房地产企业投融资结构与环境分析

2005～2006年房地产企业投融资结构与环境分析

2003年以来，国家针对局部地区房地产投资增速过快、商品房结构性不合理等问题出台一系列政策进行宏观调控，在2004年宏观调控效果显现的基础上，2005年房地产投资增速得到有效控制，融资环境得到进一步改善。一2005年房地产开发投资现状分析1.房地产投资增速先扬后抑，增速得到有效控制2000～2004年，房地产开发投资平均以25.9%速度增长，高出同期全社会固定资产平均投资增速（18.9%）7个百分点，房地产开发投资占固定资产比重逐年增加。2005年宏观调控成效明显，全国房地产开发投资总额为15759亿元，同比增长19.8%，比2004年回落8.3个百分点，增速是2000年以来最低；占同期全社会固定资产投资比重的17.8%，比2004年下降0.9个百分点，是2002年以来最低，比同期全社会固定资产投资增幅低5.9个百分点，1999年以来第一次出现增速低于同期固定资产增速现象（见表1）。[1]2005年房地产开发投资先扬后抑。1～12月比1～2月下降7.2个百分点。1～4月，房地产投资3405亿元，同比增长25.9%，虽然同比增幅回落8.7个百分点，但仍然高于同期全社固定资产投资增幅（25.7%）。5月七部委出台“国八条”后，房地产投资增幅逐月回落，房地产投资增幅由1～5月的24.3%下降为1～12月的19.8%，回落4.5个百分点（见表2）。房地产开发投资增速与全社会固定资产投资增速逐月上升形成明显反差（见图1）。表11997～2005年全社会固定资产投资、房地产投资增长情况表22005年1～12月全国固定资产投资及房地产投资情况图12005年1～12月全社会固定资产投资及房地产开发投资增长情况2.投资结构不尽合理，经济适用房投资继续减少2005年，住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9%，比2004年回落6.8个百分点，增速从1～2月的26.7%下降到1～12月的21.9%，从全年看，只有第四季度住宅投资增速逐渐超过商品房投资增速，1～9月商品住宅投资增速均低于房地产开发投资增速；2005年住宅占房地产开发投资比重为68.3%，比2004年上升1.1个百分点，1～9月占比均低于（1～3月持平）去年同期。2004年全国经济适用房投资比上年下降2.5%。2005年经济适用房投资额为565亿元，比2004年同期减少6.8%，其中，1～10月前均为两位数的负增长；全年占房地产开发投资比重为3.6%，比2004年降低1个百分点，所占比重为1998年以来最低（见表2、3）。表31998～2005年住宅投资情况2005年办公楼投资额为740亿元，增速可谓高开低走，1～2月增速为31.2%，占比为5.5%，1～12月为13.4%，下降17.8个百分点，比2004年下降14.9个百分点，所占比重为4.7%，比1～2月下降0.8个百分点，比2004年下降0.3个百分点。商业营业用房投资额2000亿元，增速同比下降15.4个百分点，所占比重比1～2月上升1.2个百分点，但比2004年下降0.4个百分点（见表4）。表42004～2005年房地产投资占比情况3.三大区域投资差异存在，东部增幅下降，中西部增幅上升从三大区域投资结构看，2005年东、中、西部地区房地产投资额分别为10429亿元、2682亿元和2648亿元，同比分别增长14.0%、32.5%和33.4%。东部地区低于全国增长速度，中、西部地区高于全国增长速度（见图2），东、中、部地区房地产投资增幅比2004年分别下降13.9和5.1个百分点，西部地区比2004年上升12.8个百分点。从总量上看，东部地区投资额仍占较高比重达66.2%，中、西部地区分别为17.0%和16.8%（见图3）。2005年住宅投资中，中、西部地区均在高位运行，平均增速分别为35.8%和36.2%，东部地区同比下降15.6个百分点，中、西部地区同比分别上升2.4和26.5个百分点，与2004年相比，东、西部地区增速一个是下降迅猛，一个是上升迅猛（见图4）。其中，经济适用房投资增速均呈下降态势，东、中、西部平均下降为-4.4%、-25.9%和-18.2%，中部地区经济适用房投资同比下降最快（见图5）图22005年1～12月全国及东中西部地区房地产投资增长率比较图32005年1～12月全国及东中西部地区房地产投资情况比较4.各省份及重点城市投资差异较大2005年全国房地产开发投资增幅超过30%的有10个省份，房地产投资增幅低于10%的有3个省份、分别是上海（6.1%）、北京（3.5%）和新疆（-2.9%）。40个重点城市房地产开发投资平均增幅16.6%，超过平均增幅的城市有28个，其中增幅超过30%有10个城市（见表5）。低于10%的城市有9个，出现负增长的有福州（-0.8%）、深圳（-3.1%）和乌鲁木齐（-6.7）等3个城市。图42005年1～12月东中西部地区住宅投资及增长情况图52005年1～12月东中西部地区经济适用房投资及增长情况表52005年部分省份及城市房地产投资增长情况2005年全国住宅投资增幅超过30%的有14个省份，其中超过50%的有6省份，低于10%的有4个省份：上海（2.2%）、北京（0.59%）、青海（-0.2%）和西藏（-29.5%）。在40个重点城市中，住宅投资超过平均增幅的有25个，超过30%的有19个，其中超过50%的有6个（见表6）。低于10%的城市除北京、上海外有8个，出现负增长的城市是广州（-0.7）、深圳（-0.9）和南京（-2.6）。表62005年部分省份及城市住宅投资增长情况二2005年房地产开发融资现状分析1.房地产开发资金东部地区占绝对优势，中、西部地区增速在高位运行2005年，从区域看，东、中、西部地区房地产开发资金分别为15115亿元、2970亿元和3093亿元，东部地区占绝对优势，所占比重分别为71.4%、14.0%和14.6%，东部地区所占比重同比下降1.2个百分点，中、西部地区同比分别上升0.5和0.7个百分点（见图6）。增长速度东、中部地区与全国增长趋势一致，先高后低，呈下降趋势，东部地区增速低于全国，中部地区增速在高位运行，全年平均增速在32.6%，西部地区增长速度1～2月最高为41.3%，1～3月最低为22.7%，以后逐步上升，全年平均增速27.9%，高于全国同期水平（见图7）。图62005年1～12月全国及东、中、西部房地产开发资金情况图72005年1～12月全国及东、中、西部地区房地产开发资金增长情况2.房地产开发融资仍以银行信贷为主2005年1～12月房地产开发资金来源包括：国家预算内资金（12.5亿元）、国内贷款（3835亿元）、债券（5.6亿元）、利用外资（252亿元）、自筹资金（7039亿元）及其他资金（10035亿元）（见表7）。表72005年1～12月房地产开发资金构成情况其中，国内贷款为3835亿元，同比增长21.4%，增幅比2004年上升20.9个百分点。1～12月房地产开发资金来源中，国内贷款增幅出现起伏（见图8），1～2月为8.0%，1～4月上升到12.3%，1～5月下降为8.7%，1～6月降为4.3%，1～7月开始上升。2005年国内贷款占房地产开发资金总量的18.1%，比2004年减少0.3个百分点。房地产开发资金国内贷款主要集中在东部地区，占总量的78.0%，这与我国房地产市场发展相一致。值得注意的是，东部地区的北京和上海两地国内贷款占总量比重达30.2%，占东部地区国内贷款比重的38.8%。北京、上海、浙江和江苏四省市国内贷款则占全国的51.1%，占东部地区国内贷款的65.5%。北京（677亿元）和上海（483亿元）均超过中西部贷款总额。图82005年1～12月全国及东中西部国内贷款情况其他资金比重有所下降，比2004年下降2.5个百分点，其中定金及预付款同比增长4.8%，比2004年下降39.6个百分点，所占比重由2004年的43.1%下降到2005年36.6%，减少6.5个百分点。自筹资金所占比重比2004年上升2.9个百分点，其中自有资金比重由2004年的16.7%上升到2005年的18.7%，增加了2个百分点。2005年，债券总量有所突破达5.6亿元，是2000年以来最高，同比增长2852%，（见图9、10、表8）。以上数据表明，2005年针对房地产业的宏观调控已初见成效，但拓宽房地产直接融资渠道，实现房地产融资多元化还任重而道远。据央行《2004中国房地产金融报告》显示，房地产开发资金来源中，自筹资金间接来自银行，即自筹资金主要是商品房销售收入转变而来，这部分资金主要来自个人住房按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中70%来自银行贷款；定金及预付款中有30%来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，因此房地产开发对银行信贷依赖度过高状态短时间难以改变。图92004～2005年房地产开发资金构成比较图102005年1～12月房地产开发资金增长情况表81998～2005年房地产开发资金情况3.房地产信托快速发展我国房地产企业主要采用银行信贷融资方式，使房地产业成为与银行业高度依存的一个行业，中国人民银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策（银发［2003］121号），对房地产开发企业的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高。2005年，在金融政策和环境较少改变的情况下，房地产信托呈现快速发展态势，信托品种及规模迅速拓展，据不完全统计，2005年，发行房地产信托121只，募集资金157亿元，同比增长11.0%和28.7%。发行数量和规模均为2002年以来最高。2005年，由于“212”文件的出台，原有的抵押式贷款和财产信托转让受益权等受到限制，进而出现了以股权投资和债权融资为代表的房地产信托创新产品，使房地产信托产品呈现多元化态势，主要有资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种。三房地产投融资存在的问题1.房地产投资存在的问题2003年以来，房地产业宏观调控一直在持续，成效最为明显的是房地产投资速度得到了有效控制。2005年房地产开发投资增速为19.8%，低于同期城镇固定资产增速7.4个百分点。房地产开发投资存在的问题主要表现在以下几个方面：（1）投资结构不尽合理，主要表现为经济适用房投资呈下滑趋势。（2）部分省、市房地产投资增幅居高不下。（3）房地产政策有待进一步完善，如出台引导房地产企业向中低价位住房投资的政策。房地产企业经营目标是（获得）利润最大化，这是无可厚非的，没有一定的政策环境，经营者会把资金投向回报率更高的产品上。我国房地产企业发展不均衡，多数企业自有资金比例过低，在现阶段供求偏紧的状况下，房地产企业只能以“建-卖”方式经营，较少考虑“建-租”形式。要改变这种情况需要出台相应的政策措施。（4）投资增速减缓，在某种程度上增加了供给压力。在GDP持续增长、城市化进程加快、人民生活水平不断提高导致住房改善需求增加的状况下，住房投资适度加速增长是必要的，也是适合我国国情的。我国是发展中国家，居民住房问题的解决不可能一蹴而就。在这个过程中，首先满足的是中高收入人群，低收入者住房问题的解决是还需要财政支持。此外，居者有其屋，不一定是居者买其屋，居者租其屋也是解决住房的一种形式。2.房地产融资存在的问题房地产与资金关系密切，没有资金就没有房地产这种说法就说明了两者是不可分割的连带关系。在连续紧缩银根的状况下，资金是制约房地产企业发展的瓶颈。房地产企业不仅融资成本上升，多数企业依靠银行融资的方式在以较慢速度改变。2005年房地产融资存在的主要问题：（1）金融市场环境有待进一步改善。在现有金融市场环境中，房地产企业融资依赖银行间接融资方式难以改变。2005年国内非金融机构部门（包括住户、企业、政府部门）融资总量为31507亿元，其中，贷款为24617亿元，占比为78.1%，同比下降4.8个百分点，但仍然是主要融资方式。直接融资（股票、国债、企业债）占21.9%，难以撼动银行贷款这种间接融资方式（见表9）。表92005年国内非金融机构部门融资情况简表（2）政策环境需进一步优化。近几年，对房地产企业直接融资出台了相关政策，这些政策主要有利于大型资质级别高的房地产企业，基本不适合中小房地产企业。直接融资的一些产品，由于政策滞后，只能曲径通幽。（3）企业自身环境阻碍融资。2005年房地产企业自有资金比例为18.7%，同比上升2个百分点，与银行贷款要求的比例有较大差距。大型综合性房地产企业较少，2005年房地产上市公司仅为70多家，占房地产企业总数的0.2%左右。四2006年形势判断及对策建议2006年作为“十一五”规划的启动年，是全面建设小康社会承上启下的关键时期。对于房地产业来讲，房地产宏观调控会持续下去，并逐步完善、细化相关政策。1.投资增幅略有回升2005年房地产市场宏观调控已经取得了一定效果，但影响房地产市场持续健康发展的因素并没有完全消除，2006年要继续贯彻落实2005年出台的各项调控措施。2006年国民经济继续保持平稳发展，房地产投资增幅比2005年略有上升，预计保持在20%左右。其中，中低档住宅投资增幅会有所提高。从全国东、中、西三大区域看，房地产投资会继续投向中西部地区。2.直接融资渠道将逐步拓宽2006年要进一步规范和完善房地产信托融资方式，针对房地产信托业务出台相应政策措施。此外，200