房地产投资市场市场供给量和需求量

第三章

房地产投资

市场分析学习目标通过本章的学习，学生应掌握房地产投资市场分析的内容，重点掌握市场供给量和需求量的决定因素；熟悉市场调查和综合分析的方法；了解市场预测方法。

一、房地产投资市场分析的必要性市场分析，首先要进行的工作是市场调查，通过缜密的调查，经由一定的渠道，尽可能多地收集到确凿的市场资料和工程相关资料，进而运用科学的方法进行详尽分析。第一节房地产投资市场分析概述

市场分析具有以下三个方面的作用：可以掌握房地产市场需求变化的态势，减少投资盲目性，增强经营管理的主动性。有利于做好投资决策可为房地产价格确定乃至营销策略的制定提供基础和依据二、房地产投资市场分析的限度市场分析的数量有一个限度。在投资分析中如何把握这个度？可以运用经济学的知识分析这个问题。如下图。

市场分析包含调查和预测两个方面

市场调查是市场预测的基础，预测是在调查的基础上所作的科学分析。房地产市场调查是依据一定的原则和科学方法，有计划、有目的、有步骤、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，为预测分析工作提供基础和依据。第二节房地产投资市场调查一、房地产投资市场调查的内容

房地产投资项目基本情况调查房地产投资建设用地情况调查规划设计方案的调查1.拟投资开发区域内待拆迁安置的居民情况2.拟投资开发区域内待拆迁安置的单位情况3.拟投资开发区域的市政设施情况4.地下基础设施情况1.用地面积指标2.主要建筑面积指标3.规划要点

房地产投资项目外部环境调查住宅需求调查当地居民住房状况的调查社会购买力调查住房消费水平调查房价调查

土地使用情况调查住宅供应量调查金融状况调查竞争情况调查税费种类及交纳标准调查房地产投资项目内内部条件调查包括调查投资项目目的资金来源，业业务技术力量，企企业开发能力等。。其中资金来源调查查是内部条件调查查的主要内容。二、房地产投资市市场调查的程序市场调查程序大体体上有调查准备、、正式调查、结果果分析、撰写调查查报告四个阶段调查准备阶段确定调查目标初步情况分析制定调查计划非正式调查（试探探性调查）正式调查确定资料来源确定收集资料的方方法调查表及问卷设计计抽样设计现场实地调查结果分析阶段资料编辑整理资料编辑整理的一一般程序为：汇总、分类、初审审、筛选、统计调查资料的综合分分析市场调查结果有两两种分析方法：定性分析法、定量量分析法编撰调查报告阶段段调查报告的主要目目的是为房地产投投资决策提供参考考依据。一般有两两种形式：一种是是专门报告，内容容详尽明确;另另一种是一般调查查报告，内容简单单明了。询问法观察法实验法1.访谈调查2.电话调查3.信函调查4.留置问卷调查查1.直接观察2.间接观察1.实验求证法2.随即尝试法三、房地产投资市市场调查的方法与与技术市场调查的方法房地产投资市场调调查技术调查表的设计设计要求主主题明确确、重点突出、设设问具体可接受性、简明扼扼要、可分析性抽样调查随机抽样法非随机抽样法简单随机抽样法分层随机抽样法分群随机抽样法配额抽样法任任意抽样法法判断抽样法房地产市场预测是是借助历史统计资资料和市场调查，，运用科学的方法法和手段，对房地地产未来经营状况况及发展趋势等作作出的预计、测算算和判断。市场预测是房地产产投资分析的重要要内容，预测的好好坏，不仅关系到到房地产企业的经经营成果，甚至关关系到房地产企业业的兴衰存亡。第三节房地产产投资市场预测一、房地产投资市市场预测的内容宏观经济发展趋势势预测产业政策所带来的的影响预测市场需求预测技术发展预测营销前景预测产品供给能力预测测市场价格趋势预测测市场竞争情况预测测二、房地产投资市市场预测的方法德尔菲法这一预测方法需要要多轮反复完成具具体步骤如下：1.挑选专家根据预测问题的性性质，挑选一定数数量的专家。值得得注意的是人数应应适当，不宜太多多或太少。在整个个函询过程中，尽尽可能的不让专家家彼此发生联系，，让每位专家充分分发挥自己的见解解。专家权威性匿名真实性省费实用性2.实施第一轮：预测小组将预测测目标及有关资料料函寄给选定的专专家，请其据此提提出预测意见，预预测小组根据反馈馈的意见分析归纳纳，提出初步预测测结果；第二轮：预测小组将初步步预测结果及补充充的有关资料再函函寄给专家，专家家据此对自己第一一次预测意见补充充修正，阐明理由由。预测小组再统统计归纳结果。第三轮：请专家再次修改改，补充完善其第第二轮预测意见，，并申述理由，预预测小组统计预测测结果。第四轮：在前三轮征询专专家的基础上，再再次请专家全面审审查、补充、修改改、核实预测意见见，预测小组作出出最后统计预测结结果。专家的预测经多次次反复可能趋向一一致，但不会完全全一致，预测小组组可采用各种方法法处理，如“四分分位法”、“评分分法”等，最后得得出预测的结论。。时间序列法时间序列是指对事事物观察统计的数数据按时间顺序排排列的数据列。时间序列法是运用用数理统计方法寻寻找数据随时间变变化的规律，按此此规律推测未来。。简单移动平均法预测公式式中Ft——第t期预测值值Xi——第I期已知数数据n——移动平均数数组中数据个数，，人为选择。一般般地，反映较长时时期因素对预测值值影响，n取大些些。反之，则取小小些。加权移动平均法预测公式式中Wi——移动平均数组组中各期数据的权权数指数平滑法预测公式V't-1=aVt+(1-a).V't(0a<1)式中Vt——本期实际数V‘t——本期预测数V‘t-1——下期预测数a——平滑系数（由预预测人员判断选定定，通常可以选用用若干个a值做实验，计算出出不同a值的预测误差加以以比较，选取误差差较小的a值用于预测。）回归分析法回归分析法是一种种数理统计方法，，它是建立在大量量实际数据的基础础上，寻找随机现现象的统计规律。。在采用回归分析析法进行预测时，，预测对象和影响响因素之间一定要要存在因果关系，，且样本数据量足足够（15—20个以上）；预测测对象和影响因果果的样本数据之间间存在某种统计规规律，且能够反映映未来发展状态；；样本数据的分布布若存在着线性趋趋势，则可采用线线性回归分析法进进行预测。当影响预测指标Y的因素为X时，，可建立一元线性性回归模型：Y=a+bX+u(u为随机误差））当影响预测指标Y的因素为X1,X2,X3,…,Xn时，须建立多元线线性回归模型：Y=b0+b1X1+b2X2+…+bnXn+u当影响预测指标Y的因素可以与Y用一元二次曲线线方程来描述的话，即可建立一一元二次回归模型型：Y=a+bX+cX2三、房地产投资市市场预测的工作程程序确立预测目标即明确预测目标和和对象，了解为什什么预测和预测什什么。预测目标须须清楚、准确而具具体。拟定预测工作计划划内容包括预测工作作各阶段的详细安安排。收集和整理资料资料是预测的前提提与基础，资料的的多寡及可靠程度度对预测结果有着着直接影响。选择预测方法根据预测的目标，，房地产市场供求求形态和掌握资料料的情况等，选择择适当的预测方法法。预测分析在预测过程中，要要十分注意资料的的样式是否发生变变化，一旦发生变变化，对预测就要要加以修正。预测结果评价预测结果评价的的核心是审核预预测数字与实际际数值误差程度度。短期预测误误差在±5%以内，中期为±10%，长期为±20%。编制预测报告报告宜简洁明了了，并对预测过过程、指标、资资料来源等作出出简明的阐释和和论证。一、项目概况（一）开发单位位名仕家园住宅小小区由北京宜佳佳房地产开发有有限责任公司和和北京万和总公公司合作开发。。（二）项目背景景拟建的名仕家园园住宅小区项目目是北京市危改改项目之一，该该项目已经取得得了用地许可证证、建设用地规规划许可证、建建设工程规划许许可证和建设工工程开工许可证证。第四节房地地产投资市场分分析案例（三）地理位置置及现状名仕家园住宅小小区位于北京市市西二环和西三三环之间。小区区北靠莲花池东东路，西与西客客站相望，东隔隔手帕口北街与与天宁寺相邻，，南距广安门外外大街约300米。小区由手手帕口北街向南南可达广外大街街，向北经过莲莲花池东街直达达复兴门外大街街，向东直接到到达西二环天宁宁寺和广安门桥桥，向西可方便便直达西客站并并直通西三环，，天宁寺、白云云观、莲花池公公园等名胜古迹迹分布小区四周周。该地段具有有十分优越的地地理位置和极为为便利的交通条条件，是作为居居住小区的理想想位置。（四）项目建设设规模及建设内内容按照市规划局下下达的规划设计计条件，拟建的的名仕家园住宅宅小区规划建设设用地面积5.3公顷，总建建筑面积91022平方米，，总占地面积7625平方米米，绿化率33％，停车泊位位约275个，，主要包括3栋栋高层住宅塔楼楼。（五）配套市政政设施情况名仕家园住宅小小区为危改小区区。该地块原有有建筑多为20世纪50年代代逐步建成的居居民民宅，自1994年宣武武区实施广安门门内外大街道路路拓宽工程后，，周边陆续铺设设了供电、电信信、自来水、污污水、雨水、燃燃气、热力等配配套市政管网，，小区开发已经经具备了有利的的市政配套条件件。其中，接入入广外雨污水干干管工程业已完完成，燃气、电电信、电力、给给排水市政工程程正在设施之中中，均可从周边边距离100米米左右的广外大大街市政管网中中方便接入和接接出。二、投资市场分分析1.北京市房地地产市场状况北京作为全国的的经济、政治、、文化中心，不不仅吸引着国内内外机构、企业业入驻，也是外外地个人投资者者置业的首选之之地，为北京市市房地产市场带带来了大量商机机。为了进一步步提高市民的生生活质量，住宅宅建设一直是北北京市近年来城城市建设的重点点。据统计，2000年北京京市住宅投资372.5亿元元，比上年增长长5.3％；住住宅竣工面积1499.7万万平方米。其中中，经济适用住住宅竣工176万平方米，拆拆除危旧房屋63万平方米，，动迁居民2.5万户。据统统计，“九五””期间北京累计计完成住宅投资资1422亿元元，累计竣工住住宅5979.9平方米，分分别比“八五””期间增长了1.6倍和61.3％。北京市的住宅价价格与地段有关关。总体来看，，住宅价格沿环环线由里向外逐逐渐降低，二环环路以内住宅平平均价格为7760元／平方方米左右，二三三环路之间为6000元／平平方米～8000元／平方米米，三四环路之之间为4000元／平方米～～6000元／／平方米。此外外，北部住宅通通常比南部住宅宅价格高1000元／平方米米。从住宅数量分布布来看，亚运村村、望京地区、、中关村地区、、京西地区、京京东及市政交通通良好的城乡结结合部和近郊区区，是住宅相对对集中分布的几几个区域，这几几个区域各有利利弊。亚运村地区是亚亚运会之后发展展起来的商务、、居住、娱乐为为主的高档商住住区域。由于上上风上水的观念念及基础配套设设施的相对完备备，亚运村地区区是北京早期外外销住宅比较集集中的区域。然然而，自近期以以来，亚运村地地区作为北京高高房价地区的位位置已经开始动动摇，一方面是是由于亚北经济济适用房项目的的低价冲击，另另一方面则是因因为市场供应量量增大，加之新新楼盘采用的低低价冲市做法，，使亚运村地区区竞争加剧。中关村地区积淀淀了深厚的历史史文化、人文景景观，高校云集集；同时，因其其高科技园区的的定位带来了大大量的市政投入入，极具升值潜潜力，其市场在在销项目的销售售势头也都不错错。但由于中关关村地区不再审审批新的项目，，市场供应不会会放量，因而住住宅价格普遍较较高，且消费者者购房时很难有有选择的余地。。此外，该地区区虽然很重视市市政设施的改造造并为此投入了了大量的人力物物力，但是交通通拥挤的情况并并未得到显著改改善。京东地区有着长长期形成的商务务氛围和高消费费水平，是众多多高档项目的首首选之地，其目目标客户一般为为外国公司的驻驻华代表或是该该地区的高档写写字楼内工作的的高级白领。由由于该地区高昂昂的地价，普通通住宅只能向其其周边扩展，如如望京地区就已已发展成为规模模成熟的大型社社区。该地区的的显著优点是交交通便捷，配套套设施比较完善善。但其缺点也也是致命的，对对于大部分人而而言，该地区亦亦商亦住气氛太太浓，上班时紧紧绷的神经即使使下班后也得不不到放松；另一一方面，该地区区高楼林立，缺缺少绿地和开敞敞空间，空气质质量差，噪音严严重，不能形成成健康的生活环环境。城乡结合部和近近郊区因住宅郊郊区化概念的深深入，对郊区低低密度花园式住住宅的向往以及及市政配套设施施、交通道路的的改善而引起人人们的关注，它它同时也是经济济适用房项目和和别墅项目的热热点地区。超低低的地价是这一一区域的优势。。然而，对于每每天需要挤公交交车上下班的人人来讲，从公司司到家里的路程程无疑是可怕的的噩梦。而且对对于居家过日子子而言，这一区区域也不是好的的选择，它的周周边过于荒凉，，配套设施也不不齐全，一切仍仍待改善。2.本项目所在在地区市场分析析本项目为于宣武武区。老北京有有句顺口溜：““东城富，西城城贵，崇文穷，，宣武破”。崇崇文和宣武之所所以落得个“穷穷”和“破”，，很大程度上缘缘于住房。从历历史看，南城多多为贫民的生活活区，基础设施施较差，污染、、扰民企业多，，环境脏乱，治治安欠佳。北京京城位于燕山东东南部的永定河河冲击扇上，南南城位于冲击扇扇的下部，地下下水质量较差；；而北部区域受受盛行风气影响响为北京市的上上风上水，空气气质量好，基础础设施配套齐全全，人气也比南南部旺。然而，这一切都都将在近几年得得到改善。北京京市“十五”计计划明确提出：：到2005年年基本完成城区区现有的危旧房房改造；以危旧旧房改造和市政政设施建设为突突破口，加快相相对落后的南部部城区的建设步步伐，逐步实现现南部城区与其其它区域协调发发展。实施适当当倾斜政策，建建设一批关系南南部城区发展的的重大项目，使使南部城区基础础设施相对落后后的状况明显改改善。此外，，南城城将成成为今今后经经济适适用房房建设设的重重点地地区，，西红红门、、南苑苑、次次渠等等地将将建为为经济济适用用房的的重点点小区区。由由于房房地产产市场场发展展最直直接的的因素素是市市政基基础设设施的的建设设，我我们不不难预预料，，危旧旧房改改造和和市政政设施施建设设将使使北京京南城城的方方地产产市场场火起起来。。投资开开发南南城的的房地地产发发展商商看中中这里里的因因素除除了政政策上上的鼓鼓励与与优惠惠外，，还由由于南南城的的空地地多地地价低低路况况好，，可以以从容容的做做出具具有一一定品品质和和特色色的楼楼盘，，用心心良苦苦的开开发商商为房房子添添加了了更多多的绿绿地、、增加加了更更多人人性化化设计计。有有些项项目采采用““拿来来主义义”方方式，，与著著名院院校、、医院院、商商业集集团合合作，，使住住宅的的配套套设施施既全全又好好。而而在这这一系系列变变化和和运作作中，，越来来越多多的购购房置置业者者亦会会转变变传统统观念念，以以新奇奇的眼眼光关关注这这个不不断生生动起起来的的崭新新的南南城。。这一一方面面是由由于年年轻一一代几几乎不不受传传统观观念的的影响响，喜喜欢就就好；；另一一方面面，南南城工工业区区少，，污染染指数数低，，空气气质量量好，，对于于幢景景绿色色生态态环境境、需需要面面积较较大户户型的的自用用型住住户尤尤为适适合。。3.竞竞争对对手与与竞争争楼盘盘分析析竞争楼楼盘的的位置置与价价格项目名称位置类型均价（万/平方米）博望园海淀区复兴路住宅7600莲花苑海淀区莲花桥西南角吴家场村住宅6900中盛大厦海淀区西客站东北方向商住楼6500广华轩宣武区广安门桥西200米住宅6600广信嘉园宣武区广安东桥北侧住宅6500立恒名苑宣武区广安门桥西南南滨河路23号住宅6500西华经典宣武区广安门内大街住宅7200似海怡家宣武区牛街和广安大街相交路口的西南角住宅6200淩云居广安门内大街与规划中的菜市口大街附近住宅7500陶然居宣武区白纸坊东街与南横西街之间住宅6580竞争楼楼盘的的户型型面积积与特特点项目名称户型面积（平方米）特点博望园95～184户型面积大，价格高莲花苑92～163户型面积大，价格高中盛大厦136～222户型面积大，价格高广华轩66～193仅剩尾房广信嘉园69～161绿化率低（25%）立恒名苑79～280容积率高（8.75）西华经典65～177价格高似海怡家45～120小户型淩云居55～225价高，容积率低（2.5）陶然居86～122户型面积大项目名称户型面积（平方米）特点博望园95～184户型面积大，价格高莲花苑92～163户型面积大，价格高中盛大厦136～222户型面积大，价格高广华轩66～193仅剩尾房广信嘉园69～161绿化率低（25%）立恒名苑79～280容积率高（8.75）西华经典65～177价格高似海怡家45～120小户型淩云居55～225价高，容积率低（2.5）陶然居86～122户型面积大在以上上项目目中，，距离离名仕仕家园园最近近的是是广华华轩。。而广广华轩轩已于于去年年竣工工入住住，现现仅有有少数数户型型还有有现房房发售售，几几乎没没有可可供选选择的的余地地。其其他项项目均均距名名仕家家园较较远，，其中中似海海怡家家项目目价格格较低低，但但是以以45平方方米～～120平平方米米的小小户型型为主主。博博望园园、莲莲花苑苑、中中盛大大厦、、西华华经典典和陶陶然居居的户户型面面积大大，价价格也也高。。广信信嘉园园的绿绿化率率较低低，仅仅为25%。立立恒名名苑的的户型型89%为为跃层层复式式结构构，面面积较较大，，而且且容积积率偏偏高。。凌云云居的的绿化化率为为48%，，容积积率仅仅为2.5，然然而却却是用用超高高的价价格换换来的的。（三））项目目竟争争优势势分析析1.区区位优优势。。从大大的区区位看看，本本项目目位于于被北北京市市“十十五””计划划列入入重点点发展展地区区的宣宣武区区。由由于历历史原原因，，宣武武区的的城市市建设设发展展比较较缓慢慢，房房地产产项目目的数数量远远不如如海淀淀、朝朝阳等等区，，也没没有浓浓厚的的商业业或是是居住住氛围围。然然而，，这些些因素素如今今反而而成为为宣武武区的的优势势所在在。由由于北北京市市政府府已将将宣武武区的的城建建工作作列入入工作作日程程，可可以预预见其其在今今后几几年将将有很很大改改善，，这也也吸引引不少少房地地产商商在此此投资资。随随着危危旧房房的拆拆除、、改建建，宣宣武区区将有有大量量城区区土地地可用用于住住宅开开发和和配套套设施施的建建设，，而不不是像像其他他地区区那样样，只只能向向郊外外发展展。从具体位置看看，本项目距距二环路仅300米，与与长安街、金金融街紧密相相连，是西二二环路中部的的黄金地段。。这样既可充充分享受干道道的交通畅达达和繁华便利利，又因处于于干道间临街街繁华区域后后面而相对封封闭和宁静，，周边除了街街区内次要道道路就是住宅宅区，正是一一个闹中取静静的理想居住住之所。位于广安门外外的天宁寺距距本项目咫尺尺之遥。天宁宁寺建于北魏魏孝文帝时期期，初名光林林寺，是北京京地区最古老老的佛寺。隋隋、唐、金诸诸朝历改弘业业寺、天王寺寺、大万安寺寺，元末毁于于兵火。明重重建寺院，宣宣德时改称天天宁寺。现存存殿宇为清代代重修。天宁宁寺塔为辽天天庆九年（公公元1119年）建，是是北京现存古古典建筑中最最古老的一个个，也是中国国现存的密檐檐式砖塔中比比较典型的一一座。这个塔塔经过900多年风霜雨雨雪的考验，，依旧完整美美丽，实为今今日北京最珍珍贵的建筑艺艺术遗产之一一。此外，项目还还紧邻有道教教全真派“北北方第一丛林林”之称的明明代道教宫观观白云观。白白云观始建于于唐玄宗开元元二十七年（（公元739年），名长长春观，金大大定七年（公公元1167年）重建，，正大四年（（公元1227年）正式式更名白云观观。白云观是