物业管理理论与实务

物业管理理论与实务第一页，共三十九页，2022年，8月28日第一章绪论

第一节物业管理的概念与性质第二页，共三十九页，2022年，8月28日

一．物业管理的概念

（一）物业的含义

物业:单元性的房地产。具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。物业三要素:房屋建筑、施设备、场地第三页，共三十九页，2022年，8月28日物业有大小之别;

物业可以包含各种建筑类型；它有明确的范围、清晰可分的权益和一定的价值。第四页，共三十九页，2022年，8月28日不动产、房地产、物业的联系与区别不动产（realestate）侧重于指物质形态房地产（realestate，property）物质形态和权益并重物业（property）侧重于指权益一般情况下三者可以通用，互为替代。第五页，共三十九页，2022年，8月28日“物业”、“房地产”用于指物质形态时具体区别：其一，物业一般用于确指房地产则一般用于泛指其二，物业主要是指已建成投入使用的房地产产品。房地产往往指生产、流通、消费整个过程的房地产产品第六页，共三十九页，2022年，8月28日(二)物业管理的概念

本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。第七页，共三十九页，2022年，8月28日

物业管理与传统房产管理的区别：

传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。

物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会化的管理。

第八页，共三十九页，2022年，8月28日

物业管理与传统房产管理的比较

第九页，共三十九页，2022年，8月28日二．物业管理的性质

（一）物业管理的性质

1．服务性

提供劳务服务

2．经营性提供有偿服务3．专业性

物业管理本身是社会分工的产物有专门的组织机构专业人员配备

专业工具和设备

专业公司分包工作第十页，共三十九页，2022年，8月28日4．受聘、受托性

物业的管理权来自于物业的所有权

两权分离导致5.规范性成立、接管、管理的规范性

6.统一性和综合性7．中介性

第十一页，共三十九页，2022年，8月28日（二）优质服务的关键因素1．强调以业主（使用人）为中心（观念上）

2．建立基本的服务行为标准

对每个员工负责的具体领域有一份简明扼要的书面工作描述（做什么）

有一份针对以员工为基础的行为准则（怎么做）

3．认同并嘉奖优秀员工（激励机制上）4．制定不断提高服务质量的策略（策略及创新方面）

第十二页，共三十九页，2022年，8月28日

物业管理是以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的的服务性行业.

第十三页，共三十九页，2022年，8月28日

第二节物业管理的类型和内容

一．类型（一）按管理性质分1．行政性管理

指公有房屋的管理由政府设立的管理机构或单位指派部门统一管理，政事企合一。2．企业化管理

产权人聘用物业管理专业企业管理物业

第十四页，共三十九页，2022年，8月28日（二）按产权性质划分1．聘用（委托）服务型物业管理（A）

聘用委托管理

产权人—————→物管企业———→物业

提供费用

产权人←——签约——→物管企业

提供服务

第十五页，共三十九页，2022年，8月28日

第一次委托：开发商——→

管理企业

第二次委托：业主委员会———→物管企业

开发商委托物业管理企业的两种方式:

自己组建管理公司

招聘专业物业公司

第十六页，共三十九页，2022年，8月28日2．自主经营型物业管理（B）物业业主将物业的经营与管理同时交由下属公司去做。管理企业肩负经营、管理双重重任，水平高低对物业经营效益影响大。

第十七页，共三十九页，2022年，8月28日二者差别:

产权上：A分散，B集中

管理上：

A侧重售后服务

B经营与管理并重

管理对象方面：A居住物业为主

B商业物业为主

服务对象方面：A居民为主

B职业人群为主

第十八页，共三十九页，2022年，8月28日（三）管理形式上封闭式

开放式

第十九页，共三十九页，2022年，8月28日二．物业管理的内容（一）基本业务

1．房屋管理

2．设施、设备管理

3．相关场地的维护与管理

第二十页，共三十九页，2022年，8月28日（二）专项业务

1．安全管理（包括消防管理）

2．清洁卫生管理

3．绿化管理

4．车辆管理

5．能源管理（一）、（二）业务属于公共性、常规性服务项目。收费原则：保本微利。

第二十一页，共三十九页，2022年，8月28日（三）特色业务

指各种代办代做业务→旨在方便住、用户，受其委托而提供，如：代聘代做家政服务代定代送牛奶、报纸代送儿童入园上学代定代购车船票

第二十二页，共三十九页，2022年，8月28日（四）经营业务

为业主及其他客户提供的经营性服务，如：室内装潢；家电维修；咨询；代租代售；开小商场及其他经营实体。

开展的目的：

谋求企业良好的经济效益

第二十三页，共三十九页，2022年，8月28日第三节物业管理的兴起与发展第二十四页，共三十九页，2022年，8月28日一．物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。第二十五页，共三十九页，2022年，8月28日

1908年，由芝加哥摩天大楼的所有者乔治A·霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（ChicagoBuildingManagersOoganization，CMBO）随后，成立全美第一个业主组织——“建筑物业主组织”（BuildingOwersOrganization，BOO）。

最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（BuildingOwersandManagersAssociation，BOMA）第二十六页，共三十九页，2022年，8月28日经过上百倍年的发展，物业管理的内容也从传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安延伸至：工程咨询监理物业功能布局与划分物业市场行情调研预测目标客户群认定物业保险、物业租售推广代理通讯及旅行安排智能系统化服务专门性社会保障服务等方面。第二十七页，共三十九页，2022年，8月28日第四节物业管理市场的培育

第二十八页，共三十九页，2022年，8月28日一．物业管理市场的概念（一）市场客体

物业管理劳务服务包括：一般性服务特约服务经营性服务第二十九页，共三十九页，2022年，8月28日（二）市场主体

需求主体：业主、使用人

供给主体：物业管理服务经营人

协调主体：政府和行业组织

第三十页，共三十九页，2022年，8月28日（三）市场环境

①专业法规政策②相关的专门性法律③管理契约或合同

④基本的社会经济制度

⑤人们对物业管理的认识认可程度态度、行业风气等第三十一页，共三十九页，2022年，8月28日二．物业管理市场的形成（一）对物业管理服务需求的日益增加*政府从社会管理、社会效益角度*开发企业从经济效益、企业长期生存发展角度*业主从投资保值、增值角度

*使用者从安全、方便、生活、工作、经营等角度第三十二页，共三十九页，2022年，8月28日（二）物业管理的收益性、专业性、综合性、事务性等使物业管理的供给成为可能

有需、有供，二者广泛存在→形成物业管理市场

第三十三页，共三十九页，2022年，8月28日三．物业管理市场的管理体制（一）政府对物业管理市场的管理—宏观管理

包括：行政管理

法规管理

第三十四页，共三十九页，2022年，8月28日1．制定物业管理政策法规

明确管理范围、内涵

明确双方权力、义务、职责

规范合同条款、内容，防止欺诈行为

规范管理权限、行为、收费标准、办法等

2．物业管理企业和从业人员资质管理

企业资质管理：