我国城市住房政策设计应坚守四个基点

我国城市住房政策设计应坚守四个基点

2009年年中以来，我国住房市场回暖出乎多数人的预料，于是调整住房政策之声又起。目前正在编制之中的“十二五”规划，住房政策亦成为热议的焦点。基于特殊的国情、特殊的发展阶段和大国经济特征，我国城镇住房政策设计应坚守以下四大基点。一住房改革的大方向不应改变在我国的社会经济生活中，还没有哪一个问题像近年来的住房这样引来各界如此持久的激烈争论。我国上个世纪末开始的城镇住房体制改革是基本成功的，还是基本不成功？看一看改革以后我国城镇居民居住条件是大有改善，还是小有改善，抑或没有改善，就可以作出判断。这是检验住房体制改革方向正确与否的唯一标准。目前我国城镇住房存在的问题，有的属于改革政策需要完善之处，有的是执行中的偏差，有的则是发展中出现的新问题。但所有这一切问题只能在发展中通过深化改革得到解决，即我国城镇住房体制的市场化、货币化方向必须坚持不动摇，所谓“二次房改”是没有出路的。有关住房政策的广泛争论也正是住房政策关系国计民生、错综复杂的反映。二房地产业地位不应错位房地产业产品的70%是住房，住房首先是最终消费品，其次才是投资品。房地产业是否被冠以支柱产业无关宏旨，但房地产业是上下游关联度极强的产业，是扩内需、保增长与调整结构、改善民生的重要结合点则是确定无疑的；房地产业不能直接提升我国的国际竞争力，但它是为我国提升国际竞争力提供物质载体的产业部门也是确定无疑的。房地产业没有被列入十大产业振兴规划，但一手房年销售收入3万亿元的（2009年）市场需求远非其他行业可比。社会主义初级阶段的主要矛盾是人们日益增长的物质文化需求与落后的社会生产力之间的矛盾，发展中国家的基本特征是人均物质财富占有量较低，其中最基本的表现是住房供给不足，增加住房的有效供给是房地产业最高层面的发展方向。我国正处于消费结构升级阶段，而住房的改善是家庭消费升级的主要领域，也是支出的重点。从微观来看，一个家庭购房是一次性支出，多年消费，在一定时期内对其他消费支出具有挤出效应，但是购房又是扩大家电、家具、家装消费的前提，也是社区服务业发展的条件。从宏观来看，在我国完成工业化、实现城市化的整个历史阶段，住房供给不能满足需求是房地产业发展面临的主要矛盾。房地产业保持一个较高发展速度、房地产投资占固定资产投资的较高比重具有阶段的合理性和必然性。调整结构的本义是淘汰没有市场需要的产业和产能，而淘汰没有市场需要的产业和产能主要应是市场竞争的结果。促进市场价格持续走高的房地产业健康稳定发展则是调整结构的应有之义。把房贷与我国金融安全挂钩缺乏解释力。我国金融安全主要取决于金融机构内部的治理结构。把满足住房消费需求的房地产投资与经济过热、产能过剩、通货膨胀相联系，逻辑上不能成立，实践证明也是有害的。所以我国的房地产产业定位不能错位，既不应因国际金融危机的到来和过去而改变，也不应因国内经济形势的变化而改变。持续稳定的房地产产业政策是引导社会预期、稳定市场供求关系和房价的重要条件。三住房市场调控不被误导房价快速上涨引发诸多抨击，但房价快速上涨的最根本原因在于供求关系。在决定住房供给的两大要素（资金和土地）主要掌控在政府之手的条件下，持续多年的关紧资金、土地两个“闸门”的调控政策加剧了住房供给不足，与抑制房价的政策效力相抵消，成为房价上涨的最终推力。房价的涨涨落落是市场配置资源的基本形式，也是目前分配住房资源的最公平最有效率的杠杆。房价每时每刻都在变动之中，各区位的房价变动也大相径庭。住房市场政策发挥效力总会有一个滞后期，这是我国近年来房价调控效果总是有违初衷的原因所在。要把房价上涨的速度降下来，唯有增加住房有效供给，其他措施都是第二位的，或者只是治标不治本之法。而增加住房有效供给，必须有相对宽松的信贷支持和合理的土地供应。以发达国家的房价收入比判定我国房价的高低，其实并不具可比性。实际上，发达国家居民购房基本决定于家庭收入水平，而我国城镇家庭实际购房支付能力构成复杂。除了与家庭收入有关外，我国城镇居民购房能力还与青年夫妇各自父母的支持能力以及其他非工资性收入等因素有极大关系，而一些改善性购房支付能力又与现有住房出租或出售收入密切相关。在我国以自住性需求购房为主的情况下，投资性和投机性购房具有双向效应。一方面，在房价上涨的时候，它们推高房价，加剧供不应求关系；另一方面，它们又在引导住房投资建设，加快住房建设资金周转。投资性购房增加住房租赁市场的有效供给，是繁荣租赁市场的因素；而投机性购房存在的前提则是房价具有上升的空间和最后的接盘手。增加住房转手环节税费有利于抑制炒房，但也会增加住房资源流动成本。四住房保障政策不被误读完善住房保障政策是政府义不容辞的责任，也是构建和谐社会的重要方面。我国的住房保障政策体系还有待于完善。其一，住房保障目标应与我国社会主义初级阶段相适应，超出发展阶段的过高目标，容易形成过高的预期，当过高预期不能实现时，将引发新的心理失衡。例如我国各个城市享受的住房保障对象应占居民家庭的多大比例？是多数家庭还是少数家庭走住房保障道路？保障住房每套以多大面积为宜？其二，要与各地公共财力支持的能力相适应。各个城市发展极不平衡，公共财力支持能力差异极大，面临的住房保障的矛盾以及矛盾的尖锐程度也不同，中央的住房保障政策应增加弹性，以体现出这种差异性，使之更加切合各个城市的实际，更具可操作性。其三，我国住房保障体系应