财务会计实务（第三版-高丽萍）第七节 投资性房地产2

第七章固定资产及投资性房地产第七节投资性房地产一、投资性房地产概述二、采用成本模式计量的投资性房地产三、采用公允价值模式计量的投资性房地产上节回顾一、投资性房地产概述1.投资性房地产的概念2.投资性房地产的范围二、采用成本模式计量的投资性房地产1.取得2.计提折旧或摊销3.租金收入4.计提减值损失5.处置三、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的前提条件企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值进行后续计量，应同时满足：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计三、采用公允价值模式计量的投资性房地产设置账户：“投资性房地产”—成本

—公允价值变动“公允价值变动损益”

三、采用公允价值模式计量的投资性房地产（二）投资性房地产取得企业外购或自行建造采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量。其实际成本的确定与采用成本模式计量的投资性房地产一致。三、采用公允价值模式计量的投资性房地产1.投资性房地产的取得成本2.资产负债表日其公允价值高于账面价值的差额3.处置或转换投资性房地产时结转的公允价值变动额（下降）1.资产负债表日其公允价值低于账面价值的差额2.处置或转换投资性房地产时结转的公允价值变动额（上升）余额反映企业持有的投资性房地产公允价值。

投资性房地产外购或自行建造时发生的实际成本:借:投资性房地产—成本贷:银行存款/在建工程等账户。取得外购参照固定资产、无形资产自建转换不确认收益，但确认损失出租不提折旧、不摊销、也不提减值准备；只确认出租收入

不确认折旧、成本确认公允价值变动损益出售公允价值变动损益和其他综合收益都要结转到其他业务成本

三、采用公允价值模式计量的投资性房地产1.转换取得（1）转换升值

例如：建筑物原值100万元，折旧80万元，减值5万元，公允价值40万元

借：投资性房地产—成本40

累计折旧80

固定资产减值准备5

贷：固定资产100

其他综合收益

25三、采用公允价值模式计量的投资性房地产将来出售：

借：其他综合收益25

贷：其他业务成本25三、采用公允价值模式计量的投资性房地产（2）转换减值

例如：建筑物原值100万元，折旧80万元，减值5万元，公允价值10万元

借：投资性房地产—成本10

累计折旧80

固定资产减值准备5

公允价值变动损益

5

贷：固定资产100

将来出售：

借：其他业务成本5

贷：公允价值变动损益5三、采用公允价值模式计量的投资性房地产三、采用公允价值模式计量的投资性房地产例7—21承接例7—17

2019年3月，齐鲁公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月10日，齐鲁公司与黄河公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给黄河公司，为期3年。4月15日，齐鲁公司实际购入写字楼，支付价款共计1000万元.假设齐鲁公司拥有的投资性房地产符合采用公允价值模式计量的条件，采用公允价值模式进行初始计量。齐鲁公司应作账务处理如下：购入写字楼时：借：投资性房地产—写字楼（成本）10000000

应交税费——应交增值税（进项税额）1000000贷：银行存款11000000例7—22承接例7—182019年1月，齐鲁公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造一栋厂房。2019年10月，齐鲁公司预计厂房即将完工，与长江公司签订了经营租赁合同，将厂房租赁给长江公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。2019年11月1日，厂房完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为600万元；厂房的实际造价为1000万元。三、采用公允价值模式计量的投资性房地产三、采用公允价值模式计量的投资性房地产齐鲁公司应作账务处理如下：齐鲁公司厂房完工时：借：投资性房地产—厂房（成本）10000000

贷：在建工程10000000借：投资性房地产—已出租土地使用权（成本）6000000

贷：无形资产—土地使用权6000000

1.资产负债表日,调整投资性房地产账面价值采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面价值。（1）当投资性房地产的公允价值高于账面价值时借：投资性房地产—公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）反之，则做相反的会计分录。

（三）投资性房地产的后续计量2.取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（三）投资性房地产的后续计量【例7—22】承【7—21】，至2019年12月，写字楼的公允价值为1200万元。借：投资性房地产—公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000（三）投资性房地产的后续计量3.投资性房地产处置时：借：银行存款贷：其他业务收入借：他业务成本贷：投资性房地产—成本贷或借：投资性房地产—公允价值变动同时：借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或者作相反分录。（三）投资性房地产的处置

【例7-24】齐鲁公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。租赁期届满后，齐鲁公司将该栋写字楼出售给甲公司，合同价款为1320万元，款项已收存银行。出售时，该栋写字楼的成本为1000万元，公允价值变动为借方余额100万元。账务处理如下：（三）投资性房地产的处置1.收取处置收入时

2.结转处置成本3.结转投资性房地产累计公允价值变动

（1）收取处置收入时

借：银行存款13200000

贷：其他业务收入12000000

应交税费——应交增值税（销项税额）1200000（2）结转处置成本

借：其他业务成本11000000

贷：投资性房地产——写字楼（成本）10000000

——写字楼（公允价值变动）1000000（三）投资性房地产的处置（3）结转投资性房地产累计公允价值变动

借：公允价值变动损益1000000贷：其他业务成本1000000（三）投资性房地产的处置

【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为1500万元，增值税率10%，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为1200万元，公允价值变动为借方余额100万元，原转换取得时确认的其他综合收益30万元。假定不考虑营业税等税费。（三）投资性房地产的处置1.收取处置收入时

2.结转处置成本3.结转投资性房地产累计公允价值变动4.结转其他综合收益

（1）收取处置收入

借：银行存款1650万元贷：其他业务收入1500万元

应交税费——应交增值税（销项税额）150万元（2）结转处置成本

借：其他业务成本1300万元

贷：投资性房地产——写字楼（成本）1200万元

——写字楼（公允价值变动）100万元（三）投资性房地产的处置（3）结转投资性房地产累计公允价值变动

借：公允价值变动损益100万元贷：其他业务成本100万元（4）结转其他综合收益

借：其他综合收益30万元贷：其他业务成本30万元（三）投资性房地产的处置【例题·多选题】下列各项中，投资性房地产会计处理的表述正确的有（）。

A.采用公允价值模式计量的可以变更为成本模式计量

B.采用成本模式计量的不需要计提减值准备

C.采用公允价值模式计量的不计提折旧

D.采用公允价值模式计量的不需要计提减值准备

[答案解析]已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式；采用成本模式计量的，如果投资性房地产存在减值迹象，经减值测试后确定发生减值的，要计提减值准备；采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧也不计提减值准备。练一练『正确答案』CD【例题·多选题】下列影响营业利润的有（）。

A.投资性房地产成本模式下可收回金额大于账面价值

B.投资性房地产成本模式下可收回金额小于账面价值

C.投资性房地产公允价值模式下公允价值大于账面价值

D.投资性房地产公允价值模式下公允价值小于账面价值

[答案解析]投资性房地产成本模式下可收回金额大于账面价值，不需要进行账务处理，不影响利润。练一练『正确答案』BCD【例题·判断题】投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。（）

练一练『正确答案』√【例题·多选题】下列有关投资性房地产的错误说法有（）。

A.已采用公允价值模式计量的投资房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

B.投资性房地产公允价值模式下取得的处置收入记入营业外收入

C.以成本模式计量的投资性房地产在计提减值准备后不得在其价值恢复时转回

D.同一企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量

[答案解析]选项B，投资性房地产公允价值模式下取得的处置收入记入其他业务收入；选项D，同一企业只能采用一种计量模式对投资性房地产进行后续计量。练一练『正确答案』BD【例题·多选题】投资性房地产采用公允价值模式计量下，正确的会计处理有（）。

A.不得从公允价值模式转为成本模式计量

B.后续计量不提折旧和摊销

C.取得相关税费计入初始成本

D.资产负债表日，其公允价值变动计入当期损益

练一练『正确答案』ABCD【例题·多选题】下列各项资产减值准备中，一经确认在相应资产持有期间内均不得转回的有（）。

A.坏账准备B.固定资产减值准备

C.存货跌价准备D.投资性房地产减值准备

[答案解析]应收款项、存货等流动资产计提的减值准备一般可以转回。练一练『正确答案』BD【例题·判断题】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同。（）

练一练『正确答案』√

[答案解析]采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同，都要进行折旧（或摊销）的计提，确认减值准备。【例题·判断