产业园区操作实务及投融资案例

【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析区域开发PPP项目参于方关心的问题问题1：区域开发有哪几种模式，具体表现形式是如何?问题2：什么样的区域开发项目适宜采用PPP模式?问题3：如何理解区域开发采用PPP模式的必要性与合理性?问题4：采用PPP模式进行区域开发有什么优劣势?问题5：PPP区域开发会涉及哪些主体?各主体的角色如何?问题6：区域开发大体上可分为几个阶段，社会资本在各阶段的利益点在哪里?问题7：在公私合营的方式下，土地市场一级开发的分工是怎样的?问题8：区域开发PPP项目如何对接投资基金?33课件目录一、区域开发（产业园区）的PPP理解及操作实务二、区域开发（产业园区）PPP项目的融资模式和要求三、基金融资方式在PPP项目融资中的应用四、区域开发（产业园区）PPP项目的风险管理五、产业园区PPP操作实务方面的答疑交流4一、区域开发（产业园区）PPP理解及操作实务【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】51.我国产业园区运营的几种模式2.园区开发模式在PPP框架下的审视3.产业园区需要PPP模式下的创新融资4.园区PPP的整体运作模式和成功条件5.园区PPP的赢利点和收益率分析6.园区PPP的投融资操作要领7.案例分析华夏幸福固安产业园区的PPP模式建设融资方案8.案例分析上海重固镇新型城镇化“1+3+X”模式回报机制【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】中国迎来PPP时代：中国经济和产业园区领域的又一个风口和新蓝海

PPP的优势在于能整合更多的社会资源（资本资源，技术、专业、管理和人力资源等），实现多元主体合作供给公共服务的新格局，通过这种合作供给带来的竞争，改进公共服务的供给质量和效率（更多体现在土地开发和基础设施的BOT模式---建设+运营+移交）。

PPP模式无疑会带来新的动力。产业园区PPP尚缺乏真正精准的对标案例，河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面。

产业园区PPP，需要精密的策划和组合，复杂、综合、系统、专业的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力、综合运营管理能力提出了极高的要求。

中国政府正在大规模的推进PPP模式的发展，预计未来产业园区PPP的市场规模将以万亿计，占到片区开发类项目总数的50%以上。1.我国产业园区运营的几种模式

1.我国产业园区运营的几种模式

中国产业园区运营模式传统模式创新模式完全政府操控模式PPP模式由BOT向PPP过渡模式二级开发运营模式新加坡裕廊模式政企一体，一个班子两块牌子，管委会直属管理运营苏州高新区北京经开区完全市场化操作，土地招拍挂，企业完全控制政企分开，国有平台公司运营管理，相对市场化运作蛇口工业区苏州工业园张江高科技园区天津开发区联东集团天安数码城亿达集团光谷联合华夏幸福固安产业新城成都置信青羊工业园万科前海企业公馆重庆盈田宏泰发展廊坊龙河高新区中信汕头滨海新区政企合作，民营企业主导，类似特许经营权，更加市场化操作政企契约式合作，捆绑运营，收益共享案

例我国的园区开发PPP特点：产业与运营是核心

增量类PPP：社会资本依托土地与政府合作，把土地一二级联动开发、基建项目、招商引资等进行集成。产业新城、特色小镇等多属此类项目。

存量类PPP：一线城市、省会城市等的旧城开发改造、园区与城市更新等项目。此类项目更看重创新产业和业态的导入，以及对传统产业的升级转型。（混杂了一些：原BT项目的包装版）

园区PPP是运营加建设，在运营的基础上进行建设，不是先建设后再来考虑怎么运营。首先要确定社会资本对园区公共服务的提升和运营的实效怎么体现，再来谈在这个目标之下，如何推进建设和投资。园区PPP的两种理解：一、整个园区的建设运营（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建设运营等），类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产业新城项目；二、采用PPP模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区的配套功能，一般理解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施“建设+运营+移交”。2.园区开发模式在PPP框架下的审视产业园区最适合以PPP模式来运作主要原因产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入为什么说PPP模式的出现对于中国式的产业园区是一个巨大的福音？2.园区开发模式在PPP框架下的审视为什么产业园区需要PPP模式？产业园区最适合以PPP模式来运作的三大原因：为何PPP模式的产业园区，政府和企业往往是一种囚徒博弈的关系？2.园区开发模式在PPP框架下的审视

产业园区以PPP模式运作的主要原因和限制：(1)、产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性；(2)、产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高；(3)、过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入。

(4)、园区PPP动辄上亿乃至百亿的规模，所需财政支出很容易突破财政部“每一年度本地全部PPP项目从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例应当不超过10%”的规定，从而限制PPP模式在园区开发类项目上运用。PPP模式解决了了以往部分分质疑：中国产业地地产是一种种畸形的产产物，是中中国国有土土地制度、、财政制度度和政绩思思想下的一一种怪胎。。园区的产业业集聚本应应该是政府府的分内之之事，具有强烈烈的公共产产品和公共共服务属性性，但政府缺乏乏经验、能能力、实力及资金金，只好让让渡给市场场来解决。。在这种怪异异的框架下下，政府和和企业往往往会存在一一种囚徒博博弈的关系系。政府合作政府短视企业合作政府可以最大化地解决GDP、税收、就业等问题，见效快，持续性；企业也可以最大化地盈利，成本低，循环度高政府短期获得一定的政绩利益；企业则完全处于劣势，出现盈亏不平衡的状态企业短视企业追求短期利益，出现骗取土地指标、财政收益等一系列问题；政府因信息不对称处于被动地位政府急于求成，见好就收；企业短视逐利，舍本逐末，园区运营成为双方逐利的牺牲品，出现烂尾甚至荒置现象2.园区开开发模式在在PPP框框架下的审审视2.园区开开发模式在在PPP框框架下的审审视为何PPP模式的产产业园区，，政府和企企业是一种种囚徒博弈弈的关系？？政府希望最大化化地解决GDP、税税收、就业业等问题，，见效越快快越好，持持续越长越越好，企业则希望最大大化地盈利利，赚钱越越快越好，，持续越长长越好。在合适的时时间段与激激励机制下下，双方的的利益诉求求是可以一一致的，但因政府急急于求成，，求全责备备，企业短短视逐利，，舍本逐末末，导致了了博弈关系系中最坏的的结果———园区运营远远远达不到到理想状态态，甚至烂烂尾荒置，，形成巨大大的资源浪浪费和负面面效应。中国的产业业园区存在在这样一个个棘手的问问题，就是是园区开发发建设热火火朝天，但但真正到园区区的具体运运营时就无无人问津。。PPP框架建立了了一种长效效均衡机制制：主要问题在在短期回报报：园区开发建建设看视热热火朝天，，但真正到到具体的运运营时，就就无人问津津。短期开发有有利可图，，长期运营营缺乏资金金支撑，成成为一个难难以解开的的死结。原因：缺乏一个政政企合作的的长效法律律保障的均均衡机制，，社会资本本运营方既既缺乏束缚缚，也缺乏乏激励！存疑分析：：产业应该放放在城市化化的大背景景下，特色色小镇、特特色乡村等等都可以看看做产业。。打破以前前的同质化化，因地制宜--切实根据每每个地方的的优势资源源、禀赋、、特色、发发展定位来来制定园区区规划，导导入相应的的产业进行行培育。园区PPP做的是产产业服务和和产业运营营，对运营能力力的要求会会越来越高高，建设和和投资能力力反而次要要一些。2.园区开发发模式在PPP框架架下的审视视问题如何解解决：园区前期规规划必须要要让社会资资本介入！！1.园区项目具具有更强的的综合性、、系统性，，合理的规划划是园区未未来良性运运作、吸引引企业落户户的根基，，唯有社会资资本真正参参与到策划划和规划环环节，才能能发挥其主主观能动性性，充分利利用其专业业能力和前前瞻眼光，，优化产业业规划与定定位，为促进园园区产业聚聚集效应、、长期可持持续发展奠奠定基础。。2.PPP项目目的回报：：三种回报方方式均包括括其中，其其中规划咨询、、基建及运运营、土地地整理等多多为政府付付费，经营性项项目则多采采用使用者者付费。最最为特殊的的是产业招招商和企业业产业发展展服务：未来回报中中最大一部部分是产业业导入、对园区的提提升产生的的服务等带来来的收益，远远大于于土地开发发整理、基基础设施建建设带来的的收入（在园区PPP全生命命周期，土土地开发整整理的回报报只占到非非常小的一一部分，决决非主要收收入来源）。2.园区开发发模式在PPP框架架下的审视视问题如何解解决：“华夏幸福模模式”的利弊1.华夏幸福在在固安产业业新城项目目的回报中中，规划咨询、、土地整理理、基础设设施和公共共设施建设设运营四项项服务一般般为经审计计的成本上上浮一定比比例（一般为为10%-15%）；2.产业发展服服务费为当当年落地投投资额的一一定比例（一般为45%）。。除了在常常规的基础础设施或公公共运营服服务项目中中是使用者者付费外，，主要是政政府通过增增量财政收收入付费。。3.华夏幸福在在固安的操操作模式，，是从规划划、建设到到招商、运运营全过程程深度介入入，相当于“二二政府”(谋长远--像政府府制定中长长期规划一一样制定PPP协议议；讲大局--多照顾到政政企双方外外的利益群群体，减少少项目实施施阻力)。整体授权？？还是通过具具体项目授授权?因地制宜，，因城综合合施策!2.园区开发发模式在PPP框架架下的审视视问题如何解解决：“华夏幸福模模式”的经验分享享“产城融合合”是固安安工业园区区PPP项项目的主心心骨，引来来哪些产业业？如何让让其做大做做强，这是是项目可持持续盈利的的重中之重重。一一、如何结缘？？做实项目目规划，企企业要有““市长思维维”（像政府制定定中长期规规划一样制制定PPP协议。））和许多PPP项目目匆匆上马马不同，固固安新城的的项目论证证了一年多多，完善具具体规划的的时间更是是长达三四四年之久。。仅2002年，华华夏幸福就就邀请了9个国家的的40多位位规划、城城建、环境境、产业等等不同领域域的顶尖专专家来出谋划策策，最终确确立了“产产城融合””整体开发发机制，固固安县政府府采购华夏夏幸福在产产业新城提提供的设计计、投资、、建设、运运营一体化化服务。一张科学规规划管到底底，面对任任何外部挑挑战都按规规划办事，，政企双方方都足够硬硬气。“社区意识识”，多照照顾到政企企双方外的的利益群体体，就能减减少项目实实施阻力。。（多照顾到政政企双方外外的利益群群体，如公公园及道路路）华夏幸幸福“牺牲牲”了13万平方米米居住用地地建成的湖湖景公园，，不知让多多少开发商商瞠目结舌舌，却为百百姓津津乐乐道。截截至至2015年底，华华夏幸福在在固安建成成8个公园园，新建170公里里的柏油路路，为固安安工业园项项目赢得了了更多公众众支持：尽尽管作为基基建项目，，涉及大量量的土地征征收与村民民搬迁，但但固安工业业园区PPP项目至至今没有发发生过一起起上访事件件。2.园区开发发模式在PPP框架架下的审视视问题如何解解决：“华夏幸福模模式”的经验分享享“产城融合合”是固安安工业园区区PPP项项目的主心心骨，引来来哪些产业业？如何让让其做大做做强，这是是项目可持持续盈利的的重中之重重。二、怎么赚赚钱？不要要指望捡一一枚金蛋，，而应该借借力养一窝窝金鸡（养鸡需要能能力，专业化招商商并提供全全产业链服服务就是其其核心竞争争力。）1.处理好好“髓”和和“形”的的关系。(华夏幸福平台公司--三浦威特扮扮演了提供供产业服务务的投资人人角色，提提供从规划划、咨询到到辅助融资资、审批在在内的全产产业链资源源整合服务务，旗下有有80多个个产业服务务公司提供供“管家””兼“导师师”式服务务，)2.处理好好“点”和和“面”的的关系。（主动培育育农产品加加工龙头企企业，盘活活农业资源源，也增加加税收，解解决农民进进城后的就就业，“一一子落，满满盘皆活””。）案例：---“小参花面粉粉厂”追加了1.5亿元投投资，成为为京津冀食食品业的龙龙头企业北京太东生生物科技有有限公司：：2012年入驻固安安产业新城城，2014已拿到A轮轮融资1.5亿元。。公共平台免免费使用，，GMP标标准的车间间三年免租租金，除了了注册、财财税、政府府优惠项目目申报等普普遍服务，，华夏幸福帮帮助企业对对接各融资资机构。这些专业业的产业服服务契合了了初创企业业的需求!2014-2015年，固安肽谷生生物医药产产业园已吸纳了20多个生生物医药项项目签约。。2.园区开发发模式在PPP框架架下的审视视问题如何解解决：“华夏幸福模模式”的经验分享享3.拿捏好好“取”与与“舍”的的关系。（三顾茅庐请请来的“航天振邦邦”，每年保持着着约2亿元元的新增投投资，解决决了上千人人的就业。。工业园引引得众多““金字塔尖尖”项目纷纷纷入驻）三、如何化解风风险?让社会资本本追加投资资时“不红红脸”，让让政府在看看到民企赚赚钱时“不不红眼”（固安工业园园项目历经经了4任县县委书记、、5位县长长，换了10任经理理，却依然然顺利推进进至今。）A.明确的的风险分担担机制;B.常态态化的政企企沟通机制制，第三方方机构的定定期监管，，让外部挑挑战降到最最小。C.做PPP项目的的企业家还还要有点干干事业的情情怀。长周期的PPP项目目要盈利，，但不能以以利润为中中心，而要要以客户为为中心。（PPP项目目的价值曲曲线是由低低转高，政政府和社区区企业、居居民的满意意度是验证证PPP项项目成功最最重要标准准。）2.园区开发发模式在PPP框架架下的审视视2.园区开发发模式在PPP框架架下的审视视问题如何解解决：土土地问题与与授权争议议1.园区产业需需要3-5年及更长时时间产生收收益。单靠产业经经营收入分分成，短期期内社会资资本无法实实现投资收收益平衡，，需要有其其他收入来来源:含土地开发发整理、基基础设施建建设运营以以及产业地地产等所带带来收入。。很多园区PPP项目目围绕土地地做文章。。当前土地地出让实行行严格的收收支两条线线管理，必必然会对项项目运作造造成一定的的影响。2.社会资本要要取得项目目土地使用用权，应根根据不同土土地性质通通过“招拍拍挂”、协协议出让、、划拨、租租赁或作价价入股等方方式操作(社会资本本配置商业业经营项目目进行捆绑绑式开发的的，需要另外取取得所配置置的商业经经营项目的的土地使用用权)3.配套商商业项目土土地使用权权获取的风风险由社会会资本方承承担(社会资本本方应当对对经营性用用地的取得得成本进行行充分的测测算，将其其纳入到项目目总体的现现金流平衡衡中，确保整个片片区综合开开发项目具具备经济可可行性,实实现项目投投资与收益益的平衡。。)3.产业园园区需要PPP模式式下的创新新融资问题如何解解决：长效效均衡机制制1.将园区运营营纳入20年以上PPP框架，建立立一种长效效均衡机制制，有效解解决这种囚囚徒博弈的的困境，让让短期一口口气赚到的的钱摊到几几十年的时时间里，让让政府和社社会资本都都不再将目目光局限在在短期利益益上，企业很难短短期逐利，，政府也很很难要求短短期的速效效政绩。2.双方的利益益诉求捆绑绑，能够各各显其能，，勠力同心心于产业园园区的生命命周期之中中，着眼于于长远的规规划和稳定定的运营，，从开发到招招商到城市市与产业运运营，制造造多个发力力点。3.建立长期均均衡发展机机制，使得多方（区域域、政府、、企业、产产业）共赢赢获益，也能够看看到更多良良性运行的的新型园区区，真正符符合新型城城镇化和产产业地产的的本质。高效持续地地提升园区区盈利能力力才是关键键园区PPP，就是政府府与社会资资本进行高高度合作，，以更具活活力的完全全市场化的的手段提升升产业园区区的运营效效率，以平平台整合的的思维与路路径去进行行软硬件的的搭建，以以及产业的的集聚与服服务，并从从园区的长长期运营之之中获取合合理收益的的模式。传统招商是是物理空间间的搬迁，，“华夏幸福模模式”则是通过优化营营商环境和和提供专业业服务变‘‘搬商’为为‘养商’’，让入驻企企业离不开开“华夏的服务务”真正让工业业园活起来来、火起来来，城市价价值才能提提升，这个PPP项目才有有盈利点。。！3.产业园园区需要PPP模式式下的创新新融资新型的园区区PPP运运营者所需需要具有的的能力：新型的园区区PPP运营者所需需要具备备的能力3、园区运运营框架的的分解、组组织、整合合、掌控能能力5、对接资本市市场与金融融资源的能能力4、园区整整体的运营营、管理和和服务能力力1、宏观经济济的研判能能力2、城市、区域、、产业发展趋势的的研判与规划能力力3.产业园区需要要PPP模式下的的创新融资4.园区PPP的的整体运作模式和和成功条件园区PPP的整体体运作模式可以归归纳为：1.投资人或投资人组组建的联合体，参与政府组织的的投资人（合作伙伙伴）招标投标，，中标后与政府共同组建项目公司司；2.项目公司取得政府府授予的特许经营营权后，根据产业业定位，对区域实实施整体策划、规规划、设计，并成成立相应的开发分分公司或部门，针针对各项具体的开开发内容实施投资开发、招招商、运营；3.打造一个区域内的的产业园区，使区域内相关产业业从无到有、从零零散到聚集，从初初级到成熟，实现现区域整体价值的提提升、区域地块及及物业的升值，区区域产业的集聚与与提升，而投资人则从各各级开发运营中获获得相应的利润。。4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程政府依法招投标投资人/联合体政府/授权单位整体策划、规划、设计、宣传、招商SPV特许权授予一级开发公司/部门二级开发公司/部门三级开发公司/部门

土地一级开发，基础设施建设、市政工程、协助政府出让土地并收回资金二级房地产开发经营性物业开发公共服务设施

园区整体经营、管理公共服务设施经营管理园区后续招商投标比组建按需成立/整合分公司/部门政府特许权授予运营商/SPV服务优化产业结构，目的性持续招商园区物业管理园区及企业安保、绿化、食堂、宿舍等生活设施的经营管理，社会活动组织......配套设施开发经营性物业管理酒店等公共服务设施经营管理园区资产、资本运营......规制、监督入园企业这种标准式的流程程其中的部分细节节，可以根据实际际情况有所变化，，比如宏泰发展运运营龙河高新区的的项目公司——廊坊市盛世建设投投资有限公司，这这家公司完全由宏宏泰自己设立并100%控股，安次区政府府和龙河高新区是是以购买宏泰的服服务形式进行合作作的，属于特许经经营权的范畴，这这并不妨碍其符合合PPP模式的本质要求。。4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程放在产业园区、产产业新城来说，为了补足缺口，可可以将一些与PPP项目相关的公用物物业（如人才公寓寓、酒店、保障性性住房、科教文卫卫物业和经营性物物业等）的开发经经营权益补充进去去，可能会以特许经营营权让渡的形式进进行，但这并不意意味着可以让社会会资本方进行房地地产开发来补足收收益财政部的《政府和社会资本合作法（征求意见稿）》中明确阐述：社会资本参与PPP项目时获得收益的三种方式途径一是由政府付费二是向使用公共产品或服务的用户收费，也就是“使用者付费”三是可行性缺口补助，包括与合作项目相关的其他配套开发经营权益等！4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程PPP项目的基本类型PPP政府垄断型（特许经营）竞争型（经营权）类型适用领域能源、交通运输、、水利、环境保护护、农业、林业、、科技、保障性安安居工程、医疗、、卫生、养老、教教育、文化等公共共服务领域(特许)经营+VGF能源、交通运输、、水利、环境保护护、市政工程等特特定领域付费主体使用者政府采购（经营权）使用者+政府采购方式原则上招标投标招标投标、竞争性性谈判、竞争性磋磋商等原则上招标投标，，可以灵活处理项目类型4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程PPP的回报方式使用者付费方式社会资本提供服务付费最终使用方（经营性项目）社会资本提供服务付费政府或政府部门社会资本可行性缺口补贴政府或政府部门提供服务付费最终使用方可行性缺口补助（VGF）方式可用性付费使用量付费绩效付费政府采购方式（非经营性项目））（准经营性项目））利益实现4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程第二十三条政府购买服务所需需资金，应当在既既有财政预算中统统筹安排。购买主体应当在现现有财政资金安排排的基础上，按规规定逐步增加政府府购买服务资金比比例。对预算已安安排资金且明确通通过购买方式提供供的服务项目，按按相关规定执行；；对预算已安排资资金但尚未明确通通过购买方式提供供的服务项目，可可以根据实际情况况转为通过政府购购买服务方式实施施。第二十五条财财政部门在布置年年度预算编制工作作时，应当对购买买服务相关预算安安排提出明确要求求，在预算报表中中制定专门的购买买服务项目表。购买主体应当按要要求填报购买服务务项目表，并将列列入集中采购目录录或采购限额标准准以上的政府购买买服务项目同时反反映在政府采购预预算中，与部门预预算一并报送财政政部门审核。《政府购买服务管理理办法（暂行）》（财综【2014】96号）政府购买服务4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程（五）资金管理。。政府向社会力量购购买服务所需资金金在既有财政预算算安排中统筹考虑虑。随着政府提供公共共服务的发展所需需增加的资金，应应按照预算管理要要求列入财政预算算。要严格资金管管理，确保公开、、透明、规范、有有效。（六）绩效管理。。加强政府向社会力力量购买服务的绩绩效管理，严格绩绩效评价机制。建立健全由购买主主体、服务对象及及第三方组成的综综合性评审机制，，对购买服务项目目数量、质量和资资金使用绩效等进进行考核评价。评评价结果向社会公公布，并作为以后后年度编制政府向向社会力量购买服服务预算和选择政政府购买服务承接接主体的重要参考考依据。《国务院办公厅关于于政府向社会力量量购买服务的指导导意见》（国办发〔2013〕96号）4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程第十八条行业主管部门应当当根据预算管理要要求，将PPP项目合同中约定的的政府跨年度财政政支出责任纳入中中期财政规划，经经财政部门审核汇汇总后，报本级人人民政府审核，保保障政府在项目全全生命周期内的履履约能力。第十九条本级人人民政府同意纳入入中期财政规划的的PPP项目，由行业主管管部门按照预算编编制程序和要求，，将合同中符合预预算管理要求的下下一年度财政资金金收支纳入预算管管理，报请财政部门审核核后纳入预算草案案，经本级政府同同意后报本级人民民代表大会审议。政府采购《政府和社会资本合合作项目财政管理理暂行办法》（财金【2016】92号）4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程第二十条行业主主管部门应按照预预算编制要求，编编报PPP项目收支预算：（一）收支测算。。每年7月底之前，行业主主管部门应按照当当年PPP项目合同约定，结结合本年度预算执执行情况、支出绩绩效评价结果等，，测算下一年度应应纳入预算的PPP项目收支数额。（二）支出编制。。行业主管部门应应将需要从预算中中安排的PPP项目支出责任，按按照相关政府收支支分类科目、预算算支出标准和要求求，列入支出预算算。（三）收入编制。。行业主管部门应应将政府在PPP项目中获得的收入入列入预算。（四）报送要求。。行业主管部门应应将包括所有PPP项目全部收支在内内的预算，按照统统一的时间要求报报同级财政部门。。第二十一条财政政部门应对行业主主管部门报送的PPP项目财政收支预算算申请进行认真审审核，充分考虑绩绩效评价、价格调调整等因素，合理理确定预算金额。。政府采购《政府和社会资本合合作项目财政管理理暂行办法》（财金【2016】92号）4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程PPP项目主体或其他社社会资本，除通过规范的土地地市场取得合法土土地权益外，不得得违规取得未供应应的土地使用权或或变相取得土地收收益，不得作为项项目主体参与土地地收储和前期开发发等工作，不得借借未供应的土地进进行融资；PPP项目的资金来源与与未来收益及清偿偿责任，不得与土土地出让收入挂钩钩。《财政部等关于联合合公布第三批政府府和社会资本合作作示范项目加快推推动示范项目建设设的通知》（财金【2016】91号）资金来源4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程PPP项目支出纳入预算算的条件纳入预算财政可承受能力论证通过财政可承受能力论证且经同级人民政府审核同意实施列入各地PPP项目目录地方各级财政部门会同相关部门评估、筛选的潜在PPP项目基本信息，录入综合信息平台纳入PPP综合信息平台未纳入综合信息平台项目库的项目，原则上不得通过财政预算安排支出责任。4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程PPP中政府付费的保障障（一）《政府和社会资本合合作项目财政承受受能力论证指引》（财金〔2015〕21号）第五条财政政承受能力论证的的结论分为“通过过论证”和“未通通过论证”。“通过论证”的项项目，各级财政部部门应当在编制年年度预算和中期财财政规划时，将项项目财政支出责任任纳入预算统筹安安排。“未通过论证”的的项目，则不宜采采用PPP模式。第二十五条每一年度全部PPP项目需要从预算中中安排的支出责任任，占一般公共预预算支出比例应当当不超过10%。省级财政部门可根根据本地实际情况况，因地制宜确定定具体比例，并报报财政部备案，同同时对外公布。纳入预算4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程PPP中政府付费的保障障（二）《财政部关于规范政政府和社会资本合合作（PPP）综合信息平台运运行的通知》（财金〔2015〕166号）地方各级财政部门门要按照PPP项目操作流程，做做好本地区PPP项目各阶段信息填填报、资料上传与与管理工作。原则则上，经地方各级级财政部门会同相相关部门评估、筛筛选的潜在PPP项目基本信息，均均应录入综合信息息平台。中央部门门拟作为实施机构构的PPP项目，由财政部统统一评审录入项目目信息。经省级财财政部门审核满足足上报要求的，由由省级财政部门提提交，列为储备项项目；编制项目实实施方案，通过物物有所值评价、财财政承受能力论证证，并经本级政府府审核同意的，列列为执行项目；通通过中央或省级财财政部门评审并列列为中央或省级示示范的项目，列为为示范项目。未纳入综合信息平平台项目库的项目目，不得列入各地地PPP项目目录，原则上上不得通过财政预预算安排支出责任任。纳入预算4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程PPP综合信息平台项目目库项目库4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程纳入预算PPP是一场婚姻？那么，是否需要一一个婚前保证书？？……4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程纳入财政预算的（（决议）文件由有权机构出具人大、人大常委会会、政府、财政局局适当描述背景确认纳入财政预算算和财政规划纳入预算4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程安庆市外环北路工工程PPP项目纳入预算案例4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程安庆市外环北路工工程PPP项目政府项目公司可用性服务费运维绩效服务费安庆市人大常委会会在PPP项目协议签署前通通过决议，将该等等可用性服务费和和运营绩效服务费费纳入跨年度的财财政预算，并要求市政府加加强项目建设与资资金管理，定期向向市人大常委会报报告工程进展、资资金使用情况。注重政府方履约保保障，给社会资本和金金融机构等主要利利益相关方吃了定定心丸，这是本项项目成功实施的关关键因素之一。政府购买服务4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程纳入预算案例安庆市人大常委会会关于《安庆市人人民政府关于安庆庆市外环北路PPP项目建设有关问题题的议案》的决议议（2015年3月12日安庆市第十六届届人民代表大会常常务委员会第十六六次会议通过）安庆市第十六届人人民代表大会常务务委员会第十六次次会议听取和审议议了《安庆市人民民政府关于安庆市市外环北路PPP项目建设有关问题题的议案》。会议同意《安庆市市人民政府关于安安庆市外环路北路路PPP项目建设有关问题题的议案》。会议同意市财政局局提出的将可用性性服务费和运维绩绩效服务费纳入市市本级跨年度财政政预算建议。市人民政府必须加加强项目建设与资资金监管，确保专专款专用，定期向向市人大常委会报报告工程进展、资资金使用情况。纳入预算案例4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程预算编制预算初步审查预算批准预算执行政府（具体由财政政部门承担）编制制预算草案政府审定预算草案案地方政府财政支出出列入预算的流程程人大专门委员会或或者人大常委会初初步审查预算人大批准预算本级政府组织执行行预算，具体由财财政部门负责纳入预算4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程启动调整编制调整方案方案初步审查方案批准发生需要调减预算算安排的重点支出出数额、需要增加加或者减少预算总总支出等情形的，，启动预算调整地方政府预算调整整流程各级政府（具体由由财政部门承担））编制预算调整方方案人大专门委员会或或者有关工作机构构初步审查调整方方案人大常委会审查与与批准预算调整方方案4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程纳入预算纳入预算文件的效效力法律效力是否构成担保？人大（或者人大常常委会政府财政局是否可以强制执行行？仅有编制权,无决定权仅有编制权4.园区PPP整体运运作模式---标准式流程纳入预算辽宁省政府向原新新华银行香港分行行出具一份《承诺函》，内容为：“我省省人民政府知悉贵贵行同意向我驻港港附属机构中辽有有限公司提供及/或继续提供银行便便利/贷款，我省人民政政府在此承诺以下下事项：……如借款人不能按贵贵行要求偿还就上上述银行便利／贷贷款下产生的任何何债务时，我省人民政府将协协助解决借款人拖拖欠贵行的债务，，不让贵行在经济济上蒙受任何损失失。”《承诺函》是否构成保证担保保应当依据其名称称和内容确定。从从本案《承诺函》的名称与内容看，，辽宁省政府仅承承诺“协助解决””，没有对中辽公公司的债务作出代代为清偿责任的意意思表示，《承诺函》不符合《中华人民共和国国担保法》第六条有关“保保证”的规定，，不能构成法律律意义上的保证证。承诺效力政府《承诺函》不构成法律保证证贵州版信托“承承诺函”调查一般而言，地方方政府债务率的的警戒线为100%，而贵州因债务务率高达190%，地方政府信用用风险较高。然然而，激进的金金融机构仍会做做贵州平台项目目，部分信托便便是其中之一，，但需要财政予予以担保。“承诺函”、““担保函”、““安慰函”、““说明函”、““安排函”名称称如何，是否合合规，是否有问问题，关键看两两点：一是看函的内容容的合规性；二是看函所支持持的事情（融资资行为）的合规规性举债只能省级政政府层面，PPP项目可以纳入同同级政府财政预预算并出具人大大决议。如果是是举债违反国家家新预算法，如如果是PPP项目则不纳入《地方政府存量债债务纳入预算管管理清理甄别办办法》范畴中，政府无无需要回。这件事情有两个个后果：一是很多地方政政府通过这种““出函”的方式式变相融资，事事件会导致很多多金融机构“风风声鹤唳”，排排查这种风险，，也使得金融机机构对政府出函函提供支持直接接融资的方式可可能要重新审视视了；二是对地方政府府的信用是一个个极大的损伤，，个别地方政府府的法律意识、、责任意识较弱弱，从表述上看看出“权力思想想”的余威，随随意性较强。关于使用者付费费项目使用者付费：由由最终消费者直直接付费购买公公共产品和服务务常见类型：传统领域：污水水处理、供水、、供热、供气、、高速公路、地地铁新兴领域：文化化、旅游、医疗疗养老、教育、、场馆使用者付费4.园区PPP整体体运作模式---标准式流程50根据项目的市场场经营情况，可可以分为垄断性性项目和竞争性性项目竞争性项目项目的供应具有有垄断性。使用用者通常只能依依赖项目消费，，不能放弃或者者使用其他项目目。例如：供水水、供热、供电电、高速公路、、污水处理、地地下综合管廊等等。项目存在充分竞竞争，使用者可可以自由选择是是否在该项目中中消费。例如：：医疗、养老、、教育、旅游、、产业园等。垄断性项目使用者付费4.园区PPP整体体运作模式---标准式流程项目没有收益来来源，属于公益益性。例如：道路、桥桥梁、水库、环环境治理、园林林绿化、文化场场馆等。关于政府付费项项目政府付费：是指政府直接付付费购买公共产产品和服务，主主要包括可用性性付费、使用量量付费和绩效付付费。项目类型:政府付费4.园区PPP整体体运作模式---标准式流程政府采购PPP的基本特征授予经营权合作期限原则上上不低于10年，费用逐步支支付（支付比例例可以前高后低低）有考核机制，考考核机制对费用用支付产生影响响（可以合理确确定考核指标，，加强可用性考考核指标的权重重）拉长版的BT？政府付费4.园区PPP整体体运作模式---标准式流程PPP项目主体或其他他社会资本，除除通过规范的土土地市场取得合合法土地权益外外，不得违规取取得未供应的土土地使用权或变变相取得土地收收益，不得作为项目主主体参与土地收收储和前期开发发等工作，不得借未供应的的土地进行融资资；PPP项目的资金来源源与未来收益及及清偿责任，不不得与土地出让让收入挂钩。《财政部等关于联联合公布第三批批政府和社会资资本合作示范项项目加快推动示示范项目建设的的通知》（财金【2016】91号）政府采购4.园区PPP整体体运作模式---标准式流程“通过论证”的的项目，各级财财政部门应当在在编制年度预算算和中期财政规规划时，将项目目财政支出责任任纳入预算统筹筹安排。“未通过论证””的项目，则不宜采用PPP模式。每一年度全部PPP项目需要从预算算中安排的支出出责任，占一般般公共预算支出出比例应当不超超过10%。可行性缺口补助助项目与政府付付费项目争抢政政府支出的额度度。额度紧张，，政府的各实施施机构之间存在在矛盾与冲突。。关于PPP项目中土地征地地和拆迁补偿费费用，可以不占占用一般公共预预算支出的额度度，计入政府性性基金预算。在在PPP结构设计方面留留出了更大的空空间——如何运用4号文。《政府和社会资本本合作项目财政政承受能力论证证指引》（财金〔2015〕21号）与《财政部国土资资源部中国人人民银行银监监会关于规范土土地储备和资金金管理等相关问问题的通知》（财综〔2016〕4号）支出责任4.园区PPP整体体运作模式---标准式流程PPP中政府付费的保保障《政府和社会资本本合作项目财政政承受能力论证证指引》（财金〔2015〕21号）第五条财财政承受能力论论证的结论分为为“通过论证””和“未通过论论证”。“通过论证”的的项目，各级财财政部门应当在在编制年度预算算和中期财政规规划时，将项目目财政支出责任任纳入预算统筹筹安排。“未通过论证””的项目，则不不宜采用PPP模式。第二十五条每一年度全部PPP项目需要从预算算中安排的支出出责任，占一般般公共预算支出出比例应当不超超过10%。省级财政部门可可根据本地实际际情况，因地制制宜确定具体比比例，并报财政政部备案，同时时对外公布。支出责任4.园区PPP整体体运作模式---标准式流程政府预算政府预算的构成成（政府的四本本账）一般公共预算收入：税收、转移支付等支出：政府一般性支出、转移支付政府性基金预算收入：依法在一定期限内向特定对象征收、收取或者以其他方式筹集的资金支出：特定公共事业发展国有资本经营预算收入：国有资本收益支出：依法确定社会保险基金预算收入：社会保险缴款、一般公共预算安排和其他方式筹集的资金支出：社会保险支出4.园区PPP整体体运作模式---标准式流程利益实现案例：固安工业业园区新型城镇镇化项目政府社会投资人项目公司土地整理PPP合作协议（委托开发协议议）政府采购服务产业发展服务运营维护服务产业新城建设运运营一体化方案案基础设施建设公共设施建设固安县政府采购购华夏幸福在产产业新城内提供供设计、投资、、建设、运营一一体化服务收益回报模式：：基础设施建设、、土地开发按成成本加成给予110%补偿招商引资等服务务按约定比例支支付相应费用两项费用上限不不高于园区财政政收入增量的企企业分享部分4.园区PPP整体体运作模式---标准式流程利益实现土地整理、基础建设房地产开发销售政府获得土地出让收入和税收政府返还基础建设投资额（110%）招商引资（按落地投资额一定比例返还）后期产业服务维护实现将“短期一次性”房地产开发先进转变为“长期、可持续园区经营”投资开发房地产项目，实现销售并获取现金回流企业垫资发展阶段；初始投资期1-2年，成本约4-5亿/平方公里4.园区PPP整体体运作模式---标准式流程利益实现行业名称营业收入营业成本毛利率营业收入较上年增加百分比产业发展服务9.53--38.3%基础设施建设1.861.4919.9%-土地整理22.6315.2432.7%228.3%综合服务0.320.2327.9%586.8%物业管理服务0.250.40-62.1%37%园区住宅配套38.5424.1637.3%151.7%城市地产开发4.162.9828.2%-70.6%其他0.300.2612.8%-47.9%合计77.59--76.3%来源：华夏幸福福基业的财务报报表4.园区PPP整体体运作模式---标准式流程利益实现“园区运营+地产开发”模式式“园区运营+地产开发”，双双核驱动模式是是公司商业模式式的亮点和特色色。该模式中，政府府将园区作为工工业地产项目，，由华夏幸福进进行园区规划、、基础设施建设设、招商引资等等工作，然后再再转由政府相关关部门经营和管管理，华夏幸福福在这个过程中中利用园区规划划的话语权优势势在园区及其周周边进行大规模模的房地产开发发。与当地政府签订订排他性协议，拿地成本本极低。产业园区周边的的土地储备在公公司所有土地储储备中占比大约约为80%，而在园区周边边拿地也是公司司地产业务未来来扩张的一条主主线。公司45%的收收入来自园区运运营，50%的的收入来自园区区住宅开发。2023/3/64.园区PPP整体体运作模式---标准式流程5.园区PPP的的赢利点和收益益率分析1、园区PPP是是一个长周期的的运作过程，不不同的开发运营营阶段有不同的的盈利点，是一一个短、中、长期结结合的投资组合合，上述各阶段的的利润来源能为为项目带来持续续稳定的现金流流。2、这些赢利点，，是影响PPP签订时物有所所值评价的定量量评估时的关键键因素。不过，，由于园区并非非高速公路、污污水厂这样传统统可凭经验模拟拟估算的基础设设施项目，在土土地、产业、资资本、人流等众众多不确定函数数的综合作用下下，准确的定量量评估几乎很难难做到，因此短短期来看，定性的物有所值值评价更适合于于园区PPP的的情况。3、对于PPP收收益达成的共识识是“确保盈利利，严禁暴利””，一般对于PPP项目内部收益率率的提法在8%---10%这个区间间，在产业地产领领域，这个收益益率对于基建、、一级开发属于于可接受范围，，但对于整体产产业园区的PPP收益率是否否能够匹配契合合尚无定论，需需要在一些项目目的实践中归纳纳总结。园区PPP是一一个长周期的运运作过程，不同同的开发运营阶阶段有不同的盈盈利点，是一个个短、中、长期期结合的投资组组合，上述各阶阶段的利润来源源能为项目带来来持续稳定的现现金流，这些赢赢利点也可能是是影响PPP项项目签订时物有有所值评价的定定量评估时的关关键因素园区PPP并非高速公路、、污水厂这样传传统可凭经验模模拟估算的基础础设施项目，在在土地、产业、、资本、人流等等众多不确定因因素的综合作用用下，准确的定定量评估很难做做到，短期来看看，定性的物有有所值评价更适适合于园区PPP的评估。园区PPP可能的主要赢利利点土地一级开发收收入分成产业投资收益规划、咨询服务务等收益基金管理收益等园区内与产业相相关二级开发物物业载体租售收收入物业管理、配套套设施、服务活活动等经营性收收入5.园区PPP的的赢利点和收益益率分析?产业新城投资者、产业园区运营营商：PPP模模式是政府大力力提倡的模式，，不可能不去响响应，且响应带带来的业务拓展展效是很强的；；但一旦进入PPP的框架，，意味着以往的的让政府过度让让利的分成模式式不可能再为PPP模式要求求所接受，势必必会带来一系列列对回报率、利利润率的不利影影响。这是一个个必须迅速面对对的选择？财政部的《政府府和社会资本合合作法（征求意意见稿）》文稿稿中强调：合作作项目连续三年年收益过高或者者过低，幅度超超过合作协议约约定的，应当按按照合作协议调调整政府付费标标准，或者公共共产品和服务的的价格对于PPP收益益达成的共识是是“确保盈利，，严禁暴利”，，对于PPP项目目内部收益率的的提法，大多在在6%~8%这个区间，在产业地产领领域，这个收益益率对于基建、、一级开发属于于可接受范围，，但对于整体产产业园区的PPP收益率是否否能够匹配契合合尚无定论？如果将产业地产产的一般性收益益、经常性收益益以及相关配套套物业开发经营营收益都算进去去，整体回报率率超过30%，，甚至超过50%都是一种常常态，但这明显已经经接近社会对于于“暴利”的认认知，未来必定定会面临压缩的的态势。如果类类似的产业新城城、产业园区收收益率连续3年年超出约定或可可接受的范围，，可能会进行重重新调整5.园区PPP的的赢利点和收益益率分析6.园区PPP的的成功条件和操操作要领好的园区PPP项目，主要取取决于两个条件件：一是必须要观察察该项目的可行行性以及规模与与实际需求的匹匹配。如果项目目建成以后无法法发挥应有效益益，即使政府愿愿意支付，也会会造成资源的浪浪费，这样的项项目就缺少成功功的PPP项目目必须具有的基基础；二是要看政府的的支付意愿和支支付能力，以及及相应的法律法法规保障，以提提高违约成本，，降低违约可能能。1、在园区PPP框框架之下，土地地、产业、资本本三要素的协同同与配合对于园园区PPP的成成功而言至为关关键。2、土地是园区运营营的基础，产业业是未来发展的的保障，资本是是园区运营得以以持续进行和完完成的核心，这些要素的协协同与配合对于于园区PPP的的成功而言至为为关键。好的园区PPP项目两大取决因素要看政府的支付付意愿和支付能能力以及相应的的法律法规保障障，以提高违约约成本，降低违违约可能比如中信汕头滨滨海新城PPP项目，汕头市市濠江区还争取取到了地级市的的管理权限，区区级政府可以行行使地级市的管管理权限，再加加上汕头市和濠濠江区政府都兑兑现了承诺以两两级立法保障为为滨海新城保驾驾护航，这些都都对PPP的实实施有巨大的裨裨益。要观察该项目的的可行性以及规规模与实际需求求的匹配如果项目建成以以后无法发挥应应有效益，即使使政府愿意支付付，也会造成资资源的浪费，这这样的项目就缺缺少成功的PPP项目必须具具有的基础6.园区PPP的的成功条件和操操作要领在园区PPP框框架之下，土地地、产业、资本本三要素的协同同与配合对于园园区PPP的成成功而言至为关关键资本是园区运营得以持续进行和完成的核心产业是未来发展的保障土地是园区运营的基础PPP推行可能能存在的最大障障碍：一些城市政府财财大气粗、风格格保守、墨守成成规，不愿意尝尝试PPP；欠发达城市作风风激进，更多的的是将PPP作作为一种财政吃吃紧状况下的融融资模式，欠缺缺服务心态。！6.园区PPP的的成功条件和操操作要领PPP模式作为为政府与社会力力量合作供给公公共服务的一种种新模式，第二二个P可以是拥拥有资本的重资资产企业，也可可以是没有资本本优势但却拥有有技术、专业和和管理优势的轻轻资产社会组织织，尤其是在存存量园区的PPP盘活过程中中，在运营、服服务、金融、资资源整合等轻资资产能力和平台台式的整合能力力上，这种轻资资产的优势显得得更为重要。6.园区PPP的的成功条件和操操作要领园区PPP项目目的操作要领：：一、建立长期共共识共赢的心态态，在专业能力力方面充分尊重重社会资本，把把共识和尊重写写进合同当中，，给予社会资本本足够的话语权权保障；二、机制和法律律的保障，对于于社会资本而言言十分重要。比如中信汕头滨滨海新城PPP。获得了两级级人大的立法通通过，具有双保保险的效果，无无论政府环节和和人事变动都不不会波及于此；；三、公平、合理理、透明的审核核机制贯穿项目目始终。以“浮动性轻资资产运营式PPP收益框架””为例，社会资资本运营方与政政府合资成立基基于轻资产的园园区运营公司，，如：地方政府在在年初从财政拨款款中打入一笔资资金作为运营团团队的启动资金金，年底时根据整个园区运运营状况、体系系搭建等进行综合性打分，打分低于1，，则根据不足的的比例进行资金金返还，打分高高于1，则根据据超出部分进行行奖励补贴。相相对来讲，这种种机制可能是一一种更为均衡合合理的审核方式式；6.园区PPP的的成功条件和操操作要领园区PPP项目目的操作要领：：四、评估机制方方面的革新。很多地地方政政府在在选择择PPP合合作方方时更更看重重的是是资产产规模模和资资金实实力等等，涉涉及到到园区区PPP，，更看重重的是是轻资资产运运营能能力。。在园区区运营营中，，社会会资本本应该该是一一个具具备平平台链链接能能力和和产业业生成成能力力的规规划方方案提提供者者，负负责建建立一一个端端口，，引入入包括括产业业投资资方、、孵化化运营营方、、二级级开发发商等等优秀秀合作作者组组成联联合舰舰队，，也就就是所所谓的的“插线线板工工程””。这个个新型型工程程方的的资质质如何何评估估，政政府需需要有有一种种全新新的机机制来来应对对。五、角角色权权益和和产业业基础础设施施等的的提前前界定定，这些些对于于降低低后期期成本本、提提升合合作效效益等等也非非常重重要。。案例：：xx工业产产业园园区PPP模式式建设设融资资方案案一、园园区基基本情情况（一））建设设规模模。园园区建建设面面积45平方公公里，，配套套基础础设施施建设设投资资100亿亿元。。（二））园区区定位位：是是一个个产城城融合合、生生态优优良、、环境境优美美、宜宜业宜宜居的的工业业产业业园区区。除除工业业企业业入驻驻外，，其它它功能能配套套包括括：居居住、、商业业设施施、教教育、、医疗疗、金金融等等公共共服务务设施施。二、工工作内内容（一））规划划设计计。1、编编制园园区总总体规规划、、详细细规划划。2、编编制园园区各各类专专业规规划。。3、组组织基基础设设施建建设施施工图图设计计。（二））征地地拆迁迁。（三））建设设内容容：场场地平平整、、道路路、给给水、、排水水、供供电、、电信信、绿绿化、、垃圾圾处理理、污污水处处理、、地下下综合合管廊廊等。。上海市市青浦浦区重重固镇镇新型型城镇镇化PPP项目目是上上海首首个落落地实实施的的新型型城镇镇化PPP项目目，上上海市市入选选国家家发改改委PPP项目目库的的唯一一重点点推荐荐项目目。项项目由由青浦浦区政政府授授权重重固镇镇人民民政府府与世世界500强排排名27位位的中中国建建筑骨骨干成成员中中国建建筑第第八工工程局局有限限公司司和中中建方方程投投资发发展有有限公公司组组成的的联合合体按按照国国家新新型城城镇化化战略略总体体要求求，采采用PPP模式式合作作开发发建设设。重固镇镇新型型城镇镇化建建设项项目合合作范范围包包含重重固镇镇整个个镇域域，总总面积积约为为24平方方公里里，合合作周周期为为10年，，近期期投资资约120亿元元。合合作业业务涵涵盖规规划策策划、、土地地整治治、基基础设设施、、公建建配套套、保保障房房建设设、城城镇更更新和和产业业服务务运营营等方方面。。项目目整体体将分分三期期持续续推进进。首首批项项目包包括731亩的的城中中村改改造工工程、、20多平平方公公里的的美丽丽河湖湖建设设计划划，以以及公公交枢枢纽等等10多个个子项项目的的建设设。为保证证项目目规划划、建建设运运营的的科学学高效效，中中建八八局邀邀请知知名的的战略略策划划机构构王志志纲工工作室室，全全程参参与重重固新新型城城镇化化项目目开发发建设设策划划。SBA、麦麦肯锡锡、同同济大大学、、中建建院士士工作作室等等国内内外知知名咨咨询机机构或或实施施团队队也将将陆续续参与与到本本项目目的建建设中中。8.案案例分分析上上海xx镇镇新型型城镇镇化““1+3+x””模式式回报报机制制PPP模式的的回报报机制制

从基本模式本身成本摊销

三个补充模式，解决PPP资金

持有部分公共建筑（可持续）

其他合作模式做收益补充1234政府购购买缺口补补助特许经经营8.案案例分分析上上海xx镇镇新型型城镇镇化““1+3+x””模式式回报报机制制7272二、区区域开开发（产业业园区区）PPP项目目的融融资模模式和和要求求【区域域开发（（产业业园区区）PPP操作作实务务及投投融资资案例例解析析】传统模模式下下的融融资建建设方方式政府土地储储备制制度土地市市场企业（建设设单位位）BT协议提升土土地价价值获得土土地收收入回购款款土地收收入/收益分分成土地收收入/收益分分成协协议政府企业（建设设单位位）土地兜兜底出出让土地平平衡协协议政府企业（建设设单位位）提升土土地价价值获得土土地收收入提升土土地价价值获得土土地收收入BT的变形形方式式资源平平衡方方式74PPP综合合金融融服务务基本本内容容协助政政府制制订PPP实实施方案、、筛选选试点项项目建立社社会投投资人库库，不不政府PPP项目对接接协助设设计PPP项目目方案（包包括项项目交易易架构构）牵头设设计PPP项目目投融资方方案牵头实实施PPP项目目投融资方方案上半场场-融融智下半场场-融融资PPP融资资基础础方案案:股股权结结构化化融资资+项项目收收益票票据/项目目贷款款/银银团贷贷款+ABN/营运运期贷贷款二、区区域开开发（（产业业园区0PPP项目目的融融资模模式和和