2004房地产百强企业研究报告

展现综合实力和投资价值的平台。研究过程中得到了房地产业界的大力支持特别致谢天鸿集团首创置业城建公司万通北辰陆家嘴、复地、21世纪投资、广州实业合生创展广州富力万科金地卓越置（中信华（航空（东部实业现代城市房地（蓝光实业、重庆南方和其他百强企业在10研究组基础资料收集过程中的鼎力帮助同时也要特别各地部门对0研究组系列研究工作的长期支持。"中地产百强企业研究"主报"中地产0研究组"以20012003年销售额的均（3.5亿元对200家入选的房地产开发企业（）的销售额、销售面积、5析方法和相关数学模型，定量计算出入选房地产企业综合实力指数，得到房地产企业综合实力百强。一、房地地区分布房地产100强在地域分布上呈现极大的不均衡性，主要分布在华北、华东和华南100强总数的88%，其中华北地区以中心占有100强企业的32席华东地区以龙头，占有31%；华南地区则以和广州中心，占有25%；而中西部地区只占有100强的9%，其中只有重庆、、西安、、和乌鲁木齐等6个城市的房地产企业入这说明房地产行业发展水平城市经济发展的区域差异极大影响了100强企业的区域分10研究组采用不同城市吸引的房地产百强企业数量来反映百强企业的投资热点区域（见图一，研究显示中国的三大仍长春以及长三角的苏州宁波等二线城市吸引了较经营业绩TOP10研究组对百强企业的销售额、销售面20亿元的有171020的有19家，在10亿元以下的百强企业有65家；从百强企业开发模看，百强企业的开复工面积超过200万平方米的只有3家，开复工面积集中在20万-50万平方米，占百40%（见图二）图二：房地产百强企业经营业绩分产品结构房地产百强企业中，以住宅为主营产品的企业共家，以写字楼为主共3家，以商业地产为主3家，这说明100开发产品以住宅为主。百强企业开发产品的均6171元/平方是房地产平均价格水平的2.69倍。前10强企业的产品均价5829元/11-20强和前21-30强的均价分别是5449元/平米和9194元/平方可见房地产百强企业开发产品的平均档次较高，势可预测，未来价位在4000-6000元/平方米的产品将是市场的主导结构从房地产百强企业的所有制结构来看，国有经济成（包括民营企业和三资企业40分别占42和18%26的企业是上市公司或控股上市公司，其中有6家企业在所上市。业务特征房地产百强企业的经营业务最大特征是产品生产的45家，以房地产开发为主的企业占55家。产中介等关联行业；从百强企业多元化经营结构可看出，物业经营、4015和24（见图四这说明百强企业基于"房地产开发为延伸价值链和"的多元化经营模式已经形成。6．10年变迁TOP10研究组对1994年"首届中地产开发企业综合效益百强"的比较研究发现，经过10年房地产行业的洗礼，首百强企业如今只有12家还继续保持百强企业的称号，淘汰率高达88%，这说明房地产百强企业的稳定性差，房地产行业变化更新快，在10年内几乎重新"换脸"12100是具有国有性质成分的企业他们大多数都开发中产品而且经营发比如天鸿城建中华企业等由于成功对企业内部的结构和组织结构进行了改组和调整特别是以国有资本为纽带以房地产开发经营为主营进行延伸和与金融资本结合，他们目前仍是房地产行业中的主力军。二、房地产百强企业的竞争市场占有房地产企业之间存在激烈的竞争，企业之间的竞争P10研究组采用商品房销售额和销售面积反映企业的市场占有率，研究结果显示：房地产行业离散度较大房地产百强企业在市场占有率普遍偏低。作为行业龙头企业的万科和陆家嘴在销售额和销售面积的市场占有率还不到1%；从房地产百强在当地市场占有率看，北京房地产百强企业的销售额和销售面积占市份额分别是41%和30.8（见图五。因此，从销售额和销售面积的市场占有率可看出，房地产行业尽管的集中度较低但房地产百强在当地的规模化经营模式凸现，具有比较明显的市场领先份额。，与100强房屋建造商相比，中地产100强企业的市场占有率偏低。根据PB对全美Giant400研究结果最大房地产开发商PulteHomesInc.销售额高达596亿，是万科的13.5倍；前10强房地产开发商销售总额3686.76亿，，10强的14倍。就市场占有率而言，全美最大开发商市场占有率为4.5%，前10强的市场占有率为27.25%。企业信用房地产市场的不规范性导致房地产纠纷的增加同时也了房地产行业诚信的缺失房地产企业诚信建设已经成为当前房地产行业的关注话题。O10研究组认为，房地产行业的信用问题根源于房地产行业太低和大量低资质的房地产企业，由于规模较大和经营业绩良好，以及注重长期经营管理和品牌建设，414495产信用的信用披露制度公布了企业业绩良好行为和不良行为记录以及受到国家或省的或荣誉称号等房地产百强品牌建设在房地产市场逐渐成熟和规范的过程中，房地产产品高度的可替代性使得品牌资源成为房地产企业最重要的无形O10业在范围内进行大盘操作和品牌比如万科合生珠江阳光100等已经开始进一步的市场份额在未来几年内将会有的大盘和品牌企业成为市场最活跃的主力军品牌产品对市场的强占和争夺将是市场竞争的结果和趋势。三、房地产百强企业对GDP增长的贡为准确估计房地产百强企业对城市经济增长的贡献，TOP10研组根据相关理论和模算了房地产开发投资对GDP增长的贡献。发投资对国民经济增长的贡献较大，2000-2003，房地产开发投资对GDP增长的平均贡17.26%；从房地产百强企业对经济增长的拉动作用看，在GDP的增长速度中，有0.28%是由房地产百强企业投资直接贡献的在各大城市房地产开发投资对当地GDP增长的贡献中，房地产开发投资对GDP增长的贡献较大，2000-2003，平均贡献率高达53.5%；在百强房地产开发企业中，以天鸿为例，2001-2003天鸿房地产开发投资对GDP增长的平均贡献高达1.66%。这说明房地产百强企业的投房地产百强对GDP增长的贡四、房地产百强企业"中地产P10研究组"通过对房地产百强企业的系列研究认规模化房地产百强企业生产规模普遍较小，年开复工面积，100万平方米以上的仅占7%，百强企业年度竣工面积的均值不到万平方米百强企业中只有万科和合生创展的竣工面积在100万平方米以上就地产百强的开发后劲而言的几家大型开发的施工转结均在100万平方米以上这说明一方面企业要，专业化与多元化房地产开发专业性非常强，从土地、开发建设到市场销售和涉及面广操作过程复杂房地产又的在房地产百强企业中纯粹做房地产开发的企业有家，以房地产为主营业务的企业共有55家；以纯住宅物业为产品的企业占40%以上，专注1-2类物业开发投资的百强企80%以上。持专业化发展道路。同时，房地产行业又具有经营形式和收入来源的多元化特点，以房地产开发业务为，在产业的上下游进行价值跨区域开发随着行业的日益规范、市场需求的持续旺盛以及市场对长远增长的看好特别是资源部11在各地相继实施，土地公开化为房地产跨区域开发清除了最大的；与此同时，各地有关部门工作的规范化和公开化也降低了异地开发成本一批相当成区域开发商开始市场。在房地产百强企业中，跨区域开发的企业占百强的43%而且已经形成品牌的百强企业、包括万科合生珠江绿地和顺驰等正在展开新一轮范围内的"圈地运动"房地产行业土地客户资源等方面发过程中将重整原有的房地产格局，获得更大的发展空间。、、，资本市场化实业资本必须和金融资本结合，企业才能获得到长足的发展。央行"121"了商业银行对房地产开发商土地给予，这一限制对开发商的状况提出了更高的要求。房地产上市公司凭借市场这一低成本的融资在房地产百强企业中处于领先地位，前10强企业中有8家房地产公司分别在中国境内和进行市场的资本运作近期复地二次冲击上市的成功极大鼓舞了包括HO中国顺驰当等百强企业资本市场因此从长远看开发商应该极力开拓银行外的融资包括市场产品企业债券投资基金等等，资本市场化是未来房地产企业发展的必然趋势。、，"中地产百强企业"万科企 杭州市南陆家嘴(）(天鸿公首创置广州市实业城建投资

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