养老地产项目区域综合开发新模式

泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式目前我国养老逐逐步呈现出政政府保障型养养老和市场盈盈利型养老双双轨制的趋势势，政府保障障型养老由政政府组织开发发和经营管理理的社会福利利性老年机构构已经开展，在在此不做赘述述，我们重点点探讨市场化化养老趋势下下，如何利用用民间资本发发展养老产业业，创新区域域综合开发模模式。（一）养老产业业养老产业是指为为老年人提供供设施、特殊殊商品、服务务，满足老年年人特殊需要要的，包括老老年人衣、食食、住、行、用用、医、娱、学学等物质精神神文化方面构构成的一个产产业链，是多多个产业相互互交叉的综合合性产业。养老产业是依托托第一、第二二和传统的第第三产业派生生出来的特殊殊的综合性产产业，具有明明显的公共性性、福利性和和高赢利性（二）泛养老产产业集群养老老产业自身具具有很强的产产业集聚效应应，使其在区区域开发中可可以形成以养养老为核心的的相关产业的的集聚，形成成“养老引导的的区域综合开开发模式”，即泛养老老产业集群是是未来新型城城镇化的重要要动力之一。泛养老产业集群群，是指养老老及其带动的的相关产业共共同构成的产产业集成结构构。养老引导导的产业集群群，最基本的的特征就是能能够形成本地地化产业聚集集。这个集群由养老老核心产业（养养老产业本身身）、养老相相关产业（横横向关联产业业）和旅游支支持产业（纵纵向关联产业业）三部分构构成。养老核核心产业是传传统的养老产产业；养老相相关产业是由由养老产业衍衍生出来的，在在技术或市场场上有互补关关系的产业，包包括医疗保健健业、健康服服务业、美容容美体业、养养心养生业、旅旅游业、娱乐乐文化业、体体育运动业、商商贸服务业、文文化业、餐饮饮业、教育培培训业、住宿宿业等；养老老支持产业始始于养老产业业、养老相关关产业纵向联联系的下游及及相关联产业业，如交通运运输业、农业业、林业、渔渔业、金融业业、保险业、咨咨询服务业、建建筑建材业、日日常生活用品品业、金融业业、食品加工工业、房地产产业、环境保保护业等。1.政策保障政策保障需要政政府落实民间间资本参与养养老服务优惠惠政策，特别别是在土地、财财政、税收、物物价等方面给给予优惠政策策，让养老产产业更具活力力和吸引力，从从而吸引民间间资本的参与与。将民间资资本举办养老老机构或服务务设施纳入政政府规划和计计划中，合理理安排用地需需求，符合条条件的，按照照土地划拨目目录依法划拨拨。根据不同同情况给予一一定的建设补补贴或运营补补贴。对符合合条件的非营营利性养老机机构或服务设设施自用房产产、土地免征征房产税、城城镇土地使用用税，其免税税收入不计入入所得税应纳纳税收入等等等相关政策。2.配套保障养老产业需要相相关配套产业业的支持，因因此在传统的的养老院升级级到养老综合合体乃至区域域综合开发的的过程中，需需要整合医疗疗康复、饮食食服装、营养养保健、休闲闲旅游、文化化传媒、家政政服务、金融融和房地产等等产业资源，形形成以养老为为核心的产业业集群。例如如以高尔夫+养老模式，温温泉+养老模式、禅禅茶+养老、度假+养老等模式式，充分发挥挥其他产业及及其资源的作作用。3.模式保障模式保障，包括括投资、建设设、运营、退退出模式，即即养老产业的的BOT模式和BOO模式，BOT政府与私人人企业签订特特许权协议，授授权私人企业业承担养老项项目的投资、融融资、建设、经经营与维护，让让其充分发挥挥市场运作的的优势，特许许期届满，签签约方的私人人企业将养老老项目无偿或或有偿移交给给政府部门。BOO模式在期满满后项目的所所有权不再交交还给政府，由由企业负责项项目的运营。泛养老产业集群群引导的区域域综合开发新新模式是以养养老产业为重重点，旅游休休闲度假相结结合，城镇化化发展为整体体框架的区域域综合开发新新模式。具体体表现为“1+X”的综合体模模式：泛养老产业集群群引导的新型型城镇化模式式从城镇体系系结构的分层层提升与建设设上进行细分分，包括养老老新城模式、养养老小城镇模模式、养老综综合体模式和和新型农村养养老社区模式式。1.养老新城模模式城市依托当地全全国闻名的养养生养老环境境，吸引全国国各地的退休休老年人慕名名而来，从而而形成以养老老产业为核心心的产业集群群，产业集聚聚构成人口与与要素集聚，最最终形成城市市。美国太阳阳城是养老新新城的典型代代表，太阳城城的面积约33.2平方公里，人人口已接近20万，而且面面积和人口还还在继续猛增增。2.养老小城镇镇模式城市远郊的中小小城镇依托自自身某种特色色的自然或人人文资源，形形成养老特色色化发展。例例如温泉城镇镇、滨湖城镇镇、滨海城镇镇、度假城镇镇等特色城镇镇。例如亲和和源温泉养老老产业园等。3.养老综合体体模式养老综合体以泛泛养老产业的的整合为根本本支撑、以医医疗保健、休休闲娱乐、护护理服务配套套为重要基础础，以养老服服务和管理的的创新为基本本保障，可以以实现“就地城镇化”。例如北京京东方太阳城城等。4.新型农村养养老社区模式式以乡村原生态养养生环境和农农业资源为依依托，通过完完善乡村休闲闲商业和医疗疗卫生设施，解解决因子女外外出务工出现现的空巢村、空空巢乡问题，还还可以解决部部分农民的就就业问题，是是探索中国农农村养老的一一种新途径。目目前农村社区区养老的条件件还不具备，但但这也是解决决农村养老问问题的一种积积极探索。（一）泛养老产产业集群引导导的地产开发发模式泛养老产业集群群引导的地产产开发模式大大致可分为15种，统分为为五大类：第一类：与社区区共同建设在目前国内的养养老地产项目目中，较为常常见的一类开开发形式是建建设养老社区区，或依托社社区建设各类类养老居住产产品。例如专专门建设大型型养老社区，在在普通社区中中配建养老组组团或养老公公寓等。具体体来讲，可分分为以下4种模式：第二类：与相关关设施并设养老地产项目除除了依托社区区共同建设外外，还可以与与一些其他设设施结合，共共同进行建设设，例如与医医疗机构、商商业设施或其其他福利设施施设置在一起起。此类开发发模式能够充充分发挥各方方资源优势，使使养老产品和和相关设施实实现互惠互利利。常见的开开发模式有以以下几种：第三类：与旅游游或商业地产产结合养老地产与旅游游、商业地产产共同开发，也也是较为常见见的一种形式式。第四类：与国际际品牌接轨这类开发模式指指与国际养老老专业品牌接接轨，引入外外资或运营管管理团队，共共同开发养老老产品。常见见的有以下两两种模式：第五类：以其他他方式转型除上述几类开发发模式之外，泛泛养老产业集集群引导下的的地产开发很很多其他形式式。具体说来来，有以下几几种：（二）泛养老产产业集群引导导的地产经营营模式根据养养老方式和盈盈利方式两个个维度，可以以将泛养老产产业集群引导导的地产经营营模式归结为为六大经营模模式：目前国家通过政政策鼓励和引引导民间资本本的进入养老老产业，老年年客群市场已已形成规模，民民间资本进入入