媒体时，房房地产开发商应考考虑以下因素：项项目规模、楼盘档档次、项目区位、、资金实力。（3）广告预算算方法广告预算方方法有：量量力而行法法、销售百百分比法、、竞争对等等法、目标标任务法。。（4）广告推广广安排3、活动推广广定位（1）活动推广广的概念活动推广是是指企业整整合本身的的资源，通通过具有创创意性的活活动或事件件，使之成成为大众关关心的话题题，吸引媒媒体报道与与消费者参参与，进而而达到提升升企业楼盘盘形象，促促进楼盘销销售的目的的。（2）活动推广广时机（3）活动推广广形式活动推广形形式有：楼楼盘庆典仪仪式、社会会公益活动动、社区内内活动、大大型有奖销销售、打折折促销4、营销渠道道定位（1）房地产开开发商直接接销售（2）委托房地地产经纪公公司销售第四章房房地产开开发市场调调查与细分分4.1房地产市场场调查概述述4.2房地产市场场调查的方方法4.3房地产市场场细分4.1房地产市场场调查概述述4.1.1房地产市场场调查的概概念、特点点及作用1、房地产市市场调查的的概念房地产市场场调查不同同于一般耐耐用消费品品的调查，，它是以房房地产为对对象，对相相关市场信信息进行系系统的收集集、整理、、记录和分分析，对房房地产市场场进行研究究与预测，，并最终为为营销决策策服务的专专业方法。。2、房地产市市场调查的的特点（1）房地产市市场调查内内容广泛（2）房地产市市场调查针针对性很强强（3）房地产市市场调查方方法多样（4）房地产市市场调查结结果具有一一定的局限限性3、房地产市市场调查的的作用（1）市场调查查可以使企企业获得大大量信息，，增强房地地产企业对对市场动态态的感应并并作出相应应的反应，，增强房地地产企业的的市场竞争争能力（2）通过市场场调查，企企业可以了了解、把握握市场需求求，确定企企业的目标标市场，生生产符合市市场需求的房地地产产品来来满足市场场的需求（3）通过市场场调查，对对房地产产产品进行分分析，对其其地段、价价格、楼型型、户型、、绿化、配配套设施、、物业管理理等内容进进行调查归归纳和研究究，也可使使房地产企企业的营销销决策具有有针对性、、超前性4.1.2房地产市场场调查的程程序1、确定调查查目的2、初步调查查3、调查设计计4、现场调查查5、资料整理理、统计和和分析6、撰写和提提交调查报报告4.1.3房地产市场场调查的内内容1、房地产市市场环境调调查（1）政治法律律环境调查查（2）经济环境境调查（3）社会文化化环境调查查（4）社区环境境调查2、房地产市市场需求调调查（1）房地产消消费者调查查（2）房地产消消费动机调调查（3）房地产消消费行为调调查3、房地产市市场供给调调查（1）行情调查查（2）现有房地地产租售客客户和业主主对房地产产的环境、、功能、格格局、售后后服务的意意见及对某某种房地产产产品的接接受程度（3）新技术、、新产品、、新工艺、、新材料的的出现及其其在房地产产产品上的的应用情况况（4）建筑设计计及施工企企业的有关关情况4、房地产市市场营销活活动调查（1）房地产市市场竞争情情况调查（2）房地产价价格调查（3）房地产促促销调查（4）房地产营营销渠道调调查4.2房地产市场场调查的方方法4.2.1房地产市场场调查的方方法分类1、按调查对对象分普查、重点点调查、抽抽样调查2、按调查方方法分访问法、观观察法、实实验法4.2.2房地产市场场调查资料料的收集1、基本资料料的收集基本资料可可分为一手手资料和二二手资料。。一手资料料是为特定定目的而直直接收集的的资料，二二手资料则则为公司内内部或外部部现成的资资料2、房地产法法规资料的的收集3、项目基地地现状资料料的收集4、交通流量量资料的收收集5、人文社会会经济资料料的收集包括有：人人口、职业业或行业类类别比例、、产业结构构、流动人人口6、公共设施施资料的收收集7、商圈资料料的收集8、房地产市市场景气资资料的收集集9、销售资料料的收集10、竞争项目目资料的收收集11、租金资料料的收集4.2.3房地产市场场调查资料料收集的途途径1、房地产消消费者或居居民2、交易双方当当事人3、房地产中中间商4、房地产租租售广告5、房地产交交易促销活活动6、各类二手手资料4.3房地产市场场细分4.3.1房地产市场场细分的概概念房地产市场场细分是发发现和了解解市场机会会、制定与与执行有效效的营销方方案的关键键和核心4.3.2房地产市场场细分的原原则（1）可测量性性（2）可进入性性（3）可盈利性性（4）可行性性4.3.3房地产市场场细分的依依据1、地理细分分2、人口细分分3、心理细分分4、行为细分分4.3.4房地产市场场细分的方方法1、单维因素素法2、三维因素素法3、变量组合合法4.3.5房地产市场场细分的程程序房地产细分分一般遵行行以下原则则：（1）依据市场场调查的资资料进行分分析，把握握房地产市市场需求供供给状况和和发展趋势势，选择和和确定房地产产市场产品品范围（2）依据市场场细分变量量排列出消消费者的需需求（3）依据消费费者需求的的具体因素素，初步确确定细分市市场的数量量（4）对初步确确定的细分分市场进行行研究，从从中选择有有利于企业业经营的细细分市场作作为目标市市场（5）考虑可供供利用的广广告媒体、、销售渠道道、运输等等费用的高高低，目标标市场的特特征和企业业期望利润润大小（6）计算目标标市场给企企业带来的的效益，从从而确定企企业产品投投向目标市市场的风险险程度（7）针对确定定的目标市市场特性，，制定进入入目标市场场的营销策策略第五章房房地产开开发投资5.1房地产投资资概述5.2房地产开发发资金筹措措5.3房地产投资资风险分析析5.1房地产投资资概述5.1.1房地产投资资的含义房地产投资是指指房地产投资者者为了获取预期期的投资收益而而不断地将资本本投入到房地产产开发经营领域域内及房地产金金融资产上的经经济行为5.1.2房地产投资的主主体1、国家2、企业3、个人5.1.3房地产投资的分分类1、按房地产经济济内容划分（1）土地开发投资资（2）房屋开发投资资（3）房地产经营投投资（4）房地产中介服服务投资（5）房地产管理和和服务投资2、按房地产投资资形式划分（1）直接投资房地产直接投资资主要包括房地地产开发投资和房地产置业投投资（2）间接投资具体包括：购买买住房抵押贷款款证券，购买房房地产投资企业业的债券、股票票，投资于房地地产投资信托基基金5.1.4房地产投资的优优缺点1、房地产投资的的优点（1）相对较高的收收益水平（2）能够得到税收收方面的好处（3）易于获得金融融机构的支持（4）能抵消通货膨膨胀的影响（5）提高投资者的的资信等级2、房地产投资的的缺点（1）变现性差（2）投资数额巨大大（3）投资回收期较较长（4）需要专门的知知识和经验5.1.5房地产投资三要要素1、时机2、地段3、质量5.2房地产开发资金金筹措5.2.1项目资金筹措的的渠道与方式1、项目资本金筹筹集的渠道与方方式（1）国家预算内投投资（2）自筹投资（3）发行股票（4）吸收国外资本本直接投资2、项目负债筹资资的渠道与方式式（1）银行贷款（2）发行债券（3）设备租赁（4）借用国外资金金5.2.2房地产开发资金金的来源1、自有资金（1）企业自身积累累（2）主管部门投入入资金（3）联营企业单位位提供的资金2、银行贷款3、社会集资（1）房地产股票（2）房地产债券4、利用外资5、预售款5.2.3资金成本1、资本成本的概概念资金成本是指企企业为筹集和使使用资金而付出出的代价，由两两部分组成：资资金筹集成本和和资金使用成本本。2、资金成本的计计算（1）资金成本计算算的一般形式资金成本一般用用相对数表示，，称之为资金成成本率。其一般般计算公式为：：（2）各种资金来源源的资金成本①优选股成本②②普通股成成本③债券成本④④银行借款款⑤租赁成本⑥⑥保留盈余余成本（3）平均资金成本本为了进行筹资和和投资决策，需需要计算全部资资金来源的平均均资金成本率，，即综合资金成成本率。5.3房地产投资风险险分析5.3.1房地产投资风险险的含义房地产投资风险险是指从事房地地产投资而造成成损失的可能性性的大小或程度度，这种损失包包括投入资本损损失及实际收益益小于预期收益益的差额损失等等。5.3.2房地产投资风险险的类型1、市场风险（1）市场供求风险险（2）变现风险（3）购买力风险（4）未来市场变化化风险2、经营风险（1）决策风险（2）财务风险（3）管理风险3、金融风险4、经济风险5、政策风险政策风险是指由由于国家或地方方政府的有关房房地产投资的各各种政策变化而而给投资者带来来的损失。6、政治风险政治风险主要政政变、战争、经经济制裁、外来来侵略、罢工、、骚乱等因素造造成。7、自然风险5.3.3房地产投资风险险的规避与控制制1、风险回避2、风险预防3、风险组合4、风险转移（1）契约性转移（2）购买房地产保保险（3）项目资金证券券化5、风险自留第六章房地产产开发项目可行行性研究6.1房地产开发项目目可行性研究概概述6.2房地产开发项目目成本费用与收收入估算6.3房地产开发项目目财务评价6.4房地产开发项目目的不确定性分分析6.5房地产开发项目目方案比选6.6房地产开发项目目综合评价6.7房地产开发项目目可行性研究报报告的撰写6.1房地产开发项目目可行性研究概概述6.1.1房地产开发项目目可行性研究的的含义和目的1、可行性研究是是在投资决策前前，对建设项目目进行前面的技技术经济分析、、论证的科学方方法。2、可行性研究的的根本目的是实实现项目决策的的科学化、程序序化，减少或避避免投资决策的的失误，提高项项目开发建设的的经济、社会和和环境效益。6.1.2房地产开发项目目可行性研究的的作用1、项目投资决策策的依据2、筹集建设资金金的依据3、开发商与有关关各部门签订协协议、合同的依依据4、编制下一阶段段规划设计方案案的依据6.1.3房地产开发项项目可行性研研究的工作阶阶段1、投资机会研研究2、初步可行性性研究3、详细可行性性研究4、项目的评估估和决策6.1.4房地产开发项项目可行性研研究的具体步步骤1、接受委托2、调查研究3、方案选择和和优化4、财务评价和和国民经济评评价5、编制可行性性研究报告6.1.5房地产开发项项目可行性研研究的内容1、项目概况2、开发项目用用地的现状调调查及拆迁安安置方案的制制定3、市场分析和和建设规模的的确定4、规划设计方方案选择5、资源供给条条件分析6、环境影响评评价7、项目开发组组织机构费用用的研究8、开发建设计计划的编制9、项目经济及及社会效益分分析10、结论及建议议6.2房地产开发项项目成本费用用与收入估算算6.2.1房地产开发项项目总投资估估算1、开发建设投投资开发建设投资资是指在开发发期（指从房房地产项目大大量资金正式式投入工程开开始，到开发发建设完成的的期间）内完完成房地产产产品开发建设设所需投入的的各项费用。。2、经营资金经营资金是指指开发企业用用于日常经营营的周转资金金6.2.2房地产开发项项目各费用估估算1、土地费用（1）房地产项目土土地费用是指指为渠取得房房地产项目用用地而发生的的费用。（2）根据取得方式式的不同，所所发生的费用用有：土地征收拆迁迁费、土地出出让地价款、、土地转让费费、土地租用用费、土地投投资折价2、前期工程费费房地产项目前前期工程费主主要包括项目目前期规划、、设计、可行行性研究，水水文、地质勘勘测，以及““三通一平””等阶段的费费用。3、基础设施建建设费4、建筑安装工工程费5、公共配套设设施建设费6、开发间接费费用7、管理费用8、财务费用9、销售费用10、开发期税费费11、其他费用12、不可预见费费6.2.3房地产开发项项目收入估算算1、房地产开发发项目租售计计划2、房地产开发发项目租售价价格3、房地产开发发项目收入房地产项目的的收入主要包包括房地产产产品的销售收收入、租金收收入、土地转转让收入、配配套设施销售售收入、和自自营收入。（1）租售收入租售收入等于于可供租售的的房地产数量量乘以单位租租售价格。（2）自营收入自营收入是指指开发企业以以开发完成后后的房地产为为其进行商业业和服物业等等经营活动的的载体，通过过综合性的自自营方式得到到的收入。6.3房地产开发项项目财务评价价房地产项目财财务评价是在在房地产市场场调查与预测测，项目策划划，投资、成成本与费用估估算，收入估估算与资金筹筹措等基本资资料和数据的的基础上，通通过编制基本本财务报表，，计算财务评评价指标，对对房地产项目目的财务盈利利能力、清偿偿能力和资金金平衡情况进进行分析。6.3.1房地产开发项项目基本财务务报表的编制制1、现金流量表表（1）全部投资现现金流量表（2）资本金现金金流量表（3）投资者各方方现金流量表表2、资金来源与与运用表3、损益表6.3.2房地产开发项项目财务盈利利能力分析1、财务内部收收益率2、财务净现值值3、投资回收期期4、投资利润率率5、资本金利润润率6、资本金净利利润率6.3.3房地产开发项项目清偿能力力分析1、单利计息与与复利计息2、有效利率与与名义利率3、借款利息的的计算方法4、借款偿还期期的计算（1）国内借款偿偿还期（2）国外借款偿偿还期6.4房地产开发项项目的不确定定性分析6.4.1房地产开发项项目不确定性性分析的含义义房地产项目不不确定性分析析是分析不确确定性因素对对项目可能造造成的影响，，并进而分析析可能出现的的风险。6.4.2敏感性分析1、敏感性分析析的概念敏感性分析是是通过预计房房地产项目不不确定性因素素发生的变化化，分析对项项目经济效益益产出的影响响。（1）单因素敏感感性分析（2）多因素敏感感性分析2、敏感性分析析的步骤（1）确定用于敏敏感性分析的的经济评价指指标。（2）确定不确定定性因素可能能的变化范围围。（3）计算不确定定性因素变动动时，评价指指标的相相应变动值值。（4）通过评价指指标变动情况况，找出较为为敏感的变动动因素，作出出进一步的分分析。3、敏感性分析析方法的应用用（1）建造费用的的敏感性分析析（2）建设周期的的敏感性分析析（3）租金的敏感感性分析（4）建筑面积的的敏感性分析析6.4.3临界点分析可进行临界点点分析的因素素有：1、最低售价和和最低销售量量、最低租金金和最低出租租率2、最高土地取取得价格3、最高工程费费用6.4.4概率分析1、概率分析的的概念概率分析是使使用概率研究究预测不确定定因素对房地地产项目经济济效益影响的的一种定量分分析方法。2、概率分析的的步骤：（1）列出需要进进行概率分析析的不确定性性因素（2）选择概率分分析使用的经经济评价指标标（3）分析确定每每个不确定性性因素的概率率（4）计算在给定定的概率条件件下经济评价价指标的累计计概率，并确确定临界点发发生的概率。。3、概率分析的的方法（1）期望值法（（2）蒙特卡罗模模拟法6.5房地产开发项项目方案比选选6.5.1开发经营期相相同的方案比比选1、净现值法2、差额内部收收益率法3、最小费用法6.5.2开发经营期不同的的方案比选1、年值法2、最小公倍数法3、研究期法6.6房地产开发项目综综合评价6.6.1房地产开发项目综综合评价的概念房地产开发项目综综合评价是从区域域社会经济发展的的角度，考察房地地产开发项目的效效益和费用，评价价房地产开发项目目的合理性。6.6.2房地产开发项目综综合评价的效益和和费用1、房地产开发项目目综合评价的效益益2、房地产开发项目目综合评价的费用用6.6.3房地产开发项目综综合评价的盈利能能力分析综合评价的盈利能能力分析是根据房房地产项目的直接接效益和直接费用用，以及可以货币币计量的间接效益益和间接费用，计计算综合内部收益益率，考察房地产产项目投资的盈利利水平。6.6.4房地产开发项目综综合评价的社会影影响分析社会影响分析主要要包括下列内容：：（1）就业效果分析（2）对区域资源配置置的影响（3）对环境保护和生生态平衡的影响（4）对区域科技进步步的影响（5）对区域经济发展展的影响（6）对减少进口和增增加出口的影响（7）对节约及合理利利用国家资源的影影响（8）对提高人民物质质文化生活水平及及社会福利的影响响（9）对远景发展的影影响6.7房地产开发项目可可行性研究报告的的撰写6.7.1房地产开发项目可可行性研究报告的的基本构成1、封面2、摘要3、目录4、正文5、附表6、附图6.7.2房地产开发项目可可行性研究报告正正文的编写要点1、项目总说明2、项目概况3、投资市场研究4、市场研究5、项目地理环境和和附近地区竞争性性发展项目6、规划方案及建设设条件7、建设方式及进度度安排8、投资估算及资金金筹措9、项目评估基础数数据的预测和选定定10、项目经济效益评评价11、风险分析12、可行性研究的结结论第七章房地产产开发用地取得7.1房地产开发用地制制度概述7.2国有土地使用权出出让7.3土地使用权转让、、出租、抵押7.4国有土地使用权划划拨7.5闲置土地的处理7.6集体土地征收7.1房地产开发用地制制度概述7.1.1我国基本土地制度度1、土地制度的概念念土地制度是人们在在一定社会条件下下土地关系的总称称。包括土地所有有制、土地使用制制和土地国家管理理制度2、我国土地所有制制（1）国有土地所有权权的主体和客体（2）集体土地所有权权的主体和客体3、我国土地使用制制4、我国土地国家管管理制度7.1.2土地储备制度1、土地储备制度的的概念城市政府依照法律律程序，运用市场场机制，按照土地地利用总体规划和和城市规划，对通通过收回、收购、、置换、征收等方方法取得的土地进进行前期开发、整整理，并予以储存存，以供应和调控控城市各类建设用地地的需要，确保政政府切实垄断土地地一级市场的一种种管理制度。2、土地储备的范围围土地储备的范围主主要包括：（1）依法收回的国有有土地（2）可收购的国有土土地（3）在企业改制、旧旧城改造、污染企企业外迁、城镇规规划调整中可置换换的土地（4）征收的集体土地地和政府代征的土土地3、土地储备制度的的运作过程（1）土地收购储备（2）储备土地前期开开发整理与利用（3）储备土地供应7.1.3土地用途管制制度度根据我国《土地管理法》规定，国家实行土土地用途管制制度度。国家编制土地地利用总体规划，，规定土地用途，将将土地分为农用地地、建设用地和未未利用地。7.1.4耕地保护制度1、国家实行占用耕耕地补偿制度2、国家实行基本农农田保护制度3、禁止任何单位和和个人闲置、荒芜芜耕地7.1.5房地产开发用地取取得方式主要有:出让、转让、划拨拨、与土地使用权权拥有者合作。7.2国有土地使用权出出让7.2.1国有土地使用权出出让第概念国有土地使用权出出让是指国家以土土地所有者的身份份将土地使用权在在一定年限内让与与土地使用者，并并由土地使用者向向国家支付土地使使用权出让金的行行为。7.2.2国有土地使用权出出让的年限（1）居住用地70年（2）工业用地50年（3）教育、科技、文文化、卫生、体育育用地50年（4）商业、旅游、娱娱乐用地40年（5）综合或其他用地地50年7.2.3国有土地使用权协协议出让1、协议出让的概念念协议出让是指土地地使用有意受让人人直接向市、县人人民政府土地行政政主管部门提出用用地申请，并就土土地的用途、范围围、价格等谈判、、协商，，达成成一致致并签签订土土地使使用权权出让让合同同的一一种出出让方方式。。2、协议议出让让的特特点受主观观因素素影响响大，，缺乏乏公平平竞争争，地地价往往往偏偏低。。3、协议议出让让的程程序（1）申请请（（2）协商商（（3）报批批（4）签约约（（5）登记记、领领证7.2.4国有土土地使使用权权招标标出让让1、招标标出让让的概概念招标出出让是是指市市、县县人民民政府府土地地行政政主管管部门门发布布招标标公告告，邀邀请特特定或或者不不特定定的公公民、、法人人和其其他组组织参参加国国有土土地使使用权权投标标，根根据投投标结结果确确定土土地使使用者者的行行为。。2、招标标出让让的特特点（1）招标标人不不说明明自己己的标标底，，投标标人各各自也也不公公开投投标价价（2）不一一定““价高高者得得”（3）投标标人只只有一一次机机会3、招标标出让让的程程序（1）招标标（（2）投标标（（3）开标标、评评标、、和中中标（（4）签约约（（5）登记记、领领证7.2.5国有土土地使使用权权拍卖卖出让让1、拍卖卖出让让的概概念拍卖出出让是是指出出让人人发布布拍卖卖公告告，由由竞买买人在指定定时间间、地地点进进行公公开竞竞价，，根据据出价价结果果确定定土地地使用用者的的行为为2、拍卖卖出让让的特特点（1）完全全竞争争（2）无主主观因因素影影响（3）价高高者得得（4）多次次报价价3、拍卖卖出让让的程程序（1）发布布拍卖卖公告告（2）资格格审查查及交交纳保保证金金（3）组织织拍卖卖会（4）签约（5）登记、领领证7.2.6国有土地使使用权挂牌牌出让1、挂牌出让让的概念挂牌出让是是指出让人人发布挂牌牌公告，按按公告规定的期限将将拟出让宗宗地的交易易条件在指指定的土地地交易场所所挂牌公布布，接受竞竞买人的报报价申请并并更新挂牌牌价格，根根据挂牌期期限截止时时的出让结结果确定土土地使用者者的行为。。2、挂牌出让让的特点（1）公开竞争争（2）有一定的的挂牌期限限（3）价高得胜胜（4）简便、节节省3、挂牌出让让的程序（1）发布挂牌牌公告（2）挂牌公布布出让宗地地基本情况况和挂牌出出让基本要要求（3）符合条件件的竞买人人填写报价价单报价（4）出让人确确认该报价价后，更新新显示挂牌牌价格（5）出让人继继续接受新新的报价（6）出让人在在挂牌公告告规定的挂挂牌截止时时间确定竞竞得人（7）签约（8）登记、领领证7.2.7出让土地使使用权终止止1、因土地使使用权期满满终止2、因土地使使用权提前前收回终止止3、因违反出出让合同有有关规定终终止4、因土地灭灭失终止7.3土地使用权权转让、出出租、抵押押7.3.1土地使用权权转让1、土地使用用权转让的的概念土地使用权权转让是指指土地使用用者将土地地使用权再再转让的行行为，包括括出售、交交换和赠与与。2、土地使用用权转让的的形式（1）出售（（2）交换（（3）赠与3、土地使用用权转让原原则（1）出让合同同规定的全全部权利和和义务随土土地使用权同时转转移的原则则（2）土地使用用权与其地地上建筑物物产权一致致的原则则（3）不得损害害土地及地地上建筑物物经济效益益的原则4、土地使用用权转让条条件5、土地使用用权转让的的程序（1）提交转让让申请（2）审查批准准（3）交纳有关关税费（4）登记、发发证7.3.2土地使用权权出租1、土地使用用权出租的的概念我国现行法法规文件有有不同的规规定：一、、国务院1990年发布的《城镇国有土土地使用权权出让和转转让暂行条条例》第二十八条条为：“土土地使用权权出租是指指土地使用用者作为出出租人将土土地使用权权随同地上建筑物物、其他附附着物租赁赁给承租人人使用，由由承租人向向出租人支支付租金的的行为。””二、1999年7月由国土资资源部印发发的《规范国有土土地租赁若若干意见》中的定义：：“国有土土地租赁是是指国家将将国有土地地出租给使使用者使用用，由使用用者与县级级以上人民民政府土地地主管部门门签订一定定年限的土土地租赁合合同，并支支付租金的的行为。””2、土地使用用权出租的的条件和范范围3、土地年租租制7.3.3土地使用权权抵押1、土地使用用权抵押概概念土地使用权权抵押是指指土地使用用权人以土土地使用权权作为履行行债务的担担保向银行行抵押取得得贷款的行行为2、土地使用用权抵押的的法律特征征（1）土地使用用权抵押是是以不转移移占有的方方式设立的担保物物权（2）土地使用用权抵押具具有附从性性（3）土地使用用权抵押具具有公示性性和对抗性性（4）土地使用用权抵押具具有绝对性性和排他性性3、可以设定定抵押权的的土地使用用权范围4、土地使用用权抵押的的设定（1）土地使用用权抵押合合同（2）土地使用用权的抵押押登记5、抵押权的的实现6、抵押权的的灭失7.4国有土地使使用权划拨拨7.4.1国有土地使使用权划拨拨的概念和和特征1、土地使用用权划拨的的概念土地使用权权划拨是指指县级以上上人民政府府依法批准准，在土地地使用者缴缴纳补偿、、安置等费费用后将该该幅土地交交付其使用用，或者将将土地使用用权无偿交交付给土地地使用者使使用的行为为。2、土地使用用权划拨的的特征7.4.2国有土地使使用权划拨拨的适用范范围划拨用地范范围如下：：（1）国家机关关用地和军军事用地（2）城市基础础设施用地地和公益事事业用地（3）国家重点点扶持的能能源、交通通、水利等等基础设施施用地（4）法律、行行政法规规规定的其他他用地7.4.3国有土地使使用权划拨拨的程序1、用地单位位提交用地地申请2、审核批准准3、划拨土地地和登记发发证7.4.4划拨土地的的管理（1）划拨土地地可以转让让（2）划拨土地地使用权可可以出租（3）划拨土地使使用权可以抵抵押（4）对未经批准准擅自转让、、出租、抵押押划拨土地使使用权的单位位和个人，县县级以上人民民政府土地管管理部门应当当没收其非法法收入，并根根据情节处以以罚款。（5）国有企业改改革中的划拨拨土地（6）凡上缴土地地收益的土地地，仍按划拨拨土地进行管管理（7）划拨土地使使用权的收回回7.5闲置土地的处处理7.5.1闲置土地的概概念和范围1、闲置土地是是指土地使用用者取得土地地使用权后，，未经原批准准用地的人民民政府同意，，超过规定的的期限未动工工开发建设的的建设用地。。2、有下列情况况之一的，可可以认定为闲闲置用地：（1）未按建设用用地批准书和和土地使用权权出让合同规规定的期限开开发利用土地地（2）核准使用的的土地，自土土地使用权出出让合同生效或建设用用地批准书颁颁发之日起满满一年未动工工开发建设的的（3）已动工开发发，但开发建建设面积不足足应开发建设设面积1／3，或投资额不不足总投资额额25％且未经批准准中止开发建建设连续满一一年的（4）法律、行政政法规有其他他规定的7.5.2闲置土地的处处置方式（1）延长开发建建设期，但最最长不得超过过一年（2）改变土地用用途，办理有有关手续后继继续开发建设设（3）安排临时使使用，待原项项目开发建设设条件具备后后，重新批准准开发（4）政府为土地地使用者置换换其他等价闲闲置土地（5）政府采取招招标、拍卖等等方式确定新新的土地使用用者，对原建建设项目继续续开发建设，，并对原原土地使用者者给予补偿（6）土地使用者者与政府签订订土地使用权权交还协议等等文件，将土土地使用权交交还政府（7）对因政府、、政府有关部部门行为造成成的闲置土地地，土地使用用者支付部分分土地有偿使使用费或征地地费的，除选选择前款规定定的方式外，，可以按照实实际交款额占占应交款额的的比例折算，，确定相应土土地给原土地地使用者使用用，其余部分分由政府收回回7.5.3征收土地闲置置费和无偿收收回土地使用用权根据国土资源源部发布的《闲置土地处置置办法》，对征收土地地造成闲置的的，要征收土土地闲置费，，直到无偿收收回土地使用用权。7.6集体土地征收收7.6.1土地征收的概概念及特征1、土地征收的的概念我国的土地征征收是指国家家为了公共利利益的需要，，依法将集体体所有的土地地有偿转为国国有的措施2、土地征收的的特征（1）土地征收以以公共利益为为目的（2）行使征地权权的主体只能能是国家（3）征地的标的的只能是集体体土地（4）征地行为具具有强制性（5）征收土地应应以土地补偿偿为条件7.6.2土地征收的审审批根据我国《土地管理法》，土地征收实实行二级审批批，即由国务务院和省级人人民政府审批批7.6.3土地征收的补补偿根据《土地管理法》征收的，按照照被征收土地地的原用途给予予补偿。包括括土地补偿费费、安置补助助费、地上附附着物和青苗苗的补偿费。。7.6.4土地征收的工工作程序1、申请用地2、受理申请并并审查有关文文件3、审批用地4、征地实施5、签发用地协协议6、征地批准后后的实施管理理7、颁发土地使使用证8、建立征收土土地档案第八章房房地产开发房房屋拆迁8.1城市房屋拆迁迁管理概述8.2城市房屋拆迁迁补偿与安置置8.3城市房屋拆迁迁估价8.4城市房屋拆迁迁行政裁决8.1城市房屋拆迁迁管理概述8.1.1城市房屋拆迁迁的概念及原原则1、城市房屋拆拆迁的概念城市房屋拆迁迁是指为了城城市发展和建建设项目的实实施，由取得得房屋拆迁许许可证的拆迁迁人，拆除城城市规划区内内国有土地上上的房屋及其其附着物，并并对被拆迁人人进行补偿、、安置的行为为。2、城市房屋拆拆迁的原则（1）城市房屋拆拆迁必须符合合城市规划（2）城市房屋拆拆迁要与城市市的旧区改造造相结合（3）城市房屋拆拆迁应当有利利于生态环境境改善（4）城市房屋拆拆迁要注意保保护文物古迹迹8.1.2城市房屋拆迁迁的管理1、城市房屋拆拆迁行政许可可制度2、房屋拆迁单单位资格管理理（1）房屋拆迁方方式（自行拆拆迁、委托拆拆迁）。（2）拆迁人有资资格对本单位位建设项目实实施拆迁（3）接受拆迁委委托的单位必必须取得拆迁迁资格（4）房屋拆迁管管理部门不得得作为拆迁人人，不得接受受拆迁委托（5）关于委托拆拆迁的有关规规定3、拆迁范围和和拆迁期限的的管理（1）房屋拆迁公公告（2）拆迁范围的的管理（3）拆迁期限的的管理4、拆迁补偿安安置协议的订订立及争议的的处理（1）拆迁补偿安安置协议的订订立与管理（2）拆迁补偿安安置协议争议议的处理5、拆迁补偿安安置资金的使使用与监督8.1.3城市房屋拆迁迁的程序1、确定拆迁地地块2、调查摸底3、预测拆迁费费用及拟定拆拆迁安置补偿偿方案4、申请办理《房屋拆迁许可可证》5、公布房屋拆拆迁公告6、进行拆迁宣宣传7、签订房屋拆拆迁安置协议议书8、被拆迁人腾腾出房屋9、领取补偿费费用，办理安安置手续10、拆迁争议的的处理11、实施拆除12、房屋拆迁资资料归档管理理8.2城市房屋拆迁迁补偿与安置置8.2.1城市房屋拆迁迁补偿的对象象根据《城市房屋拆迁迁管理条例》第二十二条：：拆迁人应应当依照本条条例规定，对对被拆迁人给给予补偿。拆拆除违章建筑筑和超过批准准期限的临时时建筑，不予予补偿；拆除除未超过批准准期限的临时时建筑，应当当给予适当补补偿。8.2.2城市房屋拆迁迁补偿的方式式1、货币补偿2、房屋产权调调换3、拆迁补偿方方式的选择8.2.3城市房屋拆迁迁补偿标准确确定的原则城市房屋拆迁迁货币补偿标标准确定的基基本原则是等等价有偿。8.2.4产权掉换后房房屋差价的结结算根据《城市房屋拆迁迁管理条例》第二十四条货货币补偿的的金额，根据据被拆迁房屋屋的区位、用用途、建筑面面积等因素，，以房地产市市场评估价格格确定。8.2.5公益事业用房房的拆迁补偿偿拆迁公益事业业用房的，拆拆迁人应当依依照有关法律律、法规的规规定和城市规规划的要求予予以重建，或或者给予货币币补偿。8.2.6出租房屋的拆拆迁补偿安置置根据《城市房屋拆迁迁管理条例》第二十七条:拆迁租赁房屋屋，被拆迁人人与房屋承租租人解除租赁赁关系的，或或者被拆迁人人对房屋承租租人进行安置置的，拆迁人人对被拆迁人人给予补偿。。被拆迁人与与房屋承租人人对解除租赁赁关系达不成成协议的，拆拆迁人应当对对被拆迁人实实行房屋产权权调换。产权权调换的房屋屋由原房屋承承租人承租，，被拆迁人应应当与原房屋屋承租人重新新订立房屋租租赁合同。8.2.7拆迁产权不明明确房屋的补补偿安置根据《城市房屋拆迁迁管理条例》第二十九条:拆迁产权不明明确的房屋，，拆迁人应当当提出补偿安安置方案，报报房屋拆迁管管理部门审核核同意后实施施拆迁。拆迁迁前，拆迁人人应当就被拆拆迁房屋的有有关事项向公公证机关办理理证据保全。。8.2.8设有抵押权房房屋的补偿安安置（1）要认定抵押押的有效性（2）应当及时通通知抵押权人人（3）能解除抵押押合同的，补补偿款付给被被拆迁人，付付款前必须经经抵押权人认认可。（4）不能解除抵抵押合同的，，按照法律规规定的清偿顺顺序进行清偿偿，不足清偿偿抵押权人的的，抵押权人人按照法律规规定向抵押人人进行追偿。。8.2.9对搬迁和过渡渡补助费的规规定1、对搬迁补助助费的规定根据《城市房屋拆迁迁管理条例》第三十一条：：拆迁人应应当对被拆迁迁人或者房屋屋承租人支付付搬迁补助费费。2、对临时安置置补助费的规规定根据《城市房屋拆迁迁管理条例》第三十一条：：在过渡渡期限内，被被拆迁人或者者房屋承租人人自行安排住处的，，拆迁人应当当支付临时安安置补助费；；被拆迁人或或者房屋承租租人使用拆迁迁人提供的周周转房的，拆拆迁人不支付付临时安置补补助费。3、搬迁补助费和和临时安置补补助费的标准准的规定搬迁补助费和和临时安置补补助费的标准准，由省、自自治区、直辖辖市人民政府府规定。8.2.10拆迁非住宅房房屋造成停产产、停业的补补偿根据《城市房屋拆迁迁管理条例》第三十三条：因拆迁非住宅宅房屋造成停停产、停业的的，拆迁人应应当给予适当当补偿。8.2.11拆迁安置房屋屋的质量安全全要求第二十八条拆拆迁人应当当提供符合国国家质量安全全标准的房屋屋，用于拆迁迁安置。8.3城市房屋拆迁迁估价8.3.1城市房屋拆迁迁估价的概念念城市房屋拆迁估价价(以下简称拆迁估价价)，是指为确定被拆拆迁房屋货币补偿偿金额，根据被拆拆迁房屋的区位、、用途、建筑面积积等因素，对其房房地产市场价格进进行的评估。房屋拆迁评估价格格为被拆迁房屋的的房地产市场价格格，不包含搬迁补补助费、临时安置补助费和和拆迁非住宅房屋屋造成停产、停业业的补偿费，以及被拆迁房屋室室内自行装修装饰饰的补偿金额。8.3.2城市房屋拆迁估价价机构的选择城市房屋拆迁估价由具有房房地产价格评估资资格的估价机构(以下简称估价机构构)承担，估价报告必必须由专职注册房房地产估价师签字字。8.3.3城市房屋拆迁估价价实务1、城市房屋拆迁估估价基本事项城市房屋拆迁估价价应当坚持独立、、客观、公正、合合法的原则。（1）拆迁估价目的。。拆迁估价目的统一一表述为“为确定定被拆迁房屋货币币补偿金额而评估估其房地产市场价价格。”（2）拆迁估价时点。。一般为房屋拆迁许许可证颁发之日。。拆迁规模大、分分期分段实施的，，以当期(段)房屋拆迁实施之日日为估价时点。（3）拆迁估价的价值值标准。（4）拆迁估价方法。一般应当采用市场场比较法。（5）实地查勘拆迁估价人员应当当对被拆迁房屋进进行实地查勘，做做好实地查勘记录录，拍摄反映被拆拆迁房屋外观和内内部状况的影像资资料。（6）技术协调（7）计价货币和精度度2、被拆迁房屋面积积和性质的认定（1）被拆迁房屋的性性质和面积一般以以房屋权属证书及及权属档案的记载载为准；各地对被被拆迁房屋的性质质和面积认定有特特别规定的，从其其规定；拆迁人与与被拆迁人对被拆拆迁房屋的性质或或者面积协商一致致的，可以按照协协商结果进行评估估。（2）对被拆迁房屋的性性质不能协商一致致的，应当向城市市规划行政主管部部门申请确认。（3）对拆迁中涉及的的被拆迁房屋的性性质和面积认定的的具体问题，由市市、县规划行政主主管部门和房地产产管理部门制定办办法予以解决。8.3.4城市房屋拆迁估价价结果公示和异议议处理1、拆迁估价初步结结果公示和估价报报告送达2、拆迁估价报告疑疑问处理3、拆迁估价结果异异议处理4、复核估价和另行行估价8.3.5城市房屋拆迁估价价纠纷调处1、调处途径2、估价技术鉴定3、估价专家委员会会及其工作机制8.3.6对违规估价机构和和估价人员的处罚罚对有下列行为之一一的估价机构和估估价人员，依据《城市房地产中介服服务管理规定》、《房地产估价师注册册管理办法》等规定进行处罚，，或记入其信用档档案：(1)出具不实估价报告告的；(2)与拆迁当事人一方方串通，损害对方方合法权益的；(3)以回扣等不正当竞竞争手段获取拆迁迁估价业务的；(4)允许他人借用自己己名义从事拆迁估估价活动或者转让让、变相转让受托托的拆迁估价业务务的；(5)多次被申请鉴定，，经查证，确实存存在问题的；(6)违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定定的；(7)法律、法规规定的的其他情形。8.4城市房屋拆迁行政政裁决8.4.1城市房屋拆迁行政政裁决制度1、行政调解制度2、拆迁听证制度3、集体决策制度4、对违法违规行为为建立责任追究制制度5、不服从行政裁决决的行政复议与起起诉制度6、回避制度8.4.2城市房屋拆迁补偿偿安置标准的裁决决依据行政裁决应当以事事实为依据、以法法律为准绳，坚持持公平、公正、及及时的原则。8.4.3城市房屋拆迁行政政裁决的基本程序序1、受理拆迁当事人人拆迁裁决申请2、向申请人发出裁裁决受理通知书3、房屋拆迁管理部部门裁决4、拆迁行政裁决的的执行8.4.4城市房屋拆迁强制制执行的要求（1）未经行政裁决，，不得实施行政强强制拆迁。（2）房屋拆迁管理部部门申请行政强制制拆迁，应当提交交下列资料:①行政强制拆迁申请请书;②裁决调解记录和裁裁决书；③被拆迁人不同意拆拆迁的理由；④被拆迁房屋的证据据保全公证书；⑤被拆迁人提供的安安置用房、周转用用房权属证明或者者补偿资金证明；；⑥被拆迁人拒绝接收收补偿资资金的，，应当提交补偿资资金的提存证明；；⑦市、县人民政府房房屋拆迁管理部门门规定的其他材料