工程项目合同体系策划及总控进度计划

高档写字楼合同结构体系策划东台农商行项目合同体系策划江北新城合同架构设计浅谈楼宇等民用建筑项目总控进度计划的编制与执行如皋农商行大厦项目总控进度计划说明高档写字楼合同结构体系策划江苏建科建设监理有限公司张明一、合同结构体系策划的目的二、合同结构体系的策划原则三、合同结构体系的策划依据与方法四、合同结构体系策划具有以下作用一、合同结构体系策划的目的随着我国综合国力的逐步增强，高档写字楼成为城市中一道亮丽的风景线，高档写字楼不仅包括常规的土建、安装工程施工，更重要的是含有高档的装饰工作以及建筑智能化程度高，强调的是人的舒适性。高档写字楼因参与建设的单位较多、工期紧、技术含量高、工序多并各工序存在紧前紧后的逻辑关系，同时因专业化施工的原因，大量工作如内外装饰、建筑智能等不得不采用二次深化设计。

根据高档写字楼建设的调研，发现普遍存在实际投资大大超出概算、工期延迟预计工期半年以上、实施过程中因前后工作衔接不当给管理带来意想不到困难等上述通病存在，如何顺利实现投资者的建设目标，应加强项目前期工作的策划，特别是合同结构体系的策划，才能起到牵一发而动全身的作用。

合同结构体系策划的目的是:根据社会化分工的要求以及该项目实施中所包含的工程内容，合理界定发包的工作内容、工作量、工作面。合同结构体系策划另一个重要目的是指导招投标工作的开展，决定项目采用的合理管理模式，并作为编制项目实施总进度计划等工作计划的重要依据之一。二、合同结构体系的策划原则下面就以某建筑面积10万m2、总投资7亿元人民币、总期为2年的高档写字楼为例，该项目合同结构体系策划采用主要为平行承包模式，主要基于以下几个原因：目前国内所谓的总承包企业主要由土建单位转变而来，该工程土建投资仅占到总投资的15%左右，大量投资为装饰及设备，因此很难物色到具备全面实施该工程能力的总承包企业；考虑到专业性较强如外幕墙、内装饰、建筑智能、VAV变风量中央空调等需委托专业队伍进行二次深化设计及施工，由业主直接发包控制更为有利；工期较紧，缩短定额工期近50%，必须采用CM法即分段设计分段施工，才能大幅度缩短工期；有利于对工程总投资的控制，因采用总承包势必增加额外的管理费用；风险的有力控制原则，专业队伍对于自身领域出现风险的控制能力比总承包单位更有力。但同时必须考虑到平行承包单位不能过多，过多将给协调工作带来难度，相互干扰过大反而影响实施。三、合同结构体系的策划依据与方法该项目合同结构体系策划依据是按照WBS的方法对工程项目进行结构分解，土建工程按照分项、分部工程进行，装饰工程按照部位进行，安装包括建筑智能按照系统进行，这样全方位、全过程梳理形成合同包，避免了重复项目进入不同的合同包及遗漏项目现象的出现。根据上述原则则、依据及方方法形成如下下的合同结构构体系框图：：业主防水分包设计机电安装消防煤气土建承包商预应力分包钢结构分包商品混凝土幕墙室外工程内装修庭院智能建筑VAV空调高低压配电监理擦窗机家具卫生洁具照明灯具发电机锅炉冷水机电梯管理合同协调配合变压器管理分包分包四、合同结构体系系策划具有以下作作用：指导招投标工作的的开展。业主对项目管理与与控制的重要工作作是择优选择具备备设计与施工能力力的队伍进场实施施项目，合同结构构体系明确了招标标工作的工程内容容、范围，清晰地地界定工作界面，，避免遗漏项目、、重复项目的出现现，同时为投标单单位准确报价创造造了良好的基础，，避免了实施中扯扯皮问题发生。在在设备材料采购上上，确立“甲供””与“甲控乙供””的原则，保证““物质流”的组织织工作有条不紊的的开展。合理确定项目管理理模式，并准确定定位管理工作的重重点环节。采用何种合同结构构体系直接决定在在实施中应采取的的管理模式与之相相配套，该合同结结构体系中存在三三种关系，合同关关系是业主与设计计院、监理、土建建单位、幕墙、机机电承包单位、建建筑智能单位、室室外庭院单位以及及主要的甲供设备备，管理关系为监监理与各承包单位位以及各承包商与与甲供材料设备供供应商，协调关系系为土建承包单位位与幕墙、土建与与安装、安装与内内装饰等。三种关关于必须充分运用用合同的约束条件件，强化合同管理理意识，管理模式式应建立业主为管管理核心，发挥监监理工程师管理次次核心的作用。重重点是做好项目““信息流”的组织织工作，以“信息息流”控制“物质质流”的走向。上上述工程合同模式式要求业主具有很很强的组织协调能能力、快速的决策策路径。编制项目总实施计计划等工作计划的的重要依据。项目实施的计划一一般分两大部分，，一是现场施工为为主线的工程施工工计划，二是围绕绕施工计划能够连连续开展而进行的的招投标计划、设设计计划、设备材材料采购计划等。。在进度计划上，，合同结构体系在在工程内容的划分分上已经确定招投投标工作的内容、、范围以及该部分分内容正常施工所所需的时间期限，，同时合同结构体体系内在体现各合合同包在实施过程程中因技术与组织织因素等逻辑关系系存在而合理穿插插、平行、搭接的的计划关系。在投投资计划上，平行行承包模式所花费费的投资额及计算算方式上与EPC、CM、PM等不同。该合同结构体系在在项目运行中，业业主方基本按照执执行，运行成效显显著，基本达到业业主所期望的建设设目标，表现在投投资额未超出计划划值的5%，交工日期延误仅仅一月。东台农商行项目合合同体系策划第一节项目概概况第二节合同架架构设计第一节项项目概况况一、总体概况东台市农商行大厦厦位于城东新区经经八路核心区，用用地面积积28429平方方米，总建筑面积积58560平方方米，主楼25层层，总高度96.9米，裙房3层层，总高度14米米；大厦北侧为城城投大楼，区域建建设以金融、税务务办公及公共服务务为主要功能的现现代建筑群。二、功能布局项目拟建高层银银行办公楼及其其配套服务设施施等，由地下室室、裙房、主楼楼组成。地下室共1层，，功能为汽车库库、自行车库、、银行库房、设设备用房、后勤勤用房等。裙房共3层，1层为银行营业业大厅（现金区区、自助区、理理财区）、办公公人员出入口、、厨房等；2层层为银行业务区区（个人业务部部、公司业务部部、国际业务部部）和银行员员工餐厅；3层层为银行员工餐餐厅、包厢、银银行会议中心、、各式会议用房房及服务用房等等。主楼：地上共25层，主要满满足银行的日常常办公、招待、、会议等功能三、组织架构图图第二节合合同架构设计计一、本项目合同同策划合同策划主要解解决三个层面上上的问题：合同采购方案：：合同发包模式式的确定，即公公开招标、邀请请招标和直接发发包三种方式的的选择；以及合合同签订方案；；合同结构：主要要解决项目管理理架构、专业合合同包的界面、、设计与施工的的界面、材料采采购方式；计价价模式；合同层面：合同同文本的选择、、文本重要条款款的确定；二、本项目的发发包模式的策划划公开招标、邀请请招标和直接发发包等项目的三三个模式，从自自主性角度上讲讲，依次增强，，从公开性角度度讲，依次减弱弱。三种模式的的选择主要考虑虑政府法律的允允许。本项目为为国有资金投资资，主要考虑公公开招标，对部部分技术咨询服服务和材料、设设备在法律法规规允许范围内进进行邀请招标。三、本项目各个合同同结构的初步建建议方案本工程合同结构构拟划分成如下下形式，分成四四大类，即勘察察设计类、咨询询/技术服务类类、施工类（承承包商）、材料料设备供应类。。合同结构见图图2。各单位的工作东台农商行总控控进度计划图2、合同体系系结构图江北新城合同架架构设计一、合同策划主主要解决三个层层面上的问题二、本项目的发发包模式的策划划三、本项目现场场管理架构的策策划四、本项目各个个合同结构的初初步建议方案（（含界面说明））一、合同策划主主要解决三个层层面上的问题合同采购方案：：合同发包模式式的确定，即公公开招标、邀请请招标和直接发发包三种方式的的选择；以及合合同签订方案；；合同结构：主要要解决项目管理理架构、专业合合同包的界面、、设计与施工的的界面、材料采采购方式；计价价模式；主要合合同管理过程流流程设计，主要要包括投资控制制流程、工期控控制流程、质量量控制流程、设设计变更流程、、支付与结算管管理流程、竣工工验收流程、合合同索赔流程、、合同争议处理理流程等；合同层面：合同同文本的选择、、文本重要条款款的确定；二、本项目的发发包模式的策划划公开招标、邀请请招标和直接发发包等项目的三三个模式，从自自主性角度上讲讲，依次增强，，从公开性角度度讲，依次减弱弱。三种模式的的选择主要考虑虑政府法律的允允许。本项目为为国有资金投资资，主要考虑公公开招标，对一一些特别的材料料、设备要考虑虑政府采购的模模式。本项目发包方式式策划如下表三、本项目现场场管理架构的策策划在现代工程中，，工程承包方式式主要有平行分分包、总承包以以及混合模式等等等。业主应在在“如何有效控控制工程”和““不限入工程日日常的专业管理理中去”之间平平衡。对设计、、施工招标过程程和重大材料的的采购的控制，，是对工程的最最大控制（功能能品质和造价的的控制），而对对现场管理（各各工种界面管理理、进度管理、、质量管理、安安全文明管理等等）则属于日常常管理，业主更更应关注前者，，对后者则采用用固定总价合同同包死，委托给给一家管理能力力强的承包商，，由其负责各承承包商之间的协协调管理。考虑到江北新城城总部大厦的实实际情况，建议议采用国内通常常的操作模式，，就是施工总体体管理配合单位位（包括部分实实体施工任务，，通常是土建主主体结构）＋专专业分包，施工工总体管理单位位通常由土建单单位来担任，负负责现场的安全全文明管理和垂垂直运输、脚手手架等配合工作作。四、本项目各个个合同结构的初初步建议方案（（含界面说明））1、设计合同结结构2、施工合同包包设计合同结构及及进展安排、施施工合同范围见见表浅谈楼宇等民用用建筑项目总控控进度计划的编编制与执行一、项目总控进进度计划编制的的依据与原则二、项目总控进进度计划的有效效执行三、总控进度计计划执行中应予予以重点关注的的问题现代楼宇建筑为为满足使用者的的功能性及舒适适性要求,所牵牵涉到的专业越越来越多,技术术含量越来越高高,同时因社会会化分工和生产产的需要,产生生了大量专业化化的施工队伍,以满足现代工工程建设的需要要。在目前的市市场经济条件下下，时间就是金金钱，因此作为为项目的投资方方最为关心的问问题是：项目如如何提前或按期期投入使用，早早日发挥投资效效益。如何组织织好大量的专业业施工队伍、材材料设备及时介介入工作面开展展工作，是摆在在项目管理者（（业主、顾问公公司）面前首先先要解决的问题题，以满足投资资者的需求，解解决该问题的有有效方法是事前前制定要求的、、周密的总控进进度计划，事中中严格遵照执行行，在保证质量量的前提下，应应建立以进度计计划为核心的管管理体制。一、项项目总总控进进度计计划编编制的的依据据与原原则项目总总控进进度计计划作作为工工程的的管理理者使使用，，是指指导、、落实实图纸纸设计计（包包括二二次深深化设设计））、材材料设设备采采购、、施工工队伍伍招标标、实实体施施工的的主要要依据据，因因此事事前的的庙算算必须须考虑虑以下下因素素：现场实实体施施工为为总控控进度度计划划编制制的主主干线线。实体施施工的的进度度计划划安排排是建建立在在建筑筑工程程自身身工艺艺关系系与成成熟的的组织织关系系上，，也就就是相相对不不可调调整的的客观观进度度计划划部分分，其其有相相应的的工期期定额额或各各种已已完建建筑实实际施施工周周期以以及类类似经经验为为依据据。为为保证证实体体施工工进度度计划划的实实现，，项目目管理理者必必须编编制政政府报报批/报建、设计计（包括二二次深化设设计）、设设备材料采采购、施工工队伍招标标等配套进进度计划，，该配套计计划须满足足实体施工工进度计划划的要求，，与其有密密切的紧前前、紧后的的逻辑关系系。承发包模式式对总控进进度计划的的编制有重重大影响。。采用何种承承发包模式式影响项目目任务开列列、工作内内容的划分分以及项目目任务之间间的工艺和和组织的逻逻辑关系。。如采用施施工总承包包模式或EPC模式与平行行承包模式式进度计划划的编制就就存在较大大的差异。。在总承包包模式或EPC模式下，总总承包（EPC）单位承担担大部分的的图纸深化化设计、材材料设备采采购、分包包单位选择择（业主指指定的分包包商除外）），工程管管理者主要要对指定分分包商或甲甲供材料设设备负责，，对项目总总控进度计计划的关注注重点是考考核主要节节点工期目目标的实现现。而在平平行发包模模式下，工工程管理者者要承担大大量的设计计、设备材材料采购、、承包商招招标等计划划的制定与与督促、落落实工作，，并对各项项工作的最最迟完成时时间以保证证及时介入入工作面提提出详细的的规划要求求，否则势势必影响与与上述工作作有紧密进进度逻辑关关系的单位位工期与费费用的索赔赔问题，对对工程的实实际进度将将产生重大大偏差影响响。合理安排及及利用项目目任务之间间的逻辑关关系，保证证项目所有有工作任务务均衡、有有序进行。。在总控计划划的编制与与执行中，，必须考虑虑项目任务务之间的逻逻辑关系，，项目之间间的逻辑关关系不外乎乎由两种情情况决定，，一是工艺艺特点决定定的工艺逻逻辑关系，，如在土建建施工中，，模板架设设完成才能能绑扎钢筋筋，钢筋绑绑扎完成才才能浇注混混凝土，工工艺逻辑关关系决定的的进度计划划是相对不不可调整的的，只能尊尊重其内在在规律作好好相关安排排；二是项项目具体管管理者因组组织该项目目任务实施施过程中考考虑各种因因素后安排排任务决定定的逻辑关关系，因此此计划的编编制应重点点放在由组组织关系决决定的任务务上，合理理组织以充充分利用之之，可以达达到使项目目任务均衡衡、有序得得到开展，，如在图纸纸深化设计计完成必须须给施工招招标及进场场留出足够够的时间，，设备采购购应尽量提提前，应留留出加工期期或供货期期。树立全面进进度计划编编制与管理理意识。考考虑进度与与质量的的关系，与与成品保护护的关系，，与资金平平衡的关系系等。二、项目总总控进度计计划的有效效执行作为项目的的管理者在在项目总控控进度计划划的实施过过程中，应应起到主导导作用，而而实际上我我国多数工工程的实施施中往往因因业主工作作不到位，，给进度计计划的实施施制造了较较大的障碍碍，因此为为保证进度度计划的实实施，牵涉涉到项目业业主的方案案确定、设设备交付、、施工单位位招标等大大量工作，，项目管理理者必须及及时恰当地地完成，以以保证进度度的良好衔衔接，为有有效执行，，应从以下下几个方面面作好工作作：重点控制设设计工作包包括需专项项设计的工工作。设计计是所有工工作得以开开展的前提提，否则后后续施工无无法进行。。妥善完成施施工队伍选选择工作。。这是保证证及时介入入相关工作作面的条件件。设备材料采采购应予以以尽可能的的提前进行行。一方面面考虑加工工或定货周周期，不至至于施工过过程中出现现停工待料料现象，另另一方面考考虑材料设设备的选型型对施工图图纸细化以以确定合理理技术及施施工工艺所所创造的条条件。注意关键键线路完完成的重重要性，，并防止止非关键键线路向向关键线线路转化化的倾向向。在计划执执行过程程中，大大量的工工作是有有限制条条件的，，因此在在签定合合同中必必须明确确各重要要项目任任务的最最迟完成成时间，，否则必必将引起起合同纠纠纷，使使实际进进度产生生多米诺诺骨牌反反应。如如土建工工作的后后续施工工是幕墙墙作业，，如若土土建未按按照计划划完成，，直接造造成幕墙墙工作无无法开展展；外幕幕墙的封封闭的后后续工作作为内装装饰面层层施工的的前提条条件，不不形成封封闭，内内装饰面面层无法法开展；；安装的的的各种种隐蔽管管道的也也是内装装饰面层层得以施施工的前前提，而而内装饰饰面层的的完成又又是安装装末端的的前置任任务，诸诸如此类类，不再再赘述。。三、总控控进度计计划执行行中应予予以重点点关注的的问题项目总控控进度计计划，对对于项目目管理者者来说主主要是控控制的手手段与方方法，在在实施中中总会存存在手段段与方法法的不得得当即进进度计划划会产生生一定的的偏差，，如何减减少偏差差的产生生，笔者者建议从从以下几几个方面面入手：：设计方面面。重视视方案技技术与经经济的论论证，减减少重大大技术失失误，可可以起到到事半功功倍的效效果。施工方面面。重点点放在施施工工艺艺技术及及方案和和施工组组织的合合理性上上。保证证施工满满足基本本功能要要求，要要树立不不因质量量问题而而影响进进度计划划实施观观念。自然气候候的影响响。冬雨雨季施工工措施应应到位，，并在计计划的安安排上留留有余地地。组织协调调上。妥妥善处理理项目近近层次与与外层次次范围内内各单位位的关系系，创造造良好氛氛围的软软环境。。合同方面。在在工程实施中中尽可能减少少合同条款漏漏洞，选择与与项目相适应应的合同结构构体系。充分分依靠合同的的约束作用并并有效使用合合同手段激励励各单位的工工作积极性。。树立诚信与与和约精神。。重视项目团队队人员素质。。保证项目管管理人员职业业道德操守与与技术和操作作水平，充分分发挥人的核核心作用，才才能保证计划划的真正可行行性。如皋农商行大大厦项目总控控进度计划说说明一、总控计划划编制思路二、项目进度度控制总目标标及关键控制制节点三、各年度项项目主要工作作说明四、执行项目目总控进度计计划需重点关关注的问题根据本项目目目前状态，从从2013年年3月28日日起计算项目目总工期，计计划安排39个月完成项项目全部工作作，即2016年3月31日完成竣竣工移交并投投入使用。本本项目总控计计划编制说明明如下：一、总控计划划编制思路：：根据工程基本本建设程序的的要求，按照照前期报批报报建、施工条条件准备、各各专业工程实实施（设计/招标/施工工）、竣工验验收等四大方方面编制总控控进度计划。。四大方面的的主要工作如如下：前期报批报建建工作：主要包括立项项审批工作、、方案设计及及审批、扩初初设计及审批批几方面。施工条件准备备工作：主要包括场地地拆迁及准备备、临时水电电等申请、地地质勘查、试试桩等几方面面。各专业工程实实施工作：主要包括桩基基支护工程、、土建工程、、机电安装工工程、幕墙工工程、内装工工程、建筑智智能化工程、、电梯工程、、高低压配电电工程、厨房房工程、景观观工程、市政政公用设施工工程等各专业业工程的设计计、招标/采购、施工等等工作。竣工验收：包括专项验收收、预验收、、正式验收等等。二、项目进度度控制总目标标及关键控制制节点本项目总工期期按（含前期期报批报建、、设计、招标标、施工等全全部工作按））39个月计计算，其中工工程实体施工工的工期为28个月（从从打第一根桩桩开始计算）），前期报批批报建工作工工期为11个个月（从当前前时间计算至至正式开工之之前）。关键控制节点点如下：1、项目工期期计算起点：：2013年年3月28日日2、正式开工工时间：2014年2月月14日（以以打第一根工工程桩为标志志）3、主体封顶顶时间：2015年3月月26日4、竣工移交交投入使用时时间：2016年6月31日三、各年度项项目主要工作作说明1、2013年度主要工工作：（1）前期报报批报建工作作：如办理立立项审批、规规划许可、施施工许可等手手续；（2）设计工工作：方案设设计、扩初设设计，以及相相关设计审批批手续的办理理；（3）施工条条件准备：包包括场地拆迁迁清理、临时时水电申请、、地质勘查、、试桩等。（4）招标工工作：桩基、、支护工程的的施工招标。。2、2014年主要工作作：（1）设计工工作：包括建建筑/结构/水/电/通通风空调的施施工图设计、、幕墙专项设设计、内装专专项设计、建建筑智能化专专项设计等，，以及上述设设计的相关审审批手续。（2）招标采采购工作：土土建、机电安安装、幕墙、、内装、建筑筑智能化等工工程的施工队队伍招标；重重要机电设备备的采购，如如电梯、空调调、配电房设设备等。（3）工程实实体施工：桩桩基及支护工工程、土建工工程的施工。。3、2015年主要工作作：（1）设计工工作：景观工工程专项设计计；（2）招标采采购工作：机机电、幕墙、、内装、建筑筑智能化等工工程之主要甲甲供材料、设设备的采购；；（3）工程实实体施工：土土建主体结构构施工、机电电安装、幕墙墙工程、