房地产项目策划报告

目录一、房地产市场运转态势·················2二、房地产市场面对的问题··············6三、对策举措··························9泸州市2011年房地产市场调研剖析及对策自2005年以来，国家对房地产市场实行了以增添有效供给、降低房价、增强市场看管、提高贷款利率、收缩银根为主要内容的一系列宏观调控举措。今年，这些调控举措对我市房地产市场的影响开始展现，主要表此刻：房地产市场商品房、二手房成交量显然萎缩;房价在高位上浮整,上升幅度明显减少,房价获取有效控制；可售房源连续增添，已经形成供大于求的场面，花费者持币观看；开发公司广泛缺乏资本，开发商信心受挫;土地市场需求降落。同时，受全国房地产市场大天气影响，我市房地产市场已经面对比较严重的局势。所以，一定对房地产市场赐予新的认识、考虑新的对策,以防备房地产市场出现“崩盘"，影响经济的健康发展，影响社会的和睦稳固。一、房地产市场运转态势（一）房地产开发投资大幅增添,银行开发贷款连续收缩，开发公司面对资本困难1、2006年年初住所投资同比增幅较大，达到39．84％，5月份开始由增幅29．8％逐月回落直至2007年3月同比减少至7．21％，随后逐月增添,到2008年6月同比增幅达到99．3％。投资量的变化确立了房地产上市量的明显变化，开发投资的大批增添以致随后的供给量大批增添,开发投资变化也是房价变化的主要原由之一，房价在开发投资大批增添状况下会有所回落，其2变化比开发投资要滞后。2、2006年终全市房地产开发贷款余额10655万元，比年初减少12430万元;2007年终余额为11100万元，比年初增添445万元；2008年6月底余额为8850万元，比年初减少1128万元。2006年到现在开发贷款余额净减少13113万元.2006年商品房按揭贷款余额141376万元,比年初增添16655万元；2007年终余额为184710万元,比年初增添43334万元；2008年6月底余额为229288万元，比年初增添44578万元,商品房按揭贷款全市保持了稳固增幅，2006年到现在按揭贷款余额总计增添64567万元.、开发投资大批增添，开发贷款连续减少,商品房按揭稳固增添,表示我市房地产开发资本目前主要根源，一是自筹自有资金，二是商品房预售资本以及商品房按揭。今年6月份以来，由于市场疲软,靠预售资本支撑项目开发的公司因市场销售出现问题，银行银根收缩，资本周转不畅，开发资本特别紧缺,已出现经营困难的场面。（二）房地产交易量明显萎缩，买方市场已经表现1、今年截止8月尾，市里商品房同意预售同意面积107．73万平方米、住所面积90．77万平方米，与昨年同期同意预售许可面积68．85万平方米、住所面积60．50万平方米分别增添156．47％和150．03％。市里商品房销售面积79．98万平方米,比今年同期上市量少近28万平方米，仅是上市量的74．41％。3、今年1、2月份因为房交会和春节购房带动，商品房（主假如住所)销量大幅增添；3、4月份在一些高质量大盘开盘的拉动下,销量连续增添；“5．12”地震的影响在5月底6月份开始展现，随后7、8月份在全国大天气，地震和传统淡季综合影响下，市场开始观看、销售大幅下滑.据近来到几个比较大型的楼盘实地认识,销售状况的确很不令人满意，一周住宅仅能销售三、四套。(三)房价在高位上微调2006年以来，我市房地产价钱连续飙升，房价大幅度上升。今年以来上升幅度减缓。1—8月房子销售价钱累计上升3．1%，均匀售价为2378元／平方米。从销售类型看,新建房价钱累计上升3．3％，均匀售价为2535元／平方米；二手房价钱累计上升2．7％，均匀价钱为1983元／平方米。在新建房中,一般住所价格涨幅领跑仍旧是拉动房子价钱上升的主要要素.此中，一般多层住所价钱累计上升4．8％，一般高层住所价钱累计上升2．1％,高档住所价钱累计上升2．4％;非住所中办公楼价钱累计上升2．2％、商业用房价钱累计上升2．8%、其余用房价钱微跌0．1％。从分月走势看，房子销售价钱指数同比涨幅冲高回落，3月份和5月份两次同比上升3．6％，为上半年最高涨幅，而后逐渐回落。6月份起房子销售价钱指数环比逐月下跌，6、7、8月份环比分别下跌0．2％、0．3％、0．2％。4目前房价主要受以下原由影响：一是泸州市经济社会发展和居民收入增添使居民对房子的刚性需求增添，居民改良居住条件和新购住宅的刚性需求使房价同比上升。2008年上半年泸州GDP达到232亿元，同比增添15．3％，增速列全省第2位；农民人均现金收入增添额323元,同比增添16．7％;城镇居民可支配收入6432元，同比增添22．9％.收入的增添为泸州居民改良居住条件、将购房意向转变成购房行为供给了经济支持.同时跟着经济社会的不停发展，泸州城市化进度日趋加速,城镇人口日趋增添，这些新增的城镇人口必定带来对城市住宅的实在需求。二是房子供求状况渐渐转变,新建房特别是住所投资增添,供给量迅速增添，供求状况转变是房价高位回落的根根源因。上半年泸州市新建房施工面积达到478．3万平方米，同比增添67．6％，此中住所414．6万平方米，同比增添75．4％。房子完工面积66．7万平方米，同比增添81．4％，此中住所68．65万平方米,同比增添131．1%。前两年政府放量供给土地为房子供给量大幅增添和房价趋于稳固供给了条件。三是昨年房产价钱强烈涨势惯性推进和年初几个优良楼盘（钟鼓世家、空间爱情海、香颂半岛、维多利亚等）开盘，房价连续小幅增添。四是房子的建安成本连续增添，房价在短期内不行能下跌.钢材由昨年的每吨2700元左右上升到今年的近每吨6000元，5上升100％还强;水泥由每吨250元左右上升到每吨400多元,涨幅也靠近100％，其余资料、人工等花费也都有较大涨幅，以致小区质量稍好的多层房子建筑成本达到每平方米近2000元，高层达到每平方米2200元，一般小区多层建筑成本也将达到每平方米1600元,高层每平方米1800元。依据国际流行的房价收入比权衡以及与同样城市对比,我市目前房价基本是正常水平，没有泡沫.(四)待建面积数目许多,土地需求锐减1、2006年整年出让房地产开发用地1941．35亩，此中11—12月出让1588亩,占整年的81．80％。2007年总计出让土地592．99亩，与上年同比减少69．45％。今年1—8月共出让土地59．77亩，不过上年的10．08％，是2006年的3．08％。今年上市的土地仅有59．77亩，同时部分地块在拍卖时无人问津。这一方面是因为开发商对市场信心不足，一方面也表示开发公司资本的确存在困难.2、2006年7月到现在，规划审批的房地产开发项目（办理建设工程规划同意证）面积为419．32万平方米，此中:2006年7—12月为71．94万平方米,占17．16%；2007年为191．57万平方米,占45．69％，今年1—8月为155．81万平方米，占37．16％。同时，“规委会”在2006年9月至2008年6月时期鉴定经过的房地产开发项目面积697．47万平方米(未含地下车库等）中，有近40％即近280万平方米还未动工建设，而我市62000年以来规划区商品房每年上市量只在110万平方米左右，可见待建面积足够此后市场两年的供给，这也是以致土地需求锐减的主要原由。(五）房地产的经济地位连续提高，下滑态势开始出现（1)2005年以来房地产税收逐年增添，上升幅度较大。2006年比2005年增添37．63%,2007年比2006年增添61．03％,2008年1—8月同比增添10%。2)房地产税收占地税部门市本级总税收的份额也逐年增长，2005年终房地产税收占市本级税收的15．4％,2006年终房地产税收占市本级税收的17．5％，2007年终房地产税收占市本级税收的22．1％,2008年1—8月房地产税收占同期总税收的18．5％。（3）今年以来，房地产税收固然连续增添，但因为受房地产市场疲软影响和增添税收的有关政策已进入稳固的作用期，增长幅度已经明显减缓,下滑态势已经出现。主要表此刻:2008年1—8月同比仅增添10％，比上一年的61．03％增幅减少50％个百分点；2008年1-8月房地产税收占同期总税收的18．5％,比上一年的22．1％减少3．6%个百分点.二、房地产市场面对的问题(一)购置力显然减弱，需进一步培养和激活.购置力显然减弱主要表此刻：沿海城市及大城市房价的走低，我市花费者开始持币观看是影响购置力的主要原由,直接以致商品房、二手房交易7减少；整个物价的上升特别是生活必要品价钱的上升削弱了房地产的购置力;2006年以来的房地产市场火爆使购置力已获取部分开释，市场需要利好信息的激活。（二)房地产开发负担过重，软环境需进一步改良.一是各样税费负担太重。在开发建设过程中开发公司需要支付的各样税费负担大概要达到建筑面积每平方米近100元;二是保证金额偏大。民工保证金(工程建筑总数的2．5％）、资本保证金（多层60元／平方米，高层120元／平方米)等先期需缴纳的保证金许多，这些保证金一方面让开发公司开发资本更为紧张，另一方面也增添了开发成本；三是政府有关管理部门效率太低，极大地降低了资本周转效率.比方，有好几个项目从获取土地到动工建设,因为电力拆迁或旧房拆迁、规划审批、办理各样建设手续等原由均耗资了一年以上的时间。四是在开发公司未所有卖完商品房为小区办理初始登记时,未卖完的住宅和营业房的维修资本（我市目前是销售额的2％)要由公司垫支，不合理,增添了公司资本占用。（三)开发资本紧张，影响城市建设进度。（四)商品房开发量过大，造成资源闲置。前两年政府为调控房地产市场增大了土地供给量,加上房地产市场的火爆,社会资本纷繁涌向房地产开发,使商品房开发大批增添，在市场出现疲软时，必定以致空置房产生，形成资源闲置。（五）商品房开发构造不合理,高层比率过大，加上地震影8响,使高层商品房严重滞销。三、对策举措（一)采纳有效举措进一步激活与繁华房地产市场。、财政政策：为有效激活房地产市场，建议市政府实行赐予老百姓购房必定补助的政策。详细补助标准建议为：购置商品住宅建筑面积在90平方米之内的和购置高层住宅的，按购房款总额的2％予以补助；住宅建筑面积在90—140(含140)平方米的，按购房献总数的1．5%予以补助；住宅建筑面积在140平方米以上的，按购房款总数的1％予以补助；购置二手房（即已办所有权证的存量房）住宅的1％予以购房补助.、税收政策：实行在地方权利同意范围内的房子开发、买卖的税收优惠.其一税务部门依据财政部、国家事务总局《对于仔细落实抗震救灾及灾后重修税收政策问题的通知》（财税[2008]62号)的精神，充分考虑我市房地产开发公司和建筑安装公司的实质困难，落实好能够合用于我市的抗震救灾及灾后重修的有关税收优惠政策，帮助公司共渡难关,培养搞活房地产市场，稳固税源.其二购置一般商品住宅和高层商品住宅，按所交契税的地方所得部分（契税总数的65％）返还40％给购房人。、土地及规划政策：土地管理部门和规划管理部门应实行宽松的土地出让和规划政策。建议包括：减少土地拍卖保证金的缴交比率,按总评估额的5％；缴交最高一宗土地的竞买保证金后可同时参加多宗地的竞买；分宗办理土地使用权证和分幢办理9规划同意证；土地面积较大的可供给整体出让和分宗出让的两套用地规划设计条件；土地款的缴交可分宗办证分期缴交;对公司经过出让获取土地使用权又商定与别人联合开发的，领土部门应为其办理加名或更改登记手续,有关部门也应为其办理有关建设手续;因不行抗要素如地震灾祸以致公司资本欠缺无力进行开发建设的，领土部门应同意其转让，有关部门应辅助办理建设手续.领土部门尽量保证出让土地是“熟地"，让公司购置土地后能实时用地.4、金融政策：（1）各金融机构应依据中国人民银行、中国银行业监察管理委员会《对于全力作好地震灾区金融服务工作的紧迫通知》（银发［2008]152号）的精神，连续赐予房地产公司的信贷支持。（2）鼓舞各专业银行为我市建设项目向上司银行争守信贷指标。各国家专业银行为我市发放1000万元(含1000万元)以上贷款的可视同招商引资，参照有关招商引资政策予以奖赏。（3）住宅公积金应加大对员工购置住宅的支持力度，建议：降低首付款比率至20%；调高最高贷款额度至30万元；延伸贷款限期为30年;贷款利率优惠1％;外处缴存住宅公积金的员工在我市购、建住宅的可在我市申请住宅公积金贷款.、户籍政策：凡在我市投资或购房的即充许将户口迁至我市。、踊跃展开促销活动，为房地产买卖两方供给更多的接触10交易时机.一是今年增添举办一次秋天房地产交易会；二是组织开发公司到毕节、赤水、习水、江安、南溪等周边城市举办房地产推介会.（二）进一步改良房地产发展环境，促使房地产迅速发展。、清理收费项目，减少公司负担。目前我市要求开发公司缴交的各样花费和保证金许多，增添房子建筑成本达到每平方米近100元,所以,应该再次对这些缴费项目进行清理，该撤消的撤消，该减少的减少,的确减少公司负担。、增强效能建设，供给优良高效的政务服务。对峙项、规划、用地、建设、权属登记等环节办理时限进行清理，应要点检查投资额达到1000万元以上项目的各样手续办理时限，对超时限办理的赐予处分，同时按期或抽查主协办工作制、限时办结制等制度的履行状况。、改变维修资本的管理收缴模式。增强维修资本管理,使目前的按幢收缴管理到按户