宁德市房地产市场调研报告

宁德房地产市场调研报告潘氏机构·潘国荣地产顾问2007.7.91调查说明感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载2目录第一部分宏观环境一、城市概况1、地理位置2、行政区划3、城市面积和人口4、交通状况5、优势资源二、宏观经济1、国内生产总值（GDP）2、产业比重3、城乡居民年收入三、城市规划发展1、总体规划32、市区整体布局（1）宁德城市用地发展方向（2）工业用地规划（3）居住用地规划第二部分宁德市房地产市场分析一、宁德房地产市场概况二、宁德房地产市场现状三、房地产市场分析（一）商品房市场分析1、商品房供求分析2、完成投资及“三工”面积（二）宁德住宅市场分析1、宁德住宅分布2、价格走势43、住宅面积比例4、住宅户型面积比例5、住宅总价比例6、销售去化分析7、板块分析※市场板块划分（1）物业类型（2）均价、主力面积、总价（3）面积（4）户型（5）近期销售项目资料第三部分地块评估一、地块分布图三、地块分析51、项目宗地现状2、交通状况3、项目周边环境4、项目分析5、个案分析※名阳帝景（1）项目区位（2）项目基本经济指标（3）营销推广6第一部分宏观环境一、城市概况１、地理位置宁德市位于福建省东北沿海，俗称闽东。地理坐标为北纬26°17′-27°41′，东经′-120°52′。精品文档放心下载２、行政区划是于2000年撤地设市的新兴港口城市。截至2005年12月31日，宁德市辖三市六县55个建制镇：１精品文档放心下载2谢谢阅读３、城市面积和人口2005年，宁德全市面积13452平方公里，人口总数325万人。其中畲族人口15.8万居全国之冠。感谢阅读面积（平方公里）人口（万人）面积（平方公里）人口（万人）感谢阅读宁德市13452325福安市179567蕉城区153742福鼎市152662寿宁县142525霞浦县172654柘荣县54410屏南县148518古田县237742周宁县1047192005年1220062005年底。感谢阅读7福安市面积为1795平方公里人口数量为67万霞浦县面积为1726平方公里人口数量为54万宁德市城区面积为3381平方公里市区人口数量为80万84、交通状况104谢谢阅读田站为中转，构成与全国公路、铁路的联运网络。三沙、赛岐等港口开辟有直达香港、上海等地多条定期和精品文档放心下载不定期航线，其中三沙码头是上海到福州客轮的中途停靠港。谢谢阅读340公里，精品文档放心下载比1980年30公里增310316.51980年40万平方米增276.5精品文档放心下载10.09感谢阅读进城市建设起到积极的作用。5、优势资源宁德市资源丰富，有海运、林产品、工业、旅游四大优势。谢谢阅读1）海运全市拥有海岸线878公里，海域面积4.45万平方公里，可造地的滩涂面积50万亩，均约占福建省的三精品文档放心下载分之一。宁德港作为国家一类口岸，已正式对外开放，下辖三都澳、赛江、三沙、沙埕四个港区，可利用岸谢谢阅读线222.9公里，其中工业岸线80.3公里。在四个港区中可建泊位221个，其中万吨级以上泊位151个，年感谢阅读吞吐能力可达4亿吨以上。92）种植、养殖宁德是全国最大的大黄鱼人工养殖基地、绿茶种植基地，也是银耳、香菇、太子参的主产区，茶叶、水感谢阅读产、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等产业已基本形成基地化、规模化生产经营格局，有着发展资源转化精品文档放心下载型产业和农产品加工业的良好基础。3）工业初步形成了电机电器、船舶修造、医药化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等优势产业，其中，闻名精品文档放心下载海外的“中国电机电器城”，已经成为世界微型电机生产销售网络的中坚力量，产品远销40多个国家和地谢谢阅读区；民营企业建造的万吨轮船已顺利下水，开创了全国民营造船业之先河。谢谢阅读4）旅游资源谢谢阅读上仙都”太姥山和堪称宇宙之谜、天下奇观的“十里水街”白水洋两个国家级风景名胜区，拥有碧水如带、感谢阅读感谢阅读的九龙际瀑布群、“胜似太湖”的翠屏湖、“海上天湖”三都澳、妇幼保护神陈靖姑的朝圣地临水宫、明朝谢谢阅读永乐皇帝赐为“天下第一山”的支提山、保留古朴民俗风情的畲乡村寨等一大批自然景观和人文景观。精品文档放心下载10※小结：1、从城市整体区位来看宁德做为闽、浙两省的交接的边缘城市，紧临浙江的温州市与省会福州市，城市谢谢阅读发展资源易被分流，缺乏大规模房地产市场开发的市场条件与经济基础。感谢阅读2、从城市面积及人口来看，宁德属于中小型城市。城市向心力不足，房地产外来需求少，市场辐射能力精品文档放心下载较小，主要吸引城市西部的古田及屏南两县的购房群体。3、从交通状况来看，宁德的路、海交通便捷，城市路网骨架基本形成，为整个城市的发展起到了积极的谢谢阅读促进作用。二、宏观经济1、国内生产总值（GDP）2006年，宁德市GDP实现385.72亿元，按可比价计算比上年增长11.2%，比上年增加了38.85亿元。感谢阅读宁德GDP增长图25385.72346.8720313.63198.54215.61234.37255.47282.55151091150019952000200120022003200420052006感谢阅读GDP(亿元)GDP增长值(%)近年来，宁德经济发展迅速，已步入城市发展的快速通道。感谢阅读122、产业比重宁德第一,第二,第三产业比重39.7

22.7从宁德产业比重来看，宁德主要以第二产业的工业及第三产业的旅游服务业为主要支柱型产业。37.6第一产业第二产业第三产业2006年宁德产业比重增长图86.8687.560.8119.2721.6145.03140.87153.138.783-2从宁德产业比重的增21.6%高于第三产业的8.7。这与宁德近期大力发展其工业及产业园区有着第一产业第二产业第三产业密不可分的联系。2005年(亿元)2006年(亿元)增长比例(%)感谢阅读133、城乡居民年收入城乡居民年收入(单位:元)1800016000140001200010000800060004000200001990年2001年2002年2003年2004年2005年2006年精品文档放心下载农民人均纯收入(元)604296530873246351738084117精品文档放心下载城镇居民可支配收入(元)13116352740880148985978210741精品文档放心下载职工平均工资(元)1708105031208312973139621489116284精品文档放心下载与2005年相比，2006年宁德市城镇居民人均可支配收入为10741元，比上年同期增长9.8%。谢谢阅读其中，职工平均工资收入16284元，增长9.1%；精品文档放心下载14※小结精品文档放心下载础.精品文档放心下载其资源及产业优势，打造海湾港口城市，港口型城市定位将增强城市的竞争力。精品文档放心下载谢谢阅读面临一个持续快速发展期。（备注：以上数据来字宁德统计局及宁德统计信息网）15三、城市规划发展1、总体规划宁德城市定位为闽东中心、海湾港口城市。在城市的北部及南部兴建大型的工业及产业园区。位于城区东部的三都岛则规划发展旅游业现代服务产业。发展大型工业园区。162、市区整体布局一核：行政、商务文化核心宁德市市区总体布局为组团式结构形态，规划结构“为一心一核，三轴两港七片区”的紧凑组团式城市。谢谢阅读17“一心”——指城市中部大型山体构成的城市绿心，形成城市的生态基质。谢谢阅读“一核”——指位于东兰片区的全市行政、商务、文化核心。谢谢阅读“三轴”——城市三条功能发展轴线，分别为南北向的城市发展轴，贯穿蕉城老城区、东兰片区、漳湾谢谢阅读片区的城市生活轴，以及上起漳湾片区下至铁基湾片区的沿海的滨海景观轴。谢谢阅读“两港”——指城澳港、漳湾港。“七片区”——指蕉城老城区、东兰片区、金塔片区、金涵片区、井上片区、漳湾片区、铁基湾片区。谢谢阅读（１）宁德城市用地发展方向城市东部的东侨新区、漳湾南埕平原、六都西陂塘等地是城市近远期的主精品文档放心下载要拓展空间。铁基湾等地的滩涂区经围垦和工程改造后亦可以作为城市远期发展用地和远景发展备用地。谢谢阅读（2）工业用地规划规划期末市区工业用地661.71公顷12.03精品文档放心下载井上片区的闽东工业园区铁基湾工业区以及精品文档放心下载位于金塔片区的东侨高科技产业园区。18闽东工业园东侨高科技产业园区铁基湾工业区19（3）居住用地规划规划目标：（1）规划期末市区居住用地为1316.08公顷29.24%，人均居住用地面积为23.93平感谢阅读方米。（2）老城居住改造以加强居住的配套设施和绿化建设为重点，全面改善居住环境。谢谢阅读（3）新城以配套完善的居住小区为基本单位，实现有机增长的开发模式。精品文档放心下载居住片区规划布局：感谢阅读金涵居住片区东兰居住片区蕉城居住片区铁基湾居住片区金塔居住片区20※小结感谢阅读其城市辐射力增强，必将吸引大量外来人口进入城市，助推房地产市场发展。精品文档放心下载谢谢阅读3、自2003年以来，宁德整体的市区面积增加了将近1倍。精品文档放心下载感谢阅读是房地产开发的热点，其前景看好。（备注：以上资料来自宁德城乡规划局）21第二部分宁德市房地产市场分析一、宁德房地产市场概况近年来，围绕建设海峡西岸经济区东北翼中心城市目标，宁德市加大了对住宅建设为主的房地产开发投谢谢阅读入，房地产开发投资连续多年保持较快增长，成为拉动国民经济增长的重要支柱产业。谢谢阅读到2004房地产业法人单位共有254家2001年第二次基本单位普查增加78感谢阅读业人员43521743821谢谢阅读产业活动单位21家。宁德市房地产开发结构发生新的变化，住宅投资成为房地产开发投资的主体。谢谢阅读近年来，宁德市涌现出了一大批中、高档次、高质量、配套成熟的较大型的住宅小区，如逸涛房地产有感谢阅读感谢阅读东侨开发新区，是近几年来宁德房地产重点发展的板块。二、宁德房地产市场现状宁德市房地产开发投资持续增长；销售市场依然旺盛，销售面积增加，供求关系基本合理；竣工面积下谢谢阅读降，土地投放量减少，存量土地开发进展偏缓；住房供应结构基本合理；住房价格稳中有升，但个别县市增精品文档放心下载幅较大；金融部门对房地产行业信贷支持加大；房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业精品文档放心下载相协调。22三、房地产市场分析（一）商品房市场分析1、商品房供求分析宁德2005-2006年商品房供求关系图92.8695.021.02380.4279.9410.9942005年2006年预售面积(万平米)销售面积(万平米)供求比年宁德房地产的供求状况显示，两年间房地产销售面积都都超过预售面积10谢谢阅读商品房开发市场供不应求。目前宁德商品住宅市场整体发展良好，需求量较为旺盛。感谢阅读232、完成投资及“三工”面积宁德2005-2006年完成投资及"三工"面积增长对比图精品文档放心下载456.52394.822142170.84110.3453.68205636.2602005年2006年施工面积(万平米)新开工面积(万平米)竣工面积(万平米)完成投资(万元)精品文档放心下载从宁德2005-20062006年宁德完成投资增感谢阅读幅开始偏缓，商品房竣工面积下降，同时商品房施工面积继续增加，新开工面积增幅较大。感谢阅读这说明宁德2005年以前的商品房已基本去化完毕并投入建成使用，而自2006年开始的新一波房地感谢阅读精品文档放心下载24（二）宁德住宅市场分析1、宁德住宅分布从分布图中我们可以发现,宁德房地产近两年的开发主集中在市中心的旧城改造,东侨及金塔片区,而城感谢阅读南板块则是沿着宁川南路进行驳地式开发.252、价格走势(备注:以下数据来自房地产信息网及我司对项目进行实地踩盘统计)谢谢阅读精品文档放心下载约3200

3500约2800

约25003000约22002500约1900约16002000约13001500100003年04年05年06年初06年中06年底2007年初精品文档放心下载自2003年开始，宁德商品住宅开始飞速上涨，尤其是在2006年。2006年住宅均价为2500元/㎡，比上年上感谢阅读涨18.92%。而在2006年一年中，宁德局部地段商品住宅价格涨浮多达40%。感谢阅读263、住宅面积比例宁德在售项目面积比例图(单位:%)9%目前宁德商品住宅的供应面积主要集中在5%6%23%120-14031%60㎡以下的31%小户型产品，所占比例为23%。从整个供应情况来看，140㎡以上产品供应较16%10%60以下60-9090-120120-140140-160160以上复式少，复式占比例的5%4、住宅户型面积比例宁德在售项目户型比例图(单位:%)6%6%20%目前宁德商品住宅的供应户型主要以三房为16%14%38%20%。38%精品文档放心下载从宁德商品住宅户型的整体供应情况来看，宁德的户型产品偏向于居住型的三房。一房二房三房

四房四房以上复式27宁德三房户型面积比例图(单位:%)10%23%

16%宁德的商品住宅在三房产品的供应上主要集中在120-130㎡三房两厅两卫的标准三房的面积段51%感谢阅读上。占比例的51%。其次是130-140㎡的大三房户型。100-110110-120

120-130130-140谢谢阅读5、住宅总价比例20%

14%9%11%集中在40-50万这个区间内,占比例的27%。感谢阅读9%25%而60万以上住宅多为别墅项目，主要12%集中在君临天下，华建新村和灵秀山庄这3个项目。精品文档放心下载28※小结面积房型总价市场主要供应面积120-140㎡三房40-50万谢谢阅读市场次主要供应面积60㎡以下一房12-18万感谢阅读1、目前宁德市场上供应主要以120-140三房的产品为主.谢谢阅读2、目前40-50万是宁德房地产市场供应的主力总价,也是目前宁德市场上消费者可以承受的总价范围。谢谢阅读3、三房是宁德市场上供应的主力户型产品。4、三房的面积主要集中在120-130㎡的标准三房为主谢谢阅读5、四房及140-160㎡是宁德市场上供应量较少的产品，主要是由于这一类型产品在宁德市场上的需求不感谢阅读是很强劲。296、销售去化分析宁德在售楼盘各面积段户型销售对比图120%100%050以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上0%供应量（套）6159716113533128132255617334586谢谢阅读平均销售率（%）58%92%87%87%82%79%99%98%95%83%76%感谢阅读（1）㎡户型的谢谢阅读销售率最高，说明经济、舒适型住宅具有较强的市场接受基础。50㎡的户型由于供应量大且区域较为集感谢阅读中，所以销售去化速度相对较慢。（2）精品文档放心下载多的户型，说明120-140㎡户型是宁德房地产的主力消费需求面积。感谢阅读30宁德在售楼盘各总价段户型销售对比图700100%90%

60080%500

70%60%

40050%300

40%30%

20010020%10%015万以下15-20万20-25万25-30万30-35万35-40万40-45万45-50万50-60万60万以上0%供应量（套）615258161135113260617255334586精品文档放心下载平均销售率（%）58%89%86%90%94%99%96%84%76%71%精品文档放心下载(1)从宁德在售楼盘各总价区间户型销售对比图中我们可以发现,宁德房地产整体价格消费需求呈多点分谢谢阅读散,在整体市场中,45万以下的户型产品销售速度较快,是宁德的热销户型。谢谢阅读(2)在宁德各总价区间的套数中,45-60万之间的套数多于20-35万,但在销售速度上却慢与20-35万的户感谢阅读型产品.这说明了,在未来均价继续上扬后,宁德市场的需求面积会继续缩减。谢谢阅读317、板块分析※市场板块划分以现有住房分布状况，分为三个板块：◎市中心板块：主要以原有的蕉城区为主，包括闽东西路以北，鹤峰路及暑前路以南为界为市中心板块。精品文档放心下载◎东侨板块：主要东侨经济技术开发区为主，以宁川路以西，东湖路以北为东侨板块。感谢阅读◎城南板块：将闽东路以南的部分划分为城南板块。宁德各板块推售项目数量对比图(单位:个)10108667764241220市中心片区东侨片区城南片区售磬项目在售项目待推项目（1）从在售项目数量来看，目前除了东侨板块外，其余两个板块的在售项目数量较少。感谢阅读（2）从待推项目数量来看，未来市中心可开发地数量已基本没有，而东侨板块的东兰、金塔及城南板块的精品文档放心下载宁川南路、铁基湾片区仍有大量的储备土地，将是宁德未来开发的热点。精品文档放心下载321、物业类型各板块物业类型数量对比图（单位：套）150012009006003000多层小高层高层市中心04900东侨513813603城南800合计8601383603（1）从全市整体物业类型来看，小高层是全市物业类型的主导产品，而多层比高层数量多．精品文档放心下载（2）从各板块物业类型来看，在市中心及城南板块都没有在推的高层产品；而城南板块目前主要以多层产谢谢阅读品为主．而市中心及东侨则是以小高层产品为主．（3）从各板块物业数量对比图中我们可以发现，目前宁德房地产市场在物业类型上已经开始发生转变，在谢谢阅读未来２-３年中,电梯房的数量将持续增加,这也为宁德房价的增长及住房舒适性的提高起到了重要的谢谢阅读作用.332、均价、主力面积、总价宁德各板块价格及主力面积对比图124-132127-1383200340062-888038.1-41.4604019.8-28.642.2-44.33000200市中心片区东侨片区城南片区主力面积(平米)主力总价(万元/套)销售均价(元/平米)精品文档放心下载（1）目前宁德各板块中，东侨板块的价格最高，城南板块受到金港明都的影响价格最低，而市中心受到放谢谢阅读量不足的影响，价格低于东侨板块。（2）从主力面积来看，市中心目前主要以两房62-78㎡的户型为主，而东侨及城南主要是以120-140㎡为感谢阅读主力区间。343、面积宁德各板块面积对比图(单位:套)58048038028018080-2050以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上复式精品文档放心下载市中心41641571224016024000感谢阅读城南22291926039432844561637感谢阅读东侨177208511897344127559278293129精品文档放心下载（1）市中心主要以5090-110精品文档放心下载㎡及130㎡以上的户型。（2）城南板块除了缺少80-90㎡这个面积段的产品之外，各面积段的分布比较均匀，相比之下130-140感谢阅读㎡是该板块的主力面积，比东侨板块的主力面积大10㎡。感谢阅读（3）东侨板块的主力面积主要集中在120-130感谢阅读全市的主力面积。354、户型宁德各板块户型对比图(单位:套)85075065055045035025015050-50一房二房三房四房四房以上市中心358481680东侨136277823411179城南7079167640(1)市中心的主力户型主要落在一房,其三房及四房成为市中心的稀缺产品谢谢阅读(2)东侨的主力户型主要落在三房和四房之间,其三房比重较大,且在面积上多为标准三房.精品文档放心下载(3)城南的主力户型主要为三房,相与其他户型相比,其四房的供应量较少,为该板块的稀缺产品.谢谢阅读365、近期销售项目资料所在板块项目名称开盘时间物业类型推出套数均价主力面积主力总价感谢阅读东海富豪世家2006-6-282栋9F,1栋7F多层242300112-11526.8-27小高：1502400116-11726.6-6.92006-12-11栋11F小高：55250094-9723.5-24.2精品文档放心下载东湖豪门2007-6-11栋11F、1栋小高：60320012138.718F高层：1223550142-14850.4-52.5东嘉花园06-7-64栋7F多层2112700114-11930.7-32.1谢谢阅读金龙纽约街待定1栋12F、1栋18F小高：96124-1272006-09-175栋9F小高：2402800121-12233.8-34.1感谢阅读东侨金域兰湾2007-4-12栋11F.2栋小高：1263500124-12843.4-44.818F高层：1203600134-13748.2-49.32007-7-31栋12F.1栋18F高层：25738004918.6建发绿庄2007-3-62栋6F，1栋多层：452100242-24650.8-51.69F，2栋11F小高：842400162-16838.8-40.3琴海豪庭07-22栋6F，1栋小高：952800112-11731.3-32.79F多层：722700124-12733.4-34.22006-121栋7F多层：72290012235.3感谢阅读怡和嘉园2007-22栋7F多层：84310072-7422.3-22.9感谢阅读2007-41栋13F高层：104320013041精品文档放心下载37所在板块项目名称开盘时间物业类型推出套数均价主力面积主力总价谢谢阅读嘉兴大厦07-1-211栋小高：783231122-12739.4-41精品文档放心下载市中心金甸名苑06-12-272栋9F小高：304300032-369.6-10.807-5-12栋9F小高：208320031-399.9-12.4所在板块项目名称开盘时间物业类型推出套数均价主力面积主力总价精品文档放心下载06.10.281栋7F多层40220041-469.4-10.1

金港名都4栋7F902100121-12525.4-26.2

南区07.1.224栋7F1682200103-10822.6-23.7谢谢阅读华建新村2栋6F533000127-14238.1-42.6

名阳帝景07-6-92栋9F803500131-13843.2-45.5谢谢阅读38第三部分地块评估一、地块分布图地块39三、地块分析1、项目宗地现状项目位于万安西路南侧，美伦大饭店西侧，项目目前为荒地，未经过工地平整。精品文档放心下载402、交通状况7谢谢阅读大于实际距离。项目周边路网已基本建设完成，目前1-2条公交线路经过，交通可达性良好。精品文档放心下载3、项目周边环境自然条件：半坡地人文条件：位于城南板块，靠近高速公路路口及国道路口，周边车流量较大。谢谢阅读市政配套：项目周边的蕉城南路上聚集如国税局、交警大队等多家市政单位。谢谢阅读房地产状况：多集中在宁川南路，项目周边房地产项目分布较为零散。感谢阅读生活配套：周边生活配套基本齐全，多家大型酒店。建筑形态：单位集资房、早期建筑，村民自建房环境规划：无414、项目分析S：1、地块方正易于规划。W：1、项目距离目前城市中心较远。谢谢阅读2、道路路网规划齐全，交通便捷。2、项目周边环境较为杂乱，欠缺具有档次的房谢谢阅读3、毗邻交通干道，位置闹中