北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场报告

2003年北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告主要内容第一章北京市目目前写字楼市市场状况分析析(九力研究部，策策划部联合编编制）2001年，北北京申奥成功功、中国加入入WTO、APEC会议议圆满举行等等一系列大事事的发生，无无疑为沉寂已已久的北京写写字楼市场注注入了一剂强强心针。据统统计，20002年北京拟拟、在建写字字楼面积达到到1200万平平方米以上，其其中市场新增增供给量为2280万平方方米，是20001年市场场新增供给量量的一倍，同同时也使北京京写字楼市场场存量达到了了925.998万平米。图截至到22002年底北京市市写字楼存量量(单位:万平米)图－2002年年北京市写字字楼新增供应应量（单位：：万平米）数据来源：北京京市写字楼信信息网预计2003年年北京市将有有300万平米米的写字楼入入市，再加上上未被消化的的市场存量，市市场竞争程度度还会进一步步的加深。1.区域竞争争：中关村略略逊一筹目前，北京市写写字楼主要分分布于CBDD（商务中心心区）、中关关村、金融街街三大板块，但但由于三大板板块写字楼的的存量与新增增供量不同，各各个板块在今今年的表现也也会大不一样样，有的板块块将呈现租金金和售价回升升的趋势，而而有的区域则则会出现竞争争进一步加剧剧的场面。CBD区域历来来是高档写字字楼的聚集地地，预计20003年该区区域会有四栋栋写字楼入市市，共22万平米。图－2003CBD区域新上市市的楼盘数据来源：北京京市写字楼信信息网另外，在建项目目世纪财富中中心（15万平米）和和北京财富中中心（70万平米）今今年也会有少少量的写字楼楼供应量，22003年该该地区能提供供给市场的面面积至少也在在40万平方米米以上，而且且未来三年内内该区域的市市场总供给量量将达到700万平米。随着CBD规划划的出台，该该区域的需求求也日趋放大大。根据九力力公司去年对对CBD区域部部分甲级写字字楼客户类型型的调查结果果来看，外企企特别是跨国国企业是该区区域写字楼最最主要的客户户类型。此外外，保险、汽汽车制造、银银行等和世界界贸易组织相相关行业的需需求也比较强强烈，如民生生银行与另外外一家公司合合资成立的民民生人寿保险险公司在联合合大厦也租了了2600平方方米的使用面面积；一汽大大众、中国一一汽和现代汽汽车在嘉里中中心、南银大大厦和盛世大大厦分别租或或买了30000、4500和1600平方方米的面积；；外资银行尽尽管在20002年没有大大的动作，但但由于预计会会有更多的外外资银行拿到到营业执照（目目前已有199家），因此此2003年估估计外资银行行对写字楼的的需求会日趋趋强烈。表－CBD区域域现有写字楼楼的主要客户户群体写字楼名称套间面积入住时间开间状况客户数量和需求求面积描述主要的客户类型型航华科贸中心110－20000现房大开间不祥，没有统计计过。外企国贸写字楼2座座64－11333现房自由组合有80％左右的的客户需求在在201－500平米之之间，他们消消化了30％的写字字楼面积；另另外20％的客户户需求在20001－5000平米米之间，消化化了写字楼770％左右的的面积。主要是世界5000强的跨国国公司和外企企。建外SOHO70－2502004自由组合有大部分客户需需求在2011－500平米之之间。私营企业东方银座100－100002003自由组合各种面积客户比比例比较均衡衡。外资赢嘉大厦133－13666现房大开间有10％的客户户需求在2000平米以下下，50％在501－800平米，20－30％在801－1000平米米。合资，外资和国国有京汇大厦100－18000现房大开间70%客户需求求在20000平米以下，其其中中等面积积需求占了550％。外企数码01大厦90－542现房自由组合20－30％的的客户需求在在2000平米米以下，其他他的比较均衡衡。外企，国有股份份制公司金融街作为全国国最主要的金金融中心，长长期以来是国国内外大型金金融企业的盘盘踞之地，对对写字楼的需需求也比较旺旺盛，甚至导导致了20002上半年整整个区域处于于无房可卖的的断档期。但但随着下半年年到20033年北京国际际金融大厦，富富凯大厦、中中证大厦的开开盘，宣告了了金融街二期期建设的正式式开始，也使使金融街写字字楼市场的断断档现象逐步步得到缓解。表－2002－－2003金融街区域域新增写字楼楼项目名称总建筑面积现已入驻客户富凯大厦11万中国保险公司，华华夏银行，中证大厦15万

金融国际大厦11万中国证券监督委委员会、三峡峡证券、西城城区资产管理理有限公司总计37万以中资的金融企企业为主但由于北京国际际金融大厦一一栋已被中国国保险公司买买下，另一栋栋的大部分也也卖给了华夏夏银行，而富富凯大厦的大大部分也卖给给了中国证券券监督委员会会、三峡证券券、西城区资资产管理有限限公司这样的的国内金融机机构，因此这这两栋新入伙伙的写字楼在在2003年实实际上已剩不不了很多空置置面积，加上上中证大厦115万平米，新新增供应量在在20万平米左左右。但金融融街地区不像像CBD及中关关村地区公司司那样多，需需求那样旺盛盛，所以预计计2003年该该地区写字楼楼市场也不会会出现很大波波动，发展较较为平稳。图－金融街目前前在租在售项项目与以上两个区域域相比，今年年中关村写字字楼市场的竞竞争将呈现进进一步加剧的的态势。一来来是该地区写写字楼新增供供应量过大有有关，预计今今年中关村地地区将有800万平方米的的写字楼供应应，主要集中中在中关村西西区、中关村村科学城、北北大科学园、清清华科技园。二二是产品同质质化日趋严重重，供需错位位突出。在中中关村目前开开发的写字楼楼项目中，面面对跨国企业业，定位于国国际型5A级写字楼楼的项目居多多，一般开间间大，价格高高，而忽视了了目前对写字字楼需求最为为强烈的成长长型中小企业业的需求，市市场供需结构构日益畸形。所以从以上三个个区域的比较较来看，20003年的热热点区域还将将是CBD区域，区区域内供需两两旺，越来越越多的外资企企业将扎根CCBD，特别别是世界5000强企业，商商务氛围浓厚厚，商业配套套齐全，交通通设施发达的的CBD将是他他们的首选；；金融街区域域由于供需都都比较平缓，预预计今年的发发展态势将十十分平稳；竞竞争最为激烈烈而残酷当属属中关村区域域，过多的政政府行为，无无序的开发，一一窝蜂的上项项目，对中小小企业的视而而不见，都将将把区域内众众多的写字楼楼项目推上绝绝路。2.需求结构构：中小企业业和投资型买买家渐成主体体2000年以前前，北京市写写字楼大单购购买的成交量量比例达到了了70%以上，每每年都要消耗耗30万平米以以上的写字楼楼面积，而11996－2000年五五年之间消化化的面积更是是在150万平米米以上；而从从2001年以以来写字楼市市场的成交情情况看，大单单购买的面积积比例已经大大幅下降，22001年除除了金融街的的国企大厦，金金融大厦有较较大面积的成成交之外，其其他区域的成成交量都比较较小，乐观估估计20011年全年的大大单成交量也也就在40万平米左左右，20002年估计不不到25万平米。随随着市场经济济的发展，中中小型企业，特特别是国内的的新兴创业型型企业数量越越来越多，他他们对购买写写字楼的需求求也越来越大大，中小企业业的小面积购购买肯定将成成为市场的主主流。不过，由由于大部分纯纯写字楼要么么成交面积过过大，价格过过高；要么就就是软硬件服服务不过关，加加之银行按揭揭手续繁杂，难难于办理，适适于这些中小小规模企业的的纯写字楼可可选范围并不不多，使大部部分企业转向向购买商务公公寓或商住两两用型物业。不不过，商务公公寓毕竟还是是公寓，用于于办公无论是是在建筑形式式上，还是在在后期管理上上都存在一些些难以克服的的问题，市场场更需要为中中小企业精心心打造的高档档写字楼。表－商住公寓和和写字楼的规规划比较物业类型使用年限按揭政策出让金（每平方方米）使用规范商住两用楼70年8成20年650－8000元按公寓（低标准准）商务楼70年8成20年650－8000元按公寓（高标准准）写字楼50年6成10年1300元以上上按写字楼（高标标准）特别值得注意的的是，随着去去年以来北京京写字楼市场场的升温，投投资性买家越越来越多。CCBD目前在在售楼盘中，投投资型用户就就占了40％，而新新推出的住帮帮2000、中中证大厦、帝帝恒写字楼、当当代青云大厦厦、银网中心心也吸引了大大批投资性买买家进场。投投资型买家投投资的写字楼楼大多属于针针对中小企业业开发的户型型较小的高档档写字楼，他他们最大的特特点就是投资资较少，回报报较快，价格格相对较低，租租务市场比较较广泛。从上面的分析中中我们可以看看出，随着北北京写字楼市市场的发展，需需求主体结构构已经发生了了巨大的变化化，以往由大大客户大单购购买的情况越越来越少，取取而代之的是是充满市场活活力的中小型型企业客户，他他们把经济发发展势头异常常强劲的北京京当成为了发发展自己事业业的温床，逐逐渐成为了京京城写字楼市市场的需求主主体；伴随着着中小型企业业一起成长的的就是投资型型买家，将和和中小企业一一起构成北京京市写字楼最最核心的需求求群体。3.产品结构构：边缘产品品先声夺人为了迎合中小企企业办公的市市场需求特点点，去年北京京写字楼市场场上就出现了了众多的边缘缘性写字楼产产品，让人令令人耳目一新新的同时也先先声夺人，取取得了意想不不到的销售业业绩。这类产产品一是以住住邦20000，数码01大厦为代代表的经过住住宅改造的商商住公寓；二二是以中关村村韦伯豪，长远天地以以及朝阳区建建外sohoo为代表的“公司公园”纯商务公寓寓。这些边缘缘产品的出现现不仅揭示了了目前北京市市写字楼产品品结构的单一一，供需错位位的程度，同同时也表明了了写字楼的市市场营销观念念必须要从以以“以产品为核核心”转向为“以客户为核核心，以需求求为核心”的重要性。其其实，无论是是商住公寓也也好，纯商务务公寓也好，与与纯写字楼相相比总有较大大的差异，那那为什么市场场总对中小企企业的需求缺缺乏关注呢？？其中主要的的原因就在于于开发商“总想着把产产品做成什么么样的才有名名气，才有气气派”，诸不知需需求是根本，产产品销售不出出去就什么都都不会有，而而大量同质化化的开发只会会把项目送上上绝路。总的说来，北京京市写字楼的的供给量在今今后几年会持持续放大，竞竞争压力也会会越来越大。而而从区域上看看，中关村不不仅区域环境境差强人意，而而且供给量也也是三个区域域上最大的，面面临的竞争将将空前惨烈；；而和市场激激烈的竞争形形成鲜明对比比的是，中小小企业巨大的的市场需求得得不到满足和和边缘型写字字楼的热销，而而这一切正是是开发商以“以产品为核核心”市场观念的的结果第二章中关村目目前写字楼市市场状况分析析中关村作为我国国知识经济的的中心区，吸吸引了全国大大量的高新技技术企业，这这样就给中关关村的写字楼楼带来了巨大大的发展空间间。19977年以前，中中关村地区仅仅有9个优质写字字楼项目，供供给量为9..3万平米；；1997年以以后，随着西西格玛大厦，中中电信息大厦厦等项目先后后入市，中关关村写字楼供供给量达到了了55万平米；；据统计，到到2002年底底，中关村一一共有写字楼楼项目3000个，其中不不乏像中关村村金融中心，融融科资讯中心心这样定位于于国际型5AA级写字楼的的项目，中关关村写字楼在在拥有乐观的的市场前景时时，也面临着着巨大潜在供供应量的压力力。1.宏观环境境利好，商务务环境难尽人人意“第一是地段，第第二是地段，第第三还是地段段”，地段论是是房地产经营营的金科玉律律，而好地段段的潜台词就就是一个好的的环境。对于于写字楼来说说，浓厚的商商务环境，完完善的配套设设施，便捷的的交通是决定定一个写字楼楼项目定位的的前提。虽然然中关村在利利好的宏观环环境下得到了了巨大的发展展，但是其无无论在配套，商商务环境还是是交通等方面面都难尽人意意，根本无法法达到高品质质写字楼客户户，特别是像像跨国公司这这样高端用户户的要求，这这也是为什么么CBD写字楼楼被众多外企企所消化，而而微软等却要要“外逃”中关村的主主要原因。商务环境的首先先表现是整体体形象。目前前中关村尚属属于开发期间间，整体上给给人的形象就就像一个大工工地，到处都都开膛破肚，坑坑坑洼洼，而而且随着开发发力度的加大大，这样的情情况还可能持持续3－5年，这么长长时间保持这这样的形象，对对中关村的影影响是十分巨巨大的。另外外，随着大面面积电子城的的入市，中关关村看上就更更像一个电子子市场了，卖卖盗版光盘的的，推销电子子器材的，给给中关村的整整体形象蒙上上了一层巨大大的阴影。其次就是商务配配套建设跟不不上。在中关关村，几乎找找不到一家像像样的大饭店店、大展览中中心，甚至连连一家像样的的咖啡馆都没没有。据说微微软每次开新新闻发布会，都都选择远在北北京东三环的的国贸大厦。最后就是交通设设施建设的落落后。中关村村是一个人口口密度比较大大的区域，所所以车流量也也比较大，而而在19999年之前，整整个海淀区的的主干线只有有南北走向的的白颐路、学学院路和东西西走向的老西西外大街等几几条为数不多多的干道，这这些道路因为为经常处于饱饱和状态变得得非常拥堵，远远远不能适应应科技园区发发展的需要，给给人们的出行行带来了极大大不便。尽管管三年以来海海淀区又完成成20余条道路路的改扩建和和新建任务，但但对于即将迎迎接世界5000强企业的的中关村来说说，仍然是任任重道远。随着跨国公司在在中国的发展展，他们之中中的大部分企企业即将走完完他们在中国国的摸索期，转转而进入第二二阶段。中国国的入世和北北京申奥成功功，会给他们们带来更大的的发展空间和和机遇，他们们也会以更新新的姿态挑战战中国，会更更加注重形象象，而中关村村不是他们的的理想地点。2.供给量持持续放大，国国际型5A级高档写字字楼竞争加剧剧中关村历来是北北京市写字楼楼比较集中的的区域之一，但但由于其商务务环境的原因因入市的写字字楼数量一直直比较少，特特别是一些高高档的写字楼楼，在中关村村一直处于断断档期，从而而导致了区域域内写字楼长长期处于供不不应求的状态态，写字楼价价格居高不下下。但随着22002年1月关于“中关村3年内变样，中中关村要以世世界500强、国国际著名高科科技公司、国国内大型企业业集团和风险险投资机构为为重点”政策的出现现，中关村写写字楼掀起了了新一轮的开开发热潮，供供给量持续加加大，其中又又以定位为国国际跨国客户户为主，级别别在国际型55A级的高档档写字楼开发发为重点，导导致了高档市市场竞争异常常激烈，产品品同质化现象象日益严重。据统计，目前中中关村供应的的写字楼个数数在30个以上，供供应面积(含已租、已已售、在租、在在售)已经达到1229万平方米米，其中20002年的供供给量是400万平米，今今年还将有880万平米的的写字楼投入入使用，也就就是说到20004年初中中关村的写字字楼总量将在在200万平米米以上。另外外，从目前市市场供应的项项目类型来看看，像融科资资讯中心这样样面对跨国企企业，定位高高档的写字楼楼层出不穷，如如下表所示。表――近期5AA级高档写字字楼信息写字楼名称总建筑面积均价位置融科资讯中心4.9万28美金/月..平米（租金金）科学院南路柏彦大厦3.4万4元/天.平米米（租金）北四环中路银谷大厦7万11717元//平米（售价价）北四环东北角中关村科技贸易易中心20万13500元//平米中关村大街东南南角大地科技大厦5.1万4.5元/天..平米（租金金）北四环路西北角角中关村金融中心心11万待定中关村西区清华同方科技广广场11万13000元//平米清华东路豪景大厦5万12000元//平米海淀区知春路富海中心10.1万12000元//平米北方交大西门科技财富中心6.6万11000元//平米海淀区学清路数码大厦A座6.8万18000元//平米中关村南大街可见，以忽略中中关村中小型型企业需求，而而面向跨国企企业为主的国国际型5A级高档写写字楼已经成成为市场主要要供给类型，该该类型写字楼楼不仅要面对对区域内众多多写字楼的竞竞争，同时还还要面对来自自CBD区域写写字楼的竞争争。CBD区域今今年高档的写写字楼供应量量也非常大，光光北京财富中中心就有700万平米的建建筑面积，此此外还有世纪纪财富中心，恒恒禾国际中心心等项目也将将于今年面市市。当然，对对于跨国公司司客户来说，在在商务氛围极极其浓厚，商商务配套齐全全，而价格不不相上下的CCBD和中关关村之间，熟熟轻熟重不言言而喻。3.成长型中中小企业成需需求主力，供供需错位明显显自从9.11之之后，全球经经济普遍不景景气，外资企企业对写字楼楼的需求也日日益萎缩，即即使是在入世世和申奥成功功双层刺激下下，需求的释释放也会比较较缓慢；而国国内大型企业业也由于前几几年的大单购购买和租赁，需需求基本饱和和；相反，中中国强劲的经经济发展势头头却催生了众众多创业型小小企业，他们们成了北京写写字楼的需求求主力。根据相关数据显显示，在中关关村现有的企企业当中，550人以下的的中小型企业业占85%，平均均需要的办公公面积为2665.32平平方米，而其其中10人左右的的企业又占了了80％，他们们需要的办公公面积只有1100平米左左右；50~~100人企企业占9%，平均需需要的办公面面积10944.20平方方米；而1000人以上企企业仅占6%%，平均面积积5660..87平方米米。其实中关关村之所以作作为中国的知知识聚集点，正正是由于众多多的创业型中中小企业起到到了源动力和和生力军的作作用，然而相相关资料表明明，这些中小小型企业中有有80％不在中中关村本地进进行办公，而而在外办公的的面积竟高达达100万平米米。究其原因因，就是中关关村现有的写写字楼要么档档次不高，配配套较差，形形象难以如意意；要么就是是定位于跨国国企业的5AA级高档写字字楼，户型面面积普遍较大大，总价极为为昂贵；而专专门为中小企企业开发的超超高档小型写写字楼几乎没没有，市场供供需错位十分分明显。而近年来，中关关村大规模中中高档公寓的的出世，正好好弥补了这片片市场空间，100－200平米左右的小办公户型，租金相对便宜，配套齐全，品质高，物业服务和管理好，完全满足了众多成长型中小企业的入驻，市场十分火爆。但商住公寓毕竟是市场畸形发展的产物，但总体上来讲，无论其商务形象，品质和整个配套设写字楼相媲美的，对写字楼的客户分流不会很明显。所以在中关村专门针对中小企业开发的超小户型写字楼具有巨大的市场空间。综上所述，目前前中关村对内内的写字楼开开发明显处于于无序状态，政政府行为较多多，开发项目目呈现一窝蜂蜂，产品同质质化日益严重重，同时对村村内主要需求求主力－中小小企业关注不不够，市场竞竞争形式日趋趋严峻；而向向外比较，中中关村无论在在商务配套，氛氛围，交通上上都无法同竞竞争区域CBBD和金融街街相比，随着着后两个区域域高档写字楼楼供给量的增增加，在高端端客户特别是是跨国公司的的争夺上，中中关村明显处处于下风。所所以，对于中中关村目前众众多的高档写写字楼来说，只只有力争满足足本地中小型型客户的需求求，才是避免免残酷竞争的的唯一出路第三章北京市写写字楼大单租租购分析北京市写字楼市市场历年来都都有大面积的的成交案例发发生，特别是是在20011年以前，市市场上70％的面积积被大单购买买所消化。据据统计，19996至2000年五五年内认购一一万平方米以以上写字楼面面积的大单成成交数量达到到66家，认购购面积达1550万平方米米以上；从租租购客户的类类型和分布上上看，国家部部委政府机构构、金融保险险机构和国有有的大型集团团公司占了大大头，主要的的购买区域是是西部金融街街区域，基本本上是建一栋栋消化一栋。随随着北京城市市建设的大面面铺开，大单单租购无论是是面积，还是是客户类型，区区域都发生了了较大变化，特特别是中国加加入世贸和北北京申奥成功功，推动了京京城写字楼格格局的改变。1.大单租购购的需求总量量和需求单位位面积近年有有较大幅度的的下降2001年以前前京城每一年年都有大量的的大单租购需需求，特别是是在19977年，全年租租购1万平米以上上的大单一共共有19例，其中中不乏像中国国农业发展银银行购买月坛坛大厦650000平米，民民航总局购买买金锐大厦667000平平米这样的大大单出现，总总成交量在440万平米以以上。但到了了2002年，成成交量在1万平米以上上的案例仅有有3例，分别是是两国内在华华麟购买了66万平米，中中国进出口银银行在牡丹公公寓购买了330000平平米和建设部部在腾达租赁赁了110000平米。图－1996－－2002年成交量在10000平米以上案案例的总成交交量其实，从20001－2002年租租购的单位面面积来看，以以5000平米米以下的成交交案例居多，如如2001年上上半年中泽科科技惠普购买买了18855平米，BEAA系统在中国国人寿大厦购购买了26000平米；20002年单位需需求面积有了了进一步的缩缩小，如loonesttar在嘉里里中心租的5510平米，中中洲会计在中中国人寿大厦厦买的6000平米，都是是典型的小面面积成交案例例。鉴于现有有中小企业的的需求比较旺旺盛，而大型型企业相对需需求饱和的趋趋势，预计今今年大单租购购的需求量还还会进一步萎萎缩，单位需需求面积还将将减小。表－2001－－2002年部分小面面积成交案例例客户项目区域成交面积成交时间施乐丰联广场朝阳区9002001.1汇氏制药中国人寿大厦朝阳区8502001.2中华英才网国际大厦朝阳区8002001.2北京电信通京汇大厦朝阳区8002001.3金都律师事务所所中国人寿大厦朝阳区8502001.3美国电报电话公公司国贸一座朝阳区6002001.3日产汽车京汇大厦朝阳区6002001.3奥迪斯电梯京汇大厦朝阳区6502001.4番德律师国贸一座朝阳区7002001.4共和律师事务所所盛福大厦朝阳区9002001.4雷诺汽车京汇大厦朝阳区5202001.4三九汽车腾达大厦西城区9002001.4时代华纳国贸一座朝阳区7002001.4lonesttar嘉里中心朝阳区5102002.1中洲会计中国人寿大厦朝阳区6002002.1注：“20011.1”表示2001年第一季度2.大单成交交区域逐渐由由西部向东部部转移在2001年以以前，有关大大单租购的发发生多数在遍遍布国家部位位机关和金融融机构的西城城区，特别是是金融街区域域，是写字楼楼市场主要的的大单租购区区域。如下图图，在20001年以前，共共有25例上万平平米的大单是是在西城区成成交，而仅有有8例是在东部部的朝阳区成成交，加上东东城区的111例，也才有有19例。图－2001年年以前各个区区域上万平米米案例的成交交个数和成交交面积再来看以下20001－2002年间间各个区域的的成交情况，如如下图，朝阳阳区的成交数数量已经达到到57个，成交交面积为277万平米；而而西城区仅为为11个，成交交面积也只有有6万；另外，海海淀区虽然有有16例大单成成交，但成交交面积仅有44.7万平米米，可见其成成交单位面积积之小。图－2001－－2002年各个区域域的大单成交交例数和成交交面积3.中资企业业仍是大单租租购的主体客客户根据1996－－2000年五五年内认购110000平平方米以上写写字楼面积的的客户比例来来看，中资企企业占了922％，其中金金融保险机构构22家，占43%%，部委机关关9家，占16%%，大型集团团公司14家，占27%%，外省/市公司3家，占6%；而外国国公司仅有44家，占8%。如下图图所示。图－1996－－2000年认购在10000平米以上的的机构但进入20011年之后，外外资企业明显显加快了进入入中国的脚步步，大单租购购写字楼数量量有了明显增增长。在20001年第一一季度成交的的14例大单租租赁里面，外外资企业占了了8例，成交面面积达153300平米，且且海淀区的成成交量比较活活跃。表－2001年年第一季度北北京市大单案案例成交单单位名称认购楼盘位置认购面积(平方方米）日期澳门驻京办华润大厦东城区1,8002001.1高通中关村大厦海淀区4,0002001.1嘉德国际腾达大厦海淀区1,6002001.1金佰利成远大厦朝阳区1,6002001.1康培英语学院招商局大厦朝阳区3,0002001.1立安达会计师事事务所新东安市场东城区1,0002001.1亮马水晶房地产产北京第一上海中中心朝阳区1,6002001.1雀巢城市广场朝阳区3,0002001.1日本电报电话公公司中关村大厦海淀区1,5002001.1日本交通公社中中国旅行北京京事物所丰联广场朝阳区1,0002001.1施乐丰联广场朝阳区9002001.1松下中关村大厦海淀区1,7002001.1中国网通建威大厦西城区1,2002001.1中讯集团腾达大厦海淀区1,5002001.1但自2002年年9.11事件件以来，西方方国家经济普普遍疲软，如如传统产业经经济的巨人－－麦当劳已