中国与德国城市拆迁赔偿差异

中国与德国城市拆迁赔偿差异2003年以来来，中国因征征用土地、拆拆迁房屋而出出现了一系列列被涉及者自自杀、自焚、示示威等事件。特特别是于2003年8月发生的南南京市被拆迁迁户翁彪自焚焚身亡的悲剧剧，令人震惊惊。相关事件件的矛盾焦点点之一是征地地拆迁者和被被征地拆迁户户之间对补偿偿费数额有极极大争议。究究竟土地房屋屋的价格和拆拆迁赔偿费怎怎样计算才比比较合理？中中国的政府部部门和企业在在征地拆迁过过程中的计价价赔偿方法有有何不妥之处处？西方国家家在这方面通通常又是怎么么做的？本文文从德国土地地使用权和中中国土地使用用权的比较入入手，比较分分析两国土地地使用权的相相似之处和不不同之处，然然后用实例来来解释中国和和德国在计算算拆迁赔偿费费方面的差别别是什么。一、德国的土地地使用权德国《民法法大典》第94条规定，土土地上的房屋屋建筑是土地地的组成部分分，房屋建筑筑从属于土地地，为土地所所有权的拥有有者所有。德德国所有的土土地（包括已已建土地和非非建土地，如如农田、林地地、绿地等）都都实行土地登登记，即地籍籍登记。地籍籍登记簿中的的土地所有者者是唯一受法法律承认和保保护的土地所所有者。德国国的土地所有有权绝大部分分归私人（自自然人、法人人）所有，也也有一部分归归公众所有（如如国家、州、市市镇所有）。德德国的“土地使用权权条例”第1款规定：土土地使用权是是可以买卖、可可以继承的、在在土地的地上上或地下拥有有建筑物的权权力。通过德德国“公寓式住房房所有权法”，土地使用用权也可以运运用到公寓式式住房，成为为公寓式住房房土地使用权权。土地所有有者（Eigenntuemeer）和土地使使用权者（Erbbaaurechhtshabber）到公证处处签订土地使使用权合同，然然后在地方法法院的地籍登登记所登记。地地籍登记所向向土地使用权权者发放地籍籍簿，并在土土地所有者的的地籍簿中权权役和限制的的第一项上注注明已经出让让了土地使用用权。土地使使用权的年限限由合同来确确定，居住用用地一般为99年，工业用用地一般为70年。通常，土土地使用权者者每年向土地地所有者交付付使用土地的的土地使用金金，合同规定定的土地使用用金的数额也也登记入地籍籍簿中。土地地使用期结束束后，土地使使用权回归土土地所有者，作作为组成部分分的建筑物也也随土地使用用权回归土地地所有者所有有，但土地所所有者要向土土地使用权者者支付建筑物物的赔偿费。土土地使用权可可一次或多次次延长。在大大多合同中都都约定，土地地使用权者有有优先购买土土地的权力。在在德国，土地地使用权拥有有者也有自己己的地籍簿，地地籍簿中登记记的土地使用用权包括对建建筑物或住房房的所有权。德国的土土地使用权是是有价值的。“德国土地价价值评估条例例”（WertV）和“土地价值评评估大纲”（WertR）对土地使使用权价值的的评估有具体体规定，内容容比较复杂。简简单地说，土土地使用权的的价值由两部部分组成，一一是土地部分分，一是建筑筑物部分。土土地部分的价价值来自于土土地使用期限限内一般地租租和具体土地地使用金之间间的差价。地地租和具体土土地使用金的的差价越大，土土地使用剩余余年限越长，土土地使用权中中土地部分的的价值就越高高。在土地所所有者未出让让土地使用权权的情况下，土土地和地上建建筑物的价值值完全土地所所有者所有；；在出让土地地使用权之后后，土地价值值就被分为两两个部分，一一部分归土地地所有者，另另一部分归土土地使用权拥拥有者。在德德国，土地使使用权拥有者者的土地部分分的价值接近近土地价值总总额50％的情况颇颇为普遍，原原因是地租和和具体土地使使用金的差价价大，土地使使用年限长。这这样，土地使使用权的全部部价值即由部部分土地价值值和百分之百百的建筑物价价值组成。二二、中国的土土地使用权1982年中华人民民共和国宪法法第10条规定：城城市的土地属属于国家所有有。农村和城城市郊区的土土地，除由法法律规定属于于国家所有的的以外，属于于集体所有；；宅基地和自自留地、自留留山也属于集集体所有。根根据中华人民民共和国宪法法，土地所有有权的形式只只有国家土地地所有权和集集体土地所有有权两种，私私人（自然人人和法人）不不能享有土地地所有权，而而其他生产资资料则分属国国家、集体和和私人所有。同同时，“土地管理法”第7条规定：“国有土地可可以依法确定定给全民所有有制单位或者者集体所有制制单位使用，国国有土地和集集体所有的土土地可以依法法确定给个人人使用。使用用土地的单位位和个人，有有保护、管理理和合理使用用土地的义务务。”这就产生了了私人土地使使用权，依照照法律公民可可以享有土地地使用权。接着而来来的问题就是是，公民个人人享有什么样样的土地使用用权，是有偿偿的土地使用用权还是无偿偿的土地使用用权？中国在在改革初期开开始征收城镇镇土地使用费费。1980年12月国务院批批转的“全国城市规规划工作会议议纪要”指出：“征收城镇土土地使用费，是是城镇建设和和维护的一个个固定资金来来源。在城镇镇规划区范围围内，对占用用土地的单位位和个人，均均应该按照当当年实际占地地面积交纳土土地使用费。土土地使用费的的标准在测算算土地级差收收益的基础上上进行，并且且根据土地等等级的变化，每每隔若干年作作一次调整。对对于不同的土土地使用单位位，收费标准准应有所不同同。”城镇土地使使用费实质上上就是一种土土地税。这一一文件提到了了“土地级差收收益”和“土地等级”，承认了土土地是有价值值的、土地价价值的高低由由土地的级差差收益和土地地等级决定。1987年全国各地地开始实行向向城镇国有土土地使用者征征收土地使用用费的制度。土土地使用费属属于地方税的的一个变种，征征收的土地使使用费用于地地方城镇建设设和维护。由由于土地所有有权的拥有者者和最大管理理者中央政府府却并未从地地方征收的土土地使用费中中得利，所以以一年后中央央政府决定将将土地使用费费改为土地使使用税，从1988年11月1日实行“中华人民共共和国城镇土土地使用税暂暂行条例”，从此城镇镇土地使用税税由为由中央央政府和地方方政府分成。土土地使用税的的收入大大改改善了地方政政府和中央政政府的财政状状况。尝到甜甜头之后，1990年5月19日，国务院院发布颁布了“中华人民共共和国城镇国国有土地使用用权出让和转转让暂行条例例”。根据这个个条例，城镇镇国有土地权权可以出让、转转让、出租、抵抵押和继承，中中国的国有土土地使用权也也因此有了价价值；国家以以土地所有者者的身份将土土地使用权在在一定年限内内让与土地使使用者，由土土地使用者一一次向国家支支付土地使用用权出让金。“出让、转让”的实质就是是买卖国有土土地的使用权权，“出让”是第一次出出卖，由国家家将国有土地地的使用权出出卖给私人（编编者注：中国国将国家出卖卖土地给自然然人、法人的的行为称为“一级市场”）：“转让”则是私人间间土地使用权权的买卖（编编者注：自然然人、法人间间的土地买卖卖称为“二级市场”）。土地使使用权出让金金或转让金的的高低就是出出卖土地使用用权的价格。2003年中国城市市地价最高的的杭州市曾以以每亩1亿元人民币币的价格出卖卖国有土地使使用权。三、德德国土地使用用权和中国土土地使用权之之比较德德国土地使用用权和中国土土地使用权有有不少相同之之处，但在许许多方面，如如建立土地使使用权的目的的、土地使用用期限的长短短、土地使用用期限的延长长、延长的优优先权、土地地使用权回归归时的赔偿等等，也有不少少差异。这里里只探讨两个个差别，一是是土地使用权权登记的差别别，一是土地地使用权价值值的差别。我们假设设，在一块面面积为667平方米的土土地上建有一一座两层楼的的住宅，共有有12套住房，总总建筑面积为为840平方米，总总居住面积为为672平方米；这12套住房连同同土地使用权权在80年代后期和90年代初通过过私有化出卖卖给住户，其其中第6号住房有居居住面积56平方米，为为总居住面积积的十二分之之一，相应的的建筑面积份份额为70平方米。下下面分析一下下第6号住房连同同土地使用权权在中国和德德国登记有何何不同。中国的土地地使用权和房房产是分开登登记的。第6号住房的所所有者将该住住房的房产所所有权登记后后，可领到房房产登记证。房房产登记证记记录有第6号住房的地地址、位置、居居住面积56平方米或建建筑面积70平方米、住住房的性质、房房产所有者的的名字等等。同同时，第6号住房的所所有者还要办办理土地使用用权证。在土土地使用权证证上记录有地地区名称、地地段和地块号号码、位置、土土地面积667平方米、住住房居住面积积56平方米或建建筑面积70平方米、土土地使用权拥拥有者的姓名名等等。德国的土地地使用权象土土地所有权一一样，使用权权拥有者有自自己的地籍簿簿，房产所有有权和土地使使用权登记在在一本地籍簿簿内，其内容容如下：833/110000的土地使用用权，某城市市某地区011地段1820号地块，面面积667平方米，林林荫大街第8号，位于2单元2楼左侧的第6号公寓（附附划分图）的的特别所有权权。中国国和德国土地地使用权登记记最大的不同同不在于土地地使用权证和和房产登记证证是否合一（德德国只有一本本地籍簿，既既记录土地使使用权又记录录住房的产权权，运作和管管理比较方便便；而中国分分别有土地使使用权证和房房产登记证，运运作和管理比比较麻烦），而而是在于中国国的土地使用用权证上记录录了土地面积积667平方米和住住房居住面积积56平方米或建建筑面积70平方米，而而在德国地籍籍簿上记录的的是土地面积积667平方米和8333/100000的土地使用用权，但并未未直接注明住住房居住面积积或建筑面积积。德国地籍籍簿上记录的的833/110000的土地使用用权来自第6号公寓的70平方米建筑筑面积是总建建筑面积840平方米的1/12（或按居住面积56平方米是总居住面积672平方米的1/12计算），住房居住面积或建筑面积是通过建筑划分图上注明的第6号住房来保证。中德两国之间土地使用权登记方面的这个看来只是技术层面的微小区别，将对第6号住房及其土地使用权的价值产生很大的影响，特别是在征地和房屋拆迁的情况下，下面要着重讨论。在中国，土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由后者向国家支付土地使用权出让金的行为。城镇政府受土地所有者国家的委托，通过公开拍卖，出卖土地使用权，居住用地的使用期限为70年。在实际操作中，出价“最高”的开发商获得土地使用权。开发商可能继续转让土地使用权，也可能直接投资建设，最后将建成的住房连同割小的土地使用权出卖给顾客。在前面提到的2003年国有土地使用权每亩价格高达1亿元人民币的杭州市，该市2003年的住房价格高达8千元／平方米，而面向西湖的住房价格超过1万元／平方米。在这8千元／平方米的价格中，既包括了每平方米中的建筑价值，也包括了每平方米建筑面积上所包含的土地使用权的价值。根据传统的地租理论，土地的价值v等于地租r除以利息，即v=r/i，地租r等于土地价值v乘以利息r=v

×i；土地使用权x的价值等于利息乘以折现因素：x=r

×（1-1/（1+i）∧n）/i=v×i

×（1-1/（1+i）∧n）/I（其中n为使用年限）当使用年限n为70年、利息i为4％时，土地使用权x的价值就等于0.94×v；也就是说，当使用年限n为70年、利息为4％时，土地使用权的价值相当于土地所有权价值的94％。换言之，当土地使用权以1亿元／亩的价格出让时，土地所有权的价值约为1.07亿元／亩。在德国，土地使用权拥有者通常每年向土地所有者支付土地使用金，而不是一次性支付土地使用金。但是德国法律也允许一次性支付土地使用金，在土地所有者同意的情况下，法律同样允许土地使用者根本不支付土地使用金。在中国，房地产开发商可以通过下列途径获得土地使用权：向城镇政府购买（政府出让土地使用权），开发商支付土地使用权出让金；或向城镇政府取得征地拆迁许可，支付被涉及者拆迁赔偿。在法律形式上，这属于被拆迁者向开发商转让土地使用权。四、征地拆迁过程中应该如何赔偿？在中国之所以会如此大规模地发生被拆迁户的抗争，是因为在拆迁过程中政府官员与房地产开发商通过权钱交易合谋侵夺拆迁户的利益。究竟被拆迁户损失了多少，下面通过一个具体案例来加以解释。假如上面提到的第6号住房连同其他11户住户以及其他建筑中的几百户居民在2003年被通知要征地拆迁。拆迁之后，在这667平方米的土地上将新建18层的住宅楼，总建筑面积将达7，200平方米，总居住面积为5，180平方米，共50套住房，平均每户建筑面积为144平方米，居住面积约104平方米。如果开发商向城镇政府购买相同区位和质量的土地，假定土地使用权出让金的价格为22，490元人民币／平方米，即1，500万元人民币／亩。如果这个征地拆迁发生在中国，开发商会向第6号住房的主人提供以下两个选择：其一是给钱，开发商以当地一手房8千元／平方米的价格作为赔偿标准，支付70平方米56万元人民币的征地拆迁赔偿费；其二是给房，开发商在房屋建成后，在原区位提供70平方米建筑面积的新建房作为征地拆迁的赔偿，住户在拆迁建设期间需自己另找住房。如果住户要求一个更大面积的住房，则必须按8千元／平方米的价格向开发商购买超过70平方米以上的面积。中国的许多住户会倾向于第二个方案，这也是中国征地拆迁赔偿中常被使用的“以新换旧”方案。如果这个征地拆迁发生在德国，开发商要支付的拆迁赔偿费就不是56万元人民币了，而是151万元人民币。其具体计算如下：土地部分，667平方米X833/10000X22，490元／平方米＝125万元（其中833/10000是地籍簿中登记的比例）；建筑部份，假定价格为5，920元／平方米建筑面积、使用年限为100年、剩余使用年限为50年、折旧为38％，折余价格为5，920元X（100％-38％）＝约3，670元／平方米建筑面积，每套单元的折余价值是3，670／平方米建筑面积X70平方米＝25.7万元。这样，土地加建筑的总价值是125万元＋25.7万元＝150.7万元＝约151万元。显然，在同样条件下，德国的开发商必须对被拆迁户支付151万元征地拆迁赔偿费，比中国开发商支付的数额多95万元；换言之，中国的房地产开发商支付的征地拆迁赔偿费只是应该支付数额的37％。在这种情况下，若开发商再强行拆迁，被涉及者做出强烈的反抗，其实是意料之中的事。在中国，第6号住房的主人在征地拆迁之前，在667平方米的土地上有70平方米建筑面积的土地使用权。如果他接受“以新换旧”的征地拆迁赔偿方案，他仍然有70平方米建筑面积的土地使用权，他的权利似乎没有受到侵害。征地拆迁之前，这70平方米建筑面积的土地使用权是70/840，即833/10000的土地使用权，可以理想化地折算为833/10000X667平方米＝55.56平方米的土地面积上的土地使用权。在征地拆迁和新建之后，土地上的建筑面积从原来的840平方米上升到7，200平方米，他所拥有的70平方米建筑面积的土地使用权，只是70平方米／7，200平方米，即97/10000的土地使用权，可折算为97/10000X667平方米＝6.5平方米的土地面积上的土地使用权。通过征地拆迁和新建，第6号住房主人的土地使用权从833/10000减少到97/10000，减少了736/10000，即失去了土地使用权中的绝大部分。从理想化的土地面积来看，则从55.56平方米减少到6.5平方米。其价值的减少是显而易见的。从另一方面来看，在建筑部分，中国的开发商以新换旧，最好的情况是不考虑原住房的折旧（但90年代后期多数地方是考虑折旧的），多支付的价格是新造价的38％（约16万元），这给第6号住房主人一定的经济好处。但需要指出的是，中国的开发商在建筑部分给予住户的好处，远不足以弥补住户在土地使用权方面的损失，因此第6号住房主人并没有得到合理的征地拆迁赔偿。中国的房地产开发商就是这样明目张胆地侵害被拆迁户的利益，几乎可以说，中国的每一家被拆迁户都被房地产开发商重重地盘剥了一次。因此，中国的许多被拆迁户拒绝搬迁，甚至投入维权活动，因为他们蒙受的损失实在是太大了。目前在中国还存在着其他损害房产所有者和土地使用权拥有者的现象，比如，在一块土地的两座住房建筑之间又加建一座住房建筑，在一个居住小区原来规划的绿地上又建造房子等。虽然这并未涉及到征地拆迁的问题，但是由于一块土地上建筑面积总量的增加使原来土地使用权拥有者各自所占份额减少，土地使用权拥有者的经济利益就事实上受到了侵害。结论目前在中国征地拆迁赔偿中普遍实行的“以新换旧”的方法是否侵害了被拆迁者的利益，要看开发商在建筑部分给予的“以新换旧”的好处是否能抵销被拆迁者在土地部分的损失。由于征地拆迁后新建住宅的总面积大于原有住宅的总面积，若按原住户被拆建筑的面积计算赔偿或“以新换旧”，所有原住户的土地使用权比例都减少了，而房地产开发商则白白侵占了原住户的部分土地使用权。用以下公式可以计算原住户在土地使用权价值方面的损失：令m为该住房的建筑面积，s（0）为征地拆迁之前该土地上的建筑面积之总和，q（0）=m/s（0）为征地拆迁之前该住房所拥有的土地使用权比例；由于是“以新换旧”，该住户拥有的建筑面积m保持不变，s（n）为征地拆迁之后该土地上的建筑面积之总和，q（n）=m/s（n）为征地拆迁之后该住房所拥有的土地使用权比例；那么，q（0）-q（n）=m/s（0）-m/s（n）为征地前后的土地使用权比例的损失，损失的价值为（m/s（0）-m/s（n））×v

×l（其中v为土地使用权的价值，单位为元／平方米；l为土地的面积，单位为平方米。本文例中m=70平方米，s（0）=840平方米，s（n）=7，200平方米，v=22，490元／平方米，l=667平方米）：（m/s（0）-m/s（n））×v

×l=（70/840-70/7，200）×22，490×667=约110万元。建筑部分的增益主要来自开发商用新造价来支付已经使用若干年后的建筑物。其增加的价值为m

×y

×d，其中：m为建筑面积，单位为平方米；y为建筑物的新造价，单位为元／平方米；d为折旧率，<100％，由建筑物的使用年限和剩余使用年限所决定（