物业大、中、小修的界定参考

物业大修、中修、小修范围、界定标准和坪定方法与法律畸【专题】

在物业管理服务中，通过科学、合理、客观的方法界定房房屋大、中、小修范围和标准,

对于物业服务企业合法服务和控制服务成本至关重要，笔者通过蜂巢物业网为你详细分析物业

大修、中修、小修的范围、界定标准和方法。

一、物业房屋修缗”大、中.小修“范圉

按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。

(-)翻修工程

1、凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。

2、翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。

3、翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。翻修工程主要适用于：

(1)主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。

(2)因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。

(3)地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。

(4)无修缮价值的房屋。

(5)基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。

(二)大修工程

1、凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程

2、大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。

3、大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

4、大修工程主要适用于严重损坏房屋。

(三)中修工程

1、凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。

2、中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。

3、中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。

4、中修工程主要适用于一般损坏房屋。

（四）小修工程

1、凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。

2、小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。

（五）综合维修工程。

1、凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。

2、综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20%以上。

3、综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

4、综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程。

二、物业房屋和设备设施“大、中、小修”界定标准

本文参照中央国家机关办公用房维修标准（国管房地[2004]85号），确定了物业大修、中

修、小修的标准，具体应执行当地有关房屋和设备维修有关的法规和政策。

1总则

1.0.1为规范中央国家机关办公用房（简称办公用房）的维修管理工作，根据有关法律、

法规及规定，制定本标准。

1.0.2本标准适用于建成二年以上且已投入使用的办公用房及其设施的维修。

1.0.3特殊工作性质用房（如安全机关和公检法的专业用房等）的维修，有特殊规定的,

从其规定。

1.0.4地震区办公用房的安全性鉴定与维修，宜与抗震鉴定与加固结合进行。

1.0.5办公用房的维修，除应遵守本标准的规定外，尚应符合现行国家有关标准、规范的

强制性规定以及专门规程（如火灾后安全性鉴定规程等）的规定。若本标准的规定与设备更新

合同特定的规范有不一致时，按特定规范执行，但其安全质量要求不得低于本标准的规定。

1.0.6本标准是评估和审批办公用房维修方案、编制办公用房大中修计划的主要依据之一。

2术语

2.0.1系统

由若干成分（如分系统、子系统、子项和构件、部件等）相互间有机地组合成能履行某种

综合功能的集合体（如办公用房系统）。

2.0.2可靠性

结构在规定的时间内，在规定的条件下，完成预定功能的能力。

2.0.3适修性

适于采取修复措施所应具备的技术可行性与经济合理性的总称。

2.0.4预期正常使用年限

本标准规定的在正确、合理选择适宜材料的前提下，正常的设计和施工质量应使一项工程

无需进行大、中修即可按其预定功能使用的预期年限。

2.0.5系统集成

将智能办公用房内不同功能的智能化子系统在物理上、逻辑上和功能上连接在一起，以实

现信息综合、资源共享。

3基本规定

3.1维修及其分类原则

3.1.1办公用房的维修，应在保证安全、环保、卫生、节能节水，注重维护和完善办公用

房及其设施使用功能的前提下，做到经济、简朴、适用。

3.1.2办公用房建筑结构的安全等级不应低于二级；其重要建筑物应定为一级；特殊重要

建筑物的安全等级应根据具体情况另行确定。

3.1.3维修分类：办公用房作为一个具有现代办公综合功能的系统，宜由下列9个分系统

组成，其维修分为房屋本身维修和设施维修两大类：

1房屋本身维修：

(1)承重分系统的维修；

(2)围护分系统的维修；

(3)装饰装修分系统的维修。

2设施维修：

(4)给水、排水分系统的维修；

(5)供热、采暖分系统的维修；

(6)空调通风分系统的维修；

(7)电气分系统的维修；

(8)电梯分系统的维修；

(9)智能分系统的维修。

3.1.4按损坏程度和修缮工作量的大小，办公用房的维修分为大修、中修和小修：

大修：指对办公用房或其设施进行的全面修复，如大范围的结构补强加固、改造、装饰装

修的修复、更新或各种设施的重新调整、设置、改装、改造或更新；

中修：指对办公用房或其设施进行的局部修复；

小修：指及时修复或排除房屋或其设施的轻微损伤或小故障，保持房屋及其设施正常使用

功能和运作的日常维护、保养。

3.1.5为方便管理，办公用房维修又可分为专项维修和综合维修两类：

专项维修：仅对任一分系统进行的中修以上的维修。

综合维修：根据各分系统维修类别被综合评定为全系统中修以上的维修(详见本标准第13

章)。

3.2维修工作的基本要求

3.2.1新建办公用房竣工投入使用时，其权属部门和使用部门应遵照《建设部工程文件归

档整理规范》GB/T50328-2001,的规定办理工程竣工资料整理归档手续，妥善保存下列资料：

岩土工程勘察报告、设计计算书、设计变更记录、施工图、施工及施工变更记录、竣工图、竣

工质检及验收文件（包括隐蔽工程验收记录）、定点观测记录、事故处理报告；设备的合格证、

使用说明、安装记录、保修责任书、保养规定等，为办公用房的维护提供基本资料。

3.2.2对已投入使用的办公用房,除应长期保存第3.2.1条规定的档案文件外,还应随时收

集历次维修、加固及改造的有关资料（包括用途变更、使用条件改变以及受灾等情况）进行建

档。

3.2.3办公用房的检查与评定是维修的主要依据。检查一般分为三类：

（1）日常检查：为保持办公用房及其设施的正常使用功能，对其易损部位和设备的运行状

态，进行以经验判断为主的现场考察。日常检查应分别根据各分系统的特性和使用要求，制定

维修保养计划并组织实施。

（2）详细检查：为确保办公用房及其设施的可靠性，在日常检查的基础上，通过仪器检测

和必要的载荷试验，对有关信息进行的收集、分析、验算和判定。详细检查又分为局部扩大检

查（如中修前检查）和系统检查（如大修前检查）。

（3）专门检查：有紧急或特殊情况时立即进行的检查，其工作范围、内容和工作量相当于

局部扩大检查。

3.2.4检查周期：日常检查和详细检查的周期由本标准各章作出具体规定。专门检查不设

周期，根据需要确定。

3.2.5日常检查应由使用部门指派受过培训的管理人员和有专业操作技能的人员进行，并

应建立检查档案。根据日常检查结果进行的小修，由使用部门自行负责。

3.2.6当在日常检查中发现办公用房有安全隐患或耗能、耗水严重超标时，应根据实际情

况及时组织详细检查。

3.2.7详细检查与评定（含专门检查与评定），应由有资质的鉴定机构承担。必要时，还

应会同安全、卫生、环保、消防等检测机构进行检查。

3.2.8根据详细检查或专门检查的鉴定报告，需对办公用房或其设施进行中修或大修时，

应委托有资质的设计单位进行补强加固、修复或改造、改装设计。设计提出的技术方案（包括

节能节水改造方案），应按规定的程序和要求报批，并按批复组织实施。

3.2.9办公用房及其设施的大修、改造和改装应进行适修性和可行性评估。

3.2.10办公用房的拆除重建和设备的更新，应根据鉴定报告和适修性评估报告，参考办公

用房和设备的使用年限确定。需更换的围护材料、隔热、保温层、建筑设备和器具，应符合节

能或节水要求，不得采用国家有关行政主管部门明令淘汰的高耗能、耗水和非环保型的产品或

材料。

3.2.11办公用房及其设施的大、中维修、改造和更新的施工，应由有相应资质的专业施工

企业按设计要求进行施工；其每一工序交接点的施工质量检验评定以及施工完成后的工程验收，

均应按现行有关国家标准的规定以及产品、设备的说明书要求进行。

3.2.12应对所有的检查结果和维修过程作出详细、准确的记录。这些记录应连同设计、施

工及验收文件一并归档。任何时候均应有完整的历史资料可供使用。

4承重分系统的检查、砰定与维修

4.1一般规定

4.1.1承重分系统的日常检查，宜在房屋投入使用后的前3年（软弱地基应为前5年），

每年进行1次，而后每隔6~12年检查1次；使用已超过30年的旧办公用房，检查间隔应适

当加密。

4.1.2详细检查宜每隔12年进行1次，且应与日常检查错开进行。若日常检查中发现有严

重问题，应立即进行局部扩大检查。

4.1.3专门检查，在下列情况下进行:

1发现紧急情况：如地基出现异常沉降、结构处于濒临危险状态、构件发生意外破坏等；

2震前（预报时）及震后，或其他灾害后的安全检查；

3当有特别重要任务，须确保房屋在指定期间的高度安全时，对房屋进行的以消除隐患与

组织监控为目标的检查与鉴定。

4.2检查

4.2.1承重分系统的日常检查，应根据房屋使用的实际情况，参照本标准附录表AO1的检

查要点确定检查项目及内容，组织有经验的技术人员进行现场考察。

日常检查结果应写出书面报告，但仅要求作定性的表述。若检查发现有些项目尚需使用仪

器进行检测时，应纳入局部扩大检查计划组织实施。若检杳发现有安全隐患，应及时进行专门

检查。

4.2.2承重分系统中结构构件的详细检查，分为结构构件安全性检查和结构构件正常使用

性检查。

1结构构件安全性检查应按本标准附录A规定的《承重分系统检查与评定标准法A.0.2-1

所列的项目和要求进行。

2结构构件正常使用性检查，应按本标准附录A规定的《承重分系统检查与评定标准》表

A.0.2-2所列的项目和要求进行。

4.2.3承重分系统的详细检查，应在其结构构件详细检查基础上，按本标准附录A规定的

《承重分系统检查与评定标准》表A.0.3所列项目和要求进行地基基础和上部承重结构的安全

性及正常使用性检查。

4.3评定

4.3.1承重分系统结构构件安全性和使用性详细检查结果，应按现行国家标准GB

50292-1999第4章和第5章的规定分别进行评级。

4.3.2承重分系统各子单元安全性和使用性检查结果的评定，应根据现行国家标准GB

50292-1999第6章和第7章的要求分别进行评级。

4.3.3承重分系统的安全性和使用性评定，应根据各子单元的安全性和使用性评定结果,

按现行国家标准GB50292-1999第8章的要求进行。

4.3.4承重分系统的维修类别，应在鉴定单元评级的基础上，按表4.3.4确定。

表4.3.4承重分系僦修类别确定

使用性等级使用性检查评定结果

安全性等级念级及QW及

Ast锁仅需保养小修中修

安全性检查Bst级小修小修中修

评定结果C/及中修中修大惊

Dgt锁天修大修大修

4.3.5对确定为大修的工程，还应按现行国家标准GB50292-1999第3章和第10章的规

定进行适修性评估，并按下列原则提出处理建议：

1对评为Ar、Br和A'r、BT的鉴定单元和子单元，应予以修复使用；

2对评为Cr和Or的鉴定单元和子单元，应分别作出修复与拆换两个方案，进行技术和经

济评估，以确定是否修复；

3对评为CSU-Dr、DSU-Dr或Cu-D'r、Du-D'r的鉴定单元和子单元，宜考虑拆换或重建。

注：本节条文中所用的GB50292的“鉴定单元"和"子单元"，相当于本标准中的"分

系统"和"子系统"。

4.4维修

4.4.1承重分系统的小修：主要是封闭裂缝、除锈、防锈和防腐，以及对各种易损零部件

进行更换或修复等。一般由使用部门负责组织实施。

4.4.2承重分系统的中修和大修，应符合下列规定：

1地基基础的加固和承重结构的补强加固、改造，应根据维修目的、现场及环境条件，选

择适用的加固方法；

2围护分系统承重构件的补强加固或更换，也应一并考虑，并同时组织实施。

4.4.3承重分系统加固、改造设计和施工，除应遵守现行设计、施工规范的规定外，还应

执行下列专用标准：

1《既有建筑地基基础加固技术规范》；

2《混凝土结构加固设计规范》；

3《钢结构加固设计规范》；

4《砌体结构加固设计规范》；

5《建筑抗震加固技术规程》；

6《砖混房屋加层技术规范》；

7《古建筑木结构维护与加固技术规范》；

8《建筑结构加固工程施工质量验收规范》；

9其他新发布的加固改造专用规程和标准。

5囹护分系统的检查、评定与维修

5.1一般规定

5.1.1围护分系统的日常检查，宜在房屋投入使用后的前3年，每年雨季前进行1次，之

后每隔3年检查1次。

5.1.2详细检查宜每隔6年进行1次，且应与日常检查错开进行。若日常检查中发现有严

重问题，应立即进行局部扩大检查。

5.1.3专门检查，在下列情况下进行:

1发现紧急情况：如地基基础或上部结构出现异常情况已波及围护分系统时；

2震前（预报时）及震后，或火灾后的使用功能检查；

3当有特别重要任务，须确保房屋在指定期间的正常使用功能时，对围护分系统进行的以

消除渗漏、排水不畅、冷凝等为目标的检查。

5.2检查

5.2.1围护分系统的日常检查，应根据房屋使用的实际情况，参照本标准附录表B.0.1的检

查要点确定检查项目及内容，组织有经验的技术人员进行现场考察。

日常检查结果应写出书面报告。若检查发现有些功能项目尚需使用仪器进行探测时，应纳

入局部扩大检查计划组织实施。若检查发现其使用功能已显著受损，应及时进行专门检查。

5.2.2围护分系统的详细检查，分为围护结构承重构件（简称围护构件）可靠性（包括安

全性和使用性）检杳和围护系统使用功能检查。

1围护构件可靠性检查，应参照本标准附录A规定的《承重分系统检查与评定标准》表

A.0.2-1及A.0.2-2所列的项目和要求进行。

2围护系统正常使用功能检查，应按本标准附录B规定的《围护分系统检查与评定标准》

表B.0.1所列的项目和要求进行。

5.3评定

5.3.1围护构件可靠性（包括安全性和使用性）的详细检查结果，应按现行国家标准

GB50292-1999第4章和第5章的规定分别进行评级。

5.3.2围护系统使用功能检查结果的评定，应根据现行国家标准GB50002-1999第7章

的要求分别进行评级。

5.3.3围护分系统的维修类别，应在鉴定单元评级的基础上，按表5.3.3确定。

表5.3.3围护分系魅修类别确定

围护分系统使用性等级使用功能检查评定结果

承重分系统安全性等级Ass级B//级

结构安全性Asu级或&su级仅需保养小修中修

检查评定结果Cgt级或医住及中修或大修中修或大修擀蕈新

由表中“中修或大修”是指应按结构维修可能损坏围护分系统的实际情况确点亲~~,

5.4围护分系统的维修

5.4.1围护分系统的小修：主要是封闭裂纹、清理雨水孔、天沟、地沟等排水通道以及零

星渗漏点的密封等。一般由使用部门负责组织实施。

5.4.2围护分系统的中修和大修，应符合下列规定：

1围护分系统的修缮、更新，应根据维修目的、现场及环境条件，选择适用的方法；

2围护分系统的更新，除采用成熟的技术，做好防水、防渗漏、防潮、防风化等工程外，

尚应对原屋面和外墙的隔热、保温效果作出评价，并据以进行必要的修复或节能改造，以改善

其使用功能。

5.4.3围护分系统维修、更新的设计和施工，应执行下列专用标准：

1《屋面工程技术规范》GB50016;

2《地下工程防水技术规范》GB50108;

3《民用建筑热工设计规范》GB50176;

4《地下防水工程施工质量验收规范》GB50208;

5《房屋渗漏修缮技术规程》CJJ62。

6饰^^系统091^、评定与M

6.1一般规定

6.1.1本章适用于建筑物中已有的装饰装修分系统的检查、评定与维修。

6.1.2办公用房装饰装修分系统的大修或更新工程，其设计、施工质量应满足表6.1.2规定

的预期正常使用年限的要求。

表6.1.2建糠饰装修分系统预期正常使用年限

序号子系统名称最低更用年限

1抹灰工程外墙抹灰工号隹6：内墙抹灰工程12

2门窗工程外门窗工程6；内门窗工程12

3吊顶工程6

4轻质隔墙工程12

5饰面板安装工程12

6饰面稔粘贴工程12

7幕墙工程12

8涂饰工程C

9裱糊与软包工程6

10细部工程6

水泥地面工程、石材地面工程、陶楼地面工程L2;

11地面工程实木地面工程、复合木地面工程、行地面工程6；

孑蟋3性重物'11/土石

注：本标准的子系统相当于现行施工质量验收规范的“子分部”。

6.1.3建筑装饰装修的使用年限超过表6.1.2的规定时，应及时组织检查与评定，以确定是

否需要进行中修或大修。

6.1.4除特殊情况外，建筑装饰装修的中修和大修宜与其他相关分系统的中修和大修同时

安排。

6.2检查与评定

6.2.1建筑装饰装修分系统的检杳分为日常检查、详细检查和专门检查。

6.2.2建筑装饰装修分系统各子系统的检查与评定，应按其检查评定基本单位（简称"检

评单位"）进行。

6.2.3建筑装饰装修的检评单位应按下述方法划分：

1同一个子系统中室外每一面墙划分为一个检评单位；

2同一个子系统中室内每一房间、每一楼梯间和每一走道分别划分为一个检评单位。

6.2.4建筑装饰装修分系统日常检查的周期，应符合表624的规定。

表624建筑装饰装修分系统的日常检查周期

表6.2.4建筑装饰装修分系统的日常检查周期

序号子系统名称外观检查功能检查安全检查

1抹灰3年3年3年

2门窗1年1年1年

3吊顶3年—3年

4轻质隔墙3年需要时—

正常情况下1年；台风、地

5外墙或内墙饰面板6个月1年震、火灾等自然灾害后及时

检查

6外墙或内墙饰面砖3年3年3年

正常情况下1年；台风、地

7幕墙6个月1年震、火灾等自然灾害后及时

检查

8涂饰（包括油漆）3年——

9裸耦与软包3年——

10细部3年3年3年

11地面3年浑

有异常情况日广

12室内环境质量——

6.2.5进行日常检查、保养时，应从本标准附录C《建筑装饰装修分系统检查与评定标准》

规定中选择检查项目，编制成检查、保养计划报使用部门批准后执行。

在日常检查中发现局部损伤或使用功能下降等情况时，应及时进行维修。

在日常检查中发现安全隐患时，应及时通知有关部门处理。

6.2.6在建筑装饰装修分系统进行中修或大修前应进行详细检查。详细检查前应根据维修

范围确定需要检查的每一子系统名称及其所包含的检评单位的数量。

6.2.7进行详细检查时应按本标准附录C规定的外观质量、使用功能和安全等三方面的检

查项目进行检查，并分别评定每个检查项目的等级，然后再按下列规定确定该检评单位的等级：

1一般情况下，取安全项目和功能项目中最低一级作为该检评单位的等级；

2若外观项目的等级比按本条第1款确定的等级低二级，则应将按本条第1款确定的等级

降低一级。

6.2.8当评定每一子系统的完好性等级时，应根据其所含检评单位的等级及数量，按下列

规定进行评定：

(1)完好性为I级的子系统，应不含c级和d级检评单位，可含b级检评单位，但不多于

20%。I级子系统仅需采取保养措施。

(2)完好性为n级的子系统，应不含d级检评单位;可含c级检评单位，但不多于10%,

且不含涉及安全的C级检评单位。n级的子系统需采取修缮措施，但尚不影响正常使用。

(3)完好性为III级的子系统，其所含的c级检评单位不应多于20%,d级检评单位不应

多于10%。in级子系统需采取修缮或更新措施才能正常使用。

(4)完好性为IV级的子系统，其所含的c级检评单位多于20%,或所含的d级检评单位

多于10%,或d级检评单位位于建筑物的外墙正面。评为IV级的子系统已严重损坏，需进行

全面修缮或更新才能正常使用。

6.3维修

6.3.1建筑装饰装修分系统在使用过程中，应经常进行清洁和维护。

6.3.2当子系统被评为I级或D级时，该维修项目为小修。

对检查中被评为I级或II级的子系统，凡有局部损坏或使用功能下降的检评单位，应及时

进行维修。

6.3.3当有3个以下的子系统被评为III级或IV级时，该维修项目为中修。

6.3.4当有3个或3个以上的子系统被评为III级或IV级时，该维修项目为大修。

6.3.5当外墙面、外门窗发生损坏时，应进行专门检查；当该子系统被评为HI级或IV级时，

应申请中修，并应及时修复。

6.3.6建筑装饰装修进行中修和大修时，应由有资质的设计单位和施工单位承担，并出具

完整的施工图等设计文件。

办公用房装饰装修工程的设计和施工，应符合有关安全、环保、卫生的规定，并与城市规

划的要求相协调。

6.3.7办公用房装饰装修工程竣工验收时，室内环境应符合现行《民用建筑工程室内环境

污染控制规范》GB50325的规定。

6.3.8办公用房装饰装修工程竣工验收时，工程质量应符合现行《建筑装饰装修工程质量

验收规范》GB50210的规定和设计的要求。

7给水、排水分系统的检查、评定与维修

7.1一般规定

7.1.1本章的规定适用于建筑物中已有给水、排水系统的检查、维修（包括改造）与更新。

7.1.2当办公用房达到详细检查周期或在日常检查中发现有安全隐患或耗能、耗水严重，

以及严重影响使用功能时，应及时组织详细检查。

7.1.3详细（含专门）检查与评定，应由有资质的质量检查机构承担。必要时，还应会同

安全、消防、卫生检测机构进行检查。

7.1.4除特殊情况外,给水、排水系统的大、中修与更新，宜与其他相关分系统的大、中

修同时进行安排。

7.1.5给水、排水系统的改造与更新应由有资质的单位进行完整的设计和施工，其安全、

消防、卫生、环保和使用功能应符合国家现行有关标准的规定，并不得随意分割发包。

7.1.6经大、中修的项目，其主要材料、设备、器具的性能及节能、节水的效率应符合国

家现行有关标准的规定；其预期的正常使用年限不宜低于15年。

7.2检查与评定

7.2.1给水、排水分系统的检查与评定，分为日常检查、详细检查和专门检查进行。

1日常检查：分为日常巡视检查和有计划地按区域或系统进行的保养检查。

2详细检查：分为定期和不定期详细检查。主要是通过试验的方法，以仪器、仪表量测为

主,以工程经验判断的检查为辅，检查、验证系统或其设备的可靠性。

3专门检查：分为紧急情况检查和事故检查，按系统或区域进行详细检查。

7.2.2检查评定内容分为三类：

1使用功能（简称功能类）；

2环境保护与卫生（简称卫生类）；

3系统安全性（简称安全类）。

7.2.3给水、排水分系统定期检查的周期，应符合下列规定：

1功能类项目每1年1次；

2卫生类项目每半年1次；

3安全类项目每6年1次。

注：①功能类和安全类项目中消防给水的检查周期按当地消防部门的要求确定。

②若设施和设备的性能良好，可适当延长功能类和安全类的检查周期。

③雨水检查应在每次大雨时进行，不作定期的安排。

7.2.4给水、排水功能类检查项目包括：

给水子系统的生活用水量；消防用水量；浇洒道路和绿化用水量；空调系统、采暖系统及

其它用水设备的用水量，以及上述系统的供水压力。

排水子系统的排水量；通水能力；卫生器具盛水、通水能力及完好程度。

7.2.5给水、排水卫生类的检查项目包括：

给水子系统出水口处水的浊度、色度；饮用水的卫生达标情况。

排水子系统、雨水系统通水对环境的污染情况。

7.2.6给水子系统安全类的检查项目包括：

给水管道及设备的承压能力和使用的可靠性。

7.2.7给水、排水分系统三类检查项目的检查方法、检查要求及其检查结果的评定标准，

均应按本标准规定的《给水、排水分系统检查与评定标准》（本标准附录D）执行。

7.2.8给水、排水分系统每一项目检查结果的可靠性评定，应按本标准划分的下列三个等

级进行：

1功能类项目：

A级具有正常使用功能，不必采取措施；

B级功能稍差，尚能使用，可局部采取措施；

C级影响正常使用功能，应采取更新、改造措施。

2卫生类项目：

A级符合卫生标准，不必采取措施；

B级有个别指标（如：色度、浑浊度、臭味、PH值、细菌总数、游离余氯等）不符合卫

生标准，应采取局部或系统整改、消毒措施进行处理；

C级严重不符合卫生标准，必须采取全面治理的措施进行处理。

3安全类项目

A级安全性指标符合标准要求，可继续正常使用；

B级安全性指标略低于标准要求，应采取补救或加强措施，提高其安全性；

C级安全性指标严重不符合要求，必须采取强制性改造措施，确保其安全。

7.2.9给水、排水分系统检查结果的评定等级，应按下列规定进行：

I级安全类项目的检查结果为A级；卫生类项目经更换局部管道、配件和小型设备，并进

行消毒处理后能达到卫生要求；功能类项目检查结果允许有很少数项目为B级（如局部出水量

不足、压力不足、个别管道排水不畅、卫生器具有划痕或细裂纹等），并仅需进行小修，即可

满足正常使用要求。

II级安全类项目的检查结果为B级，其他类项目检查结果有2项以下为C级；卫生类项

目经更换局部管道、配件和小型设备后，其取样检验尚未完全合格；功能类项目检查结果允许

有个别项目为C级（如出水量不足、压力较低、排水不畅对局部环境有污染、少量器具有破损

等），应经中修后才能符合正常使用要求。

III级系统已达到使用年限或经鉴定，安全类项目为C级或至少其他类项目的检查结果有2

项以上为C级；不能满足建筑物使用要求，危险性大、故障率较高，严重不符合现行有关国家

标准的要求，应经大修后才能符合安全、卫生、环境保护和正常使用的要求。

7.3给水、排水分系统的维修

7.3.1经3次中修或2次大修后，使用年限超过10年的应中修；使用年限超过15年的应

大修。

7.3.2小修包括下列内容：

1局部更换器具、小型设备、管材、配件和易损部件等；

2清通管道，并进行局部维修。

7.3.3中修包括下列内容：

1按系统更换器具、设备、管材和配件等；

2对独立子系统进行改造、更新。

7.3.4大修包括下列内容：

1对各个子系统进行全面更新；

2选用当前节能、节水、效率高的器材和设备对原系统进行改造。

8僻、采暖分系统的检查、评定与维修

8.1一般规定

8.1.1本章的规定适用于建筑物中已有的供热、采暖分系统的检查、评定、维修（包括改

造）与更新。

8.1.2供热、采暖分系统的检查、评定、维修与更新，应遵守本标准第7.1.2条、第7.1.3

条及第7.1.4条的基本规定。

8.1.3供热子系统中锅炉等承压设备的检查、评定与维修，尚应符合国家现行有关压力容

器安全规程的规定。

8.1.4经大、中修的项目，其主要材料、设备的性能应符合国家现行《特种设备安全监察

条例》及安全技术规范的规定；其预期的正常使用年限不宜低于15年。

8.2检查与评定

8.2.1供热、采暖分系统的检查，分为日常检查、详细检查和专门检查。以上三类检查的

具体划分同本标准第7.2.1条。

8.2.2检查评定内容分为两类：

1使用功能（简称功能类）；

2系统安全性（简称安全类）。

8.2.3供热、采暖系统检查的周期，应符合下列规定：

1功能类项目每1〜2年1次；

2安全类项目每2年1次。

8.2.4供热、采暖系统检查项目包括：

1功能类

采暖子系统满水、失水情况；软化水设备及软化水；室内温度；室外管道防腐绝热；水泵

运行；锅炉、换热设备运行，采暖子系统自控平衡；散热设备表面及形式与装饰配套。

2安全类

采暖子系统承压能力；换热设备、锅炉承压能力；锅炉水侧管道结垢、腐蚀；室内、室外

管道结垢、腐蚀。

8.2.5供热、采暖分系统两类检查项目的检查方法、检查要求及其检查结果的评定标准，

均应按本标准规定的《供热、采暖系统检查与评定技术标准》（本标准附录E）执行。

8.2.6供热、采暖分系统检查项目的可靠性评定，应按本标准划分的下列三个等级进行。

1功能类项目：

A级具有正常使用功能，不必采取措施；

B级功能稍差，尚能使用，可局部采取维修措施；

C级影响正常使用功能，应采取改造或大修措施。

2安全类项目：

A级安全性指标符合标准要求，可继续正常使用；

B级安全性指标略低于标准要求，应采取适当措施提高其安全性；

C级安全性指标严重不符合标准要求，必须采取更新、改造措施，确保其安全。

8.2.7供热、采暖分系统可靠性检查结果的评定，应按下列规定评级：

I级安全类项目检查结果均为A级;功能类项目检查结果允许有2个项目为B级；系统中

无C级；仅需进行保养或小修，即可满足正常使用要求。

II级安全类项目检查结果有2项以下为B级，但无C级；功能类项目检查结果允许有2

个项目为C级；应经中修后，才能符合正常使用要求。

III级安全类项目检查结果有1项为C级，功能类项目检查结果有2项以上为C级；不能

满足建筑物或设备使用要求，危险性很大，故障率较高，严重不符合国家现行有关标准的规定,

应经大修后，才能符合安全和正常使用要求。

8.3维修

8.3.1经3次中修或2次大修后，使用年限超过10年的应中修；使用年限超过15年的应

大修。

8.3.2小修包括下列内容：

在日常维护基础上局部更换管材和易损零配件等。

8.3.3中修包括下列内容：

1按系统更换散热设备、管材、配件等；

2对独立子系统进行更新、改造。

8.3.4大修包括下列内容：

1对各个子系统进行全面更新；

2选用当前节能、节水、效率高的器材和设备进行改造。

9通风与空调分系统的检查、评定与维修

9.1一般规定

9.1.1本章的规定适用于建筑物中已有的通风与空调分系统的检查、评定与维修（含更新

和改造）。

9.1.2通风与空调分系统的检查、评定与维修应符合本标准第3章有关的规定。

9.1.3对于可能的突发事件，如：在当地发生的流行病疫情有可能通过通风空调系统传染

扩散时，管理者应预先制定通风空调系统的应急预案，并建立健全长期的防范措施和应急措施。

9.2检查与评定

9.2.1通风与空调分系统的检查分为：

1日常检查：根据系统的使用功能、设备运行和保养的需要而进行的维护性检查；对系统

的技术资料、人员岗位和规章制度的管理性检查；根据政府机构建筑节能文件而进行的建筑能

耗日常计算与核查。

2详细检查：按照专门的检查方法，应用专业测试仪器仪表，辅以局部工程量而进行的系

统详细状况检查。

3专门检查：针对特定的目的和要求，按照专门的检查方法，应用专业测试仪器仪表，必

要时辅以局部工程量而进行的系统若干性能状况的检查。

9.2.2在通风与空调的使用中，若发现有安全隐患或能耗过高，严重影响使用功能的情况

时，应及时组织检查与分析。

9.2.3通风与空调分系统的检查周期，应符合下列要求：

1日常检查：

(1)日常运行效果的巡视性检查：每周不少于2次。

(2)系统和主要设备的定期保养性检查：应按设备要求安排，且每年不少于2次。

(3)对系统的技术资料、人员岗位和规章制度的管理性检查：每年不少于2次。

(4)建筑能耗计量：每年不少于1次。

2详细检查：每6年不应少于1次，且应在中修或大修前进行。

3专门检查：不定周期，根据日常检查的结果，或者针对特定的目的和要求(如：卫生要

求，紧急特殊情况要求)安排进行，必要时还应会同有关部门(如：卫生检测机构)进行检查。

9.2.4通风与空调分系统的检查与评定，应按本标准规定的《通风与空调分系统检查与评

定标准》(本标准附录F)所列的检查项目进行。其中：

1详细检查应全面检查评定每一项目；

2其他检查应根据需要检查的部位和内容，选择检查与评定项目。

9.3维修

9.3.1通风与空调分系统的维修分为：

1小修：为维护系统和设备正常运转而进行的保养性质的修理，如清洗或更换过滤材料等。

2中修：不改变系统的原始设计方案，针对重要设备或系统重要部位进行的修理或更换、

更新。

3大修：可局部或整体地改变系统的原始设计方案(包括节能改造和使用功能改变)，对

重要设备或重要部位乃至全系统进行的修理、更换、更新或重新施工。

9.3.2两次维修的时间间隔：

1中修：与前次中修、大修的竣工时间相隔宜大于6年、且不应少于4年，如系统状况良

好，直延长维修的间隔时间。

2大修：与前次大修或改造的竣工时间相隔宜大于10年，且不应少于6年，如系统状况

良好，宜适当延长维修的间隔时间。

9.3.3维修原则：

1通风与空调分系统的维修，宜与其他相关分系统的维修同时进行安排。

2通风与空调分系统的改造与更新，应由有资质的单位进行完整的设计和施工，其安全、

节能、消防、卫生、环保和使用功能应符合国家现行有关标准的规定，不得随意分割发包。

3通风与空调分系统中主要材料、设备的预期正常使用年限不应低于10年，宜不低于15

年。

9.3.4维护内容的确定

1在决定设备更新和系统改造等维修内容前，应首先考虑依靠调试手段来改善系统和设备

的工作状况和使用效果，以避免不必要的浪费。

(1)系统调试前，应由专业人员根据系统设计、竣工资料和检查评定结果，编制出完整的

调试方案；

(2)系统调试应由专业人员应用专业的测试仪器仪表进行；

(3)调试结束后，必须提供完整的调试报告资料。

2通风分系统与空调分系统维修的内容，应根据建筑物的用途、规模、使用特点、室外气

象条件、负荷变化情况等因素，考虑现有系统和设备的折旧残值，通过技术经济比较确定。

3通风分系统与空调分系统的自动控制内容的调整或增加，应根据建筑物的用途、系统的

类型和设备运行时间，经技术经济比较确定具体内容。以下内容应首先考虑：

(1)采用自动控制，才能防止事故，保证系统和设备运行的安全可靠时；

(2)采用自动控制，可合理利用能量实现节能时；

(3)工艺和使用条件对室内温湿度波动范围有一定要求时(如计算机房等)。

4建筑能耗计量结果，应由专业机构进行能耗和节能潜力评估、节能改造技术经济性分析，

确定节能改造的维修项目实施内容。

5对于清洗、节能、调试、改造等维修项目，实施前应规定对实施结果予以量化约束。签

订的合同文本中必须明确保证实施结果和对结果的保证时间；工程验收后，在保证时间内不得

再度追加或者重复投资。

6对通风空调系统的设备进行更新时，空调系统的主要设备应具备国家相关部门检测报告

和国家规定的强制性认证报告，其技术性能指标应符合相应产品标准的要求。宜选用高效节能

型产品，严禁采用国家已淘汰型产品。

7通风与空调维修工程的竣工验收，应由建设单位负责，组织施工、设计、监理等单位共

同进行，合格后办理竣工验收手续。验收时应检查竣工验收的资料，一般包括下列文件及记录:

(1)图纸会审记录、设计变更通知书及竣工图；

(2)主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明及进场检(试)验报告；

(3)隐蔽工程检查验收记录；

(4)工程设备、风管系统、管道系统安装及检验记录；

(5)管道试验记录；

(6)设备单机试运转记录；

(7)系统无负荷联合试运转与调试记录;

(8)子系统工程质量验收记录；

(9)观感质量综合检查记录；

(10)安全和功能检验资料的核查记录；

(11)设备和系统的调试报告。

10电梯分系统的检查、评定与维修

10.1一般规定

10.1.1本章的规定适用于在役的电力驱动曳引或强制式乘客电梯和载货电梯，•在役的液压

电梯和杂物电梯也可参照本章执行。

10.1.2电梯的检查、评定与维修，应遵守本标准第3.2.7条的规定。当几台电梯共用一个

机房或井道时，其检查和维修尚应委托同一有资质的维修组织承担。

注：维修组织是指具备规定资格的承担电梯维修工作的法人或法人下属单位。根据所具备

能力的不同，又分为只具备电梯维护能力的维修组织和具备电梯维护、修理、改装能力的维修

组织。

10.1.3层门、机房、井道安全门、轿厢安全门、底坑通道门和为维修人员保留的通道门的

钥匙必须交专门人员专职保管。

10.1.4电梯的紧急报警装置应与可随机响应的服务系统相连接，以保证乘客被困时能迅速

解困。使用单位可授权专门人员(应经维修组织培训)在紧急情况下营救乘客，若专门人员不

能按现行国家标准GB7588第12.5条规定的紧急操作或第14.2.1.4款规定的紧急电动运行控

制使轿厢移动到电梯层站或井道安全门解救乘客，必须立即求助于维修组织。

10.1.5使用单位应保证电梯井道和机房承重结构的安全；保证底坑、井道、机房无渗漏现

象；保证通往机房、滑轮间、井道及维修人员用房的通道安全、通畅和充分的照明。若有涉及

安全的问题，应及时通知维修组织。

10.1.6若电梯生产企业对其电梯产品的维修有特殊要求，除执行本标准外，尚应符合其特

殊要求。

10.2检查与评定

10.2.1电梯检查分为三类：日常检查、详细检查和专门检查。

10.2.2电梯的检查周期应符合下列规定：

1日常检查：

(1)专门人员的巡视：每日全程乘电梯上、下至少各一次；

(2)维修组织的维护(保养)检查：由维修组织根据电梯使用的频繁程度、工作环境和电

梯各部件的受损程度确定保养检查的周期(如周、月、季、年等)；

(3)定期检查：每年1次，根据使用单位情况确定具体检查时间。

2详细检查：

详细检查的周期应符合下列规定，但可根据电梯设备性能情况，适当延长或缩短。

(1)局部检查：每3年1次，一般在中修前进行；

(2)系统检杳：每6年1次，一般在大修前进行。

3专门检查：不定周期。当遇到下列紧急情况或特殊情况之一时，应进行专门检查：

(1)1个月内2次以上频发同一故障的部件；

(2)电梯主要设备遭到突发性损坏；

(3)电梯运行中发生人身伤害事故；

(4)限速器、安全钳、缓冲器、轿厢上行超速保护装置(如果有)任一部件动作时；

(5)门锁装置发生故障时；

(6)有特殊重要的运行任务，需确保无故障时；

(7)发生水浸、地震或火灾之后；

(8)发生其他危急或特殊情况时。

10.2.3使用单位专门人员的每日巡视检查应至少包括以下项目，并应将任何不正常的情况

及时通知维修组织，必要时应立即停止电梯运行。

1轿厢、层门、地坎和候梯厅的清洁情况是否良好；

2平层情况是否正常；

3层门总体性能是否正常，门保护装置是否有效；

4层站呼梯盒、轿厢内操纵盘的按钮是否工作正常；

5层站指示器及到站钟(如果有)是否工作正常；

6紧急报警装置是否工作正常；

7轿厢及层站的照明是否工作正常；

8轿厢通风或空调装置是否正常；

9电梯运行有无异常。

10.2.4维修组织进行日常检查、维护，应从本标准附录G《电梯分系统检查与评定标准》

规定中选择检查项目，编制成《电梯保养规程》，报使用单位批准后执行。

注：在保养性检查中，可能需要进行一些操作，但这些操作不应改变电梯的特性。

10.2.5中修前的详细检查项目应根据下列情况按本标准附录G《电梯分系统检查与评定标

准》进行确定：

1与运行性能下降有关的重要部件和装置；

2与额定运行参数偏离有关的重要部件和装置；

3需要拆卸才能检查和调整而又较长时间未检查的部件或装置；

4易磨损的重要部件；

5频发故障的部位或装置；

6已接近老化期的设备或部件。

10.2.6大修前的详细检查，应按本标准附录G《电梯分系统检查与评定标准》规定的检查

项目和内容全面执行，必要时，应参照现行国家标准GB7588的其他技术要求进行补充检查。

10.2.7定期检查（年检）应至少包括下列项目。检查时，应执行现行国家标准GB7588

附录E中E1定期检查的要求。

1门锁装置；

2悬挂装置及其附件；

3制动系统试验；

4限速器与安全钳联动试验；

5缓冲器；

6报警装置；

7轿厢上行超速保护装置（如果有）；

8层门强迫关闭装置；

9载重量控制装置；

10曳引能力；

11电气安全装置；

12极限开关。

10.2.8电梯的性能状况采用划分等级的方法进行评定，并以下列4个等级描述其性能状况：

I级符合本标准要求，能安全、正常地运行，仅需按日常检查计划进行维护（保养），可

继续安全使用；

II级略低于本标准要求，尚不显著影响安全和正常运行，根据日常检查和专项检查，仅有

个别旧部件需进行加工、修配或更换，仍可继续安全使用；

III级不符合本标准要求，显著影响安全或正常运行，有部分重要部件存在安全隐患或性

能下降等问题，需经中修或紧急修理后才能安全使用；

IV级极不符合本标准要求，严重影响安全和正常运行，主要部件存在安全问题或性能全

面下降问题，需经大修后才能安全使用，若技术经济评估表明该电梯的适修性很差，则应建议

予以更新。

10.2.9对电梯所评的性能状况等级，仅作为技术管理和制订维修、更新计划的依据，而不

作为具体处理检查结果的依据，即使所评的等级较高，也应及时对检查中查出的问题逐个做出

处理。

10.3维修与更新

10.3.1电梯的维修是指在电梯交付使用后的所有维护（保养）、修理和改装等的服务。

10.3.2专门管理人员应将任何不正常的情况及时通知维修组织，必要时应立即停止电梯运

行；维护（保养）应根据《电梯保养规程》进行；应急修理应根据专门检查结果进行；大修或

中修应根据详细检查及专门检查结果进行；修理完成后的电梯应按GB7588附