单县房地产调研市场定位及产品规划建议

2018年01月03日单县湖西幸福城项目市场调研报告及产品规划建议提报纲要

PART1、单县市场分析PART2、项目自身透析PART3、项目发展战略PART4、产品规划建议PART5、目标客群分析PART6、项目营销策略PART1：单县市场分析城市属性对房地产发展有何影响？房地产市场环境如何？竞争对手是谁？有何特点？一、城市属性

区位优势明显——位于山东省西南部，苏鲁豫皖四省八县交界处。单县总面积1702平方公里，辖19个乡镇、3个街道办事处和1个省级经济技术开发区，是全国唯一的四省八县接壤的县区，区位优势非常明显。

交通便利——公路运输有四条国道、省道贯穿全境，已经立项建设中的山东省南外环——菏(泽)岚(山)高速在此通过，铁路运输位于京九、京沪、陇海、新石四大铁路干线“井”字结构中间，正在规划中的菏(泽)徐(州)铁路经过境内。将要建设的菏徐高速、济商高速在单县呈“十字”交叉。至徐州机场、济南机场、郑州机场均在3个小时以内。济宁都市圈规划临沂—枣庄—微山—丰县—单县—菏泽公路。

——中原锁钥、四省通衢单县是山东省投资环境与县域经济最具发展潜力“双十佳”县、山东省适宜人居环境县、山东省长寿第一县、山东省生态经济十强县、平安山东建设先进县、中国最具有创新发展潜力县。

1、单县概况——全国唯一连接四省八县的门户城市区域次中心城市争创国家级园林城市单县区位示意图2、城市发展定位单县城镇空间发展布局

城镇空间发展布局根据空间发展阶段、区域城镇现状集聚特征，结合城镇发展趋势，规划形成“一城、六轴、五点”，核心放射、网络发展的空间格局。一城：即单县城，提升核心城市功能，强化核心城市集聚和辐射能力。五点：即五个中心镇，分别是黄冈镇、终兴镇、郭村镇、蔡堂镇、徐寨镇，是与周边城市的过渡城镇，也是主要交通干线发展条件好的城镇。六轴：即沿105国道、定砀、单虞、单丰等干线公路以县城为中心向西北、东北、东、东南、南、西南方向延伸的城镇发展轴，其中西北、东北和东向由于周边城市发展水平较高，对县城呈吸引态势，县城主要接受这些城市的辐射，向东南、南、西南方向的城市发展水平相对较低，县城主要呈现向这些地区辐射的态势。

一城——单县城

五点——五个中心镇黄冈镇-终兴镇-郭村镇-蔡堂镇-徐寨镇。

六轴——城镇发展轴105国道-定砀-单虞-单丰等干线公路以县城为中心向西北、东北、东、东南、南、西南方向延伸。一城五点六轴城市发展规划城市性质：以地产资源深加工为支撑的商贸城市。区域次中心城市。人口规模：2017年城区人口规模为35余万人；近期2020年城区人口规模为40万人。城市用地规模：规划近期2017年城市用地为37.09平方公里，人均建设用地为118.61平方米/人；规划远期2020年城市用地为41.27平方公里，人均建设用地为117.31平方米/人。城市发展方向：城市发展方向应以向东拓展为主，向北发展为辅，南部适当完善，控制向西发展。依托城市东、北外环路，以单父路和单丰路为主要支撑，自西向东逐步推进。城市规划布局：形成“一环、两轴、三带、三片区”的城市用地布局结构。一环指城市外环路；两周指平乐路南北轴线和胜利路东西发展轴线；三带指涞河、东沟河以及城区中心绿化景观带；三片区指老城片区、新城片区、东部工业区片区。一环、两轴、三带、三片区的城市发展布局，项目位于老城区域城市发展的核心地带，借势城市发展将毋庸置疑！城市发展现状贯彻“一城两区”的发展战略，形成老城区和新城区两大组团和开发区工业三大主力组团。单县城市发展形态可以概括为：故城为心，两路为轴，碧水为辐，新城做轩，新旧结合，协调发展。老城区“城中村”改造项目已经获得浙商集团、闽商集团的投资开发，预计投入资金达到30亿元。“三河连城，五带环翠”的城市总体景观特征。“三河”即嘉单河、涞河、东沟河；“五带：即单张路防护林、北外环防护林、西外环防护林、南外环防护林、东外环防护林。幵山公园是县政府投资6000万元精心打造的一处文化、旅游、休闲、娱乐场所。可以说，幵山公园是菏泽单县大投资带来大变化的一个缩影。山东省政府授予的“山东省最适宜人居环境奖”.

居住片区规划范围片区面积（平方公里）居住人口（万人）城北居住区环堤路以北，涞河以西2.65.5老城居住区环堤路以内2.75.7城西居住区环堤路以西，单父路以北，兴元路以南1.63.4西南居住区单父路以南，湖西路以西2.45.1城中居住区环堤路以东，单父路以北，行政中心以西2.24.7城南居住区单父路以南，湖西路以东2.45.1东部居住区东沟河以西，行政中心以东，新城工业区以南1.53.2东部工业区居住南区东部工业区中部0.551.2东部工业区居住北区东部工业区北部0.511.1合计16.4635九大居住片区的人口承载量为35万人。按照土地集约节约用地的原则，目前新出让土地的容积条件，住宅区规划将以高层住宅为主。城市属性小结宏观经济小结：

总量相对发达---人均不足---有一定发展潜力单县经济发展强劲，近期招商力度大，区域认可度提升明显；区域次中心城市定位，四省八县门户城市等独特优势将保持城市发展的稳健步伐。居民人均可支配收入较低，消费力有限。未来伴随着济宁城市圈的崛起，多条高速网路的通达，单县的区位价值将得到明显提升。未来城市发展潜力大。城市小结：

三河五带---一城三区。经济快速发展、棚改政策加大，城市化进程加快，为房地产市场发展带来良好的历史机遇。单县房地产市场概况1、整体房地产发展数据分析：根据国际通行算法，当城市人均GDP在1000－3000美元、且人均住房面积不足30平方米时，住房需求会处于一个旺盛期；当人均住房面积在30－50平方米之间，需求会趋于平稳。单县人均GDP2017年达到20496元，住房需求处于旺盛期。单县房地产从2008年开始初步发展，房地产呈现较快增长势头。得益于政府招商引资力度，房地产发展进入快速轨道，发展迅猛。单县城镇人均居住面积2017年达到26㎡，接近国家平均发展水平，未来市场需求平稳。未来5年城镇人口净增长10万以上（随着大型商业项目的开业，此类需求将继续呈放大态势），按照此基数计算，新增人口未来需求量将达到250万㎡以上，加之平稳增长的市场需求，未来市场发展极具潜力。单县房地产市场概况2、市场发展格局划分：老城区——老城的规划秩序感差，生活便利性好，生活舒展空间相对较好。但在售项目不多，放量低于新城区，总体售价也低于新城区。区域多为中低收入者为客群主题。新城区——东区是单城发展的主方向，全新的市政、路网、景观、行政、将成单城新的生活居住区，但总体商业配套差，居民生活非常不便。老城区4200--4900元/㎡新城区3800--5500元/㎡3、房地产市场场概述供应量：整整体爆爆发，大量新新项目入市。。价格：：一一年平均上涨涨1000元，上升空间间巨大。产品形式：小小高层为主、、将逐步向超超高层过渡，，别墅、类别别墅产品开始始出现少量供供应。营销水平：营营销水平差距距明显，但随随着外来开发发商和新项目目的不断增加加，营销水平平逐渐提高。。单县房地产市市场概况单城主要在售售项目位置示示意图图例：●●在售售项目本本案四、主要在售售项目●东城新苑●凤来邑紫玉东郡○康乐胡小区区●中央花园、明明泰第一城●清华园○时代广场凤凰城●翰林府邸、鸿鸿儒雅苑天昆太阳城●本案中港豪庭●幸福小镇●伯爵公馆明泰第一城明泰•第1城地处君子路路、向阳路、、胜利路、人人民路四条城城市主干道交交汇，位于单单县新老城区区核心地带，，各大知名学学府，四大步步行街、四大大公园绿地、、四大医院众众星环绕，借借城市腾飞之之势，将尊贵贵、现代、国国际元素汇汇于一体，集集国际ARTDECO建筑、纯法式式立体森活情情境园林、新新风系统、保保利物业、小小区立体智能能化、完美户户型组合，以以62万㎡大社区规规模，国际化化的包容，成成就城市精神神代表，传承承品质美宅明泰第一城———单县销售售最专业的案案场中央花园一二期已交付付使用，三期期封顶，目前前剩余350余户在售，项项目位置较好好，但口碑非非常差，三期期本已搁置，，鉴于目前市市场形势非常常好，又重新新启动，开发发商为东山地地产，寓意东东山再起。天昆太阳城天昆太阳城位位于单县向阳阳路石马东88米路南（湖西西公园旁）占占地面积：41295㎡㎡建筑面积：187795㎡，规划建有高高层建筑10栋，其中8栋17层，2栋31层，沿仙人湖湖畔建有6层大型商场，，目前在售已已经尾盘，剩剩余1栋150户即将加推，，均价5000元/m²左右时代广场亿隆时代广场场位于单县经经济开发区舜舜师路南侧，，东距单县重重点中学——单县新一中仅仅3分钟路程，南南临宽阔的南南园路，西傍傍景观路及东东沟河，东沟沟河西岸便是是东大医院，，北面正对单单县千山公园园。由12层—18层单元楼4层复式叠拼楼组成成。占地面积：120000平方米建筑面积：：500000平方米容积率率：2.20，目前在售三期高高层，单县售价最最高楼盘，销售均均价5500元一二期交付使用用，三期开始建设设，自16年9月开始三期销售，，16个月销售700多户，也是目前单单县大户型销售典典型，主力户型为为130-165平米，但是160平米户型主要为花花园洋房，销售均均价6500元中港豪庭一期年前交房，二二期18年年底交房，项目目位于向阳路和创创新路交汇处，东东面紧邻东外环，，销售均价4200元紫玉东郡总建24万平，开发商为金金乡九星地产，是是金乡最大的开发发公司，目前开工工4栋，已销售完3栋，剩余一栋未定定开盘时间，销售售均价为5200元，位于政府东临临，环亚商场北侧侧，精装大堂，全全指纹入户，车位位9万元，此项目应为为最大的竞争楼盘盘，后期会特别关关注！！！伯爵•国际花园伯爵国际花园位于于单县的南部，项项目东边紧挨南城城交通要道单虞路路，北靠环县主干干道南外环，西面面是湖西南路，总总建筑面积约50万平方米。是一个个以住宅为主.目前在售伯爵国际际花园二期分别是是7层8层11层的电梯花园洋房房，面积区间100㎡-125㎡之间。所剩房源已已经不多，销售均均价4200.三期即将加推竞品项目解析---点评项目名称项目评述紫玉东郡小高层及高层产品，地理位置较好。户型设计120平三室为主。目前售价5200元左右，已销售3栋。天昆太阳城已基本销售完毕，剩余1栋150户正在认筹，预计销售均价4800元，基本无竞争压力伯爵花园多元化产品组合，叠墅、多层等低密产品有配比。口碑较好，小区内景观以雕塑为主，对单县市场吸引力较大，周边配套一般。离本项目较远。中央花园在建规模大，一二期已经基本完工。现场售楼处，单调空旷，由于前期房源基本售罄，经常闭门谢客。销售员非常不专业，服务态度差。将推为小高层产品，主体结构已起，即将封顶。为政府机构团购较多。明泰第一城预计总规模达百万㎡，但二期拆迁困难，一期售完后已搁置半年以上，因项目口碑较好，如果18年拆迁完成，将对本项目造成较大影响。时代广场一二期已交付使用，三期在售，是目前引领单县房价的风向标，已大户型为主，对本项目有很大竞争力。凤凰城总规模120万㎡，是单县目前最大规模的社区。项目已完工，引进银座商城，对本项目有增值作用多元产品组合（多多小高层）为主流流，基本没有超高高层，营销水平及及包装水平一般。。价格增长非常大大，一年平均涨价价1000元，销售速度较快快，客户购买力较较强！单县地产市场---未来展望随着房地产调控政政策进一步发挥作作用，棚改政策的的加快实施，单县县房地产的泡沫成成分会进一步减少少，大部分消费者者的购房态度会进进一步明朗，人们们的消费观念也正正从理想化的单一一高标准要求逐渐渐走向多样化、个个性化、理性化，，房产市场正逐渐渐开始疯狂。从总体上看，房地地产投资在全社会会投资中所占的比比重很大，单县房房地产业的发展处处于高速增长状态态，已体现出城市市支柱性产业的作作用。因此，房地地产投资的潜力与与空间比较大。市场分析结论单县整体经济条件件良好，人口基数数大，发展前景乐乐观；房地产总体市场开开发量增长过快，，供小于求；政策环境对房地产产行业发展构成一一定的影响；老城区区域房地产产市场刚起步且发发展迅速，由于项项目定位及地缘客客户消费水平等原原因，老城区房价价呈现明显的上扬扬现象；大量项目以中低价价充斥着商品房市市场，中高端项目目主力客群需求量量持续增加，价格格有待进一步上扬扬；开发区因配套不完完善，老城区价值值开始受到普遍认认可，本项目价值值有待进一步提升升；房地产市场总体环环境对本项目营销销入市构成一定威威胁，需通过价值挖掘和和营销策略解决市市场的不利影响。。PART2:项目自身透析1、地块先天条件如如何？2、SWOT分析给我们带来哪些思考？1、项目先天条件分分析（1）项目四至：北至至健康路路；东至至凤凰大道；西至至文化路；南至舜舜师路，四面临路路。交通配套便利利畅达。（2）项目基本资料：规规划占地面积：201亩，容积率:4规划建面55万㎡以上。建筑类类型：超高层为主主，四面临街可规规划商业门面。（3）项目位于城市发发展的老城区核心心地段，周边市政政配套设施齐全（4）项目北临巴黎步步行街、湖西公园园，西面中心医院院，南挨银座商城城。实验小学，周周边配套齐全，购购物、休闲、就医医、入学一应俱全全，为项目入市销销售提供天然优秀秀，而周边新建设设项目较少，产品品上市供应时间已已避开，彼此之间间的竞争压力不大大，本案必须从开开发时机、总体规规划理念、产品定定位、户型设计、、景观园林打造、、物业管理、社区区配套多方面入手手，以综合竞争优优势傲立于市场，，方能取得品牌与与利润的双丰收。。●东城美地地●实验中学学●实验小学学幼儿园园仟山公园园东沟沟河河绿绿色色生生态态长长廊廊老城区新城区工业园---北区舜师路东东西发展展轴产业-科教研发发东大医院院行政办公公、商务务金融、、文化体体育、生生活居住住为主的的综合新新城区。。二类工业业用地生产生活活用地为为主，城城市文教教科研中中心，经经济发展展重点，，城区经经济发展展支柱。。本案商业服务务、文教教卫生、、生活居居住、商商贸物流流为主的的综合组组团展现古城城风貌，，突出历历史文脉脉为主的的综合功功能区域域发展条件件综述：：与城市发发展同脉脉动—地处老城城区发展展之核心心区域，，是城市市发展的的主力方方向。与自然生生态零距距离—背靠湖西西公园，，单县地地标生态态公园。。一站式明明星教育育链—孟母情节节，催热热教育地地产。单单县一中中、实验验小学与与实验幼幼儿园，，15年一贯制制教育构构筑教育育名邸，，让孩子子赢在起起跑线上上！高起点规规划可实实施—55万㎡的大大体量超超高层建建筑，入入市就可可大量吸吸引客户户眼球，，而周边边高品质质楼盘少少之又少少，具有有一定的的规划操操作空间间，创新新型文化化、幸福福理念可可以得到到很好的的发挥，，本案可可独领单单县房地地产业潮潮流，具具有极高高的发展展空间！！2、项目SWOT分析1、Strength（优势））项目北临临巴黎步步行街、、湖西公公园，西西面中心心医院，，南挨银银座商城城。实验验小学，，周边配配套齐全全，购物物、休闲闲、就医医、入学学一应俱俱全，超超高层建建筑引领领单县地地产风向向标，周周边可竞竞争楼盘盘较少，，销售压压力不大大。2、Weakness（劣势））项目位于于老城区东东部边缘缘，交通通拥堵压压力较大大；2、项目SWOT分析3、Opportunity（机会））棚改政策策进一步步实施，，客户群群体拥有有大量现现金，将将持续引引发购房房热潮。。区域认可可度极高高，目前前已经超超过新城城区成为为新的热热点区域域，尤其其是周边边配套齐齐全，将将提升项项目区域域价值；；市场机会会—目前老城城区区域域内高品品质楼盘盘尚属空空白，拥拥有一个个非常好好的市场场占位先先机。4、Threat（威胁）新城区和和北城区区土地供供应量较较大，存存在潜在在竞争威威胁；政策威胁胁——房地产调调控政策策不明，，共享地地产已开开始逐步步进入市市场；项目认知知的思考考1、如何对对抗区域域发展脏脏乱差认认知障碍碍，实现高端端形象，，回报高高额利润润？2、如何整整合自身身的综合合优势，，以优势价值值占领市市场？3、如何挖挖掘区域域价值，，引导客客户接受受更先进的的居住观观？我们的解解决方案案1、缔造差异化市场产品品，形成成直接的的市场区区隔，打打造高端市场场形象。2、深入挖掘掘区域配配套价值值、产品品价值以以及附加加价值，，提高综综合价值值优势，，打造高性价比比产品。3、以一场场独特的的文化幸福福居住理理念变革革，引领单单县奢适宜居居的新潮流流！PART3:项目发展展战略如何做好好产品定定位即赢赢得市场场又获得得利润？？总体发展展战略利用品牌牌战略创创新和产产品战略略创新，，做到两两手都要要抓，两两手都要要硬！树立项目目品牌价价值带动动公司品品牌价值值，让湖西幸福福城项目成为为集团品品牌战略略的执旗旗手！成成为标杆杆，责无无旁贷！！品牌战略略创新树立品牌牌运营意意识，延延续开发发项目的的品牌知知名度积积累；重新梳理理集团品品牌，确确立品牌牌核心主主张，并并将单县县湖西幸福福城项目作为为延伸品品牌的根根据地和和出发点点；积极打造造项目品品牌，依依靠项目目品牌带带动公司司品牌；；依靠单单县湖西幸福福城项目独特特品牌形形象，开开创集团团品牌发发展新纪纪元；产品战略略创新项目定位位领航，，总体规规划先行行，用足足容积率率，争取取最大利利润；选择适销销对路的的产品组组合策略略，摒弃弃纯粹虚虚空的概概念性操操作，以以扎实的的产品功功底叫板板市场；；从产品组组合、户户型配比比、内部部配套以以及相应应配套指指标锁定定单县第第一高端端楼盘；；产品价值值与附加加价值联联动，配配合品牌牌物管涵涵养高贵贵世家情情怀！品牌+品质+品位（服服务）=高档住宅宅的新标标准！产品定位位1、在售主主流项目目产品定定位及诉诉求主题题对比：：楼盘名称产品定位产品规划类型诉求主题诉求价值核心紫玉东郡高端物业专注者(中高档）18层高层以品质缔造领先，以物业服务客户，以诚心、御城心；府东首席住区，臻善生活家天昆太阳城湖心景观社区（中档）小高层+高层（北侧31层）俯瞰湖西公园老城区唯一公园社区伯爵花园唯一景观雕塑群（高档）别墅、洋房、小高层单县首席欧式景观英式特拉法加入口广场

、法式皇家园林景观雕塑群明泰第一城国际建筑规划设计（中高档）小高层、高层（11/18/27）打造单县核心城中城集国际ARTDECO建筑、纯法式立体森活情境园林、新风系统、保利物业、立体智能化、完美户型

中央花园单县政治中心住宅多层为主，小高层、高层，2栋商务大厦核心政务区配套住宅片区开发大手笔，黑龙江鹤岗市进鲁首作。百万规模堪比城市生活综合体。时代广场62万平米单县新城市中心，全现浇剪力墙结构（高端）12层—18层单元楼4层复式叠拼楼

一生之城，幸福一生，左手繁华，右手宁静热水供给方式；断桥铝中空双玻镀膜高档落地窗；双语幼儿园、彩色门禁对讲系统；室内医疗紧急呼叫系统等等，一系列人性化的高级配置

产品定位位2、周边户户型面积积区间与与总价对对比：楼盘名称主力户型总价区间1居2居3居4居紫玉东郡

------110、123、130㎡、270户157㎡30余户58-85万均价5200元天昆太阳城------95-120㎡1000余户137-159㎡150户48-80万；均价5000元伯爵花园------㎡㎡㎡调研时销售人员态度非常恶劣，任何信息不对外透露。明泰第一城---85/89㎡130户100-137㎡1000余户150㎡、150户复试，4户42-75万，不含复试；均价4900元中央花园------128-147㎡/300余户59-68万，均价4600元时代广场---

---110-135㎡150-160㎡洋房61-75万，高层均价5500元；洋房最高110万，均价6500元小面积户户型供应应量少较较为稀缺缺，小2居和小3居市场空空间大；；主力供供应产品品为3居为主流流，适当当增加4室户型。。如此，项项目的市市场定位位即脱颖颖而出：：单县少有有的好房房子，高端奢适适宜居住住区。重新树立立单县好好房子的的标准，，那就是是舒适宜宜居；通过产品品规划，，打破传传统的兵兵营式排排布，塑塑造有韵韵律感的的功能空空间；通过户型型设计增增加实际际使用空空间，打打造高性性价比样样板工程程；高标准的的园林景景观设计计，让单单县人见见识“原原来园林林也可以以这样造造”，通通过样板板展示体体验空间间，不一一般的奢奢适宜居居社区来来到单县县；高端并不不意味着着超大户户型和超超高总价价，我们们倡导的的是奢适适空间，，符合居居住者尺尺度和空空间需求求即可，，避免空空间浪费费良好动动线设计计是我们们胜出的的关键。。产品定位位项目户型型配比及及图示？？项目商业业规划建建议？PART4:产品规划划建议产品/户户型设计计建议产品设计计建议：：超高层的的情景花花园洋房房，1F户型设计计赠送下下沉式庭庭院（半半地下室室），2F及以上户户型做景景观式大大阳台，，顶层加加半阁楼楼适当退退台，增增加露台台空间，，降低顶顶层复式式面积，，顶层的的坡屋顶顶较高，，层高方方面可考考虑局部部挑高至至一层半半高度，，客厅层层高可至至4.2米。户型设计计建议：：产品建筑筑层高建建议设计计为满足足客户敏敏感性的的3米。产品户型型应尽量量设计为为大面宽宽、小进进深户型型。产品户型型应尽量量设计较较多的赠赠送面积积、空间间。提高产品品性价比比的手段段提高性价价比的手手段面积赠送送（半赠赠送）不仅卖面面积，更更卖体积积（空间间）户户有景景观产品类型型创新、、优化厨卫舒适适度（适适用性））家居工作作间、储储藏礼仪空间间（门厅厅）酒店式大大堂首层、二二层立面面的人性性化设计计部分顶层层坡屋顶顶复式露露台（极极具个性性的别样样生活空空间）…户型配比比建议本项目容容积率为为4.1，共计3600余户，（（因不确确定回迁迁户数，，特按此此作户型型配比））85㎡以下两室室小户型型3%108户110-130㎡三室居家家户型85%3060户140-160㎡四室大户户型10%360户大平层或或复式2%72户（单县县大平层层和复式式较少，，可适当当增加））户型图例例（3室）户型图例例（4室）商业规划划建议经过目前前市场调调研，单单县商业业销售整整体状况况较差，，销售价价格基本本为6500-8500元之间（（除个别别项目特特殊位置置突破万万元）；；建议本本项目商商业面积积尽量缩缩小。根据调研研情况，，项目周周边门面面房一般般为单层层，开间间为3米，进深深8-15米，非常常不利于于实际使使用。建建议商业业开间不不低于3.5米，进深深不低于于18米。单县购房房人群有有哪些特特点？项目所在在区域现现有客户户的特点点是什么么？本项目的的目标客客户构成成如何？？PART5:目标客群群分析1、购房人人群整体体概况客户需求求层次较较低家庭化带带来的需需求以及及婚房需需求是现阶段段单县市市场的最最重要购购房需求求，与之之相对应应的是经经济型产产品。而而改善型型需求数数量及比比例开始始逐渐增增加。包括中高高端客户户在内，，均首先考考虑所谓谓地段，而非生生活品质质，可谓谓之“低低层次需需求”。。根据调查查，目前前市场中中的中高高端购房房客群从从职业上上分，以私企老老板、垄垄断行业业人员、、拆迁改改造的居居民、政政府机关关、事业业单位等等中高收收入阶层层为主。一、购购房人人群整整体梳梳理2、未来来购房房人群群需求求“发达达城市市”的的先进进理念念将引导导中高高端客客户升升级居居住理理念随着本本项目目进入入单县县，将将进一一步促促进房房地产产产品品的精精细化化进程程，改改善型型需求求将逐逐渐从从混沌沌的购购房需需求中中分离离出来来，快速提提高购购房者者的识识别力力，项项目综综合品品质高高，将将取得得竞争争优势势。对产品品细节节更加加关注注，尤尤其是是一二二线城城市购购房人人群对对自然然环境境、人人造景景观的的重视视，对生态态、文文化、、健康康居住住理念念的追追求将影响响单县县购房房人群群的心心理偏偏好，，特别别是外外地经经商及及在外外工作作回乡乡置业业群体体等。。从单县县现有有项目目来看看，市市场缺缺乏真真正的的好房房子，，当地地中高高端人人群已已表现现出对对居住住环境境的潜潜在要要求，，如果果辅以以引导导，未未来客客户心心理偏偏好排排序将将逐渐渐发生生变化化，从从首选选“好房房子””向首选选“好项项目””过渡。一、购购房人人群整整体梳梳理二、区区域购购房人人群特特征从区域域现有有项目目的客客户特特征看看——◎客源源地：：以地缘缘性客客户为为主，，主要要来源源于以私企企老板板、垄垄断行行业人人员、、拆迁迁改造造的居居民、、政府府机关关、事事业单单位；；其中中不乏外外地置置业购购房群群体。。◎年龄龄：25-50岁，范范围较较广。。◎产品品需求求：以110-130㎡中小小三室室户型型最受受青睐睐，140㎡以上上改善善型需需求较较少，，◎置业业目的的：以首次次置业业；改改善型置置业为主，，包括括婚房房、外外来人人口进进城；；拆迁迁改造造等需需求，，投资资型置置业较较少。。◎置业业关注注点：：对商业业、教教育、、医疗疗等配配套设设施非非常关关注，，强调调居家家生活活的便便利性性。初步定定位：：产品类类型——决定了了目标标客群群以高高端客客群为为主；；区域属属性——决定了了目标标客群群生活活依赖赖区域域级的的城市市配套套；价格属属性——决定了了本项项目客客户圈圈层基基数相相对较较少；；因此，，目标标客群群定位位应着着眼于于整个个单县县和各各乡镇镇高端端人士士，以改善居居住条条件、、追求求生活活品质质、向向往新新鲜事物物为主诉诉求的的高端端人群群。三、项项目客客户群群定位位根据项项目的的调研研及客客户的的沟通通，本本项目目应树树立高高端形形象，，结合合合理理的价价格，，将要要重点点吸引引单县县的中中高收收入阶阶层：：政府府官员员、大大中私私营业业主、、大企企业中中高层层管理理人员员、拆迁改改造的的居民民、医院院医生生，高高端教教育人人群等等。从从而带带动项项目形形象的的整体体提高高。整个项项目客客户将将以公公司企企业管管理人人员和和中小小型私私营业业主、、公务务员和和个体体私营营业主主、医医院医医生为为主。。拆迁改改造的的居民民，公司司职员员、专专业技技术人人员为为辅，，各乡乡镇高高端置置业客客户为为补充充。四、本本项目目的整整盘客客户来来源一期客客户定定位：：城城市市中坚坚财财富新新贵从事行行业：：政府府公务务员、、私企企业主主、国国企、、事业业单位位中高高、高高新企企业中中高层层管理理具有较较宽的的视野野及丰丰富经经历大多具具有多多次置置业经经历对投资资具有有敏锐锐的眼眼光，，看中中宏观观经济济对整整体区区域的的价值值带动动作用用（看中中土地地的增增值及及保值值而非非短期期的投投资回回报率率）生活方方式：：热爱爱都市市生活活，追追求时时尚，，对生生活的的品质质要求求较高高。有着积积极向向上的的生活活心态态、追追求健健康、、温暖暖、舒舒适的的现代代生活活；对对阳光光偏爱爱有加加。购买目目的：：居住住兼长长期投投资，，距离离自己己的生生活圈圈子较较近客户想想要什什么？？要求产产品具具有稀稀有性性、新新颖性性、独独特性性。与与均好好性相相比，，更注注重楼楼盘有有可以以向他他人炫炫耀的的