Chap1房地产估价概述

Chap1房地产估价概述一、房地产的整体概念一）房地产的定义：房地产：又称不动产，是指土地、建筑物以及固着于土地建筑物上不可分离部分及其所附带的各种权益,是实物、权益、区位三者的综合体。节房地产概说Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第1页!二）房地产的三种形态土地（地产）建筑物（房产）土地＋建筑物（房地）估价的两种思路：1、分离评估，综合计价（房地价＝房价＋地价）2、整体考虑，综合评估Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第2页!二、估价师对房地产的描述与分析一）土地的描述与分析1、名称2、位置（区位）3、四至4、面积5、形状6、地势7、土壤及地基状况Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第3页!1、名称2、位置3、规模4、年龄5、层数和高度6、建筑结构7、设施设备8、装饰装修二）建筑物的描述与分析Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第4页!三、房地产的特性一）土地的特性1、土地的自然特性1）具有承载力2）具有肥力3）位置固定性4）数量有限性5）土地利用的永续性6）个别性Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第5页!二）房地产的特性1、不可移动性（位置固定性）2、独一无二性（个别性）3、长期使用性（寿命长久性）4、数量有限性5、用途多样性Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第6页!四、房地产的类型：一）按用途分：

房地产按其用途来划分，主要分为下列10类：1．居住房地产2．商业房地产3．办公房地产4．旅馆房地产5．餐饮房地产6．娱乐房地产7．工业和仓储房地产8．农业房地产9．特殊用途房地产10．综合房地产Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第7页!二）按开发程度来划分的类型4．在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。5．现房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第8页!

第二节房地产估价一、概念：房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上对待估房地产在估价时点的客观合理价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。区分两个概念：房地产估价房地产定价Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第9页!三、房地产估价的基本要素1、估价当事人2、估价对象3、估价目的4、价值类型5、估价时点Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第10页!四、房地产估价的意义一）理论上：1、由于房地产具有位置固定性和个别性，所以房地产市场是个不完全市场，不会自动形成大家都能接受和识别的价格2、影响房地产价格的因素非常多而且十分复杂，对这些因素的把握需要专门的知识和经验Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第11页!一）土地的描述与分析8、权利状况9、使用条件10、开发利用情况11、交通条件12、周围环境景观13、公共服务设施完备程度14、其它二、估价师对房地产的描述与分析Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第12页!二）建筑物的描述与分析9、层高或净高10、空间布局11、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照12、外观13、维修养护情况及完损程度14、权利状况15、占有使用情况16、其他Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第13页!三、房地产的特性2、土地的人文特性1）土地用途的多样性2）社会经济位置的可变性3）合并与分割的可能性Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第14页!二）房地产的特性6、相互影响性7、易受政策限制性8、大量投资性（价值高大性）9、难以变现性10、保值增值性Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第15页!

二）按开发程度来划分的类型

房地产按其开发程度来划分，主要分为下列5类：1．生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。2．毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。3．熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。

Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第16页!三）按收益性划分：1、收益性房地产2、非收益性房地产四）按市场性划分1、出租型房地产2、出售型房地产3、营业型房地产4、自用房地产Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第17页!二、房地产估价的特点：1、即时性2、市场性3、预测性4、咨询性5、专业性6、公正性Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第18页!三、房地产估价的基本要素6、估价依据7、估价假设8、估价原则9、估价程序10、估价方法11、估价结果Chap1房地产估价概述共20页，您现在浏览的是第19页!二）实践上：1、新形势下