财务会计实务（第三版-高丽萍）第七节 投资性房地产1

第七章固定资产及投资性房地产第七节投资性房地产一、投资性房地产概述二、采用成本模式计量的投资性房地产三、采用公允价值模式计量的投资性房地产一、投资性房地产概述（一）投资性房地产的概念与特征

概念：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。房产和地产的总称房产：房屋，是指土地上的房屋等建筑物。地产：土地，是指土地使用权。特征：（1）是一种经营性活动。（2）在用途、状态、目的等方面区别于固定资产和无形资产一、投资性房地产的概述（二）投资性房地产确认1.投资性房地产的确认条件只有在符合投资性房地产定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。资产确认的条件一、投资性房地产的概述（二）投资性房地产的确认2.投资性房地产的范围(1)已出租的土地使用权

是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。

(2)持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的，准备增值后转让的土地使用权。

(3)已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。从租赁期开始日。

1.计划用于出租但尚未出租的土地使用权。2.以经营租赁方式租入再转租的土地使用权。闲置的土地1.计划用于出租但尚未出租的建筑物。2.以经营租赁方式租入再转租的建筑物一、投资性房地产概述属于不属于地产已出租的土地使用权1.计划用于出租但尚未出租的土地使用权。2.以经营租赁方式租入再转租的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权闲置的土地房产已出租的建筑物1.计划用于出租但尚未出租的建筑物。2.以经营租赁方式租入再转租的建筑物1.企业自用的房地产：固定资产或无形资产2.房地产开发企业开发的房地产：存货一、投资性房地产的概述企业计划出租但尚未出租的土地使用权和建筑物以经营租赁方式租入再转租的土地使用权和建筑物闲置的土地1.下列项目中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物;

B.已出租的土地使用权

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.按照国家有关规定认定的闲置土地

E.持有并准备增值后转让的建筑物答案：ABC2.下列不属于企业投资性房地产的是（）。

A.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租

B.企业开发完成后用于出租的房地产

C.企业持有并准备增值后转让的土地使用权

D.房地产企业拥有并自行经营的饭店答案：AD练一练一、投资性房地产的概述成本计量模式公允价值计量模式初始计量按成本按成本后续计量成本计量公允价值计量账户设置投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产——成本投资性房地产——公允价值变动公允价值变动损益注意：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

二、采用成本模式计量的投资性房地产（一）投资性房地产取得投资性房地产应按成本进行初始计量。

账户设置1.“投资性房地产“：资产账户2.“投资性房地产累计折旧(摊销)”：资产账户，备抵调整账户3.“投资性房地产减值准备”：备抵调整账户（一）投资性房地产取得1.外购的投资性房地产的核算按照取得时的实际成本进行初始计量。取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。借:投资性房地产应交税费——应交增值税（进项税额）贷:银行存款

可以抵扣的增值税除外（一）投资性房地产取得例7-17（见教材177页）2019年3月，齐鲁公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月10日，齐鲁公司与黄河公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给黄河公司，为期3年。4月15日，齐鲁公司实际购入写字楼，支付价款共计l000万元(假设不考虑其他因素，齐鲁公司采用成本模式进行后续计量)4月15日，齐鲁公司的账务处理如下：

借：投资性房地产——写字楼10000000

应交税费——应交增值税（进项税额）1000000

贷：银行存款11000000注意：入账时间？（一）投资性房地产取得2.自行建造的投资性房地产其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括:土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。借：投资性房地产贷：在建工程/开发产品（一）投资性房地产取得例7-18【例7—17】2019年1月，齐鲁公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造一栋厂房。2019年10月，齐鲁公司预计厂房即将完工，与长江公司签订了经营租赁合同，将厂房租赁给长江公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。2019年11月1日，厂房完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为600万元；厂房的实际造价为1000万元。注意：入账时间？（一）投资性房地产取得

11月1日，齐鲁公司的账务处理如下：

借：投资性房地产——厂房10000000

贷：在建工程10000000借：投资性房地产——土地使用权6000000

贷：无形资产——土地使用权6000000注意：投资性房地产价值由厂房和土地使用权构成？（二）投资性房地产的后续计量成本模式：1.按期（月）计提折旧或摊销借：其他业务成本”等账户贷：投资性房地产累计折旧/摊销2.取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）（二）投资性房地产的后续计量3.投资性房地产发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。（二）投资性房地产的后续计量例7—19齐鲁公司将一栋办公楼出租给滨海公司使用，以确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为2400万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为10年，预计净残值为0。按照经营租赁合同，滨海公司每月支付齐鲁公司租金15万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，减值测试，其可收回金额为1600万元，此时办公楼的账面价值为2000万元，以前未计提减值准备。（二）投资性房地产的后续计量（1）计提折旧（按月）时：月折旧额=（2400÷10）÷12=20（万元）借：其他业务成本200000

贷：投资性房地产累计折旧200000（2）确认租金时：

借：银行存款（或其他应收款）150000

贷：其他业务收入150000（3）计提减值准备时：减值金额=2000-1600=400（万元）借：资产减值损失4000000

贷：投资性房地产减值准备4000000（三）投资性房地产的处置4.处置投资性房地产：借：银行存款[处置收入金额]贷：其他业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）

借：其他业务成本[账面价值]投资性房地产累计折旧[摊销]投资性房地产减值准备贷：投资性房地产[账面余额]（三）投资性房地产的处置例7—20齐鲁公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期满后，齐鲁公司将该桃花写字楼出售给乙公司，合同价款1200万元，增值税率10%，款项已收存银行。出售时，该栋写字楼的成本为1000万元，已计提折旧80万元。（三）投资性房地产的处置（1）收到处置收入时：借：银行存款12000000

贷：其他业务收入12000000应交税费——应交增值税（销项税额）1320000（2）结转处置成本时：借：其他业务成本9200000

投资性房地产累计折旧800000

贷：投资性房地产—写字楼10000000

甲公司的一栋办公楼出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已计提折旧140万。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元（税率10%）。

当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为1000万元，以前未计提减值准备。

租赁3年后，甲公司将该办公楼出售给乙公司，合同价款750万元，该办公楼成本1200万元，已计提折旧362万元，减值准备100万元。

练一练

（1）租赁期开始日

借：投资性房地产1200

贷：固定资产1200

借：累计折旧140

贷：投资性房地产累计折旧140

练一练

（2）每月计提折旧（1200/20/12=5万元，当年60万元）

借：其他业务成本5

贷：投资性房地产累计折旧5（3）每月确认租金收入

借：银行存款6.6

贷：其他业务收入6

应交税费——应交增值税（销项税额）0.6

（4）计提减值准备：

借：资产减值损失100

贷：投资性房地产减值准备100

已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

练一练

（5）取得处置收入、结转处置成本

借：银行存款825

贷：其他业务收入750

应交税费——应交增值税（销项税额）75

借：其他业务成本738

投资性房地产累计折旧362

投资性房地产减值准备100

贷：投资性房地产1200

练一练

【例题·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。

A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

B.满足特定条件时可以采用