传统房地产企业转型期的资本运营,财务管理论文

传统房地产企业转型期的资本运营,财务管理论文内容摘要：自2008年以来,因全球范围内经济形势突变,房地产行业被赋予拉动内需,促进中国宏观经济平稳、持续增长的重任。然而十年来房地产行业在经历了高速发展之后,已经对实体经济尤其是制造业产生了挤出效应,同时也造成了国民经济房地产化社会财富分配不均加剧、银行、金融机构所承当风险加剧的一系列后果,随着中国一些列调控措施的出台,房地产行业已整体进入利润降低、增速放缓的时代。房地产行业因其本身发展的规律及社会发展的要求也决定了传统房地产企业以转型,求发展的必然性。此次将对处于转型期的房地产企业的资本运营进行研究。本文关键词语：房地产;转型;企业并购;企业反并购;资本运营;CapitalOperationduringtheTransitionPeriodofHousingEnterprisesFENGLeiSchoolofManagementEngineering,ZhengzhouUniversityAbstract：Since2008,duetothesuddenchangesintheglobaleconomicsituation,therealestateindustryhasbeengiventheresponsibilityofstimulatingdomesticdemandandpromotingChinasmacroeconomicstabilityandsustainedgrowth.However,afterexperiencingrapiddevelopmentintherealestateindustryinthepastdecade,ithasalreadyproducedacrowdingouteffectontherealeconomy,especiallyinthemanufacturingindustry.Atthesametime,ithasalsocausedaseriesofconsequencesofnationaleconomyrealestateizationandincreaseinthedistributionofsocialwealthandtheincreasedriskofbanksandfinancialinstitutions.WiththeintroductionofsomeregulatorymeasuresbytheChinesegovernment,therealestateindustryhasenteredaneraofreducedprofitsandslowergrowth.Duetothelawofitsowndevelopmentandtherequirementsofsocialdevelopment,therealestateindustryalsodeterminestheinevitabilityoftraditionalrealestateenterprisestotransformanddevelop.Thispaperstudiesthecapitaloperationofrealestatecompaniesintransitionperiod.1国外房地产业发展演变历程及内在逻辑在发达国家尤其是欧美地区,其房地产业的发展根据经济发展的程度,一般都经历了由传统住宅向商业地产发展,再由商业地产向复合型地产发展这一规律。其内在原由于:随着经济的发展及城市化进程的推进,由此带来的城镇人口迅速增加,但城市化进程中的住房供应得不到知足,供应矛盾突出刺激了早期房地产业的发展,这也成为早期房地产是以传统住宅开发为主的原因。随着经济发展,城市演变,住宅供应矛盾得以缓和,但由于人口的高度聚集及经济的高速发展,商业活动需要日益强烈,超市、写字楼、酒店、购物中心等一系列商业地产以此为契机得到迅猛的发展。随着社会的进步、经济的发展、居民生活水平的提高,为传统房地产转型发展新型地产提供了良好的契机。根据马斯洛需求层次理论能够得出,当人们基本寓居需求得到知足之后,人们愈加希望追求享受型生活,其寓居条件被赋予了休闲、享受的要求,进而促使传统房地产企业向着养老地产、旅游地产等复合型地产转型。2传统房地产企业转型期的资本运营随着中国房地产市场经过十余年的快速发展,当前中国房地产市场已由原来的高增长、高收益形式转变为向着精细化、专业化、标准化形式发展,各个房地产企业都在试图摆脱同化竞争所带来的困局,但是不可否认的是中国房地产固然经过数十年的快速发展,但其仍属于资金密集型及科技含量不高的行业,其结果就是业内仍以资金为王,拥有充裕的资金、拥有完善的融资渠道、拥有足够快的回款速度,也就意味着能够获得市场的优先权。华而不实完善的融资渠道被视作房地产企业快速发展的根本,转型期的房地产企业应该尤其重视股权融资、债权融资、房地产金融债券、房地产企业债券等融资手段,保证公司能够有充裕的资金支持公司的发展、运作,同时也要防备其带来的风险。第一、各个房地产企业运用最多的股权融资。股权融资在中国市场的运用分为公开市场发售或私募发售,正是由于股权融资的这一属性,股权融资在房地产行业内被以为是最贵的融资手段,它的本质在于某种程度上将公司的一部分进行了变卖。因而处于转型期的房地产企业在寻找股权融资的合作方是应首选银行、保险公司等金融公司,其典型的代表有生命人寿、安邦保险高位持有金地集团股份,而中国平安持有碧桂园约10%的股份,已成为碧桂园第二大股东。股权融资的合作方式一方面能够使处于转型期的房地产企业以较为低廉的资金成本获取其所需求的资金,另一方面作为受让股权的保险公司、银行等金融公司拥有优质的渠道及资源,能够为房地产企业在转型期间提供必要的支持及帮助。然而,股权融资也存在着一定的风险,其最主要的风险就是存在被恶意并购的可能,最为典型的案例当属万科股权之争。2021年8月宝能系凭借其强大的资本优势,通过旗下前海人寿和钜盛华三次增持万科股份,以微弱优势超越华润集团,成为万科第一大股东,固然在2021年9月,华润集团重新夺回大股东之位,但在随后的一段时间内,宝能系通过旗下的钜盛华通过在二级市场不断购入万科股份,再次成为万科第一大股东。这场旷日持久的万宝之争随着恒大集团转让其所持有的万科股份于深圳市地铁集团有限公司,最终帮助深圳市地铁集团有限公司成为万科第一大股东。图2建业地产℃小股操盘No施行流程回首整个万科股权之争,在宝能系之所以能够在前期通过旗下公司采取少量屡次的方式收购万科股权,且未引起资本市场所关注,与万科公司的股权架构有着密不可分的关系,万科公司采取了分散股权的经营方式,其原大股东华润集团仅持股15%左右,且以投资者身份自居,不介入、不参手万科公司的日常管理及经营运作,以王石为代表的万科公司原始创始人、高管层共计持股比例仅占1%左右,这一分散股权的经营方式,给了宝能系这样的门口的野蛮人以可乘之机。当宝能系通过旗下公司大举在二级市场收购万科股份遭到人们所广泛关注之时,宝能系已持有超过15%的万科股权,进而也引发了万科方面的一系列反并购举措,华而不实最主要的就是希望通过反并购策略,进行正向重组,引进新的战略投资伙伴,阻止宝能系的恶意并购。2021年12月8日,万科方面发出临时停牌公告,其公告称正在筹划股份发行,用于重大资产重组及收购资产,万科方面采用了反并购的正向策略公司正向重组,待其停牌四个月之后,万科方面于2021年3月13日对外颁布,将引入深圳市地铁集团有限公司作为新的战略投资伙伴,但最终由于此项举措会稀释股东华润集团的股份,被宝能系联手华润集团予以否决。随着万科股权之争事态发展愈加升级,有关部门参与干涉,华润集团转让其所持有的股份于深圳市地铁集团有限公司;恒大集团将其通过二级市场购入的万科公司14.07%的股权转让于深圳市地铁集团有限公司,最终深圳市地铁集团有限公司持有万科公司29.38%的股份,超过宝能系持股数量,成为万科公司第一大股东。第二、由于传统中国房地产行业本身的特点,其发展需要强大的现金流做后盾、需要完善的融资渠道为依托,越来越多的房地产企业选择向着轻资产化的方向发展。所谓的轻是指,依靠财务杠杆效应用少量的资金投入来换取较高的利润汇报。建业集团作为河南省本土龙头房地产企业,自成立伊始即深耕河南,固守河南。2021年,建业集团开场了其3+1轻资产形式的转型,华而不实3指的是输出品牌、管理和服务,1指的是输出资本。建业集团借鉴万科提出的小股操盘概念,通过小股操盘的形式进行轻资产形式的转型,截止2021年3月,建业地产轻资产项目已到