工程项目前期策划

房地产投资本课程公共E-Mail：fdctz2007@126.com密码：fdctz2007主讲人：望晓东Tel-Mail:antonywxd@课程内容介绍房地产投资基础知识（产权、用地制度和法律、规划、建筑、经济分析和财务评价等方面基本知识）

房地产开发投资房地产开发投资程序、项目可行性研究房地产开发投资市场研究、投资项目类型分析房地产开发投资的成本费用、收入估算房地产投资项目经济效益评价房地产开发项目财务评价、风险分析房地产个人投资房地产个人置业投资房地产个人间接投资（债券、股票投资和购买房地产信托投资基金）开设本课程的目的了解房地产投资相关的基本知识（房地产产权、相关法律、规划、建筑、财务分析等）了解房地产投资项目的可行性研究、市场分析、经济评价和财务分析的基本方法和步骤，有一定基础知识的同学能够掌握和运用一些方法和技巧了解房地产个人投资渠道、方法和策略主要参考教材1、俞明轩主编的《房地产投资分析》，首都经济贸易大学出版社（2004年）2、刘正山编著《房地产投资分析》，东北财经大学出版社（2000年）3、陈琳、潘蜀健编著《房地产项目投资》第二版，中国建筑工业出版社（2004年）房地产相关的媒体和网站报纸：21世纪经济报道、中国经营报、第一财经、金融时报、经济观察报、上海证券报、中国证券报综合网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、21CN房产频道、南方网房产频道观点地产网（）、万科周刊、世联《地产评论》、世联地产《楼市中国》、中国地产商中国房地产信息网、广州市国土资源与房屋管理局阳光家缘王志纲工作室、中国房地产策划网、房联网、赢房网、房策天下、中国策划师在线课程安排总学时：32学时（2-17周）课程学习形式：课堂讲授案例介绍社会实践问题反馈（以提问和作业的形式）成绩评定平时的课堂考勤、回答问题、作业、实践成果等期末的课程论文第一讲房地产投资基础知识第一节房地产投资概述第二节房地产产权及用地制度基本知识第三节规划及建筑学相关知识第四节投资项目经济评价的基础知识第一节房地产投资概述一、房地产相关概述（一）房地产的概念是房产和地产的总称。也可是单独的房产或地产。它包括实物部分和权益部分。实物部分表现为土地及其地上的建筑物、构筑物或其他附属物。权益部分是指依附于实物部分的各种权益（所有权、使用权、收益权、抵押权等）。第一节房地产投资概述（二）房地产与不动产、物业不动产是指不能移动或移动后严重减损其经济价值的财产，包括土地、地上定着物及其包含的权益，如房屋、林木等。不动产的范围比房地产的范围广，房地产是其中最核心的部分。物业即房地产，但一般是指微观的房地产，而房地产则包括微观、中观和宏观三个层次。第一节房地产产投资概述（三）房地产的基基本特点自然属性位置的固定性使用的耐久性异质性经济属性价值量大，资金需需求量大供给弹性小和经营营的垄断性保值增值性投资和消费的双重重性第一节房地产产投资概述法律属性权利的可分性（单单宗房地产的实物物不可分性）权利的法律保障性性（通过登记公示示）社会属性易受大众心理影响响（特别是房地产泡沫沫形成和破灭时）财富性（整个国民民财富、个人财富富）关系到社会稳定第一节房地产产投资概述（四）房地产市场场的参与者土地所有者或使用用者（如集体土地所有有者和承包经营者者，城市国有土地地所有权人和使用用权人。特别是房房屋拆迁过程中原原土地使用人对房房地产开发的周期期和进度具有重要要的影响作用）开发商和投资商政府各部门（土地管理、城市市规划、建委或建建设局、房地产管管理局或住宅局、、市政管理、发改改委等部门）第一节房地产产投资概述金融机构（银行、保险公司司、置业担保机构构等）承包商（建筑施工、材料料、设备等承包商商）购房者（自用型和投资型型）和租房者房地产咨询、中介介、服务机构（包括房地产项目目咨询策划、评估估机构、造价咨询询机构、工程监理理机构、房地产经经纪（一手房和二二手房）、营销策策划、广告服务等等）第一节房地产产投资概述二、房地地产投资资概述（一）房房地产投投资的概概念经济主体体以获得得未来的的房地产产资产的的增值或或收益为为目的，，预先垫垫付一定定数量的的货币与与实物，，直接或或间接的的从事或或参与房房地产开开发与经经营活动动的经济济行为。。第一节房房地地产投资资概述（二）房房地产投投资的优优点具有较高高收益水水平和财务杠杆杆作用（见见举例））能够得到到税收方面面的好处处易于获得得金融机机构的支支持（作作为“不动产产”易于获得得抵押贷贷款）能抵消通通货膨胀胀的影响响（保值值增值性性：根据据美国、、英国、、香港等等地研究究资料表表明，房房地产价价格增长长率大约约是同期期一般物物价上涨涨率的2倍）提高投资资者的资资信等级级某房地产产开发公公司投资资一宗房房地产，，投资总总额为1000万元，2年建成。。现有两两种融资资方式：：一种为为全部用用自有资资金；另另一种为为70%向银行借借贷，30%用自有资资金。已已知银行行贷款利利率为8%，建成后后销售收收入为1400万元。开开发阶段段税率为为5.5%（“两税税一费””——营业税、、城市维维护建设设税、教教育费附附加）。。比较两两种方式式的自有有资金收收益率如如下：第一种融融资方式式：自有有资金1000万元，销销售收入入1400万元，则则毛收入入为400万元。则则税前收收益为400－（1400×5.5%）=323万元。则则税前自自有资金金收益率率为：323÷÷1000=32.3%。第二种融融资方式式：自有有资金300万元，借借贷资金金为700万元，销销售收入入1400万元，支支付银行行利息为为：700××【（1＋8%）2－1】=116.48万元，则则毛收入入为400－116.48=283.52万元。则则税前收收益为283.52－（1400×5.5%）=206.52万元。则则税前自自有资金金收益率率为：206.52÷÷300=68.84%。第一节房房地地产投资资概述（三）房房地产投投资的缺缺点投资对象象变现能能力差（（特别是是在建工工程、烂尾楼）投资数额额巨大投资回收收周期长长投资需要要专门的的知识和和经验（（房地产产专业资资格包括括：房地产估估价师、、房地产产经纪人人、房地产营营销策划划师等））中诚广场场（烂尾尾楼）第一节房房地地产投资资概述（四）房房地产投投资对象象从物理形形态来划划分，主主要分为为土地、建成房地地产和在建工程程按用途来来划分，，居住物物业（普通住宅宅、高级公寓、别墅）、商用用物业（（酒店、写字楼、超市和商场）、工业业物业（（厂房、仓库）和特殊殊物业（（赛马场、高尔夫球球场、学校、、寺庙等）第一节房房地地产投资资概述（五）房房地产投投资形式式房地产直直接投资资房地产开开发投资资（土地开开发、房房屋开发发）房地产置置业投资资（自用、、购买后后转让或或出租））房地产间间接投资资投资于房房地产企企业的债债券和股股票投资于房地产投投资信托基金（REITs：RealEstateInvestmentTrusts）购买住房抵押押贷款支支持证券券（MBS：HousingMortgage-backedSecurity）第二节房房地产产产权及及用地制制度一、房地地产产权权概述（一）产产权的概概念产权即财财产权利利，是凭凭借财产产所获得得的各种种权利的的总和。。它是财财产关系系的法律律表现。。第二节房房地产产产权及及用地制制度（二）产产权的分分类按照内涵涵可将产产权划分分为物权自物权（（一般是是所有权权）他物权用益物权权（如承承包经营营权、土土地使用用权、地地上权、、典权、、地役权权、永佃佃权等））担保物权权（如抵抵押权、、质权等等）债权第二节房房地产产产权及及用地制制度（三）房地产产产权的概念念房地产产权是是以房屋财产产和土地财产产为客体的各各种权利的总总和。房地产产权是是一组权利即即“权利束”。房地产权利利束是房地产产所有权及其其分离出来的的各种权利的的总和。所有有权的权能包包括占有权、、使用权、收收益权和处分分权。第二节房地地产产权及用用地制度（四）我国房房地产产权基基本介绍我国房地产产产权的内涵：：以土地为标标的、以他物物权（土地使使用权）为主主要内容的土土地产权和以以房屋为标的的、以自物权权（房屋所有有权）为主要要内容的房屋屋产权所构成成的权利束。。我国土地使用用权可分为：：1、有偿出让国国有土地使用用权；2、划拨国有土土地使用权；；3、临时用地土土地使用权（（一般不超过过2年）；4、土地承包经经营权；5、宅基地使用用权第二节房地地产产权及用用地制度（五）房地产产产权的一般般形式独有产权共同占有。每一个人拥有有的房地产权权利都受到共共同占有人的的制约。如同同一栋楼住户户对公共部分分的权利。联合占有。共有者对房地地产皆享有使使用权，如果果某一占有人人逝世则占有有权转移到其其他占有人手手中。如兄弟弟两人继承父父母的一栋房房屋。共同共有。如夫妻间共同同占有的房地地产，一方逝逝世则另一方方继承。第二节房地地产产权及用用地制度（六）建筑物区分所所有权区分所有是以以建筑物的某某一特定部分分（即一栋住住宅楼中的一一套住房）为为客体而成立立的房地产所所有权形式，，它是一种复复合性权利。。包括三个部部分：专有部分的所所有权。单元元楼里的一套套住宅，其室室内空间和内内隔墙是专有权部分。共有部分的持持份权。整栋栋楼的基底土土地、外墙、公共楼梯、、电梯、一楼楼大厅、上下下水管道等是是共有持份部分分。因共有而产生生的成员权。。小区居民对对小区公共事事务的表决权权、选聘物业管理理公司的权利、制定定本小区规章章制度的权利利。第二节房地地产产权及用用地制度（七）房地产产相邻关系房屋所有权人人或土地使用用权人在自己己的房地产内内从事各种活活动时，负有有注意和避免免损害相邻房房地产的义务务；相对而言言，相邻房地地产权利人，，则享有请求求对方注意预预防和避免损损害发生的权权利。实质上上是对房地产产所有权和使使用权的一种种限制。一般存在两类类相邻关系：：通风、采光、排水、排污污的相邻关系系倒塌、易燃、、易爆等险情情危害的相邻邻关系第二节房地地产产权及用用地制度（八）房地产产权属登记是法律授权的的机构依法对对房地产权属属现状及变更更予以确认的的一项重要活活动，它包括括了土地使用用权和房屋所所有权登记。。房地产权属属登记不仅是是房地产管理理的核心，同同时也是现代代房地产制度度的基础。由于我国对房房地产实行土土地与房屋的的分部门管理理体制，所以以房地产权属属登记是分别别进行土地使使用权登记和和房屋所有权权登记。在大大多数城市，，一宗房地产产要办理两个个产权证书，，一个是房屋所有权证证书，一个是国有土地使用用权证书。目前部分城城市如广州，，这两个证是是合二为一。。第二节房地地产产权及用用地制度二、用地制度度介绍（一）我国现现行的土地所所有制度集体土地即农农民集体所有有土地，包括括农村、城市市郊区、“城中村”土土地。“农民民集体”的范围包括3个层次：村农农民集体、村村内两个以上上农村集体经经济组织的农农民集体和乡乡（镇）农民民集体。国有土地一般般是指城市内内国家所有土土地，包括城城市市区、独独立工矿区、、一定规模人人口聚集的建建制镇等。当当然，矿藏、、森林、草原原、滩涂等自自然资源属于于国家所有。。第二节房房地产产权权及用地制制度（二）其他他土地制度度土地登记制制度（县级以上上土地管理理部门进行行土地登记记和核发《国有土地使使用证》和《集体土地使使用证》，登记后即即受到法律律保护）土地有偿有限期期使用制度土地用途管管制制度耕地保护制制度用地制度的的其他规定定第二节房房地产产权权及用地制制度（1）国有土地地使用权的的有偿出让让国家将国有有土地使用用权在一定定年限内出出让给土地地使用者，，由土地使使用者向国国家支付土土地使用权权出让金的的行为。土地使用权权出让方式式有4种：招标、拍卖卖、挂牌和和协议。经营性用用地目前只只能采用前前3种方式出让让。第二节房房地产产权权及用地制制度（2）国有土地地使用权的的出让年限限各种用途的的国有土地地出让的最最高年限居住用地70年工业用地50年教育、科技技、文化卫卫生、体育育用地50年商业、旅游游、娱乐用用地40年综合或其他他用地50年第二节房房地产产权权及用地制制度（三）现阶阶段在我国国取得国有土地使使用权的4个基本途径径：通过行政划划拨取得（（如高校用用地）通过国家出出让方式取取得（招标标、拍卖、、挂牌和协协议四种方方式，其中中经营性用用地只能采采用前三种种方式）通过房地产产转让方式式取得（买买卖、交换换、赠与等等）通过土地或或房地产租租赁方式取取得第二节房房地产产权权及用地制制度（四）用地地制度的其其他规定在城市规划划区范围内内，闲置土土地1年以上按出出让金的20%以下征收土土地闲置费费。未按土土地出让合合同规定期期限动工，，连续2年以上未使使用的，由由县级以上上政府无偿偿收回。划拨土地使使用权的转转让或出租租的解决办办法，一种种方式可补补办出让手手续和补交交土地出让让金；另一一种方式是是将转让或或出租的收收益上缴国国家。土地使用权权期满后可以续期，但必须在在出让期满满前1年向土地管管理部门提提出申请，，重新签订订出让合同同。第二节房房地产产权权及用地制制度（五）集体体土地征用用由于我国城城市郊区的的集体土地地不能直接接用于城市市的房地产产开发投资资。因此一一般程序是是，先由城市政政府代表国国家征用城城郊的集体体土地并对对被征地者者给与补偿偿，然后由由城市土地地管理部门门向房地产产开发商出出让该宗地地。第二节房房地产产权权及用地制制度征用集体土土地的补偿偿费用包括括土地补偿偿费、安置置补助费及及地上附着着物和青苗苗的补偿费费，具体标标准和受偿偿人为：土地补偿费费。一般为为耕地被征征前3年平均年产产值的6—10倍。费用归归农村集体体组织所有有。安置补助费费。每个需需安置农业业人口可得得到耕地被被征前3年平均年产产值的4—6倍。集体安安置的，该该费用集体体管理和使使用；其他他单位安置置的，支付付给该单位位；不需安安置的，该该费用给个个人。地上附着物物和青苗补补偿费。标标准由省级级政府规定定，征用菜菜地要缴纳纳新菜地开开发基金。。该费用归归附着物和和青苗的所所有者所有有。参见湖南省湘潭市农农地征用补偿标标准第二节房地产产产权及用地制制度（六）城市房屋屋拆迁参见法规：《城市房屋拆迁管管理条例》几个主体：拆迁人：一般是是指取得房屋拆拆迁许可证的建建设单位。被拆迁人：是指指被拆迁房屋的的所有人，不包包括被拆迁房屋屋的使用人。房屋拆迁管理部部门不得作为拆拆迁人，也不得得接受拆迁委托托。第二节房地产产产权及用地制制度（六）城市房屋屋拆迁拆迁工作一般程程序：1、房屋拆迁申请请的提出2、拆迁审批和《房屋拆迁许可证证》的取得3、拆迁协议的签签订（实际是以以合同形式）4、拆迁的实施（（包括自行拆迁迁和委托拆迁））5、拆迁补偿安置置资金的监管（（拆迁单位须出出具拆迁安置资资金的存款证明明）第二节房地产产产权及用地制制度（六）城市房屋屋拆迁拆迁的补偿对象象：主要是被拆拆迁房屋的所有有人，也会考虑虑到使用人的利利益。一般是由由被拆迁人对承承租人（即使用用人）进行补偿偿或安置，拆迁迁人对被拆迁人人给与相应补偿偿。拆迁补偿方式：：货币补偿和房房屋产权调换补偿标准：按照照“等价有偿””的原则，根据据房屋的市场价价格补偿。第二节房地产产产权及用地制制度（六）城市房屋屋拆迁对特殊情况的处处理：1、产权不明确房房屋（不包括临临时违章建筑））补偿安置的具具体规定：由拆拆迁人提出补偿偿方案，报房屋屋拆迁管理部门门审核同意后实实施拆迁。2、抵押房屋的补补偿安置的基本本程序：（1）认定抵押的有有效性（2）应及时通知抵抵押权人（如贷贷款银行）（3）能解除抵押合合同的，补偿款款付给被拆迁人人；不能解除抵抵押合同的，按按照法律规定顺顺序进行原债务务的清偿，不足足的向抵押人（（借款者）进行行追偿。第二节房地产产产权及用地制制度（六）城市房屋屋拆迁对特殊情况的处处理：3、公益事业房屋屋的拆迁安置：：按照城市规划划要求，或者重重新建设或者补补偿。4、临时建筑的补补偿安置和违章章建筑由城市规划部门门判定建筑是否否违章，原则上上对违章建筑不不予补偿，具体体情况具体处理理。临时建筑（结构构简易、限期拆拆除），分为超超过期限的和未未超过期限的。。超过期限的是是非法建筑和未未超过期限的是是合法建筑。第三节规划和和建筑学相关知知识一、住宅区规划划的基本知识（一）城市规划划的基本分类根据城市建设阶阶段，可以把城城市详细规划分分为控制性详细细规划和修建性性详细规划。按功能可分为居住区规划、工业区规划、商贸区规划。第三节规划和和建筑学相关知知识（二）控制性详详细规划的内容容用地控制指标：：用地性质、用用地面积、土地地与建筑使用相相容性（广州市的居住用用地控制指标）环境容量控制指指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口口容量建筑形态控制指指标：建筑高度度、建筑间距、、建筑后退红线线距离、沿路建建筑高度、相邻邻地段的建筑规规定交通控制指标：：交通出入口方方位、停车位位配套设施体系：：生活服务设施施布置、市政公公用设施、交通通设施和管理要要求第三节规划和和建筑学相关知知识（三）修建性详详细规划的内容容建设条件分析和和综合技术经济济论证建筑和绿地的空空间布局、景观观规划设计，布布置总平面图道路系统规划设设计绿地系统规划设设计工程管线规划设设计竖向规划设计估算工程量、拆拆迁量和总造价价，分析投资效效益第三节规划和和建筑学相关知知识（四）居住区可可分为居住区、、居住小区、居居住组团三级：：居住区是由城市市干道或自然分分界线所围合，，居住人口规模模为3-5万人，居住户数数为1-1.6万户，并具有一一整套与之对应应规模的公共服服务设施的居住住生活聚集地。。（如番禺的华华南新城、华南南碧桂园、骏景景花园等）居住小区是指城城市道路或自然然分界线所围合合，居住人口规规模为1-1.5万人，居住户数数为3000-5000户，并具有一套套与之对应规模模的公共服务设设施的居住生活活聚集地。（如如美林湖畔）居住组团是指被被小区道路分割割，居住人口规规模为1000-3000人，居住户数为为300-1000户，并具有居民民所需的基本公公共服务设施的的居住生活聚集集地。（如五山山花园）第三节规划和和建筑学相关知知识（五）广州市城城市规划简介1、整个市域的总总体规划方向（（南拓、北优、东东进、西联）2、各大区规划的职职能3、交通干线、环城高速、地铁线第三节规划和和建筑学相关知知识二、建筑学基本本知识（一）建筑面积积（首先认识一套住房）整栋住宅楼的建建筑面积包括主主要使用面积、、辅助使用面积积和结构面积三三项。主要使用面积是是建筑各层平面面中直接为生产产或生活使用的的净面积之和（（如住宅楼的主要使使用面积是起居居室（客厅）、、餐厅、卧室等等面积的总和）。辅助使用面积是是建筑物各层平平面中为辅助生生产或生活所占占净面积的总和和（如住宅楼的辅助使使用面积是厨房房、盥洗间、厕厕所、阳台、储储藏室等面积的的总和）。结构面积是建筑筑物各层平面中中墙体、柱等结构体所占面面积的总和。第三节规划和和建筑学相关知知识（二）建筑面积积的计算规则单层建筑物不论论其高度如何，，均按一层计算算建筑面积。多多层建筑物自然然层的层高在2.2米及以上者，方方可计算建筑面面积。单层建筑物的建建筑面积和多层层建筑物首层的的建筑面积，均均应按建筑物外外墙勒脚以上结结构外围水平面面积计算。地下室、地下仓仓库、地下停车场等建筑面积，应应按其外墙上口口外围水平面积积计算建筑面积积。建于坡地的建筑筑物吊脚架空层、深基础下架空空层，设计加以以利用时，有围围护结构且层高高在2.2米以上的部位，，按该部位的水水平面积计算建建筑面积。第三节规划和和建筑学相关知知识（二）建筑面积积的计算规则室内楼梯间、电电梯井、观光电电梯井、自动扶扶梯，应按建筑筑物的自然层计计算建筑面积。。室内提物井、管管道井、抽油烟烟机风道、通风风排气竖井、垃垃圾道、附墙烟烟囱等，应按首首层面积计算建建筑面积。坡屋顶内和场馆看台下的建建筑空间，设计并利用时时，净高超过2.2米及以上部位，，按水平面积计计算建筑面积。。净高在1.2米至2.2米的部位，应按按该部位水平面面积的一半计算算建筑面积。第三节规划和和建筑学相关知知识（二）建筑面积积的计算规则建筑物外有围护护结构的挑廊、、走廊、眺望间间、落地橱窗、、阳台、两建筑物间有有围护结构的架空走廊等，层高在2.2米以上的，应按按其围护面积计计算建筑面积。。若以上部位无围护结构，则按照其顶盖盖水平投影面积积的一半来计算算建筑面积。有顶盖但无围护护结构的车棚、、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖盖水平面积的一一半计算建筑面面积。雨篷的外边线至外墙结结构外边线的宽宽度超过2.1米时，应按其水水平投影面积的的一半计算建筑筑面积。第三节规划和和建筑学相关知知识（三）商品房销销售面积1、商品房销售面面积、套内建筑筑面积和分摊的的公用建筑面积积之间的关系商品房销售面积积＝套内建筑面面积＋分摊的公公用建筑面积套内建筑面积包包括三个部分：：套内使用面积积、套内墙体面面积、阳台建筑筑面积第三节规划和和建筑学相关知知识2、套内墙体面积积商品房各套内使使用空间周围的的维护或承重墙墙体，有共用墙及非共用用墙两种。商品房各套之间间的分隔墙、套套（单元）与公公用建筑空间之之间的分隔墙以以及外墙（包括括山墙）均为共共用墙，共用墙墙墙体水平投影影面积的一半计计入套内墙体面面积。非共用墙墙体水水平投影响面积积全部计入套内内墙体面积。第三节规划和和建筑学相关知知识3、公用建筑面积积包括两个部分：：电梯井、楼梯间间、垃圾道、变变电室、设备间间、公共门厅和过道、地下室室、值班警卫室室以及其他功能能上为整栋建筑筑服务的公共用用房和管理用房房建筑面积；套（单元）与公公用建筑空间之之间的分隔墙以以及外墙（包括括山墙）墙体水水平投影面积的的一半。另外凡已作为独独立使用空间销销售或出租的地地下室、车棚等等，不应计入公公用建筑面积部部分。作为人防防工程的地下室室也不计入公用用建筑面积。车车库、会所等具具备独立使用功功能的空间；售售楼单位自营、、自用的房屋；；为多栋房屋服服务的警卫室、、管理用房、设设备间等都不应应记入公用建筑筑面积进行分摊摊。第三节规划和和建筑学相关知知识4、公用建筑面积积分摊计算（1）公用建筑面积分分摊系数计算将整栋建筑物的的公用建筑面积积除以整栋建筑筑物的各套套内内建筑面积之和和，得到建筑的的公用建筑面积积分摊系数。（2）公用建筑面积积分摊计算各套（单元）的的套内建筑面积积乘以公用建筑筑面积分摊系数数，得到购房者者应合理分摊的的公用建筑面积积。分摊的公用建筑筑面积＝公用建建筑面积分摊系系数×套内建筑面积得房率与公用建筑面积积分摊系数的关关系。第三节规划和和建筑学相关知知识5、关于住宅的几几组专业用语（1）户型（？房？？厅？卫？阳台台）一房（30㎡—60㎡）1房1厅1卫、1房2厅1卫、1房2厅2卫两房（60㎡—90多㎡）2房1厅1卫、2房2厅1卫、2房2厅2卫三房（80㎡—140㎡甚至更大面积））3房1厅1卫、3房2厅1卫（小三房80㎡—90多㎡）、3房2厅2卫、3房2厅3卫四房（100㎡—300㎡或更大）4房2厅2卫、4房2厅3卫、4房3厅3卫；第三节规划和和建筑学相关知知识（2）楼型（？梯？？户）1梯2户（常见于2000年以前建造的9层以下的楼梯楼楼，即1个单元1层只有两户门对对门，可以很好好实现房屋内的的南北对流）1梯3户或4户（甚至更多））（常见于土地地稀缺地段的9层以下的楼梯楼楼，有可能是点点式楼，也有可可能是条式楼））2梯2户或3户或6户或8户（常见于土地地稀缺地段的9层以上的电梯楼楼（1部电梯1个消防楼梯），，有可能是点式式楼，也有可能能是条式楼）3梯6户或8户甚至10几户（常见于土土地稀缺地段的的9层以上的电梯楼楼（2部电梯1个消防楼梯），，一般都是点式式楼）第三节规划和和建筑学相关知知识5、关于住宅的几几组专业用语（3）建筑结构形式式按照所用材料不不同可以分为：：木结构、砖木木结构、砖混结结构、钢筋混凝凝土结构、钢和和混凝土组合结结构、钢结构按照墙体不同可可分为：框架结结构、框架剪力力墙结构、框架架筒体结构（高高层）、筒中筒筒结构（超高层层）第三节规划和和建筑学相关知知识5、关于住宅的几几组专业用语（4）建筑风格欧式外观（罗马马风格、西班牙牙式、德国式））中式风格（江南南风格、北方四四合院式）（5）楼的层别划分分低层（1—3层）：如独立别别墅、连排别墅墅（Townhouse）多层（4—6层）：小高层（7—9层）高层（10层以上），100米或30层以上为超高层层。另一种划分为：：1—3、3—7、8—12、12层以上第三节规划和和建筑学相关知知识（四）建筑密度度一定用地范围内内的所有建筑物物的基底面积与与土地总面积之之比。一般是百百分比形式，可可反映一定用地地范围内的空地地率和建筑物的的密集程度。（五）容积率一定用地范围内内总建筑面积与与用地总面积之之比。一般用小小数表示，它反反映了城市土地地利用率。第三节规划和和建筑学相关知知识（六）建筑设计计的经济性问题题1、建筑层数的经经济性一般地，增加建建筑层数有利于于节约用地。当当然，层数增加加，日照、采光光、通风所需要要的间距也要增增大。住宅层数数为3-6层时，每增加1层，每公顷可相相应增加建筑面面积1000平方米；而6层以上，节地的的效果会显著下下降。根据国内内外经验，5-6层的多层住宅无无论从建筑造价价和节约用地来来看都是比较经经济的。就建筑成本来说说，低层住宅比比多层住宅经济济，而多层住宅宅又比高层住宅宅经济。主要是是电梯、供水加加压设备、基础础处理、防火设设备、建材费用用和施工成本等等。第三节规划和和建筑学相关知知识2、建筑层高的经经济性日照间距系数一一定的情况下，，降低层高，可可以降低住宅总总高度，从而缩缩小日照间距，，节约用地；同同时也可以降低低造价。根据经经验数据，住宅宅层数由5层增至7层，可以节约用用地7.5%～9.5%；而层高从3.2米降至2.8米，可以节约用用地8.3%～10.5%。一般地，在建建筑密度不变的的情况下，层高高每降低10cm，能节约用地2%，降低造价1%。一般情况下，每每层净空高度低低于2.6米，人就会有较较明显的空间压压抑感。第三节规划和和建筑学相关知知识3、建筑进深的经经济性在同样面积标准准的条件下，加大进深，对节节约用地的效果果是很明显的。一般认为，建筑筑进深在11米以下时，进深深每增加1米，每公顷可增增加建筑面积1000平方米，即提高高住宅容积率0.1。因为增加进深深，等于缩小了了面宽。进深在在11米以上，节地效效益相应降低。。一般住宅的建建筑进深在11米～13米之间。第三节规划和和建筑学相关知知识4、建筑物布置的的经济性东西向布置的条状住宅，由于正面间距比南北北向布置的正面面间距小，因而在用地上上较节省。但东东西向住宅在采采光、通风方面面效果较差。一般地，点状住宅组团比条状住宅组团用地经经济。6层以下的点状住住宅组团并不比比条状住宅用地地经济，只有高高层点状住宅组组团才能显示这这方面的经济性性。第三节规划和和建筑学相关知知识5、其他方面的的用地经济性性利用道路和河道空间兼作作间距用地利用间距用地地，布置日照照要求不高的的建筑（如写写字楼的裙楼设计）开辟地下建筑筑空间（如广广州中山三路路中华广场附附近的地王广场）第四节项目目经济评价基基础知识一、现金流量量1、现金流量的的概念如果我们把某某项房地产投投资活动看作作一个独立的的系统，那么么一定时期各各时间点上实实际发生的资资金流出或流流入就叫做现现金流量。其其中，流出系系统的资金叫叫做现金流出出，流入系统统的资金叫做做现金流入。。现金流出与与现金流入之之差称为净现现金流量。第四节项目目经济评价基基础知识2、现金流量图图现金流量图是是用以反映投投资项目在一一定时期内资资金运动状态态的简化图，，即把经济系系统的现金流流量绘入一个个时间坐标图图中，表示出出各现金流入入、流出与相相应时间的对对应关系。以横轴为时间间轴，向右延延伸表示时间间的延续，轴轴上的每一刻刻度表示一个个时间单位，，两个刻度之之间的时间长长度称为计息息周期，可取取年、半年、、季度或月等等。横坐标轴轴上“0”点，通常表示示当前时点，，也可表示资资金运动的时时间始点或某某一基准时刻刻。注意：为了简化计计算，公认的的习惯是将现现金流量的代代数和看成是是在计算周期期末发生，称称为期末惯例例法。第四节项目目经济评价基基础知识相对于时间坐坐标的垂直箭箭线代表不同同时点的现金金流量。现金金流量图中垂垂直箭线的箭箭头，通常是是向上者表示示正现金流量量，向下者表表示负现金流流量。某一计计息周期内的的净现金流量量，是指该时时段内现金流流量的代数和和。012345-+现金流量第1个计息周期第5个计息周期PFA112345R1R2I