北京某综合性楼盘开发资料

西南二环至四环之间的市场调查分析第一部分市场场供应调查分分析宏观分析根据***城项项目的特点以以及对于市场场和产品定位位的潜在需求求，我们将宏宏观的市场调调查重点集中中在西南二环环与四环之间间，京开高速速路沿线和京京石高速路沿沿线所围合的的楔型地带。对对于这部分的的调查，我们们主要从以下下三个方向进进行，即针对对该区域内部部的商业网点点分布、餐饮饮娱乐网点分分布和宾馆酒酒店网点的分分布的调查分分析。从我们所掌握的的该区域内部部的宏观情况况看，西南二二环至西环之之间区域的商商业网点分布布、餐饮娱乐乐分布和宾馆馆酒店分布都都呈现出这样样一个特点：：即沿城市快快速路和主干干道周边，网网点聚集现象象明显，并且且沿城市主要要道路呈“线型”排列。分析析这种现象的的主要原因，我我们发现了以以下特点：商业和餐饮网点点的多少、疏疏密程度与该该区域的交通通易达性有密密切的联系，尤尤其是快速路路上的立交桥桥周边，网点点较多。比如如，广安门桥桥、菜户营桥桥、玉泉营桥桥以及正阳大大桥等，其周周边都聚集了了大量的餐饮饮娱乐网点和和商业经营网网点；同时，它们的聚聚集还是疏散散，也与该区区域内部城市市主干道的开开发有密切的的关系。从图图中可以看到到，沿广安门门外大街、丽丽泽路沿线、丰丰台东路沿线线，这种聚集集现象更加明明显；商业网点和娱乐乐餐饮设施的的置点，也与与区域内部住住宅小区的位位置和周边企企事业单位的的聚集程度有有密切的关系系。它们的存存在大多是为为了满足当地地居民和工作作人员的日常常生活需求，并并提供一些小小型的娱乐活活动。当然一一些较大型和和高档的配套套设施则主要要是为非个人人即团体活动动提供服务的的；相比区域周边的的商业经营网网点和餐饮娱娱乐设施来讲讲，宾馆酒店店的分布较为为稀疏。除了了在几个主要要的立交桥周周边有部分分分布外，其他他地区尤其是是城市快速路路沿线，其分分布非常稀疏疏。这与该种种业态的服务务对象和服务务内容有较大大关系。因此，从这种宏宏观的发展态态势看，本项项目位于城市市快速路即西西三环南路的的万柳桥和西西西环南路的的四合桥之间间，正好位于于商业网点、餐餐饮娱乐网点点和宾馆酒店店网点的潜在在密集发展区区域。虽然从从目前的发展展情况看，这这些生活服务务配套设施还还没有发展起起来，但是它它的这种潜在在发展动力是是巨大的：南南四环路的交交通畅通、周周边大型住宅宅项目的兴建建（比如怡海海花园、未来来城）、旧机机动车交易市市场和国际汽汽车博览城的的入驻南城，都都将导致这种种现象的出现现。因此，从从这种宏观发发展角度看，在在本项目周边边或内部发展展商业，所面面对的机会是是巨大的，但但是所面对的的潜在竞争也也是存在的。图一：餐饮娱娱乐网点分布布图说明：图一中：：粉色圆点代代表各个餐饮饮娱乐场所，图图二中：蓝色色圆点代表商商业配套场所所，图三中：：黄色方点代代表各个宾馆馆酒店场所。图二：商业网网点分布图图三：宾馆酒酒店网点分布布图中观分析中观分析的立足足点，是将我我们的调查分分析深入到西西南三环和四四环沿线和各各主要立交桥桥周边。实际际考察各个网网点的规模和和档次。沿玉泉营环岛到到丽泽桥环岛岛的沿线看，商商业网点的功功能定位比较较单一，档次次比较低，而而且路段功能能划分比较明明显。玉泉营桥周边的的商业网点以以大型家居广广场、建材批批发城和水产产、花卉的批批发市场为主主，虽然规模模相对较大，但但是无论从卖卖场的气氛，还还是从门脸的的装饰和气氛氛的烘托上看看，都没有很很好地营造出出一个大型卖卖场应有的氛氛围和档次。而而且各个卖场场周边的环境境也比较脏乱乱，给消费者者的感觉比较较差。出了玉泉营环岛岛向西走，沿沿路上的商业业网点以各类类品牌汽车的的销售中心、专专卖店、汽车车零配件的销销售和装配点点为主。而且且这类店铺的的集中度较高高，具有一定定的规模优势势。但是，从从各个销售卖卖场的档次和和规模看，却却远远不及市市中心或北京京东、北部地地区的专卖店店的影响力。总总体感觉比较较符合“城乡结合部”的城市印象象。在这一路路段上，几乎乎不存在什么么大型的餐饮饮和娱乐休闲闲设施，更涉涉及不到与周周边同类业态态的竞争了。丽泽桥周边的商商业、餐饮娱娱乐和宾馆饭饭店的网点设设置，相对来来讲比较丰富富（如图四），除除大型建材城城、家具装饰饰城和汽车销销售卖场外，还还分布着很多多的特色餐饮饮店、酒家和和宾馆，总体体感觉比较有有生活氛围，都都市化程度相相对于万柳桥桥周边和丰溢溢桥周边的项项目来讲也比比较高。除个个别商业网点点的品牌效应应和规模相对对较大，对于于该区域内部部生活和消费费有一定的带带动作用外，整整体看来，区区域的商业和和餐饮网点的的档次和经营营仍旧不是很很理想，属于于中档。图四：丽泽桥桥周边的商业业、餐饮和娱娱乐网点分布布图丰台北路沿线周周边的商业网网点、餐饮娱娱乐网点以及及宾馆餐厅网网点的设置档档次相对较高高，与周边已已经形成的大大规模社区的的生活氛围的的营造，和企企事业单位办办公氛围所提提供的稳定消消费动力有密密切的联系。与城市快速路周周边的商业网网点性质不同同，丽泽路沿沿线的商业网网点档次相对对较高，规模模较大。该区区域除具备北北京西南城内内家居广场、建建材批发市场场和汽车销售售卖场以及各各类电器专卖卖店等较为集集中的特色外外，其他为周周边居民小区区服务的高档档餐饮和购物物场所也很多多，具备一定定的影响力，比比如燕莎望京京购物中心、燕燕丰饭店、朝朝歌大酒店等等（由于地图图放大倍数有有限，因此，我我们没有在图图五中将所有有的商业网点点、餐饮娱乐乐网点和宾馆馆酒店进行一一一标注，特特此说明）。丰台北路沿线两两侧的居民住住宅小区，如如望园东里、望望园西里、东东大街东里、东东大街西里等等都成为支撑撑该地区商业业发展的强大大后盾。小区区与丰台北路路沿线的商业业形成了较为为和谐的互动动作用。各个个商业网点的的布置相对西西三环南路周周边的店铺稀稀疏，各种业业态的穿插也也比较合理。图五：丰台北北路沿线的商商业和住宅小小区分布从丰北桥到富丰丰桥沿线的发发展情况看，该该地段周边的的商业项目、餐餐饮娱乐项目目较多且密集集，但大多分分布在沿线东东部，可以明明显地感觉到到四环内外经经济繁荣程度度的差异。西西南四环以内内，居住环境境条件以及已已经形成的居居住氛围都比比较成熟，而而其周边的商商业和娱乐休休闲业态的发发展也正好迎迎合了该区域域的消费需求求，使得整个个地区的居住住与生活显得得比较和谐。从从整体情况看看，这些餐饮饮、娱乐休闲闲以及宾馆饭饭店的档次在在丰台地区属属于中高档，相相比于北京市市的其他地区区，属于中档档。从沿线的商业繁繁华程度可以以看出，该地地区的发展较较丰台东路沿沿线早，而且且相应的配套套设施也比较较完善。这里里没有大型的的家居广场和和太多的家装装专卖店，但但却多了很多多的生活娱乐乐场所和名牌牌店，比如丰丰台电影院、丰丰台体育场、能能仁居丰台路路店、东来顺顺饭庄、阳光光四季购物中中心、方庄购购物中心分店店、天客隆超超市等。也就就是说，除了了一般的餐饮饮、购物场所所外，这里供供丰台地区市市民进行娱乐乐休闲活动的的场所增加了了，活跃了整整体地区的生生活氛围。这这些休闲娱乐乐场所的存在在，明显提升升了该地区的的商业价值和和人气。图六：正阳桥桥附近商业网网点分布图说明：1.丰台百百货商场眼镜镜城配镜中心心；2.北京文联发发商贸公司电电气百货店3.博兰特特桥北商贸百百货店；4..丰和服服装店5.丰和鞋鞋店6.丰台百货商商场7.赛欧文文体专卖店88.北京京中铁通信配配件供应中心心9.云柏鞋鞋业10.天元号商商贸公司体育育用品专卖店店11.北京京泰春化工经经销中心122.翔宇宇电器城说明：1.云启餐厅厅2.麦当劳劳丰台桥南餐餐厅3.丰和轩4.赛鸥歌厅5.温馨苑洗洗浴6.丰台影影剧院7.丹露苑8.能仁居丰台台路店9.大雨洗浴浴中心10..丰影餐厅厅；11.东来顺顺饭庄丰台路路店12.天府川川菜厅图七：正阳大桥桥和富丰桥附附近的餐饮娱娱乐场所分布布通过对科丰桥到到马家楼环岛岛沿线周边的的商业物业考考察得知，其其业态的分布布明显不均：：南四环西路路西南角，即即科丰桥周边边的业态以房房地产项目和和住宅项目为为主，而几乎乎没有什么大大型的商业娱娱乐配套设施施；南四环西西路沿线地段段，即从四合合桥到马家楼楼环路之间，房房地产项目相相对较少而且且较新（目前前只有怡海花花园和未来城城项目），但但是环路以里里诸多原住民民的聚集所形形成的浓重生生活氛围，也也促使了部分分餐饮设施在在该地段的兴兴起。而从区区域周边的商商业网点分布布看，主要以以机电设备、五五金器材、金金属钢材销售售中心以及种种子管理站等等为主。下面面分别阐述。从科丰桥周边区区域的业态发发展情况看，其其发展潜力正正在一步步地地显现。以科科丰桥为中心心的四环以里里区域，房地地产项目层出出不穷，比如如宝隆温泉公公寓、南极星星、城市经典典等，主要以以经济使用房房为主，如图图八所示。住住宅项目的兴兴起和形成规规模，必将带带动周边的餐餐饮和娱乐物物业的发展。当当然，未来该该地区商业配配套设施的档档次和规模，将将主要取决于于这些房地产产项目所形成成的规模效应应，和小区居居民对于周边边生活配套需需求的强烈程程度。图八：科丰桥桥周边房地产产项目一览从实际的市场调调查结果看，南南四环西路中中部地区除未未来城项目外外，几乎没有有什么其他的的房地产项目目，而餐饮娱娱乐配套却比比较集中（主主要分布在新新房子附近），与与科丰桥周边边的业态分布布形成了鲜明明的对比。但但是从这些餐餐饮网点的实实际规模和档档次看，都属属于中低档，这这与该地区的的商业发展程程度和周边居居民的实际消消费能力有关关。图九：南四环环西路中部的的餐饮娱乐配配套分布当然从其所处的的位置看，正正好处于***城项目的东东南角，成为为本项目与南南四环西路之之间的一个较较为成熟的餐餐饮区，同时时也隔断了***小区与城市市快速路之间间的密切联系系。如果本项项目建成后开开通了从小区区内部到南四四环西路的城城市次干道，那那么这些已经经存在的、较较为成熟的餐餐饮娱乐场所所，将成为小小区内部餐饮饮娱乐配套的的潜在竞争对对手。当然，由于这些些餐饮设施的的档次有限，针针对的客户群群也相对比较较固定――周边住宅小小区的村民，因因此，如果在在项目区域内内部做商业或或餐饮，可以以从客户群阶阶层和范围的的差异划分，从从所提供服务务的差异化和和档次升级上上，获得特有有的竞争优势势。以上，便是我们们通过对西南南二环与四环环之间商业物物业、餐饮娱娱乐配套和宾宾馆酒店的实实际供应情况况考察后，得得出的理论分分析和推导。从整体情况看，所所研究区域的的餐饮娱乐、商商业的发展相相对北京其他他区域来讲还还比较落后。无无论从各种业业态的规模看看，还是从经经营的档次和和服务上看，都都还处于中等等偏下水平，这这与该区域的的被开发程度度不高有较大大的联系。这这些餐饮娱乐乐场所所面对对的客户群也也主要以当地地的居民为主主，他们的收收入水平并不不是很高，因因此对于当地地商业和餐饮饮娱乐消费的的支持也是有有限的，这可可以从当地商商业网点的经经营状况有所所了解。随着着该区域房地地产项目的进进一步开发建建设，与住宅宅物业相配套套的餐饮娱乐乐设施和商业业网点也将相相应地增多，以以满足当地不不断增大的消消费需求。做为城市快速路路的西南三环环和四环，由由于其交通的的便利性，使使得该地区的的商业以家居居广场、建材材批发市场、汽汽车销售中心心、汽配中心心、五金机电电销售中心以以及各种家用用产品的专卖卖店为主，大大型购物中心心和高档餐饮饮娱乐场所仅仅仅是该沿线线商业网点中中的一个点缀缀，因此这些些商业网点所所营造的氛围围是一种近乎乎纯商业的氛氛围，它对于于周边居民的的服务是很少少的。而且这这些