国内某知名商业地产物业管理方案

目录前言……………1第一章*****物业管理理方案……………3商城概况及项目目分析……3物业管理目标及及管理承诺……6物业管理服务的的整体运作及服服务标准………8物业管理架构设设置及人员分分工…………………21物业管理岗位职职责…………………25物业管理物资装装备计划及开开办预算…………338第二章报价价文件…………………47各项费用报价及及报价说明………47物业管理费测算算明细……费费用测算…………60算……………………62结束语………………63前言****物业服服务公司是一一家中外合资资注册的物业业管理有限公公司，成立于于****年*月，公司总总部设于************。公公司业务分布布全国，按隶隶属区域进行行管理，分设设为：**地区公司司、**地区公司司、**地区公司司、**地区公司、**地区公司。公司于20044年获得中华华人民共和国国建设部一级级资质证书，2002年，辖下的****苑率先通过了ISO9000服务质量体系认证。在全国直接管理的物业项目达60多个，管理面积逾1800万平方米，所管理的物业多为以住宅为主，综合有商场、会所、娱乐及健身场所等。在华南地区“****”之物业管理品牌已深入民心，广为全体合生·珠江业主和业户所推崇。公司从成立至今今一直不断以以高标准、严严要求来完善善管理和服务务，精心铸造造了一支专业业的服务队伍伍，到目前为为止，公司拥拥有员工5000多人，其中中所有中层管管理人员均为为本科或专科科以上学历，硕硕士以上学位位占了10％，且全部部持“中国物业管管理经营管理理岗位合格证证书”及“物业管理师师资质证书”。公司在充分吸收收港式物业管管理经验的基基础上倡导“**************”的管理理念念，按照ISO90000的服务质量量标准，强调调物业管理的的透明化、规规范化和程序序化。同时，公公司制定了一一系列包括工工程管理、服服务监督管理理、培训管理理和财务等完完善的企业制制度体系，严严格按照国家家有关政策法法规制定服务务收费标准，并并报物价部门门备案，为业业主提供务实实而优质的物物业服务。公司从成立以来来，在公司内内部全面实行行标准化制度度管理，并建建立起高效、严严密的物业服服务、工程管管理、安全管管理系统，尤尤其在物业的的前期介入、接接管验收、管管理工作上形形成一套具有有康景特色且且操作性强的的工作制度。公司重视员工的的培训，深知知“人”是企业之本本，七年来，公公司结合员工工的具体情况况，有针对性性地制定出适适合员工消化化吸收的套餐餐培训，培训训覆盖率达100%，而且公司司重视人才储储备，积极与与各大院校共共同办学，为为公司的人才才培养作储备备。同时，公公司在内部建建立了完善的的绩效考核晋晋升系统，为为员工提供多多角度、多层层次的职业空空间。在管理上，公司司对照“全国城市物物业管理示范范小区管理标标准”，对内检查查落实各项工工作、练内功功，抓服务提提升和创新；；**花园、**雅苑、*****苑等一批批楼盘荣获“广东省物业业管理示范小小区”，广州**苑被评为“全国城市物物业管理示范范小区”，北京各楼楼盘相继获得得治安管理、消消防安全、绿绿化宜居、清清洁环保、社社区文化、青青年文明社区区等荣誉称号号。对外重视与房地地产主管部门门、行业协会会、街道办、公公安消防、物物价部门及公公共能源部门门的沟通合作作，积极参加加行业协会开开展专题讲座座、座谈会、论论坛、知识竞竞赛等多种形形式的活动，推推动行业健康康发展。公司注重业主委委员会的筹建建以及与业主主的沟通，建建立起物业公公司与业主之之间的双向信信任关系，初初步形成构建建和谐社区的的双赢互利的的新局面。2006年，公公司有幸与北北京*****房地产开发发有限公司携携手合作，承承担对****这一一超大型的综综合性商业项项目的物业管管理顾部工作作，这对*****来说又是是一次重大的的突破。其不不仅充实了公公司的物业管管理系统，对对于公司开创创新的物业管管理局面、拓拓展自身的业业务范围、培培养更加综合合的经营管理理人才和专业业人才、提高高整体服务水水平等都具有有划时代的意意义。第一章：*****物业管理理方案第一节商城城概况及项目目分析一、项目基本概概况项目位置：北京京规划占地面积：：1287000㎡建筑筑结构：钢筋筋砼框架一期家具馆面积积：2142246.122㎡建筑筑密度：500.7%总栋数：16栋栋楼楼内公共区面积积：630227㎡楼外公公共区面积：：55873㎡绿化面积：155634㎡绿化化率：12..9%容积率：1.773车车位：地上车车位966个二、地理位位置分析***居座落于于北京市***区********，核心区位得得天独厚，立立体化的海陆陆空交通网络络，全面辐射射环渤海商圈圈及北中国地地区，连接全全球。中国·北京**产业示范范园创新经营营模式，直接接对接集团采采购与终端消消费者，打通通世界通路，营营造国际知名名品牌，将建建成技工贸一一体化的家居居展销平台与与进出口基地地。海陆空立立体交通，贯贯穿南北，通通达全球。三、优越的交通通状况公路：北京六环环路，京津、京京哈公路，京京通快速路，京京沈、京津塘塘高速路纵横横交汇，构成成了完善便捷捷的路网；

铁铁路：京承、京京秦、京津铁铁路环伺左右右；

轻轨：与地铁铁一号线相连连的“八通”轻轨列车终终点站近在咫咫尺；

机场：：半小时内即即达首都机场场及即将新建建的北京第二二机场，辐射射全球；

港口口：只需一个个半小时车程程，可达中国国北方最大的的综合贸易港港——天津新港四、齐备的项目目配套：根据商业运作的的需要，项目目在规划立项项之前，便充充分考虑了商商家及各层次次顾客的需要要，顶力打造造创展家居商商城的配套服服务设备设施施，使商城更更具前瞻性和和适应时代的的发展。硬件件配套内容主主要如下：1、现代化多功功能复式复式式品牌专卖店店：提供展示示、交易、办办公、洽谈等等商务配套功功能。

2、现代化的综综合写字楼：：在整体规划划布局下个性性化设定。

3、集中式的综综合商务行政政服务管理中中心，提供全全方位商务服服务。

4、会展中心：：建设标准参参照国内一流流家居展会展展馆设计。

5、设备设施：：国内一流卖卖场设计，客客货升降电梯梯、扶梯、人人行梯等组合合应用，保证证商家、消费费者以及小批批量货品在区区间移动的安安全、快捷。

6、信息流系统统：全面支撑撑专业市场内内外通讯、网网络信息交流流、电子商务务、物业信息息管理等系统统的运作。

7、厂房交通物物流设施：现现代化标准厂厂房、仓储中中心以及大型型停车场、货货物集散场、托托运中心、客客/货运站、公公交车站等。

8、生活服务配配套设施：餐餐饮食街、职职工餐厅、超超市及购物中中心及休闲设设施等。五、工程设备系系统：（一）供电系统统：（1）本工程消消防负荷为二二级，普通电电梯负荷为二二级，其它负负荷为三级。（2）变配电所所设在首层，10KV高压电源（两两路）从商城城内开闭站引引进首层分接接室，采用TN-S系统供电。规格：25000KVA变压器数量：2台总容量：137720KW计算容量：8891KKW用户电力负荷：：120W/㎡低压配电系系统配电电压压：380V//220V（3）内部用电电划分：公用用系统和自用用系统。公共设施设备所所产生的费用用由厂商共同同公摊；铺位内部用电按按每个基本铺铺位单元分别别计量。（二）给排水系系统：（1）给水位置置：统一在卫卫生间和开水水间给水；（2）中水：市市政供水。暂暂不考虑中水水收集，仅预预留中水给水水系统；（3）中心位置置：在北侧广广通街，具体体位置待定；；（4）污水处理理方式：污废废合流，雨污污分流，接入入市政排污管管网，无污水水处理系统。（三）采暖系统统：（1）供暖方式式：集中供暖暖，采暖系统统为上供上回回式双管同程程系统；（2）供暖热源源：10.5MMW锅炉（1台）、5.6MW锅炉（1台）；（3）供暖管道道：管道采用用热镀锌管，散散热片采用立立式钢制高频频焊散热器。（四）空调系统统：（1）制冷方式式：12#楼1-3层和16#楼1-4层，中央空空调系统制冷冷，一次泵两两管制系统，水水系统定压在在制冷机房内内解决；（2）空调冷源源：1500UURT离心式冷水水机组（3台）、1200UURT离心式冷水水机机组（1台）。（3）控制方式式：中央空调调采用自动控控制系统。机机组设冬季防防冻控制，停停机时，新风风阀关闭；运运行过程中空空气温度低于于3度时，防冻冻控制器停风风机，关闭新新风阀，开启启热水阀。所所有设备均能能就地起停。（五）消防系统统：（1）消防控制制方式：一期期设消防控制制中心，采用用联动控制系系统。（2）供水方式式：由市政供供水，设两个个3.5×33.0×2..0立方米玻璃璃钢水箱，经经消火栓泵至至各消火栓，设设消防室外结结合器，室内内消防用水量量30L/S，（3）消防系统统配置：消火栓泵：2台台稳压泵：2台，一备一一用消火栓栓头：8806个喷淋泵：2台喷淋头：115584个烟感：灭火器：采用磷磷酸盐干粉灭灭火器，每具具2KG，设在消火火栓下的灭火火器箱内，每每箱3具，共1898具。喷淋用水量：330L/S，选用直立立型喷头，厨厨房采用93摄氏度温级级喷头，其余余采用68摄氏度温级级喷头。（4）火灾处理理方式：发生生火灾时，喷喷头动作水流流指示器动作作向消防中心心报警，湿式式报警阀处的的压力开关动动作自动启动动喷淋泵并向向消防中心报报警。（六）弱电系统统：本工程弱弱电智能化系系统包括电子子公告牌系统统、数字硬盘盘录像监控系系统、无线巡巡更系统和背背景音乐系统统。（七）电梯系统统：广州日立立电梯。乘客客梯6台、载货梯8台、观光梯2台、自动扶扶梯10台，共26台。控制方式式：电梯变频频控制，扶梯梯微机控制。（八）外围设施施：化粪池2个；雨水井72个；污水井65个。（九）锅炉系统统一套、电梯梯26部。第二节*****物业管管理目标及管管理承诺一、管理目标****商业物物业服务将实实行专业的物物业管理，其其目标是降低低客户的经营营成本，以最最低的物业成成本达到用户户满意的服务务水平，对物物业活动进行行计划、组织织、协调与控控制。目的就就是实现产品品流动的优化化与协调，以以降低物流成成本，提高物物流效率和经经济效益。使使整个商业区区成为一个环环境优美、智智能先进、管管理完善、服服务优质的品品牌商业城区区，真正体现现创展家居的的环境效益、商商业城区文化化和服务特色色。1..以客户满意意为服务目标标,优化商城网网络,加强泛卖场场与加工、仓仓库、商品集集中配送中心心的建设管理理。2..运用现代的的管理手段和和修缮技术对对商业城区实实施多功能、全全方位的统一一管理。3..提供综合多多样的特约服服务：如宾馆馆、商务中心心、设备租赁赁、票务、娱娱乐、餐饮等等场所，以满满足商户经营营后的基本需需要。4..以“商户至上,服务第一”为宗旨,以全优的服服务水准管理理好商业城区区,服务于商户户。创名牌、增增效益,争取早日成成为物流行业业物业管理的的典范及领先先者。5..使商业园区区物业管理产产生如下功能能:A.牵动功能:通过商业园园区的物业管管理的充分发发挥,带动加工、仓仓储、运输、金金融系统的快快速发展；B.集散功能:更大范围地地为商业园区区各商户提供供商业信息和和生活资本的的配送信息业业务;D.整合功能:对商业园区区的流程产业业和企业的产产品流动进行行系统整合,提高资源的的配置效率;E.服务功能:为用户提供供多功能标准准化的服务,促进其他产产业的专业化化发展.严格按照质量环环境一体化管管理体系（ISO90001：2000和ISO144001：1996）管理。附件：（一）《物业管理条例》11）物业服务务内容、范围围、标准22）商铺设施施、设备日常常维修养护计计划和实施二、管理承诺::接管商城城设备、设施施管理在一年年内达到如下下目标：序号项目目标实施措施1商铺使用完好率率95%落实责任人、制制定定巡检记录录，确确保铺面及及配配套设施完完好好无损2商铺急修及零星星维维修及时率95%接到维修通知3300分钟内到达达现场，及及时时完成并建建立立回访档案案记记录3维修工程质量合合格格率99%按照行业标准安安装装验收，并并定定期回访，以以以确保维修修工工程实际效效果果4商业园区路灯完完好好率95%落实责任人、实实行行巡查、清清洁洁、保养、建建建立记录档档案案，以确保保路路灯完好无无损损正常使用用。5商户有效投诉处处理理率100%管理部经理直接接监监督处理并并定定期回访，以以以保证按照照商商户需求处处理理。6备网的完98%落实责任人进行行维维护，实行行巡巡查制度，建建建档记录，并并并定期维护护和和检修以确确保保消防设施施完完好无损正正常常使用。7维修服务回访率率100%对于进行维修项项目目，实行回回访访制度，建建档档记录，以以确确保满足商商户户的需求8绿化完好率98%建立绿化监督管管理理制度、措措施施及检查标标准准，设置专专人人负责。9保洁达标率100%建立保洁工人的的监监督管理制制度度、措施及及检检查标准，设设设置专人负负责责。10商业园区道路完完好好率95%落实责任人、制制定定巡查制度度，建建档记录，经经经理监督执执行行，以确保保道道路完好。11化粪池、雨水井井、污污水井完好好率率99%落实责任人、实实行行巡查、定定期期疏通、清清理理，建档记记录录，经理监监督督执行。12排水管、暗沟完完好好率100%落实责任人进行行养养护，实行行巡巡查制度，建建建立记录，经经经理监督执执行行，以确保保排排水管畅通通无无阻、无塌塌陷陷。13停车场（自行车车库库）设施完完好好率98%落实责任人进行行养养护，实行行巡巡查制度，建建建档记录，以以以确保设施施完完好，方便便使使用。14管理人员专业培培训训合格率100%员工分别进行入入职职培训、在在职职培训、定定期期培训等常常规规培训，并并予予以考核，不不不及格者予予以以淘汰；从从事事特种行业业的的员工实行行外外送有关部部门门培训、考考核核，并就有有关关技术、技技能能进行定期期培培训，并予予以以考核，确确保保培训率达100%，以保障员员工的素质质。15商户对物业管理理服服务管理的的满满意率95%在日常工作中及及时时收集客户户的的需求信息息，尽尽可能满足足商商户的需求求，加加强双方的的沟沟通。第三节物业业管理服务的的整体运作及及服务标准我们的目标要建建立一种与商商业城区档次次相匹配、具具有特色的物物业管理与服服务，要形成成一套严密、系系统、专业以以及最佳的结结构、最好的的配合，充分分发挥其系统统功能、效率率，实现整体体产品的合理理化流动，同同时又具有效效率的运作体体系，对于今今后创展家居居商城的物业业管理工作，我我们的初步思思路大致是按按照以下步骤骤分阶段、有有计划地进行行：1、前期介入和和准备阶段这个阶段成功与与否，关系到到今后管理与与服务的好坏坏，因此管理理者首先要明明确经营思想想和理念，确确立“为****商户户提供第一流流服务”的宗旨，认认真做好物业业接管前期的的各项准备工工作；各类手册的制定定编制商城《用户户手册》、《装装修手册》、《商商户公约》、《商商铺使用说明明书》、《商商铺质量说明明书》等文件件及各类收铺铺表格、日常常运作表格等等，这方面的的工作应该在在交铺前3个月定稿，交交铺前2个月印好。工程介入从物业管理的角角度，对商业业区的设计和和工程提出合合理化建议，熟熟悉商业的各各类设备设施施及管线分布布等，并探讨讨如何解决分分期建设商城城使用管理、开开发之间的矛矛盾，将受影影响程度降至至最低。同时时，要参与各各阶段的工程程验收顺利过过渡到物业接接管、移交工工作，收集各各类工程图纸纸和档案材料料，制订接管管后具体的保保养、维修、运运作计划等。人员招聘在商城进入正常常运作前1个月要选聘聘好符合资格格的管理服务务人员，根据据计划和实际际需要，逐步步成立相应的的机构并为这这些机构配备备相应的职员员；保安人员也应该该同时进入商商城，整顿城城区秩序，维维护商城城区区门户的正常常通行通过履履行各项管理理制度，使商商城的环境管管理秩序走向向有序，初步步体现管理的的功能；人员培训灌输正确的物业业管理理念，要要把物业管理理的法规、条条例灌输给每每一位管理人人员，贯彻到到日常管理工工作的每一个个细节，要使使员工依法办办事，树立安安全和防范意意识，确保商商城的各项设设施、设备在在使用功能和和管理方面都都符合安全规规范和要求；；运用案例分析，用用其它商城经经历过的正反反例子，并结结合康景七年年来积累的丰丰富的管理案案例，对员工工进行培训和和教育，使员员工更容易进进入角色；明确岗位责任制制和考评细则则，使员工明明白自己的工工作范围和责责任；的和员解务各确保所有保安队队员明白本身身不单是一支支纪律队伍，也也是一支服务务队伍，以礼礼为“先”，要建立优优良的风纪和和风貌。准备各类办公器器材及工具我们在此方案已已列举了各类类开办的器材材工具的清单单，确保在收收铺前半个月全全部到位。通过集中招标形形式选聘好清清洁公司、绿绿化公司及设设施设备保养养公司。清洁洁、绿化公司司应在交铺前半个月进进场，配合商商业城区的开开荒清洁和绿绿化工作；由由于商业城区区的大多数设设施、设备二二年内均处在在保修期，但但管理者仍应应与承造商做做好联系和沟沟通，并保留留相关购置协协议，由发展展商授权物业业管理公司跟跟进设备保养养期维修保养养工作，直至至保养期届满满。必要时签签订维修保养养协议，确保保有人定期进进行保养和及及时维修。开荒清洁在交铺铺前为开发商商安排好开荒荒清洁工作，确确保楼宇公共共地方、交付付单元的清洁洁卫生，这项项工作在交铺铺前一周完成成。进入办公场地在管理理部及其它办办公地方设置置好后，所有有员工各就各各位，布置与与岗位有关的的资料和设备备，并对接管管后的正常操操作进行模拟拟训练。2、收铺阶段收铺准备工作在商户收铺前，明明确收铺的程序，与与开发商销售售部和工程部部做好沟通和和联系，了解解清楚商户的的具体情况和和每天交铺数量，对即即将交付楼宇宇和住宅内的的设施、设备备进行试运行行检查；同时时要准备好与与收铺有关的的各类资料、钥钥匙，核对钥钥匙的数量是是否正确，将将所有的交铺铺资料包装好好。收铺工作指导商户按照正正常的手续进进行验铺和收铺，确保程序序的完整正确确，并让商户户感觉专业和和满意收铺。收铺后工作制定计划安排处处理商户收铺铺时提出改善善房屋装修质质量问题，做做好跟进工作作，当问题处处理完毕后要要及时通知商商户进行验收收。4）装修管理工工作指导商商户在商城内内对自已租用用的商铺进行行装修，并及及时巡检装修修情况，发现现问题，及时时为商户服务务及解决问题题。3、日常管理阶阶段日常管理理与服务主要要是围绕以下下两方面进行行：根据《全国城市市物业管理住住宅示范小区区标准及评分分细则》进行行日常工作。针对商城服务的的高档次，根根据ISO90000标准制订出出商城管理和和服务的程序序和规范，并并严格按照执执行。4、特约服务的的策划与推广广根据商城所处的的位置和用户户的要求，我我们将为用户户度身制订特特约服务项目目并推出一本本《服务指南南》，目的是是为了给尊贵贵的用户提供供更方便快捷捷、舒适服务务，一方面向向用户介绍商商城基本使用用状况、会所所的项目与服服务、各项特特约服务项目目与收费标准准，同时也让让用户了解到到与社区相邻邻的商业网点点、服务网点点、娱乐场所所，为商城用用户提供方便便使用。附件：（一）参照《物物业管理服务务标准》；1）物物业服务内容容、范围、标标准2）商商铺设施、设设备日常维修修养护计划和和实施（二）《有偿服服务收费标准准》；（四）商务服务务收费标准。（一）商业城区区物业管理服服务标准1）物业服务内内容、服务范范围、服务标标准：项目服务范围服务标准综合管理规划红线范围内内，涉涉及公共财财产产和公共事事物物的管理（1）负责制定定物业管管理服务工工作作计划，并并组组织实施；；

（2）每年一次次对商铺及配套设施、设备进行安安全普查，根根根据普查结结果果制定维修修计计划,组织实施；；

（3）白天有专专职管理员员接接待商户，处理服服务范围内内的的公共性事事务务，受理用户的咨询询和投诉；；夜夜间有人值值班班，处理急急迫迫性报修，水水水、电等急急迫迫性报修半半小小时内到现现场场；

（4）协助召开开业主及商户户联盟大会并并配合其运运作作；

（5)管理规章制制度健全，服服服务质量标标准准完善，物物业业管理档案案资资料齐全；；

（6)与商户签定物业业服务合同同等等手续；公公开开服务标准准、收收费依据及及标标准;

（7)应用计算机机系统对商户户及房产档案案、物业管管理理服务及收收费费情况进行行管管理；

（8)全体员工统统一着装，佩佩佩带工卡，持证上上岗；

（9)每年进行一一次物业管管理理服务满意意率率调查，促促进进管理服务务工工作的改进进和和提高，征征求求意见用户户不不低于总户户数数的80％。

（10）建立起应应对各种公公共共突发事件件的的处理机制制和和预案，包包括括组织机构构、人人员和具体体措措施等，一一旦旦发生，能能随随时投入运运行行。物业共用部位、共共用设施设备备日常运行维维护按《北京市住宅宅公公共维修基基金金使用管理理办办法》中附附件件－：共用用部部位共用设设施施设备一般般应应包括的范范围围的内容为为准准；不包括括另另行收费的的设设备设施，如如如电梯、水水泵泵、暖气等等设设备确保居住商业城城区区内商铺共用用部位共用用设设施设备、基基基本市政设设施施的正常使使用用运行和小小修修养护，包包括括：

（1）商铺及商城区域内共共用部位共共用用设施、设备的日常常养护和小小修修，执行《房房房屋及其设设备备小修服务务标标准》；

（2）保证护栏栏、围墙、小小小品、桌、椅椅椅、楼道灯灯、绿绿化设施等等公公共设施、设设设备正常使使用用；道路、甬甬甬路、步道道、活活动场地达达到到基本平整整，边边沟涵洞通通畅畅；

（3）确保雨水水、污水管管道道保持通畅畅，定定期清淘化化粪粪池、雨水水井井，相关设设施施无破损；；

（4）每年清洗外墙墙一次。

绿化养护商业城区规划红红线线范围内的的分分部绿地和和房房前、屋后后，道道路两侧区区间间绿地按市园林局规定定的的二级养护护标标准养护.清洁卫生商业城区规划红红线线以内，商户门以外维护和保持服务务范范围内的清清洁洁卫生,包括：

（1)有健全的保保洁制度，清清清洁卫生实实行行责任制，有有有明确的分分工工和责任范范围围；

（2)设定垃圾集集纳地点，并并并每日将服服务务范围内的的垃垃圾归集到到垃垃圾楼、站站，对对垃圾（专专用用）楼、站站、箱箱、道、桶桶及及垃圾进行行管管理；

（3)每日对保洁洁服务范围围内内的区域进进行行清扫，做做到到服务范围围内内无废弃杂杂物物；

（4)间电电走廊窗窗扶手墙墙进行（5)按政府有关关规定向服服务务范围内喷喷洒洒、投放灭灭鼠鼠药、消毒毒剂剂、除虫剂剂；；

（6)在雨、雪天天气应及时时对对区内主路路、干干路积水、积积积雪进行清清扫扫；

（7）发生突发发公共卫生生事事件时，应应迅迅速组织人人员员对物业的的共共用部位共共用用设施设备备进进行通风、清清清洗和消毒毒，加加强对商户的宣传，维维持正常的的商商业秩序。秩序维护商业城区规划红红线线以内，商户户户门以外公共区域的秩序序维维护和公共共财财产的看管管，包包括：

（1）相对封闭闭：做到商城城主要出入口口昼夜有专专人人值守，危危及及人身安全全处处有明显标标志志和防范措措施施；

（2）维护交通通秩序：包包括括对机动车车辆辆和非机动动车车辆的行驶驶方方向、速度度、临临时停放位位置置进行管理理，保保持车辆行行驶驶通畅；

（3）看管公共共财产：包包括括楼内的门门、窗窗、消防器器材材及商城的表井盖盖、雨箅子子、小小品、花、草草草、树木、果果果实等；

（4）夜间对服服务范围内内重重点部位、道道道路进行不不少少于一次的的防防范检查和和巡巡逻，巡逻逻不不少于2人，做到有有计划、有有记记录；

（5）有发生治治安案件、刑刑刑事案件、交交交通事故的的处处置预案；；发发生时，应应立立即采取措措施施，并及时时报报警和配合合公公安部门进进行行处理。智能化系统运行行维维护商业城区规划红红线线内及楼宇宇公公共区域内内实行24小时不不间断运行，做做好相应运行行记录，并按按规定期限保保存；保证内内系统正常运运行，发生故故障，及时排排除。智能化化系统服务包包括：楼宇对对讲（可视对对讲）及门禁禁系统、周界界红外报警系系统、电视监监控系统、消消防监控系统统、中控室运运行维护系统统服务。注：本管理标标准参参照北京市居居住小区物物业业管理服务务标标准--------京国土房管管物（2003）950号文2）商铺设施、设设备日常维修修养护计划和和实施序号项目维修类别划分日常维维修计划方案标准实施效果1商铺承重及抗震震结结构部位局部受损；施工质量原因造造成成的结构问问题题日常每周巡查一一次次，特别是是入入住装修阶阶段段要在巡视视时时发现问题题，及及时处理、维维维修由于使用不造成成结结构局部受受损损较重，应应请请专家“会诊”提出方案，委委委托专业公公司司实施；如因施工质量原原因因造成结构构问问题，应报报请请开发单位位处处理参照房屋修缮标标准准；有关工程施工技技术术规范安全\正常使用用；功能完好2外墙面外墙面起鼓脱落落修修补；外墙面局部渗漏漏；；外墙面大面积渗渗透透漏；每周检查一遍，发发现问题，及及时维修由工程技术部门门按按有关修缮缮规规程实施参照房屋修缮标标准准；外墙面修缮规程程无鼓无脱\无渗渗水水无违章，整整整洁统一3公共商铺屋面隔热层破损；防水层破损造成成屋屋面渗漏；；避雷网脱焊、间间断断；屋面积水每天检查一遍，发发现问题及时时维修由工程技术部门门按按相应作业业规规程实施维维修修；维修费费用用按20%逐年递增参照房屋修缮标标准准；外墙面修缮操作作规规程1）无积水、无无渗漏漏；2）隔热层完好好无损损；3)避雷网无间间断4电梯牵引绳张紧度的的调调整维护；；导轨、安全钳的的工工作情况维维护护；转动、滑动部的的维维护；各项安全装置的的维维护；电脑控制板等的的维维护检测每天巡视一遍，发发现问题，及及时同公司电电梯工程部联联系维修由属下电梯公司司实实施维修电梯维修保养主主要要标准（一一）（二二）安全正常运行、平平稳；轿厢整洁；电梯各组成部分分完完好率100%序号项目维修类别划分日常维维修计划方案标准实施效果5机电设备发电机及水泵等等机机电设备的的维维护保养；；日常机电设备的的零零部件易耗耗品品维修、更更换换每天巡视检查，发发现问题，及及时维修由工程技术部组组织织实施各项机电设备维维修修保养规程程无故障停电；保障安全运行6共用防盗监控及及邮邮政信箱等等系统的维护保养养线路的检修；防盗门及邮政信信箱箱的维修养养护护每天巡视检查，发发现问题，及及时维修由工程技术部组组织织实施无故障停电；保障安全运行；；线路无乱搭接7公共消防通道疏散标志的维修修及及维护；室内消火栓（箱箱）的的有效维护护及及检修每周检查一次，发发现问题，及及进维修由工程技术部门门按按相应作业业规规程实施维维修修标识制定及维护护管管理规定；；消火栓维修操作作规规程1）设施有效，标标志志清楚，完完好好无损；2）灵敏，准确确报警警8公共通道门厅、楼楼梯间公用地面的维修修改改造；公共通道、门厅厅的的墙、天棚棚维维护；楼间墙面、扶手手、踏踏步的维护护每周检查一次，发发现问题，及及时维修由工程技术部门门按按相应技术术作作业规程实实施施维修相应建筑部分修修缮缮技术规程程；；参照房屋修缮标标准准整洁、无缺损，无无霉迹；扶手完好，无张张贴贴痕迹9共用排烟管道由烟道内横隔板板损损坏及导流流板板安装不当当造造成的回串串烟烟排烟口封闭不当当造造成漏烟住户随报随修由工程技术部专专业业人员负责责维维修变压式排烟管道道安安装技术规规范范排烟通畅；不回烟，不串烟烟，不不沁烟10上、下水主管按口及砂眼漏水水；；管道堵塞，破裂裂；；固定码松脱每天检查一遍，发发现问题，及及时维修由工程技术部专专业业人员负责责维维修排水管维护修缮缮标标准；给水管维护修缮缮标标准上下水通畅，无无渗渗漏11商业区内道路砼路面、人行道平方米每天检查二遍，随随坏随修由工程技术部门门专专业维修工工按按项目维修修规规程实施路面修缮质量标标准准；设修缮标准平整、无坑洼、无无积水、无缺缺损、完好率率达99%以上缓路径、砼道牙平方米12室外照明草坪灯盏每天检查一遍，随随坏随修由工程技术部门门专专业维修工工按按专业操作作规规程实施电气作业安全操操作作规程；灯具施工技术标标准准灯泡正常使用，灯灯罩完好清洁洁，灯杆及灯灯座无破损，完完好率达99%高杆灯盏其他照明盏13沟渠池井雨水井座每周检查一遍，发发现问题，及及时维修。由工程技术部门门专专业维修工工按按作业规程程实实施维修井内无积物，井井壁壁无脱落；；化粪池出口及化化隔隔地无堵塞塞；；井盖上标志清晰晰。1)盖完好率达达1000%；2)无缺损，少少污积；；3)无堵污水井座化粪池座14园林绿地每天检查一遍，发发现问题，及及时维修。环境管理部进行行绿绿化补种，园园园艺维修绿化工作标准；；园林工作标准。绿化管理设施、设设备齐全完好好；雕塑小品等园艺艺完完好率达95%以上；绿化及时补种率率达达99%以上；大绿州循环水系系统统畅顺16停车场（不含高高层层）地面停车场位每天检查二遍，随随坏随修由工程技术部门门专专业维修工工按按相关维修修规规程实施砼路面修缮质量量标标准；停车场地面修缮缮标标准平整、无积水、无无缺损、完好好率99%以上客户停车场含高层17文娱场所网球场每天检查一遍，发发现问题，及及时维修由工程技术部门门专专业维修工工按按相关维修修规规程实施游泳池维修工程程标标准；网球场维修工作作标标准；羽毛球场维修工工作作标准1）整洁、安安全、场所所功能正常常有有效；2）无改建、无无乱堆放放；3）各项设施施、设备完完好、正常常使使用游泳池羽毛球场18消防设施及排水水管管每周检查一遍，发发现问题，及及时维修由工程技术部门门专专业维修工工按按相关维修修规规程实施排水管施工技术术标标准；消防设施施工技技术术标准管道畅通，无堵堵塞塞；无泄漏；消防设施正常19设施及排水管道道排水管消防栓水水泵泵室内消防防器器每周检查一遍，发发现问题，及及时维修由工程技术部门门专专业维修工工按按相关维修修规规程实施标识清楚，无污污积积，破损；；安放牢固标志设施完好率率1100%；标志无损坏20自行车棚自行车棚每周检查一遍，发发现问题，及及时维修由工程技术部门门专专业维修工工按按相关维修修规规程实施墙地面整洁，无无损损坏；结构完好无乱搭建；整洁、通畅；消防设施正常21其他公共设施垃圾转运（集中中）站站每周检查一遍，发发现问题，及及时维修由工程技术部门门专专业维修工工按按相关维修修规规程实施无破损；无脱落；泄水通畅确保围栏；确保垃圾转运站站正正常使用22公共智能化系统统摄像监控系统智智能能控制分部部摄像机每天对摄像系统统监监视器，控控制制器，摄像像头头等的外观观及及控制性能能检检查一遍；；各系统电脑外观观，运运行情况良良好好由工程技术部门门按按相关维修修保保养规程实实施施。智能化系统维护护保保养标准系统性能良好，正正常运行；设施完好，整洁洁有有序，无破破损损23管理及商业用房房管理用房每周检查一遍由工程技术部门门按按相关维修修保保养规程实实施施相应建筑部分维维修修保养规程程；；相应电气、设备备维维修保养规规程程正常安全使用；；各项设施，设备备完完好；无改建24沟渠池井雨水井化粪池每半年清清理理一次；井盖每年刷一次次漆漆，防止锈锈蚀蚀；每季度清理井内内杂杂物一次；；每年全面维修完完善善一次由工程技术部门门按按相应作业业规规程实施化粪池清理作业业规规程；井盖刷防锈漆作作业业规程；井内无沉积物化粪池内无沉积积物物，出口畅畅顺顺；井盖正常使用；；流水通畅污水井化粪池25园林绿地绿化春/夏季各补换换3‰~~6‰绿地一次，每每每次3%；花木每半月修剪剪一一次；草坪每月修剪一一次次；乔木每月修剪一一次次；循环水每周更换换一一次；每周清洁园林小小品品、雕塑一一次次；根据病虫害发生生规规律，每年年进进行三次大大消消杀和四次次日日常消杀由环境管理部按按照照相应作业业规规程实施；；自第10年起按按10%更换换绿地草坪坪绿化工作标准；；园林工作标准绿草丛丛，树木木青青青，剪切切整整齐；雕塑、小品完整整清清洁，流水水清清清雕塑小品绿地、循环水池池（二）有偿服服务收费标准准类别序号服务项目收费标准备注供电设备维修1安装明敷线5元/米不含材料费，按按商商户要求做做2更换暗线10元/米不含材料费3更换空气开关5元/个不含材料费4更换电话、电视视、电电源插座面面板板5元/个不含材料费5更换镇流器5元/个不含材料费6更换普通灯泡免费不含材料费7更换普通灯管免费不含材料费8更换普通灯罩免费不含材料费9更换启辉器免费不含材料费10更换吸顶灯20元/盏不含材料费11更换壁灯10元/盏不含材料费12更换床头灯10元/盏不含材料费13更换射灯(有划划轨轨)10元/盏不含材料费14更换射灯(无划划轨轨)10元/盏不含材料费15更换镜前灯10元/盏不含材料费16更换日光灯10元/盏不含材料费17穿明电话线10元/米不含材料费21更换水龙头（普普通通）10元/个不含材料费22更换水龙头（混混合合）10元/个不含材料费23更换截门10元/个不含材料费24更换八字门10元/个不含材料费25更换软管10元/条不含材料费五金及土木类27安装排风扇（卫卫生生间）20元/台不含材料费28安装洗衣机10元不含材料费29安装门铃10元不含材料费30安装窗帘轨10元/延米不含材料费32更换铝合金窗配配件件5元/件不含材料费33更换花洒、软管管5元/个不含材料费34安装晾衣绳10元/个不含材料费35更换同类门锁10元/把不含材料费36给商户打墙洞5元/眼不含材料费37修理门窗20元/户/樘樘不含材料费38安装抽油烟机50元/台不含材料费39修理橱柜及家具具30元/个不含材料费40挂图（画）、镜镜框框等10元/次不含材料费41电视调台免费以上服务项目按按市市场调节价价调调整，均不不含含材料费。如特殊需求求服务项目目价价格面议（三）商务服务务收费标准四、商务服务序号项目价格备注1复印（B5纸）0.5元/张含材料费(双面面加加50%)2复印（A4纸）0.5元/张含材料费3复印身份证1元/张含材料费4复印户口本1元/张含材料费5复印（A3纸）2元/张含材料费(双面面加加50%)6发传真（A4纸纸//本地）2元/张含材料费7发传真（A4纸纸//外地）5元/张含材料费,无国国际际长途8收传真（A4纸纸）2元/张含材料费9房屋出租服务一个月租金/户户··年中介费10代发放资料0.5元/份//户户以上服务项目按按市市场调节价价调调整第四节物业业管管理架构设设置置及人员分分工工一、****物物业业管理部组组织织架构图总经理助理兼项目第一负责人总经理助理兼项目第一负责人工程部经理安全部经理物业部经理工程部经理安全部经理物业部经理工程部副经理工程部副经理高级安全主任高级物业主任高级安全主任高级物业主任专业工程师财务部分管会计安全主任物业主任专业工程师财务部分管会计安全主任物业主任资料管理员物业助理高级物业助理高级工程技工资料管理员物业助理高级物业助理高级工程技工仓管员开票员收款员电瓶车队队长消防队长资料管理员工程技工安全队长仓管员开票员收款员电瓶车队队长消防队长资料管理员工程技工安全队长安全员、督察、仪仗司、礼宾司、电瓶车、司机安全员、督察、仪仗司、礼宾司、电瓶车、司机二、****商商城物业业管理部人人员员配置说明明：：序号部门岗位名称人员数量（人）人员配置说明1总经理助理兼项项目目第一负责责人人（1人）总经理助理1全面负责商城的的日日常管理工工作作物业部（18人）经理1负责综合服务部部的的日常管理理工工作，如保保洁洁、绿化、行行行政、客服服、后后勤等工作作2高级物业主任2分线管理,落实实客客户服务、投投投诉、保洁洁、绿绿化等工作作3高级物业助理//物物业助理（比例为7：33）12每2万平方米物物业配置置物业人员1名，共2144246..112㎡，算出11名，其中1人顶岗，共共计12人。4资料管理员/工工程程资料员3负责文件及考勤勤等等日常工作，商城日常常文件的传传递递、打印、印印印刷、保管管商商城各项资资料料等安全部（130人）安全经理1全面负责商城的的安安全管理工工作作6高级安全主任//安安全主任2负责商城安全、消消防管理工作作7安全队长8负责安全员的日日常常管理工作作及及带班消防队长1负责商城的消防防管管理及巡检检工工作，协调调、联联系责任部部门门或外判单单位位及时解决决消消防隐患电瓶车队长1管理电瓶车中队队，联联系解决电电瓶瓶车的维护护保保养工作8安全员/督察//礼礼宾司/仪仗司106见布岗平面图及及说说明电瓶车司机11按10辆电瓶车车计算（一一班次），负负负责驾驶电电瓶瓶车接送来来往往客户及工工作作人员，每每人人负责驾驶驶一一辆，1人顶岗，共11人。工程部（52人）工程部经理1全面负责商城内内的的工程管理理工工作10工程副经理21人负责工程设设备管管理，维修修管管理及能源源管管理等；另1人专门负责责暖通系统统的的运行和维维护护工作。专业工程师5其中强电2人，弱弱电1人，暖通空空调2人，每天轮轮班负责各各设设备系统的的运运行和维护护，负负责对技工工进进行技术指指导导，参与会会诊诊重大工程程疑疑难问题，对对对员工进行行培培训等。11高级工程技工//工工程技工（比例为8：22）44其中强电值班22人人3班倒，2×3=6人；强弱电电系统维修9人2班倒，9×2=118人；中央空空调运行2人2班倒，2×3=6人；给排水水及暖气系系统统维修7人2班倒，7×2=114人；共计44人。12财务部（4人）会计1财务工作13收款员/开票员员//仓管员3财务工作14其它保洁/绿化维护护（外外聘专业公公司司）合计205人205人三、停车场*****安全全岗位分布布图图停车场2号楼号楼1号楼北2号楼号楼1号楼16号楼一层岗二层岗三层岗16号楼一层岗二层岗三层岗四层岗消防巡检员消防监控室岗4号楼3号楼4号楼3号楼6号楼5号楼6号楼5号楼8号楼7号楼8号楼7号楼10号楼9号楼10号楼9号楼一层岗二层岗三层岗一层岗二层岗三层岗12号楼13号楼11号楼15号楼14号楼15号楼14号楼说明:为门口岗(17个岗10×11.5＋7×2=229人)为路口岗(8个岗8×3=224人)为车辆指挥挥岗(2个岗2×2=4人)为消防员/消防防巡巡检员(4个岗4×3=112人)为楼层岗(7个岗7×2＋3=17人)为消防/监控室（3个岗3×3=9人）以上95人人中,为了保证不不脱岗，需需增加顶岗岗人人数11人，共106人。第五节物业业管管理岗位职职责责物业管理岗位职职责责管理部经理岗位位职职责岗位名称：总经经理理助理所属部门：商城城物物业部报告告：管管线副总/综合管理部指导导：经经理、物业主主任、工程程主主任、保安安主主任岗位职责：负责筹建商城物物业业部，接管管楼楼宇并跟进进各各项整改措措施施。在公司领导和创创展展家居项目目公公司领导的指指导监督下下，全全面主持物物业业部的日常常工工作。根据公司的经营营目目标，制定定物物业部的工工作作计划，合合理理分配各部部门门工作任务务并并组织督导导下下属切实完完成成。监督检查公司各各项项规章制度度、劳劳动纪律的的执执行落实，定定定期巡查各各物物业服务岗岗位位尤其对保保安安岗的夜巡巡，负负责每月考考评评及处理一一般般违纪行为为。组织操作培训，规规范物业部工工作流程、服服务质量标准准，全面提高高员工的思想想素质和业务务水平。做好工作日志，参参加公司例会会，提交工作作总结和各种种合理化建议议，主持物业业部事务性会会议，贯彻落落实公司指令令。参加项目公司例例会会，配合落落实实项目公司司各各项工作。参与控制物业部部费费用开支，降降降低物料损损耗耗和各项成成本本。负责绿化、清洁洁等等工程的发发包包及督导物物业业助理检查查合合同的执行行情情况。处理较严重之投投诉诉及突发事事件件，每周定定期期探访住户户，理理顺商户与与公公司关系，树树树立公司良良好好形象。督导保安部主任任对对保安部的的管管理，督导导下下属遵守安安全全生产操作作制制度及其它它安安全防范工工作作。负责与专区民警警或或其它政府府管管理部门建建立立良好工作作关关系。协调与发展商、施施工单位及周周边单位的关关系。完成物业翁琢发发展展商安排的的其其他任务。商城物业经理岗位名称：物业业部部经理所属部门：商城城物物业部报告告：商商城物业总总经经理助理指导导：物物业主任、工工工程主任、保保保安主任岗位职责：1、负责并督导导下属属正确有效效地地处理各类类投投诉及社会会性性事件，定定期期审查客户户服服务记录及及各各种工作表表格格并做出总总结结。2、协助总助对对商成成物业部的的行行政管理工工作作，包括员员工工仪容仪表表、考考勤管理、固固固定资产管管理理及文档管管理理等，督导导文文员对公司司指指令的印发发和和学习。3、每周定期探探访商商户，听取取商商户意见，协协协调与商会会关关系。4、检查物业助助理的的工作情况况并并协调其相相互互间关系，引引引导掌握正正确确工作方法法以以提高工作作效效率。5、负责统筹安安排收收铺的前期期准准备及工作作开开展。6、在权限范围围内负负责对商户户装装修申请的的审审批；督导导用用户和物业业档档案的建立立。7、负责对空置置商铺铺的管理。8、负责与各相相关基基础配套服服务务部门的工工作作横向协调调。9、负责对物业业员工工进行各种种服服务意识、服服服务礼仪的的培培训，负责责对对新员工的的带带动和指引引。10、协助上级级完成管管理部其它它管管理工作。物业部高级物业业主主任/物业主任岗位名称：物业业部部高级物业业主主任/物业主任所属部门：商城城物物业部报告告：经经理/副经理指导导：高高级物业助理理岗位职责：1、督促指导物物业部部物业组的的日日常工作，保保保证办公场场所所整洁有序序，前前台无杂物物。2、熟悉物业管管理条条例和规章章制制度、公司司和和管理部的的工工作目标和和指指导方针等等。3、负责带领下下属做做好交商铺铺、商商户装修、入入入住等手续续。4、处理下属未未能有有效解决的的投投诉、突发发事事件，对超超出出能力之外外的的问题要立立即即向上级汇汇报报。5、负责带领下下属做做好巡楼工工作作，检查其其工工作记录并并整整理汇报。6、督导下属起起草事事件报告，给给给商户的信信函函或相关公公文文；带领下下属属与商户保保持持良好的工工作作关系。7、带领下属跟跟进绿绿化、清洁洁等等分包合同同的的执行情况况。8、负责与维修修队施施工员建立立良良好的工作作关关系，整理理、检检查当日维维修修工程的跟跟进进情况并汇汇总总，对完成成的的维修单、服服服务单及用用户户的其它投投诉诉组织回访访。9、制定并带领领下属属做好实施施空空置商铺的的清清洁卫生及及维维修检查计计划划。10、带领下属属做好管管理费和其其它它费用的催催收收缴工作。11、定期回访访用户；；定期发出“服务意见咨咨询表”，并将回收收表格进行行汇汇总分析后后，报报物业部经经理理。12、负责在物物业部领领导和物业业助助理之间起起良良好沟通作作用用，并与工工程程部、保安安部部建立良好好合合作关系。13、完成上级级委派的的其它工作作。物业部物业助理理岗位名称：物业业部部物业助理理所属部门：商城城物物业部报告：：物业业主任 岗位职责：1、办理商户收收铺手手续，与用用户户验收物业业，向向商户解释释说说明公司各各项项管理规定定内内容和收费费细细则，与商商户户签订有关关各各种协议、公公公约。2、协助办理商商户装装修、入住住手手续；根据据《装装修手册》及及及“装修管理规规定”正确指导商商户办理装装修修申请，将将审审批结果通通知知商户，办办理理装修工人人出出入证等。3、受理商户、用用户户之电话、书书书面及口头头投投诉并做记记录录，及时联联系系其它有关关部部门做出正正确确有效处理理，遇遇紧急或突突发发事件立即即汇汇报上级。4、负责按规程程每日日巡查辖区区内内分管之楼楼宇宇设施，做做好好巡楼登记记及及现场处理理一一般事件；；做做好每日工工作作记录；巡巡查查商户的装装修修情况，确确保保无违章装装修修出现，并并办办理清运余余泥泥等事务。5、负责起草事事件报报告，给商商户户之信函及及其其它物业管管理理公文等有有关关事项的具具体体跟进。6、具体跟进绿绿化、清清洁等分包包合合同的执行行情情况；保持持与与清洁、绿绿化化和灭虫公公司司及驻场主主管管的联系；；按按分包合同同的的标准条款款监监督、考核核清清洁、绿化化和和灭虫公司司的的工作。7、安排商户房房屋或或分管楼宇宇设设施的维修修事事项，认真真填填写维修单单并并做好事后后跟跟踪、回访访工工作。8、负责每日巡巡查辖辖区内分管管之之楼宇设施施的的维修检查查，并并及时报修修。9、具体落实管管理费费和其它费费用用的催收缴缴工工作。10、负责与商商户建立立和保持良良好好的工作关关系系。11、努力完成成上级委委派的其它它任任务。资料管理员岗位名称：资料料管管理员所属部门：商城城物物业部报告告：物物业主任岗位职责：1、负责商成商商户的的资料文件件汇汇总及投诉诉跟跟进工作。2、建立和完善善客户户档案、资资料料。3、认真填写日日常工工作质量记记录录。4、提供准确的的各项项工作记录录和和统计汇总总工工作。5、熟悉掌握工工作规规程，与商商户户保持良好好关关系。6、及时收集、整整理理和反馈商商户户意见，主主动动向商户宣宣传传商成各项项管管理规定。7、主动配合其其它部部门，做好好商商户日常服服务务和管理工工作作。8、圆满完成领领导布布置的各项项工工作。工程部经理岗位名称：工程程部部经理所属部门：商城城物物业工程部部报告：：物业业部总助指导：：工程程副经理\专业工程师师 岗位职责：1、熟悉商成规规划、住住宅区各类类房房屋结构、公公公用设施、设设设备的种类类分分布。掌握握明明、暗各类类管管线的分布布、走走向、位置置和和使用状况况及及安全要求求。2、初审用户装装修申申报表；初初拟拟各类房屋屋、公公用设施、设设设备。管理的维修计划划及实施措措施施；初订并并在在公司审批批后后实施商城城供供水系统、供供供配电系统统、消消防系统、监监监控设备的的维维修保养计计划划，承担一一定定的技术责责任任。3、执行公司制制定各各类设施、设设设备的运行行规规程、安全全操操作规程、维维维修保养规规程程和有关管管理理制度，并并根根据运作情情况况提出修改改建建议。4、负责拟定并并上报报商成内改改、扩扩建项目计计划划和实施方方案案。5、配合做好用用户投投诉处理工工作作。6、根据上级指指示，安安排任务，合合合理高效布布置置属下员工工的的工作。7、当值期间需需对设备备系统、及及设设施做经常常性性巡视、检检查查，以确保保各各设备系统统运运作正常。8、按照拟定计计划带领领员工对所所有有设备进行行定定期、周期期性性力所能及及的的保养维修工作作，以保持持设设备、设施施的的最佳技术术状状态。9、监管外判工工程（如如电梯、锅锅炉炉等）的运运行行维护保养养工工作并作好好检检查记录，周周周期性提交交质质量评估报报告告。10、监查下属属员工的工工作状况，帮帮帮助员工提提高高自身技能能水水平,掌握各种设设备故障出出现现时的处理理方方法。11、绝对服从从上级的工工作指示和和安安排，但有有责责任及时反反映映有关不正正常常情况并作作必必要解释。12、当值时需需穿着整齐齐的工作服服及及遵守《员员工工手册》。13、掌握工程程材料使用用和库存情情况况及时对商商城城使用工程程材材料拟计划划办办理申购，并并并监管货品品质质量、品种种、规规格、数量量是是否符合要要求求。14、负责管辖辖区内设备备设施的防防火火安全。15、及时将用用电、用水水计量数值值及及公摊数据据提提交财务部部门门。16、对管辖商商城与市政政系统接驳驳相相关部门负负责责人员建立立良良好关系，确确确保发生故故障障时能及时时得得到支持配配合合。工程部副经理岗位名称：工程程部部副经理所属部门：商城城物物业工程部部报告：：工程程部经理指导：：专业业工程师岗位职责1、需熟悉运行行设备备机组和变变配配电房内设设备备型号、规规格格、性能、操操操作及维修修方方法，掌握握了了解设备运运行行安全状况况。2、负责变配电电房的的安全运行行，配配合上级组组织织完成各项项工工作并参照照市市电力局关关于于10KV变电站安全全运行管理理标标准，并贯贯彻彻落实。3、对楼宇监控控系统统（包括广广播播、保安闭闭路路电视监控控等等系统）、楼楼楼宇自动化化系系统、给排排水水系统、消消防防系统、空空调调供回水系系统统、管道系系统统、高低压压配配电系统、照照照明系统、动动动力用电系系统统等进行定定期期的检查、保保保养维护及及紧紧急修理工工作作，协助及及配配合工程主主任任确保管辖辖的的所有系统统运运作正常。4、负责检查及及配合合有关承包包商商对各系统统进进行定期、周周周期性保养养维维护及紧急急维维修工作。5、配合各部门门有关关人员操作/管理有关系系统，使各各系系统发挥最最高高效能。6、严格遵守设设备运运行工作程程序序、操作方方式式，确保设设备备正常进行行。7、清楚记录系系统之之有关数据据、情情况，包括括填填写各种记记录录表格，如如：：监视设备备运运行的有关关参参数：电流流、电电压、功率率因因数、有功功电电度、无功功电电度、温度度、压压力、转速速等等。8、熟知设备、设设施施的运行、使使使用状况。9、每日定期期对公司所所有电梯、机机机房等进行行例例行检查，并并并监管电梯梯公公司保养维修工作，并并做好工作作报报告，确保保电电梯运行正正常常。10、持有各专专业上岗岗证的技工工负负责相关专专业业的设备操操作作及维修工工作作。11、绝对服从从上级的的指示、工工作作安排，并并及及时反映有有关关不正常情情况况。12、当值时需需穿着整整齐的工作作服服及遵守公公司司《员工守守册册》。13、熟练掌握握辖区内内工程系统统紧紧急事故处处理理措施，将将可可能出现的的损损失降最低低。工程部专业工程程师师岗位名称：工程程部部专业工程程师师所属部门：商城城物物业工程部部报告：：工程程经理指导：：高高级工程技技工工/工程技工岗位职责：1、熟悉各工程程系统统内部运作作情情况，协助助工工程主任上上传传下达。2、管理本部门门的存存档资料和和负负责施工图图纸纸的收发。3、负责制订各各种工工程养护、施施施工、改造造方方案。4、负责参与各各种重重大工程疑疑难难问题的会会诊诊与攻关。5、负责各项文文件、纪纪要、资料料的的收发。协助整理、保存存各各项统计资资料料。负责本部门的文文印印工作。负责本部门的日日常常接待工作作和和内勤事务务。完成上级交办的的其其他工作。物业部工程资料料员员岗位名称：物业业部部工程资料料员员所属部门：商城城物物业工程部部报告：：工程程主任/专业工程师指导：：岗位职责：1、熟悉工程系系统内内部运作情情况况，协助工工程程负责人上上传传下达。2、管理本部门门的存存档资料和和负负责施工图图纸纸的收发。3、负责各项文文件、纪纪要、资料料的的收发。4、协助整理、保保存存各项统计计资资料。5、负责本部门门的文文印工作。6、负责本部门门的日日常接待工工作作和内勤事事务务。7、完成上级交交办的的其他工作作。高级安全主任报告：部门/商商城城物业经理理指导：安全队长长//安全副主任任岗位职责：1、在商城物业业部经经理的领导导下下进行工作作，并并接受公司司的的业务督导导、培培训和技术术指指引，负责责组组织管理属属下下安全队伍伍的的建设及其其它它各项工作作。2、全面负责安安全组组日常事务务督督导，做好好经经常性的岗岗位位巡查工作作，及及时发现问问题题并予以解解决决，确保安安全全队伍每日日工工作质量。3、按照商城安安全部部的工作要要求求，在公司司领领导的监督督、指指导下，结结合合治安消防防工工作实际特特点点，制定各各岗岗位安全员员职职责细则，督督督导下属正正确确掌握各自自工工作标准并并严严格贯彻执执行行。4、负责安全员员的思思想、业务务等等方面培训训工工作，提高高安安全员安全全防防范意识。5、协助商城所所在地地方公安派派出出所处理相相关关治安、消消防防等问题，并并并建立良好好的的工作关系系，工工作中得到到专专业性指导导。6、掌握所属商商城内内消防、治治安安重点部位位，负负责对商城城安安全隐患向向上上级提呈合合理理化整改建建议议。7、负责主持安安全组组例会，传传达达贯彻物业业部部及有关部部门门的指示，负负负责对安全全员员进行考评评及及违纪行为为的的处罚，带带领领保安队与与管管理部其它它部部门建立并并保保持良好关关系系。8、负责安全组组宿舍舍的内务管管理理，关心安安全全员生活，掌掌掌握安全员员思思想动向，防防防止出现拉拉帮帮结派、债债务务纠纷等现现象象，确保安安全全队伍的思思想想纯洁性。9、不断提高个个人思思想和业务务水水平，对紧紧急急事件或个个人人能力、权权限限不能解决决的的问题要立立即即报告。10、认真做好好安全组组的考勤工工作作，详细记记载载工作中所所遇遇到并处理理的的各项情况况，每每月向物业业部部全面汇报报一一次工作。11、与用户保保持良好好的关系，征征征求用户对对商商城安全方方面面的意见及及建建议。12、制订商城城突发事事件的应急急措措施。13、每周组织织一次安安全队长工工作作会议，每每月月组织一次次安安全组工作作会会议。14、按时完成成上级分分派的其它它工工作任务。15、遇突发事事件或无无法处理的的问问题及时上上报报管理部领领导导、公司综综合合管理部。安全主任报告：安全主任任指导：安全队长长岗位职责：1、在安全组主主任领领导下，协协助助主任科学学、合合理地安排排展展开各项工工作作，主任不不在在的情况下下，履履行主任职职责责。2、重点负责、指指导导、消防、军军军事训练、宿宿宿舍管理、后后后勤保障等等方方面的工作作。3、对本商城内内的重重点防火部部位位进行经常常性性检查，消消除除安全隐患患。做做好消防知知识识的培训工工作作，贯彻落落实实《消防法法》各各项要求，避避避免火灾事事故故的发生。4、定期检查消消防设设施和灭火火器器材分布情情况况，并指导导安安全员正确确使使用。5、负责组织本本部的的消防技能能、军军事科目的的训训练，提高高队队伍军事素素质质及扑救火火灾灾的能力。6、关心安全员员生活活，掌握人人员员的性格特特点点、特长、发发发掘消防方方面面有经验的的队队员，不断断充充实消防人人员员后备力量量。7、遇突发事件件或无无法处理问问题题及时上报报安安全主任（中中中心领导）、公公司综合管理理部。8、按时完成上上级交交给的其它它任任务。安全队长报告：安全主任任指导：安全员岗位职责：1、遵守公司司的各项规规章制度，做做做安全员的的模模范表率。2、全面负责责本班次各各岗位的保保安安业务工作作，检检查队员的的岗岗位出勤、仪仪仪容仪表、值值值勤形象、清清清洁卫生以以及及工作技能能、任任务完成等等方方面情况，发发发现违纪行行为为批评教育育，并并记录在案案向向上级汇报报。3、带岗执勤勤：（1）提提前15分钟列队；；（2）检查仪容容仪表（仪仪容容着装不合合格格者不得上上岗岗）；（3）强调当值值注意事项项；；（4）分配岗位位；（5）带队上岗岗。4、掌握商城城内消防、治治治安重点部部位位，合理调调配配安全人员员，合合理安排巡巡查查时间、路路线线、方式、确确确保监控力力度度。5、遇到突发发性事件和和恶性事件件，应应设法采取取应应急措施，防防防止事态进进一一步扩大，并并并注意保护护现现场，及时时向向上级报告告等等候处理。6、指导安全全员掌握一一般治安、消消消防事故、突突突发性事故故的的现场处理理手手法，与客客户户发生口角角分分歧时，做做到到坚持原则则、耐耐心解释、冷冷冷静处理坚坚决决做到骂不不还还口、打不不还还手。7、发现火警警或接到设设备报警，应应应带领队员员迅迅速赶往现现场场抢救并立立即即上报，如如是是设备故障障报报警，应消消除除信号将其其复复位，并按按应应急方案组组织织实施。8、工作中对对安全员岗岗位值勤情情况况进行经常常性性检查和巡巡查查，发现工工作作漏洞及时时纠纠正，必要要时时停岗处理理。9、搞好队员员之间的团团结互助，关关关心队员的的思思想、生活活和和业务水平平，促促进工作的的顺顺利开展。10、每天应做做好详细细的工作记记录录，需要交交办办或重点问问题题，应做好好书书面和口头头两两方面的移移交交，重大问问题题及时上报报。11、每月组织织4次队队务会，总总结结一周的思思想想工作、学学习习生活、遵遵守守纪律等方方面面工作情况况。12、协助上级级搞好队队员的培训训、训训练工作，完完完成上级交交给给的其它任任务务。消防队长报告：安全主任任岗位职责：1、认真学习有有关消消防法规和和消消防知识，掌掌掌握各种器器材材操作技术术及及使用方法法，不不断提高防防火火灭火技能能。2、指导值班人人员要要忠于职守守，工工作严肃认认真真，制止任任何何违反消防防安安全的行为为。3、监督及熟悉悉消防防监控中心心的的各种设备备、设设施，保证证消消防监控中中心心正常工作作。4、做好商城消消防器器材、设备备经经常性的检检查查，保证设设备备处于安全全应应急状态，一一一旦发生火火警警，即可投投入入使用。5、定期配合工工程技技术人员检检查查各楼的电电器器、电线、电电电掣、煤气气管管道等有无无霉霉坏、锈坏坏、氧氧化、溶化化、堵堵塞等情况况，防防止短路或或爆爆炸引起火火灾灾。6、积极开展防防火安安全教育宣宣传传工作，提提高高全民防火火意意识。7、熟悉商城内内所有有消防设施施、设设备及煤气气、供供水阀门、供供供电室的位位置置。8、检查测试各各走火火通道、大大堂堂的门禁系系统统、应急灯灯、烟烟（温）感感系系统等是否否处处于正常状状态态，并做好好记记录。监控中心报告：安全队长长岗位职责：1、熟悉控制制室内各系系统的简单单工工作原理，常常常规维护保保养养方法，掌掌握握商城闭路路监监控系统及及设设置情况与与操操作，能够够处处理简单的的一一般故障。2、严守岗位位，保持高高度的工作作警警惕性，密密切切注视监视视屏屏及控制框框的的运行状态态，发发现可疑情情况况严密监视视，并并以第一时时间间报告上级级或或通知就近近岗岗位前往查查看看和处理。3、每班至少少进行一次次各类信号号检检查，确认认正正常与否，发发发现问题及及时时报告，准准确确真实清晰晰记记录当班监监视视工作的情情况况。4、严格执行行交接班制制度，按时时交交接班，交交接接班手续无无遗遗漏、无差差错错，岗位设设施施无损坏、无无无丢失，勤勤务务登记准确确及及时内容清清楚楚。5、上班时精精神集中，不不不准擅自离离岗岗或看书报报、睡睡觉等与工工作作无关的事事。6、接听电话话态度热情情，并做好好登登记，及时时通通知有关人人员员处理。7、保持室内内卫生整洁洁，严禁无无关关人员进入入（非非本单位人人员员需经安全全主主任批准），不不准在监控室室内聊天嬉笑笑看与闭路监监控无关内容容。8、发现监视视设备故障障，要立即即通通知值班队队长长加强防范范，并并立即通知知维维修单位维维修修。9、每天当值值监控员准准时更换录录像像带，录好好的的录像带按按顺顺序放在专专用用柜中保存存。10、录像带由由监控中中心值班员员负负责保管，无无无关人员不不得得翻看。消防中心报告：消防队长长岗位职责：1、按规定着着装整齐、仪仪仪表端正、文文文明执勤、礼礼礼貌待人。2、熟悉消防防中心各系系统的简单单工工作原理、性性性能和常规规维维护保养工工作作，熟练掌掌握握各系统的的操操作，能够够处处理简单的的一一般故障。3、坚守岗位位，保持高高度工作警警惕惕性，密切切注注视监控系系统统的工作情情况况。4、熟悉所在在大楼的消消防设施和和安安装位置，掌掌掌握各种器器材材的使用方方法法，遇到突突发发事件能正正确确处理。5、每班进行行各系统的的信号检查查，确确认正常与与否否并做好记记录录，若异常常应应尽快查明明原原因，及时时处处理，无法法处处理的立即即报报告上级。6、出现报警警信号时，应应应立即通知知巡巡逻岗或就就近近岗位人员员前前去报警地地点点检查信号号的的真伪情况况，如如火警发生生立立即采取措措施施，如是误误报报立即复位位。7、准确真实实清晰记录录当班监控控工工作情况，做做做好交班工工作作。8、保持室内内清洁严禁禁无关人员员进进入，不准准在在监控室内内聊聊天、嬉笑笑打打闹。9、上班时集集中精神，不不不准擅自离离岗岗可看书报报、睡睡觉等与工工作作无关的事事。10、遇到火警警监控中中心要指挥挥协协调救火人人员员并根据火火情情拨打119，事后做好好时间、地地点点等各类详详细细记录。第六节物业业管管理物资装装备备计划及开开办办预算为实现设立的物物业业管理目标标，一一个宽敞、舒舒舒适、先进进、多多功能的商商城城物业管理理部部办公区是是必必不可少的的。作作为整个商商城城物业管理理的的心脏地带带、物物业管理部部应应具备服务务的的调度和指指挥挥功能，让让商商户感觉到到方方便和气派派，同同时商城物物业业管理部办办公公室也是物物业业管理部每每天天对商户开开放放的服务窗窗口口，特别是是前前台大厅，更更更是物业管管理理部为商户户提提供日常服服务务的集中地地。办办公区设置置应应包括前台台接接待大厅、小小小型会客室室、培培训会议室室、办办公室、财财务务室、资料料档档案室、经经理理室、工程程室室、保安室室、物物业主任室室、储储物室、休休息息室和更衣衣室室等。在物业管理部成成立立前，需要要有有一笔启动动资资金，以配配备备物业管理理部部的办公设设备备、设施。以以以使物业管管理理部具备完完备备的办公条条件件及完整的的服服务功能。一、物业用房面面积积和要求：：根据我们调研所所得得的指标，经经经测算需要要管管理用房面面积积为440M2，生活用房房为700M2。以上物业业用房须由由开开发商无偿偿提提供，并具具备备符合正常常使使用功能的的装装修或支付付装装修费用。一、管理用房面面积积共计11440M2，对管理用房房拟安排如如下下:序号部门面积(M2)位置序号部门面积(M2)位置1总助及各部门经经理理办公室802主任室303财务室154前台接待405办公区域406会议室及培训室室1007资料室158维修操作间109保洁操作间1010卫生间1011库房3012洽谈室1013安全办公室3014工程办公室2015员工宿舍区60016员工食堂100备注合计面积为111440㎡（其中中生活用房房为为700㎡），外判保保洁工人住住宿宿用房不在在此此列说明:管理用房房占销售面面积的比例例为为:1140÷221424466=0.533%,符合京国土房房管局［2002］1166号文件的规定定。二、物业管理部部开开办费用预预算算（费用由开开发商垫付付，物物业公司分5年返还开发发商）开办预算费用汇汇总总表序号费用项目费用标准合计费用（元）备注1人员工资及福利利费费1500元/人人300000提前两个月，招招聘聘入职培训训，按按100人计2固定资产/维修修工工具/低值易耗品/工作服购置置费872628参照康景小区开开办办预算标准准并并略有提高高（见见后1、2、3、4、5附表）3资料印刷费50000入伙资料及表格格4不可预见费200005费用合计12426288元元1、办公室设备备/用用品序号项目名称总数量单价（元）合计（元）备注1联想电脑(前台台22台液晶,总助1台手提)12