河港新城发展规划

1.区位规划区位于湖南“3+5”城市群政策核心区、长株潭城市群的几何中心位置。位于长潭湘江重点提升轴。整合并提升长株潭城市群的创新要素资源。“3+5”城市群政策核心区SITESITE长株潭城市群规划结构图未来大河西先导区的核心区域，北部纳入先导区起步区。SITE都市区空间结构：湘江综合服务轴南部，主城区边缘SITE两联长沙都市区空间结构图1.区位长株潭区域服务中心长沙中心城区湘潭九华示范区主导产业：汽车、IT、特色装备九华示范区湘潭中心城区易俗河经济开发区云龙示范区株洲中心城区天易示范区绿心天易示范区机电制造、食品加工、环保、现代物流等云龙示范区先进制造业、临空产业、循环经济长株潭区域服务中心一.区位——旅游长花灰韶黄金旅游带和湘江风光带的转换节点；山水洲城和文化优势SITE一.区位——产业起步区：依托大学城、坪塘文化创意产业区形成创新创意产业轴一.区位——交通区域道路交通长潭西线（现为高速）三环线南横线区域公共交通地铁3号线接驳，通过城际铁路联系长株潭一.区位——交通区域公共交通设施坪塘镇区位于规划区东北部，沿江发展主要为村镇及工业用地现状概况土地利用现状图（设计主题）目标需求判断确定总体定位确定核心任务区域联系与融合新城建设模式城市活力营造设计思路区域融合计划生态康城计划都市活力计划汇报思路目标导向问题导向自身资源1.区域发展格局的前瞻性考量——长株潭一体化的发展诉求长株潭一体化趋势二.目标需求判断历史发展历程及上层次战略规划表明，长株潭一体化将逐步推进，其地理中心城市的发展需考虑其与三城的互动关系。边缘区1.区域发展格局的前瞻性考量——长株潭一体化的发展诉求需要支撑区域公共服务的载体

二.目标需求判断根据中心地理论及现有规划项目，随着长株潭一体化进程的推进，其地理中心附近将形成高一级的地域中心，成为服务三大城区的公共服务载体。地区中心高一级地域中心长沙株洲湘潭高品质休闲空间的延续

123564？雷锋湖副中心梅溪湖国际功能区湘江新区洋湖垸总部基地岳麓大学城滨江新城河西发展的重要支撑规划区地处湘潭、大河西先导区建成区的中心，受两大城区辐射，河西需要一个承接两城辐射、带动南北联系互动的城市功能区。2.区域经济发展的阶段诉求——新兴服务业需求增长

经济发展阶段与第三产业

二.目标需求判断新兴产业发展动力强劲

政策支撑——根据《湖南省加快培育和发展战略性新兴产业总体规划纲要》，“十二五”期间长株潭城市群发展将主攻战略性新兴产业——先进装备制造、新材料、文化创意

园区支撑——规划中的55个园区有一半在长株潭项目支撑——40%的项目在长株潭的范围内。民营经济活力与诉求长沙媒体和动漫产业全国领先，但是以国有经济、大型企业为主，其自下而上的文化创意氛围浓厚，中小型企业为代表的民营经济缺乏孵化发展空间。3.两型社会发展要求——市民对城市品质的期待城市环境恶化推动边缘区发展对健康、生态城市的诉求强烈二.目标需求判断两型社会及生态保护要求具备打造“一江两岸”标志性地区的潜力绿心边缘新城，应与洋湖垸湿地和江对岸解放垸湿地公园整体考虑，打造“一江两岸“标志性地区，

洋湖垸湿地公园：4平方公里解放垸—长沙“西溪”：17平方公里4.地区引力增强条件下的发展判断——基于问题导向的发展判断二.目标需求判断长沙旅游接待能力及配套发展需求长沙十一五期间接待游客人数排名省会城市第八位。但星级饭店数量在全国省会城市中排名第18位，在50座重点旅游城市中排第26位。

缺乏具有吸引力、高品质的旅游功能产品

（访问调研数据：访问人数、产业比重降低，旅游资源分布及问题）1.区位价值——区域联动的抓手长株潭地理中心。公共服务枢纽已落实项目：省委接待中心、奥林匹克中心；

三.地区价值40平方公里的建设空间风景城市的展现平台地形以丘、岗为主兼有部分平原，大部分区域为低山丘陵地。为风景与城市融合、体现生态健康主题的新城建设提供平台。2.空间价值——两型实践新平台

济南奥体中心南京奥体中心沈阳奥体中心湘潭长沙株洲3.经济价值——新兴产业的集聚区三.地区价值规划区地处河西科教走廊中部，周边多个新兴产业园区，具备打造文化创意“孵化器”的潜在条件。随着旅游度假及湖南省接待中心项目的启动，结合重大交通基础设施的改善，将引领第三产业的集聚。原定位：中国中部地区著名的休闲旅游度假基地和会议中心，河西新城南部副中心。四.定位初步定位：长株潭城市群公共服务中心，以会议接待、康体娱乐、旅游休闲为主导功能的健康生态新城，辐射中部地区的高品质康体休闲基地。区域联系新桥梁——呼应长株潭一体化发展诉求，结合已定项目打造辐射长株潭的公共服务功能，基于区域视角完善城市群功能，提升新城服务档次水平。康体养生后花园——依托优美的自然景观条件及康体设施建设，打造以生态居住、康体养生为主题的城市后花园旅游体验新品牌——高标准、高品质打造自然与人文融合的旅游休闲基地，带动观音港新城开发，打造辐射中部地区的高品质旅游新城。调整说明1.明确其与长株潭城市群的关系，强化辐射长株潭的公共服务职能。2.突出健康生态的建设主题。3.补充新城建设品质的发展方向。五.核心任务总结区域融合问题——如何发挥观音港新城的区域中心作用？与长株潭城区的融合互动决定其发展。作为长株潭的地理中心，观音港新城的主要任务是作为长株潭联系的重要抓手，通过区域性公共服务功能的集聚，辐射长株潭乃至中部地区。其作用的发挥反映在对区域功能诉求的呼应、区域空间结构的衔接及交通设施的支撑，区域融合互动决定其在区域中的地位与作用。生态设计问题——如何在江畔缓坡区建设新城？绿心边缘的新城。作为主城区边缘、紧靠长株潭绿心的新城，其周边拥有更优越的自然生态条件，同时也蕴含着市民对建设“两型”社会高品质新城的期待。基地内部景观式的自然条件。基地地形以丘、岗为主，缓坡、谷地、河流形成良好的景观形态，规划应加强对现状生态景观资源进行保护和利用，创造高效、宜居的城市空间环境，为观音港新城的发展创造核心吸引力。活力营造问题——如何创造城市氛围？触媒项目与空间组织。区域公共服务及旅游项目是驱动地区发展的重要引擎，自然景观与城市空间的融合。区域融合计划生态康城计划都市活力计划区域公共服务旅游休闲产业文化创意产业地形条件文教资源周边风景区区域发展的要求发展阶段判断中心与边缘区分析已定项目带动体育产业会议接待中心资源特征再认识文化景观六.发展策略——区域融合计划(一)、功能融合六.发展策略——区域融合计划(一)、功能融合（1）公共服务功能已落实项目会议及接待中心——高品质消费需求吃：湘江休闲美食街、美食广场住：度假区式公寓、星级酒店行：体验式交通方式，对自行车、绿道建设的要求游：历史文化旅游资源：曾国藩墓、禅修山庄自然康体旅游体验：健康、医疗综合基地创意文化产业契合：动漫主题公园，文化创意体验，文正书院（培训与文化体验结合）客户人群定位：政府、企业决策会议（对自然要求较高）；会奖结合型会议（对周边旅游设施带动）；会议类型：学术研讨、高峰论坛、产学研培训达沃斯——国际会议旅游、健康度假城区位及风貌：位于瑞士东南部格里松斯地区，坐落在一条17公里长的山谷里。与世隔绝反而为高层次会议、健康度假提供了绝佳场所；发展历程：19世纪：健康度假村；20世纪初：建成欧洲最大的天然冰场，国际体育竞赛；20世纪中后期：结合健康度假资源，举办重大会议。配套齐全：考虑国际市场，提供各类餐饮，近年舞厅、酒吧间、音乐厅、电影院、剧院、博物馆和展览馆。各类疗养所共提供床位2万张。会议与旅游经济：230天以上是被各种会议和活动所占用,会议收入就占到达沃斯整个旅游业收入的10%，形成互相促进的发展格局。

总结：发展模式：健康养生——会议中心——旅游带动——综合提升配套：为高品质人群提供服务，提升发展档次；健康与会议结合的主题六.发展策略——区域融合计划六.发展策略——区域融合计划（1）公共服务功能已落实项目奥林匹克中心——新城发展引擎

十运会十一运会十二运会长沙借鉴城市南京济南沈阳长沙全运村无专门建设占地21万平方米，建筑面积53万平方米；可服务1万人81公顷，72万平方米建筑面积，服务1.5万人60公顷左右，建筑面积60——70万平方米，服务人口1.1万人左右区域河西新城东部新城浑南新城

新城场馆南京奥体中心占地89.6公顷，建筑面积40万平方米。包括：主体育场（含热身场）、体育馆、游泳馆、网球中心、新闻中心等配套工程

济南奥体中心，占地81公顷，1场3馆。包括：6万人体育场，体育馆、网球中心、游泳中心。浑南奥体中心，占地43公顷：五里河体育场，万人综合体育馆、游泳跳水馆、网球比赛馆。60—80公顷左右新城规模56平方公里，60万人

57平方公里

发展模式借鉴——五大场馆，全运村带动奥体中心（含广场及公园）：占地60—80公顷，一般包括：主体育场，综合体育馆，游泳馆，网球馆及新闻中心。全运村：占地60公顷左右，建筑面积60—70万平方米，服务人口1.1万左右。济南奥体中心南京奥体中心沈阳奥体中心六.发展策略——区域融合计划（1）公共服务功能已落实项目奥林匹克中心——新城发展引擎功能类型主要内容具体项目布局体育竞技比赛训练设施体育场馆：体育场，体育馆，游泳中心，网球中心；体育公园；全运村体育场馆体育休闲全民健身、休闲体育设施健身广场、专用设施（含足球、篮球场、网球场等）；休闲健身步道体育公园；广场；体育娱乐娱乐主题公园“体育好莱坞”主题公园，包括：水上滑翔、彩蛋、卡丁车，极限运动主题公园区体育商业购物、餐饮、服务等酒吧广场、酒吧街、餐饮店、咖啡馆、体育商店、体育零售批发中心体育商务及广场区；体育文化文化广场及各类文化活动中心体育培训机构；体育商会；商务宾馆；酒店；健康疗养，度假康复设施；体育公园、体育商务区、健康疗养区功能构成：全运会设施与主题公园（体验式）、健康养生功能捆绑，才更具有吸引力。功能分区：体育主场馆；体育公园；体育商务区；主题公园区；健康疗养区；运动员村。六.发展策略——区域融合计划（1）公共服务功能已落实项目奥林匹克中心——新城发展引擎赛时赛后分析双重定位：赛时全运城，赛后宜居城。拒绝空城现象！可能需要2个方案图1.与周边对接问题。赛后全运城与大王山浑然天成新景点，考虑对接问题。2.设施改造问题作为主题公园的休闲娱乐设施赛马场商品房全运村医院物流中心赛后赛前商业设施，郊野式超市，如mall媒体中心专业训练、业余培训基地；公众体育休闲设施体育场馆足球场、网球场、篮球场等外租使用设施停车场、广场作为主题公园的休闲娱乐设施赛马场商品房全运村医院物流中心赛后赛前商业设施，郊野式超市，如mall媒体中心专业训练、业余培训基地；公众体育休闲设施体育场馆足球场、网球场、篮球场等外租使用设施停车场、广场成果案例的赛后运营构成（需美化）亚运城17个赛时设施有13个将进行赛后改造，3个保留赛时功能，临时搭建的媒体公共区将拆除，即亚运城76%的设施已被规划赛后利用范围。3.运营建议举办国际国内大型赛事；出售冠名权；设施场馆会员制使用；赛后运营机构承包制；六.发展策略——区域融合计划（1）公共服务功能潜在项目挖掘康体与生活的契合——健康主题大河西大型医疗康复机构长沙三级甲等综合性医院多分布在河东老城区；河西仅在岳麓组团有中南大学附属湘雅三医院一所三级甲等综合性医院；

高品质会议旅游需求——达沃斯案例的启示体育设施为体育康复理疗产业带来机遇“北协和南湘雅”是医疗界流传甚广的佳话。医疗机构：长沙市三级甲等医院12家，全市拥有卫生机构2709个，医疗教学：拥有中南大学、长沙医学院等高水平医疗教育机构周边生物制药产业：常德化学制药产业区、岳阳生物医药产业区、株洲现代中药产业区、湘西中药谷（医药原料区）。湖南良好的医疗条件支撑六.发展策略——区域融合计划养老旅游市场前景

老年人口规模增长迅速。2010年中国60岁及以上老年人口已达1．77亿。2020年将达到2.4亿。湖南省老年人口比例高。湖南省上世界末已进入老龄化社会，至2010年60岁以上老年人口950万人，占总人口的13.8%，高于全国平均水平。近年来我国60岁以上老年人口比重13000140001500016000170002006年2007年2008年2009年2010年10.0%11.0%12.0%13.0%60岁及以上老年人口(万人)占总人口比重(%)未来老年人口预测2010年各省份老年人口比重0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%北京天津河北山西内蒙古辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江安徽福建江西山东河南湖北湖南广东广西海南重庆四川贵州云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆按照联合国最新的标准，60岁以上的老年人口占到10%，或者65岁以上的老年人口占到7%就是老龄化社会，湖南从上世纪末就已进入了老龄化社会。

（1）公共服务功能潜在项目挖掘康体与生活的契合——健康主题图

1-22008年全国各省、自治区、直辖市65岁及以上城市人口所占城市人口比重资料数据来源：中国人口统计年鉴2009图

1-3近年来全国60岁及以上老年人口和占总人口比重2、异地养老兴起，银发经济供需缺口大“空巢家庭”的现实和传统居家养老观念的转变，旅游养老、异地养老受欢迎。而现状社会化养老服务供给匮乏。据民政部测算，到2050年中国的老年市场需求是8000多亿，现在仅满足基本需求在1000亿左右。随着经济发展，未来老年人购买力将逐步提升，高级老年养老设施需求巨大。3、中部地区缺乏配套完善的老年养生基地中部地区缺乏专业化养老服务的载体。

规划区具备发展综合养老服务基地的条件。养老类型代表概况优点缺点发展条件应用于规划区候鸟式养老海南岛的冬季养老基地根据气候变化，到异地居住服务市场覆盖全国季节性强、便利性不足具有独特的气候及自然条件不具备居家式养老

——传统养老模式经济、灵活无专业配套，服务供给有限无特殊要求已大量发展综合型养老

——提供全方位的健康服务，衍生产业链，目前逐步向综合养老模式转变配套完善，专业化服务，形成完善产业链投入成本较高新城开发，良好自然条件，医疗软硬件支撑，新城开发具备条件农家休闲养老崇明岛、浙江天目山老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式缺乏医疗服务设施新农村建设的一种模式，远离城市未来建新城，不具备√×××六.发展策略——区域融合计划北京太阳城总面积约为42公顷（623亩），建筑面积约为30万平方米，其中住宅面积23万平方米，商业配套设施7万平方米。整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓、老年护理中心、医院、家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、健康管理中心、假日酒店，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等多项服务。北京太阳城还集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。案例——综合养老基地六.发展策略——区域融合计划北京东方太阳城总面积234公顷建筑面积:44.2万平方米景观设计单位:美国SASAKI建筑设计单位:美国SASAKI。打造概念：全新退休生活领跑者，为老年人打造的先进社区。案例——综合养老基地类型项目健康住宅住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓康复护理老年护理中心、医院、家政服务中心、体育护理中心日常服务购物中心、文化会展中心、阳光水世界、健康管理中心、休闲娱乐及培训阳光水世界、康体广场、护理培训健康城——三大主题1.生命科学类：养老、医疗、疗养2.健康体验类：体育运动、旅游休闲、健康出行模式（交通策略）3.宜居生活类：景观地产六.发展策略——区域融合计划西班牙米拉格罗医疗中心，地点：西班牙，纳瓦拉突出了它作为社区运动中心的重要性。该中心坐落于Kang-won大学Choon-Chun校园东部，隐蔽于周围的环境之中。

韩国健康运动教育中心,地点：江原道，韩国突出了它作为社区运动中心的重要性。该中心坐落于Kang-won大学Choon-Chun校园东部，隐蔽于周围的环境之中。

——养老旅游度假区开发模式与策略

根据区位交通、发展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游开发模式，同时做好“四个结合”，即：1、专业化与综合化的结合

专业化是指大到旅游度假区的功能规划与项目设置，小到卫生间、马桶、淋浴、呼唤设施、室内颜色等细节的无障碍设计。综合化是指养老旅游度假区可以因地制宜的和乡村旅游、健康旅游、温泉旅游、旅游小镇等有机结合，既能够扩大市场目标群体，开展多元化经营，规避市场风险，又能够让旅游度假的老人能够和年轻人保持接触，保持身心健康。2、公益性与市场化的结合

依托养老旅游度假区较为完善的养老配套，适当开展公益福利性的非营利性养老项目，将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取政府更多的政策优惠和支持，采取“公助民办”的方式，降低开发运营成本。3、地产销售与多元经营的结合养老度假与地产开发联姻，可快速回收资金，为项目的正常运转和持续经营缓解资金压力，是经过实践检验较为成熟的模式。同时还要努力提高自身的运营管理能力，开发多元化的养老衍生产品，从资本运作、金融创新、产业链延伸等方面突破，建立综合性的盈利模式。4、自主经营与合作经营的结合

建议开发商在一些医疗、康复等专业性强的领域，应该引入相关专业结构经营；对养护型的社区服务、老年商业与休闲娱乐服务，则可以根据企业能力和战略灵活采取自主经营或与专业的养老机构合作的模式。

10.开发策划——

中国（华中）（湘中）（长沙）健康城六.发展策略——区域融合计划（2）旅游休闲功能发展阶段与旅游需求体验式旅游的兴起旅游发展形势长株潭的支持产业之一。继续发挥旅游的带动作用，应考虑旅游发展需求的变化特大城市旅游空间发展规律城市旅游景点空间演变规律——环城游憩带形成类似距离的旅游项目:“休闲度假+观光+娱乐+专项+特种旅游”宁乡观光度假组团浏阳生态旅游组团环城游憩圈长株旅游协作区长潭旅游协作区长株潭旅游资源文化溯源之旅绿色休闲之旅红色文化之旅古建文化之旅规划区距市中心五一广场8公里，距长沙火车站11公里，更适合发展契合城市日常生活的旅游服务产业。六.发展策略——区域融合计划已有项目认知大王山旅游度假区文正书院曾国藩墓——观光旅游为主，缺乏整合六.发展策略——区域融合计划开发文化旅游与养生、体验旅游结合的项目；从“景区”向“休闲城”转变开发与体育、文化创意契合的主题体验式公园天坑资源的利用——滑雪场、动漫主题公园、极限运动公园英国“伊甸园”——植物展览馆上海辰山植物园天坑滑雪场——契合奥林匹克中心的主题动漫主题公园——契合以动漫为龙头的创意文化主题六.发展策略——区域融合计划湖南文化创意产业发展迅速发展速度超过全国，形成以媒体、动漫为主题的文化创意产业湖南原创动漫节目生产总量已超过全国的三分之一。长株潭已具备文化创意产业发展的条件文化创意产业发展窗口期已经打开。国际经验表明，人均国民生产总值达到5000-10000美元时，是创意产业发展的机遇期。长株潭平均人均gdp已达6000美元，文化创意发展诉求强烈。长株潭传统产业升级对文化创意产业形成巨大需求长沙为“娱乐之都”、“创意之都”大学城资源规划区地处岳麓山大学城、湘潭大学城中部，与湘潭河西创新带对接，大量建筑设计、工业设计、艺术创作、广告装潢、计算机软件、新媒体和信息技术等教学机构及人才。依托良好的教育资源优势，具备建设产学研基地和文化创意“孵化器”的潜在条件。呼应区域战略《湖南省战略性新兴产业文化创意产业发展专项规划》：重点建设湖南文化创意产业园、金鹰卡通产业科技园、湘潭九华文化创意园、长沙大河西文化创意园、昭山文化产业创意园等创意设计园。（3）文化创意产业六.发展策略——区域融合计划长沙文化产业规划“一带一圈多点，四城五区六街”“一带”：是指“沿湘江文化产业带”；“一圈”：是指倾力打造“环岳麓山文化产业圈”；“四城”：河西麓谷动漫游戏城、星沙金鹰影视文化城、长株潭“绿心”创意商贸城和金霞信息与智能产业城；““五区”：是指芙蓉新闻出版产业发展区、星沙特色创意产业发展区、雨花版权交易及创意体验区、麓山创意设计与文化旅游区以及青竹湖文化休闲旅游区

天马创意城的经验：缺乏高品位的环境；启动阶段缺乏龙头；创意产业定位：发展动漫产业下游产品，以商贸及体验为主要功能，带动体验旅游及文化商贸发展。用地：（1）soho商住楼，艺术工坊，剧院，小型展览馆，创意产品，集市，精品购物街等（10——20公顷）（2）探险主题乐园：结合水泥厂建筑打造探险乐园；活动：文化论坛（结合会议中心打造）、作家创作、大学生创业、专业团体演出、明星演出、动漫场景体验,动漫商贸、动漫角色扮演、动漫博览、空间：园区商贸型。含创意商品交易区、文化艺术培训区、文化创意体验区。按空间形式划分区位布局就业街区型大城市中心区或复兴地区街道两侧或整个街区小型创意设计企业和SOHO职业者楼宇型城市内部多以建筑综合体形式出现提供完善的办公环境适于中小型创意企业和创业型企业园区型城市边缘地区或新开发地区低成本商务环境与工业区类似，但环境优美工厂化文化创意企业产业工人分散型大城市任意区位与居住区相结合自由职业者六.发展策略——区域融合计划上海张江文化科技创意产业基地位