三四线城市房地产发展评估报告

三四线城市房地产发展评估分析报告2014.03.141事件所有一切似乎都在告诉我们这样一个事实！三四线城市房地产“寒冬”马上就要到来！佳兆业2012年的拿地城市主要为上海、大连、武汉、广州以及毗邻广州的佛山，均为区域性核心城市。花样年：在东莞、惠州、无锡等城市进行业务收缩，并最终从三四线城市撤离。招商地产：林少斌也曾明确表示，该公司战略布局只进入核心二线城市，以及部分三线城市的核心地段，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。2014年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。2014年1月，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。北海也有10个项目跟风降价促销，最高下降了1600元/平米。国五条核心：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。双向调控：以经济手段和市场手段从供给上解决房价不合理现状.宏观政策面房地产业内房地产销售市场2巴菲特——

要在别人贪婪的时候恐惧，而在别人恐惧的时候贪婪观点3本报告聚焦于三四线城市房地产市场的发展潜力评估。所谓潜力是指城市在未来一定时期内（该时期至少应该包含一个五年规划周期），由于自身发展（包括产业和社会）的需要、外部的推动、资源的吸引和涌入等，产生了对房地产的持续需求（包括住宅、商业和工业），且超过了短期内其已具备和自身能供给的能力，而出现的对该城市进行房地产投资的机会。这种机会既出现在需求方，也出现在供给方。对这种机会进行数据量化、测度和分析，就获得了对城市房地产市场发展潜力的认识。报告目的主要为公司三四线城市前期拿地策略提供一定的理论参考。研究目的4目录PART1城市界定PART2发展环境分析PART3房地产市场研究PART4业内企业分析PART5三四线城市发展策略建议06093061655PART1城市界定6城市性质包含城市销售额（亿元）GDP（亿元）常住人口（万人）三线城市(69)兰州、西宁、拉萨、北海、珠海、盘锦、鞍山、营口、芜湖、大庆、绥化、舟山、镇江、抚顺、本溪、鄂尔多斯、徐州、泰州、淮安、金华、包头、菏泽、东营、南充、丹东、江门、秦皇岛、湖州、临沂、淄博、清远、襄阳、铁岭、莆田、洛阳、盐城、锦州、沧州、肇庆、朝阳、宜昌、滁州、株洲、张家口、济宁、保定、吉林、三明、柳州、德州、绵阳、邯郸、宿迁、泰安、连云港、漳州、赤峰、新乡、赣州、宣城、宜宾、安庆、承德、泸州、驻马店、信阳、呼伦贝尔、曲靖、桂林100-3001000-3000200-5003.5线城市(79)马鞍山、防城港、宁德、滨州、辽阳、牡丹江、池州、茂名、蚌埠、汕头、亳州、枣庄、许昌、丽水、淮南、咸阳、湛江、开封、黄山、商丘、阳江、韶关、黄冈、遂宁、宝鸡、资阳、自贡、渭南、安阳、龙岩、邢台、咸宁、衡水、郴州、葫芦岛、衡阳、佳木斯、岳阳、六安、玉溪、聊城、黄石、内江、宿州、齐齐哈尔、乐山、衢州、眉山、娄底、德阳、遵义、日照、玉林、怀化、南阳、十堰、通化、周口、湘潭、南平、孝感、永州、汉中、常德、抚州、益阳、广安、阜阳、钦州、上饶、宜春、九江、达州、荆州、通辽、铜陵、乌海、榆林、荆门50-1001000-1500200-500四线城市（88）嘉峪关、黑河、克拉玛依、大同、延安、石嘴山、汕尾、巴中、淮北、伊春、平顶山、揭阳、梅州、晋城、景德镇、云浮、雅安、阜新、铜川、酒泉、丽江、河源、双鸭山、长治、阳泉、三门峡、朔州、鹰潭、庆阳、莱芜、商洛、中卫、来宾、晋中、吴忠、攀枝花、潮州、四平、固原、张家界、鸡西、金昌、白银、广元、安康、白山、保山、张掖、巴彦淖尔、濮阳、梧州、辽源、邵阳、鹤壁、临沧、安顺、松原、临汾、新余、吕梁、平凉、随州、鄂州、吉安、武威、焦作、运城、七台河、定西、昭通、贵港、忻州、天水、陇南、萍乡、崇左、思茅、漯河、百色、鹤岗、六盘水、贺州、乌兰察布、白城、河池、铜仁、毕节、三沙<50<1000<300城市界定：对全国289个地级以上城市进行筛选分类，划分出三线城市69个，3.5线城市79个，四线城市88个根据行业惯例，二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级城市，三线城市通常指一二线之外的所有地级市。由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的二三线城市划分标准已经不能很好地体现不同城市的发展特点。本次研究以近三年（2010-2012年）各城市商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等重要宏观经济指标，将列入研究范围的289个地级以上城市细分PART1城市界定7三线城市为西部发展相对落后的省会城市和东北、西南的传统地级市，包括徐州、珠海等69个城市，这类城市经济和和房地产规模适中，近三年平均商品房销售额在160亿元左右，仅为2.5线城市的一半。三线和四线城市多为中西部欠发达地级城市，包括岳阳、六安、陇南、延安等167个城市，经济水平较低，近三年商品房销售额均值不足100亿元。城市分类一线城市1.5线城市二线城市2.5线城市三、四线城市城市属性与房地产关系全国中心，全国中心，人口进一步聚集带来旺盛需求，市场向郊区转移，辐射能力继续显现促进城市群一体化发展速度快，逐步向一线城市靠拢，是区域经济和房地产市场新增长极多为城市群中心和发达地级，整体规模小于1.5线城市，热点区域仍集中于市中心部分城市供应过剩，投资回报速度相对较慢，但需求将逐渐释放，中长期发展看好市场规模相对较小的地级市，依托地缘和资源优势的城市表现突出，潜在风险较大，内生动力和外在推力决定未来发展潜力城市界定：三四线城市房地产市场相对较小，潜在风险较大，内生动力和外在推力决定未来发展潜力PART1城市界定8以上数据来源于CRIC数据PART2发展环境分析9房地产政策研究PART1发展环境分析/房地产政策研究102007年1月建设部规范房产经纨行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台，引导二手房交易进入良性、正规的轨道2007年3月18日央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点2007年5月19日央行再次加息，上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。6月5日期，上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点2007年7月20日央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来首次上调活期存款利率2007年9月27日央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍2007年8月央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点2007年8月央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷款利率达到7.29%2007年12月21日央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点2007年政策策回顾顾(8项政策策，6次加息息，从从经济济层面面打压房房地产产)PART2发展环环境分分析/房地产产政策策研究究112007年对中中国房房地产产业来来说是是极不寻寻常的一年年，国国家调调控政政策相相继出出台，，六次次加息息、二二套首首付上上涨、、限制制外资资等政政策出出台为为稳定定部分分地产产上涨涨过快快。限购令令、限限贷政政策和和保障障房政政策已已经对对楼市市产生生了明明显的的抑制制作用用，开开发商商的资资金链链更加加紧张张，消消费者者也对对楼市市持观观望态态度。。中国对于外外商投投资房房地产产市场场迚行行更加加严格格的控控制。。2007年5月，商商务部部和国国家外外汇管管理局局发布布《关于进进一步步加强规规范外外商直直接投投资房地产产业审审批和监管管的通通知》，成为为去年年“限限外””政策策的延延续。。复杂杂的审批批手续使使新进入入者在公公开市市场获获取开开发权权或向向当地地合作作伙伴伴购买资资产更加困困难。。2003房地产产调控控以来来，2007年为利利率上上涨次次数最最多的的一年年。多多次利利率上上涨抑抑制购购房热热潮，，明确确开始始抑制制投资资性购购房客客户。。国民民首次次聚焦焦房地地产，，国家家加大大力度度抑制制房价价过快快上涨涨。2007年政策策掐断断小型型房地地产企企业资资金链链，规规范市市场环环境PART2发展环环境分分析/房地产产政策策研究究122008年3月建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房2008年8月11日国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书2008年8月14日三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户2008年9月15日央行宣布“双率”齐降——受美国金融危机影响，央行宣布9月16日，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。2008年10月12日系列新政支持房地产：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。2008年10月28日央行年内第三次下调利率：从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变2008年政策策回顾顾(16项政策策，金金融危机爆爆发成成为政策分分水岭岭)PART2发展环环境分分析/房地产产政策策研究究13地方政政府购房收收费减减免政政策地方政政府可制定定鼓励励住房房消费费的收收费减减免政政策。。（杭杭州救救市24条，包包括购购房入入户等等政策策，极极大地地促进了了房地产产市场场的火火爆））财政部部：购购房契契税降降至1%最低首首付调调为20%财政部部公布布了房房地产产“救救市””政策策2008年10月22日，财财政部部公布布了三三条房房地产产“救救市””政策策，这这是2005年以来来以紧紧缩为为特点点的房房地产产宏观观调控控政策策首次次出现现了逆逆转迹迹象。。但但这还还只是是调控控的开开始，，新政政策中中称：：“地地方政政府可可制定定鼓励励住房房消费费的收收费减减免政政策”2008年下半半年，，随着着美国国次贷贷危机机的急急剧恶恶化，，迅速速演变变成一一场全全球性性的金金融危危机，，我国国经济济明显显受到到波及及，为为了维维持稳稳定的的经济济增长长速度度，国国家政政策迅迅速从从“两防防”改改为了了“一一保””，即保保增长长、扩扩内需需、调调结构构。从从9月份开开始，，央行行连续续4次下调调存款款准备备金率率，明明确执执行““适度度宽松松的货货币政政策””，至至2008年下半半年房房价开始疯疯狂上上涨。2008年金融融危机机，政政府鼓鼓励购购房房房地产产进入入快速速上升升阶段段PART2发展环环境分分析/房地产产政策策研究究142009年5月21日为加强房地产开发企业的土地增值税收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》。1、房地产开发项目全部竣工完成销售的;2是整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3是直接转让土地使用权的。2009年5月25日发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税200910营业税免征优惠政策终止：国务院总理温家宝10月9日主持召开国务院常务会议，会议决定，2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施2009年10月24日温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给;2、要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;3、是要加强市场监管;4、要继续大规模推迚保障性安居工程建设。2009年政策策回顾顾（房房地产产开始始报复复性反反弹，，房价价快速速上涨涨）PART2发展环环境分分析/房地产产政策策研究究152009年政策策整体体来看看，从从5月开始始为政政策分分水岭岭，前前半年年出台台的政政策仍仍然有有利房房地产产市场发发展，大大大促进进了房房地产产市场场的发发展。。尤其其是地地方政政府可可自主主出台台救市市政策策，对对沿海海一带带楼市市的推推波助助澜起起到关关键性性作用用。后后半年年由于于房价价快速速飙升升，投投机日日盛，，房地地产宏宏观调调控将将再次次加大大力度度。2009年房地地产市市场全全面的的回暖暖，房房价开开始报报复性性反弹弹2008年，受全球经济危机的刺激，北京房地产市场整体出现大幅度下滑的趋势，在2009年中，国家全方面的经济恢复政策，在“救市”政策的帮助下，北京房地产市场较2008年前半年已经出现了全面的回暖。2009年上半年，8000亿元信贷资金涌进楼市，北京、上海、重庆、广州、杭州等一线城市相继上演“抢地”热潮。央企加入抢地大战。住房转让营业税优惠终止抑制短期炒房从2010年起，住房消费优惠政策将部分取消。12月9日召开的国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，而其他住房消费政策则继续实施。PART2发展环环境分分析/房地产产政策策研究究161月10日国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导1月21日国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报不实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例丌得低于70%3月10日国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容3月23日国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案4月2日财政部下发通知称,对两个戒两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人戒多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均丌适用首次购买普通住房的契税优惠政策4月7日国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序4月15日国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%4月15日国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量4月18日国务院发布通知指出,商品住房价栺过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款2010年(史上最严厉厉的宏观调调控)PART2发展环环境分分析/房地产产政策策研究究17房地产产调控实实施一一年，，楼市市销售售下跌跌，土土地市市场遇遇冷，，开发发商积积极性性下挫挫，““地王王”偃偃旗息息鼓2010年4月新政政出台台后房房价明明显开开始下下滑2010年4月份，，在国内内各大大城市市房价价狂飙飙的情情形下下，在在一季季度GDP增长超超过11%的前提提下（（GDP过快增增长会会出现现物价价上涨涨、经经济泡泡沫严严重等等问题题），，中中央终终于下下定决决心，，对房房地产产市场场进行史史上最最严厉厉的宏观调调控《国十条条》，限制制异地地购房房、二二套房房贷标标准大大幅提提高等等具体体可执执行性性的措措施一一下子子将高高温的的房地地产市市场打打入冰冰窖，，各地地房地地产市市场交交易严严重萎萎缩。。2010年房地地产经经历史史上最最严厉厉的宏宏观调调控PART2发展环环境分分析/房地产产政策策研究究182011年1月18日银监会：继续实施差别化房贷政策2011年1月26日新“国八条”限购限价——国务院办公厅发布“国八条”扩大限购范围、加大限购力度；2011.1.16国务院办公厅发布“国八条”，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市(若不包含拉萨共计35个城市，简称“35个大中城市”)和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期内实施限购政策2011年5月1日一房一价全国执行——5月1日起《商品房销售明码标价规定》将执行，各地房企将实行商品房销售一房一价规定，商品房销售明码标价后可自行降价，但涨价必须重新申报。二手房交易也要参照执行。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011年5月19日《保障性住房目标责任书》——住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务2011年12月5日下调存款准备金率0.5个百分点2011年政策策回顾顾(持续降降温)PART2发展环环境分分析/房地产产政策策研究究19继2011年9月仹““新一一轮限限购名名单拟拟定””，10月份““首套房房利率率上调调”之之后，，10月29日温家家宝总总理主主持国国务院院常务务会议议提出出“坚定不不移地搞好好房地地产调调控……继续严严栺执执行政政策，，进一一步巩巩固调调控成成果””。2010年的此此轮房房地产产政策策调控控实施施限购购城市市的投投机性性需求求基本本得到到抑制制，房房价过过快上上涨势势头得得到遏遏制，，一些些城市市房价价涨幅幅明显显收缩缩，一一线城城市房房价开开始出出现明明显松松动。。2008年房地地产企企业资资金来来源分分类指指数跌跌破100的1个月后后，房房价环环比出出现下下跌。。2011年2月以来来，房地产产企业业资金金来源源分类类指数数再次次跌破破100，价格格走势势面临临较大大下行行压力力。最差的““金九九银十十”北京商品房房、二二手房房10月份成成交10068套，同同比下下降42.9%，成为为史上上最差差十月月；上上海10月份成成交量量环比比下降降22.0%，成交交价格格环比比下降降6.28%，量价价齐跌跌。2011年房地地产持持续降降温PART2发展环环境分分析/房地产产政策策研究究202012年政策策回顾顾(调控与与博弈弈的10周年)住房信息系系统联联网住建部启动动的全国40个城市市的个个人住住房信信息系系统的的建设设工作作将在在年底底前完完成。。该40个城市市包括括省会会城市市，计计划单单列城城市，，及一一批大大型的的地级级市。。四大行行首套套房贷贷利率率降到到基准准线工、农农、中中、建建四大大行在在内部部召开开了研研究全全面落落实差差别化化房贷贷政策策的座座谈会会，会会上，，四大大行共共同提提出，，将切切实满满足居居民家家庨首首次购购买自自住普普通商商品住住房的的贷款款需求求，合合理权权衡定定价，，在基基准利利率的的基础础上根根据风风险原原则合合理定定价首首套房房贷款款利率率，但但首套套房首首付比比例仍仍然执执行30%的标准。此此外，还将将提高住房房贷款审批批效率。2012年是房地产产业在严峻峻的调控中中获得较快发展的一年。从从房价来看看，据中房房网全国一一手房交易易价栺指数数显示，截截止到12月，全国房房价已经连连涨6月，房价已已经回到调调控前水平平。PART2发展环境分分析/房地产政策策研究212013年政策回顾顾(“新国五条””出台持续续为地产降降温)3月1日，国务院办公公厅发布《关于继续做做好房地产产市场调控控工作通知知》，这是继2月20日国务院常常务会议【国务院常务务会议解读读】后，政府公公布六大措措施明确执执行标准和和时间节点点再度给楼楼市调控加加码（称为为“国五条条”细则）），表明中中央政府高高度重视坚坚持房地产产调控，政政府已经深刻认识到到调控的重要要性和艰巨巨性，彰显显调控决心心。PART2发展环境分分析/房地产政策策研究222014年调控思路路：“针对对不同城市市情况分类类调控”““抑制投机机投资性需需求，促进进房地产市市场持续健健康发展””从2005年至2013年连续8年，每一年年的总理政政府工作报报告都提到到了“遏制制房价上涨涨”等字眼眼，唯独今今年没有提提到，而是是重点对住住房保障机机制做了大大篇幅描述述。“双向调控控”分为三个方方面首先，2014年调控政策策仍将呈现现“差别化化”的特征征，热点城城市抑制投投资投机需需求，非热热点城市政政策调控相相对会定向向宽松；其次，强调调保障房工工作，“双双轨制”解解决城镇化化后顾之忧忧；第三，在长长效性调控控机制尚未未出台之前前，以限购购为主的行行政化手段段与经济手手段、市场场手段会并并存，但是是，经济手手段、市场场手段会逐逐渐突出。PART2发展环境分分析/房地产政策策研究23PART2发展环境分分析/总结24从2007年调控至今今，国家调调控策略已已经开始发发展变化，，双向调控控的机制出出台也说明明了国家政政策层面已已经意识到到光靠行政政手段进行行强制调控控效果甚微微，基于市市场发展规规律出发，，以经济和和市场自我我调节的角角度进行调调控才是真真正的出路路。所以就当下下三四线城城市房地产产市场面临临“崩盘””的危险，，宏观政策策出现“救救市”的可可能性不大大，区域由由于供应量量巨大及产产品同质化化竞争激烈烈，整体市市场将处于于长期存量量去化阶段段，必将经经历一个““阵痛期””。房地产发展展环境预测测252012年十一大五五次会议中中，温家宝宝在作“政政府工作报报告”时首首次提出GDP不再保八信号：表明明政府不再为为追求经济济增长而过过度依赖房房地产开发，且决决心坚定2014年十二大二二次会议中中，李克强强在作“政政府工作报报告”时再再次重申GDP预期增长目目标7.5%国家战略层层面：政府府不再为追追求经济增增长而过度度依赖房地地产开发，，为房地产产松绑中国国经济下定定决心PART2发展环境分分析/房地产发展展环境预测测调控！26信托余额占比2012-Q12012-Q22012-Q32012-Q42013-Q12013-Q22013-Q32013-Q4房地产13.46%12.81%11.34%9.85%9.40%9.12%9.33%10.03%基础产业21.85%22.62%23.34%23.62%25.78%26.84%25.97%25.25%工商企业21.58%24.39%25.06%26.65%27.75%29.40%29.49%28.14%数据来源于于中国信托托业协会行业公司对对于房地产产评估风险险开始提升升，自2012年底至2013年底房地产产信托余额始始终低于10%以下，而基基础产业和和工商企业业占比大幅幅提升，可可见从信贷贷金融体系系的角度看看空未来房房地产，而而积极转向向实体经济济的发展也也是对国家家产业结构构调整的一一种预见。。金融市场层层面：地产产市场被看看空，国家家产业结构构调整为房房地产经济济“软着陆陆”提供空空间，大量量的资金由由地产转入入实体产业业将为国家家“房地产产经济”松松绑PART2发展环境分分析/房地产发展展环境预测测27产业层面：：未来国家家对房地产产宏观调控控将不再以以粗放的行行政手段进进行硬调控控，而是依依托城市产产业结构调调整，将大大量的资金金从房地产产投资中解解放出来，，为城市经经济松绑，，为过热的的房地产降降温信号：上海海自贸区设设立上海自由贸贸易试验区区是中国境境内第一个个自由贸易易区，试验验区的范围围涵盖上海海外高桥保保税区、上上海外高桥桥保税物流流园区、洋洋山保税港港区和上海海浦东机场场综合保税税区等4个海关特殊殊监管区域域，面积28.78平方公里。。该试验区区规划方案案于2013年7月3日经国务院院会议通过过。上海自自贸区内实实行政府职职能转变、、金融制度度、贸易服服务、外商商投资和税税收政策等等多项改革革措施，并并大力推动动上海市转转口、离岸岸业务的发发展。2013年8月22日商务部通通报国务院院正式批准准设立中国国（上海））自由贸易易试验区。。2013年9月29日10时正式挂牌牌成立。PART2发展环境分分析/房地产发展展环境预测测28总结国家自07年至今，出出台各项调调控政策，，主要通过过行政调控控手段对需需求进行压压制性调控控，调控效效果反馈从从短期看效效果显著，，但长期来来看，并未未达到预期期目标，现现今房价已已回复至调调控水平，，部分城市市房价较调调控前上涨涨幅度更大大。从2014年，李克强强总理在两两会期间做做政府工作作报告时指指出对于房房地产进行行双向调控控，纠正了了以往一刀刀切的行政政调控手段段，更加突突出经济手手段和市场场手段，努力使房价价回归理性性化。对于三四线线城市来讲讲，前几年年由于受惠惠于一二线线城市调控控及城市化化建设所带带来的发展展契机，房房地产市场场得到了迅迅猛的发展展，但由于于城市能级级及城市化化建设发展展步伐并未未跟上房地地产发展，，现阶段乃乃至未来较较长一段时时间内，市市场都将处处于存量去去化阶段，，市场将有有一段阵痛痛期，但从从国家未来来对于房地地产市场政政策来看，，行政性强强制措施将将比较少运用，，更多的将通通过经济和和市场的手手段进行调调控，所以以长远来看看，三四线线城市随着着城市化推推进，城市市产业经济济结构转型型，房地产产市场发展展空间潜力力较大。PART2发展环境分分析/房地产发展展环境预测测29PART3房地产市场场研究30房地产宏观观市场研究究312013年三四线城城市房地产产投资额占占固定资产产投资额11.58%，不到35大中城市值值的一半（（24.59%）2013年三四线城城市房地产产投资增长长率与GDP增速的比率率达到了2.4,35大中城市该该比率1.252013年三四线城城市房地产产投资增长长率，与固固定资产投投资增长率率的比率1.28,35大中城市比比率为0.9三、四线城城市房地产产产业发展展迅猛，地地产经济逐逐步成为城城市支柱产产业PART3房地产市场场研究/宏观市场研研究32以上数据来来自于中国国金融信息息网市场规模相对较较小的地级级市，依托地缘缘和资源优势势的城市表表现突出，但潜在风险较大，，内生动力力和外在推力不足制制约其进一一步发展三线城市为为传统的地地级市，包包括徐州、、珠海等69个城市，经经济和房地地产规模适适中，近三三年平均商商品房销售售额在160亿元左右，，接近289个城市平均均水平。PART3房地产市场场研究/宏观市场研研究33以上数据来来自于中国国金融信息息网三、四线城市销供供比普遍小小于1，存在供应应过剩风险2010-2012年，三至四四线规模以以上的61个城市中有有60个城市销供供比小于1，商品房供供应量相对对较大，市市场消化能能力不足，，供过于求求态势显著著。如鄂尔尔多斯近三三年累计销销售面积1204万平方米，，累计新开开工面积达达4069万平方米，，销供比不不足0.3，常住人口口仅200万左右，需需求动力不不足，市场场供过于求求态势严重重。PART3房地产市场场研究/宏观市场研研究34以上数据来来自于中国国金融信息息网2013年1-11月，全国主主要三四线线城市出让让20345宗土地，较较去年增加加24.5%，合计成交交建筑面积积为7.4亿平方米，，较去年增增长17.5%土地出让金金9693亿元，较去去年增加50%在整体市场场行情走低低，市场产产品存量激激增的情况况下，三四四线城市依依然大量出出让房地产产开发用地地，从侧面反映政政府对于未未来城市房房地产发展展的看空预预期PART3房地产市场场研究/宏观市场研研究35以上数据来来自于中国国金融信息息网总结受一二线城城市调控政政策后的城城市房地产产溢出效应应，三四线线城市房地地产行业近近几年发展展迅猛，大大量的土地地出让，同同质化产品品的堆积，整个市场场供过于求求严重，而而三四线城市市本身由于自自由需求市市场较小，，对于大体体量房地产产供应市场场消化能力较差，未来将长期处于于一个存量量去化的阶阶段PART3房地产市场场研究/宏观市场研研究36细分市场：：住宅市场场分析37大多数三四四线城市的的房地产市市场需求是是以本地需需求为主，，绝大多数数的房屋都都是由居住住在当地的的本地居民民消化，外外来客群购购买或投资资占比较少少。PART3房地产市场场研究/细分市场/住宅38以上数据来来自于CRIC数据从建筑形态态看，三四四线城市的的住宅项目目仍以多层层板楼为主主，随着近近年来高层层、小高层层产品的出出现，购房房者开始逐逐步接受与与认可。目目前三四线城市基本上上处于由多多层产品向向高层、小小高层产过渡的阶段，南北北通透、采采光良好的的板楼是市市场的主流流。PART3房地产市场场研究/细分市场/住宅39从户型产品品来看，三三四线城市市户型的需需求方向主主要是以二二居和三居居中大面积积为主。二二居室的户户型一般在在80-100平米左右，，三居室户户型面积则则在110-130平米左右。缺乏乏升级置业和阶阶段性居住需求求的观念，对置置业的态度是一一步到位。2012年三四线城市户户型需求分布PART3房地产市场研究究/细分市场/住宅40以上数据来自于于CRIC数据现状:三四线城市在经经历了城市化建建设和全国房地地产市场整体走走高后，现阶段段整体市场属于于量价齐高的阶阶段，城市化建建设过程中所催催生的房地产居居住需求远跟不不上房地产市场场开发的步伐，，盲目开发使得得现阶段存量巨巨大，且产品同同质化现象严重重。该类市场建建议为谨慎进入入。机会点：由于市场整体走走势下行，所以以在地价和政府府拿地条件上会会较前几年有较较大的优惠力度度，间接降低了了开发成本。对于该类市场，在产产品上进行创新新，引入一些当地地市场暂时未出出现，附加值较较高的创新性产产品，直接跳脱红海竞争。。PART3房地产市场研究究/细分市场/住宅/总结总结41细分市场：商业业市场分析422011年初，为遏制房房价过快上涨，，国家出台了一一系列楼市调控控政策，住宅市市场受到较大冲冲击，地产商和和基金、保险等等其他一些资本本开始以各种方方式进入商业地地产领域。一线线城市商业地产产运作成本和绝绝对风险正逐渐渐加大，二线城城市商业地产市市场也日趋饱和和。随着人口规规模的不断增长长、城市化进程程的逐渐推进、、交通体系的日日趋完善和政府府政策的持续扶扶持，三四线城城市逐渐成为房房地产企业布局局商业地产的主主战场。经过3年的发展，三四四线城市的商业业如雨后春笋搬搬出现，大量的的商业体由于与与城市发展能级级和商业消费力力的不匹配，使使得其仅仅成为为市场的金融载体。驱动因素PART3房地产市场研究究/细分市场/商业住房开发的规模、分布和价格是导致三四线城市商业格局变化的主要因素政府政策对三四线城市的扶持为商业格局变化提供方向人口规模的增长是三四线城市商业格局变化的内在驱动因素与一二线城市商业的价格洼地，促使大量投机投资资本涌入三四线城市交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持432003年到2013年间，我国三四四线城市商业地地产的主要形态态为社区商业、、专业市场、购购物中心以及主主题商业街，其其中前三者所占占比例高达80%。三四线城市主要要商业形态比例例PART3房地产市场研究究/细分市场/商业44以上数据来自于于CRIC数据三四线城市对以以shoppingmall和城市综合体为为代表的商业地地产有着强劲的的需求。2003年到2013年间，一二线城城市购物中心的的数量增长2.6倍，而三四线城城市增长了20倍多。近年来，，城市综合体越越来越多在三四四线城市出现，，据相关统计数数据显示，目前前东莞拥有城市市综合体81个，贵阳拥有城城市综合体58个，镇江拥有城城市综合体51个……在土地供应上上，三四线城城市商业用途途性质土地供供应量稳步上上升。抽取了了部分典型三三四线城市作作为样本，对对其2008年到2010年商业用途性性质的土地供供应数据进行行分析，发现现样本三四线线城市商业用用地整体供应应量呈逐年增增加的趋势。。以中山市为为例，该市从从2008年到2010年商业用地供供应量增加了了500%。2008-2013年三四线城市市商业综合体体保有量PART3房地产市场研研究/细分市场/商业45以上数据来自自于CRIC数据目前，虽然越越来越多的房房地产企业加加速了三四线线城市商业地地产的战略布布局，三四线线城市商业地地产也开始逐逐渐升温并稳稳步发展，但但是和一二线线城市相比，，三四线城市市商业发展水水平还较为落落后，产业集集群和产业结构相对单薄，，居民消费水水平相对较低低，传统商业业中心的垄断断地位较难打打破，商业地地产的商业模模式较为单一一；且由于三三四线城市缺缺乏资金实力力雄厚、运营营能力强大的的商业地产开开发商进入，，商业地产运运营商招商十十分困难。三三四线城市商商业地产亟需需升级。一二线城市三四线城市开发主体大型地产开发商大中型地产开发商以及地方性的中小型开发商资金雄厚的其他投资者基金、民间资本等形态综合体、购物中心占主体商业街占主体outlets等其他形态迅速发展购物街增长迅速文化商业、艺术商业等出现商业综合体和shoppingmall等开始出现产品国际品牌琳琅满目国际品牌种类稀少，一线品牌稀缺国内一二线品牌充溢国内品牌占主导地位许多城市以国内中低档产品居多价位高档居多，中档次之，低档很少中低档居多，高档稀少三四线城市商商业地产亟需需升级PART3房地产市场研研究/细分市场/商业46市场商业消费费容量小城市能级低，，商业市场容容量小，消费费者对超前开开发理念与产产品设计的接接受度有限，，未来大量的的上市量，使使得三四线城城市商业产品品同质化竞争争非常激烈；三四线城市商商业地产风险PART3房地产市场研研究/细分市场/商业存量市场居高高不下，去化化周期长由于住宅的限限购，以及国国内金融市场场长期缺乏较较好的投资产产品，使得大大量资金流入入商业地产，，特别是在价价格上与一二二线城市相比比具有较大价价格洼地的三三四线城市商商业，经过3、4年的发展，三三四线城市商商业供应严重重过量，同质质化竞争激烈烈，由于受限限于城市发展展能级，未来来将处于一个个长期存量去去化的过程；；电子商务对实实体商业的影影响互联网经济的的发展使得实实体商业受到到了非常大的的冲击，而作作为本身并不不具备多少商商业消化能力力的三四线城城市影响更大；当地政府失信信风险在三四线城市市的城市化过过程中，每届届政府的更替替对房地产政政策的连续性性会造成一定定影响，而三三四线城市在在自身产业发发展较弱的情情况下，房地地产经济、土土地财政成为为区域政府最最理想的选择择，而商业开开发运营是一一个长期的过过程，期间政政策的不稳定定性将为三四四线城市商业业发展带来较较大风险。金融性产品销售策策略扰乱市场场为了快速回笼笼资金实现快快速去化，多多数三四线商商业开发企业业在产品销售售过程中使用用包租及售后后返租的手段段提升市场信信心和购买欲欲望，但由于于后续市场运运营的可控性性较差，且三三四线城市大大部门商业产产品价值被高高估，购买客客户市场潜在在风险较大；；47现状:由于07年后大政策环境境对住宅调控控，促使大量量资金导入价价格洼地较为为明显的三四四线城市商业业市场，但由由于本身三四四线城市为人人流输出型城城市，自身商商业消费能级级及商业消费费力非常有限限，市场商业业产品更多的的以为金融投投资产品的形形式出现，为为后续市场运运营管理埋下下隐患，在一一轮大开发后后，三四线城城市商业供应应量大，未来来将遇到销售售和运营双难难的局面。机会点：市场整体下行行，土地价格将将下降，在开开发成本大幅幅下降的同时时，选择三四四线城市核心心位置进行商商业开发，并并在产品上迎迎合实际市场场需求进行适适度超前。PART3房地产市场研研究/细分市场/住宅/总结总结48细分：办公及及类住宅市场场分析49由于产业结构构单一，多数数三四线城市市以一、二产产业为主导产产业，第三产产业发展较为为不平衡，市市场办公需求求较小；城市办公现状状主要为大型型金融机构、、政府企事业业单位，该类类办公多以自自建办公楼为为主；工业厂房办公公，城市有一一定的二产基基础，但该类类企业主要以以加工制造为为主处于产业业链上游，多多为厂办一体体，对于办公公要求降低；；商住公寓，针针对区域小型型成长性企业业，产品较为为灵活，可住住可办公，作作为城市房地地产市场产品品的补充，其其三四线城市市标准化办公公需求不旺盛盛，办公与住住宅价格产生生倒挂的情况况下，发展商商办两用型产产品是较为不不错的选择。。PART3房地产市场研研究/细分市场/办公及类住宅宅商务办公需求求市场较小，，潜在需求与与城市产业发发展挂钩Soho办公50金融性产品居居多，小户型型低总价，外外加一定的包包租回购等方方式，能达到到开发商快速速回笼资金的的目的大体量量高容积率项项目为冲击容容积率进行产产品补充进一一步拉长产品品线，降低市市场开发风险险PART3房地产市场研研究/细分市场/办公及类住宅宅万达产品开发发策略参考周浦万达广场场：该项目所所处区位远离离城市中心，，其办公产品品开发为精装装酒店式公寓寓和可商可住住的公寓式办办公两种类型型，未出现标标准办公产品.江桥万达广场场：项目位于于嘉定外围区区，远离区域域商业中心，，办公物业涵涵盖了大规模模的公寓式办办公（9栋）和标准办公（（2栋），均是以小户户型为主分析：从万达达广场商业开开发角度来看看，对于城市市能级较低及及主流城市远远郊地区，标标准化办公开开发量非常少少，均已商住住灵活的多功功能办公满足足市场来抵御御市场去化风风险分析：由于区域市场场办公需求有有限，产品在在规划之初均均规划成为小小户型、低总总价的投资性性产品，并通通过售后返租租甚至回购的的手段来增加加市场销售信信心，以达到到快速去化的的目的51现状:内生型城市结结构注定了三四线城市市在自身产业业发展到一定定高度时，市市场不会催生生大量的商务务办公需求，，城市商务办办公只能作为为城市功能的的一种补充，，大面积开发发市场风险非非常大。机会点：对城市产业发发展可塑性较较强的三四线线城市进行产产业能级提升升，以产业发发展带动城市市办公需求，以以产业植入的的方式进行办办公市场开发发，金融性办办公产品可根根据城市实际际发展阶段进进行城市办公公产品功能结结构性补充。。PART3房地产市场研研究/细分市场/办公及类住宅宅/总结总结52房地产市场评估53城市能级代表城市GDP增长率GDP人均GDP固定投资额房地产投资额三线兰州13.50%1776.8349135.281623.71286.81西宁14.10%978.5343346925.44195.29拉萨20.00%31237615.23北海13.30%734.6645479725.36176.17珠海10.50%1662.38105041.07787.62242.08盘锦10.00%1400100574.71982.2178.8鞍山16.00%263872353.261700.2384.8营口9.54%1513.166886.331085.1307芜湖12.00%4672.9487421700.79366.67大庆11.00%4332.7149171.973.5线马鞍山11.00%12931431.6255.75防城港11.75%525.15199467.03475.45100.12宁德12.60%1238.7239142.11635.1393.31滨州9.80%2155.73567701517.18127.09辽阳10.30%1010.359709.52610.5121.7池州10.20%462.234426374.7201.3牡丹江11.29%1216.143452.32782.697.3茂名13.20%2160.236198.3660.53蚌埠11.10%1007.931855.251060.9325.3四线嘉峪关32.50%333.75142445.5865.2412.28黑河11.00%390.823346.68213.919.7克拉玛依6.00%81034074.04301.528.2大同8.30%967.527813831.79170.61延安10.50%1271.0257823.571032.06石嘴山15.00%41060679.6380.9948.49汕尾12.20%671.7520608462.0916.07巴中13.90%390.41182348149.3通过主要城市市经济数据指指标衡量城市市房地产发展展健康指标2012/2013年三四线城市市专项经济数数据统计注：以上数据据来源于各城城市官方统计计局网站PART3房地产市场研研究/房地产市场评评估54城市能级代表城市2012/2013年GDP增长率萎缩停滞稳定发展高速发展<4%4-5%5-8%>8%三线兰州13.50%√西宁14.10%√拉萨20.00%√北海13.30%√珠海10.50%√盘锦10.00%√鞍山16.00%√营口9.54%√芜湖12.00%√大庆11.00%√3.5线马鞍山11.00%√防城港11.75%√宁德12.60%√滨州9.80%√辽阳10.30%√池州10.20%√牡丹江11.29%√茂名13.20%√蚌埠11.10%√四线嘉峪关32.50%√黑河11.00%√克拉玛依6.00%√大同8.30%√延安10.50%√石嘴山15.00%√汕尾12.20%√巴中13.90%√三、四线主要要城市GDP远超过国家平平均增长率，，主要依赖于于房地产经济济的高速发展展，城市产业业经济发展结结构以房地产产为导向注：以上数据据来源于各城城市官方统计计局网站2012/2013年三四线城市市GD增长率统计PART3房地产市场研研究/房地产市场评评估55城市能级代表城市2012/2013年人均GDP（$)启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期0-800$800-4000$4000-8000$8000-20000$三线兰州8002.49√西宁7059.61√拉萨/北海7407.00√珠海17107.67√盘锦16380.25√鞍山11783.92√营口10893.54√芜湖7938.44√大庆24295.11√3.5线马鞍山/防城港32486.49√宁德6374.94√滨州9245.93√辽阳9724.68√池州5606.84√牡丹江7076.93√茂名5895.49√蚌埠5188.15√四线嘉峪关23199.61√黑河3802.39√克拉玛依5549.52√大同4529.80√延安9417.52√石嘴山9882.67√汕尾3356.35√巴中1925.57√注：以上数据据来源于各城城市官方统计计局网站三、四线城市市人均GDP数据表明多数数城市房地产产市场发展过过快已经进入入减缓发展期期，城市化建建设发展与房房地产开发出出现脱节2012/2013年三四线城市市GD增长率统计PART3房地产市场研研究/房地产市场评评估56城市能级代表城市2012/2013年房地产投资额增长率异常基本正常正常运行基本正常异常<-5%

-5%-5%

5%-15%

15%-25%>25%三线兰州15.38%√西宁20.56%√拉萨26.12%√北海18.73%√珠海17.38%√盘锦10.16%√鞍山14.45%√营口11.71%√芜湖11.40%√大庆/√3.5线马鞍山10.72%√防城港9.54%√宁德11.27%√滨州10.38%√辽阳10.43%√池州11.07%√牡丹江14.35%√茂名10.58%√蚌埠9.26%√四线嘉峪关19.55%√黑河14.73%√克拉玛依17.22%√大同15.97%√延安11.20%√石嘴山12.92%√汕尾18.79%√巴中12.21%√三、四线主要要城市房地产产投资额增速速处于正常范范围，但增速速值相对偏高高，侧面反应应市场发展过过快2012/2013年三四线城市市房地产投资资额/GDP占比统计注：以上数据据来源于各城城市官方统计计局网站PART3房地产市场研研究/房地产市场评评估57城市能级代表城市房地产投资/固定资产投资异常基本正常正常运行基本正常异常<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%三线兰州18%√西宁21%√拉萨4%√北海24%√珠海31%√盘锦18%√鞍山23%√营口28%√芜湖22%√大庆/3.5线马鞍山18%√防城港21%√宁德15%√滨州8%√辽阳20%√池州54%√牡丹江12%√茂名/蚌埠31%√四线嘉峪关19%√黑河9%√克拉玛依9%√大同21%√延安/石嘴山13%√汕尾3%√巴中10%√三、四线主要要城市房地产产投资占比固固定资产投资资系数处于正正常范围，部部分城市小于于正常范围，，可见部分城城市房地产发发展仍旧有较较大空间2012/2013年三四线城市房地产投投资/固定资产投资资统计注：以上数据据来源于各城城市官方统计计局网站PART3房地产市场研研究/房地产市场评评估58城市能级代表城市房地产投资/GDP异常基本