常遭业主投诉的六个工程质量问题

为减少住宅工程的业主投诉率，提高分户验收的一次交验合格率，笔者结合多年的施工项目管理经验，对住宅工程小业主投诉的主要问题进行了分析与汇总，研究了相关问题的施工过程防治措施，现归纳总结如下。问题1外檐窗户渗漏水水1外檐窗户渗漏水水原因副框与墙体、副副框与主框细细部处理差，封封胶不严。2施工过程质量控控制措施①剪力墙上预留留窗洞处的模模板加固与混混凝土浇筑必必须格外重视视，保证预留留洞尺寸准确确、方正平整整，避免出现现洞口尺寸与与副框之间缝缝隙过小、过过大或不均匀匀等现象，影影响缝隙封闭闭效果；②副框与墙体、副副框与主框之之间应用聚氨氨酯发泡或防防水砂浆封闭闭严密，封闭闭前应撕掉窗窗框保护膜，封封闭时缝隙另另一侧用木板板等封严，发发泡剂要求在在10～15min内压实；③窗框与最终墙墙体的接缝处处应封胶严密密，墙体处应应平整、顺直直，不应受装装饰面的影响响；④若外檐涂料为为弹涂，窗套套交界处则易易封胶不实，可可在窗套四周周局部改为刷刷涂或辊涂，有有利于封胶，杜杜绝漏水；⑤檐口、阳台、雨雨蓬等有排水水或引水要求求的部位，应应抹鹰嘴和滴滴水槽，滴水水槽应顺直整整齐、位置适适宜，滴水槽槽宽度和深度度均不小于10mm，滴水槽端端距墙面宜大大于20mm，同一栋楼楼的滴水槽端端距应保持一一致；⑥窗台应内高外外低、内平外外坡，外窗台台至少2%向外找坡。问题2厨卫间楼地面渗渗漏水1厨卫间楼地面渗渗漏水原因①设计图纸要求求不正确，如如地面标高、地地面坡度、地地漏形式、防防水要求等未未做具体说明明，对此，施施工人员未认认真进行图纸纸审查和研究究，盲目凭经经验施工，造造成差错，引引起渗漏；②土建施工对厨厨卫间楼面混混凝土浇筑质质量不够重视视，管道预留留口偏位，上上下错位，致致使安装管道道时剔凿地面面，扩大了预预留孔洞尺寸寸；浇筑管道道四周空洞部部分混凝土时时，界面凿毛毛不到位、清清理不干净、浇浇捣不密实、浇浇捣后不重视视养护，致使使混凝土质量量低劣或有干干缩裂缝等；；③地漏标高不准准确，导致地地漏安装时剔剔凿或修补，致致使根部防水水被破坏，二二次修补不到到位；④卫生间排水管管道的固定钉钉子未设置限限高，导致首首层聚氨酯防防水被破坏；；⑤地面坡度设置置不正确，防防水层施工不不认真等。2施工过程质量控控制措施1.编制施工工方案和技术术交底时应注注意结合工程程使用功能特特点，明确以以下质量要求求：①厨卫间楼地面面标高至少应应比一般地面面低20mm；②厨卫间楼地面面结构四周的的边梁应向上上翻起，高度度宜为150mm，防止水从从四周墙角处处向外渗漏；；③厨卫间楼地面面应有2％-3％坡度坡向向的地漏；④管道支（托）架架应注明用料料规格、间距距和固定方式式；⑤横向排水管应应有2％-3％的坡度，以以致排水通畅畅，防止涌水水上冒；⑥竖向排水管每每层应设置清清扫口，一旦旦发生堵塞，便便于及时清扫扫；⑦地漏应该设有有防水托盘，防防止地面污水水沿地漏四周周向下渗漏；；⑧管道安装好后后，必须进行行注水试压（给给水管）和灌灌水试验（排排水管）。2.土建施工工质量控制要要求：①楼面上预留的的管道孔洞上上下位置一致致，防止出现现较大误差；；②现浇板预留洞洞口填塞前，应应将洞口清洗洗干净、毛化化处理、涂刷刷加胶水泥浆浆作粘结层；；洞口填塞分分二次浇筑，先先用掺入抗裂裂防渗剂的微微膨胀细石砼砼浇筑至楼板板厚度的2/3处，待砼凝凝固后进行24h蓄水试验；；无渗漏后，用用掺入抗裂防防渗剂的水泥泥砂浆填塞；；管道安装后后，应在管周周围进行24h蓄水试验，不不渗不漏后再再做防水层；；③防水层施工前前，应先将楼楼板四周清理理干净，阴角角处抹成小圆圆弧，防水层层的泛水高度度不得小于300mm；④防水施工结束束后应作蓄水水试验（蓄水水20～30mm，24h不渗透为合合格）；⑤防水合格后方方可铺设地面面面层；铺设设地面前，应应检查找坡方方向和坡度是是否正确，保保证地面排水水通畅。3安装施工质量控控制要求①座便器在楼板板上的排水预预留口应高出出地面标高（建建筑标高，即即地面完成后后的标高，下下同）10mm，不得低于于楼面；②浴盆在楼板上上的排水预留留口应高出地地面标高10mm，浴盆的排排水铜管插入入排水管内长长度不应少于于50mm；③上下管道的接接口缝隙内缠缠绕的油盘根根绳应捻紧，并并用油灰嵌填填严密；④排水管道应用用吊筋或支（托托）架固定牢牢固，排水横横管的坡度应应符合要求，保保证排水畅通通；⑤安装过程中凡凡敞口的管口口，应用临时时堵盖随手封封严，防止杂杂物掉入管内内；⑥管道安装后，应应及时进行注注水试压（用用于给水管）和和注水试验（用用于排水管）；；⑦地漏安装标高高应正确，地地漏接口安装装好地漏防水水托盘后，仍仍应低于地面面20mm，最终地漏漏口完成面至至少要比相邻邻地面低5mm，以保证满满足地面排水水坡度。问题3墙面空鼓、开裂裂1墙面空鼓、开裂裂原因①基层清理不干干净或处理不不当；②墙面浇水不透透，抹灰后砂砂浆中的水分分很快被基层层（或者底灰灰）吸收，影影响粘结力；；③配置砂浆和原原材料质量不不好，使用不不当；④基层偏差较大大，一次抹灰灰过厚，干缩缩率较大；⑤线盒往往是由由电工在墙面面抹灰后再安安装，由于没没有按抹灰操操作规程施工工，过一段时时间易出现空空裂；⑥由于混凝土和和砌块墙的收收缩系数不同同，出现裂缝缝，并随时间间的增长而增增大；⑦拌合后的水泥泥或水泥混合合砂浆不及时时使用完，停停放时间过长长，砂浆逐渐渐失去流动性性而凝结，为为了操作方便便，工人随意意重新加水拌拌合，降低了了砂浆强度和和粘结力，产产生空鼓、裂裂缝。2施工过程质量控控制措施1.抹灰前的的基层处理①混凝土、砌块块基层表面砂砂浆残渣污垢垢、隔离剂油油污、析盐、泛泛碱等，均应应清除干净；；②基层表面凹凸凸明显的部位位，应事先剔剔平或用1:3水泥砂浆找找平；③使用胶合板底底膜施工，混混凝土面层过过于光滑的基基层，拆除模模板后应立即即用钢丝刷清清理一遍，甩甩聚合物水泥泥砂浆并养护护；也可先在在光滑的混凝凝土基层刷素素水泥底浆一一道，素浆用用1:3-11:4的乳胶水拌拌合，刷浆时时要适当加压压，随即底层层抹灰，以1:2.55-1:3的水泥砂浆浆用1:4的乳胶水拌拌合，厚度不不超过5mm，抹平扫毛毛经24h后不等底层层发白再进行行抹灰；④墙面脚手孔洞洞用干硬性混混凝土堵塞严严密；⑤水暖、通风管管道预留墙洞洞和后开管（线线）槽，必须须用1:3水泥砂浆堵堵严抹平；⑥不同基层材料料相接处，应应铺设金属网网或玻纤网格格布，搭接宽宽度从相接处处起，两边均均不小于100㎜。2.抹灰前墙墙面应浇水①加气混凝土表表面孔隙率大大，但该材料料毛细管为封封闭性和半封封闭性阻碍了了水分渗透速速度，应提前前两天进行浇浇水每天两遍遍以上，使渗渗水深度达到到8-10mmm；②混凝土墙体吸吸水率低，抹抹灰前浇水量量可略少；③如果各层抹灰灰相隔时间较较长，或抹上上的砂浆已经经干燥，则抹抹下一层砂浆浆时应将底层层浇水润湿，避避免刚抹上的的砂浆中的水水分被底层吸吸走，产生空空鼓；④此外，基层墙墙面浇水程度度还与施工季季节、气候和和室内操作环环境有关，应应根据实际情情况酌情掌握握。3.主体施工工时严格控制制墙面的垂直直和平整度，确确保抹灰厚度度基本一致。①如果抹灰较厚厚时，应挂钢钢丝网分层进进行抹灰，一一般每次抹灰灰厚度应控制制在8—10mm为宜；②水泥砂浆应待待前一层抹灰灰层凝固后，再再涂抹后一层层；③石灰砂浆应待待前一层发白白后或用大拇拇指用力压挤挤抹完的灰层层，无指肚坑坑但有指纹（七七八成干），再再涂抹后一层层，这样可防防止已抹的砂砂浆内部产生生松动或几层层湿砂浆和在在一起，造成成收缩率过大大，产生空鼓鼓、裂缝。4.全部墙面面上接线盒的的安装时间应应在墙面上找找点冲筋后进进行，并应进进行技术交底底作为一道工工序，由抹灰灰工配合电工工安装，安装装后线盒面同同冲筋面平，牢牢固、方正，一一次到位。5.抹灰用的的砂浆必须具具有良好的和和易性，并具具有一定的粘粘结强度。①和易性良好的的砂浆能涂抹抹成均匀的薄薄层，而且与与底层粘结牢牢固，便于操操作和能保证证工程质量；；②砂浆和易性的的好坏取决于于砂浆的稠度度（沉入度）和和保水性能，抹抹灰用砂浆稠稠度一般应控控制如下：底底层抹灰砂浆浆为100-1120mm；中层抹灰灰砂浆为70-800mm；面层抹灰灰砂浆为100mm；③砂浆的保水性性能是指在搅搅拌、运输、使使用过程中，砂砂浆中的水与与胶结材料及及骨料分离快快慢的性能，保保水性不好的的砂浆容易离离析，如果涂涂抹在多孔基基层表面上，砂砂浆中的水分分很快会被基基层吸走，发发生脱水表观观现象，变得得比较稠不好好操作；④砂浆中胶结材材料越多，则则保水性能越越好，水泥砂砂浆保水性能能较差时可掺掺入石灰膏、粉粉煤灰、加气气剂或塑化剂剂，以提高其其保水性能；；⑤为了保证砂浆浆与基层粘结结牢固，抹灰灰砂浆应具有有一定的粘结结能力，抹灰灰时可在砂浆浆中掺入乳胶胶、108胶等材料。6.抹灰用的的原材料和使使用砂浆应符符合质量要求求由于砂浆强度会会随着停放时时间延长而降降低，因此，抹抹灰用的水泥泥砂浆和混合合砂浆应分别别在拌合后3h和4h内使用完毕毕；当气温高高于30℃，必须在2h和3h内使用完毕毕。7.墙面抹灰灰底层砂浆与与中层砂浆配配合比应基本本相同①底层砂浆不宜宜高于基层墙墙体，中层砂砂浆不能高于于底层砂浆，以以免在凝结过过程中产生较较强的收缩应应力，破坏底底层灰或基层层而产生空鼓鼓、裂缝等质质量问题；②加气混凝土的的抗压强度较较低，因而加加气混凝土墙墙体底层抹灰灰使用的砂浆浆强度不宜过过高。8.抹灰施工工后要注意养养护，临窗（洞洞）周边墙体体要防止阳光光直射与风吹吹造成抹灰墙墙面水分蒸发发过快引起开开裂。9.加强抹灰灰中各层之间间的检查与验验收，发现空空鼓、裂缝应应及时铲除并并修补，不要要等到面层施施工后再进行行验收。问题4楼地面起砂、开开裂1楼地面起砂、开开裂原因①基层不平整：：因楼板不平平或因为敷设设管道等造成成楼地面厚薄薄不均，相邻邻部位产生不不等量收缩，引引起开裂；②水灰比过大：：即拌合的混混凝土水量大大，导致混凝凝土表面泌水水，降低混凝凝土表面强度度，造成开裂裂或剥落；③砂石料的级配配不合理、含含泥量高：骨骨料级配不合合理、过细的的土砂也易导导致地面起砂砂，影响水泥泥的早期水化化及混凝土的的凝结；④施工过程中的的过分振捣：：加剧混凝土土表面的泌水水，导致混凝凝土表面强度度较低；⑤养护不当：未未能及时养护护或养护不充充分，暴晒或或大风导致混混凝土表面大大量失水，表表面得不到充充分水化，导导致强度较低低，同时产生生收缩裂缝；；⑥压光时间掌握握的不好、混混凝土表面未未达到一定的的强度就上人人作业；⑦冬季施工，低低温下施工混混凝土表面受受冻。2施工过程质量控控制措施①地面施工前应应认真检查基基层平整度，尽尽量使面层的的铺设厚薄一一致，基层高高低不平时，应应用水泥砂浆浆或细石混凝凝土找平，松松动的埋件或或盖板应垫实实；②严格控制水灰灰比：水灰比比的大小直接接影响砂浆强强度，水灰比比过大，地面面强度就低，地地表面粗糙，不不耐磨，易起起砂；多余的的游离水分蒸蒸发，致使水水泥浆面层出出现毛细孔，降降低了砂浆或或混凝土的密密实性，易磨磨损起砂；同同时在选用水水泥时应尽可可能使用普通通硅酸盐水泥泥（强度等级级不小于42.5MMPa），普通硅硅酸盐水泥与与矿渣水泥、火火山灰质水泥泥相比，具有有保水性较好好、干缩性小小，早期强度度高的优点，对对确保地面质质量和施工进进度均很有利利。采用普通通硅酸盐水泥泥是保证水泥泥砂浆或混凝凝土强度，防防止楼地面的的起砂所必备备的前提；③地面面层砂浆浆不使用细砂砂，地面要承承受各种压力力、磨擦、撞撞击，必须具具有一定的强强度和耐磨性性能。粗砂、中中砂无论在强强度上还是耐耐磨上都胜过过细砂；细砂砂拌制的砂浆浆干缩性大，易易开裂，保水水性也差，不不利于压光，砂砂子的含泥量量不大于3%，否则会降降低砂浆或混混凝土强度，导导致楼地面起起砂或开裂；；④掌握好压光时时间：水泥砂砂浆应随铺随随拍实，用木木抹抹平，铁铁抹压光；压压光工作要控控制在终凝前前完成，压光光过早，表面面会游浮一层层水，必然影影响砂浆或混混凝土强度；；压光时间过过迟，会扰动动或损伤水泥泥凝胶体的凝凝结结构，影影响砂浆或混混凝土强度的的增长，表面面的毛细孔也也难消除，也也会导致起砂砂现象；⑤要有足够的养养护时间：养养护的好坏对对地面质量的的优劣关系极极大，一般覆覆盖养护时间间要大于7天，养护时时间不够，则则在干燥空气气中，水分不不断蒸发，就就会减缓甚至至停止硬化，面面层砂浆就无无法达到设计计强度，起砂砂或开裂也就就在所难免；；⑥遇到风力较大大的季节要做做好防风、封封堵窗口等防防护措施，同同时避免阳光光直射施工不不久的地面；；⑦合理安排施工工流水，避免免地面上人过过早：地坪施施工应尽量安安排在墙面、顶顶棚的粉刷完完工之后进行行，避免对地地坪面层在强强度较低时产产生污染和损损坏；⑧冬季施工时，面面层厚度薄，应应防止受冻；；确保施工环环境的温度应应在5℃以上，砂浆浆受冻后，体体积膨胀，致致使空隙率变变大，形成松松散颗粒，面面层强度将大大大下降，使使用时出现起起砂。问题5房间开间（进深深）极差大，出出现大小头现现象，影响房房间方正度1房间开间（进深深）极差大原原因①使用吊线坠法法工艺向上传传递轴线时，轴轴线竖向控制制出现偏差；；②混凝土现浇结结构施工时出出现钢筋偏位位、模板偏位位等问题，致致使成型的墙墙、柱轴线偏偏差大；③砌筑施工放线线不准确，致致使填充墙体体轴线偏差大大。2施工过程质量控控制措施①时刻注意线坠坠的制作精度度，避免线坠坠钢丝绳扭曲曲打结或被风风吹造成控制制点与线坠轴轴线和细钢丝丝不在同一轴轴线上产生引引线偏差的情情况；②剪力墙、柱钢钢筋绑扎时要要在该层混凝凝土成型面上上60-900cm范围内增设设至少一道箍箍筋作为钢筋筋骨架的限位位钢筋；③现浇楼层楼板板结构的模板板采购应选用用质量好、刚刚度好的材料料，使用周转转过程中加强强维护和保养养，及时淘汰汰不合格的模模板；④模板施工前要要在地面弹出出控制线，安安装过程中注注意复核模板板的垂直度偏偏差与加固质质量；⑤砌筑施工前要要求每面砌体体正手墙均要要设置砌筑控控制线（对剪剪力墙则为抹抹灰控制线），并并对该控制线线进行检查验验收，控制放放线精度；⑥严格控制墙体体砌筑与抹灰灰的垂直度偏偏差在规范允允许范围内（砌砌筑层高≤3m时垂直度偏偏差为〔0,5〕mm，砌筑层高高＞3m时垂直度偏偏差为〔0,10〕mm，一般抹灰灰垂直度偏差差为〔0,4〕mm）。问题6房间阴阳角不方方正、