武汉城市圈房地产业经济运行情况分析与发展趋势预测

2008～2009年武汉城市圈房地产业经济运行情况分析与发展趋势预测

一武汉城市圈概况（一）行政区划及人口如图1、图2所示，武汉城市圈地处长江中游，位于湖北省东部地区，是以武汉市为中心，由周边100公里范围内的鄂州市、黄石市、黄冈市、孝感市、咸宁市、仙桃市、天门市和潜江市8个城市构成的华中城市圈，又称“1＋8”城市圈，是湖北省人口、产业、城市最为密集的地区，也是我国中部最具发展潜力和活力的地区。2008年末，武汉城市圈国土面积为58051.90平方公里，占全省的31.20%。常住人口3001.30万人，占全省的52.60%。户籍人口3151.96万人，其中，农业人口1951.61万人，非农业人口1178.75万人。[1]图1武汉城市圈在中国的区位示意图图2武汉城市圈在湖北省的区位示意图（二）区位特征及资源优势武汉城市圈地处中国中西接合部，它既位于长江流域的中部，也位于中部六省的中心位置，这种“中部之中”的综合区位，使得它成为东连“长三角”、南接“珠三角”、西依大三峡、北承大中原的纽带。若将中国东部沿海比作弓弦，长江流域比作弓箭，武汉城市圈正好位于弓箭和弓弦交汇处，也就是“中国弓”的“搭箭点”和“发力点”，它借助于“珠三角”城市群和京、津、冀都市圈南北两端的支撑，依托于“长三角”城市群，发力于广大中西部地区，形成拉动中国东、中、西部经济互动发展的实力强大的“中国弓”。图3武汉城市圈在中国“弓箭型”经济发展格局中的区位示意图武汉城市圈在自然生态资源、科教资源、产业基础和商贸物流方面具有很强的比较优势。（1）良好的自然生态资源、旅游资源、物种资源。武汉城市圈区域空间发展特征明显，总体呈“一分山、两分水、三分丘陵、四分平原”的基本格局。“挟两江，拥百湖”，大别山、幕阜山、长江、汉江、东湖、梁子湖等众多山水自然资源镶嵌其中，丰富的淡水和土地资源，为生态调节、生产和居住提供了优良的环境。圈内城市人文古迹众多，文化底蕴深厚，是古代楚文化的发源地。城市圈地处江汉平原，物种资源丰富，也是我国重要的商品粮生产基地。（2）优质的科教资源。武汉城市圈是我国科教资源最为密集的区域之一，科研人员和科研成果的数量均位居全国前列。截至2008年底，武汉城市圈共有科研院所59所，在校大学生92万人，在全国位居第二；拥有院士55名，国家级重点实验室14个，国家级工程技术研究中心13个，国家级企业技术研究中心11个，国际级生产力研究中心3个，科研综合实力仅次于北京、上海，位居全国第三。（3）雄厚的产业基础。武钢为我国中部和西南地区重要的钢铁生产企业，中国石化武汉80万吨乙烯项目将使武汉市成为中部地区石油化工生产基地和产品供应中心，两者构成我国重要的原材料基地。武汉城市圈也是中部地区最大的汽车及零部件产业集群地，并日渐成为以光电子信息为主的高新技术产业基地。（4）商贸物流市场发达。武汉市为我国的商务重镇，城市圈不仅拥有世界500强投资企业69家，还拥有一批区域性乃至全国性的专业和综合商品交易市场。（三）交通概况武汉市“中部之中”的区位特征，注定其在交通上具有承东启西、沟通南北的重要作用。（1）铁路：现有京广、京九、武九、汉丹、长荆共5条干线铁路，还有武麻、卫安联络线及铁黄、铁灵、铜大等支线，圈内铁路营运总里程达到1129公里。（2）公路：京港澳高速、沪渝高速、京福高速三条公路网主骨架经过城市圈，连接省内经济“金三角”（武汉市、襄樊市、宜昌市）、江汉平原腹地及周边省会城市的“二纵二横一环”高速公路网基本贯通，圈内公路通车总里程达到65924公里，区域内路网密度为113.56公里/百平方公里，是全省平均水平的1.15倍。（3）水运：长江、汉江两条黄金水道交汇，并有巴水、内荆河、汉北河、大富水、梁子湖、大冶湖、滠水、府河等重要通航河流，内河航运总里程达到3773公里，生产用码头泊位970个，圈内有8座大桥横跨长江，近期还有4座跨江大桥即将或正在建设，是长江流域拥有跨长江大桥最多的经济区域。（4）航空：现有中部地区目前规模最大的机场（武汉市天河国际机场），158条航线，可通达60个城市，年吞吐量超过500万人次。（4）城市轨道交通：现有轨道交通线路10公里。（5）管道运输：有高压、次高压油气管道1073公里。（6）光缆通信：国家“八纵八横”光缆干线5条汇合于武汉市。截至2007年底，武汉城市圈综合运输线路总里程达到71909公里（不含民航航线、城市内道路），综合交通网密度为123.87公里/百平方公里，已经初步形成了集公路、铁路、水运、航空、管道、邮政、电信为一体的立体综合交通通信传输体系。[2]（四）区域发展规划在武汉城市圈申报和审批的过程中，湖北省委、省政府组织相关部门加紧对武汉城市圈各项事业的规划编制工作，在2007年12月22日审议通过《武汉城市圈总体规划》的基础上，于2008年先后确定了《空间规划》、《交通规划》、《产业规划》、《社会事业规划》、《生态环境规划》五个专项规划。同时武汉城市圈还着手建立区域性“大立法规划”，目前正在加紧编制起草《湖北省武汉城市圈发展促进条例》，力图在“两型”社会建设所涉及的区域规划、产业发展、市场优化、行政协调、生态安全、社会民生等六大重点领域出台相关的区域性法规，用5～8年的时间形成相对完善的区域性地方立法体系。根据规划，武汉城市圈整体发展目标定位：我国两型社会建设的示范区、中部崛起的战略支点和我国新型工业化的先行区域，富有活力和竞争力的区域联合体。到规划期末，把武汉城市圈建设成为我国重要的新型工业基地和科教创新基地，中部地区的现代化服务业中心和特色农业区，进而成为我国中部地区经济发达、社会和谐、生态优美、城乡融合、文明开放的核心区域。规划目标：到2020年，武汉城市圈总人口将达到3340万人左右，城镇人口2335万人左右，城镇化水平70%左右，人均GDP接近6万元，提前实现全面建设小康社会目标，率先在湖北省和中部地区实现工业化、城市化和基本现代化。（五）武汉城市圈在中部城市圈（群）中所处水平当前中国现代化建设正处在“由点到面”的提升过程中，东、中、西、东北各个经济区域发展成全面隆起之势。目前中部形成的四大城市圈（群、带）主要有中原城市群、武汉城市圈、长株潭城市群和皖江城市带。从这几个城市城市圈（群、带）的核心城市看，武汉市多数经济指标均优于郑州市和长沙市，但由于武汉市“一城独大”，圈内其他城市经济发展不均衡，与武汉差距过大，导致武汉城市圈整体水平落后于中原城市群，从表1中，2007年、2008年中部地区城市群的主要经济指标对比看，武汉城市圈整体发展水平暂居中部第二位。（六）武汉城市圈在湖北省的地位武汉城市圈是湖北省产业和生产要素最密集、最具活力的地区，是湖北经济发展的核心区域，也是湖北省“一带两圈”经济格局的重要支撑和湖北经济增长的重要引擎。2008年武汉城市圈GDP实现6972.11亿元，同比增长25.46%，高出全省平均增幅1.63个百分点，占全省经济比重为61.53%，比2007年（60.73%）提高了0.80个百分点。可见，武汉城市圈在全省经济增长中的支撑与引领作用突出。从表2可见，武汉城市圈的全社会固定资产投资、地方财政收入、社会消费品零售总额等指标均占湖北省比重呈逐年提高的趋势。这些主要指标明显高出全省平均水平。表12005～2008年中国中部城市圈（群）主要经济指标比较表22005～2008年武汉城市圈主要经济指标占湖北省比重情况二武汉城市圈宏观经济运行情况分析2007～2008年，武汉城市圈经受住了特大自然灾害和世界金融危机考验，经济运行总体保持平稳增长，财政收入持续增收，投资和消费需求持续旺盛。武汉城市圈作为全省经济社会发展的核心区域，综合实力较强，发展优势突出，带动和辐射作用进一步增强。（一）经济总量保持平稳快速增长，产业结构趋于优化近年来，武汉城市圈加快转变经济发展方式，努力优化产业结构，总体经济继续保持快速稳定增长的态势，武汉城市圈占全省经济比重也逐年增长。如图4所示，2007年、2008年，武汉城市圈实现地区生产总值（GDP）分别为5557.24亿元和6972.11亿元，分别比2006年、2007年同期增长20.80%和25.46%，增速有所提高。图42003～2008年武汉城市圈地区生产总值变动情况对比如图5所示，分城市看，武汉城市圈内各城市生产总值差距明显，增长幅度也有明显的差异性。2008年，生产总值排名前四位的分别为：武汉市、黄冈市、孝感市、黄石市，并且四个城市年度生产总值都超过了500亿元。其中，武汉市的生产总值在城市圈中处于绝对领先地位，2008年实现地区生产总值3960.08亿元，占武汉城市圈经济总量的56.80%；黄冈市以600亿元的总量超过孝感市，居于城市圈第二位。从国民生产总值增幅看，2008年，武汉城市圈生产总值平均增幅达到25.46%，除天门市生产总值增幅同比略微下降外，其他8个城市较2007年均有较大幅度的增长，其中增幅最大的是潜江市，同比增幅达到35.24%，其次是鄂州市。除黄石市外，其他8个城市的增长幅度均超过20%。图52007～2008年武汉城市圈9个城市生产总值走势2008年，武汉城市圈继续推进产业结构调整和经济发展方式的转变，经济结构不断优化。如表3所示，三次产业结构由2007年的11.52∶44.57∶43.91调整为2008年的10.92∶45.49∶43.59。其中，第二产业比重同比增加了0.92个百分点，低于全省平均水平4.79个百分点；第一产业、第三产业比重分别下降了0.60、0.32个百分点；分别高出全省平均水平1.68、3.11个百分点。表32005～2008年武汉城市圈产业结构变化对比（二）固定资产投资保持运行平稳，圈内二线城市投资增长速度加快2008年，武汉城市圈继续加大对固定资产投资的调整力度，提高投资质量和效益，使武汉城市圈城镇规模以上固定资产投资呈现高位平稳运行。如图6所示，2008年武汉城市圈城镇规模以上固定资产投资总额共完成3472.22亿元，占全省的65.11%，较2007年（62.52%）增加了2.59个百分点；同比增幅为34.43%，较2007年（27.79%）略微增长，高出全省城镇规模以上固定资产投资平均增幅5.33个百分点。其中，武汉市实现城镇规模以上固定资产投资2173.30亿元，占城市圈的62.59%，比2007年增长28.81%，占城市圈投资总额比重有所回落；鄂州市、孝感市、黄冈市、咸宁市四城市实现城镇规模以上固定资产投资增幅超过40%。图62007～2008年武汉城市圈城镇固定资产投资额走势（三）财政收入保持持续增长图72007～2008年武汉城市圈地方一般预算财政收入走势如图7所示，2008年，武汉城市圈内各企业经济效益继续提高，财政收入较快增长，有力地保障了各项经济、社会事业的顺利开展。武汉城市圈内9个城市2008年度共完成地方一般预算财政收入385.83亿元，占全省地方一般预算财政收入的54.32%，比2007年同比增长25.71%，增幅高出全省5.40个百分点。其中，武汉市完成地方一般预算收入277.32亿元，占城市圈的71.88%，比2007年增长25.10%。孝感市、黄冈市、咸宁市三个城市的地方财政一般预算收入呈高增长趋势，增幅分别为28.97%、31.50%、29.10%。（四）消费需求持续释放，市场规模加速扩张2007～2008年，武汉城市圈9城市居民的消费观念有所改变，消费需求持续释放，市场规模加速扩张，特别是住宿餐饮行业消费大幅上扬，在一定程度上推动了消费品零售额的快速增长。如图8所示，2008年，武汉城市圈共实现社会消费品零售总额3150.42亿元，同比增长23.22%，增幅比2007年上升了5.15个百分点；占全省的63.44%，比2007年降低了0.03个百分点。分地区看，武汉市实现社会消费品零售总额1850.05亿元，占武汉城市圈社会消费品零售总额的58.72%，增幅达21.85%；占全省比重比2007年降低了0.66个百分点。9城市中增幅居前三位的分别是咸宁市（29.24%）、仙桃市（28.27%）和黄冈市（26.20%）。2009年，在国家扩大内需，发放旅游等消费券和“家电、汽车、摩托车下乡”等消费活动的刺激和带动下，武汉城市圈的消费需求得到有效释放，消费增长势头迅猛。图82007～2008年武汉城市圈社会消费品零售总额走势（五）城镇居民收入水平不断提高，但涨幅普遍出现回落，未来收入预期有所降低近年来，武汉城市圈9城市居民收入稳步增长，生活质量持续改善。如图9所示，2008年，武汉城市圈9个城市城镇居民人均可支配收入较2007年均有所增长。其中，城镇居民人均可支配收入最高的是武汉市（16712元），其次是黄石市（12734元），最低的是黄冈市（9952元）。从同比涨幅来看，9个城市的涨幅均在10%～20%之间，除咸宁市和黄冈市、武汉市3个城市同比涨幅较2007年同期略有上升外，其他6个城市均呈现不同程度的回落。其中孝感市同比涨幅回落幅度最大，其次是鄂州市。图92007～2008年武汉城市圈城镇居民人均可支配收入走势三武汉城市圈房地产业政策环境分析房地产行业是政策导向性非常强的行业，2007～2008年，随着国家宏观经济政策的转变，武汉城市圈的房地产行业和全国大部分城市一样经历了国家宏观调控政策最为密集的两年。两年里，房地产行业经历了先紧后松、先压后保的调整，从房地产金融到土地交易，从房地产税收到市场秩序，从普通商品房到保障性住房，都成为政策关注的核心。（一）宏观经济政策：由“双防”转向“一保”，保增长、扩内需、调结构成为首要任务从国内经济运行情况看，改革开放30年以来，我国经济平均增速高达9.80%，其中2003年至2007年，连续五年以高于10%的速度增长，创造了世界经济发展史上的奇迹，并于2007年达到13%，经济由偏快转为过热的风险出现。从经济周期来看，我国经济已经到了调整的时候，正是在这样一个节点，席卷全球的国际金融危机给我国经济带来了外部冲击。在内外双重压力下，2008年我国经济开始下行，全年经济增长速度已经下滑至9%，PPI和CPI双双回落，二者间差距缩小。2009年中央定下的经济增长目标是“保八”，而世界银行和联合国对2009年经济增长预测纷纷调低至6.50%和7.50%，在全球经济放缓，实体经济受影响程度扩大的背景下，我国“保八争九”的任务仍很艰巨。伴随国际和国内宏观经济形势风云变幻，我国的宏观经济政策也发生了方向性的转变。国家宏观调控任务由年初的“双防”（防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策），到2008年年中的“一保一控”（即保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨）。随着国际金融危机对我国经济影响的加大，国内经济加速下滑，中央宏观调控的任务及时调整为“一保”（保持经济平稳较快发展），并将2009年宏观调控的目标定为：保增长、扩内需、调结构。在“一保”方针和“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的指导下，中央和地方先后出台了一系列扩大内需、促进增长的政策。中央推出了“四万亿”投资计划，并制订能源、纺织、物流等十项产业振兴规划，还相应的以减税、退税、抵免等方式制订了减轻税负，推行家电、汽车下乡一系列政策，促进企业投资和居民消费。同时还相继出台了金融支持促进经济发展的相关意见和措施，要求金融体系为经济发展提供多渠道的支持。此外，就业、医疗、住房保障等民生问题也成为国家政策关注的重点。（二）货币和金融政策：由“从紧”走向“适度宽松”，房地产行业资金紧缺状况将有所缓解货币和金融政策一直以来都是政府宏观调控的最有力工具，随着经济政策和房地产业周期性调整，国家对房地产行业的货币政策做出了灵活机动的调整。如表4所示，2007～2008年是历年来金融调控最频繁的两年，央行通过货币调控，先后19次调整人民币存款准备金率，从2007年初的9.50%调整至2008年底的15.50%（大型存款类金融机构）和13.50%（中小型存款类金融机构）；10次调整一年期存款基准利率，从原来的2.79%调整至2.25%，11次调整一年期贷款基准利率，由6.39%调整至5.31%。其中，2008年9月可以看做货币政策调整的分水岭。表42007～2008年货币政策调整一览表2008年9月以前，为了抑制房地产市场的过热发展和住房贷款的过快增长，减少市场上资金的流动性，降低房地产金融风险，国家主要采取从紧的货币政策。央行先后15次上调存款准备金率，6次上调一年期贷款基准利率。如图10、图11所示，金融机构存款准备金率从2007年1月15日的9.50%上调到2008年6月7日的17.50%，创下20年来历史新高。一年期贷款基准利率从2007年3月18日的6.39%上调到2007年12月21日的7.47%。在从紧的货币政策影响下，住房抵押贷款的利率维持高位运行，各商业银行相继做出严格控制个人住房抵押贷款的决定，个人住房按揭和抵押贷款的审批更为严格，尤其是在二套房贷政策的影响下，投资性购房需求得到了明显的抑制，消费性购房也出现持续观望态势。因担心利息增加居民提前还款的行为大量出现。最终导致2008年全国大多数城市房地产市场降温，个人住房消费贷款出现大幅下降。开发企业也因信贷资金的收紧和还贷压力增大出现大范围的资金短缺，房地产开发投资趋缓，打折促销活动被迫升级。图102007～2008年国内金融机构存款准备金率变化情况图112007～2008年国内金融机构住房抵押贷款利率变动情况（一年期）2008年9月开始，为了避免房地产业在全球性经济危机和产业自身周期性调整中硬着陆，促进开发企业投资，刺激个人住房消费。国家的货币政策由“从紧”开始向“适度宽松”转变。2008年9月16日起，央行先后4次下调人民币存款准备金率，5次下调一年期贷款基准利率。经过调整，大型存款类金融机构人民币存款准备金率从17.50%下调至15.50%，中小型存款类金融机构人民币存款准备金率从17.50%下调至13.50%。一年期贷款基准利率也由最高点的7.47%下调至5.31%。此外，中国人民银行和国务院办公室还先后出台《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）、《廉租住房建设贷款管理办法》（银发〔2008〕355号）等相关政策。政策重点降低普通自住房和改善型自住房的房贷门槛，在贷款利率和首付款比例上提供优惠支持，对“二套房”政策放宽，并将二套房以上住房贷款的基准利率确定权下放给商业银行。而保障性住房建设信贷支持力度的增加和开发企业自有资金比例的降低，对于鼓励开发企业投资，缓解开发企业资金压力起到了积极的作用。（三）税收政策：税收管理规范化、精细化，税费减免幅度增大，有力地减轻了消费者税费负担，对住房消费起到一定的刺激作用房地产企业是各类企业中涉税政策最多、政策变化最快的一个行业，税收政策也是国家对房地产业进行调控的惯用工具。2007～2008年，随着新企业所得税的实施和土地增值税清算力度的加大，房地产业税收成为国家税务总局税收专项检查的重点和指令性检查项目。2007～2008年上半年，为了抑制房地产投资，打击房地产领域违法违规行为，国家加强了对土地交易、房地产开发经营、住房转让与赠与等环节的税收征收和监管。通过对普通住房和高档房，首套住房和多套住房销售和转让的税收进行区别对待，对房地产市场的投资行为起到了积极的作用。随着房地产税收管理一体化的推进，税务部门对房地产开发的全过程实行动态税收监管，房地产税收管理逐步进入精细化、专业化时代，对于之前纳税不够规范的开发企业而言，税收成本有所上升。2008年下半年，为了稳定楼市，刺激房地产市场消费，中央和地方政府纷纷出台相应的税费减免政策，调整和减免项目涉及城镇土地使用税税额标准、新增建设用地有偿使用费、土地增值税税率、个人所得税的减除费用、契税等。财政部和国家税务总局于2008年10月22日联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）。随后，国务院办公厅又于12月20日出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）。政策提出：（1）对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；（2）对个人销售或购买住房暂免征收印花税；（3）对个人销售住房暂免征收土地增值税；（4）将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；（5）将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。（四）土地政策：土地供应和使用逐步规范，囤地和土地违法监管力度加大，土地节约集约利用和农地流转积极推行土地是房地产开发首要生产要素。当前我国正处于工业化、城镇化建设快速发展期，建设用地供需矛盾突出，2004年以来，国家一直推行较为严格的土地控管制度。2007～2008年国家重点加强对土地供应和使用的规范化管理，加大对土地交易过程中违法的查处和监管，加大对囤积和闲置土地的查处力度，加强土地集约节约利用和农地流转的引导和尝试。具体政策包括以下几方面。（1）土地供应和使用方面。2007年9月8日，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发［2007］36号），实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年底前完成清退。2007年10月9日，国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）、《关于打击开发商囤地的四条办法》，明确规定工业用地必须通过“招、拍、挂”公开方式出让，出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等相对应的最低价标准。2008年1月3日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）出台。对建立健全土地节约集约利用长效机制，全面落实节约集约用地责任，加强土地节约集约利用监管，提出了具体的措施。2008年2月1日，《土地登记办法》正式开始实施。2008年2月7日，国务院出台《土地调查条例》全文。两部法规，对土地使用权的登记管理、土地利用的现状和权属变更调查做出全面具体的界定。（2）土地违法的查处和监督方面。2008年6月1日《违反土地管理规定行为处分办法》施行，对加强土地管理，惩处违反土地管理提出了具体的办法。办法规定违反土地管理规定行为的单位，其负有责任的领导人员和直接责任人员，以及有违反土地管理规定行为的个人，应当承担纪律责任，有关责任人员由任免机关或者监察机关按照管理权限依法给予处分。（3）农地流转方面。2008年10月举行的中共十七届三中全会上，中央出台《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，重点在于完善土地经营承包权，推行农村土地制度改革，首次提出以多种形式进行农村土地承包经营权的流转。该《决定》中对房地产业影响较大的政策主要有三点。其一，对征地制度进行改革，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。其二，逐步建立城乡统一的建设用地市场，在合规前提下，农村集体经营性建设用地市场化出让，与国有土地享有平等权益。其三，完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，保障农户宅基地用益物权，虽然没有明确指出农村宅基地可以流转，但重庆、四川等城市已经在积极尝试。该《决定》首次打破城乡土地二元分制的隔阂，对于促进我国村镇房地产市场发展，保障失地农民的补偿，加快城乡统筹发展提供了政策空间。（五）住房政策：住房保障体系的建设与完善成为住房制度改革的最大亮点2007～2008年，我国住房政策主要集中在房地产市场秩序整顿和住房保障方面。其中住房保障是住房制度改革的最大亮点。（1）房地产市场秩序整顿方面。2007年4月6日，建设部、国家发改委、工商总局等八部委联合发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，并宣布在全国范围内开展整治活动，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。（2）住房保障方面。2007年8月7日，国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），首次提到把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，把住房看成了重要的民生问题，并提出了一些具体的规定，标志着我国住房供应进入一个保障和市场并行的二元供应时期。2008年11月10日，在国务院出台了拯救经济的一揽子计划，即“国十条”中，把“加快建设保障性安居工程”作为首条内容。结合国家的“四万亿”投资计划，住房和城乡建设部也端出“9000亿元”的保障性住房建设大餐。提出未来三年，要新增加200万套廉租住房、400万套经济适用住房，并完成220多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，计划用三年的时间解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。12月20日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》再次强调加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。到2011年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。提出中央、地方政府和商业银行要加大对保障性住房的资金投入和支持力度。同时在部分地区建立将分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设的试点。此外，对既不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的“夹心层”家庭，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。在加大保障性住房投资和供应的同时，建设部、发改委、财政部等相关职能部门还先后出台了《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》和《廉租住房保障资金管理办法》等法规，对保障性住房建设和销售等问题提出相应的规范。住房保障制度的完善，低收入群体的住房矛盾将得到有效解决，同时有利于分流部分普通住房需求，抑制商品房价格的非理性上涨，对住宅市场产生深远的影响。（六）地方政策：重在落实国家相关调控政策，住房保障、公积金跨城通贷和建筑节能政策略有突破，暂未形成城市圈统一的政策平台和体系2007～2008年，和东南沿海城市和一线城市相比，武汉城市圈内房地产市场，相对比较平稳。虽然2008年受国际国内经济形势和房地产周期性调整的影响，圈内城市房地产市场先后进入调整期，各城市房地产投资和房价出现了不同程度的回落，但总体而言，调整的幅度不大。政策层面也是一样，着重在于落实国家和省政府出台的相关政策，除住房保障制度建设和公积金的圈内通存通贷等政策取得突破性进展外，城市圈内暂未形成统一的房地产政策平台和体系。城市之间，除武汉市房地产政策调整相对比较及时和完备外，其他城市有关房地产的地方性政策不多。2008年，在国家政策和资金的大力支持下，湖北省政府还先后和各地、市、州政府签订了保障性住房建设责任状。武汉城市圈住房保障政策体系建设取得突破性进展。圈内各城市先后出台了《住房建设规划（2008～2012）》、《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》、《城镇最低收入家庭住房保障实施办法》等相关的政策，对各城市经济适用住房、廉租住房等保障性住房提出了具体的方向和建设目标，并对保障性住房建设标准、申购对象、申购条件、退出机制等做出了相应的调整和规定。保障性住房政策调整的共性内容主要包括：（1）严格经济适用住房和廉租住房的资格审批，规范保障性住房的销售利润、销售程序；（2）加强对保障性住房建设和销售的全程监管，确保经济适用住房销售的公开、公正、公平；（3）对保障性住房供应对象做了相应的调整和明确，经济适用住房供应对象范围，由“中低收入家庭”缩小为“低收入住房困难家庭”，廉租住房保障范围，由“最低收入家庭”扩大为“低收入住房困难家庭”；（4）圈内大多城市还都出台了有关保障性住房退出机制的政策。公积金跨城通贷和居住建筑节能政策算是武汉城市圈房地产方面最早做出一体化尝试的政策。为满足圈内居民异地购房的需求，9个城市从2008年就开始着手制定公积金“跨城通贷”的相关政策。2009年3月2日，武汉市政府常务会议率先通过《武汉市住房公积金管理条例》，首先开始在武汉市推行公积金跨城通贷服务，并将公积金缴存对象扩大至个体工商户和自由职业者。2009年3月3日，《武汉城市圈居住建筑节能设计标准》征求意见稿正式出台，该标准规定武汉城市圈居住建筑节能标准将从目前的50%提升到65%。对于当前的房地产市场盘整，只有武汉市于2008年11月1日正式出台并实施《武汉市人民政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的若干意见》，湖北省和圈内其他城市暂时还没有比较系统的新政策出台。如表5所示，武汉市的房产新政策主要对优化住房供应结构、减轻购房人负担、提高购房人支付能力、降低二手房交易税费、调整外地人员购房入户条件、提高普通住房标准、加强房地产市场管理和房地产信息工作共八个方面做了一些调整，旨在保障中低收入家庭生活、住房；刺激房地产市场需求，维持武汉市房地产业健康发展。表52008年武汉市房产新政主要内容四武汉城市圈房地产市场运行情况分析房地产市场在经历了一轮大起大落后，其特点已经不是简单的递增或递减可以概括的，其变化架设于市场规律之上，但又因为土地市场具有不完全垄断性，使得土地市场价格变化不完全符合市场规律，属于其衍生物的房地产业也不完全具有市场规律的特性。2007年10月份以前，武汉城市圈房地产市场均处在快速上升通道中，房地产开发企业投资热情高涨，房地产市场供需同时出现大幅增长。个别城市房地产投资和销售甚至出现倍增，房价日益攀升，房地产业非理性增长态势明显。2007年10月份以后，在国际金融危机的冲击和国内连续的、严厉的政策调控的双重作用下，武汉市的房地产市场率先进入盘整期，随后圈内其他8个城市的房地产市场也先后出现不同程度的调整。各城市纷纷出现土地市场交易冷清、房价出现回调、房地产市场销售周期拉长、存量房快速增加的现象。2008年下半年，整个武汉城市圈房地产市场陷入了继1998年房改以来又一个低迷期的谷底。（一）武汉城市圈土地市场交易情况分析1.土地成交量分析土地市场随房地产市场而调整，土地成交宗数、成交面积和成交金额出现回落。近年来随着中部崛起和武汉城市圈建设的加速，国内一线城市和沿海房地产业加速向内地城市转移，武汉城市圈作为中部地区的桥头堡。土地价值伴随着城市价值和房地产业的发展得到了快速的提升，土地交易逐步走向规范，各项交易指标得到大幅提升。2006～2007年圈内城市和全国一样一度出现“面粉贵过面包”的疯狂扩张。进入2008年，在房地产市场调整中，土地跟着进入调整期，除极个别城市土地交易出现较快增长外，圈内大多城市土地交易都以冷清收场。结合表6和表7分析，2007～2008年11月武汉城市圈共成交土地583宗，实现土地交易面积2133.38公顷，实现交易总金额51.04亿元。其中，2008年1～11月，武汉城市圈共成交土地275宗，成交土地共1019.98公顷，实现交易金额18.89亿元。三项指标较2007年均有不同幅度的降低，其中成交宗数和面积降低幅度较小，土地交易金额同比降低幅度为41.23%，可见土地交易单价相比2007年已经出现了较大幅度的回落。从2008年1～11月9个城市的成交面积情况分析来看，武汉市在城市圈中所占比重最大，为36.29%。其次是黄冈市（25.15%）、鄂州市（20.48%）和咸宁市（6.55%）。从土地出让方式分析，挂牌出让方式是最常用的土地出让方式，其次是协议和拍卖。2007～2008年11月，武汉城市圈挂牌出让土地面积占比达56.21%；协议出让和拍卖出让土地面积比重分别为41.92%、1.87%。表62007年武汉城市圈各城市土地出让情况表72008年1～11月武汉城市圈各城市土地出让情况2.土地成交价格分析二线城市地价涨幅首次超过武汉市，除仙桃市外，圈内城市商业、居住、工业用地价格均呈不同程度的上涨，涨幅总体出现回落。根据《2008年度湖北省城市地价监测报告》对城市圈9个城市地价监测数据测算，2008年，武汉城市圈综合地价值为751.78元/平方米，比纳入监测的16个城市总体的平均水平（689元/平方米）高9.11个百分点。从表8可以看出，武汉城市圈内9城市地价水平相差很大，武汉市的综合地价、商业地价、住宅地价和工业地价水平均居城市圈首位。表82007～2008年度武汉城市圈各城市不同用途地价水平值表92008年度武汉城市圈各城市不同用途地价增长率如表8、表9所示，综合地价方面，除武汉市外，2008年武汉城市圈中最高的是黄冈市，其次为天门市和鄂州市。最低的是孝感市，仅403元/平方米。综合地价涨幅方面，涨幅最高的是咸宁市，同比增长63.03%；其次是黄冈市（44.94%）、武汉市（5.65%）。受居住和工业用地下滑的影响，仙桃市的综合地价水平出现负增长，为-2.09%。商业地价方面，除武汉市外，2008年武汉城市圈商业地价最高的为天门市1437元/平方米，最低的为孝感市556元/平方米；同比涨幅最高的是咸宁市，同比增长76.99%；其次是黄冈市，同比涨幅为45.82%；同比涨幅最低的是潜江市，其商业地价同比涨幅仅为0.91%。住宅地价方面，除武汉市外，2008年武汉城市圈住宅地价最高的为黄冈市684元/平方米，最低的为咸宁市336元/平方米；同比涨幅最高的为咸宁市，同比增长69.70%，其次是黄冈市，同比增长62.86%；潜江市住宅地价同比增长10.39%；其他城市涨幅均在10%以下。工业地价方面，除武汉市外，2008年武汉城市圈工业地价最高的为鄂州市401元/平方米，最低的为咸宁市231元/平方米。同比涨幅最高的为咸宁市，同比增长21.58%，同比涨幅最低的为仙桃市，同比降幅为0.85%。（二）商品房市场运行情况分析1.房地产开发投资情况投资额度有所增长，投资增幅出现回落；圈内城市间差距明显，武汉市的投资吸附能力最大，仙桃市、潜江市、天门市三个城市投资增速加快。根据湖北省统计局公布的数据显示，2008年，全省完成房地产开发投资892.67亿元，同比增长23.34%。其中，2008年武汉城市圈完成房地产开发投资687.78亿元，比2007年同比增长23.34%，与全省房地产开发投资增幅相当。武汉城市圈房地产开发投资额占湖北省房地产开发投资总额的77.05%，占据全省房地产开发的主导地位。如图12所示，分城市看，2008年，圈内城市房地产开发投资额位居前三的分别是武汉市、孝感市、黄冈市，房地产开发投资总额分别是：武汉市570.36亿元，孝感市27.86亿元，黄冈市27.40亿元。潜江市房地产开发投资总额仅2.76亿元，位居武汉城市圈末位。2008年，武汉市房地产开发投资额是武汉城市圈其他8个城市房地产开发投资总额的4.86倍，是位居第二的孝感市的20倍，是位居末位的潜江市的207倍。可见圈内城市间房地产开发投资差距巨大，武汉市占据武汉城市圈房地产开发投资的绝对主导地位。图122007～2008年武汉城市圈各城市房地产开发投资额走势分年度看，在房地产开发投资额度方面，2008年度武汉城市圈9个城市房地产开发投资额较2007年相比均有不同程度的上涨。在房地产开发投资增幅方面，房地产开发投资基数较小的潜江市、天门市、仙桃市三个城市增幅相对突出，其中潜江市2008年房地产开发投资额同比涨幅高达91.67%，居城市圈首位，其次是仙桃市，增幅为73.22%。其他6个城市2008年房地产开发投资增幅均有不同程度的回落。回落幅度最大的是黄冈市，增幅回落74.25个百分点。其次是咸宁市，增幅同比回落64.05个百分点。武汉市、鄂州市、黄石市3个城市房地产开发投资虽略有回落，但相对平稳。2.武汉城市圈商品房市场供应情况市场供应充足，开发企业投资趋向谨慎，房地产开发进度和节奏趋缓，商品房施工面积增幅放缓，竣工面积出现回落。（1）商品房施工情况：施工面积总体比较稳定，除孝感市出现下降外，圈内其他8个城市施工面积均保持增长。受开发企业投资预期降低的影响，总体增幅较2007年同期有所回落，天门市、潜江市增幅相对突出。2007～2008年，武汉城市圈商品房施工面积共计完成9165.76万平方米，其中2008年商品房施工面积完成4945.10万平方米，较2007年同期增长17.16%。可见，在金融危机和房地产业调整的双重影响下，开发企业投资趋向谨慎，对开发总量和新开工面积均进行了控制。同时圈内部分开发企业对拿到手的地块采取分片或分期开发的策略，并会根据市场销售情况随时调整施工进度。如图13所示，分城市看，2008年度，武汉市、黄冈市、咸宁市三个城市的商品房施工面积位居城市圈前三位，分别为3798.10万平方米、277.67万平方米、230.80万平方米。潜江市商品房施工面积为24.37万平方米，位居城市圈末位。除孝感市商品房施工面积同比下降0.09个百分点，出现负增长外，圈内其他8个城市商品房施工面积均呈不同幅度的上升。其中，天门市和潜江市两个施工面积原来基数较小的城市增幅相对突出。天门市商品房施工面积同比增幅最高，高达252.02%。图132007～2008年武汉城市圈各城市商品房施工面积走势（2）商品房竣工情况：房地产开发进度和节奏整体放缓，竣工面积和增幅双双下降，其中，武汉市、黄冈市和孝感市竣工面积相对较大。2007～2008年，武汉城市圈商品房竣工面积共计完成2926.92万平方米，其中，2007年，商品房竣工面积共计完成1518.89万平方米，2008年竣工面积完成1408.03万平方米，较2007年同期减少110.86万平方米，增幅同比下降7.30%。如图14所示，分城市看，2008年度，武汉市、黄冈市、孝感市3个城市竣工面积位居前三，分别为869.83万平方米、118.32万平方米、107.50万平方米。二线城市中，黄冈市、孝感市、咸宁市、黄石市4个城市商品房竣工面积基本相当。天门市商品房竣工面积居于末位，仅5.55万平方米，只相当于武汉市的6.38‰。图142007～2008年武汉城市圈各城市商品房竣工面积走势受房地产销售受阻，资金回笼较慢，投资预期不明朗的影响，开发企业纷纷缩减投资，放慢了开发节奏和施工进度。2008年武汉城市圈内除鄂州市、仙桃市、潜江市3个城市外，包括武汉市在内的其他6个城市的商品房竣工面积均出现不同程度的下降。其中，降幅最大的是天门市，降幅高达28.57%。3.武汉城市圈商品房市场销售情况分析（1）武汉城市圈商品房销售面积分析：除潜江市和天门市两个个县级市外，圈内其他7个城市商品房销售面积不同程度减少，其中孝感市、武汉市、咸宁市和鄂州市的销售面积回落幅度在25%以上。与全国商品房销售走势大体一致，2007～2008年武汉城市圈商品房市场经历了由销售市场的高峰到低谷的转变。如图15所示，2008年武汉城市圈完成商品房销售面积共计1235.58万平方米，比2007年同期减少553.72万平方米，同比下降30.95%。其中，除潜江市和天门市商品房销售面积略有增长外，其他7个城市均出现回落，孝感市和武汉市商品房销售面积减少幅度最大，同比降幅分别为38.06%和35.52%。图152007～2008年武汉城市圈商品房销售面积走势（2）武汉城市圈商品房销售额分析：除黄冈市、天门市和潜江市外，圈内其他6个城市商品房销售额均同比下降，其中武汉市商品房销售额降幅最大，达29.47%。如图16所示，武汉城市圈内商品房销售额差异较大，其中武汉市商品房销售额远远高于其他8个城市。2008年，武汉市商品房销售额（376.87亿元）是孝感市（14.93亿元）的25.24倍，是鄂州市的（7.97亿元）47.29倍，是潜江市（1.32亿元）的285.51倍。图162008年武汉城市圈9个城市商品房销售额对比情况武汉城市圈商品房销售额涨跌不一，但总体以同比下降为主。其中，黄冈市、天门市、潜江市三个城市商品房销售额同比增长，且天门市、潜江市同比涨幅均在40%以上。武汉市商品房销售额降幅高达29.47%，为城市圈内降幅最大的城市。其他5个城市降幅在1%～30%之间不等，见图16。（3）武汉城市圈商品房销售价格分析：商品房销售价格总体呈上扬态势，但涨幅出现回落。商品住宅和商品房价格变动情况基本保持一致。2007年，基于经济发展迅猛，社会局面稳定，人们生活水平逐步攀升，对舒适型住宅的需求及刚性需求的存在，使得武汉城市圈房地产价格出现了有史以来涨幅最大、涨速最快的一年。同时，受商品住房价格涨幅的影响，致使相当部分存量住房待售者观望心态加重，捂房待售和抬高房价，从而导致存量住房价格增幅明显。2008年虽然圈内大多城市遭遇调整，但是主要影响在房地产开发投资和销售量上，对房地产价格的影响主要体现在增幅放缓。如图17所示，2008年圈内9个城市的房价绝对值仍呈全线上扬的态势。其中天门市、黄冈市、孝感市3个城市房价涨幅位居前三，分别为35.76%、28.45%、21.47%。鄂州市同比涨幅最低，涨幅仅为1.67%。图172007～2008年武汉城市圈商品房销售均价走势2008年，武汉市的阳逻、盘龙城等郊区和中心城区徐东、南湖、金银湖等部分片区的房价虽然出现了较大幅度的调整，个别项目房价回落明显，但受整个中心城区价格坚挺的影响，2008年度商品房销售单价同比上涨了9.40个百分点。如图18所示，2007～2008年武汉城市圈中各城市商品住宅均价与商品房均价变动趋势基本一致，这反映出2007～2008年武汉城市圈商品住宅在商品房中所占比重较大。从2008年住宅销售单价看，武汉城市圈内武汉市商品房销售价格最高，潜江市和黄冈市相对较低。天门市、仙桃市、潜江市虽然是县级市，但其商品房价格已经与黄冈市、咸宁市等城市不相上下，这可以说明，城市圈中除武汉市以外，其他8个城市的房地产价格大致在一个档次，这为构建城市圈土地储备、出让等一体化操作奠定了良好的基础。图182007～2008年武汉城市圈商品住宅销售均价走势（4）武汉城市圈商品房供需情况小结：短期内供应总体大于需求，空置面积有所增加，供求平衡状况不够乐观，鄂州市、咸宁市、孝感市供求矛盾相对突出。图192008年武汉城市圈各城市商品房竣工与销售面积比较情况若不考虑往年结转的存量房数量，只拿当年施工面积和竣工面积进行对比，如图19所示，2008年，圈内只有黄冈市、仙桃市、天门市、潜江市4个城市当年的销售面积大于竣工面积，房地产销售整体情况相对乐观。其他5个城市供应均大于需求，出现了不同程度的滞销状况，其中又以鄂州市、咸宁市、孝感市三个城市表现比较突出。武汉市和黄石市供求失衡的状况相对较轻。由于仙桃市、天门市、潜江市三个城市的开发量相对较小在城市圈中占的比重较小，加上2009年武汉城市圈范围内的经济适用住房等保障性将有一轮集中的放量，还将分化一部分低收入消费群体对商品房的消费，所以结合以上因素综合判断，武汉城市圈的商品房供需情况在短期内将呈现供大于求的状态。并且这种状态一直要持续到宏观经济全面复苏，投资性群体再次大规模入市。另一方面还需要警惕房地产开发投资和新开工面积的趋缓，这将影响2～3年以后的市场供需结构。据有关部门初步统计，截至2009年第一季度，湖北省全省所有可销（预）售商品房面积达3079.30万平方米，其中，武汉市有2356.70万平方米。按2008年的销售情况推算，如果在销售量不放大的情况下，湖北现有可销（预）售商品房需要2年才能消化。4.武汉城市圈房地产消费特征分析（1）消费客群分析：圈内购房区域局限逐渐被打破，跨区域置业比例有所增加，但各城市本地居民仍是该区域市场消费主力。从地理位置及保障当地居民住宅两方面考虑，任何一个城市，本市居民都应当成为该城市购房的主力军。截至目前，根据相关数据可知，各城市的最主要消费主力量仍是本市和本辖区的居民。但随着武汉城市圈快速交通体系建设的加速，公积金“跨城通贷”等住房一体化政策的逐步实施，武汉城市圈内跨城购房的比例呈逐年增加的趋势。并且随着武汉城市圈“一小时通勤圈”的形成，跨区域置业的比例还将出现阶段性快速增长。其中圈内城市中，武汉市、鄂州市、孝感市3个城市外来群体购房所占比例相对突出，并以城市与城市之间接合部为跨城购房的重点区域。比如，2008年省内到武汉市购房的比例占25.00%，外来购房比例比2007年增加了0.23个百分点，其中又以城市圈内相邻城市购买为主。武汉市居民到周边邻近城市买房的比例在近两年也有明显的增加。鄂州市的红莲湖开发区、葛华新城就有90%以上的住宅都被武汉人购买，孝感市也有10%以上的住宅被武汉市居民购买。（2）产品形态分析：多层和小高层商品住房逐步占据市场主流，高层商品房的供求比例逐步上升。自1998年房改至今，多层住房占市场主流达10年以上，且目前仍被人们视为居住最为舒适的类型，其市场关注度也维持至今。尤其是武汉市以外的其他8个城市，由于城市化水平和房地产市场发展成熟度相对较低，同时由于物业管理费和公摊面积相对较大，人们对高层物业存在较强的消费抗性，多层建筑在商品房市场中所占的比重尤为突出。随着武汉城市圈城市化和工业化进程的加快和两型社会建设的总体要求，大量农业人口涌入城市，有限的土地与日益增长的住房需求决定了房地产开发应该朝着提高土地利用率的角度出发，在多层的基础上，增加小高层、高层的比例，已成为房地产业发展的必然趋势。从城市圈内9个城市的统计数据看，各城市小高层和高层的供求比例呈逐步上升的趋势。比如，2007年武汉市新增商品住房供应套数中，小高层和高层共占到82.84%；在商品住房销售登记套数中，小高层和高层分别占33.79%、48.68%。目前7个中心城区和两个开发区基本上已经没有多层住宅的销售，远城区的多层住宅也不多，小高层和高层商品住房已基本占据市场主流，特别在中心城区、长江、汉江沿线等土地稀缺的区域现更为突出。未来随着王家墩中央商务区、武广商圈、中南商圈周边部分超高层项目的面世，武汉市将全面步入高层时代。（3）户型结构分析：中小户型住房成为市场供求主体。在中央和地方政府三令五申“加大住房结构调整”，多项政策鼓励中小套型商品房开发和消费的政策推动下，武汉城市圈9个城市在制定五年住房规划和现实操作中，也加紧了对双“70%”的执行力度，尤其是在中小套型保障型住房和中小套型普通商品房建设快速放量和居民偏向中小户型消费的引导下。90平方米以下中小户型住房已经成为武汉城市圈住房供求主体。从武汉市的商品房销售数据看，120平方米以下商品住房销售套数总数占商品房销售总套数的比例由2007年的57.46%提高到了75.09%，而90平方米以下占比由27.46%上升至43.10%，比2007年增加了15.64个百分点。再如，2006年以前，由于房价较低，鄂州市商品住宅的面积一般在150～180平方米之间；2006年后随着房价的快速上涨，主流商品住宅的面积下降到110～140平方米。五武汉城市圈房地产发展存在的主要问题及对策建议1998～2008年的10年里，在中国城市化和工业化的快速推进下，中国的房地产行业用10年的时间走完了西方发达国家房地产业差不多30年的历程，超常规的快速发展也造成房地产行业诸多问题的积压。此前，由于宏观经济快速发展，将很多问题掩盖了、隐性化了。在2008年国际国内外部经济形势的突变的背景下，房地产行业的周期性调整提前到来，不少久治不愈的、隐性的问题显露无遗。（一）房地产市场销售仍未彻底走出低迷期，商品房存量和空置居高不下随着金融危机对实体经济影响的深入，沿海城市外贸出口经济受挫导致大量的产业工人向内地回流，湖北省作为劳动力输出大省就业形势十分严峻。虽然武汉城市圈内各城市在中央和省委、省政府的引导下，采取和很多促进就业措施，就业压力有所缓解。但就业难度增加和对未来收入预期的普遍降低，导致居民对住房等大宗商品消费变得非常谨慎。从2007年10月份开始，房地产的盘整由武汉市开始向圈内城市蔓延，市场观望气氛浓厚，各城市商品房销售开始出现不同程度的滞留，武汉城市圈房地产消费进入8年来最低迷期。虽然在政府税费减免政策和企业降价促销的刺激，积累一年之久的刚性需求得到释放，2009年第一季度武汉市等城市商品房市场销售量有所增长，出现了小阳春现象，但低迷的态势仍未得到根本扭转，且不排除年中出现反复的可能。随着房地产市场销售进度的放缓和销售面积的下滑，武汉城市圈各城市商品房空置率出现了不同程度的上升。根据湖北省和武汉市统计局最新统计数据显示，2009年一季度湖北省商品房空置面积达151万平方米，同比增长64%。1～4月份，武汉城市圈中心城市武汉市商品房的空置面积也高达199万平方米，同比增长87.40%。另据武汉市供电公司提供的数据显示，武汉中心城区共有42698套商品房超过一年时间的电费为零，基本处于闲置状态。[3]此外，对2009年1～4月武汉市房地产开发的几个主要指标跟踪分析，发现1～4月武汉市房地产开发投资（提高2.70%）、施工面积（增长23.40%）和竣工面积（增长1.80倍）等几项指标均呈现不同幅度的增长，而商品房销售面积下降3.50%。可见，供应量还在持续增加，武汉城市圈的商品房供需平衡仍需要较长时间调整，圈内诸如武汉市、孝感市、咸宁市等城市的商品房空置量短期内可能会继续居高不下。商品房的大量空置与闲置不仅造成社会资源的大量闲置浪费，同时也挫伤了房地产开发企业的投资积极性，对消费需求拉动和投资增长都带来不利影响，进而导致房地产开发上下游产业链上产业的萎缩，也会对整体经济平稳运行产生负面影响。建议：采取有效措施，控制空置面积的过快增长。一是建议地方政府根据当地的实际情况，适度加大税费减免力度，支持自住型商品房消费；二是针对企业制定税费优惠政策，鼓励企业降低赢利预期，通过让利促进销售；三是圈内三线城市可以低价购买商品房替代新建经济适用住房，减少城市商品房空置压力。四是政府和媒体继续加强市场监管和舆论引导，指导消费者理性消费。（二）开发企业资金依然吃紧，投资受挫，建议加大金融对地产的阶段性支持受房地产市场低迷和信贷资金收紧的影响，一方面房地产开发企业资金来源渠道变得狭窄，部分中小型开发企业为了支撑企业运转甚至不惜高利息借贷，企业融资成本出现大幅增长。另一方面房地产销售进度放缓，销售周期拉长，房地产开发企业资金周转不灵，现金流吃紧。虽然适度宽松的货币政策和房地产开发项目自有资金比例的调整可以起到一定的缓解作用，但整个房地产行业资金吃紧的状况仍未得到根本性的扭转。尤其是部分盲目扩张、高价囤地的开发企业和中小型企业资金紧缺问题尤为突出。大部分企业都采取缩减资金投入、推延新项目开发计划，放缓开发项目开发进度等手段来缓解当前的资金紧缺状况。从当前房地产运行数据看，武汉城市圈和湖北省的房地产开发投资均出现了不同程度的回落，房地产新开工面积、土地购置面积等指标均出现下降。2008年，武汉城市圈房地产开发投资完成687.78亿元，增长23.34%，低于全省平均增幅0.36个百分点，占全省房地产投资的比重为77.05%，而除武汉市以外的8城市完成投资117.42亿元，增长19.96%，低于全省增幅3.74个百分点。圈内仅有房地产开发投资基数相对较小的潜江市、天门市、仙桃市3个城市增幅相对突出，其他6个城市2008年度的房地产开发投资增幅均有不同程度的回落，企业投资预期有所下降，房地产开发节奏整体放缓。如果说当前房地产开发投资是资金的问题，那么更欠缺的是信心。和消费者的观望心态一样，开发企业也在观望。根据湖北省统计局湖北调查总队的调查显示，房地产业企业景气指数、企业家信心指数和2008年同期相比均出现较大幅度下滑。据湖北省房地产主管部门透露，2009年第一季度，湖北省新成立的房地产开发企业明显减少，省直新成立的房地产开发企业仅有一家。土地市场交易量出现下滑，第一季度全省房地产开发土地购置费比2008年同期下降了34.70%。从2008年下半年开始，圈内城市虽然加大了对土地的推介力度，但是收效依然有限，城市圈土地交易量和交易价格都出现了一定程度的下滑。虽然地方政府正在积极尝试扭转对“土地财政”的倚重程度，但是短期内仍很难转变，土地出让和税收收益的降低将影响地方政府的财政收入，进而影响地方政府对城市市政、交通和公共配套的建设投入。建议：（1）拓宽房地产投融资渠道，抓住武汉城市圈先行先试的权利，积极推动圈内资本市场改革，鼓励房地产开发企业通过股权合作、项目证券化、房地产基金、信托、反向抵押等多种方式进行多渠道市场融资；突破性发展债券市场，鼓励圈域内大型企业发行企业债券；深化银企、银政合作，建立房地产投资项目与各类金融机构交流合作平台，不定期召开土地、地产项目融资推介会暨对接洽接会，形成良性的交流合作机制；扩大中小企业投融资担保基金规模，扶持中小型房地产企业度过当前危机；抢抓国家扩大内需的机遇，积极争取国家投资，对已经建成房地产项目周边滞后的基础设施配套加大对改善力度。（2）借房地产盘整的机会，加强土地整理储备，通过引入实力强、运营经验丰富的品牌开发企业和政府合作，盘活一级土地开发，适度补贴快速增长的城市建设费用；适度增加一些小体量土地供应，满足民营企业和中小型开发企业的用地需求；加强城中村的改造力度，加大中心城区小地块供应，盘活中心城区闲置土地，激活房地产投资。（三）“交房危机”凸显，建议加强行业诚信建设和舆论引导由于房地产开发、销售环节较多，涉及的受众面广泛，开发企业实力和从业人员素质参差不齐，整个行业的诚信状况一直不容乐观。有关商品房买卖合同纠纷、广告失实、拖延交房和办证等问题一直是消费者投诉的焦点。2006年以来，在国家加大对房地产行业调控和监管的同时，武汉城市圈内各城市房产主管部门纷纷加大对房地产市场秩序的整治和监管力度，先后开展了多项专项整治活动，出台了一些相应的法规，圈内房地产市场秩序有所规范，开发企业的企业公民责任有所增强，房地产诚信问题有所缓解。但是，随着房地产行业调整的深入，开发企业打折促销的力度也越来越大，先后买房价格差的存在，给已经高价购房的消费群体带来较大心理冲击。于是，就寻找各种原因寻求退房和补偿，引发了很多矛盾，甚至造成冲突。由于2007年价格最高点购买的期房大多集中在2008年下半年和2009年交房，所以2009年是房地产开发企业的“交房危机”年，因交房而导致的矛盾和纠纷可能会出现不减反增的局面。建议：（1）政府相关职能部门组织媒体多听取社情民意，从法律和情感两方面加强正确的舆论引导，防范交房事件演变成群体事件。（2）开发企业提前筹划，规范的交房流程，做好细节服务和情感安抚工作，提高服务的质量。（3）加强房地产行业诚信建设，营造有利的市场运营环境。政府必须完善相应法规体系，搞好信用体制建设。在目前房地产市场发展还不是很完善的情况下，仅仅依靠开发商的自律行为来营造诚信的房地产市场环境显然不太可能。因此，一方面要不断完善相应法律法规体系，用法律强制的手段规范开发商的经营行为，另一方面呼吁消费者增强对自身权益的保护意识。政府部门在其中起着关键性的作用，在加强自我监管、树立主管部门公信力的同时，应加强对行业的信用监管，完善信用体制建设，加大对违法行为的处罚力度。（四）圈内房地产发展差距大，信息不对称，建议加快建立完善城市圈房地产信息披露共享机制由于武汉城市圈的9个城市在行政级别、经济发展水平、城市化水平、居民收入水平等方面存在明显的差距，导致武汉市与周边8个城市间、8个城市内部之间房地产业发展水平存在巨大的落差。比如2008年，武汉市房地产开发投资占全省63.89%，其他8个城市房地产开发投资总额仅占全省的13.15%。武汉市的房地产开发投资额是圈内其他8个城市投资额总和的4.86倍。这种差距不仅体现在投资水平和房价上，开发企业数量、房地产供求关系、房地产销售状况、物业管理水平、住房保障水平，以及可供房地产开发的用地空间等方面都有着非常大的差距。这种差距的存在导致圈内房地产业投资和产业布局的不均衡，也为城市圈房地产业一体化发展的政策与信息平台建设设置了障碍。到目前为止，除了在公积金“跨城通贷”和建筑节能方面有所突破外，圈内暂时还没有建立起统一的信息交流平台，部分城市虽然建立了相应的信息平台，也因信息更新发布不及时、不完整，没有起到应有的作用。目前，整个城市圈的房地产信息的沟通和共享机制还处于缺位状态。这种信息不对称与周边城市主管部门和企业强烈的信息需求形成鲜明的矛盾。对此建议，湖北省政府或建设厅牵头整合土地、城建、房产、统计等相关力量，率先在城市圈内建立武汉城市圈统一的政策咨询、土地交易、地产项目招商、房地产投融资、商品房交易等一体化信息平台，加强圈内房地产业动态信息的互动交流，完善土地、城建、房产等信息的及时上报和共享机制，这也是武汉城市圈房地产业走向一体化的第一步。（五）企业面临的土地拆迁难度大，建议加大净地供应，完善拆迁补偿机制改革开放的30年是武汉城市圈城市化进程最快的阶段。2008年，武汉城市圈的城市化水平为37.80%，[4]到2020年，武汉城市圈要实现城镇化水平达到70%左右的发展目标，未来城镇人口将要达到2335万人[5]，平均每年要提高2.93个百分点。可见，未来几年，武汉城市圈将继续处在城市化进程高速发展期。城市化进程的加速，必然带来城市建设用地和旧城改造的加速。然而久治不愈的拆迁问题、沙石霸问题不仅成为困扰城中村改造的首要问题，也是武汉城市圈房地产业招商引资必须规避的问题。通过对武汉城市圈范围内的120多家大中型房地产开发企业进行走访调查显示，其中75.30%的开发企业认为当前的房地产投资环境还有待优化，有5成以上的企业反映在项目开发过程中曾经遭遇拆迁或沙石霸问题，并且三四线城市反映相对强烈，其中，沙石霸问题比较严重的主要是城中村，和早些年沙石霸的涉黑性质不一样，目前掺和其中的大多是被拆迁的困难群体。分析其原因：一是城市拆迁过程透明度不够高，对被拆迁对象的生活保障力度不够，可供选择的补偿方式比较单一，使得被拆迁群体缺乏持续收入来源，强揽工程、强买强卖现象滋生，并成为长时间、深层次的问题。这既不利于建立公开透明的市场竞争环境，对于社会治安也有一定影响，造成了不良社会影响。同时，一些村委会带动掺杂其中，使得政府调节难度加大。二是土地出让制度有待完善。按照国家政策要求，武汉城市圈各城市也逐步开始推行“净地”出让，但是由于实际操作过程中有难度，圈内多数城市在城中村土地出让过程中还没有做到三通一平，很多采用毛地出让。随着《物权法》对私人财产保护的加大，居民的维权意识有所增强，开发企业和居民之间的协调难度加大，种房之风屡禁不止，“钉子户”频出。一方面，给企业开发带来难度，造成工期的一再拖延和企业成本负担的增加；另一方面，个别不良企业的野蛮拆迁，造成上访不断，为社会稳定埋下隐患。建议：（1）各地政府建立一支专业的、相对稳定的拆迁队伍，从土地供应的源头上加大“净地出让”的执行力度，减少企业拆迁。（2）增强拆迁的透明度，完善拆迁补偿机制，从保护失地居民的长远生计出发，提供多种可供筛选的补偿方式。（3）加强对被拆迁群体的就业和创业培训，提供相应的就业机会。（4）加强社会综合治理，继续加大对“沙石霸”的打击力度。六2009～2010年武汉城市圈房地产发展趋势预测（一）保障性住房制度逐步完善，保障标准和保障覆盖面逐年扩大，住房结构进一步得到调整2008年，我国的住房政策方向和理念发生了较大转变，保障性住房建设被提高到保障民生的高度，国家土地、资金等资源加速向保障性住房建设倾斜，湖北省和地方政府也从土地、资金、政策等多方面加大了经济适用住房和廉租住房的支持力度。省政府还和各地方政府签订保障性住房建设责任状，加大保障性住房建设责任落实力度。武汉城市圈将住房保障标准提高到国家规定的上限12平方米，住房保障的范围也由城区扩大到县城以外的城镇。此外，根据2008年12月25日，住房和城乡建设部与省政府，就支持推进武汉城市圈“两型”社会建设签署备忘录，住房和城乡建设部也将支持城市圈加快建设保障性安居工程，加大廉租住房建设、棚户区改造和对旧住宅区环境整治支持力度，在武汉城市圈开展农村住房建设和危房改造试点。随着这些政策措施的落实和2007年以来经济适用住房建设的加快，预计2009年下半年和2010年武汉城市圈保障性住房将大规模上市，城市圈住房保障覆盖面将进一步扩大，保障性住房紧缺的局面将有所缓解，住房结构进一步得到调整。（二）受国际经济危机的影响，城市圈内产业经济调整可能