天津市商业调研报告

商业调研报告

目录第一部分天津市与和平区城市发展研究第二部分天津商业市场研究第三部分项目商圈商业调研第四部分项目商圈住宅、写字楼等调研第五部分商家访谈总结第六部分市场调研结论一、天津城市发展状况二、天津城市经济情况三、和平区城区调研

本部分主要阐述天津城市的发展状况、人口概况及未来的发展规划和展望，以了解天津发展的基本概况况。通过对天津市宏观经济的分析，了解天津市各项经济数据及目前和未来的产业结构。对项目所在和平区的定位，优势，规划等方面了解项目所在地行政区的现状及未来发展方向，以使项目未来定位符合整体片区的综合定位。第一部分综述一、天津城市发展状况1、600年建卫成城1404年明永乐大帝(朱棣)在津设卫筑城。2、天津商业的历史悠久

天津因商而立，由商而兴，自古即富渔盐之利，且是天然河海两用码头，地势平坦，腹地广阔。建国之前，天津城内50%以上的住户从事商业及与商业有关的经营服务活动。3、天津——中国四大直辖市之一总面积11，760平方公里，规划15个区和3个县

工业、商业、城市经济进一步获得长足发展，所谓“南有上海，北有天津”，就是当时两市在国内市场上平分秋色的最形象写照。一、天津城市发展状况常住人口达1115万据市统计局人口调查推算，2007年末全市常住人口达1115万人，与去年同比增加了40万人，增长3.72%，系进入新世纪以来我市人口增速最快的一年。外来人口增加至171万外来人口171万人，占常住人口的15.34%。与上年相比增加了32万人，增长速度达23.02%。4、天津人口概况天津市外来常住人口具有如下特征：一、外来常住人口遍布全市各区县

塘沽区最多，达２２·０９万人；其次是南开区、河西区和河北区二、外来常住人口的来源地分布较广，以北方地区为主，其中来自河北、山东、黑龙江三省的规模最大三、外来常住人口平均受教育程度以接受初中教育为主；接受大专及以上教育的仅占８·２％。四、外来常住人口多集中在生产和服务型行业以及劳动密集型的岗位，从事生产、运输设备操作工作的最多，有４６·０５万人，比重达５５·３７％；其次为商业、服务人员，有２６·９６万人目前外来人口占常住人口的比例较北京、上海低，加之整体收入层次低，因此外来人口拉动我市消费市场的能力不强，未来随天津北方经济中心、滨海新区、中新生态城建设将吸引大量高层次人员，极大的推动商业的繁荣。天津市是我国直辖市之一，环渤海地区的经济中心。将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市、北方经济中心和生态城市。进一步提升天津城市的国际地位，天津将成为继深圳、上海后，中国第三大经济中心天津北方经济中心地位——天津将成为北方的上海。国际港口城市、北方经济中心、生态宜居城市国家十一五总体规划（2005-2020年）5、

城市定位一、天津城市发展状况“十一五”期间，天津市将逐步形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构

6、天津未来发展规划城市中心区的功能依托于城市空间布局“一轴、两带、三区”的发展格局向外围延伸.一、天津城市发展状况调整优化中心城区及近郊地区布局，形成中心城区+外围组团布局结构。重点发展西青、小淀、双街、青光——双口、大毕庄四个外围组团；大港新城、汉沽新城、咸水沽等11个新城

。滨海新区形成“一轴一带”的总体布局结构“一轴”即津滨走廊地区，“一带”即东部沿海发展带。中心城区滨海地区6、天津未来发展规划一、天津城市发展状况拥有综合配套改革试点的政策优势，滨海新区将作为天津未来发展的新引擎，带领天津成为名副其实的“北方经济中心”，并使天津成为全国第三个拉动区域经济发展的龙头型城市。高端高利润行业纷纷投资将带动天津快速发展,并吸引高层次外来人口

，推动天津消费市场发展1、滨海新区，空客A320系列飞机总装线项目安家落户；2、100万吨大乙烯工程破土动工；3、国务院正式批准设立天津东疆保税港区，将建成我国目前规模最大、开放度最高的保税港区。4、将于08年7月奠基开工的“中新天津生态城”，借鉴新加坡“邻里单元”理念，总面积约30平方公里，人口可达35万，同时容纳外部就业人口6万人和内部暂住性消费人口3万人。

天津—将成为中国经济腾飞的第三架马车世界瞩目以京、津为核心地区的“世界第七大城市群”，首都北京与天津这座“双子城市”将逐步形成的“双轮”驱动模式。7、天津未来展望一、天津城市发展状况二、天津城市经济经济增长速度保持在14％以上高位运行，2007年经济总量突破5000亿元

天津市经济自2003年开始进入本轮经济增长周期的高峰期，其主要特征就是经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行。2007年全年全市生产总值达到5018.28亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%，增速比上年加快0.6个百分点。固定资产投资稳步上升。

2006年前9个月天津市全社会固定资产投资达到1334.9亿元同，与去年同比增长27%，2000年到2005年期间，年均增长率达到18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。全市人均生产总值突破6000美元。

按常住人口计算，人均生产总值达到6022美元，按可比价格计算，增长11.2%。标志着天津的经济实力已经达到中等发达城市的中等水平，基本实现现代化1、宏观经济发展状况2007全国城市人均GDP排名第一阵营：人均CDP1万美元以上

深圳、苏州、鄂尔多斯第二阵营：人均GDP7000-10000美元

北京、上海、杭州第三阵营：人均GDP4000-7000美元

青岛、天津、郑州、武汉、长沙、成都2007年社会消费品零售总额完成1603.74亿元，比上年增长18.2%，增幅比上年提高4.2个百分点，为近十年来最高增幅。

居民消费支出增长较快。全年城市居民人均消费性支出12029元，增长14.0%。其中人均衣着支出增长18.4%，家庭设备用品及服务支出增长19.9%，交通通讯支出增长19.9%。

天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主要发展支柱随着收入的提高和财富效应的显现，市场需求更加活跃，消费需求明显升温。二、天津城市经济1、宏观经济发展状况社会消费旺盛，发展潜力巨大天津市餐饮业零售总额额平均每年以16%的速度增长，2006年达到209.97亿元。餐饮业的发展反映了天津市居民的消费水平的提高。天津的恩格尔系数在2000年后平稳下降，2006年综合恩格尔系数为34.9%，表明天津市居民总体上实现小康，进入了比较富裕阶段。

居民生活水平不断提高，居民的消费水平相应随之提高，将促进餐饮娱乐业持续快速发展二、天津城市经济1、宏观经济发展状况餐饮娱乐业持续快速发展按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到60%以上，处于贫困阶段；50%-60%，处于温饱阶段；达到40%-50%，进入小康；当达到20%-40%时，将进入富裕阶段；20%以下，属于极端富裕天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持继增长，2006年分别达到14,283元/年和10,548元/年，同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在75％-78％之间。天津城市居民家庭人均用于食品类支出稳步增长，2006年比2000年增长49.9%。其中，2006年城市居民家庭人均在外用餐支出比2000年增长1.43倍，占食品总支出的比重达26.6%。预计未来，随着天津居民生活水平的不断提高，居民更加注重生活质量和生活品位，家庭在外用餐支出明显增长，餐饮消费需求将快速增长二、天津城市经济1、宏观经济发展状况居民生活水平不断提高,食品类支出稳步增长天津市地产投资总额在GDP总额中所占的比重始终稳定保持在8.8%左右，预计未来大量外地投资企业的涌入以及外来人口的增加，天津市的房地产购买能力和购买需求还会在这一数字的基础上保持持续稳定增长。二、天津城市经济2、房地产投资状况2001年－2007年天津市GDP增长及房地产开发规模统计表年份GDP（单位：亿元）可比GDP增长率房地产投资总额（单位：万元）住宅开发投资额（单位：万元）商业开发投资额（单位：万元）住宅所占比率商业所占比率20011840.1012.20%161266296398515649760%9%20022084.6613.30%1758446103178814724459%8%20032447.6617.40%2113876150925224256471%11%20042931.8815.70%2639165175237728238866%11%20053663.8614.50%3275403234924041744971%12%20064337.7314.40%3750000240000052500064%14%20075018.2815.10%5053000342820093870067%18%随着城建开发的不断推进，城市对于商业物业的需求将逐步增加，商业设施的升级势在必行。天津由于滨海新区、中国经济第三极的发展定位，商业地产迎来了历史性的发展机遇，年度增幅78.8%。

二、天津城市经济天津的主导产业是第二、三产业。其中工业为代表的第二产业对天津GDP的贡献比重超过50%。二、三产业增速差由上年的6.6个百分点缩小为2.5个百分点，经济增长结构更加均衡。

目前天津市主导产业已经形成了第二、三产业“3＋2”的5大板块：以电子信息和现代医药业为主的高新技术产业板块；以石油、化工、冶金等装置型重化工业为主的临港工业板块；以汽车、造船业为主的交通运输设备制造业板块；以物流、社会服务业、金融、房地产为主的先进服务业板块；以传统商贸业为主的传统服务业板块。3、天津的产业结构和平区——代表天津城市特色的中心商业区和平区位于天津市中心，是天津市党政机关所在地，也是全市的政治、商贸、金融和信息中心，区域面积不足10平方公里，常住人口38.4万。主要经济指标始终名列市内六区前茅，2007年实现地区生产总值360亿元。和平区辖6个街道：劝业场街道、小白楼街道、体育馆街道、新兴街道、南营门街道、南市街道。

滨江道地区集聚了天津市现有的商业、饮食业、服务等行业的精华，商业网点密度全市聚首，商品零售额居全市第一，节假日客流量保持在60万人次左右，是国内外公认的代表天津城市特色的中心商业区。三、和平区城区调研2、和平区优势得天独厚的区位优势和平区是天津市中心城区核心区，公交、地铁网线密集，交通便捷畅达、辐射全市。寸土寸金的商业优势商业聚集，市场繁荣，经济发达，流动人口多，经济消费能力强，是天津聚财生财的经商宝地。业脉悠久的金融优势解放北路素有“天津华尔街”之称。中国人民银行和中国银行、中国农业银行天津分行等200多家金融机构汇集于此，市政府规划建设的天津金融城就依托解放北路而建。底蕴深厚的人文优势全市70％以上的风貌建筑和名人故居坐落于此，全市15个建筑风貌保护区一半在和平，天津规划建设中的12个旅游板块有4个在和平区。不可复制的行政优势和平区是市委、市人大、市政府、市政协、警备区以及市级机关委办局机关所在地，拥有大量行政资源，是名副其实的行政中心。三、和平区城区调研3、和平区规划三、和平区城区调研“优北兴南，强化中轴，南北互动，协调发展”规划以南京路为界，建成以一条中轴线为核心，六个功能聚集区为载体，八个重点行业为支撑的“1-6-8”总体布局。六个功能聚集区小白楼中央金融商务商贸区滨江道——和平广场中心商业区南市新兴商业区五大道风貌区都市型宜居区文化卫生区南京路——天津市中心商务商贸经济带规划面积约121公顷，总长度3.3公里，规划了中央商务区(CBD)、中心商业区(CRD)、中央信息区(CID)三个特色功能区，规划时限为16年。和平路——滨江道中心商业区规划“一核”即位于商业区核心位置的都市休闲商业中心“五区”商务旅游区——面积17.45公顷，依托海河景观带开发，重点建设“津塔”和“津门”项目。综合商业区——面积46.96公顷，商业氛围浓厚、文脉气息旺盛、行业门类齐全的购物、观光综合商业区。文化体验区——面积30.78公顷，哈密道宽100米绿轴景观带的开发和文化产业项目。风貌体验区——面积11.36公顷，依托中心花园法式风情区，展示中心商业区深厚历史文脉。高端品牌区——面积20.1公顷，依托现有高端品牌商厦的基础上，形成天津市独树一帜的复合型高端消费集聚区。“五条特色街”滨江道现代商业街哈密道生态文化街和平路综合商业街河南路特色休闲街南京路高端商业街3、和平区规划三、和平区城区调研南京路商务商业经济带中央商业区发展的和平区位优势明显，具有投资吸引力得天独厚的区位优势历史悠久的商业底蕴寸土斗金的投资回报开放的和平投资环境宽松，具有服务竞争力未来的和平发展前景广阔，具有发展潜力辐射能力强的商业集群服务功能强的商务集群配套服务全的金融集群联动成片的旅游集群

和平区商机无限，潜力无限，企业高成长的摇篮，投资商高回报的沃土三、和平区城区调研目录第一部分天津市与和平区城市发展研究第二部分天津商业市场研究第三部分项目商圈商业调研第四部分项目商圈住宅、写字楼等调研第五部分商家访谈总结第六部分市场调研结论一、天津商业发展情况二、天津商圈现状及规划三、天津各业态发展情况四、商业市场发展趋势第二部分综述

本部分主要阐述内容包括对天津市商业发展现状的认识，了解天津市商圈的现状及规划，清晰的分析了天津市的几大重点商圈，通过重点商圈的定位，达到对本项目所在商圈的更深层次了解和挖掘，通过对天津市各业态发展情况以及对商业市场发展趋势的分析，找到目前天津市业态发展的极限点和空白点，达到需要项目机会点的目的。1、天津市商业发展状况 (1)近年来商业发展迅速，市场格局初步形成天津的商业市场正由单中心向多中心发展过渡中，逐步形成市级商圈、区域商圈、社区商业以及主题商业相结合的格局，整体规模不断扩大，经营管理的相对落后。市中心的商业核心地位不变，但是区域性中心逐渐发展，政府规划引领商业布局商业地产向郊县、滨海新区扩军，海河开发带动海河沿线商业高速发展，地铁生活圈逐步形成，同时滨海新区商业快速发展。

(2)经济发展持续向好，支撑商业市场繁荣发展

“十一五”期间，天津市商业设施投资总额达900亿元，年均增长20%。2007年全年全市生产总值达到5018.28亿元，增长15.1%，人均生产总值6022美元，增长11.2%；2007年我市社会消费品零售总额累计完成1603.74亿元，年均增长18.2%，为近10年来最高增幅。消费结构逐渐转向“享受型”：居民对于名车、珠宝等奢侈品的消费行为不断增多，消费结构正由生存型发向发展型和享受型过渡，刺激市场高端百货的快速发展。到2007年天津商业总体供应量为950万平米，人均商业面积0.9平米。人均商业面积较国内一线城市还有一定差距。目前商业面积仍以每年10％的速度递增，未来将有约100万平米的商业面积上市，市场竞争十分激烈。建筑面积50余万平方米的海河仁恒广场，总占地1.96万平米,总建筑面积26.4万平米,总投资近34亿元人民币的和记黄埔项目等，也将于2008年后陆续建成开业。。城市建成区城市面积（km2）商业营业面积（万m2）城市常住人口（万人）每1km2城市面拥有的商业面积（万m2）人均拥有商业面积m2天津500.1495011101.890.86上海781.04240017802.951.34北京727210016002.11.31重庆647840120010.7

各直辖市的城区商业覆盖率天津与北京、上海两城市相比，城区商业覆盖率水平还较低，但高于重庆；说明现有商业网络设施还不够，尚有一定的发展容量。(3)天津商业市场发展现状总体水平不高，今年发展迅速，开发量快速增加，未来竞争将很激烈。未来大型商业项目1U6街区16弘泽国际31泰达城欢乐港大型综合公建区46合生国际公寓2朗香街商业广场17水岸公馆32欧加华大厦47恒隆广场3海河新天地公建1期18环球置地广场33后现代城48和黄南京路项目4欧乐购物中心19铜锣湾广场裙楼34天津世贸大厦49麦收二期5原吉美商厦20老城厢11号公馆35湘秀丽舍50金港中心6大悲院商业街21海河风情水畔36宏业广场51仁恒海河广场7天津科技广场22国际五金机电城37天津财富中心52长江汽贸城8诚基中心23天津富力城商业38意式风情区53中山路商贸街9同方瞰和平24金盛广场39德式风情街54小伙巷项目10吉利花园2期25天津壹街区40海河新天地公建2期55国际商贸中心11君隆广场26君临天下41九龙建业南站地块56华明广场12金茂现场27小白楼吉美林项目42迎宾广场57金地广场13天津湾28天津世贸中心43君临大厦58鹏潤广场14海河大道29优联广场44招商地产宾水西道15又一城30天津中心45香港嘉里项目4647未来08未来09及以后23458910111213391534171920212223332425281816445073536386411431154514849425152535432732582934302637404143未来1万平米以上商业项目共有58个，累计商业面积约400万平米未来大型综合商业仍然集中市中心区，特别是南京路沿线、老城厢及周边区域。新兴的住宅区、商务区，如奥城、梅江、海河沿线也将出现一些大型综合商业项目未来商业主要将定位为购物中心，百货其次市中心、特别是核心商圈竞争加剧，未来大型商业项目概况项目名称规模现状预计入市时间U6街区

4万㎡招商进行中，已签约上岛咖啡2008.11朗香街商业广场3万㎡已建成，招商80%2008.12海河新天地公建1期2.3万㎡销售为主，已交房2008年底欧乐购物中心4.6万㎡已建成，招商90%2008.10原吉美商厦2.3万㎡重新招商，以运动休闲品牌为主2008年底大悲院商业街3.2万㎡已建成，招商80%近期开业天津科技广场11万㎡已建成近期无计划诚基中心20万㎡已建成，商铺以销售为主，07年已开售2008.11同方瞰和平2.5万㎡已完工，未发售近期无计划吉利花园2期14775㎡目前销售中近期无计划君隆广场18万㎡建设中，部分区域已销售2009.11金茂现场17815㎡招商中，已完成70%2008.8天津湾12万㎡已完工，开始招商近期无明确排期海河大道

5万㎡2007年年底开始招商销售工作近期无明确排期又一城8万㎡已建成，招商很失败2008年底弘泽国际9.4万㎡接近完工，完善幕墙阶段确定整体销售，无排期水岸公馆1.3万㎡二期配套商业2009.9完工环球置地广场16566㎡已建成近期无计划项目名称规模现状预计入市时间铜锣湾广场裙楼21万㎡已开业远东百货近期无计划老城厢11号公馆8万㎡已建成，建设银行进驻出售为主，自主开业海河风情水畔————————————国际五金机电城16.3万平米其中商业45591㎡已建成近期无计划天津富力城商业3万㎡一拖二，300-3000㎡2008年底金盛广场9万㎡现规划为商场电影院2009年底天津壹街区2万㎡尚未完工2009.6交房君临天下2.5万㎡基本完工，尚未发售近期无计划小白楼吉美林项目

地块已划分————————天津世贸中心32.8万㎡部分完成，建设进行中近期无计划优联广场40万㎡拆迁尚未完成近期无计划天津中心3.2万㎡已基本完工，招商进行中2009.5泰达城欢乐谷56.4万㎡建设中，已有部分商家签约，如易买得、宝力豪未来3－5年欧加华大厦23万㎡07年底被香港心源房地产公司拍下未知后现代城3万㎡选择适当时机入市未知天津世贸大厦16万㎡，商业4.2万㎡烂尾楼未知湘秀丽舍2万㎡已建成2007年宏业广场1.8万㎡建设中2008年底翔宇2008财富中心1.8万㎡已建设完成，等待销售未知意式风情区占地面积28.45公顷共有63栋小楼，已整修42栋，目前已基本完工未知未来大型商业项目概况未来大型商业项目概况项目名称规模现状预计入市时间德式风情区占地面积47.02公顷08年河西区重点建设项目，目前前期准备中未知海河新天地公建2期21.77万㎡已开盘2008年底九龙建业南站地块占地面积为29.6公顷九龙已前期支付5亿建设资金未知迎宾广场————————————君临大厦10.6万㎡目前建设中，预计2010年竣工2011年招商地产钻石山7万㎡预计08年6月开盘未知香港嘉里项目50万㎡3至5年时间建成大型综合性商贸项目预计2013年合生国际大厦20万㎡集酒店式公寓、写字楼及商业中心于一体的综合项目预计3－5年后恒隆广场13万㎡最大集商业、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体商业设施未知和黄南京路项目5.5万㎡已开始动工兴建，预计工期44个月2010年麦收二期2.6万㎡项目施工中2010年金港中心23万㎡2007年7月开工，预计工期3－5年2010年后仁恒海河广场4万㎡一座地下两层、地上五层的大型购物中心未知长江汽贸城30万㎡05年开工，共分三期，全部工程用时3年2009年中山路商贸街37.23万㎡06年立项，施工周期3－5年2010年后小伙巷项目48万㎡拆迁已完成，正在完善规划，08年6月开工2010年后国际商贸中心————

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华明广场18万㎡前期规划中，尚未完成定位2010年后金地广场10万㎡前期定位过程中2010年后 (4)商业向高端化流行化发展，但距离完全成熟仍有一段差距。目前市场上中高端大型百货业占14％，购物中心占13％，新建百货店的品牌资源趋于国际化、模式趋于综合化，并已逐渐形成集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性商业模式。分类已进入天津品牌品牌调研结论奢侈品及国际品牌LOUISVUITTON，Dior迪奥，Versace范思哲；CELINE（瑟琳），TOD`S,SalvatoveFerragamo（菲拉格慕），BURBERRY,EmporioArmani,ErmenegildoZegna,CANALI,Paul&Shark,HUGOBOSS,ESCADA，MARCJACOBS，Berluti，Ralphlauren，BALLY；卡地亚，伯爵(Piaget),万国(IWC),劳力士(Rolex)Chanel(香奈尔)

,Dior(迪奥)

,Armani乔治·阿玛尼，GUCCI，ZARA，爱马仕HERMES，Tiffany&CO,BVLGARI,MONTBLANC,OMEGA,TUDOP;PROMORD、MANGO进入天津的世界一线品牌占有达到了70%，未来随香港恒窿广场的开业，将进一步达到90%以上。流行品牌Estee

Lauder(雅诗兰黛)

,Lancome(兰蔻),HR（赫莲娜）,Clinique（倩碧）,Elizabeth.Arden（伊丽沙白.雅顿）,Sisley,GUERLAIN,CLARINS，丝芙兰(SEPHORA)进入品牌较为繁多，但极聚人气、时尚品牌如玩具反斗城，优衣库，SASA，IT还没有进入天津。餐饮俏江南、蕉叶、鼎泰丰、瀚金佰、上海年代、大渔天津高档精品餐饮需求量大，未充分满足如彩蝶轩等。休闲娱乐SohoBar（苏荷酒吧），米乐星，东方之珠天津夜生活商业市场正处成长阶段，未形成像新天地、1912、衡山路、九眼桥等夜店聚集区，如亚历山大健身，思妍丽酒吧，最美酒吧，本色，钱柜等一线品牌都未进入天津。相对于住宅市场而言，区域内商业的售价发展潜力较大销售型商业曾因较高租金回报受到投资客的青睐，但不少商业后续经营不善，大量空置。同时，住宅市场价格的快速增长也使得投资者的投资方向逐渐转移随着投资客户和开发商的成熟，商业处置方式也更加多样，更多开发商将选择租售结合的方式,本项目的商业的处置方式也应采取灵活的方式天津市重点区域商业平均售价从2003年的18,667元/平方米，上涨到22,800元/平方米。不同区域价格差异很大，其中核心地段（和平路－滨江道－南京路，小白楼）优质店铺的售价明显高于全市平均水平塘沽及开发区商圈内优质店铺的售价低于天津成熟商圈的价格，预计未来发展潜力较大整售物业近年来开始活跃，目前价格集中在7,000-10,000元/平方米预计未来2008-2010年，优质商业价格还将持续上涨，以7％涨幅的保守预计，2010年重点区域的商业平均价格将达到28,000元/平方米（5）销售型商业销售情况1、天津商业的发展规划二、天津商圈规划及现状形成和平路—滨江道、小白楼、塘沽解放路3个中心商业区，24个区域商业中心，并重点提升10条特色商业街，重振天津北方商埠雄风，打造体现大都市特色的现代商贸中心。2、商圈现状及分析市级商圈

滨江道/和平路商圈：区域界定为和平路与滨江道沿线

南京路商圈：区域界定为南京路沿线，西至鞍山道，东至泰安道。

小白楼商圈；区域界定为北至曲阜道、东至台儿庄道及南京路所围合区域。

东马路商圈：西到鼓楼北街，东至张自忠路，南到南马路，北至河南路所围合区域。区级商圈

南市商圈、南楼商圈、友谊路/佟楼商圈、海光寺商圈、中山路商圈等新兴商圈

奥城商圈、大梅江商圈、海河沿线商圈目前及未来主要商圈1和平路/滨江道商圈9北站商圈16梅江商圈2南京路商圈10中山路商圈17鞍山西道/白堤路商圈3小白楼商圈11大悲院商圈18水上商圈4东马路商圈12狮子林/金纬路商圈19奥运商圈5西站商圈13天津站商圈20新开路/华昌大街商圈6鼓楼14佟楼商圈21南站/十一经路商圈7友谊路商圈15大沽南路商圈21红星路商圈南京路商圈和平路-滨江道商圈小白楼商圈泛老城厢商圈目前状况供应：大型商业面积约13,3000平方米；无步行街，临街店铺分布较少租金：临街店铺12-15元/天*平米，商场抽成比例为20-30%供应：大型商业面积约318,000平米；和平路步行街总长度1200米，滨江道步行街总长度500米租金：临街店铺10-25元/天*平米，商场抽成比例为15-30%供应：大型商业面积约67,000平方米；无步行街，临街店铺极少租金：临街店铺8-10元/天*平米，商场抽成比例为15-30%供应：大型商业面积约646,000平方米，涵盖小商品集散地、专业市场，临街店铺较少租金：5-8元/天*平米，商场抽成比例为15-30%主要特点该区域是中高档消费比较密集商圈，具有浓厚商业商务氛围，将引领天津商业向更高端迈进天津传统商圈之一，代表了近代天津商业的发展水平商圈内百货公司林立，主要以中低档、中档为主区域内商场之间同质化经营比较严重，竞争激烈在中档商品消费方面，该区域在天津商业市场中占有主导地位受区域办公环境较好的影响，商业获利空间大区域优质商业供应较小，休闲娱乐设施比较缺乏07年区域内海信广场的开业，将提升区域商业的档次天津北部的主要商圈，拥有天津传统的商业和特色文化商业商业格局尚不成熟。整体商业档次处于中端水平，商业氛围较为混杂业态分散，传统文化及小商品集散类专业卖场、百货及购物中心等多种商业形式均有商业定位中档、中高档中低档、中档中档、高档低档、中档、中高档客群特点以中高端消费人群为主，是高收入、高学历、拥有跨国公司工作经历和海外背景的新兴中高收入阶层购物的主要场所除了全市大众消费外，该区域也是外来旅游人口重要的消费场所之一目前以中档消费为主，是周边区域工作的普通白领和周边居民购物的主要场所之一以天津中等收入的家庭和时尚青年为主欠缺高收入人群的购物氛围未来发展随着和黄、美美百货、伊势丹新厦等商业设施的入市，区域中高档商业核心区地位将更加得到巩固市场趋于饱和，未来发展潜力不大，周边其他区域将有一定投资发展空间海信广场的进入提升了区域内商业设施的整体品质未来大量综合类公建项目的入市将改变近年来区域商业氛围较低迷的现状未来项目主要沿海河沿线及东马路商圈分布圈内原有商业将得到整合，潜在大型项目增多，整体档次将明显提升主要商圈发展特点二、天津商圈规划及现状2、商圈现状及分析天津市几大成熟商圈多数是随着城市的变迁自然形成。

目前天津市较为成熟的四大商圈分别是滨江道-和平路商圈、南市商圈、南京路商圈、东北角商圈和小白楼商圈。这些商圈都集中在中环线以里，积聚效应很明显。随着城市改造步伐的加快，天津市又涌现出一些新兴商圈，分别是海河沿线商圈、地铁沿线商圈、奥运商圈和大梅江区域商圈，这几大商圈的发展潜力巨大.城市热点商圈租金价格（元/平米/天）销售价格（万元/平米）天津6-200.8-5上海25-353-9北京38-488-11重庆5-102-2.5热点商圈零售商业的回报率普遍偏高，但其他区域的投资回报率则偏低，这正印证了商业的特点——“地段、地段、还是地段“传统市级商圈地位稳固，市场竞争激烈，都在进行商业升级。次级商圈业态丰富、特色鲜明，处于蓬勃发展中。新兴商圈依托政策优势，档次提升，发展潜力巨大。2、商圈现状及分析滨江道/和平路商圈

业态同质化严重，未来上市体量增多，市场竞争逐步激烈

天津市第一商圈，现有规模约为65万平米商业经营面积。现有商业设施有：乐宾购物中心、友谊新天地、劝业场、米莱欧、麦购、百盛等大型集中商业，以及沿滨江道、和平路住宅底商；潜在供应商业项目有恒隆广场等。商圈经营业态包括：百货、超市、专卖店、专业店等。滨江道商圈经营业态主要以服装为主，约占到80%左右，由于设计年代比较久远，功能老化，原有的众多休憩业态逐渐被取代，现在的滨江道业态趋同，同质化竞争激烈。未来上市项目将带动商圈向高档化发展，未来商业竞争将逐渐激烈。各商圈分析：代表性商业：万达购物广场开业日期：2003年12月24日开发商/投资商：大连万达集团占地面积：4.28万

平米建筑面积：15.5万平方米，分为A、B、C、D、E五座目前主要客群：主要为18-35购物人群位置优越性：处于和平路金街，位置优势明显设施：地下车位约2000个，主力业态：沃尔玛超市、百安居、百盛百货、万达影城、国美电器、大时代美食广场、KFC、土大力、味好佳分区业态及面积：A座：KFC、沃尔玛超市\sport100等B座：百安居、百秀街 C座：百盛、必胜客D座：国美电器 E座：万达影城、大食代、申格体育*成功将“shoppingmall”概念首次引入天津各商圈分析：南京路商圈

已形成市区高档购物区域

该商圈现有规模约为12万平方米。

该商圈现有商业设施有：伊势丹、津汇广场、美美百货、国际大厦等。该商圈是商务与商业结合较好的商圈之一，交通便利是该商圈发展起来的最大源动力。未来上市商业项目：和记黄埔等。南京路商圈的经营业态主要以百货商场为主，部分休闲娱乐业态。

针对客户多为全市内的高层次人群，特别是商圈内的高档写字楼内的商务办公人员，其商业经营档次均为高档，已经成为天津市有名的高档购物区域。作为天津市高档购物区与高档办公区域的整体地位不会动摇。代表性商业：伊势丹百货是日本首屈一指的零售业集团。以百货业作为业务中心，从1972年在新加坡开第一所海外分店开始，在全世界已有多家百货公司。以高感度，高质量时装见称，成为时尚年青人的时装指标及领导。2006年8月底天津伊势丹告别吉利大厦搬入对面新厦。新店营业面积面约3万平米，是原店的1.8倍新店卖场扩大，商品更加丰富。新店铺经营档次虽有明显提升，目标顾客以青年人和中青年为主要对象。楼层面积经营业态主要品牌负二层约3300㎡运动、休闲、户外用品申格体育负一层约3300㎡食品超市生鲜类食品、一般食品区、面包、泡芙、熟食、烟酒一层约3300㎡化妆品、女鞋、女包Hermes,Biothem、Dior、EL、FANCL、KOSE、Shuuemura\Amani等二层约3300㎡时尚少女装、女士内衣、服饰杂货U’db、TRIBECA、LEVI’S、CIRCLE、G-STAR、SWATCH、ELLE、POLOJEANSCONPANY、REDEARTH、LEE三层约3300㎡淑女装、女士职业装、珠宝、钟表Ports、ICB；SEFOR、LISVIE、TSL四层约3300㎡精选绅士装、男士休闲装、男士西装、男士杂货Vicutu、Givenchly、Aquascutam、henrycottons；callisto五层约3300㎡童装、童鞋、孕婴用品、玩具、运动用品Kappa、nike、kingkow、babybotte、sinaina；tomy、bandai；adidas、fila；mizuno李宁六层约3300㎡家居用品、瓷器、文具、特卖场Ckhome、esprit、alessi、parker、casio七层约3300㎡餐厅、美容院、咖啡厅、眼镜店蒂奥莎咖啡巧克力吧；百威、桥场、百世威；摩佳；天医和真商场定位拥有120年的历史，被誉为亚洲“最具时尚号召力的百货店”的国际知名连锁品牌,主营高端百货、餐饮、美容美发、食品超市。目标客群时尚青年、白领、中高等收入人群为主要对象最佳楼层一、二层。众多国际知名品牌等，环境好,人流量大，提袋率高。区域优势地处天津市中央商务区,占据南京路商圈优越地理位置，距离火车站和京津高速公路、飞机场都非常便利，地铁沿线物业良好,拥有地上与地下双重通道的优势.伊势丹各楼层业态各商圈分析：小白楼商圈

天津CBD中心，商务与商业并举，未来发展潜力巨大

1、

该商圈现有商业面积约为17万平方米。

现有商业设施有：凯旋门、滨江购物中心、海信广场等，地铁商业朗香街预计年底开业。 2、该商圈区域是天津CBD，商务氛围浓厚，政府引导及商务市场的聚集是该商圈的最大优势。

拥有五星级酒店滨江万丽、金皇大厦及众多的甲级写字楼，其受交通、功能等因素限制较小，具有很大的发展潜力。 3、小白楼商圈主要以百货商场、休闲步行街为主，

经营行业包括服装百货、餐饮娱乐等。 4、未来将发展成为天津市集南京路与滨江道二者优

势为一体的现代综合性商圈。

区域内商业经营档次有高有低，如小白楼商业街和滨江购物中心，年代久远，多为中低档产品。随着海信广场、朗香街等现代商业设施的投入使用，依托区域内大量高级商务人群，商业品质得到巨大提升。天津海信广场坐落于小白楼CBD中心商务区内，是“天津第一高楼”——信达广场的裙楼部分，地下1层，地上6层，营业面积5.8万平方米，拥有3000余平方米的室内中央共享空间，号称“天津第一中庭”，汇集高档百货、餐饮、美容美发、超市等多种业态，是本市真正意义上的顶级奢侈品店。作为高级百货店，海信广场成功引进300多个国内国际知名品牌和30余个国际一线品牌，其中10余个国际一线品牌为首次进入天津市场。Cartier、Gucci、Armani、ValentinoGaravani、Versace等一系列世界顶级奢侈品牌.未来还将有更多国际一线品牌落户海信广场。经营状况：目前经营状况不理想，除一楼国际一线品牌以外，二楼以上的品牌缺乏市场认知度，市场接受能力欠佳。代表性商业：楼

层面

积业态及主要经营品牌一层约10000m2国际精品(Gucci、Armani、Dunhill、Omega);化妆品(dior,sisly)名表(Cartier)二层约10000m2国际品牌(henrycottons,kent&ccrwen)珠宝(周生生)工艺品(雍翠缘)三层约10000m2女装(sally,escada,giada,infinitif,icb)女鞋(fermoda)四层约10000m2男装(gibo,leo,byford)休闲服(callisto)男包等五层约10000m2运动(adidas),儿童(yoney,m-cro)特惠区,美容院(海润堂)六层约10000m2餐饮商场定位天津档次最高的国际化百货购物中心，以经营世界奢侈品品牌而享誉业界。购物主题多样、品类齐全。

目标客群高收入的都市精英阶层最佳楼层一层主要经营品牌有Cartier、Gucci、Armani、Dunhill、Omega、dior、sisly等世界一线品牌旗舰店。客流量相对较大。区域优势信达广场坐落于曲阜道与解放北路交口，天津CBD商圈中心，紧邻天津母亲河——海河，距地铁一号线仅百余米，距京津塘高速路近15分钟车程，出行便利、四通八达。海信广场各楼层业态东马路商圈

商圈业态丰富，特色鲜明，将发展成最具活力的商圈该商圈现有商业面积约为100万平方米。现有商业设施有：远东百货、新世界百货、大胡同批发市场、古文化街、海河楼、鼓楼等，是规模发展最为迅速的商圈。区域内业态丰富。新开业的远东百货，提高商圈整体档次；海河楼商贸区、老城厢商业也使区域商业氛围越来越浓厚。该商圈各档次业态分布极其丰富，并拥有特色鲜明的商业街。低档的有大胡同批发市场，中档的有新世界百货，中高档的有远东百货等，特色商业街有古文化街、鼓楼商业街等。东马路商圈是与滨江道商圈相类似的纯商业商圈，区域内基本无商务氛围。随着整个商圈影响力的进一步扩大，配以区域内深厚的历史文化沉淀，该区域内商业的必将进一步发展，成为天津市最具活力的商圈。各商圈分析：远东百货：

建筑面积59,464㎡，租期20年，年租金，日租金1.8元，并从第六年起利润分成。天津远东百货分为地下1层及地上7层，每层都突出商品差异性来设定主题。07年营业额2.2亿元。

代表性商业：楼层主要业态经营业态及价格B1精致超市、小吃街联营例如：PORT19%NINEWEST25%1F国际精品、化妆品2F精品服饰及珠宝3F高级淑女装、女装精品、童装4F少女装、运动品牌5F男装、男杂6F家用7F主题餐厅各商圈分析：友谊路/佟楼商圈

商圈业态丰富，特色鲜明，将发展成最具活力的商圈该商圈是天津市新发展起来的高档消费区域，区域整体档次较高，交通条件便利，拥有高档酒店和甲级写字楼，多家金融机构驻扎于此。典型商业有友谊商厦、酒吧风情街、天海广场、华距百货等。政府有意将友谊路打造成“天津的华尔街”，预计该商圈未来仍将是高档消费行业，如酒吧、休闲、娱乐行业的聚集地。友谊商厦代表性商业：天津友谊百货群是天津一商集团创建的以经营国际国内名牌商品为主的大型高端百货连锁企业，有着近五十年的经营历史。由友谊商厦、友谊名都、友谊新天地广场、友谊新都市百货、友谊大港店和友谊武清店六家店组成。目前天津友谊百货群被誉为中国高端百货的连锁先锋，成为天津市高档消费人群最集中的购物场所。荟萃世界名品，在天津市率先在引进国际顶级品牌和奢侈品牌，LV、Dior、Celine、Ferragamo、ESCADA、劳力士、欧米茄、万国、伯爵等众多顶级品牌云集，成为天津市高端百货的代表。各商圈分析：新兴商圈

奥体商圈：

该商圈是新发展起来的高档消费区域，近临天津奥运场馆，依托奥运契机，逐渐发展起来成为国际化发展的标志性区域之一。商圈内拥有高档住宅、综合商业、星级酒店、酒店式公寓、高档写字楼，市场知名度逐渐提高，市场影响力逐渐扩大。

大梅江商圈：

该商圈住宅项目整体档次较高，一度成为天津市高档住宅区的代表。主营业态有餐饮、休闲娱乐、沿街商铺、超市卖场等。1、百货/购物中心/商业街商业街：目前较具影响力的商业街有8条，主要集中在传统核心商圈内。百货

目前共有大型百货（专卖店）27家，50%以上集中分布在滨江道-和平路商圈友谊路、南马路、南京路商圈内分布高档、中高档百货购物中心：主要分布滨江道-和平路、南市、东马路商圈奥运商圈内供应呈放大趋势三、天津各业态发展情况天津百货业主要集中在四大商圈内，以中档百货为主现有大部分百货商业项目仍以传统模式为主。未来项目仍集中在市中心主要商圈，外围将有部分项目入市类别名称位于商圈档次类型建筑面积营业面积层数年营业额（万元）日均销售额（元）主要业态代表品牌内地百货品牌友谊系友谊商厦友谊路高

400004

900002465753百货Celine、Diro友谊新都百货狮子林商业街中高

290005百货

友谊新天地滨江道中高89000

5

40000百货、餐饮、休闲、健身

中原系中原百货华联店滨江道中45000260008

50000百货大成家、亚惠滨江系滨江购物中心小白楼中5000035000627740.1740066超市、百货

滨江商厦滨江道中4842830000649058.81344079百货

米莱欧系米莱欧吉利店南京路

2488824888

6

20000百货

米莱欧男人店滨江道

1500015000

5

12000超市、百货好易卖眼镜超市、龙摄影米莱欧女人店滨江道

75507550

58000

天津市百货业发展情况分析类别名称位于商圈档次类型建筑面积营业面积层数年营业额（万元）日均销售额（元）主要业态代表品牌内地百货品牌其他劝业场滨江道中低5000034300340000百货、餐饮、娱乐

百货大楼和平路中低11000041200630000百货、娱乐、餐饮百丽、天美意、简凡、佛丝特、曼琳、鄂尔多斯麦购滨江道中38000

731000时尚主题商业艾格、阿依莲、米奇乐、格凌兰香薰、KAJA凯旋门百货小白楼中10000

4

海信广场小白楼高

580007

Cartier、Gucci、Armani、ValentinoGaravani、Versace外地百货品牌日资伊势丹南京路高3000030000

8735001630136百货

韩资乐天百货

港资美美百货南京路高158587000

7

百货

新世界百货东马路中56000

646000684298百货

台资远东百货东马路中高57000

822000602739精致超市、百货、餐饮

新加坡津乐汇南京路中18000

541000购物广场

马来西亚百盛和平路中24000

882191730000

兰寇、伊丽莎白·雅顿印尼乐宾百货南京路中100000100000

930000餐饮、百货

类型数量规模平方米租金元/天*m2超市42691,8000.8～1.6家具、建材16905,5000.8～1.3电器57267,0001.6～2.1总计1,864,300注：大点表示该区域有多家同类型的门店，小点表示该区域有一家大门店（研究样本包括市区内全部大型卖场，含部分低品质项目）家居建材超市电器家乐福、沃尔玛、华润万家超市占大型超市主导地位。韩国易买得（E-Mart）扩张强劲。泰国易初莲花经营情况一般。食品日用品类大型超市主要分布在居民集中区域，形成社区商业的主体，在全市范围内均匀分布。目前布点已基本完成，05年以来开店速度放缓。预计未来发展重点在市区内尚未布点的典型居住区内及市区外围的新兴居住区。家居建材类大型专业店多分布在中环以外，特别是市区东南方向。其中建材类卖场占比较高，而家居类卖场较少，特别是以时尚、中高品质为主题的家居类卖场较少。电器类大型专业店以国美、苏宁为代表，其分布特征与食品类超市类似大型卖场的租金普遍较低，其中电器类专业店承受价格、租金的水平略高。大型超市、专业店基本不存在空置问题。2、大型卖场目前，世界500强阵营中零售军团前10位聚齐天津，建成和在建的1万平米以上大卖场已超过30家。跨国包括沃尔玛、诺玛特，麦德龙、家乐福、大荣，万客隆等20多个跨国集团已相继在津开店。1、家乐福海光寺店建成年代：2002年并购劝业超市总建筑面积：15000平方米配套出租商业区面积：3000平方米左右商业区租金水平：1.1元/平方米/天商业区平面布局一层街铺：餐饮、服装、银行一层内铺：餐饮、部分小服饰、化妆品柜台二层：一些衣服、鞋帽商店，茶叶店经营状况 家乐福海光寺店，位置优越，周边区域成熟，交通便利，人口众多，经营状况非常好，即使在中午的时间段，顾客还是很多，银台还会出现排队等候的现象。代表超市分析2、易买得奥城店位置：南开区宾水西路建成年代：2005年总建筑面积：20000平方米配套出租商业区面积：4000－5000平方米商业区租金水平：0.7元/平方米/天商业区平面布局一楼：服饰、鲜花、餐饮二楼：服饰、女鞋三楼：家居品牌经营状况

经营状况良好，作为区域内唯一种类齐全的大型超市，对周边的居民有较强的吸引力，其中还包括大量的韩国客户。代表超市分析沃尔玛万达店位置：和平区福安大街66号建成年代：2003.12.14总建筑面积：17000平方米配套出租商业区面积：1000平方米商业区租金水平：0.8元/平方米/天商业区平面布局：一楼：服饰二楼：女鞋、手机店商业区经营状况

坐落在和平路商业街，繁华的商业也为其带来大量的客流，再加上沃尔玛巨大的品牌号召力，经营状况良好。代表超市分析天津市区当前餐饮区域分为三个层次：商圈餐饮带——主要分布在天津的市级商圈内，目标客户主要包括商圈内的购物游览人群，餐饮档次较全，与商圈的档次相匹配。商贸餐饮带——主要针对天津市的商务餐饮需求，档次为中高档。档次较高的此类餐饮主要主要分布在水上北路附近和五大道附近，而中高档商贸餐饮主要分布于金纬路、大直沽和大沽路。社区餐饮带——主要目标客户为周边社区居民及办公人员，分布于各个大型居住区内3、餐饮市场3、餐饮市场资料来源：CBRE15274361247856目前本市约有近2万家大小餐馆，2000平米以上的有60家以上，1万平方米以上的大型餐馆20余家.大型餐饮租金约1～3元/天/平方米，视位置、规模而定。大型餐饮娱乐场所以租为主，空置率普遍很低，招商周期短。餐饮市场发展特点与趋势：普遍经营表现良好，反映出旺盛的需求规模较大，分布集中区域显示出集聚效应，经营状况普遍较好发展趋势：多样化，规模化，连锁化，休闲化未来餐饮娱乐设施将集中在意式、德市、法式等异国风情区、城市核心商圈周边的商业改造区域及泛老城厢区域。现有主要餐饮娱乐集中区域序号位置目标客户档次1水上北路宴请为主，包括餐饮、夜总会高2上谷朋友小聚为主，包括餐饮、酒吧中高3友谊路休闲娱乐为主，酒吧比较密集中～高档4永安路大众餐饮中档5五大道餐饮和宴请中～高档6南市食品街文化旅游餐饮中～高档7大沽南路大众餐饮中档未来主要餐饮娱乐集中区域1意式风情区2德式风情区3法式风情区4日式风情区5赤峰道6承德道7老城厢区域8泰达城3、餐饮市场当前天津大型娱乐场所主要分布与餐饮业分布有极大的区域重合性，重点分布在三大片区和一条街上，另外，还有部分休闲娱乐业散布在不同城区的区域中：1）三大片区：

以水上北路高档餐饮为核心的西南娱乐板块；

以和平区南京路商圈为核心的KTV休闲娱乐板块；

以河东区十一经路商贸区为核心的娱乐洗浴中心。2）一条街：

以友谊路风情酒吧街为先导的酒吧娱乐洗浴综合板块3）散布在不同城区区域中心娱乐业分布情况：

如北辰商业中心天穆、红桥商业中心光荣道附近、河北区中山路金纬路一带。4、大型娱乐场所天津大型娱乐场所市场特点：

大型、综合性的娱乐场所匮乏

目前天津除大型餐饮、KTV、洗浴外，文化娱乐、体育娱乐、休闲娱乐在天津市发展比较滞后，从规模上看，大型、综合性的娱乐场所偏少，大部分集中在天津乐园、天津大舞台等地方。

以天津常住人口已达到1000万以上的城市来说，大型、综合性的娱乐场所发展空间较大。存在较大的市场需求

随着天津市经济的发展，人民生活水平不断提高，居民“恩格尔系数”逐年降低，文化娱乐消费在人均可支配收入中所占比例成为仅次于食品的项目，说明人们对精神享受关注在不断地提高。这对天津市文化、娱乐业未来高速发展奠定了良好的基础。4、大型娱乐场所天津大型娱乐场所未来发展展望区域展望

河北区海河沿岸都市消费娱乐区

——以意式风情区为核心的海河文化主题娱乐区，元素包括广场、集市、教堂、服饰品牌以及意大利食品等，提供中西餐、咖啡、酒吧、美容美发等服务。

河东区十一经路南站CBD商务区为核心的东部地区

——该区域由一个文化广场，一个公众码头，以及沿海河布置的庭院式餐饮娱乐休闲区构成。文化广场与海河相接，与海河景观融为一体，设置影剧院、小型展览馆及文化设施，结合餐饮休闲及海河形成天津独一无二的文化休闲区域。

南开区西南奥运版块

——以奥城商业广场为核心，在提供时尚购物、餐饮等服务，并规划有娱乐设施，如金逸国际影城。趋势展望：

多厅影城将继续发展；酒吧类休闲业将向个性化、品味化、差异化发展；大型游乐设施伴随着购物中心的增加而增多；儿童娱乐业将会有广阔的发展空间；动漫主题娱乐将成为新的业态出现在人们的视野中4、大型娱乐场所市场分布市场供应市场表现市场趋势市中心大型综合商业分布过度集中，缺乏合理规划，激烈竞争导致差异化趋势商圈格局存在变数，形成新的区域、社区中心除大型综合商业外其它商业分布基本合理，尤其社区商业全市商业尚未饱和市区大型商业过剩，且未来加重，机会主要来自结构调整中低档百货占主导，档次、业态有待提升未来商业供应竞争力强价格理性，有上升空间租金低，预计上涨大型综合商业空置率低，预计较高其它业态表现稳定业态趋于多元化档次逐步提升国际零售商、品牌进入社区、主题商业为主导四、商业市场发展趋势目录第一部分天津市与和平区城市发展研究第二部分天津商业市场研究第三部分项目商圈商业调研第四部分项目商圈住宅、写字楼等调研第五部分商家访谈总结第六部分市场调研结论一、项目商业概况二、项目区域交通分析三、现状及周边商业规划四、商圈内商业竞争分析五、热点商业--外贸商场调研六、商圈内体量类似商业分析本部分主要阐述本项目商圈范围内的商业分析，首先了解项目本身的基本概况，定位项目自身的综合素质，分析项目周边交通，了解本项目机会性辐射范围，通过对项目周边项目及商圈内商业竞争的分析，寻找项目发展机会。同时对热点商业业态，进行了重点商业调研及可行性分析。并对项目未来的发展方向，列举了规模相似并以运营项目的发展项目现状以提供项目的参考性分析。第三部分综述

一、项目商业概况富顿广场:

项目位于和平区福安大街与容业大街交口处，是集商业和住宅为一体的城市中心区商业组团。商业建筑面积：1.5万平米商业部分各层层高：1F-5.7M2/3F-5.4M地下5.5M商业车位：100个首层平面图一、项目商业概况公路：福安大街是连接和平、南开及通向河东的重要纽带，每日平均流量（车流+人流）超过40000人次地铁：已运营的一号线和即将贯通的二号线均从本案周边经过，可以为本案带来最大程度的轨道交通便利及大量青年消费群体。公交：多达30余条公交线路在本案所在的荣业大街停靠，为购物和工作人员提供方便。停车：福安大街规划建设100000㎡停车楼，大力支持有车人群来往消费。地铁线地铁站公交站西北角站鼓楼站东北角站西南角站二纬路站海光寺站鞍山道站营口道站小白楼站荣业大街站本案地铁一号线地铁二号线地铁二号线地铁一号线800米2000米福安大街停车楼规划二、项目区域交通状况项目周边配套及交通情况1路天津市公共交通二公司市区线路渤海大楼5:15--22:40→三和小区5:50--23:0014路天津市公共交通二公司市区线路佟楼5:00--23:00北站体育场4:50--23:00609路天津市公共交通一公司市区线路文江里6:00--22:00→华苑雅士道6:00--22:00610路天津市公共交通一公司市区线路双街村5:30--20:20→唐山道6:20--21:30628路天津市公共交通二公司市区线路大寺园5：50--21:40→水木天成6：00--21:10632路天津巴士实业有限公司市区线路九连山路公交站6:15--21:10→东海花园6:15--21:10633路天津巴士实业有限公司市区线路何兴庄6:00--21:00→航海道6:20--21:00635路天津市公共交通四公司市区线路万新村南5:45-20:20→水木天成6:15-21:15项目周边配套及交通情况638路天津市公共交通三公司市区线路华苑产业区6:30—20:15→博爱道6:30--18:50639路天津市公共交通三公司市区线路跃升里6:00--21:00→增兴窑6:00--22:00640路天津巴士实业有限公司市区线路丽苑小区6:00--21:00→一中心医院6:20--21:00641路天津友恒公共交通客运有限公司市区线路津围公路6:00--21:00→天津博物馆6:20--21:00642路天津巴士实业有限公司市区线路龙洲道6:15--21:30→中山门和睦道6:15--21:30645路天津市公共交通三公司市区线路曹庄花卉市场5:00--22:50→博爱道5:00--22:50646路天津市公共交通三公司市区线路澄江路6:00--22:00→宁桥里6:00--22:00650路天津市公共交通三公司市区线路天津工大新校区6:30--20:30→月牙河火车站6:30--21：30项目周边配套及交通情况671路天津市公共交通一公司郊区线路百货大楼7:00--18:30→梅厂6:30--18:00672路天津市公共交通三公司郊区线路杨柳青7：00--18:00→博爱道7:30--19:00676路天津市公共交通二公司市区线路工程师院6:00--21:00→商学院6:00--21:00693路天津市公共交通二公司市区线路新安购物广场6:00--21:00→泗水道6:30--21:45806路天津市公共交通四公司市区线路大胡同6:00--21:30→家世界东丽店6:00--21:30824路天津是公共交通三公司郊区线路杨柳青公用局技校6:30--19:30→博爱道6:30--19:30832路天津市公共交通三公司市区线路大寺村6:00--21:00→博爱道6:15--21:00841路天津巴士实业有限公司市区线路大众家园6:25--21:00→凯信佳园6:15--21:00项目周边配套及交通情况870路天津市公共交通二公司市区线路赵沽里6:00--22:00→司法警官学校6:00--22:00904路天津巴士实业有限公司市区线路华苑雅士道6:30--21:00→乐康路6:30--21:00905路天津巴士实业有限公司市区线路东姜井6:00--21:30→中山门东里6:00--21:30908路天津巴士实业有限公司市区线路万科新城6:10--20:30→太湖路6:30—21:00961路新国线集团（天津）运输有限公司市区线路双街新家园6:00--21:00博爱道6:00--22:00观光1路天津巴士实业有限公司市区线路天津钢厂6:20--21:00→洪湖南里6:20--21:00

上述路线连接北辰、红桥、南开、河北、河西、和平等市区各主要城区，途径市内众多主要居民区，线路覆盖面广，辐射范围大，交通便利。3、项目周边商业现状及规划项目商业住宅东侧拆迁地块，未来都市综合体南侧聚富圣会及沿街底商新文化花园西侧天地烩金茂现场北侧阁莱美商业街阁莱美项目位于南市餐饮文化商业区、南市住宅区3、项目周边商业现状及规划位于中央商业区、中央居住区、中央商务区的核心区南市新兴商业区中央居住区和平区中央商务区（南京路-南门外-南马路-解放北路，面积3公里）天津中央高档生活区海光寺·西南角商务商业区

（海光寺商务中心、西南角商业中心）南市新兴商业区和平区中央商务区中央居住区海河沿线商业海光寺·西南角商务商业区

项目辐射半径内泰达易买得购物中心古文化街商贸广场新加坡仁恒购物中心周边海河沿线商业规划周边海河沿线大型商业购物广场项目名称泰达城综合商务区现代凤凰商贸广场A座大悲院博远商城古文化街商贸广场仁恒购物中心恒隆广场古文化街风情水畔建筑面积40万㎡（易买得超市4.1万㎡）

30000㎡67500㎡59200㎡40000㎡133000㎡建筑形式易买得超市地下一层，地上四层地上四层，地下一层街心主体建筑2层，沿街3~5层

4层

业态规划写字楼、五星级酒店、易买得超市、大型游乐场、世界名品店B1~F4床上用品、家居配饰；海河东路侧为银行、酒吧、咖啡厅、餐饮、娱乐经济性酒店、公寓式写字楼、文化用品、珠宝玉器、特色餐饮

商业+酒店引进高档百货主力店和精品店。购物、休闲、餐饮、娱乐租售方式尚未开盘只租不售只售不租租赁+销售整体销售尚未开盘

租售进度易买得超市，与宝力豪健身达成意向尚未开业前期认购超过50%已营业在建在建在建商圈名称商圈档次主要业态代表商业西站商圈中档零售、专业卖场、餐饮泰达城欢乐港、国际商贸中心、小火巷新天地