房地产项目经营计划书

1/1房地产项目经营计划书万业兴财富广场

项目《经营计划书》

2013-02-10

会签页

2013/1/21

说明

一、编制依据及时间要求：

1.可行性研究报告及决策文件；

2.土地出让合同；

3.与政府签订的其它一切协议及与项目有关的一切政府相关文件；

4.与项目有关的一切会议纪要；

5.基于公司整体开发战略和经营特点，结合房地产行业及项目自身特点的运

作流程和实践方法编制。

6.编制完成时间可随项目进度分部分逐步完成，最终完成与项目方案定稿决

策同步。

7.经营计划书的调整必须严格执行初始编制一样的决策程序。

二、编制目的：

1.规范项目管理，确保项目投资收益最大化；

2.为了项目工作有计划的推进；

3.有效安排项目整体现金流计划；

4.作为项目目标责任书签订的依据，也是项目经营管理的执行依据。

三、核心内容：

第一部分、项目组织架构及人力资源

第二部分、项目概况及规划设计说明

第三部分、项目整体经营策略

第四部分、项目开发周期及销售节奏建议

第五部分、项目整体推广策略及销售计划

第六部分、项目资金计划及现金流分析

第七部分、项目经济效益分析

第八部分、项目市场研究

第九部分、项目设计管理

第十部分、项目工程管理

第十一部分、项目招商管理

第十二部分、项目商业经营管理

第十三部分、项目的重点、难点及解决办法。

第一部分公司组织架构及人力资源

一、项目公司组织架构

(一)公司的筹建计划及发展目标

贵州佳上通业投资开发有限责任公司隶属于海南佳上投资开发有限责任公司，海南佳上公司目前的投资领域主要集中于县域经济领域的市政工程，为了配合母公司拓展业务范围，使投资效益最大化，特成立贵州佳上通业投资开发有限责任公司，对海南佳上公司投资市政工程BT来的土地进行商业和房地产开发。

1.注册资金：2000万元人民币，三年内增资到1.5亿元人民币。

2.经营范围：房地产开发、销售、出租；开发项目综合经营管理（含商业、百货、酒

店、办公等物业的招商、经营、管理）；开发项目的物业管理；建筑工程装修设

计、施工；机械、水、电、气安装服务；商业连锁及零售；网络零售；物流配送；

快递服务等。

3.企业愿景：引导城镇生活，构建中国最好的城、乡商业平台。

4.公司目标：

●短期目标：3年以内：

?以海南佳上投资有限责任公司的BT项目为起点，致力于县域商业房地产项目的开发和经营管理；

?商业地产累计开发项目3-5个，开发面积50-80万平方米，年销售金额达5亿元，累计资产10-15亿元；

?年商业零售额1-2亿元左右。

●近期目标：3-5年

?把贵州佳上通业投资开发有限责任公司打造成贵州县域商业地产的航母。

商业地产累计开发项目5-10个，开发面积150万平方米左右，年销售金

额达10亿元左右，累计资产20-30亿元；

?以商业地产项目为龙头，组建城乡商业连锁店，商业零售额每年超过10亿元；

?利用城乡商业连锁店，组建网上交易平台，网络交易额突破10亿元。

●中期目标：5-10年

?走出贵州，进军西南，把佳上通业建设成为西南地区的县域商业地产航母，为进入全国县域商业领域打好基础。

?商业地产累计开发项目30-50个，开发面积250万平方米左右，年销售金额50亿元，累计资产超过100亿元；

?以县城商业广场为中心的城乡商业连锁店超过200家，年商业零售额超过100亿元；

?建成西南最大的城乡商业连锁企业，利用强大商业网点，建成国内最具潜力的网上交易企业，网络交易额突破1000亿元。争取境外上市，进行资本

运作。

●远期目标：10年以后

?利用强大的商业网点、雄厚的企业资产和资本，把佳上通业建设成为集商业地产开发、商业物业管理、商业经营管理、商业连锁零售、城乡物流、

网络零售为一体的全国性商业管理公司。

?实现华丽转身，使佳上通业从商业地产开发公司转变成为国内大型、一流的商业营运管理公司。

5.企业文化：实现自我价值、肩负社会责任；诚实做人、踏实做事。

6.经营理念：眼高手低，从细节入手，从基础做起。

(二)公司与集团的组织关系和机构设置

(三)公司组织架构

注：以上架构主要为商业地产的开发项目公司，待开发项目开业前4个月左右再成立商业管理公司负责各项目的商业物业管理、经营管理、商品销售管理、物流配送、网络销售等业务。

(四)项目公司人员配置及岗位职责

万业兴财富广场岗位设计及岗位职责

部门岗位岗位人数岗位职责

总经理1参与集团策略制定、负责项目整体经营。

研策部研策副总1负责市场研究和项目营销推广。

研策经理1

协助研策副总负责市场研究和项目营销推广，对

营销推广方案进行具体执行。

销售部销售副总1组织、培训销售队伍，完成销售任务。

案场经理1

协助销售副总负责销售部门的管理，带领销售队

伍完成公司安排的各项销售任务。

置业顾问9客户接待和产品销售。

权证主管1银行按揭、权证办理、客户服务、合同管理等。后台主管1

客户服务、合同管理、客户资料管理、部门工作

对接。

招商部招商副总1负责项目招商洽谈、管理；大客户管理、洽谈、

注：前期开发由集团公司领导负责，直接和当地政府、相关部门负责对接，负责前期协调、拆迁、相关手续办理、外围关系处理等。

(五)万业兴财富广场工资及福利标准

2013年项目公司每月岗位工资及福利标准

注：社会福利的基本工资标准为：副总以上3000元/月、主管及经理2500元/月、主管以下1685元/月计算，企业按基本工资的29.4%进行交纳。

(六)万业兴财富广场项目办公用房配置计划

1.项目公司办公场所：购买或租赁500㎡左右，可考虑作为资产持有或后期出售。

2.项目VIP高端会所：重新布置、包装华熙酒店销售中心，作为项目VIP高档会所，负

责项目前期客户接待和洽谈。

3.项目销售展示中心：把文昌公园入口广场、文昌公园和财富广场之间的道路、行政中

心广场建设成为整个项目的体验、销售和展示中心，让当地老百姓和客户在看到梦想的同时，也能感受到美好的现实，迅速引导老城区的客流向新城区分流。其中，销售展示中心面积1500㎡左右，务必在2013年7月份之前完成，8月上旬投入使用。

道路和行政中心广场在6月份之前完成。

(七)万业兴财富广场项目车辆配置计划

1.营销中心：1辆（20万元左右）。

2.行政办公：1辆（20万元左右）。

3.总经理办公室：1辆（60万元左右）。

第二部分项目总体说明

一、项目解读

(一)土地特征描述

1.土地取得过程：海南佳上投资开发有限责任公司以净地每亩100万元的价格作为资本

金直接注入贵州佳上通业投资开发有限责任公司，换取贵州佳上通业投资开发有限责任公司的股份，具体内容详见《关于贵州佳上通业投资开发有限责任公司股东变更及增资扩股的决议》。

2.项目地形地势描述：项目位于纳雍县城南部，整个地块呈长方形，地势北高南低，从

发展大道到项目地块的最高点相差大约30米左右。地块内高低不平，地形起伏较

大，需要进行大量的平整。

3.地块内障碍物：目前，项目地块内除少量居民建筑之外，没有其它任何文物、通讯、

电力等障碍设施。地块内的居民建筑已纳入搬迁计划，短期内就能搬迁，不会影响项目的整体推进。

项目用地地形地势图

(二)周边环境概况

1.项目地理位置：项目位于纳雍南部新区的核心位置，南面紧邻纳雍新的行政中心和行

政中心广场，东靠文昌公园，北面为纳雍县城对外连接的主要交通干线——发展大道。

2.城市总体规划：从总体规划来看，纳雍县城的规划和发展主要以夏蓉高速的建设为契

机，以发展大道作为整个县城的形象展示面，发展大道不但是纳雍县城未来的主要交通要道，还是纳雍对外展示的窗口。所以整个县城的规划都以发展大道为轴线进行展开，总体分为老城区、南部新区和教育产业园区三大板块。老城区主要维持现状，以旧城改造、拆迁为主。南部新区休闲、居住、商业、行政、办公、金融、会展为主。

教育产业园区主要以教育、工业、农副产品加工等为主。

教育产业园区

老城区

南部新区

纳雍县城市总体规划图

3.项目周边规划：南部新区是纳雍未来的休闲、居住、生活、行政、办公、商业中心，

城市发展的主力方向，整体规划以“两轴两带、三街两园、两站一中心”为出发点进行整体规划。其目的就是以财富广场、行政中心为城市中轴线，沿发展大道进行整体布局，通过经四路、经五路、经六路和老城区对接，使老城区和新城区进行无缝连接。

●两轴：财富广场、行政中

心为核心的城市中轴线；

●两带：以沿湖公园、发展

大道为主的景观绿化带；

●三街：财富广场东西两侧

连接老城区的经四

路、经五路两条金

街和连接新客运总

站和火车站的民族

风情特色街；

●两园：体育公园、文昌公园；

●两站：客运总站和火车站；

●一中心：以财富广场、行政大楼为核心的休闲娱乐、商业购物、行政办公中心。

(三)项目规划设计条件

1.项目土地性质：商业服务用地，使用年限为40年。（本项目用地由海南佳上公司通

过项目BT取得，土地性质为商业服务用地。为了使项目的业态和产品更加丰富，降低市场风险，保证前期稳定的现金流，建议跟政府进行协调，把二期的部分用地改变为商住用地）

2.项目用地面积：140亩（93792平方米）

3.项目容积率：≦1.5

4.项目建筑密度：≦35%

5.项目绿化率：25%

6.项目建筑限高：≦50米

(四)土地附加值解读

南部新区和纳雍县成的旧城区仅一线之隔，发展大道建成通车后，毫无疑问，南部新区将成为纳雍县城未来的城市中心，生活中心，商业、经济和文化中心。万业兴财富广场位于南部新区的核心，紧邻新的行政中心和未来的主要交通要到，北面通过经四路、经五路、经六路直接和老城区相连，能够在短期内实现老城区和新城区的对接，把人流吸引到财富广场，形成新的商业中心。

随着体育公园、文昌公园、发展大道、火车站、新的客运总站、经四路、经五路的逐步建成，南部新区的居住环境、地理位置、交通条件、商业氛围等优势和老城区相比就会越来越明显，而作为南部新区核心的财富广场无疑会成为纳雍未来最具商业价值的黄金眼。

(五)项目规划设计及主要经济技术指标

1.设计理念

利用项目用地地势高差，有效布置建筑，合理组织交通流线，着力打造亲民、休闲的城市广场及体验式商业中心，最终形成集“休闲、娱乐、居住、购物、商务、办公、酒店、银行、餐饮等功能为一体的城市综合体项目。

2.设计原则

●整体性原则：结合纳雍南部新城的整体规

划及发展趋势，彰显项目的地标作用和商

业核心。

●开发性原则：根据县域消费者习性，合理

利用地块的地形地势特征，尽量增加沿街

商铺，提升产品价值，减少持有，增加现

金流。

●多样性原则：建筑立面丰富多彩，具有强

烈都市感和现代感；产品尽量细分，以满

足不同目标群体的需求。

●公共性原则：充分考虑不同业态、不同产

品的使用功能和特点，从人体工程学、美学、地方文化、城市发展、消费习惯等

不同角度进行考量，使之能够和当地的社会环境相融合。

3.项目规划方案的技术经济指标

项目总体规划方案平面及鸟瞰图

项目立面效果图

项目半地下层平面图

项目一层平面图

项目二层平面图项目三层平面图项目四层平面图

第三部分项目定位及整体经营策略

一、项目及产品定位

(一)项目SWOT分析

1.优势

●项目紧靠纳雍新的行政中心，交通方便，是纳雍未来的行政、办公、休闲、娱乐

中心，发展空间大、升值潜力大。

●项目位于南部新城的核心位置，通过经四路、经五路、经六路可以直接和老城区

进行对接，能够很快把老城区的人流量吸引过来，形成新的商业中心。

●项目紧邻体育公园、文昌公园、市政广场、新的客运总站、大型百货、高档酒

店、办公等市政配套设施齐全，居住环境好。

●项目位于发展大道以南，经四路和经五路之间，形象展示面好。

●南部新区属于公司整体运作的BT项目，无论是从规划、施工、宣传、政策等多方

面都可以和项目进行整体互动和支持。

2.劣势

●项目位于新区，目前的道路、市政配套设施等正在建设之中，周边环境比较荒

凉，缺乏配套和人气支撑。

●项目地势南高北低、落差较大，地形坑洼不平，对后期施工和运营有一定的难

度。

●用地性质为纯粹的商业服务用地，产品单一，不利于现金流回笼和市场细分。

●项目周边住宅地块的开发进度难以把控，对项目商业价值的提升和商业氛围的形

成有一定的影响。

3.机会

●铁路、高速的建成和开通，纳雍的能源优势将迅速显现出来，纳雍经济和城乡居

民收入的增长速度将会有大幅度的提升。

●经济和收入的增长将快速拉动纳雍的城镇化和城市化进程，纳雍100万的人口基

数将会快速向城镇聚合。

●相比于贵州其它县城，纳雍的城市建设起步较晚，城镇居民的居住环境和居住条

件还比较差，政府、官员和民众追求好环境、好产品的愿望比较强烈，在新老城

区可以快速的实现腾笼换鸟和产品升级，形成新的居住区和商业中心。

●目前，纳雍的商业布局、经营模式、硬件购物环境等都比较落后，已不适应市场

和消费者的需求，商业急需升级换代。

4.威胁

●现在纳雍房地产市场正处于野蛮生长的阶段，商业面积增加的速度和城市人口增

长速度不成正比，老城区商业面积的供给量过大，供给已远远超过需求。

●在县域房地产市场，住宅产品的利润相对较小，开发商为了追求利润，都会想尽

办法增加商业面积，见天就建铺，新区项目必然会走同样的路子，随着新区项目

的上马，新区的商业供给量同样会供大于求，最终造成供需失平。

●随着南部新区的大力宣传和财富广场的面市，老城区项目难免不低价销售其开发

的产品，冲击整个房地产市场，如温州商城低价销售其3-4层商业产品。

5.项目的核心竞争力

集团公司整体运营下的区位优势

(二)项目定位

1.项目形象定位：

纳雍新名片城市会客厅

2.项目整体定位：

第三代复合型城市综合体

利用项目优势和地势落差，把万业兴财富广场打造成集“休闲、娱乐、购物、办公、旅游、居住”为一体的城市综合体项目和购物休闲广场，全面升级纳雍的商业硬件和购物环境，使之成为纳雍新时代、新城镇、新生活的制高点和风向标。

3.目标群体定位

●立足纳雍，向周边县域延展，辐射毕节地区。

●群体细分：政府官员、矿产老板、商会、个体老板、投资客、公务员等。

4.项目产品定位

●功能定位：集休闲、购物、娱乐、办公、商务、酒店、居住、餐饮为一体。

●业态定位：大型百货、超市、美食城、家电城、娱乐城、洗浴中心、影院、沿街商

铺、步行街星级酒店、高档写字楼、高端公寓等。

二、项目整体经营策略

（一）.做政府想做的

充分研究区域经济和城市发展方向，结合纳雍县城和新区的整体规划方案，站在政府运营城市的角度，打造纳雍的地标性建筑，提升城市品位和城市形象，改善当地的购物环境和购物条件，提升当地商业运营模式和管理水平，解决就业问题，提高税收，增加财政收入。

（二）.做市场想做的

仔细研究当地市场、了解当地消费者的消费习性和消费需求，以消费者需求为导向，进行市场细分和产品设计，同时对项目运营模式、产品、营销等进行适当的创新，引导消费者和当地市场，满足消费者需求，做市场标杆，使之成为当地市场标准的制定者和领跑者。

（三）.做企业想做的

以消费者需求为导向，进行产品设计，满足不同的市场需求，快速完成销售任务，实现现金流，降低成本，提高利润，为企业创造效益和品牌，促进企业快速发展。

三、项目基本操作思路

（一）.销售为主现金为王

在保证利润的情况下，一切以销售为主，快速回笼资金，保障企业正常运营。

（二）.降低风险提高利润

充分研究消费者需求，把握好市场机遇，做好项目规划和产品设计，避免误操误判，降低市场风险。在保证产品品质的情况下，严格控制项目开发成本和经营管理成本，提高利润，为企业创造价值。

（三）.出机制、出人才、出品牌

在项目经营管理过程中，参与集团制度编制和组织建设，完善公司的管理制度，制定出一套适合于县域经济商业开发管理的企业管理机制。

通过纳雍项目的操作和管理，为公司快速发展培养人才，储备人才。

把握市场机遇，利用公司和项目在当地的绝对优势，结合南部新区的整体宣传和推广，增加项目在贵州县域经济领域的影响力，把万业兴财富广场做成贵州县域经济商业地产的标杆项目，为企业在县域商业地产的开发和管理创造良好的口碑和品牌。

第四部分项目开发周期及销售节奏建议

一、项目开发周期

项目分为两期，整体开发周期三年。

（一）.第一期：整体开发时间18个月（一年半）

●2013年4月20日项目正式开工及新区整体规划方案亮相；

●2013年4月18日施工单位正式入场开始施工；

●2013年8月30日一期出正负零；

●2013年12月30日一期全面封顶；

●2014年03月30日内外装完成；

●2014年5月30日环境、广场铺砖及项目管网全满完成；

●2014年6月30日验收；

●2014年8月30日交房；

●2014年10月1以，一期商业正式开街。

（二）.第二期（商业部分\住宅部分可能提前）：整体开发时间18个月（一年半）

●2014年3月正式开工；

●2014年6月桩基完成；

●2014年9月全面封顶；

●2014年12月内外装完成；

●2015年4月景观、环境、管网完成；

●2015年6月验收；

●2015年7月试营业；

●2015年10月，二期商业全面开街。

注：住宅部分工程详见《项目主要工作内容及时间节点》

万业兴财富广场近期主要工作内容及时间节点

二、项目销售原则

●一切以现金流为基本出发点，在保现金流的情况下，考虑效益最大化。

●用临街商铺和居住型产品作为现金流的主要来源，保证稳定持续的现金流；

●以金街、内街作为大型商业整体经营的支撑，用时间换取价值，保证金街、内街

产品升值，实现价值最大化；

●对不能分割、不容易销售的产品进行整体招租、整体经营，用资产作抵押，换取

现金流，实现资产增值；

●启动“一对一营销”策略，对酒店、办公、银行等大客户进行定制销售，提前

回笼资金。

三、产品销售节奏

（一）.销售节奏控制

●推盘顺序：

大客户订单产品—居住型产品—临街商铺—内街—金街—综合商业—持有物业。

●推盘时间：

?开工后启动“一对一营销”方案；

?“五证”具备“四证”后开始收客户诚意金，进行意向客户积累；

?工程出地面、项目形象工程完成后正式开盘；

?开盘后一个月完成推盘量的50%，开盘后三个月完成推盘量的80%；

?第一批销售完成70%左右开始推第二批产品，依次类推。

（二）.整体销售周期

●整体销售周期不超过三年（2013年8月-2016年8月）。

●到2016年尾盘占有量不超过可销售量的10%。

四、销售价格建议

●公寓：整体均价3000元/㎡，入市均价2900元/㎡；

●酒店：星级酒店整体均价4500元/㎡（毛坯，含底商），经济型酒店整体均

价3000元/㎡（毛坯）；

●办公楼：整体均价4400元/㎡（含底商）

●银行楼：整体均价4500元/㎡（含底商）

●商铺：一层商铺整体均价18000元/㎡（含金街、内街），内铺整体均价

9000元/㎡。

五、项目销售计划

●项目可售面积129579平米

●总销售金额：6.6亿元万元

●2013年回笼资金：1.5亿元

●2014年回笼资金：2.0亿元

●2015年回笼资金：1.5亿元

●2016年回笼资金：1.3亿元

●2017年回笼资金：0.3亿元

●持有资产：69219平米（含部分可销售面积，总体价值3.5

亿元左右,）

详见《万业兴财富广场整体销售计划表》

万业兴财富广场整体销售计划表(面积㎡；单价元/㎡；金额万元)

.

备注：

配套4916平方米）。

.

第五部分、项目整体推广策略

一、整体推广策略

●城镇化带动城市化。

●新城中心、财富中心。

●行政中心、身份和财富的象征。

本项目的核心竞争力是位于集团整体超控下的南部新区，而不利的因素也是位于集团整体超控下的南部新区。目前，南部新区整体环境较差，人气

缺失。所以，城镇化是本项目最大的希望和卖点，必须以城镇化带动城市

化，用南部新区去颠覆老城区，有且只有南部新区颠覆了纳雍老的城区，让

纳雍的老百姓对纳雍美好的未来和城市的发展方向有了清晰的认识，我们项

目的优势才能彻底的显现出来，万业兴财富广场才能在现有的城市格局和过

剩商业市场中脱颖而出，万业兴财富广场才能傲视纳雍，立于不败之地。

二、推广节奏及时间安排

以南部新区城镇化的整体推动为主线，结合项目的销售节奏对项目进行整体营销推广。

●2013年4月中旬，项目开工典礼和南部新区整体规划隆重亮相；

●2013年5月底5月初，毕节地区《幸福城镇、美丽纳雍》方案论证及区

域论坛；

●2013年6月底7月初，“新型城镇化”运营模式—城镇综合体研讨会；

●2013年7月底8月初，纳雍南部新区——全国小城镇建设示范点申报仪

式及宣传；

●2013年5月底—7月初，项目附加价值宣传；

●2013年6月底—8月初，项目产品价值宣传；

●2013年8月中旬，配合开盘，集中对项目的优势及优惠条件进行宣传。

●2013年8月18日，项目开盘。

●从2013年9月开始，重点以活动推广为主。

三、营销推广费用预算

项目营销费用预算表

说明：营销费用占总销售金额的4%。

四、项目近期资金计划

万业兴财富广场近期资金计划

精品文档

.

第七部分、项目经济效益分析

第八部分、项目市场研究

一、市场状况

(一)投资环境状况

1.区域经济发展强势，国民生产总值以14%年均增长率，快速发展。

2.地方财政、税收大幅增长，五年实现翻三番增长额度。

3.城乡金融机构存款余额大幅增长，金融贷款明显加快，金融体系发展稳健。

4.三大产业经济效益凸显，整体提升城镇居民人均收入水平。

5.社会消费品零售额以年均2

6.1%增长率大幅增长，社会消费需求表现强劲。

6.五年来，社会固定投资总额增长近5倍，区域投资经济发展活跃。

7.综述

1)基于2号文件及对“毕节试验区”规划发展战略，中央各部委就政治、经济、文化、

旅游、交通等对口扶持发展政策，将大力带动地方经济社会蓬勃发展，催动地方经济发展的新一轮投资开发热潮。

2)投资环境的政策倾斜，城市化进程步伐加快；经济高位运行；地方财政收入、城市居

民收入快速增长；城市发展配套逐步完善，经济消费能力逐渐释放。种种利好因素将为区域经济发展注入更多新生活力。

(二)市场环境状况

1.房地产开发投资大幅增长，城市房地产产业的发展潜力巨大。

2.土地市场：供应少，需求稳，价格涨

1)土地供应指标少，储备低，相比其他市县，城市化进程迟缓。

2)土地交易顺畅，成交均价稳步增长

2010年，纳雍城区土地交易平均价格为62.37万元/亩，2011年，土地交易平均价格为71.96万元/亩，同比增长15.4%。

3.商品房市场：供需两旺，价格走高

1)商品房供应体量逐年放大，商业性用房市场供应态势明显

2011年，商业性用房供应面积12万平方米，住宅用房供应面积达16万平方米，相比2008年的7.2万平米，市场增量达8.8万平方米，年均增长近3万平米，年均增幅为40.7%。

2)市场需求强劲、供应延缓，商品房销售价格持续上涨

截止至2011年，城区商品房销售价格由2008年1600元/㎡上升至2700元/㎡左右，年均增幅22.9%。其中整体市场步梯房销售均价2500元/㎡，电梯房销售均价2800元/㎡。

(三)城市商业环境发展状况

1.商业项目开发增多，市场供应体量急剧放大

2.市场需求迟缓，2-3万平米年均销售体量

3.商业销售价格

4.可类比项目调查统计分析1)可类比项目分布图

（在地图或当地楼市地图上标注出来）

2)可类比项目调查统计，见附件三：《主要竞争项目调研报告》

项目

项目地址

销售价格

骏豪盛世国际

中山大道与经五路交汇处

一楼底商27000元/㎡、二楼约7000元/㎡山水绿城

纳雍县沿河街五眼桥

沿河路临街底商：单层14800-15150元/㎡一、二层捆绑销售：

一层12150元/㎡，二层4150元/㎡步行街底商：13000-16000元/㎡；恒达?雍熙御园纳雍县城南大道一楼商铺12000左右/㎡

二楼商铺6000元/㎡(去化量较少)时代广场

纳雍县环城路

临街20000元/㎡，内铺15000元/㎡新熙建材城

纳雍县环城路

环城路底商约21000元/㎡B区现房售价约为13800元/㎡

B区期房临街底约为16800元/㎡，二楼约为13800元/㎡；

昌宏盛世雍熙城纳雍县雍熙镇毕纳路丫口处

商业街底商约为21000-27000元/㎡靠近毕纳路路口约32000元/㎡温州商贸城

纳雍环城路与织纳路交叉口

一层：12000—18000元/㎡二层6000—8000元/㎡三层2700—2800元/㎡四层：2800—3000元/㎡

城区商业销售价格

第九部分、项目规划设计管理

一.设计要求提出

1.明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。

2.提交设计要求文件前，工程设计部应组织实施必要的设计要求文件的审查。

二.设计过程跟进

1.工程设计部对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。

2.设计过程中，提出的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。

三.设计成果

1.明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求

2.委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。

3.设计成果审查均包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本概算，施工

图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。

4.审查中发现的问题，工程设计部必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进

行修改，并跟踪记录。

四.各阶段设计管理要点

1.项目概念及规划设计

●项目概念及规划设计应以项目的前期市场研究成果为基础，充分研究和利用有关基

地和规划条件，并关注主力店、目标市场的需求和期望。

●组织方案评审和专家论证会。

2.建筑方案设计和初步（扩初）设计

●编制、审核项目扩初设计任务书。

●各部门和项目公司应及时提供有关设计基础资料和支持。

●完成地界定点、管网勘测和地质勘测等工作，开展对接和报批工作。

●组织方案评审和专家论证会。

3.施工图设计

●设计工作交接，设计交底、设计交接和问题解释等都需有书面记录并签字确认。

●协调和组织施工图的审查工作，并建立相应的审查责任负责制。

●审核通过后，项目公司将施工图及审核意见报规划部复审及备案

4.设计变更

●尽量减少设计变更的发生，当设计变更不可避免时，严格执行有关的规定和程序。

●所有的设计变更资料进行统一的编号登记。

●设计变更的执行情况和结果应以书面形式料留底。

第十部分、项目工程管理

一、项目施工准备阶段

●各相关方(施工、监理、材料供应商等)进行必要的施工准备工作。

●项目开工报告由公司工程经理负责审查批准。

●项目开工报告签发前，工程经理应组织相关部门及人员认真进行施工准备工作内容检

查和核对，确保符合公司《项目开工基本条件》中规定的各项要求。

二、项目施工阶段

(一)施工进度控制

1.在施工过程中，通过监理方对施工进度进行持续监控，应要求监理方至少每周召开

工程例会对施工进度状况进行检查、分析和控制。

2.偏离进度计划规定的情况，组织相关方分析原因，落实补救措施或调整进度计划。

3.施工总进度计划的调整，须经项目公司工程经理批准，并报项目管理部备案。

4.向项目管理部向公司和集团上报上月进度执行情况及本月进度计划。

(二)工程质量控制

1.制订工程质量监管计划，并落实监管责任；

2.实行施工标准间、施工工艺的样板确认；

3.加强与监理单位的沟通、监督和控制；

4.对施工重点部位、关键工序及定位放线进行现场检查；

5.有针对性地采取质量通病防治措施。

(三)材料设备质量控制

1.制订工程材料设备监管机制，确保投入施工使用的材料设备符合规定的质量要求。

2.加强材料设备的现场管理，避免材料设备的非预期损坏或变质。

(四)项目技术资料管理

1.专人负责接收、保管、发放图纸，并建立和更新相应的技术资料清单。

2.所有对外接收、发放文件必须做好收发登记。

3.相关工程文件资料的收集、整理和保管。

(五)安全文明生产

1.针对性地制订安全文明生产管理措施及监管计划。

2.明确相关单位的现场安全文明施工管理的责任、权限及要求。

3.定期(至少每月一次)对现场安全文明生产进行一次全面检查，发现问题及时要求相关

方进行整改，检查记录和整改记录应存档备查。

(六)工程验收

1.组织进行对各专业分包工程验收，针对主力店的进场验收。

2.在组织正式竣工验收前，工地现场必须组织两次内部预验收，第一次由施工单位和

监理单位进行初验，整改结束后形成初验报告报建设单位，第二次由施工单位、监

理单位、建设单位参加，按照正式验收程序以套为单位进行复验，整改完全结束

后，形成复验报告，方可进行正式的竣工验收。

(七)工程移交与保修

1.正式竣工验收通过后，针对持有物业的移交由项目公司负责;针对项目公司的移交物

业按新的商业管理公司的接收规定执行。

2.与新的商业管理公司、物业公司明确划分保修责任范围，确保维修服务的质量和时

间满足规定的要求。

3.与施工单位、设备供应商支付合同尾款或返还质量保证金前，必须征询新的商业管

理公司、物业公司对维保工作的评价意见，商业管理公司、物业公司对维保工作的

意见应报佳上通业公司管理部备案。

三、各阶段管理要点

(一)设计阶段

1.根据建造标准及交楼标准，编制详细完整的设计任务书。

2.择优选择设计单位。

3.合理确定设计进度计划。

4.认真完成施工图出图前的内部审查工作。

5.做好施工图会审及设计交底工作。

6.严格执行设计变更审批程序，尽量减少设计变更。

7.材料设备选用应满足技术先进性、产品适应性、环保节能及经济性的要求。

8.必须在设计合同中清晰约定设计图纸的质量要求及违约责任条款。

9.设计技术必须同国内施工整体水平和万达物业管理水平相结合。

(二)施工阶段

1.择优选择施工单位。

2.确定合理的施工工期。

3.编制《施工阶段工程质量通病防治任务书》，作为施工合同附件。

4.在施工合同中约定质量保证措施及违约责任条款。

5.认真审查施工单位提供的施工组织设计

6.加强监理单位的管理，使其真正起到为甲方管理好工程进度和质量的作用。

7.工程管理人员加强现场巡视检查，认真执行工程例会制度，发现工程质量问题，必

须要求施工单位及时整改到位。

8.工程管理人员必须参加隐蔽工程及其它关键部位的验收工作，必须做好材料设备进

场的验收工作，防止假冒伪劣材料设备进入施工现场。

9.工程款的支付与工程质量和进度相结合，对于质量不合格部分，不予计量和支付。

10.加强合同执行评估工作，集团所属项目公司每季度开始的5日内将各施工单位的合

同执行评估情况报集团成本质量控制部备案。

(三)验收及维保阶段

1.严格验收制度，集团所属项目公司必须按照现行国家规范要求及交楼标准进行全面

验收，不合格工程必须通过整改达到合格，在工程交付客户之前，必须保证产品合格。

2.维保阶段：建立客户投诉迅速反馈机制，工程质量造成的客户投诉超过一定数量，

将永久取消该施工单位参与集团公司以后所有项目的投标资格。

第十一部分、项目招商管理

一、招商管理工作责任界定

(一)工作责任界定：

1.负责大客户洽谈和集中商业招商工作；

2.负责商业租赁合同的起草、洽谈和签订，负责商业合同执行的监督和协调；

3.负责及时取得集中商业的有关技术条件，组织协调与集中商业的技术对接工作；

4.负责协调项目建设中与集中商业商家的关系，如集中商业的设计变更、主力店进场

装修和物业移交等；

5.负责与大客户的公共关系工作；

6.负责审查项目中有关主力店的对外宣传内容；

7.负责所有对外商务谈判、商务来往信函、商务文件的档案管理工作。

(二)集中商业的对接管理

1.与集中商业的对接管理应遵循集中管理、层层对接的原则。

2.特别是主力店客户的开发、商务条款的确定和商务关系的协调。

3.集中商业对接工作，以及确认事项的时机、责任和内容，必须按《商业公司对接管

理办法》的规定执行。

4.对以下事项的沟通，必须形成书面记录(报告)。

●大型、集中商业确认事项；

●合同(协议)的解释和补充规定；

●澄清、解释或补充项目技术要求；

●项目配合要求；

●对公司成立、组织架构、人员结构、项目进度、质量方面的反馈意见等。

二、工作目的：

1.整合各个商业领域的资源，为项目商业规划设计提供技术支持；

2.和集中商业、主力店客户签订意向合作协议，酝酿项目的商业氛围，全方位支持产

品销售；

3.直接负责大客户洽谈、销售和服务，和大客户进行“一对一营销”，完成大客户产

品销售；

4.负责商业客户的经营管理，积累经验，培养人才，为公司商业经营管理的长期发展

打下基础。

三、工作进度及要求：

1.2013年3月30日之前，完成部门组建工作；

2.2013年4月30日之前，完成银行办公楼、星级酒店、经济型酒店12000平方米

左右的意向销售；

3.2013年4月30日之前，完成招商所有文件、表单、合同的审批；

4.2013年4月30日之前，完成超市、电器、百货等集中商业的意向合作协议；

5.2013年5月30日之前，完成商业管理公司组建计划及长远规划；

6.2013年12月31日之前，完成全年20000平方米的集中商业销售任务，回笼80%

以上资金。

7.2014年5月30日之前，完成一期商业80%的招商任务，为试营业