商业地产市场分析策略

第一部分市场调研第一章基本操作程序第一节市场调研体系市场调研体系市场调研体系市场环境、商业物业供需关系及发展趋势之分析客户和消费行为分析竞争对手/相似楼盘调研深度访谈本地居民调研外来人口调研实地调研二手资料的收集二手资料收集问卷面访区域商业市场分析客户调研分析投资环境及市场前景分析项目市场调研报告第二节问卷调研操作流程图报告撰写报告撰写市场调研研究报告数据报告确定项目研究目的项目确立抽样设计问卷设计项目前期工作项目名称、编号执行时间、方式问卷数量项目负责人执行要求执行执行费用预算操作安排项目培训项目执行问卷捡查问卷一审、复核数据处理中心问卷二审问卷编码问卷录入数据分析第三节计划报告基本内容一、确定调研目的：1、了解房地产市场现状及特点，明确市场及各细分市场的供需状况，分析消费者的不同需求及特点，利用市场细分，协助客户寻找并确定目标市场，明确目标客户群特征，以完成项目定位工作。市场上各种类型商业物业的供需情况，结合目标客户在产品及配套上的不同需求，进行物业定位及产品论证。3、分析目标客户的购买心理及行为特点，同时，分析影响客户购买的各种因素，结合对产品价格、广告与促销的测试，制订项目营销策略及其组合。二、确定调研计划市场调查计划书的作用及主要内容调研目的：说明提出该项目的背景，要研究的问题和备选的各种可能决策，该调研结果可能带来的社会效益或经济效益。2、调研内容和范围：说明调研的主要内容，规定所需获取的信息，列出主要的调查问题和有关的理论假设，明确调查的范围和对象。2、调研方针与方法：用简洁的文字表达调研方针，说明所采用的研究方法的重要特征，与其他方法相比较的长处和局限性；将要采取的抽样方案的主要内容和步骤；样本量的大小和可能达到的精度；采取什么质量控制的方法；数据收集的方法和调查的方式；问卷的形式及设计方面的有关考虑，数据处理和分析的方法等等。3、调研进度和经费预算：详细地列出完成每一步骤所需的天数以及起始中止时间。计划要稍稍留有余地，但也不能把时间拖得太长。详细在列出每一项所需的费用，通过认真的估算实事求是地给出每项的预算和总预算。三、确定调研方法及内容：定量调研方法定性调研方法其它方法*入户访问

*电话/传真访问

*定点拦截访问

*邮寄调查

*互联网调查

*固定样本跟踪调查*小组座谈会

*深度访谈*实验法*观察法*神秘顾客调查

*二手资料收集

*案头分析定性研究焦点小组座谈会（FOCUSGROUPINTERVIEW）：邀请8-12人，通过甄选符合调研项目的消费者或潜在消费者，以小组的形式在主持人的引导下对某一观念进行深入讨论，听取他们对有关产品的需求及建议，进而了解消费者的动机和行为的一种调研方法深度访谈：研究者与研究对象无限制的一对一会谈，目的在于刺探和诱导详细的回答，通常使用不定向技术来揭示隐藏的动机。深度访谈的走向依据受访者的回答而定，随着会谈的展开，研究者彻底地探究每一个问题，并根据回答来决定下一问题。定性研究——房地产市场环境、供需关系及特点。研究内容：经济发展水平，房地产发展特点。近年来土地供应、商业销售状况、空置率。供需状况分析。针对所有在售楼盘进行普查，主要针对可比较在售楼盘，调研重点有：在售楼盘概况：名称、位置、开发规模。楼盘定位及特点：客户来源，目标市场、有效卖点。物业状况：面积、价格、销售状况（热销面积及比例）。营销推广策略：广告推广媒体、宣传工具、销售方式。建筑规划、周边规划、配套设施、周边环境等。付款方式、管理费用、交楼标准。综合点评。研究方法：二手资料收集在国土规划部门、房地产交易中心等机构收集资料。在售楼盘全面普查、实地调研。设计商业物业楼盘调查表，针对现时在售的楼盘，收集相关盘资料，以了解供需关系，寻找市场空档，结合消费者和客户的调研，完成项目的投资论证及定位工作。定量研究随机入户访谈：消费者在家中接受面对面的访问定点拦截访谈：在公共场所，潜在顾客者被当场拦住或在访谈室中进行的面对面访问电话访谈：依据调查提纲或问卷用电话与选定的被访对象交谈以收集信息的一种个别。定量研究：客户和潜在消费者研究在房地产消费者调研中，考虑到产品特性和研究的针对性，客户调研将选取相关楼盘和潜在消费者作为调整对象，当然，我们在分析时，应结合现实客户的理性表现和潜在消费者的感性消费意向，以便更全面、更科学分析消费者的不同需求，并结合整体商业市场的供需状况，完成项目的市场定位及物业建议工作。研究方法：问卷面对面访问类型方法概况调查方法现实消费者在研究项目周边地区，选择近期（二年内）开盘的楼盘，通过访问楼盘住户，了解他们购房的消费状况。家庭入户调查潜在消费者在售楼盘的售楼处门口拦截访问，对象为潜在客户售楼处门口拦截调查四、质量控制方案确保项目的研究成果,保障收集一手资料的高质量，将对调研实行严格质量管控，并着重加强以下五方面的管控工作：访问员的招聘及要求有一定素质对房地产有一定了解善於接受新知识有一定调查访问经验，有较好交流技巧能吃苦耐劳，责任心强。访问员培训过程及跟进工作基础培训：注重访问员在自信心、工作态度和操作技能方面的培训，让访问员较全面掌握市场研究的基础知识，特别加强房地产专业知识方面的培训。项目培训：注意问卷讲解和模拟相结合，令访问员正确理解问卷的操作。模拟演习及试访：访问员把入户环节和整份问卷完整地做完一个访问。陪访：定期做访问员陪访工作，了解访问员碰到的实际困难并帮助解决，纠正入户过程和操作中的失误。定期总结：通过总结达到再培训的目的，令访问员的操作更加规范。问卷审核质量控制：对访问员完成的所有问卷在进行编码前的100%二次审核。督导初审：访问员交问卷，督导当场审核问卷。督导一审：收完问卷后，全面审核问卷。督导二审：督导之间交换问卷，进行交叉审核。复核制度：调研涉及全部有效问卷，将实行100%复核，以保证问卷100%的真实性，复核工作接受客户的监管。编码录入质量控制：编码：将问卷中的开放问题变成封闭题，以便计算机输入和处理。问卷输入：对输入的数据进行逻辑查错和抽样检查，以保证数据录入的准确性。数据处理：将用SPSS软件对数据进行统计分析，可根据项目的需求和分析的需要进行，并作出数据报告图表。研究方案的制订研究方案的制订递交客户确认No递交客户确认抽样设计问卷设计Yes抽样设计问卷设计递交客户确认No递交客户确认组织实施及质量控制（略）NoYes组织实施及质量控制（略）No数据处理及质量控制（略）数据处理及质量控制（略）研究报告研究报告递交客户确认递交客户确认NoNoYesYes项目总结项目总结项目结束及资料归档项目结束及资料归档（2）实地调查质量控制流程（定量研究）访问员须知制订访问准备访问员须知制订访问准备访问员及督导员培训进行5%样本试访试访总结修改或调整访问员须知修改或调整访问问卷访问准备访问地址表的准备相关资料及工具的准备问卷准备正式访问复核100%访问样本访问员总结座谈会实地调查结束抽样及复核不合格（3）数据处理及质量控制流程（定量研究）问卷审核问卷审核问卷编码编码审核数据录入抽查5%记录数据结构逻辑检验数据试汇总数据汇总2.交互分类表1.总数表3.更深层次统计分析初级数据报告数据报告终审研究报告递交客户确认问卷数据建库数据结构逻辑检查数据试录修正录入记录运用专用统计软件SPSS等分析数据报告调研计划报告调研目的：为滨海二期定位寻求支持；创建基本青岛商业资料库一、滨海二期商业市场调研计划（1）（一）、调查缘起1.1调查背景开发背景：项目名称：青岛滨海二期开发商：物业类型：商住两用项目位置：香港中路与山东路交汇处东侧开发进度：现处于施工阶段，商业定位未明确规划要求：1.2调研目的调查目的了解商业环境状况研究目为项目定位服务，寻求依据（二）调查组织2.1调查主体监控负责人：薛开敏、赵亚萍调查人员：五人2.2调查范围调查地点：市南区主要调查片区：北起江西路、南至东海西路、西到安三路、东至福州南路（含佳世客）的围合区域主要调查街道：1、香港中路、山东路、东海西路、江西路、安三路、南京路、福州南路2、徐州南路、云霄路、南通路、盐城路、海门路、新浦路、闽江路、漳浦路、漳平路3、其他支路2.3调查指标及内容调查指标调查内容片区商业街铺调查（非集中式商业）业种、建筑面积、开间、进深、层高、经营额、租金、顾客来源商场调查（集中式商业）建筑物特点、开业时间、楼层和总面积、电梯情况、停车场位置及车位、商场中庭、装修档次、客流量、预计营业额、对外租金、单铺面积、商户总数、商场定位、管理费、客户来源、各楼层功能调查、商场品牌组合交通路网道路状况：道路等级（高速公路、国家一级干道、省级公路、城市/区域主干道、次干道、支道）、道路设计（车道、人行道、隔栏、绿化带、路灯、路牌）交通状况：车流量、人流量及特征。路网：路网分布（见项目区位图）、公交线路、车站。市政设施和规划市政设施：休闲娱乐、餐饮、金融、文化教育机构、卫生医疗机构城市规划：交通、城市功能2.4调查要求以上所列街道各商家按照表格及调查指标详细调查画商家分布图2.4查辅助工具物料青岛地图调研表格（商铺调查表、商场/市场调查表、居民人口统计表）笔记本、纸笔、计算器等（三）调查方法3.1调研说明因为是前期定位和规划的相关调查，调研的范围较大，对象较多。考虑到时间、人力与效果的关系，此次调查以探索性调研为主。针对此调研特征，在具体的调查方法上将做具体的要求，阐述如下文。3.2调查方法观察法专人定点、定时观察调查对象的行为活动并记录。询问法一般随机选取询问对象并进行有效的沟通，以获取最大量和最准确的信息。（四）调查实施4.1调查时段及相关方法时间段五六相关主要方法持续时间实施人员调查指标AMPMAMPM共2天片区商业观察法/询问法/料查询2天全组人员交通路网询问法/资料查询2天全组人员市政设施和规划观察法/询问法2天全组人员4.2调查管理和监控监控、指导人员：薛开敏、赵亚萍调查人员：五人第五部分调查复核抽样复核：监控人员抽样复核二、商业市场调研报告（2）（一）调查缘起1.1调查背景开发背景：项目名称：青岛滨海二期开发商：物业类型：商住两用项目位置：香港中路与山东路交汇处东侧开发进度：现处于施工阶段，商业定位未明确规划要求：1.2调研目的调查目的了解商业环境状况研究目为项目定位服务，寻求依据（二）调查组织2.1调查主体监控负责人：薛开敏、赵亚萍调查人员：六人2.2调查范围调查地点：市南区主要调查片区：北起江西路、南至东海西路、西到安三路、东至福州南路（含佳世客）的围合区域主要调查街道：(6.4未调查道路)1、南京路、福州南路2、徐州南路、云霄路、南通路、盐城路、海门路、新浦路、闽江路、漳浦路、漳平路3、其他支路主要商家调查1、中山路商圈大商家：百盛、发达、国货、伊都锦专业市场：中山商城、即墨路小商品市场在售项目：东方新巴黎和其他2、香港中路商圈大商家：阳光百货、海信百货、家乐福、佳世客专业市场、专业店：香港花园大型专业店（在建）2.3调查指标及内容调查指标调查内容片区商业街铺调查（非集中式商业）业种、建筑面积、开间、进深、层高、经营额、租金、顾客来源商场调查（集中式商业）建筑物特点、开业时间、楼层和总面积、电梯情况、停车场位置及车位、商场中庭、装修档次、客流量、预计营业额、对外租金、单铺面积、商户总数、商场定位、管理费、客户来源、各楼层功能调查、商场品牌组合市南市北区交通路网道路状况：道路等级（高速公路、国家一级干道、省级公路、城市/区域主干道、次干道、支道）、道路设计（车道、人行道、隔栏、绿化带、路灯、路牌）交通状况：车流量、人流量及特征。路网：路网分布（见项目区位图）、公交线路、车站。市政设施和规划市政设施：休闲娱乐、餐饮、金融、文化教育机构、卫生医疗机构城市规划：交通、城市功能2.4调查要求以上所列街道各商家按照表格及调查指标详细调查按实际状况画商家分布图2.4查辅助工具物料青岛地图调研表格（商铺调查表、商场/市场调查表、在售商业项目调查表）笔记本、纸笔、计算器等（三）调查方法3.1调研说明因为是前期定位和规划的相关调查，调研的范围较大，对象较多。考虑到时间、人力与效果的关系，此次调查以探索性调研为主。针对此调研特征，在具体的调查方法上将做具体的要求，阐述如下文。3.2调查方法观察法专人定点、定时观察调查对象的行为活动并记录。询问法一般随机选取询问对象并进行有效的沟通，以获取最大量和最准确的信息。（四）调查实施4.1调查时段及相关方法时间段星期六相关主要方法持续时间实施人员调查指标AMPM共1天片区商业观察法/询问法/料查询1天全组人员交通路网询问法/资料查询1天全组人员市政设施和规划观察法/询问法1天全组人员4.2调查管理和监控监控、指导人员：薛开敏、赵亚萍调查人员：六人（五）、调查复核抽样复核：监控人员抽样复核第二部分调研结论内容第一章宏观分析第一节青岛经济1、全市经济持续快速增长，经济结构进一步调整。初步核算，2003年实现全市生产总值（GDP）1780.3亿元，增长15.9%，比上年提高1.3个百分点，超额完成了年初确定的经济增长13%的目标，为1995年以来的最高增幅。其中,第一产业增加值147.5亿元，增长2.5%，第二产业增加值937.1亿元，增长20.7%，第三产业增加值695.7亿元，增长13.1%。三次产业结构的比例关系由上年的9.6：50.4：40.0调整为8.3：52.6：39.1，一产比重稳步下降，二产比重上升，三产因受非典影响较大比重略有下降。2、宏观经济效益稳步提高。2003年全市实现地方财政一般预算收入120.14亿元，增长23.9%；地方财政一般预算总支出147.17亿元，增长18.3%，较好地保证了全市经济社会发展的需要3、全市固定资产投资保持了强劲增长。全社会完成固定资产投资739.4亿元，增长54.6%。4、城乡消费品市场呈现异常活跃态势。全年实现社会消费品零售额突破500亿大关，达512.2亿元，增长15.8%，总量首次超过全国的1%。5、城乡居民生活水平进一步提高。城市市区居民人均可支配收入10075元，增长15.5%；人均消费性支出8056元，增长9.7%。农民人均纯收入4530元，增长8%。全社会全部单位职工平均工资12007元，增长9.4%，其中城镇单位职工平均工资14162元，增长10.3%。城乡居民储蓄继续增加，本外币储蓄突破1000亿元大关，达1007.04亿元，其中人民币存款余额达908.47亿元，比年初增加163.56亿元第二节青岛市规划1、规划城市性质是：中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。2、规划城市主体功能是：以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海洋科研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。3、城市总体布局结构规划为：以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅助城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾发展组团规划为城市适度分散发展的区域，构成“相对集中与适度分散”相结合的城市组织结构关系。

主城以市南区、市北区、四方区。李沧区、城阳区中心城区、崂山区中心城区和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；奖金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。

辅城以黄岛区中心城区为主组成。规划主体功能为居住、港口贸易、大型临港产业、综合开发实验和旅游度假。

环胶州湾发展组团以棘洪滩、上马、红岛、河套、红石崖六个组团为主组成。规划主体功能为居住、海洋产业、大型机械制造业、农副产品加工和仓储业。

第三节青岛市商业一、青岛整体商业环境（一）青岛市商业概况青岛地处山东半岛，濒临黄海，风景秀美,气候宜人，是蜚声海内外的海滨城市,全国15个副省级市、5个计划单列市、14个沿海开放城市之一。青岛港口、旅游和海洋经济发达，国际贸易往来频繁，国内市场繁荣活跃，青岛区域性商贸中心的地位凸显。随着居民收入增加和消费结构的升级，在假日经济、旅游经济、会展经济以及全市商业网点建设步伐加快的带动下，青岛市城乡消费品市场呈现近年来少有的活跃态势。2003年全年实现社会消费品零售额突破500亿大关，达512.2亿元，增长15.8%，总量首次超过全国的1%。其中，城市市场实现零售额398.3亿元，增长17.1%。批发零售贸易业实现零售额419.3亿元，增长15.3%；餐饮业实现零售额67.4亿元，增长15.5%；其它行业实现零售额25.6亿元，增长24.4%。汽车消费成为新热点，全年限额以上贸易企业汽车零售额达23.6亿元，比上年增加17亿元，增长2.6倍。商品交易市场成交活跃。全市商品交易市场（含集市贸易市场）840处，成交额696.6亿元，增长12.6%。其中：消费品市场767处，成交额608.2亿元，增长18.4%；生产资料市场73处，成交额88.4亿元，下降6.2%。

青岛市商业正呈现以下特点：1、批发市场、骨干企业、采购中心三大产业群发展势头强劲。18处骨干商品市场实现交易额325亿元，同比增长30.2%；11户外来商业企业在青设立地区总部，东泰佳世客、家乐福名达店、国美台东店等已成为所在企业的国内示范店；十大零售企业实现销售额95亿元，跨区域销售6.8亿元，同比增长60%；家乐福、佳世客采购中心全年完成出口3000万美元，同比增长50%。消费集聚度、交易集聚度的快速提高，标志着青岛市进入全国重要商业中心城市行列。2、国有资本逐渐淡出，多种所有制经济成份共同发展。市属279户财贸企业，除9户暂不符合改制条件的企业外，全部退出国有资本走向市场，率先在全市完成所有制结构战略性调整和国有企业改革攻坚任务。到年底，全市批零贸易餐饮业中，国有占6.6%，股份制占15.9%，民营占56.4%，外资占9%，高度市场化的大流通格局基本形成。3、外来商业资本纷纷进入岛城，商业领域国际化、现代化程度进一步提高。内外资商业巨头竞相登陆青岛，零售业态进一步完善、业种更加丰富。2003年全年新引进开业包括世界500强沃尔玛、国际著名建材商欧倍德、百安居、家世界、阳光百货、必胜客等在内的大型商业项目12处，使全市外来商业连锁企业累计达到24户。2003年，外资商业销售额，占全市社会消费品零售总额的比重达到9%，青岛市已经成为全国跨国商业资本最集中、开放程度最高、商业业态最完善的城市之一。4、商业连锁经营发展迅猛。

在骨干企业的带动、夫妻店的快速整合、城乡商贸一体化的构筑和现代信息技术的应用等因素的推动下，青岛市流通领域的连锁建设步伐不断加快，据统计，从2000年到去年底，青岛市的连锁企业从原来的38家增加到73家，连锁门店从822处增加到2983处，连锁销售额由52亿元增加到133.6亿元，占社会消费品零售总额的26％。连锁商业的快速发展，对加快推进流通业的现代化，积极构筑区域性商贸中心建设起到了极大的推动作用。

5、大商贸发展格局正在显现。青岛在国内同类城市中率先发布实施“市区商业网点专业规划”，大商贸定位更清，商气更旺，后劲更足。市南区积极打造中央商务区，加快现代服务业集聚区、滨海旅游休闲区、现代商业品牌区建设，香港路—山东路金融产业集聚带快速崛起，中山路旅游商贸区改造全面启动，提升了城市的品位和价值；市北区一批标志性项目集中落户，商业中心更加繁荣活跃；胶州湾沿线加快市场群建设，北部物流中心正在形成，城阳国际农产品交易中心、青岛粮油批发市场、重庆南路汽车贸易大道等一批大项目新扩建工程竣工运营，辐射功能有了新的增强。2003年，全市大型商贸流通设施开工面积达到20万平方米以上，进入继“九五”之后又一轮快速发展期。（二）青岛市居民收入水平、消费状况居民生活水平进一步得到提高。2003年城市市区居民人均可支配收入10075元，增长15.5%；人均消费性支出8056元，增长9.7%。全社会全部单位职工平均工资12007元，增长9.4%，其中城镇单位职工平均工资14162元，增长10.3%。消费结构不断升级。2003年青岛市人均GDP达到2800多美元，居民恩格尔系数下降到39.3%，迈进富裕门槛。以吃穿用向改善住行条件为代表的，第三次消费浪潮正在形成，居民发展型、享受型消费将呈现爆发式增长。旅游经济、餐饮经济、休闲经济、时尚经济、夜间经济、社区经济、绿色经济等新型经济形态得到催生，并迎来前所未有的发展机遇。

居民消费亮点纷呈：住房是2003年居民消费的最大亮点二手房交易活跃，反映了居民对住房有着极大的消费需求。因为购房带动的住房装修装饰等消费增长相当迅猛。据统计，2003年，居民家庭用于室内装饰等方面的支出就达到了人均190元，比2002年的人均130元增长了45.6%。同时，一些厨房电器等小家电支出也增长明显。特别是“非典”过后，居民住房装修装饰需求出现了膨胀式释放，消费激增。通讯费用支出快速增长2003年我市居民平均每人在购买手机等通讯工具上的花费就达到111元，比2002年增长了54.4%，这还不算话费支出。到去年底，每百户城镇居民拥有移动电话105.5部，比上一年增加了31.8%。食品消费越来越旺进入2003年以来，我市居民在食品消费方面的支出保持高速增长，比2002年增长6.4%，去年少数月份甚至还同比增长超过了10%。专家人士认为，即使剔除个别月份因价格波动造成食品消费增幅过大的因素，这种增长在以往年份也是十分少见的。医疗保健消费持续增长2003年城镇居民消费的另一亮点则是医疗保健消费的继续增长。统计数字显示，2003年，市民用在医疗保健的支出为人均610.20元，比2002年增长了21.5%，增幅比以往年份都较大，其中最明显的是2003年市民用在购买滋补保健品上的支出比2002年增长了57.8%，购买保健器具上的支出也增长了2.1倍。附：居民人均消费性支出情况表项目2003年累计(元)所占比例（%）比2002年增长(%)人均消费性支出8056.171009.7其中：服务性消费支出1963.2724.379.4食品类3163.3739.276.4衣着类886.2811.007.0家庭设备用品服务类447.665.568.6医疗保健类610.207.5721.5交通和通信类777.769.6510.0教育文化娱乐服务类1110.4613.787.3居住类769.639.5517.0杂项商品和服务类290.823.6127.9（三）青岛市商业规划与繁荣商业的举措1、青岛市商业网点规划（1）目标：建设区域性贸易中心。（2）商业网点的层次：主要包括市、区级商业中心，大中型商业零售网点，商业街，大型专业批发市场和社区商业服务设施共五部分。（3）市、区级商业中心规划布局：确立"三主、两副、13区"的市、区级商业中心格局。“三主”即中山路、香港中路、台东三个市级商业主中心；“两副”即李村、香江路两个市级商业副中心；“13区”即团岛、辽宁路、浮山后、海云庵、小村庄、水清沟、双山、振华路、麦岛、沙子口、城阳"北部副中心"、辛安、崇明岛路等13个区级商业中心。（4）大中型商业零售网点规划布局：市区大中型商业零售网点规划总数为134处。按区域分，市南区25处、市北区31处、四方区17处、李沧区22处、崂山区10处、城阳区11处、黄岛区18处。（5）商业街规划布局

根据青岛市各区的功能特点和产业构成，依据青岛市城市总体规划和分区规划，到2010年，符合标准的市区商业街达到27条。其中，市南区6条、市北区5条、四方区3条、李沧区3条、崂山区3条、城阳区2条、黄岛区5条。

（6）大型专业批发市场规划布局

到2010年，市区大型专业批发市场规划总数达到34处。其中，市南区2处、市北区5处、四方区8处、李沧区5处、崂山区2处、城阳区8处、黄岛区4处。

（7）社区商业服务设施规划在市区73个社区中，按标准配置的社区基本达到拥有商业服务设施不低于15000平方米，每千人拥有社区商业服务设施800-1000平方米。市南、市北、四方、李沧区80％社区实现在步行5分钟的半径范围内，可基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求，提供较为完善的社区商业服务。其他社区实现步行8分钟的半径范围内，提供较为完善的社区商业服务。

2、政府繁荣商业的举措（1）启动夜间经济重点发展餐饮休闲、文化娱乐、购物和旅游4大板块，在市内七区分别形成一个夜生活的消费中心，以点带面，营造良好的夜间生活环境，逐步引导和吸引市民走出家门，打造青岛“不夜城”。2004年底，在市内七区启动6处夜间餐饮休闲消费街区，发展有益健康的量贩式歌舞娱乐场所和演艺场所100家，办好10处文化活动广场；启动6处购物街区，规划培育10处夜市，初步形成我市夜间消费和休闲文化、娱乐场所的基本框架。到2008年前，在香港中路及沿海一线、中山路、台东、人民路、李村、黄岛香江路，形成设施完善、功能齐全、吸引力强、富有青岛滨海城市特色的不夜消费区。通过实施区域亮化美化、延长商业服务企业和公共交通的营业时间、开展夜间促销和文化娱乐活动、加强治安管理等项措施，为经营企业和消费者打造一个亮化美化、人气兴旺、丰富多彩、消费活跃的夜间经济环境，使我市居民逐步养成夜间消费意识和习惯，企业开展夜间经营的积极性和主动性得到明显提高，使夜生活成为拉动我市消费市场的重要力量。（2）命名特色专业商业街目前，青岛市已命名的特色商业街达14条。这些特色专业商业街在发挥聚集效应、引导消费、带动周边商贸的发展、刺激旅游业的发展、促进商业活动与城市建设的有机结合等方面发挥了重要作用。中山路综合商业街（2000年命名）该街是岛城历史上形成的老商业街，已有80余年的历史，全长1360米，门店总数达480户，有国货、第一百盛等大型商厦，是以经营服装服饰等国内著名的综合性商业街。台东三路商业步行街（2000年命名）该街所处位置历史上就是一个商埠。现已形成一条以经营服装、服饰、布料、皮具等为主的商业街。全长1000米，经营门店80余户，有利群商厦、当代商城和千川百货等大中型商厦。向阳路商业步行街（2000年命名）该街位于李沧区李村，全长200米，南起滨河路，北至京口路，共有门店140余处，有崂百、北方国贸和崂山第一商场等大中型商厦，已成为我市北部综合性商业中心。云霄路美食街（2000年命名）1992年开始建设，1999年市政府将其纳入规划发展的小吃街后快速发展，至今该街全长960米，餐饮门店60余家，是一条汇集国内各大菜系的美食街。龙山（地下）服饰街（2000年命名）位于龙山路14号，全长1000米，门店总数达300余个，是我市较早以个体租赁形式为主的服装类商业街。中山商城（地下）服饰街（2002年命名）该商城位于中山路中段，利用原人防工程改造而成，全长约700米，共有各类门店240多家，逐步成为我市白领女性时尚服装、服饰的集中购物地。镇江北路家具街（2002年命名）位于镇江北路，鞍山路至海泊河段，长约700米，共有各类门店约60个，逐步发展成为我市经营家具较为集中的街区，有海博家具、富尔玛、东方家居等大型家具专业店。少山路服装街（2002年命名）位于李村少山路，东起古镇路，西至峰山路，全长约340米，是李沧区较繁华的服装、服饰专业特色街。闽江路餐饮休闲街（2003年命名）与云霄路美食街相交，长约1800米，共有各类门店约300家，以餐饮、酒吧、休闲为主要特色。重庆南路汽车贸易大道（2003年命名）自人民路起至郑州路段，全长约5.7公里。目前，共有各类门店400多处，其中有汽车、配件经营、维修服务等网点260余处，正在建设中的青岛市汽车贸易城一期工程占地15.3公顷，总建筑面积约10万平方米，设有14个四S汽车品牌店。延安二路婚纱摄影街（2004年命名）该街位于市北区中部。北起登州路、南至延安路，全长520米，共有各类门店69处。通过近几年的不断发展，婚纱摄影服务业逐步积聚并形成了鲜明的特色。目前该街共有婚纱摄影专业店18处，是全市婚纱摄影网点最集中的区域。啤酒文化街（2004年命名）该街位于市北区的登州路。东起延安二路，西至寿光路，街长约710米，现共有各类门店约50处，其中酒店、啤酒吧、饭店20余处。闻名中外的青岛啤酒厂就坐落在该街，并有啤酒博物馆和啤酒宫等设施，啤酒文化特色鲜明，有较高的知名度。温州路机电贸易街（2004年命名）该街位于四方区。西起长途汽车站，东至小村庄立交桥，全长约600米，共有各类门店150多处，其中经营各类机电、机械产品及有关配件的100多处。另外，该街还有1处机电商品市场，已成为我市机电类商品经营较为密集的商业街。香江路综合商业街（2004年命名）该街位于黄岛经济技术开发区中部。东起武夷山路，西至太行山路，全长800米，共有各类经营网点70余处。其中有利群长江商厦、富时莱购物中心等大中型商业零售网点，电业宾馆、邮电宾馆等大型餐饮住宿企业。同时，该街还有10余家银行保险等金融机构，服务功能较为完善，是黄岛区的一条主要的商业街。第二章青岛商业格局及商圈的演变青岛市商业呈现“三主、两副、13区”的市、区级商业中心格局。“三主”即中山路、东部、台东三个市级商业主中心；李村、香江路两个市级商业副中心；团岛、辽宁路等13个区级商业中心。第一节中山路商圈一、中山路商圈概况（一）中山路的历史沿革距史料记载，

德国侵占青岛后，为舰船通过栈桥运输物资与建筑青岛大港和小港的需要，中山路于1899年修建，分南北两段，南段自栈桥至德县路口，称斐迭里街，属于德国人和欧美人居住的青岛区，多德式建筑，为欧美人的青岛中心,洋行、咖啡馆、西餐厅、旅馆、俱乐部等青岛设施一应俱全；北段自德县路口至大窑沟，属中国人居住的鲍岛区。

1922年中国收回青岛后，把中山路南、北二段合为一体，统称山东路。1929年5月22日国民党接收专员公署为了纪念孙中山先生将山东路改称中山路。日本第二次侵占领时期此路又复称山东路。1945年日本投降后，恢复了中山路的名称。中山路是青岛市内的历史最久也最繁华的一条商业街和交通主干线之一。自南至北先后贯穿太平路、兰山路、广西路、湖南路、湖北路、曲阜路、肥城路、大沽路、德县路、保定路、四方路、海泊路、天津路、高密路、江宁路、胶州路、即墨路、北京路、李村路、沧口路等路段。二十世纪三十年代的青岛，以中山路为轴线的中山路商业区已经形成，并辐射到周边的河南路、海泊路、四方路、北京路，形成密集的商业群，福禄寿大戏院（红星影剧院）、山东大戏院（中国影剧院）、春和楼、劈柴院、宏仁堂、盛锡福、亨得利、国货公司、天真照相馆等老字号占据着中山路的黄金地角。中山路是青岛市城市建设的发源地，作为市级商业中心有近百年的辉煌，在百姓心目中具有不可替代的地位。中山路是青岛市的繁华地，是青岛市一张珍贵的名片。中山路商圈，以中山路综合商业街为中轴线，向东西两侧扩展。中山路综合商业街是岛城的老商业街，已有近８０年的历史，它南起栈桥，北至大窑沟，全长１３６０米，是青岛市著名的商业中心之一。

中山路商圈以传统大商场百货业和品牌专卖为主，目前有百盛、发达、国货、东方等大型商厦，及众多的品牌专卖店。作为传统商业区，和其他城市一样也不可避免的受到大卖场和超市的激烈竞争。现在中山路基本确立了以品牌专卖特别是以服装为主的定位，同时大打旅游牌。来青岛的游客购物一般会首选中山路，这已成为中山路商圈的一个新的竞争点。二、经营种类及租金状况据不完全统计，中山路商圈商铺共６４９户。经营服装类的商铺共计２４５户，占总数的３８％；其余类型的商铺数量分布较为平均，但是经营范围广泛，市场专业化程度不高。占前六位的业种分别为服装、餐饮、美容美发、饰品、鞋帽、皮包。商铺零星分布，专业市场尚未形成，缺乏有序化的市场组织。商铺租金价格差异较大，在６·６—３６元／ｍ２／天之间，像中山商城，以专业经营服装、鞋为主，租金价格在１６—３６元／ｍ２／天之间，而一般沿街商铺价格在６·６—８·２元／ｍ２／天之间。因此，专业化市场是获得高租金收益的主要方式之一。三、中山路商圈规划与改造以青岛市作为承办2008年奥运会唯一的伙伴城市为契机，青岛市政府决定对中山路商贸区进行全面整治改造，计划用3--5年时间完成中山路的整治改造任务。（一）中山路发展的原则

1、城市复兴的原则：中山路的城市复兴，不仅需要改善建筑环境，也需要复兴社会经济的活力。城市复兴必须着眼于与整个城市保持有机联系。2、历史街区保护的原则：保护历史风貌的完整性，保护历史风貌赖以存在的整体环境。不仅包括被列为文保单位的建筑物和特色建筑，也包括保护原有地区的城市肌理、街道格局，乃至树木、有特色的建筑等各种物质与人文因素。历史街区保护必须采取积极的措施。为中山路地区及青岛旧城注入新的活力。3、与周边地区协调发展的原则4、可持续发展的原则（二）中山路地区的功能定位与发展目标

本次城市设计确定的中山路功能定位是：具有地方特色、体现青岛历史文化风貌，融商业、专业服务、旅游、文化、居住为一体，具有强大经济社会活力、适宜人居的商贸旅游综合区。主要目标是：提高整个中山路地区的历史文化内涵；改善城市景观与基础设施，优化发展环境；适当疏解居民人口，保护历史风貌；复兴经济与社会发展。（三）社会经济发展的思路与策略

中山路产业布局南部以旅游消费为核心，组织商业、餐饮、住宿；中部以文化教育活动为中心、组织文化旅游、特色餐饮、特色商业；北部以市民消费及办公服务为核心、组织商贸、办公、居住等。在空间上以中山路、浙江路为主要轴线，由滨海的开敞空间、高档旅馆、金融服务过渡到南部特色商业、大众娱乐、中高档餐饮区，再延伸到中部文化产业区，最后以北部的商贸、办公、居住、特色餐饮作为结束。中山路商贸旅游区共有地块52个，地块面积357862.5平方米，建筑面积990130.5平方米。根据现状道路街坊格局，将改造区划分为6个子区：湖南路以南，以栈桥为核心组建滨海旅游商贸区；中山路以东、湖南路、曲阜路之间形成旅游餐饮服务区；德县路、中山路、曲阜路围合而成天主教堂区；德县路以北、中山路以东、四方路以南形成城市文化、服务区；四方路以北、中山路以东、胶州路以南组建“九宫格”城市特色商业区；中山路以西、曲阜路以北建设大型商业区（见下图）。1、滨海旅游商贸区通过改变部分建筑形态、改善院落利用方式、改变建筑间联系方式，在沿街立面形式、店面招牌、标志性景观、入口标示等方面突出特色等途径，为中高档餐饮、高档住宿、现代服务与休闲的发展提供基础，充分考虑栈桥游客在该区域的集中与分流问题，争取将更多的游客引入到社区中。2、旅游餐饮服务区本区是旅游商贸与中部文化产业区的过渡，主要以特色餐饮、住宿与文化休闲为主，结合特色饮食文化和青岛原有的、以“吃”为主题的系列活动加以挖掘，形成岛城新的餐饮集中区。3、天主教堂区规划设计以“让空”原则为主，除对历史建筑进行保留改造外，搬迁拆除综合质量差的建筑，尽可能让出空地，形成公共活动广场、庭院和通道。4、城市文化、服务区该地区有丰富的文化资源，有较多的服务业用地。规划建设成为集服务、办公、娱乐于一体的文化服务区。5、城市特色商业区结合历史建筑，该地区将开发与文化艺术相关的商业内容，在整体上形成规模，以拓展文化商业的潜力。6、北部大型商业区该区域是中山路上主要的零售商业中心和人口集散地，拟建成大型商业区，努力发展现代化程度较高、偿付地租能力较强的特色商业、专业服务业及大众娱乐等产业。同时，该区域构成未来中山路的主要经济轴线和景观轴线。承担着延续城市历史文化，构筑城市景观走廊，支撑社区经济发展的综合性任务。四、中山路商圈主要代表商家（一）主要代表商家一览表序号商家名称零售业态地址营业面积(m2)备注1青岛第一百盛百货店中山路44号350002青岛发达商厦百货店中山路12号200003青岛国货商厦百货店中山路149号200004伊都锦大型专业店胶州路158号7000（二）商家简介伊都锦（1）基本情况伊都锦建筑物特点(外形、外立面)欧式开业时间2002年12月21日楼层和总面积12层，12000M2电梯情况两部扶梯停车场位置及车位地下100个商场中厅无装修档次高档客流量1人/分钟（周一19:30）市场定位高档功能定位购物特色定位时尚服装各楼层功能调查楼层经营类别预计面积—1F伊梅坊形象设计中心、咖啡厅1000M21F男女休闲装1000M22F职业女装、休闲男装1000M23F童装、家庭休闲装1000M24F白领休闲职业女装1000M25F职业女装、咖啡厅1000M26F高级时装1000M2（2）购物环境①宽敞明亮的大厅（见下图）②现代、高雅的服装陈设（见下图）③开阔的通道（见下图）④自动扶梯作为青岛市首个时尚服装主题商场，伊都锦特色鲜明，目标客户清晰定位为追求时尚、体验潮流的高收入阶层。伊都锦以自有品牌服饰为主，这样一方面商家能准确把握消费者的需求，通过设计生产提供给消费者最想要的商品，另一方面由于是自有品牌，能与其它商家差异化，提高自身竞争力。但因为伊都锦选址在正处于调整期的中山路商圈，此区域对伊都锦的目标客户群—高收入阶层者吸引力不够，导致经营状况一般，若选址在新兴、高档化的香港中路商圈就能较好地解决这一问题。百盛（1）基本情况第一百盛建筑物特点(外形、外立面)开业时间1998年9月楼层和总面积9层、3..5万m2电梯情况1-4层4部扶梯/4-8层2部扶梯垂直电梯3部停车场位置及车位地下三层停车场、车位200个商场中厅两个2层小中厅装修档次中低档客流量市场定位中档百货功能定位购物、商务、休闲、娱乐、餐饮于一体特色定位时尚服饰经营状况优劣势分析优势：开业较早，公众认知度较高多年运营，经营管理经验丰富劣势：所处的中山路商圈虽历史悠久，但面临新兴商圈的竞争物业较陈旧，购物环境有待改善功能单一，难以满足消费者多重需求对外租金1F：2F：3F：4F：空置率：单铺面积3—40M2商户总数：330户管理费客户来源商户来源范围：百盛自有客户商户特点：顾客来源范围：市南、市北、四方、外地游客顾客特点：中等以上收入各楼层功能调查楼层经营类别预计面积—1F超市2000m21F化妆品、珠宝、首饰4000m22F女子时尚、休闲装4000m23F女子正装4000m24F男装4000m25F鞋类、饰品4000m26F体育用品4000m27F家电4000m28F儿童乐园、餐厅4000m2商场品牌组合调查楼层经营品牌预计面积1F化妆品：CD、资生堂、SKⅡ、兰蔻、嘉娜宝、美宝莲、红地球、KOSE、羽西、欧莱雅、欧箔莱、H2O珠宝：中意、瑰宝、立泰、潮红基、周生生、秋樱、名钻坊、日本贝印饰品2F少女装：衣艳、淑女屋、和平、德国A唛、贝拉维拉、简、芮英、卡佛连、慈航、艾哲、天恩、艾唯都、杰西、普普风、亦谷、TITI、艾格、超捷、AD、洛卡、衣恋、城市丽人、芭路漫、季候风、法妮、静安鸿翔、斯柯、ELLE、AZONA、SPRIT、VERO、MODA、ONLY、U.W.N、G2000、U2饰品：凯撒大帝、芮雅、SPRIT、ELLE、耐克、伊施戴尔、震志、碧芝、餐饮：牛排屋3F女装：KUN、EIN、罗曼、乙佰乙纳、撒尔曼尔、菲姿、流行秀、FISH、古谷德、诺淇、ELLE、瑞和菲玛、舒浪、范怡文、密雪儿、佛兰儿、皮尔卡丹、戴安芬、安莉芳、安慕、奥黛莉、欧尼亚、欧迪芬4F男装：卡拉玛、迪柯尼、奥斯卡丹、欧王、杰凡尼、佛伦斯、利奥纳多、BOSS、梅苏里、茗牌、尼宝奥、老爷车、鳄鱼、杜安、卡伦亚诺、巴黎世家、铁狮东尼、汤尼威尔、时度、美尔雅、金利来、圣人梦、恒源祥、老船长、袋鼠、金盾、花雨伞、顺美、杰亚杰尼、圣吉奥、红领、报喜鸟、金利宝、法兰、西姆、金狐狸、花花公子、好事中、老人头、宜而爽、圣克莱、圣大保罗、华伦天奴、梦特娇、马克华菲、蓝豹、皮尔卡丹、威可多、卡丹狄诺5F皮具箱包:BOSS、ELL、华伦天奴.露迪、圣大保罗、花花公子、森达、阿迪丽娜、红蜻蜓、哈森、天美意、老人头、达芙尼、星期六、都隆、步步鸟、康利、百利、恩加图、SPRCOFFE6F休闲服装：耐克、ADIDAS、苹果、流行雨、凯诗、茵宝、家世克私、凡高、奥索卡、探路者、豪健、德尔康、双星、格仑堡、艾仕、美津侬、速比涛、埃古、锐步、雷柏高、欢腾、班尼路、堡狮龙、鳄鱼、佐丹奴、PUMA、比丽思办公用品：震旦、卡西欧、富乐梦、大陆、益而高、国增、艾谱、树德、派克、英雄、威迪文音像：AISENSE图书：百盛图书运动休闲鞋：ELLE、鳄鱼、ADIDAS按摩器：SHSS、太阳岛、奥得赛、凯胜7F床上用品：雅芳芳、恒源祥、富安娜饰品、工艺品：无限空间、东南西北家电、数码产品：海尔、海信、三星、新月、方正、夏普、威东音响、德国伟嘉、西门子、大顺灯饰8F童装：斯乃纳、米奇、阿卡邦、ADIDAS、波姆斯、SNOOPY、海辰贝贝、埃米希、加菲猫、凯茨、青蛙皇子、恒源祥、小虎尼可、婴方喜、小金猫、小兔玛丽、小孩儿、美国苹果、耐克、法米尼、OSHROSH、小笨牛、哈力比蒂、博士娃、本卡拉、小猪班纳、福瑞麟、蒂美、巧儿福童鞋：卡迪、朦朦兔、艾的、斯乃纳、依柏可、剑桥玩具：李氏兄弟、培乐多、好孩子、奥迪双钻、乐高、凯利特、迪宝乐、启迪、远航、百利威帽子：盛锡福（2）购物环境①服装陈列②过道百盛是进入青岛最早的外资百货之一，在开业之初曾在岛城刮起时尚消费的旋风。近年来，随着中山路的逐渐衰落及其它商圈的兴起，百盛也面临着经营压力。3、发达商厦（1）基本情况发达商厦建筑物特点(外形、外立面)玻璃幕墙开业时间1996年楼层和总面积5层/m2电梯情况2部扶梯停车场位置及车位地面/20多个商场中厅装修档次中档客流量4人/分钟(周二10:30)市场定位中低档功能定位购物特色定位大排档、低价位、可讲价经营状况一般优劣势分析优势：处于中山路商圈；劣势：经营管理差，铺位独立经营对外租金1F：1.5万元/m2/年2F：25%扣点3F：25%扣点4F：25%扣点空置率：0%，但有些商铺发布出租信息单铺面积1.5—150m2商户总数：300户左右管理费30-50元/m2/月客户来源商户来源范围：下岗职工为主商户特点：资金实力差、小型顾客来源范围：中低收入者顾客特点：中老年各楼层功能调查楼层经营类别预计面积1F珠宝、玉器、服装、工艺品1050m22F女子时装、职业装、休闲、皮衣、羊绒大衣1050m23F男子休闲装、西装、牛仔、衬衣、领带1050m24F童装、儿童天地、床上用品1050m25F外贸服装超市1050m2商场品牌组合调查楼层经营品牌预计面积2F赛尔维尼娇/桂玲华服/柯尔斯滕/金夫人/天田/威尼尔/海泛菲/昕林/婷婷服饰/柯赛摩/纳雨/瑞.萦丝西丽/希德尼/北京紫贝壳/可妮/凯也维亚/嫚贝尔/瑞奇特/芳琳居3F华伦天奴/稻草人/圣丹妮/雅戈尔/名亨/佳撒龙/诺尼.诗丹/柒牌/和平西裤/波顿牛仔/老爷车/雄/剑龙/易拓套装/幸运风4F床上用品：清韵家纺、恒源祥、梦雪皮具：老人头、金利来、花花公子袜子：卡蒂亚毛衣：皮皮狗春竹伊云、老爷车（2）购物环境4、国货商场（1）基本情况国货商厦建筑物特点(外形、外立面)开业时间1993年楼层和总面积8层/20000m2电梯情况两部扶梯停车场位置及车位—2F/150个商场中厅装修档次中低档客流量38人(周一19:15-19:20)市场定位中档百货功能定位购物特色定位各楼层功能调查楼层经营类别预计面积—1F超市2500m21F珠宝/金银饰品/钟表/手机/照相器材2500m22F鞋类2500m23F女子正装/时装2500m24F男士服装/男士用品2500m25F运动休闲服装/用品2500m26F床上用品/妇女用品/袜子/羊毛衫/内衣2500m27F小家电/办公用品/儿童用品/文具2500m2商场品牌组合调查5、中山商城（1）基本情况中山商城建筑物特点(外形、外立面)开业时间楼层和总面积负1层/8000m2电梯情况2部扶梯停车场位置及车位无商场中厅无装修档次一般客流量17人/分钟(周三15:00)市场定位服装专业市场功能定位购物特色定位白领女性时尚服装、服饰的集中购物地对外租金17元/m2/天单铺面积15—30m2商户总数：245户管理费600—1000元/月客户来源商户来源范围：商户特点：顾客来源范围：顾客特点：各楼层功能调查楼层经营类别预计面积-1F90%服装/8%鞋包/2%饰品8000（2）购物环境通道：配套：店铺陈列：6、即墨路小商品世界名称即墨路小商品市场建筑物特点(外形、外立面)\开业时间\楼层和总面积4层/4000m2左右电梯情况2部停车场位置及车位无商场中厅无装修档次一般客流量\市场定位中低档功能定位购物特色定位\对外租金租金一般为14元/m2/天单铺面积3—10m2商户总数：400户左右管理费管理费—2F为3.5元/m2/月，其它为8—10元/m2/月各楼层功能调查楼层经营类别预计面积—1F床上用品/服装/帽子/化妆品/玩具/假发/装饰花/美甲968m2—2F服装/内衣/童装/草编制品/化妆品/装饰花/家居饰品/礼品968m21F经营工艺品968m22F鞋、袜子、箱包968m2小结：随着市政府的东移，中山路商圈政治、经济、文化中心的地位逐渐被东部商圈取代，同时中山路商圈商业物业较为陈旧，购物环境有待改善，中山路面临正面临严峻的挑战。但随着中山路商贸区改造的全面铺开，中山路商圈将重新焕发生机，一个以商业为主、功能完善、配套设施齐全、中西文化交融、特色鲜明、档次较高、既有浓郁传统特色又具现代时尚的商业中心将呈现在广大市民面前，成为岛城一道亮丽的风景。第二节香港中路商圈（又称东部商圈）一、商圈概况香港中路商圈（又称东部商圈）是随着岛城东部开发而迅速崛起的新兴商业。该商圈的大致范围为东海西路、延安三路、江西路等围合区域，区域内主要街道有香港中路、东海西路、山东路、福州南路、南京路、延安三路、徐州南路、闽江路、云霄路等。

由于开发东部方针的确立及市政府的东移，东部地区商业迎来了快速发展的黄金时机。香港中路商圈已成为青岛市目前最具活力的商业区域之一。东部商圈以佳世客、家乐福为中心点向四周发散，佳世客步行街已形成了东部商圈的中轴线。目前，香港中路商圈业态较为齐全，各商家整体实力不俗，彼此间竞争有序。百货业以阳光百货、海信广场为代表，网罗国际级服装品牌，联手打造岛城高端百货业的第一阵营；大超市、卖场以佳世客、家乐福为代表，物美价廉的商品、舒适的购物环境及各具特色的经营模式在业界形成了无法撼动的霸主地位；国美、雅泰两家家电零售巨头形象店齐聚东部，掀起数码、3C旋风；哥弟、一诺、红领、好事中、巴龙、玛丝菲尔、米笛、普普风、名品广场等知名服装专卖店星罗棋布，以个性化的店面设计、流行的服装款式吸引白领们光顾。金融、餐饮、休闲娱乐等商业配套服务，已呈现集聚效应。目前，仅在香港中路设立青岛（或山东）地区总部的金融机构就有13家，各金融机构营业网点达25家，香港中路已成为名副其实的岛城金融一条街，随着青岛区域性金融中心地位凸显及政府部门对香港中路金融街的扶持，将有更多的金融机构入驻。餐饮方面，云霄路、闽江路餐饮特色街已趋成熟，双双成为政府命名的商业特色街。休闲娱乐方面，目前岛城的酒吧主要集中在东部，燕儿岛路酒吧一条街已经延伸到漳州一路、闽江路等周边地带。香港中路商圈汇聚着岛城绝大部分的中高收入人群，他们讲求物质与精神的双重体验，其消费已呈现高档化、个性化、时尚化的趋势。只有紧密迎合、有效引导这种消费趋势，充分满足消费者的需求，方能赢得商机。纵观香港中路商圈的商业现状，大超市、卖场已经饱和，云霄路等商业街由于同质化，网点数量已近临界点，而经营灵活、特色鲜明、市场细分明晰的专业店、主题商城尚有较大发展空间。二、商圈租金水平香港中路商圈的租金价格在２·７—１８·２元／ｍ２／天，其中佳世客地下商业街的租金在１５·２元／ｍ２／天左右，而云霄路上的商铺价格在３·６元／ｍ２／天左右。三、主要商家（一）主要代表商家一览表序号商家名称零售业态地址营业面积(m2)备注1青岛东泰佳世客购物中心香港中路72号120002家乐福名达超市大型综合超市香港中路21号120003青岛海信广场百货店山东路9号270004阳光百货百货店香港中路48号200005新华书店书城大型专业店香港中路67号13600（二）商家介绍阳光百货（1）基本情况：阳光百货建筑物特点(外形、外立面)现代、时尚开业时间2003年9月29日楼层和总面积3层、2万m2电梯情况4部扶梯、2部观光梯停车场位置及车位地面、40个商场中厅入口小中庭、中部大中庭装修档次高档客流量市场定位高档百货功能定位购物、休闲、餐饮特色定位经营世界名牌服饰为主经营状况良好优劣势分析优势：位于东部商圈，消费力强劲、商业氛围浓厚交通便利物业质素高，购物环境好商品品牌号召力强，符合高档百货定位要求劣势：开业时间较短，品牌知名度有待培育功能配套尚待完善与人气旺盛的佳世客距离较远，客流不能有效共享，显得形单影只单铺面积20—40m2商户总数：300个左右客户来源商户来源范围：欧美国家商户特点：国际一、二线品牌顾客来源范围：青岛本地及外地游客顾客特点：高收入、注重生活品位各楼层功能调查楼层经营类别预计面积1F精品男式箱包/国际化妆品珠宝首饰、手表、眼镜/烟、酒、滋补品、名品超市等7000m22F女职业装、少女装、淑女装/女士鞋、包/女内衣、饰品/休闲、餐饮7000m23F男士正装、休闲装、运动装/男鞋/家居品牌/7000m2商场品牌组合调查楼层经营品牌1F①名表：瑞士、欧米茄、天梭、艾美、浪琴、西铁城、雷达、古驰、摩凡陀②化妆品：AUPRES、BURBERRY、AMNA、SUI、幽兰、清妃、高夫、美伊娜多、纪梵希、凡美、丝柔③屈臣氏、多丽美容笔、BF、MATIS、毛戈平、瑞琪糕点④包、鞋：BALLY、艾格纳、铁狮东尼、KENT、CURWEN⑤保健品：金海参、雪峰茶、名品烟酒⑥珠宝：谢瑞麟、华洛丝奇、周大福、金至尊、六福、FOHZFOLLIE、周先生、英皇、土溪地⑦男装：VENEIIA、JEEP、MONT、BLANC、VERR、ROBERTADI、CAMERIN、纪凡希、鳄鱼、布鲁尼、雅格狮丹2F①包：波尼尔、卡纷、迪卡龙、丝莉安、铁塔、丝歌、菲齐②手饰：丝瑞孚、金城③帽子：季语袜子：RELISH④鞋：哈森、巴黎世家、瑞姿、天美意、捷曦、玖熙、迪宝、真美诗、柏高米兰、百丽⑤内衣：戴安芬、皮尔卡丹、安莉芳、季侯风、维特芳⑥丝巾：卡普西尼⑦餐厅：大磨坊⑧服装：德诗、纳佰佳、哈芭、芭萨、J&D、BKUKI、LADONNA、GUESS、GIGI’S、KAMALILY、L’ORFEO、BIBA、JOJO、LMLULU、柏盈、ALLVREMORR、TANTPOURELLE、JORYA、JOSIRE、LOUISA、EVENY、PALMER’S、ZUCZUG、GOZIR3F①男装：金狐狸、沙驰、法漫斯、雳霹道、雅师成、VB、雷迪波尔、珀汇思、佛伦帝奴、皮尔卡丹、奥斯卡丹、卡丹蒂诺、柏朗、亚高、威丝康尼、杰丹尼、卡拉玛、英派图斯、艾堡龙、骆驼、斯卡因、JEEP、乌克华菲、诺迪卡②运动鞋帽等：海凯诗、比音勒芬、安斯菲斯、耐克、斐乐、ADIDAS、SIDEOUT、美津浓③鞋：里奥纳多、斯丹、宝威、凯撒大帝、安嘉英、USA、暇步士④包：巴黎世家⑤表：卡西欧等⑥手机：摩托罗拉、MOTO、NOKIA、PANASONIC⑦李嘉子形象设计中心（2）购物环境①通透、开敞的中庭②休闲男装区③童装区一角④温馨的洗手间⑤清新、淡雅的咖啡吧⑥时尚、现代的外立面阳光百货选址于新兴、高档次的香港中路商圈，这与阳光百货的目标客户定位吻合。同时，阳光百货十分注重内外部装修的精雕细琢，努力为消费者营造舒适、优美的购物环境，使消费者在购物时获取精神的愉悦。在商品方面，阳光百货引进了众多的世界知名的品牌，使阳光百货真正成为岛城首屈一指的高档百货。阳光百货代表着目前青岛市百货业的最高水平，填补了超市、大卖场过度密集的岛城高端百货业的空白，为香港中路商圈树立高档、时尚的商业形象作出巨大贡献。其优美、舒适的购物环境，国际一流商品品牌，倡导的时尚、个性化、革新型消费理念，引导着富裕起来的岛城人民的消费潮流，正成为向现代化、国际化大都市迈进的青岛一张亮丽的名片。2、家乐福（1）基本情况家乐福建筑物特点(外形、外立面)现代、简约开业时间1999年12月楼层和总面积3层/18000m2电梯情况2部扶梯停车场位置及车位1楼125个车位3楼屋顶350个车位商场中厅无装修档次中档客流量较大市场定位中高档综合性超市功能定位购物、餐饮特色定位新鲜、便宜客户来源商户来源范围：商户特点：顾客来源范围：周边人群顾客特点：适合几乎所有消费群体各楼层功能调查楼层经营类别预计面积1F餐饮、服装、化妆品、饰品、保健品、肯德基、永和豆浆3000m22F家乐福超市(日常用品/食品)6000m23F家乐福（家电、服饰、办公用品）6000m2（2）购物环境家乐福青岛名达店成立于1999年12月，其带来的“新鲜、便宜”的购物理念很快得到青岛人的认可。开业不久，家乐福就门庭若市，仅一年其客流量就坐上了全球家乐福的头把“交椅”。2003年家乐福全年零售额为741,870,000元，比上年增长44.1%，零售额位居青岛十大商业零售企业第四名。3、佳世客（1）基本情况佳世客建筑物特点(外形、外立面)现代开业时间1998年1月楼层和总面积2层、23500M2电梯情况4部扶梯停车场位置及车位地面350个屋顶250个商场中厅两个大约60M2中厅装修档次中档客流量3人/分钟（周一上午10点）市场定位中高档购物中心功能定位购物、休闲、娱乐、餐饮特色定位时尚客户来源商户来源范围：\商户特点：\顾客来源范围：青岛东部地区居民顾客特点：收入较高、追求时尚各楼层功能调查楼层经营类别预计面积1F食品/日用百货/男女内衣/化妆品/美食/茶叶10000m22F生鲜食品/房用品/士服饰等10000m2商场品牌组合调查楼层经营品牌1F海世界/巴黎三城/蓝豹/百丽/MISSCO/SEAFOOD/好世界/满堂香茶/青青小厨/大磨坊/元福回转寿司/麦当劳/PENGUIN/银杏家/柯达/法玛西可2F顺美/U2/蜜雪尔/ENVOL’S/菲姿/爱.特爱/依梦/PIKO/JACK.JONES/苏格兰飞人/金王专卖店/RITTY名饰珠宝（2）购物环境①中庭②过道③平面布局东泰佳世客购物中心于1998年1月由佳世客株式会社和青岛市供销合作社联合社共同出资成立，是青岛第一个较大规模的购物中心（shoppingmall），一时成为不少中高收入的青岛人经常光顾之地。佳世客有令人称道的大型地面、屋顶停车场，百货、超市、专卖店、餐饮齐备，但休闲娱乐却相对不足，与严格意义上的购物中心还有差距。2003年佳世客购物中心经营收入稳步提高，全年零售额为698,640,000元，比上年增长15.5%，零售额位居青岛十大零售商业企业第五名。4、海信广场（1）基本情况海信广场建筑物特点(外形、外立面)现代开业时间1997年7月1日楼层和总面积5层、20000M2电梯情况2部扶梯、2部垂直梯停车场位置及车位地面100个地下100个商场中厅100M2中厅一个装修档次高档客流量3人/分钟（周一上午10点）市场定位高档百货功能定位购物特色定位女性时尚服装各楼层功能调查楼层经营类别预计面积1F世界精品、珠宝、皮具、钟表、化妆品5000M22F女士正装、淑女装5000M23F女士饰品、女士休闲服、女士内衣5000M24F男装、休闲装、运动装5000M25F鞋品、居家用品、工艺礼品、家用电器5000M2商场品牌组合调查楼层经营品牌预计面积1F精品：BURBERRY、MAXMARA、ESCADASPORT、HUGOBOSS、登喜路、POLO、LANVIN、雅格诗丹、艾格娜、都彭精品、万宝龙、LANCEL、施华洛世奇名表：劳力士、江诗丹顿、雷达、伯爵、欧米茄、卡地亚化妆品：兰蔻CD、幽兰、纪梵希、娇兰、SKⅡ、资生堂、BOSS、欧伯莱、欧莱雅、莲娜丽姿珠宝：周大福、六福、潮宏基、景福、宝石城箱包：CERRUTI1881、布兰施、ROBERTA、WHY、FION、新秀丽、米多米2F女装：EQ.IQ、白领、柯罗蒂雅、FA:GE、MAXSTUDIO、柯利亚诺、安姬奥、柯罗芭、ELANIE、菲妮迪、宝姿、GIORGIOGRATI、钡萱、吉芬、玛丝菲尔、ZAPA、子苞米3F女装休闲装：CK、ELLE、MNG、MORGAN、VEROMODA、卡斯比亚、贝纳通、ESPRIT、黄金熊、雅师威内衣：CK、奥黛莉、戴安芬、安莉芳、华歌尔4F男装、：都彭、巴黎世家、宝姿、奥德臣、布鲁尼、萨巴蒂尼、诺帝卡、万星威、TREK&TREVL、LEI’S、卡罗帝亚、爵士丹尼、卡奴迪路运动休闲装：耐克、阿迪达斯、斐乐、锐步5F鞋类：GABOR、CAMEL、ECCO、VS、NINEWEST、真美诗、爱看特家电：SONY、PANASONIC、CAV音响、飞利浦、博朗家具：喜来登、鲍、布芮尼、ESPRIT工艺品：集雅廊、雅致、皇家道尔顿、皇家雪兰莪、娜赫曼（2）购物环境①中庭一角②自动扶梯③外立面④洗手间⑤前广场海信广场开业至今7年，建立了完善的会员制系统。通过实行会员制，使消费者心理上产生强烈的归属感和优越感；同时，完善的会员网络系统，也为它调整商品销售，建立完善的服务渠道提供了帮助。但由于所在商圈聚集度不够，且其整体购物环境与经营品牌有一定的差距，商业氛围还有待烘托。另外，位于香港中路、目标客户群基本一致的高档百货生力军—阳光百货将对海信广场构成严重威胁。5、百安居（1）基本情况百安居建筑物特点(外形、外立面)现代开业时间2003/03/21楼层和总面积2层/16000m2电梯情况2部扶梯停车场位置及车位地上/120个商场中厅\装修档次中档客流量\市场定位中高档建材超市功能定位购物/特色定位DIY及一站式服务客户来源商户来源范围：\商户特点：\顾客来源范围：周边地区顾客特点：中高收入、追求个性化各楼层功能调查楼层经营类别预计面积1F厨房类/地砖类/地板类/家具类/门管件/木材类/软装潢/涂料类/卫浴类/五金类/园艺类/电动工具/电料灯具8000m22F金海马家具8000m2（2）购物环境①停车场②商品陈列百安居隶属世界五百强之一的英国翠峰集团，其经营规模在业届现已跃居欧洲第一、世界第三。青岛店为百安居在中国开设的第9家分店，也是在中国北方开设的第一家分店，因此青岛店的开业对百安居的扩张战略意义重大。百安居青岛店选址准确、定位明确，开业以来取得不俗的经营业绩，日均营业额为五十万左右。小结：香港中路商圈内处于青岛中央商务区、金融中心区，高档酒店林立、现代化写字楼鳞次栉比、高尚住宅小区星罗棋布，庞大的高消费人群将给本区域内商家带来无穷的商机。青岛是2008年奥运会帆船比赛地，香港中路商圈“近水楼台先得月”，以奥运会为契机，餐饮、文化娱乐等功能将进一步强化。香港中路商圈将成为商业商务结合、功能完善、档次较高、现代气息浓厚的、最具活力的商业旺地。第三节台东商圈一、商圈概况台东商圈位于青岛市市北区的闹市区。市北区是青岛市的老城区，人口密度大、交通便利，使得台东商圈是青岛最为火爆的商业区之一，也是竞争最为激烈的区域。该商业圈以台东三路商业步行街为中轴线，向南北西侧扩散，台东三路商业步行街所处的位置历史上就是一个商埠，现街长１０００米，是台东商圈的中心区域。市北区对台东及周边地区进行了大规模棚户区改造及环境美化后，新建了多处居民小区及威海路和台东三路步行街，许多市民也把台东、威海路附近作为购房的首选之一，因此台东商圈近几年人口有增无减。此外，台东商圈交通的便利也使得它的辐射力相对较强，作为市区的交通枢纽，目前约有20余条公交线路经过台东，市南、四方、李沧、城阳等地的市民经常利用双休日来此购物。据不完全统计，台东商圈零散分布的商铺共１６９户，经营种类占前六位的依次是服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发，其中服装、餐饮占总量的５４％，是市场的主体，其他种类分布散乱，而且种类相当齐全。零售商业业态以百货、超市，服装、电器专业店为主。二、商业竞争状况台东商圈是岛城商业业态最全、大商家最密集、竞争最为激烈的区域，将土洋商家之争、家电连锁巨头价格战演绎得淋漓尽致。沃尔玛、利群、诺玛特等大型百货商厦和购物超市集聚于此，三联电器、国美电器、雅泰电器等大规模专业店同台竞技，华伦天奴、花花公子、李宁等品牌服装专卖店林立，各专业特色店星罗棋布。三、规划与改造1、政府商业规划根据《青岛市市区商业网点专业规划(2003-2010年)》，调整台东三路商业街的组成结构，依靠市场机制，通过优胜劣汰减少大型商业零售业态比例和大型综合超市的数量，由现状调整为百货店2处、大型综合超市1处、中型超市2处、大型专业店3处；适当增加餐饮店、酒吧、娱乐休闲场所及综合服务设施；改造和完善台东三路步行商业街的功能，将该中心建成以购物消费为主、档次适中、功能较为完善、满足大众化消费需求的市级商业主中心。2、近期改造改造范围将以台东三路为轴线，东至延安三路、西至利津路、南至延安路、北至长春路。整个区域被划分为四个区，分别是综合大商贸集聚区、特色商贸区、休闲文化娱乐区和民俗餐饮区（见右图）。①大商贸集聚区范围：威海路、台东一路、延安三路、台东六路以内。改造内容：不再引进商业“大鳄”将逐步绿化商场周边环境在0.17平方公里的区域里现已聚集了利群、沃尔玛、诺玛特和当代广场等大小网点180处，是台东商贸区的轴心区域。这个区域大型商厦基本上处于饱和状态，不再提倡进入。在原有的基础上，进行绿化、粉饰，让轴心区域更加完善。如对台东三路商业步行街两旁的楼宇进行装饰，借鉴美国洛杉矶室外墙体壁画的艺术手法，实现商业街与环境文化的完美结合。来自全国各地美术院校的知名画家将在外墙面绘制壁画，该项工程完工后有望申请“吉尼斯世界之最”，将为台东商圈增添一道亮丽的文化风景。购物赏壁画、看风景，将成为台东商圈的特色。②休闲文化娱乐区

范围：威海路、长春路、利津路、台东一路围绕区域。改造重点：现同泰橡胶厂闲置厂房将新建大型娱乐城利用同泰橡胶厂的闲置厂房建立一座大规模的休闲娱乐城。为台东商圈增加休闲娱乐的元素，满足消费者的多重需求，吸引更多的商家聚集到这里，带动这个区域均衡发展。”③特色商贸区

范围：婚纱摄影一条街、南山农贸市场、水产品批发市场、花鸟鱼石市场、延安二路夜市和登州路啤酒街。改造重点：新建啤酒街，改造水产品批发市场登州路啤酒特色街以啤酒文化博物馆为依托，在登州路长约一公里的道路两侧正式开工建设。水产品批发市场里面卖海货，外面流臭水的现象将得到根治，人们一到那里就提着裤脚走路的日子将一去不返。④民俗餐饮区范围：台东六路、延安三路、长春路、威海路围绕区域。改造重点：重点发展中档饭店，动用压缩车统一运泔水。现有的台东商圈里已经聚集了大量的餐饮业，在此基础上，台东将重点发展中档、规模适中的餐饮服务业，形成以众多特色餐饮店和民间小吃为代表、中西结合的餐饮服务区。针对餐饮业产生垃圾较多且难处理的情况，市北区政府将动用压缩车统一帮饭店处理泔水。其它改造内容：步行街的范围将进一步拓展。在原来台东三路步行街的基础上，把丰盛路至延安三路和大成路的一段全部改造为步行街。扩建停车场。台东是青岛市商业集中区域，停车难是台东一带商业繁华区域的老大难问题。据了