三亚市海棠湾酒店项目可行性研究报告

三亚市海棠湾酒店项目可行性研究报告2010年5月目录1 项目概况 6 用地条件分析 6 区位特征 6 规划指标 9 交通条件 9 环境与景观条件 11 用地条件 11 配套设施 12 市政状况 12 项目背景 13 地块出让商务条件 13 地块出让进度安排 132 市场研究 14 宏观经济分析 14 国内宏观经济分析 14 海南宏观经济分析 16 2009年GDP增长11.7%，房地产投资增长强劲 16 “国际旅游岛”助推全省经济腾飞 18 海南2010年一季度7项主要经济指标全国第一 18 三亚宏观经济分析 20 三亚市概况 20 三亚市城市总体规划 21 三亚经济发展水平 24 海南及三亚旅游经济分析 26 海南旅游经济分析 26 三亚旅游经济分析 30 三亚及海棠湾旅游发展规划 35 三亚酒店市场分析 43 三亚酒店行业总体发展状况 43 三亚高星级酒店板块分布 45 三亚各板块高星级酒店供给市场分析 48 亚龙湾板块 48 大东海板块 53 典型案例分析 57 BANYANTREE悦榕庄酒店 57 三亚亚龙湾红树林度假酒店 633 酒店分类与经营管理模式分析 71 酒店定义与分类 71 酒店定义 71 酒店的分类和等级 71 酒店分类 71 酒店星级划分标准（概略） 73 酒店物业的发展趋势 74 主题酒店 74 精品酒店(BoutiqueHotel) 76 著名精品酒店个案 77 精品酒店发展现状与趋势 80 精品酒店管理集团简介 81 国际酒店运营管理模式 83 国内外酒店运营管理五种管理模式 83 带资管理模式 84 委托管理模式 84 特许经营模式 84 联销经营模式 85 顾客咨询模式 85 国际十大酒店管理集团 85 我国酒店运营管理现状 86 我国酒店管理现状 86 我国酒店管理新趋势 87 三亚五星级酒店运营管理现状 884 项目定位 89 定位设想 89 市场定位 92 产品定位 92 超五星级酒店 93 别墅型酒店 93 价格定位 93 客户定位 945 总体规划及产品设计 95 主要经济技术指标 95 总体规划 96 总体布局 96 交通组织 96 功能布局 976 酒店运营建议 99 酒店总体运营模式建议 99 酒店专业服务建议 997 项目投资收益分析 101 项目开发投资估算 101 项目融资 102 酒店经营收益预测 102 酒店经营收入预测 102 项目客房经营收入预测 102 其他消费收入 103 酒店经营成本预测 106 酒店各收入部门成本 106 酒店经营成本 109 其他固定成本预测 110 项目经营利润预测 111 项目盈利能力分析 112 敏感性分析及竞价策略 1158 综合分析与建议 116 项目风险评估与应对策略 116 周边环境因素 116 竞争因素 116 土地成本因素 116 本案与公司发展战略的关系 117 SWOT分析 118 项目优势 118 项目劣势 118 项目机会 118 项目威胁 118 结论及建议 118项目概况 用地条件分析区位特征位置：项目地处“国家海岸”的三亚海棠湾，2006年12月23日，国务院正式批准海南省三亚市海棠湾开发总体规划，海棠湾将定位为“国家海岸”，成为国家品牌，承载着国家热带滨海旅游度假形象。是三亚海滨度假区拓展的“重中之重”。这里是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，是国家级海洋科研、教育、博览基地的综合体。作为三亚最后一块高品质的海滨资源，海棠湾是三亚成为世界级旅游度假天堂的希望。海棠湾位于海南省三亚市东北部滨海地带，南起亚龙岭山边，北至三亚市行政边界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉片区和蜈支洲岛，距市区28公里，规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8公里，规划用地总面积约150平方公里。项目四至：目前海棠湾的中段规划了约15家五星级以上酒店，大部分已开始施工建设。本项目位于海棠湾南段，地块北侧为规划酒店用地和海洋公园，东侧隔市政道路可远眺南海，西侧与打狗坡村相望，南侧为正在建设的解放军总医院海南分院。地块北侧规划酒店用地地块东侧规划路地块东侧规划路地块南侧解放军总医院地块南侧解放军总医院地块西侧打狗坡村地块北侧规划酒店用地地块东侧规划路地块东侧规划路地块南侧解放军总医院地块南侧解放军总医院地块西侧打狗坡村地块东侧地块东侧地块东侧道路及海岸规划指标规划建筑用地性质旅馆业用地使用年限40年总用地面积㎡）建筑面积≤㎡容积率≤0.4建筑密度≤20%绿地率≥50%建筑限高≤20米车位数120个交通条件公路：海棠湾位于三亚的东南面，距三亚市28公里，与著名的亚龙湾相邻，东线高速公路、海榆东线公路及正在建设之中的东环铁路均在此区域通过，交通十分便捷。目前海棠湾中段道路建设已基本完成，沿线的高端酒店有部分已经在建和准备动工，而本案处在海棠湾规划区的南段，道路建设尚未完工，但建成通车后与高端酒店集中区的联络性较好。海运：区内还有龙江港、铁炉港，距离本地块的位置较近，未来如果港口开辟成游艇码头也将对本项目有所提升。公交：由于距离市区和机场都比较远，区域公共交通比较缺乏。轨道：海南正在建设的由海口至三亚的轻轨将于2010年年底建成，铁路建成后，乘客从海口乘直达快车至三亚，全程仅需90分钟。列车类型为电动车组，子弹头列车，自动控制，每隔7—8分钟发车，属公交性铁路。时速高达200公里，预留有250公里/小时的提速空间。轻轨在三亚分别设有海棠湾站、亚龙湾景区的田独站以及终点站三亚站。轻轨的开通将大大提高海棠湾的公共交通运力。环境与景观条件地块北侧为规划酒店业用地和海洋公园，东侧隔市政道路可远眺南海，西侧与打狗坡村相望，南侧为正在建设的解放军总医院海南分院。北侧规划有1832亩用地的海洋公园，也将成为区域内的重要旅游景区。从周边环境看，西侧为村庄和池塘，未来具体规划尚未明确，区域内配套设施缺失。从景观条件来看，地块隔路即为海岸，但目前海岸种有密集的林木，海滩较窄，高层可远眺大海，但到达海岸需要穿过交通主干道。地块东侧道路及海岸地块东侧道路及海岸地块东侧道路及海岸地块东侧道路及海岸用地条件地块为填塘用地，整体相对平整，地块上有少量折建废弃物。地面为沙土地，地势东侧高于市政路，西侧较低，约有3米左右高差。地块内部地块与道路地块内部地块内部地块内部地块与道路地块内部地块内部配套设施目前区域内多为村庄和池地保护区，仅有在建的解放军总医院为医疗配套，其它基础配套设施非常缺失。市政状况根据挂牌文件内容及多方咨询与现场踏勘，东侧在建市政道路为目前紧邻地块的交通要道，为双向四车道，目前尚未全线通车。地块内部无待拆迁物，但地块尚未平整，未达到七通一平标准。

项目用地条件分析结论：地块处于海棠湾“国家海岸”滨海旅游度假区南段，一线海岸以五星级以上酒店、滨海公园等休闲旅游项目为主，区域内配套设施非常缺失。地块所处一线海岸，可远眺大海，但受地块条件限制，到达海岸需穿过交通主干道，紧临地块的海岸较窄。地块南侧解放军总医院海南分院，为国家海岸医疗康复基地，规划有疗养区、医疗区、服务区，未来将成为海南省的重要医疗机构。北侧规划有海洋公园，将成为区域内的重要旅游景区，可为本案带来客源。海棠湾未来有大量待开发土地入市，区域定位为高端旅游度假区，但目前属于前期启动期，到区域实现正常运营还需较长的开发时间。项目背景地块出让商务条件竞买保证金：万元起始价格：233万元/亩（3495元/㎡）增价幅度：1万元/亩或整数倍于1万元/亩付款节奏：挂牌成交之日起60日内付清全部成交价款地块出让进度安排发布公告发布时间2010-05-1209:00接受竞买申请报名起始时间2010-05-1309:00截止时间2010-06-0417:30保证金到账截止时间2010-06-0417:30挂牌交易活动挂牌报价开始时间2010-05-2909:00挂牌截止及现场竞价时间2010-06-0716:00市场研究宏观经济分析国内宏观经济分析从世界经济环境看，2009年世界主要经济体刺激措施收到一定成效,全球经济衰退出现缓和迹象。今年1月20日世界银行发布的《世界经济展望》报告中，世界银行上调了对今年全球经济增长的预期，预计今年全球经济将增长2.7%，这一结果较去年6月份该组织预计的2%更为乐观，但同时表示，随着各国政府经济刺激计划的退出以及失业率居高不下，世界经济的增长势头在今年下半年或许会后劲不足。2009年国内实施了积极的财政政策和货币政策，推出十大产业振兴规划，先后7次上调出口退税，采取了大力鼓励和刺激消费的一系列政策措施，取得了显著的成效。2009年国民经济逐季反弹，实现了“V”型复苏，全年宏观经济运行有如下五个方面的特征：投资驱动明显消费稳步提高外贸降幅收窄就业形势向好物价稳重有升2010年，中国经济增长预期普遍提高，由于国内外经济环境将得到明显改善，加上2010年政策导向的总体方针为稳健调整，稳中保八，防范风险。预计中国经济进入到中速回升阶段，2010年全年经济增长速度预测保持在8-10%之间。序号预测机构2010年经济增长预测值（%）1世界银行2国际货币基金组织93经济合作与发展组织4亚洲开发银行5高盛6摩根斯坦利107国家信息中心8中国社科院99中国人民大学10申银万国平均值有着庞大的消费市场和旺盛的消费需求,中国已经成为全球经济增长的引擎。中国经济增长将继续保持较高的发展速度。中国消费正处于消费黄金期，最大、最具有消费意愿的人口群体与全民消费升级共振，将产生新时期中国持续时间最长的消费热潮，未来几年消费对GDP的贡献将持续增加。由于经济增长的动力主要来自于国内市场，政府将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。但目前不良贷款增加、固定资产泡沫等问题日趋加剧，极可能影响政府较早地收紧信贷，2010年经济增长将面临挑战。2010年4月23日央行公布的《2010年一季度中国宏观经济形势分析》的报告显示，一季度中国对外贸易加快恢复，国内工业生产快速增长，消费增长较快，固定资产投资增幅回落，消费价格基本稳定，货币信贷调控初见成效，经济回升向好势头更加巩固。下一阶段应继续加强流动性管理，保持货币信贷适度增长，努力稳定价格总水平，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系。数据方面显示，受国内需求旺盛拉动，经济增速明显加快。一季度GDP增长11.9%，增速比金融危机以来的最低点（2009年一季度）提高5.7个百分点，比上季提高1.2个百分点，比2009年全年加快3.2个百分点。季节调整后，GDP环比折年率为12.2%，增速比上季提高0.9个百分点。人民银行企业家问卷调查显示,2010年一季度，5000户企业宏观经济热度指数为45.9%，比上季上升2.7个百分点，在2009年一季度达到谷底后连续4个季度回升，但仍比危机前（2008年二季度）水平低10.2个百分点。宏观经济热度预期指数为47.5%，比上季上升2.6个百分点,反映企业家对未来宏观经济继续看好。海南宏观经济分析2009年GDP增长11.7%，房地产投资增长强劲2009年海南省全省生产总值（GDP）1646.60亿元，按可比价格计算，比上年增长11.7％。从动态变化看，去年一季度GDP增长8.7%，上半年GDP增长9.3%，前三季度GDP增长9.8%，全年增长11.7%，呈现前低后高、加快上升的运行态势。分产业看，第一产业增加值461.93亿元，增长7.2%；第二产业增加值443.43亿元，增长12.6%；第三产业增加值741.24亿元，增长14.1%。三次产业结构由上年的29.0：28.2：42.8转变为28.1：26.9：45.0，其中，服务业提高2.2个百分点。全省人均GDP达到2805美元，向着全面建设小康社会目标稳健迈进。2009年㎡，比上年增长1.1%;农村居民人均住房面积24㎡，增长5.1%。农村贫困人口减少4.5万人。固定资产投资继续快速增长。全年全社会固定资产投资总额1002.5亿元，比上年增长41.4%，拉动经济增长9.3个百分点。其中，城镇固定资产投资943.43亿元，增长41.3%;农村投资59.07亿元，增长42.7%。本年新开工项目投资235.79亿元，增长42.7%。在城镇固定资产投资中，第一产业完成投资14.60亿元，增长40.3%;第二产业完成投资141.19亿元，增长19.5%;第三产业完成投资787.64亿元，增长46.0%。新开工项目快速增长。全省施工项目1725个(未含房地产投资)，比上年增长39.7%，其中，新开工项目1117个，增长38.4%。㎡㎡㎡，增长50.5%;房屋销售额351.0亿元，增长73.2%。“国际旅游岛”助推全省经济腾飞建设海南国际旅游岛，毫无疑问是海南省成为经济特区以来又一次重大发展机遇。建设海南国际旅游岛已正式上升为国家战略，海南国际旅游岛的理想设计，包含了一系列的政策内涵，主要有：实行入境免签全面开放旅游产业及相关产业实行旅游零关税扩大航权开放实行更加开放的海洋旅游政策国际旅游岛的政策背景，将对海南省未来的发展产生立体化的直接效应，包括几个方面：一是直接带动现代服务的发展，改善经济结构。据研究测算，在中国旅元，旅游外汇收入每增加１美元，利用外资额则相应增加美元，旅游业的发展明显带动直接和间接相关产业的同步发展；二是带动海南对外开放，提升海南国际化程度；三是推进政府管理创新，与国际对接；四是带动整个社会文明程度的提高；海南2010年一季度7项主要经济指标全国第一在国际旅游岛建设上升为国家战略的利好概念推动下，海南经济发展明显提速。全省一季度地区生产总值增长全国排名第一，实现地区生产总值479.67亿元，比上年同期增长25.1%，创下1993年以来同期的最高增速，比全国增长11.9%高13.2个百分点。农业增加值增长全国排名第一。一季度，农业完成增加值106.16亿元，比上年同期增长7.3%，比全国增长3.8%高3.5个百分点。服务业增加值增长全国排名第一。一季度，房地产业、金融业、交通运输邮政业等行业全面向好。服务业完成增加值269.02亿元，比上年同期增长37.1%，比全国增长10.2%高26.9个百分点。固定资产投资增长全国排名第一。今年一季度，全社会固定资产完成投资总额244.76亿元，比上年同期增长79.6%，比全国增长25.6%高54个百分点。房地产开发投资增长全国排名第一。受国际旅游岛建设利好驱动，房地产开发投资迅速扩张。一季度，房地产开发完成投资97.82亿元，同比增长136.9%，比全国增长35.1%高101.8个百分点。地方一般预算财政收入增长全国排名第一。随着经济快速发展，财政收入也大幅增长。一季度，全省全口径财政收入128.62亿元，比上年同期增长61.9%。其中，地方一般预算收入74.11亿元，增长88.0%，比全国财政收入增长34%高54个百分点。农村居民人均现金收入增长全国排名第一。一季度，全省城镇居民人均可支配收入4481元，比上年同期增长9.5%。农民外出务工增加和季节性务工的薪酬提高，使农民收入较快增长。全省农民人均现金收入1595元，比上年同期增长17.5%。其中，工资性收入302元，同比增长41.1%，成为拉动农民现金收入较快增长的主要因素。三亚宏观经济分析三亚市概况三亚市是海南省仅有的2个地级市之一，位于海南岛的最南端，是海南著名的热带海滨旅游城市和海港。全市面积1919.58平方千米，其中规划市区面积38平方千米。东西长91.6千米，南北宽51千米。全境北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形，。三亚辖区主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的有西瑁洲岛2.12平方千米，蜈支洲岛1.05平方千米。三亚是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸，是中国通向世界的门户之一。三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方，。三亚市城市总体规划三亚市设2个管理区，辖6个镇（海棠湾镇、田独镇、凤凰镇、崖城镇、天涯镇、育才镇），境内有5个国有农场：国营南田农场、国营南新农场、国营南岛农场、国营立才农场、国营南滨农场。三亚城市整体规划将三亚定位为：“世界的三亚、中国的三亚、海南的三亚”。拓展东西两翼滨海度假区，开创第二居住地，提升中心城区。世界的三亚：把三亚“旅游度假”定位为世界级的，重点区域为亚龙湾、海棠湾、红塘湾和旧城区。中国的三亚：将三亚“第二居住”功能定位为中国人民的后花园，面向全国市场，迎接异地郊区化，重点区域是海坡、临春、凤凰水城、中兴创意城。海南的三亚：将三亚“城市发展”定位为海南南部中心城市，吸纳并推动本地及区域城市化，重点区域是主城区。2007年三亚市城市总体规划（1995－2010）曾经进行过重大调整，调整后主要内容为：发展备用地启用，包括海棠湾、红塘湾、南山港腹地等部分备用地提前启用。拓展东西两翼滨海度假区。

对主城区部分用地进行调整、整合，完善主城区功能，强化城市空间形态和景观控制、提出旧城改造、度假型居住建设的策略和措施。规划范围和城市规划区城市分市域、滨海地区和主城区三个层次。市域城镇体系规划范围：三亚市行政辖区范围，面积1919.6平方公里。滨海地区即城市规划区范围：东起藤桥，西至梅山沿海各滨海乡镇行政辖区，面积1250平方公里。包括了城市建设及重要基础设施用地、风景旅游区、自然保护区、生态控制区及近海水域。是三亚规划实施管理的地域依据。主城区范围：西起海坡，北接高速公路规划线，东至田独和榆林湾，面积188.03

平方公里，其中城市建设用地52.41平方公里，是计算城市用地汇总表等规划技术指标的地域依据。城市性质

：国际性热带海滨风景旅游城市。城市人口规模：严格控制规划区内与城市主导功能无关人口的增长。在不破坏环境生态的前提下，鼓励旅游人口和相关配套服务人口的增长。规划2010年主城区居住人口35万人。其中，常住人口20万人，一年以上暂住人口15万人。城镇体系结构

三亚市市域城镇总体布局采用沿海带状城镇群布局结构。主要城镇（组团）规划布局

三亚市域由三亚主城区、海棠湾、田独、凤凰、天涯、育才、崖城六个中心镇和七个一般乡镇（含农场场部）以及重要风景旅游组团构成。滨海地区规划：滨海地区的布局是以三亚主城区为核心向东西两翼延伸的带状组团式结构，形成“一带、两片、一中心、多组团”的空间布局。“一带”：指沿滨海形成的旅游产业带。“两片”：指东翼的休闲度假片和西翼的休闲观光片。“一中心”：指三亚主城区形成的城市旅游服务中心。“多组团”：指各旅游区、村镇和主城区形成的组团用地。滨海旅游度假区规划：

规划期内三亚的旅游度假区的开发策略可以归纳为“拓展提升”，即“拓展海棠湾与红塘湾，提升亚龙湾”。

规划期内（2010年）海棠湾、坎秧湾和红塘湾三个度假区总建设用地规模控制在1260公顷，各度假区发展规模控制如下：1.海棠湾度假区是近期三亚旅游度假的重点建设区域，很多高档酒店需要在规划期内征用土地来建设。建设用地控制为1040公顷。远景期（2020年）建设用地规模为51.61平方公里。2.坎秧湾是一块独特的区域，应只允许顶级度假设施的建设，并严格控制开发量，建设用地控制为100公顷。3.红塘湾建设用地控制为120公顷。居住用地布局：㎡。旅游度假用地布局：㎡。三亚经济发展水平2009年三亚市全年实现地区生产总值174.85亿元（不含农垦、中海油），按可比价格计算，增长17.2%，增速比上半年、三季度分别加快5.3、3.6个百分点，高于全省平均水平5.5个百分点。从产业角度看，第三产业贡献较大，第一产业有所弱化，第一产业增加值27.34亿元，增长7.9%，对经济增长贡献率为8.0%；第二产业增加值40.36亿元，增长19.7%，对经济增长贡献率为26.0%；第三产业增加值107.15亿元，增长18.9%，对经济增长贡献率为66.0%。按户籍平均人口计算，人均生产总值36065元，增长14.8%；按当年平均汇率折算，人均生产总值突破了5000美元大关，约合5279美元。2010年一季度，三亚经济继续上扬，增速明显加快。地区生产总值延续2009年以来企稳向上的增长态势，达到30.1%，创1994年以来的最高增速，实现建设国际旅游城的良好开局，为完成全年预期目标奠定坚实基础。产业结构比例为17.8：11.4：70.8，以旅游为龙头的服务业全面发展，金融业、房地产业、批发零售业的增速均在30%以上，交通运输业、其他服务业、住宿餐饮业等行业增速均在20%以上。此外，服务业投资力度不断加大，完成投资54.01亿元，增长90%，占全社会投资的97.2%，比重同比提高4.4个百分点。住宿餐饮业、水利环境和公共设施管理业以及交通运输仓储和邮政业投资分别增长3.1倍、62.2%和37.5%。财政一般预算收入增长1.6倍，其中，税收收入增长1.9倍，拉动财政一般预算收入增长163.9个百分点；工业企业利润总额增长113.1%；城镇居民收入增长11%。值此，三亚作为海南省旅游业的排头兵，在建设国际旅游岛的政策背景下，有利于促进三亚旅游产业向国际化、高端化转变。作为省重点项目的东环铁路、三亚绕城高速公路、海棠湾等一批交通、旅游房地产顺利推进，推动三亚市投资继续保持较快增长。2010年三亚面临国际旅游岛建设上升为国家战略的重要战略机遇，在一系列优惠政策的支持下，三亚将继续巩固其在海南省的经济龙头地位，同时提高其在国际范围内度假旅游胜地的影响力。三亚市经济发展环境结论：2009年在一系列扩内需的政策下，三亚整体经济较快实现企稳，并快速巩固了回升势头，作为海南省度假旅游经济最核心的城市，将是海南建设国际旅游岛当仁不让的排头兵，在建设国际旅游岛的国家战略的影响下，三亚将全面推进城市建设，同时实现产业优化、环境保护、民生改善的全面升级，逐步成为“世界的三亚、中国的三亚、海南的三亚”，未来的发展前景普遍看好。海南及三亚旅游经济分析海南旅游经济分析海南省位于中国最南端，行政区域包括海南岛，西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域。全省陆地总面积3.4万平方公里，海域面积约200万平方公里。海南是我国最具热带海洋气候的地区，这里长夏无冬，年均气温23.7度，海水温度一般为18~300C，光、热、水等条件十分优越，又由于四面环海，形成了海南独特的热带自然风光。在海南岛长达1500多公里的海岸线上，沙滩约占50—60%，沙滩宽数百米至1000米不等，多数地方风平浪静，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软，岸边绿树成荫，空气清新；阳光充足明媚，一年中多数时候可进行海浴、日光浴、沙浴和风浴。当今国际旅游者喜爱的阳光、海水、沙滩、绿色、空气这5个要素海南环岛沿岸均兼而有之。海南省以其独具特色的海洋、海岛风情和中国唯一的热带滨海风光，正发展成为国内外最向往的旅游度假目的地。2020年内建成中国旅游强省和亚洲一流、世界著名的海岛旅游休闲度假胜地。海南省拥有全国唯一的热带海滨海岛生态等旅游资源，旅游业持续快速增长，其面向全国和全球充足的客源市场保证了三亚酒店业的持续快速发展。目前，旅游业已发展成为海南省的龙头支柱产业，海南省经过建省20年的旅游发展,旅游接待规模已从1988年的，旅游饭店客房开房率59.18%。虽然为了对海南的旅游经济有更深刻的认知，我们对2005至2010年第一季度的旅游经济数据情况作了总结和分析，结果表明虽然2008年开始的全球金融危机使海南的旅游业受到一定影响，尤其是入境旅游市场影响较大，但是从长远角度来看，前景依然看好，促进海南旅游度假市场的迅速升级和结构性的调整发展，是国内扩大内需，刺激消费的重要举措。海南省2005年到2009年旅游市场统计数据，详见以下图表：2005-2009年海南省旅游接待增长情况指标名称2005年2006年2007年2008年2009年接待过夜游客（万人次）1516.5年增长率8.1%5.8%15.0%10.0%9.2%指标名称入境旅游者（万人次）入境旅游者年增长率国内旅游者（万人次）国内旅游者年增长率2005年40.0%7.4%2006年42.8%4.8%2007年22.1%14.7%2008年30.0%10.8%2009年-43.7%11.9%2005-2009年海南省旅游收入增长情况指标名称2005年2006年2007年2008年2009年旅游总收入（亿元）125.1171.4192.3211.7年增长率12.6%13.1%21.2%9.1%10.1%占全省GDP比值13.8%13.4%13.9%17.2%12.9%指标名称境外旅游收入（亿元)境外旅游收入年增长率国内旅游收入（亿元）国内旅游收入年增长率2005年57.4%9.9%2006年78.4%7.9%2007年31.6%21.1%2008年4.4%10.3%2009年29.1%16.9%如图所示，无论是旅游人数还是收入，受经济危机影响的主要是入境旅游市场，国内旅游市场保持平稳增长。截止到2010年第一季度，全省共接待过夜游客万人次，旅游总收入亿元，同比分别增长15.1%和%。其中，国内游客万人次，海外游客万人次，同比分别增长1%和%；外国游客共万人次，同比去年%；入境旅游达亿元，同比增长%。全省共有星级宾馆238家，其中五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆112家。2008年受全球金融危机的迅速蔓延，旅游业受到一定影响，尤其是入境旅游市场影响较大，但作为中国唯一的国际旅游岛，其持续快速增长的趋势不会改变，全球金融危机对海南国际旅游岛的建设步伐及国际化发展道路和快速增长速度影响不大。三亚旅游经济分析三亚位于海南省最南端，是中国首批优秀旅游城市和我国唯一的热带海滨旅游城市。三亚具有最宜人的气候、最清新的空气、最和煦的阳光、最湛蓝的海水、最柔和的沙滩、最风情万种的少数民族、最美味的海鲜。三亚的空气质量指数世界排名第二，负氧离子指数高于北京8倍，全年海水温度平均25摄氏度，全年平均气温28三亚有一流的沙滩，如亚龙湾、大东海、三亚湾、崖州湾等。交通方便，凤凰国际机场开通国际航线，海南中、东、西线高速公路或干线公路和西线粤海铁路、东线轻轨均以三亚为终。有榆林港、三亚港、凤凰岛客运港、南山港等港口，其中榆林港是天然深水良港，三亚港是海南岛南部重要商业客运港口。三亚港与香港、广州有客货轮通航。三亚具有多种资源优势，尤其是海产品、丰富的热带水果更是十分有名。旅游资源得天独厚，集热带阳光、海水、沙滩、海岛、气候、森林、热带田园风光和名胜古迹于一地，是全国生态示范区。随着南山海上观音、西岛、蜈支洲岛、槟榔河国际乡村旅游区等一批景区、景点项目的相继建成，喜来登、希尔顿、鸿洲埃德瑞、凯宾斯基、丽思.卡尔顿、悦榕庄等度假酒店等先后营业，以及海棠湾区域的建设发展，三亚已成为全球最有希望的度假旅游目的地、全世界最大的潜水旅游目的地，中国最重要的高尔夫旅游和会议旅游目的地之一。三亚通过声势浩大的“三亚城市名片”征集评选活动，世界小姐世界先生选美比赛、世界第一大力士冠军赛、三亚国际美食节、中国三亚国际电视广告艺术节、中国（三亚）国际热带兰花博览会等重大节庆赛事活动，扩大三亚的知名度、美誉度和影响力，提升城市人气指数，增加旅游人数，拉动旅游经济快速发展。2009年全市接待旅游过夜人数万人次，比上年增长10.7%。其中，接待国内旅游者万人次，比上年增长15.2%；接待海外旅游者万人次，比上年下降37.9%。全年旅游收入亿元，比上年增长14.0%。其中，旅游外汇收入19497万美元，比上年下降25.7%，旅游饭店平均开房率62.3%，比2008年下降0.7%。旅游饭店是旅游业发展的主要基础设施，其数量和服务质量的发展，是旅游业发展水平的重要标志。三亚作为中国最著名的滨海旅游城市，其酒店的发展速度高于其他城市。1996年中国第一家五星级度假酒店凯莱开业，三亚从此掀起了酒店建设的热潮。随着全球旅游目的地的形成，三亚出现了中国独特的酒店群落现象，拥有亚龙湾、大东海、三亚湾和市区等四大酒店区域。截止到2009年年底，三亚市列入统计的旅游宾馆(酒店)187家，比2008年增加6家，其中，五星级宾馆10家，四星级宾馆21家，三星级宾馆25家，二星级宾馆16家，一星级宾馆5家，待评五星级宾馆15家。拥有客房32177间，比2008年增加2565间；拥有床位57210张，比2008年增加3190张。全市共有A级及以上旅游景区8处，其中，5A景区2处，4A景区3处。2009年面对全球金融危机，国家出台了一系列扩大内需，刺激消费的政策，三亚的旅游、酒店市场需求量将会在市场萎缩半年到一年后得到恢复和进一步增大，2005年至2009年的具体数据，参见如下图表：2005-2009年三亚市旅游者增长情况指标名称2005年2006年200720082009接待游客（万人次）406.4454.9538.4604.2669.1年增长率11.8%11.9%18.4%12.2%10.7%指标名称入境旅游者（万人次）入境旅游者年增长率国内旅游者（万人次）国内旅游者年增长率2005年45.0%10.4%2006年83.4%8.0%2007年34.3%2008年-2.0%13.7%2009年-37.9%15.2%2005-2009年三亚市旅游收入增长情况指标名称2005年2006年200720082009旅游总收入（亿元）年增长率30.0%27.5%22.5%13.7%14.0%占全市GDP比值69.1%60.1%65.5%60.6%59.3%三亚旅游总收入已占到其国内生产总值的60-70%，三亚已成为一个不折不扣的以旅游产业为支柱产业的旅游度假城市。从2006年开始，三亚市旅游饭店客房的开房率迅速上升，反映了三亚旅游市场良好发展的局面。虽然受全球金融危机影响，今明两年三亚旅游业发展有所减缓，但十一五期间仍将保持高速增长态势。截止到2010年第一季度，三亚市全市接待旅游过夜人数286.43万人次，同比增长27.0%,其中，接待国内旅游者275.4万人次，同比增长27.6%；接待海外旅游者11.02万人次，同比增长11.8%。全年旅游收入49.67亿元，比上年增长32.3%,其中，国内旅游收入45.34亿元，增长35.5%；境外旅游收入6344.12万美元，比上年增长8.2%。随着三亚中高端旅游市场和国际旅游市场的迅速开发，高品质旅游景点、顶级、高星级酒店的开发、旅游配套设施的完善、旅游市场的规范和三亚国际知名度的提高，虽今明两年受全球金融危机影响，三亚入境收入和游客数量有所减少，但国内市场平稳增长，势头良好。所以对以中高档市场为主体的三亚旅游产业在十一五期间进入国际化高速发展期的预期不会扭转。《三亚旅游发展总体规划》重新明确了三亚旅游业发展的战略：以国际市场为目标，注意旅游产品和管理服务的国际化，打造国际化旅游城市。该战略分为四个次战略，即旅游国际化战略、区域联动战略、转型增效战略和生态兴旅战略，并提出了三亚旅游业发展新的总体目标：通过全面推进三亚旅游形象国际化、营销国际化、产品国际化、人才国际化、服务国际化、管理国际化、客源国际化、品牌国际化，加快三亚旅游转型升级的步伐，最终建成国际一流的热带滨海度假旅游目的地。三亚及海棠湾旅游发展规划三亚市旅游规划三亚滨海地区（城市规划区）规划：三亚滨海地区为三亚市主城区及海棠湾、天涯、崖城三个镇所构成的带状沿海地区，面积1250平方公里。该区体现了三亚热带海滨城市特点，是三亚旅游重要的资源。规划范围内容包括了城市建设及重要基础设施用地，以及风景名胜区、环境保护区、生态控制区和近海水域。滨海地区的旅游布局分为沿海的滨海旅游景观带、沿北部山区的健康生态休闲带和主城的城市景观旅游带。滨海旅游景观带：主城以东的沿海地区（大东海、亚龙湾、海棠湾）为滨海休闲度假带，建设高档次的酒店和休闲设施。其中亚龙湾为面向国际的度假区，大东海为面向国际和国内的度假区，主城的海坡为面向国内的度假区。主城以西的沿海地区（天涯海角、南山、崖城）为旅游观光带。主要以景点观光和主题公园的建设为主。健康生态休闲带：利用北部山区资源发展健康休闲产业，如温泉健康城、高尔夫产业群、热带植物园等，将三亚的旅游向北部拓展。主城城市景观旅游带：以三亚湾带状布置各类城市旅游项目，开发城市旅游资源。滨海风景名胜区规划：滨海地区“三亚热带海滨风景名胜区”是以风景美丽的热带海滨风光为特色,以度假、观光、娱乐为主要功能的国家级风景名胜区。由陆域和海域两部分组成。陆域包括亚龙湾、天涯海角和南山-海山奇观三个景区，以及落笔洞、鹿回头公园、崖州古城和椰子洲四个独立景点。海域包括东、西瑁洲，东、西排和野猪岛，环境容量约为6.2万人。亚龙湾景区:以热带海滨风光为特色国际一流的避寒度假旅游胜地。景区陆域面积约80平方公里。大小洞天景区:以奇特的海景、山景、石景和历史悠久的名人胜迹为特征,以风景游览和宗教文化娱乐活动为主要内容的风景旅游景区。景区陆域面积约34平方公里。红塘湾：位于三亚市天涯镇，用地面积3900亩，用地性质为旅游综合用地（实际用地面积及性质以经批准的规划为准）。将建设成为集旅游度假、高档居住于一体的功能完备的综合社区。海棠湾：位于三亚市东北部滨海地带，规划面积90平方公里，规划区内由北至南划分为三大功能区，分别是：滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区。天涯海角景区:是具有南疆历史文化内涵,以风景游览和文化活动为主要内容的具有国家意义的名胜游览景区。景区面积约16.4平方公里。椰子洲岛景点:近期以保护椰子洲的自然趣味风光为主,远期根据需要发展特色旅游。鹿回头景点:以游览观光为主的风景点。崖州古城景点:以保护为主、以古城遗址为特色的名胜点。落笔洞景点:将落笔洞景点建成具有历史文化及洞景特色的景点和大型热带植物园。滨海旅游度假区规划：

规划期内三亚的旅游度假区的开发策略可以归纳为“拓展提升”，即“拓展海棠湾与红塘湾，提升亚龙湾”。规划期内（2010年）海棠湾、坎秧湾和红塘湾三个度假区总建设用地规模控制在1260公顷。各度假区发展规模控制如下：海棠湾度假区是近期三亚旅游度假的重点建设区域，很多高档酒店需要在规划期内征用土地来建设。建设用地控制为1040公顷。远景期（2020年）建设用地规模为51.61平方公里。坎秧湾是一块独特的区域，应只允许顶级度假设施的建设，并严格控制开发量，建设用地控制为100公顷。红塘湾建设用地控制为120公顷。在三亚湾区旅游版图中，已经比较成熟的三个湾区分别是亚龙湾、大小东海和三亚湾。其他湾区发展时间尚短，未成气候。其中地段条件较好的弯区为海棠湾、红塘湾和坎秧湾，而海棠湾比邻亚龙湾且区域较广，更具有发展空间。海棠湾区域规划海棠湾总体定位为“国家海岸”，是三亚及中国第一个代表国家热带海滨旅游度假形象超高标准规划的国际高级旅游度假区——国际休闲度假区。海棠湾职能：世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。作为三亚最后一块高品质的海滨资源，海棠湾是三亚成为世界级旅游度假天堂的希望。海棠湾位于海南省三亚市东北部滨海地带，南起亚龙岭山边，北至三亚市行政边界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉片区和蜈支洲岛，距市区28公里，规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8公里，规划用地总面积约150平方公里。海棠湾可容纳居住人口规模为：规划期末（2020年）25万人。其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右。海棠湾气候独特，属于热带海洋季风性气候，年均气温24.2℃-25.4℃，冬季月平均最低气温17.4℃至21℃，每天日照时间为7小时，天气晴朗时海水能见度高达25至30米，为国家一类海水水质。四季如夏，鲜花常开，素有“东方夏威夷”之称，在东欧及亚洲享有“亚洲第一湾”的美称。海棠湾区域内旅游资源丰富：2平方公里的椰子洲岛位于藤桥的南端，区域内除海岸、沙滩、山体及岛屿外，还有资源禀赋独特的水系资源，包括8平方公里的铁炉港、泻湖、大小龙江塘等，集山、海、河自然美景于一体。城市的建设注重城市与自然景观环境、生态环境的协调关系，“山—海—河—城”巧妙组合，浑然一体，构成了独特的环境特色。海棠湾总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，占总用地面积的52.2%。海棠湾的用地结构为：居住用地占总城市建设用地的17.5%，公共设施用地占城市建设用地的29.5%，绿地占城市建设用地的44.2%，道路广场用地占总城市建设用地的6.1%。海棠湾的用地布局结构为：“一点、一带、三区、六片、五楔”，其中：一点：蜈支洲岛，用地面积约1.12平方公里，构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。一带：沙坝酒店带，世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。三区：南区：南起铁炉港，北至林旺高速联络线，主要功能定位为综合休闲游憩区（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山前度假村等）；中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，主要功能定位为高端休闲度假区（顶级酒店、国际会议中心、游艇社区等）；北区：南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元。主要功能定位为多元文化度假区（本土与异域文化主题酒店、椰洲观光、温泉度假、传统旅游小镇等）。六片——是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区，分别是：铁炉港片区：区域公共服务休闲中心；林旺片区：现代旅游服务小镇区；龙江塘片区：高端品牌休闲度假区；风塘片区：国际主题度假社区；椰洲片区：综合观光休闲度假区；土福片区：海洋主题科教博览区五楔：指的是顺应山势、通向海滨的五条主要绿化通廊，或结合高尔夫、或结合道路隔离绿化、或结合公园绿地，成为保障区内公共开敞空间有效落实、组团之间有效隔离的重要生态绿楔空间。居住用地规划：规划远期居住用地总面积903.21公顷，占海棠湾建设用地17.5%，其中一类低密度居住用地803.93公顷，二类居住用地99.28公顷。另综合商住用地289.18公顷，该类用地中居住用地面积不少于总用地面积的60%。公共设施规划：海棠湾规划公共设施用地总面积为1521.74公顷，占城市建设用地的29.5%，规划行政办公用地1.47公顷；规划商业金融业用地415.85公顷；规划酒店用地318.27公顷；规划旅游度假用地126.92公顷；规划体育用地278.65公顷；规划医疗卫生用地8.10公顷；规划文化娱乐用地20.87公顷；教育科研设计用地69.28公顷；旅游服务用地40.62公顷；综合商住用地289.18公顷。综合交通规划海棠湾对外交通主要通过区域西侧的东线高速公路和海榆东线以及规划的东线高速铁路，规划高铁客站设置在藤桥镇南部。海棠湾路网结构为三纵九横：三纵：组团间联系道路、滨海景观大道、滨海步行观光路九横：高速公路联络线、海榆东线联络线景观规划总体景观框架为“三轴、三带、六区”的结构：三轴：贯穿场地南北的重要景观轴，分别是滨海大道景观轴、海棠大道景观轴、高速及国道景观轴。三带：依据场地特质形成异质开敞空间为主要内容的景观带，分别是沙坝景观带、滨水景观带和农田景观带。六区：根据功能侧重的不同以及风貌特征的各异划分为铁炉港泻湖景观区、林旺特色小镇区、龙江塘及指状湿地景观区、风塘景观区、椰洲湿地公园及温泉小镇景观区、海洋科博景观区六个特征景观风貌区。核心功能定位三大旅游功能片区，分别为商业文化娱乐片区、旅游酒店片区及会务和培训片区，其含有以下三个方面的核心功能，核心功能在各开发单元的位置和用地必须得到保障和落实。国际顶级品牌的滨海酒店带——滨海高级酒店、国际组织会议中心、国家俱乐部。世界级的游艇休闲社区——游艇港、游艇社区、游艇俱乐部、高尔夫。国家级海洋科研与博览中心——海洋公园和水族馆、国家海洋研究院与国际海洋科学中心、国家海洋大学、国家海岸湿地公园。三亚酒店市场分析三亚酒店行业总体发展状况三亚作为中国最著名的滨海旅游城市，其酒店的发展速度高于其他城市。1996年中国第一家五星级度假酒店凯莱开业，三亚从此掀起了酒店建设的热潮。随着全球旅游目的地的形成，三亚出现了中国独特的酒店群落现象，拥有亚龙湾、大东海、三亚湾重要酒店区域。2009年三亚市正式挂牌列入海南省星级酒店名录的五星级宾馆10家，四星级宾馆21家，三星级宾馆25家，二星级宾馆15家，一星级宾馆5家，待评五星宾馆18家。另外在三亚有部分高档酒店如亚龙湾区域的部分国际知名酒店，并没有申请国家星级酒店的评定，但这些酒店的硬件设施以及软性服务，都是按照五星级甚至更高级别的酒店标准进行规划建设的。2009年三亚市正式挂牌五星酒店名录序号名称星级地址评定时间1三亚凯莱度假酒店五星三亚市亚龙湾2三亚山海天大酒店五星三亚市鹿岭路3三亚亚龙湾海景国际酒店五星三亚市亚龙湾国家旅游度假区4三亚喜来登度假酒店五星三亚市亚龙湾国家旅游度假区5三亚湘投银泰度假酒店五星三亚市大东海6三亚亚太国际会议中心五星三亚湾海坡7三亚万豪度假酒店五星三亚亚龙湾国家旅游度假区8三亚希尔顿大酒店五星三亚亚龙湾国家旅游度假区9海南天域度假酒店五星三亚亚龙湾国家旅游度假区10海南亚龙湾红树林度假酒店五星三亚亚龙湾国家旅游度假区随着国内酒店行业的持续发展，营业额和就业人数的不断增长；酒店业的经营继续呈现全面上涨的态势,客房出租率和房价同时增长，整个酒店产业绩效仍呈现“高星级酒店高、中低星级酒店低”的局面。高星级酒店及国际酒店集团管理的酒店经营效益都比较好，三亚及亚龙湾酒店房价及经营效益在海全及中国酒店中都名列前茅。在三亚现有酒店中，一般星级酒店，包括一般意义的海滨高档酒店较多，而私密性强，面向高端旅游度假市场的顶级酒店少，所以三亚在“十一五”规划中，将按照“限制一般酒店，控制高档酒店，发展顶级酒店”的发展战略，不断推进顶级酒店的建设。就地区分布来说，亚龙湾、大东海、三亚湾的酒店集中，东部海棠湾等拟建的酒店也较多，但西部从天涯海角到崖城镇一带的旅游景区较集中，但配套的酒店少，只有南山两家五星级酒店经营。海南旅游酒店的房价及经营效益的总体水平在全国是算较低的，但三亚的高星级酒店，尤其是亚龙湾国际度假区的高星级酒店，与海南其他城市相比，房价要高二、三倍，黄金周期间就更高，但在全国，其房价和经营效益却是名列前茅的，可以与上海、北京的高星级酒店相比。2009年三亚各区域酒店接待情况一览表亚龙湾大东海三亚湾五星级四星级三星级平均房价1140333出租率60三亚高星级酒店板块分布三亚目前众多国际一线、国内顶级的品牌酒店坐标沿着海岸线，呈带状分布，按照规划三亚的高星级酒店不再是单体开发，而是以酒店集群的形式分布。三亚主要（准）五星酒店情况片区项目年平均客房价客房出租率三亚湾海航66040%天福源35050%大东海山海天42050%悦榕庄3500-400070%湘投银泰大酒店75085%宝宏大酒店85856%亚龙湾亚龙湾五号别墅150050%维景国际度假酒店130045%亚龙湾红树林110067%凯莱100065%假日130070天域98075%喜来登130073%万豪110070%希尔顿135075%200070%在三亚湾区旅游版图中，已成型的三个湾区分别是亚龙湾、大东海和三亚湾，分别代表着三亚三种不同的开发模式和特点：亚龙湾纯五星级酒店和度假村为主，目前档次最高，是海南第一个作为国家级旅游度假区进行高起点统一规划和成片开发的。海滨资源和规划标准在当时是最高的，目前已吸引十余家世界著名的国际酒店管理集团参与酒店管理。它是一个包含了高档和中档酒店、别墅、公寓和辅助设施在内的综合旅游度假区。在海滨酒店开发区的后面，是度假区的基本设施。这些基础设施均分布在位于区中央的高尔夫球场和东面的一个小湖周围。海岸西部包括一片红树林保护区和一个拟建的主题公园。大东海星级酒店、旅游购物、娱乐、度假住宅混合开发，各种档次混杂，多种形态并存。此区域是属于三亚最早作为旅游度假开发的湾区，但起点较低，没有统一规划，开发较混乱，档次参差不齐。大东海滨海区的酒店已是鳞次栉比，只剩一处公共广场。该区在继续为旅游团队服务的同时，更高档次的酒店接待度假游客的比重逐渐增加，比如小东海区的悦榕庄——海南的“中南海”，国家领导下榻的三亚国宾馆及半山半岛的丽笙世嘉酒店等，但发展潜力有限。三亚湾三亚湾是开发较晚的湾区，2000年之前基本没被作为旅游区开发，由于城市垃圾的无限制排放造成此区域的海滩污染严重，2000年以后，借助海口西海岸带状公园的开发经验，才开始恢复此区域海岸、海滩环境的改善，旅游酒店及房地产才得以在此区域有效开发。以较纯粹的旅游度假住宅为主、特色餐饮、娱乐兼具，靠近市区，有日常生活配套。此区域离市区较近，海水海滩质量没有优势，规划起点不高，旅游开发属于中低层次的，房地产开发却是中高档次的。而同属于三亚湾区，又被其间的军事区隔断的海坡开发区，其海滨海滩质量和旅游开发标准比三亚湾要高，已修建更多的酒店可满足国内旅游团队的需要，但该区不是三亚的重点旅游度假区，其海滩品质比大东海、亚龙湾差且狭窄，在海滩与海滨公路（主要的交通要道，其位置安排也不恰当）间的面积有限。道路的规划，限制了其中高品质的度假旅游开发（只能观海看海不能就近玩海，不具私密性，此区域唯独凯宾斯基酒店一家具有私密性，有酒店私家的海滩，已开发成高档次酒店）。综合以上分析，三亚目前的旅游开发以休闲度假型为主，产品体现为星级酒店和度假住宅，目前已开发的酒店产品形式规模都较大，客房数量较多，产品同质化严重，市场竞争十分激烈。海棠湾三亚及中国第一个代表国家热带海滨旅游度假形象超高标准规划的国际高级旅游度假区——“国家海岸”，目前一线滨海用地规划建设了15家由不同国际顶级酒店管理品牌的顶级滨海度假酒店。地块投资商开发权酒店项目名称星级酒店占地面积建筑面积（万㎡）客房数量计划投资完工时间1号地海南开维集团19.94公顷（299.1亩）开维丽笙世嘉凯宾斯基酒店五星1.61万平，241亩604间+55套别墅8亿2010年2号地三亚巨源旅业33.33公顷（500亩）巨源朱美拉酒店五星440亩103325亿2012年3号地三亚皇圃大酒店21.98公顷（329.7亩）皇圃索菲特酒店五星287亩5032012年4号地三亚万达大酒店21公顷（315亩）逸林希尔顿酒店五星278亩84508亿2010年康莱德（希尔顿）酒店六星别墅101套2011年5号地三亚红树林旅业红树林费尔蒙酒店七星323亩10.97002012年6号地三亚高胜投资21.74公顷（326.1亩）高胜威斯汀大酒店五星283亩一期50012亿2012年7号地三亚长岛旅业（希格玛）21.38公顷（320.7亩）喜来登豪华精选酒店五星289亩116709亿2012年8号地三亚香格里拉大酒店（嘉里集团）17.87公顷（268亩）香格里拉酒店五星268亩1070012亿2012年9、10、11号地哈萨克斯坦共和国艾尔迪克发展有限责任公司58.2816公顷（874.224亩）“愿望之泉”酒店群（3座）五/超五/六874亩约24-60亿2013年12号地三亚新天房置业11.3666公顷（170.5亩）新天房温得姆精选酒店五星4007亿2011年A七片区海南建丰旅业开发（新加坡星狮）150公顷（2250亩）椰子洲岛度假酒店五星950亩-3005亿2015年蜈支洲岛海南海景乐园国际9.2公顷（138亩）蜈支洲岛中心酒店超五星级128亩2552011年16号地三亚中港渔业23.3公顷（348亩）万丽度假酒店（万豪）超五348亩5072011年海棠湾如果继续以亚龙湾或大东海度假酒店的开发模式，只会加剧产品同质化的竞争，以大规模、高客房数量打造的五星级酒店将来面临最大的问题可能是：是否有与房间供应量相对应的客源来消化。简单地比拼旅游资源的开发是远远不够的，三亚不缺海景，不缺五星级酒店，不缺海上、岸上娱乐设施，缺的是独具特色的精品酒店。三亚各板块高星级酒店供给市场分析亚龙湾板块三亚亚龙湾是中国首批国家级旅游度假区之一和AAAA旅游景区，规划面积18.6平方公里，是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高级宾馆、度假村、海底世界观光、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。这里阳光、沙滩、海水等国际一流的旅游资源吸引一批批国际知名酒店集团进驻三亚亚龙湾，现已开业的有喜来登、万豪、凯莱、华宇皇冠、希尔顿、丽思.卡尔顿酒店、假日等国际品牌酒店。据统计，全景区除了几个特色景点外，现有16家酒店营业，其中（准）五星级酒店10家，共约5000间客房，8000多张床位，酒店设施比较齐全，年接待游客100余万人次。亚龙湾高星级酒店情况名称投资单位（开发商）合作管理方建筑面积（万㎡）客房数喜来登度假酒店三亚盈湾旅业公司喜达屋饭店及度假村集团511天域度假酒店Everbright产权酒店359（天域二期）428万豪度假酒店上海家化集团万豪国际集团456凯莱度假酒店中国粮油食品公司凯莱酒店集团404红树林度假酒店今典集团今典集团502金茂希尔顿大酒店上海金茂集团希尔顿酒店管理集团500上海金茂集团8500金棕榈度假酒店海南金棕榈投资公司三亚世贸金棕榈饭店管理公司3248环球城大酒店257亚龙湾五号别墅君澜酒店顾问406维景国际度假酒店港中旅酒店208铂尔曼度假酒店法国雅高国际酒店管理集团法国雅高国际酒店管理集团193亚龙湾假日度假酒店新疆新天国际洲际酒店集团358华宇海滨假日酒店山西华宇集团皇冠假日酒店466瑞吉酒店（在建）中粮集团喜达屋饭店及度假村集团402太阳湾柏悦度假酒店天津华田集团凯悦酒店柏悦品牌3250以下选取亚龙湾板块的几个高星级酒店进行详细分析：建筑设计项目名称总建筑面积（万㎡）建筑类型建筑风格层数亚龙湾五号别墅别墅、小高层东南亚风格1-5层维景国际度假酒店别墅、小高层东南亚风格1-6层亚龙湾红树林小高层巴厘岛度假风格7希尔顿小高层、别墅东南亚风格3-8层丽思卡尔顿8小高层、别墅东南亚风格7喜来登小高层东南亚风格6-8层亚龙湾板块除维景国际度假酒店和亚龙湾五号别墅是以别墅形式为主的酒店以外，其它均以小高层的集中型酒店为主，个别项目规划有少量别墅。主楼设计在6-7层，区域内的酒店以东南亚风格最常见，各酒店的风格设计类似。客房情况及租金客房数量及配比项目名称客房总量园景房海景房套房独立别墅亚龙湾五号别墅406（含别墅套房居室）44————98维景国际度假酒店208110————108亚龙湾红树林50216329544——希尔顿501276183292丽思卡尔顿4501601748333喜来登51117928850——从酒店的客房总数来看，以400-500间客房的规模为主，有海景资源的酒店都在客房分布上，充分发挥这一景观优势。各酒店套房的比例基本在客房总数的10%左右，丽思卡尔顿和希尔顿除了主楼的客房外，还规划有少量别墅型客房。客房面积情况项目名称园景房海景房套房独立别墅亚龙湾五号别墅37-44————71-836维景国际度假酒店58————104-303亚龙湾红树林4242-5697-257——希尔顿97235、353丽思卡尔顿