上海商业地产项目市场报告

eq\o\ac(○,点)eq\o\ac(○,击击)eq\o\ac(○,奉)eq\o\ac(○,献)eq\o\ac(○,必)eq\o\ac(○,属)eq\o\ac(○,精)eq\o\ac(○,品)地址：中国．福福州联系人：联系邮箱：上海商业地产项项目市场分析析报告第二部分区区域商业市场场分析黄浦区是上海历历史最悠久的的城区,是上海近代代商业的发祥祥地,也是当今上上海中心商业业区的核心区区域。2000年7月月上海市政府府将位于市中中心的黄浦、南南市两区“撤二建一”，设立新的的黄浦区，以以此为其确立立了特大型国国际城市的现现代化中心城城区、现代化化中央商务区区和市中心现现代聚居区的的目标定位。两区的合并充分分体现了两者者优势互补、资资源整合、功功能重塑的战战略意图，有有效地增强了了区域的经济济实力。合并并后全区面积积共12.41平方公里，占占全市面积的的0.2%，其中陆地地面积11.0117平方公里，水水域面积1.837平方公里；；行政区划为为9个街道共190个居委会。至至2002年底，全区区总人口数为为63.22万人。区内万商云集、市市场繁荣，为为全国闻名的的商贸旅游购购物中心。上上海市第一百百货商店、华华联商厦、新新世界城、亚亚一金店、绿绿波廊、华宝宝楼古玩等上上海有名的商商店开设在此此。南京路是是蜚声中外的的"中华商业第第一街"。老城隍庙庙是中外旅游游者的观光胜胜地。福州路路、北京路、西西藏路、金陵陵路、黄河路路、云南路、文文庙、江阴路路、董家渡路路等著名特色色商业街造就就了区域经济济的活跃和繁繁荣。仅2001年，区区属商、饮、服服销售(营业)就完成302．99亿元，同比比增长8．6％；利润完完成5．82亿元，同比比增长30．4％；增加值值完成31．91亿元，同比比增长13．8％；社会消消费品零售总总额完成120亿元，同比比增长3．3％。【通海中华城】位于于原南市区，因因此在报告中中将重点关注注该区域的商商业市场，研研究分析其未未来发展前景景。区域主要商圈的的发展情况分分析上海的主要商圈圈以传统的“三街”(南京路、淮淮海路、四川川路)和“四城”(徐家汇商圈圈、新客站商商圈、豫园商商城及浦东新新上海商业城城)为代表。在“三街四城”中有近30%左右的商圈圈分布在本区区域内，显示示了黄浦商业业的强大实力力。以下我们重点分分析本区域主主要商圈的发发展状况：南京东路南京路是上海近近代商业的发发祥地。1843年上海开埠埠后，南京路路是最早出现现现代都市文文明的地方，并并迅速成为上上海最繁华的的商业街，人人称"大马路"。到了二十十世纪三十年年代，"十里洋场"的南京路已已是蜚声中外外。整条南京京路以成都路路为界分两段段，其中黄浦浦区这段为南南京东路。据不完全统计，到到上海来的中中外游客80％以上都要要到南京东路路游览，南京京东路平时的的日客流量为为80万人以上，节节假日高达120-2200万人，外地地与外国的游游客占70％以上。南南京东路有着着强劲的辐射射力与独特的的外向性。市场状况分析老店名店多市百一店和华联联商厦就是上上个世纪三十十年代的先施施、永安等当当时国内最摩摩登的大型商商场和全国百百货业的魁首首。张小泉刀刀剪店也是一一家闻名中外外的老店。品牌商厦集中市百一店、华联联商厦、新世世界、置地广广场都是大型型商厦，每天天吸引无数的的人流来商厦厦购物游玩。有时尚休闲步行行街南京东路步行街街是上海唯一一的步行街，也也是全国规模模最大的，最最繁华的商业业街。每天吸吸引上百万的的中外来客。临近地铁，出入入方便地铁2号线贯穿穿南京路地下下并在人民广广场和河南路路设两个站点点，这为南京京路商业街带带来了巨大的的人流，同时时地铁2号线有连接接浦东的八伯伯伴商圈。中档品牌为主，缺缺乏高档的品品牌南京路商家主要要经营中低档档的品牌，不不象淮海路经经营时尚，高高档的品牌。因因此，南京路路以国内的客客商居多，而而本地前卫人人士一般选择择去淮海路购购物。这也因因此造成南京京路的商铺租租金一般在20~30元/平方米/天。比淮海海路要低。消费群体以非沪沪籍人士为主主，人均消费费低商业街主力消费费群体为境内内外来沪观光光旅游人士，人人流量随大，但但以游览、参参观为主的观观光旅游人士士居多，人均均消费额不超超过50元，整体水水准较低。发展前景市政府在20001年就聘请了了知名的麦肯肯锡咨询公司司，对南京东东路整体规划划提出方案，实实施“三段式风格格设计”，重构南京京路商业形态态，力争在十十年之内将南南京路重塑为为世界一流的的商业街区，预预计实施该规规划总投入将将超过180亿元人民币币。东段依托外滩建建筑群，展现现“海上情怀”南京路东段段的主体为外外滩建筑群，建建成充分体现海派特特色的商务办办公和都市休休闲综合区；；中段围绕世世纪广场，打打造“都市时尚”，伊都锦商商厦、圣德娜娜商厦等商厦厦也将进行全全面调整符合合南京路商业业结构的深化化和多元化；；西段打造新新型综合消费费圈，筹划“明日之约”，整合新世世界综合消费费圈（21万M2）和一百商商城（16万M2）、新建上上海世贸国际际广场（商业业为6万M2），将构建建成为市中心心的商业航空空母舰。总结：未来南京东路步步行街拓宽休休闲娱乐业、现现代服务业等等行业的发展展空间，使产产业结构日益益合理，综合合功能更加完完善。整个南京东路商商圈在2002年—2005年将形成基基本格局，在在2005年—2010年完善并提提高，使其真真正具有世界界级客流量、世世界级商业收收入和全球知知名度的国际际一流商业街街，届时南京京路年营业收收入将达到400亿元，超过过目前的两倍倍。豫园商城上海的城隍庙始始建于明代永永乐年间（1403年后），庙庙内祭奉城隍隍神秦裕伯（明明太祖敕封秦秦裕伯为上海海县城城隍神神）和霍光（汉汉大将军博陆陆侯）。清代代时香火极其其鼎盛，上海海开埠后城隍隍庙及其周围围地区商贾云云集，市场繁繁荣。市政府从19991年起，开始始把城隍庙市市场改建为具具有民族传统统的现代化大大型旅游购物物中心----豫园商城，一一期改建工程程将商场的营营业面积由原原来的1.8万平方米扩扩大为7.5万平方米，集集购物、旅游游、餐饮、娱娱乐为一体。2001年上海城隍隍庙的商业销销售总额达30多亿元，净净利1.25亿元，营运运情况良好。商城与四邻豫园园、老城隍庙庙、沉香阁等等名胜古迹、人人文景观融合合，以其丰富富的文化底蕴蕴、浓郁的民民俗风情、鲜鲜明的经营特特色成为上海海独具魅力的的旅游购物中中心，享誉海海内外。市场状况分析建筑特色在豫园商城里，每每幢建筑都是是飞檐翘角、雕雕梁画栋，具具有浓郁的民民族韵味。新新建楼群外形形亦仿明清建建筑风格，内内部却是现代代化的商场，其"外古内洋"的特色，能够与原有的景观和谐统一，相映成辉。特色名店汇集荟萃了上海老城城隍庙地区的的传统特色商商品，如历史史悠久、源远远流长的中华华老字号（如如绿波廊、王王大隆、丽云云阁、松月楼楼等）和独一一无二的特色色专业户（如如上海筷子店店、手杖店等等），充分反反映了“名、特、优优、精”的经营特色色。消费群体以旅游游者为主作为上海最具有有特色的旅游游胜地，大凡凡来上海的中中外游客，大大都要到老城城隍庙走走，流流动人口多，据据统计目前日日流量已达25万。发展前景豫园商城作为上上海特色的旅旅游购物区，知知名度高，但但由于一期改改造是在原建建筑风貌群的的基础上进行行的，地块的的发展受到了了制约。豫园商城欲在功功能上再上台台阶，进行二二期改造。黄黄浦区已将南南起中华路、北北到人民路的的119公顷土地规规划为豫园商商城商业圈，其其中包括将5万平方米的的庙前广场扩扩建为一个集集旅游、休闲闲、餐饮、文文化于一体的的“二豫园”。“二豫园”规划是为了了挖掘老城厢厢历史文化的的内涵，延承承古豫园的文文化命脉，提提升豫园商城城的现代商业业功能。二期改造将长达达8年，商业营营业面积将从从原来的10万平方米扩扩大到20万平方米，突突出商业、旅旅游、文化三三位一体的特特色，成为商商旅结合、联联动发展的商商业中心。区域商用物业的的总体发展概概况黄浦区商业重心心在北部以南京路商业街街为中心，以以北京路、福福州路、金陵陵路、西藏路路等专业街为为副中心，并并向各支路延延伸扩展，形形成纵横交错错、贯通全境境、联结邻区区、幅射全国国的商贸网络络。区域商业在长期期的竞争发展展中形成鲜明明特色区域商业在长期期的竞争发展展中形成鲜明明特色，其主主要标志为：：商业覆盖率率高，全境沿沿街门面约70％设商铺，构构成商业繁华华的景象；境境内商业门类类齐全，自然然行业达150多种，包罗罗了吃、穿、用用、玩等门类类，涉及高、中中、低等各种种档次；专业业特色街较多多，有综合性性商业街、生生产资料专业业街、文化用用品街、时装装街、美食街街、装潢材料料街等；名特特色商店集中中，大批商业业饮食业长期期在全市树名名牌、创特色色，形成了各各自的经营风风格，造就了了一大批名特特大企业。近近几年经过考考核认定境内内有名特色商商店265户，其中有有百年老店、近近代商业保留留下来的名店店，还有现代代商业中涌现现的大型购物物中心。区域商业设施历历来在全市具具有领先地位位区域商业设施历历来在全市具具有领先地位位尤其南京路路商业街，早早于1882年首例使用用电话。至1936年前，电灯灯、电梯、自自动扶梯、机机械收银机、冷冷暖气等商业业设施均在这这里首先应用用。改革开放放后，商业改改造规模扩大大，购物环境境和商业设施施日趋现代化化，应用空调调设备、安装装自动扶梯、使使用电子收银银机、实行电电脑管理、应应用条形码计计价的商店逐逐日增多。同同时普遍改善善橱窗陈设和和灯光照明，相相应地在南京京路、金陵路路、西藏路、外外滩等地建设设灯光夜市，使使境内这一商商业中心，在在设施上开始始与国际接轨轨，成为体现现上海改革开开放、繁荣兴兴旺的重要窗窗口。区域商业经营状状况参差不齐齐市级商业中心整整体经营状况况较好，商业业密集，经营营结构合理，形形成特色各异异的都市商业业氛围，在整整个上海商业业市级的份额额上占据了半半边天，经营营效应也名列列前茅，拥有有市百一店、华华联商厦、新新世界城等一一大批名特色色商店。而黄浦区唯一的的区级商业中中心——老西门的商商业经营状况况却差强人意意。第一是因因为紧临市级级商业中心如如淮海路和南南京路商圈，分分流了区域内内大量客户；；第二是因为为近年来持续续的老西门市市政建设（M8、复兴东路路隧道），对对该区域的商商业造成了一一定影响；第第三也是根本本性的原因是是本身布局的的落后，缺乏乏创新，没有有错位经营的的意识，整体体经营较差。部部分百货类商商厦（如八百百）已倒闭，剩剩余的也调整整路线走专业业化商场（如如永乐家电、全全泰商厦）的的道路，目前前老西门的底底层租金徘徊徊在8元/M2左右，低于于同类区级商商业中心。社区商业中心作作为新兴的补补充性商业结结构，得到政政府的大力支支持。坚持科科学、合理进进行商业规划划，逐步建成成集购物、娱娱乐、休闲、服服务功能，布布局合理，层层次相宜，设设施齐全，品品种丰富，购购物便利的一一流的聚居区区商业是社区区商业中心的的发展目标。根根据“十五计划”将在新昌路路等聚居区内内建立4个社区商业业服务中心。黄浦区专业特色色街较多，大大多数由民间间自发形成，分分布较散。缺缺乏统一规划划和经营管理理，大多分布布在临街店铺铺和室内市场场，整体档次次较低，不符符合现代化的的商业规划要要求。因此扩扩大专业特色色经营规模，提提高专业经营营容量和经营营水平。同时时，发挥社区区经济的作用用，利用区域域内历史文化化、人文环境境、商业特色色的优势，进进一步引导和和开发适合现现代消费趋势势的商业专业业特色街是黄黄浦区商业“十五”计划对专业业街的改造目目标。区域商用物业的的供求、区域域分布和价格格水平状况鉴于本项目位于于原南市区内内，且不属于于传统的区级级商业中心，按按照常规，其其消费群体应应来自周边，因因此本报告将将主要对原南南市商用物业业的供求、分分布和价格水水平进行研究究，对其他区区域的商业不不作重点分析析。本报告对区域内内商用物业分分两种形式进进行分析，一一种是传统商商业街，一种种是住宅配套套商业(住宅底铺)。传统商业街我们选取大兴街街、陆家浜路路、董家渡路路、中华路这这四条历史悠悠久、知名度度较高、人气气较旺的传统统商业街进行行分析。供应：大兴街:大兴街两侧除了了银行、书店店、超市、饭饭馆、面馆等等生活服务类类商店外，还还有面包、眼眼镜、服装、鞋鞋等商品专卖卖店，这些专专卖店面宽敞敞、装潢布置置考究，购物物环境较好，市市口较好的月月租金在3000元/平方米/月。表1-大兴兴街各商业业业态数量分布布百分比业态分类所占数量百分比比大型超市30%银行、邮局、超超市、饭店30%各类专卖店25%服装、服饰店15%董家渡路:董家渡路为以服服装为专业特特色的道路，靠靠近外滩的东东段为董家渡渡面料市场，凭凭借市口好，专专业化集中的的优势，汇集集了长江三角角洲的众多厂厂商。该市场场以各类面料料批发、零售售和制作为一一体，吸引了了大量中外客客户。市场内内的基本摊位位为10平方米，月月租金在2550-3000元/平方米，临街街的月租金更更高达4000-450元/平方米。近年年来随着知名名度的提高，生生意也越加兴兴隆，据统计计，市场内的的租金比去年年已翻了一番番。董家渡路的西段段，凭借“面料市场”的影响，想想走服装鞋类类道路，但由由于缺乏统一一规划和经营营，产品附加加值低，一直直走低档路线线，未能形成成规模，月租租金徘徊在1100-2000元/平方米，经营营状况较差，大大多铺面换手手率高。表2-董家渡路路各商业业态态数量分布百百分比性质业态分布所占数量百分比比西段专业市场（董家家渡面料市场场）40%东段服装、鞋类60%35%银行、邮局、10%餐饮、超市、药药房、中介15%中华路中华路为一条环环老城厢的道道路，其商业业分东西两段段。中华路东段。这这段主要分布布着众多食品品、服装、五五金、房地产产中介小店铺铺，这些店铺铺档次低，大大多由沿街旧旧房或老式商商场改建而成成，面积狭小小，基本不装装修，月租金金在250元/平方米。表3-中华路路东段各商业业业态数量分分布百分比业态分类所占数量百分比比超市25%银行、邮局、药药店15%餐饮20%食品、服装、中中介、五金店店40%中华路西段。该该条马路靠复复兴东路段为为老西门目前前营运状态最最好的场所，主主要分布着银银行、药店、超超市、日用百百货、面包房房、服饰等生生活服务类商商店，其定位位中档，普遍遍面积在100M2左右，租金金在300元/平方米左右。表4-中华路路西段各商业业业态数量分分布百分比业态分类所占数量百分比比超市、银行、邮邮局30%餐饮25%服装、药店、日日用百货25%中介、建材店10%陆家浜路陆家浜路沿街商商铺以餐饮、服服装、中介门门店行业为主主。需求：区域内传统商业业街经营状态态较好，业态态分布均匀，基基本满足了周周边居民的生生活需求，拥拥有稳定的消消费群体，租租金也呈上升升趋势，人气气较旺的地段段，甚至出现现一铺难求的的状况。但是，由于建造造年代悠久，缺缺乏规划，经经营档次偏低低，业态组合合缺乏创新，高高档次的品牌牌商业难以进进入和融合。中中低档次的服服装、餐饮业业对位于传统统商业街的中中标小面积商商铺需求有不不断增加的趋趋势。新建住宅商业裙裙房区域内住宅底商商的分布遍地地开花。本报报告将区域内内住宅商业裙裙房分为复兴兴东路以北、复复兴东路与斜斜土东路之间间、斜土路与与国货路以南南三个区域研研究。供应复兴东路以北该区域距离豫园园商圈及老西西门商圈较近近，属于其辐辐射区，因此此消费需求表表现出较强的的外来性。典型楼盘：黄浦浦众鑫城、太太阳都市花园园、新地苑、中中华大街表5-复兴东东路以北典型型楼盘基本情情况楼盘名称商业面积（M2）商业类型销售单价租金（元/M2。天）基本单位面积（M2）商铺/住宅售价价比（元/M2）黄浦众鑫城9000/4FF银行/家电卖场场23000/5003太阳都市花园9400/5FF证券、饭店、健健身100005神牛广场30000小区内100-22001.6新地苑15000/44F银行/证券9000/30001.6中华大街2800/3FF银行/证券/图图书公司10000/28002东淮海公寓6000/3FF婚庆用品36000/2.5区域内底商售价价在9000—36000元/平方米之间。该区域内的底商商经营业态以以服务于周围围居民的银行行、证券、家家电卖场等便便民生活设施施和一些中档档餐饮、娱乐乐设施为主。由由于地处交通通要道，品牌牌形象良好，区区域内大面积积不可分割的的商铺出租较较出售快，即即以客户自用用为主。中小小面积可分割割商铺销售去去化较快。银银行、证券业业对这一区域域的商铺需求求仍未饱和，今今后一段时间间内预计仍为为主力需求。复兴东路与斜土土东路之间该板块内由于有有区域型商业业街大兴街，同同时又处于老老西门商圈的的边缘，因此此消费需求既既有由老西门门延伸而来，又又有区域内众众多住宅区所所形成的。典型楼盘：黄浦浦E品、申升公公寓、沧海苑苑、明日星城城、阳光翠竹竹苑表6-复兴东东路、斜土东东路之间典型型楼盘基本情情况楼盘名称商业面积（M2）商业类型销售单价（元/M2）租金（元/M2。天）基本单位面积（M2）商铺/住宅售价比黄浦E品5100/4FF产权式商铺18000/202申升公寓1200/2FF未开业140007400、80001.75明日星城6300/1FF未开业20000高5.4米536-1804该区域底商售价价在140000—20000元/平方米之间。黄浦E品大面积积整体商铺在在被划分成小小面积的产权权式商铺后，销销售一空，反反映了市场对对小面积商铺铺的大量，同同时售价也从从先前的7500元/平方米（整整体）上升至至目前的均价价14000，利润空间间翻倍。沧海海苑、申升公公寓、明日星星城这些可分分割的商铺去去化也相对消消化较快，且且单价相对较较高。尽管目目前江阴街的的商业氛围很很淡,但明日星城城规划中的步步行商业街——江阴街的可可分割底层商商铺甚至卖到到了20000元/平方米。斜土路、国货路路以南该板块处于豫园园、老西门辐辐射范围之外外，消费需求求基本上来自自于区域内住住宅区居民。典型楼盘：百花花公寓、巴黎黎春天华浩苑苑、蓬莱家园园表7-斜土路路、国货路以以南典型楼盘盘基本情况楼盘名称商业面积（M22）商业类型单价（元/M2）租金（元/M2。天天）基本单位面积（M2）商铺/住宅售价比锦凯华苑10000/44F鞋类批发145001020-502.4蓬莱家园1100/1FF未开业10000//2.2该区域底商售价价在100000—14500元/平方米之间。该区域人口密集集，新建商品品房已形成一一定规模，并并且多为沿街街而建。因此此具备了设置置底商的地利利、人和条件件。底商基本本上是小面积积可分割商铺铺，由于定位位准确，去化化不错。沿斜斜土路的一些些楼盘底商定定位为鞋店，并并已初具专业业街特色。需求根据统计数据，目目前区域内整整体、整层出出售或出租的的住宅商业裙裙房去化较慢慢，空置率较较高。这类商商铺的需求者者主要是大型型餐饮、银行行、证券及大大型专业商场场，寻找这几几类合适的需需求者往往需需要相当长的的时间，一些些中小投资者者又无实力投投资于大面积积店铺，店铺铺就容易长时时间空置。一一些小面积可可分割商铺相相对就较易为为投资者尤其其是中小投资资者接受，因因此去化较快快。竞争环境分析区域环境综述本项目位于中华华路，目前周周边80%以上为二级级以下旧里，环环境较差，商商业配套以服服务居民基本本生活的五金金、烟杂类小小店铺为主，整整体消费力低低。项目所处的董家家渡地区，是是黄浦区四大大现代聚居区区中规模最大大的，也是旧旧区改造的重重点，总投资资预计超过72亿，三至五五年后将建成成人口4.3万，消费能能力达7亿的集合住住宅和商业为为一体的现代代聚居区，发发展前景广阔阔。此外周边还将建建设多条轨道道，结合原有有的道路，组组成快速城际际交通线；同同时利用景观观优势，改善善居住环境，提提高生活档次次。竞争区域的选取取根据前面对项目目区域环境的的基本介绍，我我们将选择若若干区域对他他们区内的商商业市场进行行分析，研究究他们的发展展规律。当然然这些区域的的商业必须具具备各自特色色，同时与中中华路地区的的居民层次、区区域人口、商商业规模、以以及未来发展展有可比性和和参考性。我们选取陆家浜浜路、老西门门这两个历史史悠久、知名名度较高、人人气较旺的商商业区域和本本项目所处的的中华路—董家渡地区区进行分析。区域间竞争力的的对比分析黄浦区地处市中中心，文化历历史悠久，区区内旧房多、环环境差、改造造难度大。“十五”计划中黄浦浦区被确认为为上海市旧区区改造的重点点。因此研究这三块块区域内目前前的商业状况况意义不大，针针对这些区域域未来的商业业定位本报告告将探索它们们的发展前景景、分析相互互间可能的竞竞争力度。交通道路状况老西门“十五”计划中中老西门是黄黄浦区唯一的的区级商业中中心，主要是是因为他的地地理优势，周周边的复兴东东路、西藏南南路都是八车车道的主干线线，同时贯穿穿上海M8线也将在老老西门设立复复兴东路站，在在该地区形成成了一个巨大大的交通枢纽纽，汇聚人流流，为周边商商业提供大量量潜在客户群群。陆家浜路相比之下陆家浜浜路虽然有两两条轨道经过过，但M8和R4的出口相离离较远，人流流分散，不易易形成规模效效应。本案中华路虽然为次次干道，马路路较窄，但车车流较少，干干扰小，反而而商业容易汇汇聚，形成规规模效应。临临近的复兴东东路隧道和R4线的王家码码头站，两者者均能带来固固定的外向性性消费群体，尤尤其是浦东的的客户群。辐射范围老西门老西门商业其辐辐射范围将以以淮海路以南南为主，范围围西至卢湾区区顺昌路，北北至淮海东路路，东至河南南南路，南至至陆家浜路，影影响力可达黄黄浦的中片和和南片，总计计约有20-30万消费人口口。陆家浜路陆家浜路则是满满足周边中档档住宅小区和和沿线商务楼楼内的消费，辐辐射直径在三三公里左右。本案中华路—董家渡渡地区商业将将定位为居住住型社区商业业中心，其离离市级商业中中心较远，居居民居住集中中，以区域消消费为主，辐辐射直径在三三公里以内。人流量老西门老西门作为区级级的商业中心心，汇集人流流最多，但同同时由于淮海海路、南京西西路等市级商商业中心较近近，如产品相相近的话，消消费群体会被被分流。陆家浜路陆家浜路人流分分布平均，居居其次。本案中华路—董家渡渡地区由于地地段的关系，人人流量居末位位。消费能力老西门老西门是区级商商业中心，交交通方便，汇汇集众多人流流，商业呈规规模效应，其其总体消费能能力最强，但但人均消费能能力未必居首首位。陆家浜路陆家浜路的商业业已定型，未未来可继续发发展性不大，主主要以商务消消费为主，人人均消费在150元以内。本案中华路—董家渡渡地区高档住住宅规模居黄黄浦区首位，其其住户有高档档消费能力，如如定位合适，其其商业发展前前景和利润空空间广阔。租金水平老西门老西门目前的底底层租金在250元/M2/月，低于其其他区级商业业中心，估计计随着市政建建设的完工和和高档住宅的的建成，租金金将有大幅的的提高，预计计将达到450元/M2/月以上。陆家浜路陆家浜路的商业业发展空间较较狭隘，市场场可发展性不不大，租金应应维持在250元/M2/月。本案住宅和商铺的走走势应息息相相关，中华路路—董家渡地区区目前新建小小区的商铺租租金在4元/M2/天，预计到到整个聚居区区建设完毕，新新型商业租金金将提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。商业规划老西门老西门在经历了了众多变迁后后，留存的大大多为特色产产业如大富贵贵饭店、全泰泰中老年商厦厦等。根据“十五”规划，将以以原老西门商商业中心为基基础，围绕周周边地区居住住区的开发建建设，推进商商业设施开发发，通过对现现有商业结构构的全面调整整，突出其综综合性商业中中心的特点，重重点加强餐饮饮、娱乐、休休闲设施以及及规模化、专专业化卖场的的建设，发展展专业店、专专卖店等商业业业态。逐步步建成传统与与现代结合、商商业与文化融融合、具有相相当知名度和和一定辐射力力的区域商业业中心。商业总体布局。大大体分为三个个区：一是现代商业区区。主要分布布在中华路以以西至西藏路路两侧。以现现代化的商业业设施、商业业业态进行布布局。定位于于专业店、专专卖店及连锁锁品牌，同时时增加文化娱娱乐休闲功能能，开设夜总总会等娱乐设设施。二是传统老字号号名品商业区区。主要集中中在中华路的的东侧。北至至复兴东路，南南达蓬莱路。利利用老城厢特特有的历史底底蕴，集聚黄黄浦及上海的的特色和老字字号品牌企业业，以“特”聚集人气，形形成老西门商商业文化独“特”的魅力。三是文化休闲区区。要将文庙庙与老西门连连成一片，调调整形成文化化特色区。规规划文庙路为为文化用品、旧旧书市场，加加上梦花街及及江阴路花鸟鸟鱼虫市场，形形成浓烈的文文化氛围。进进而达到“文兴市旺”的目的，增增加老西门商商业文化气息息。另外，再再辅之以环城城绿带建设及及公交枢纽的的调整，将为为老西门营造造更好的休闲闲消费环境。陆家浜路陆家浜路主要是是调整目前的的商业结构，发发展与周边商商务楼相关的的行业如银行行、证券公司司以及餐饮和和娱乐行业。本案中华路的商业定定位为社区商商业中心，服服务周边高档档住宅，同时时以特色产品品吸引外来中中高档客户群群，提升商业业氛围。在社区商业设置置中，居住区区商业中心的的重点在于进进一步突出了了对居民需求求的满足，商商业呈多样性性以及集聚性性的特征；一一般以一至两两家大中型超超市为核心，配配以多个特色色商店、个性性化商店以及及中型餐饮、休休闲场所，成成为居住区消消费中心。根据各居住区的的不同特点，一一般主要采用用团组式、多多点式等几种种社区商业布布局形式。区域商用物业的的市场发展前前景分析未来区域内商业业市场供应量量预估我们将区域内商商业用房的未未来供应分两两类进行研究究。一类是目目前正在建设设，尚未完工工的项目，另另一类是规划划中待建的商商业用房。在建的商业用房房区域项目名称项目地址建设单位预计供应量（平平方米）2002200320042005小计复兴东路以北西门广场一期西藏南路复兴东路众鑫资产公司6000东淮海公寓人民路777号号建工锦龙房产公公司6000太阳都市花园二二期河南南路复兴东路新锦发房地产公公司1688名人滨江苑中华路16号新外滩企业发展展公司8500鄂尔多斯广场福佑路333号号上海博利置业有有限公司15000小计600022688850037188复兴东路、斜土土东路之间开元坊二期西藏南路9000号东亚房地产股份份公司3000华实公寓大林路303号号沪南房地产公司司8078南花苑二期光启南路黄家撅撅路浩城置业有限公公司5556雅庐苑陆家浜路12335号华湄房地产公司司1100绿地名人坊中华路419号号绿地集团2500锦凯华苑西藏南路斜土东东路锦凯房地产公司司10000桑树苑陆家浜路5211号临江房地产公司司16463中福花苑一期陆家浜路海潮路路