工业园控制性详细规划文本

PAGE1PAGE工业园控制性详细规划文本目录TOC\o"1-1"\h\u25837第一章总则 212863第二章综合规划 222626第三章控制指标解释与规定 46433第四章图则说明 525889第五章规划的实施管理 58024第六章附则 6第一章总则第一条为荆州市沙市区岑河镇三期工业园的开发建设及统筹安排土地使用、道路交通、公共市政设施等提供规划依据和指导，制定本规划文本。第二条规划目标荆州市沙市区岑河镇三期工业园充分利用岑河镇现有区位、交通与产业特色优势，发展以针织服装工业为主的轻型加工业，建设吸纳和服务于中小企业，集生产、生活于一体的多功能、综合型现代化工业园区。为荆州市中小企业的发展提供基地和平台，促进城市产业集聚，以产业拉动促进城市经济快速发展。第三条规划依据1.《中华人民共和国城乡规划法》2.《中华人民共和国环境保护法》3.《镇规划标准》（GB50188-2007）4.《湖北省小城镇规划编制技术导则》5.《荆州市城市总体规划》（2008-2020）7.《荆州市沙市区岑河镇总体规划（调整）》（1999～2015年）8.《工业项目建设用地控制指标（试行）》，国土资发（2004）232号9.其他与城乡规划相关的法律、法规和条例第四条规划原则园区建设和城市协调发展强调以产业拉动促进城市发展。明确园区综合环境保护策略，严格限制各类污染项目用地，明确工业项目准入条件。统筹考虑基础设施和生产、生活设施与城区的协调配套。充分考虑土地使用的经济性园区规划建设中充分注重土地利用的经济性。规划布局中采用适应园区招商引资特点和项目组合的用地组织方式，对园区道路、市政设施和公共服务设施的设置和布局进行综合统筹安排。统一规划和分期建设相结合采取滚动开发方式。从区位条件较为成熟和经济效益较显著的地块着手，逐步推进创造高品质的园区环境，塑造现代化城市工业园区形象。统一规划，兼顾各开发阶段的相对独立性和各建设阶段之间的相互协调，形成完整的园区环境。第五条规划范围、性质与规模用地位置：本规划区位于荆州市沙市区岑河镇镇区北部，东起岑观路，西至渊岔排渠和西引渠，北与岑河原种场相邻，南至舒雅苑小区。用地性质：本规划区为岑河镇镇区工业发展用地。用地规模：本规划区范围总用地面积为140.98公顷。第二章综合规划第六条规划结构园区规划结构为“两轴、三区”规划结构。“两轴”：形成园区纵横发展轴线和主要景观带。“三区”——“三区”：一类工业园区、二类工业园区、生活配套区。第七条工业用地1.依据园区规划结构，共布置3大块工业用地，总用地面积公顷，占园区总建设用地的％。2.根据入园企业的生产性质、工艺要求及产品类型，园区工业厂房分二大类型。一类工业厂房：主要以无污染生产的低层标准厂房为主，布置在园区东侧；二类工业厂房：主要以轻污染生产的低层厂房为主，布置在园区西北侧。第八条产业服务、仓储物流用地可结合岑河镇镇区规划统筹安排。第九条生活居住用地1．本规划范围内所有拆除村宅将分期拆迁，重新安置到村庄还建用地内。2．本规划就地安置一部分职工生活居住（含单身公寓和职工宿舍），园区生活服务设施依托岑河镇镇区规划统筹安排。第十条绿地景观规划园区沿主干路、次干路设3米宽绿带；110kv和220kv高压线两侧各设10米宽防护绿带。在各工业地块内部依据详细规划设置若干厂区绿地和休闲绿化广场、运动场地，形成点线面结合的园区绿地景观系统。园区内各类用地绿地率按以下控制：居住区绿地率控制在30％以上；工业用地绿地率不大于20％。除平面绿化以外，园区内鼓励垂直绿化及屋顶绿化。第十一条道路交通用地园区内部道路分两级：园区干路“二横三纵”，红线宽20、30米；园区支路红线宽15米。在工业地块内按每个泊位/300平方米建筑面积标准设置机动车停车场和地面停车位。第十二条给水工程规划用水量：经测算本规划区总用水量为2.35万吨／日。本规划区供水由城市供水系统供给，供水水源取自城市供水管网。用水量纳入荆州市城市供水总量。园区内配水干管沿园区主路和支路铺设，管径为DN150-DN300。第十三条雨水工程规划1.园区规划排水体制为雨污分流制。雨水由园区内雨水管网收集后就近排往岑观渠，园区雨水排水管径为D600～D1200。2.在雨水管转折、相交处及直线段每隔40～50米设雨水检查井。3.园区远期规划增设雨水收集及重复利用系统，对用水量大的企业强制要求实行雨水重复利用。第十四条污水工程规划1.本规划区内污水以工业污水为主，各企业产生的污水须经企业自行处理达标后再排放。其中工业废水部分可重复利用于工业冷却、冲洗，无法重复利用的废水经区内污水管网收集后由园区干管排至污水处理厂，经集中处理后排放到岑观渠。园区内公共设施用地内及生活配套区的生活污水，经园区内污水管网统一汇集，经污水处理厂集中处理后排放到岑观渠。2.园区内污水总量为1.88万吨/日。3.园区内污水管网沿园区干路、支路铺设，管径为D300-D500。第十五条电力工程规划1.电力负荷预测：本规划区取单位用地综合用电指标：工业用地：200KW/公顷，公共设施用地：300KW/公顷，居住用地100KW/公顷，道路用地40KW/公顷,市政用地：300KW/公顷，同时系数：0.6，容截比：1.7。2.根据镇总体规划并结合园区用电负荷预测，本规划区远期用电电源由已建成的110KV岑河变电站和220KV变电站供电。3.园区电力线路采用放射状，园区内电力线路采用电力电缆架空敷设在道路南侧或东侧。第十六条电信工程规划园区公用电话用户采用各类性质建筑用地面积预测，预测园区内电话需求量约5490门。本规划区内设邮政电信营业所一处，位于园区居住区内。规划布置网状电信管道，沿园区主路、支路架空铺设，为各电信运营商提供管孔。园区内电信网实现数字化、宽带化、光缆化。第十七条广播电视规划园区内建立宽带双向具有自愈能力的环形网络。与省、市、区有线电视、网络联网，基本实现光缆到户。区内开展多功能服务，并开办视频点播、电视电话会议系统、图文电视、高速数据信息传输等。园区内分区设置交节点，每个光节点按500个终端考虑。园区有线电视、广播电缆线路可利用管道敷设，但不宜和通讯电缆共管敷设。第十八条燃气工程规划本规划区纳入荆州市燃气管网系统统一规划，气源来自荆州市荆州区燃气供应站。本规划区以中低压两级系统向各用户供气。园区内沿道路设燃气管沟，中压管网沿园区主路敷设。第十九条管线综合规划园区内道路地下敷设的管线有给水、电讯、雨水、污水、路灯、电力、电缆、燃气等。管线布置原则如下：电力和电信线路双排布置，其余管线单排布置。给水管、雨水管、电力线布置在路南、路西，污水管、电信线、燃气管布置在路北、路东。垂直方向由浅至深次序为：⑴电力管道、电讯管道；⑵给水管；⑶雨水管；⑷污水管。各管线之间、管线与建筑物、构筑物之间的水平、垂直距离及管线覆土深度等，均应满足荆州市城市规划技术安全及卫生等要求。为便于区内管线敷设，园区道路两侧建筑必须按技术规范要求后退道路红线。第二十条竖向规划根据排水要求，园区道路最大纵坡控制在3％以下，最小纵坡应大于0.3％，室外地坪最大坡度控制在4％以下，最小坡度大于0.5％。本规划区地形高差很小，应在尽可能保持园区现有地形条件的前提下，对园区规划用地进行调整，合理利用地形、地质条件，满足各项建设用地的使用要求，减少土方及防护工程量，保护城市生态环境，增强城市景观效果。土方采用同一街区内就地平衡的原则进行。道路竖向规划与道路平面规划同时进行；结合规划地块控制高程、沿线地形地物、地下管线和水文条件等做综合考虑；同时考虑与道路两侧用地竖向规划相结合，并满足塑造城市街景的要求。第二十一条环境保护规划总体目标：规划在考虑社会经济发展的同时，按照污染防治与生态环境保护并重的原则，加强环境保护，促进园区环境质量稳定，生态环境良好，保证经济、环境和社会三者协调发展。依据园区功能区位及环境条件，严格限制有重污染的工业项目进入园区。对一般制造类项目，按照综合环境保护策略要求，明确提出入园条件。建设项目执行“环评”、“三同时”。环境质量指标要求：规划大气环境质量要求达到二级标准；自然水体水质达到Ⅲ类水体标准；环境噪声要求达到国家规定标准，交通干线两侧噪声平均值控制在70dB（A），区域环境噪声控制在昼间60dB（A），夜间50dB（A）；生活垃圾无害化处理率达到100％，固体废弃物综合处理率达到100％。第二十二条防灾规划依据《沙市区岑河镇总体规划（调整）》（1999～2015年），结合基地周边开发建设，统筹区域防洪工程和防洪系统规划。园区所有入园工业项目应保证地震灾害发生时，不致产生二次灾害。园区内主路和支路及道路两侧绿化带作为防灾疏散通道，园区绿地及入口广场作为临时防灾疏散场地。规划对入园企业按其生产性质及工艺特点，设定消防等级，确定重点消防企业，制定消防预案。在园区各级道路一侧按120米距离设置消防栓。第二十三条环卫设施规划1.园区内设小型垃圾转运站一座，位于园区西侧，占地面积0.1公顷。园区街道两侧设废物箱，沿园区干路间距为50～80米，支路设置间距为80～100米。2.规划在园区内设置二个公共厕所，每个服务半径为300～500米，公厕用地面积为60平方米左右。第三章控制指标解释与规定第二十四条用地性质用地性质是指针对本区域特定用地或规划划分的地块，是规划所允许的最主要建设内容。本规划按《镇规划标准》（GB50188-2007）划分至小类。土地使用兼容性规定，是指在细分土地确定地块用地性质后，为适应园区开发建设灵活性的需要，在一定条件下，地块用地性质可以变更的建设内容。第二十五条用地面积用地面积是指由该地块周围用地分界线（沿城市道路红线、园区道路红线）围合的用地面积。以建设用地规划许可证核定的数据为准。第二十六条容积率规定容积率是指地块内总建筑面积（不计地下层）与规划地块面积的比值。本规划区工业用地容积率≥0.8，居住用地控制在0.9～1.1。本规划各地块的容积率按“规划分图则控制指标一览表”执行。第二十七条建筑密度规定建筑密度是指地块内建筑基底总面积与规划地块面积的比率（％）。按不同类别性质的用地，其建筑密度指标按“规划分图则控制指标一览表”执行。建筑密度与容积率是各地块建设总量控制的重要指标，两者之间具有一定的关联性。本规划给出的工业建筑密度与工业容积率是下限指标，在实施中不得超过其中任何一个。本规划区生活居住用地建筑密度控制在30-36%之间。第二十八条绿地率规定规划地块中经过绿化建设的用地称为绿地，其短边不得小于4m。地块内绿地总面积与规划地块面积之比（％），称为绿地率。本规划绿地率由两部分组成：①防护绿地，按总图则规定；②厂区绿地，按街区地块开发控制图中规定的指标执行。本规划区平均绿地率按30％以上控制。绿地内允许建设环境小品、运动场等少量游憩设施，但其总占地面积不得超过总绿地面积的30％。沿园区道路建筑后退区域内的绿地率应达到80％以上。分图则中划定的绿地控制线是各地块内绿地的强制性要求，建筑物不得在划定的绿地控制线内进行建设。第二十九条建筑限高规定建筑物最大高度必须满足以下要求：日照要求、城市街区景观要求、周围建筑限制高度要求、高压线走廊安全要求、微波通道要求等。本规划各地块的建筑物限高要求按“分图则控制指标一览表”执行。第三十条建筑物后退道路红线规定建筑物后退道路红线是为了保障城市综合利益。各用地单位和个人必须遵循本规定的有关规定。园区内的建筑必须后退道路红线。各道路建筑最小后退要求如下：沿园区规划干路，建筑最小后退道路红线3米。园区内建筑后退红线具体要求按《荆州市城市规划建筑管理技术规定》执行。建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得逾越规划道路红线。在规定的建筑后退道路红线距离内，不得设置零星建筑物。雨蓬、阳台、招牌、灯饰等可外挑，但离室外地面的净空高度不得小于3米。第三十一条建筑物后退地块分界线(无道路时)的规定建筑物后退地块分界线（无道路时）的规定按《荆州市城市规划建筑管理技术规定》执行。第三十二条交通出入口方位规定交通出入口方位是指允许的适宜机动车开口位置或不允许开口的限制地段。在图则中通过对机动车出入口限制范围及适宜机动车出入口位置来控制。在以下范围内禁止开设机动车出入口：园区路（红线30米以下）交叉口30米范围内。各地块适宜的机动车出入口位置，按规划分图则地块开发控制图执行。第三十三条停车位规定停车位是各地块根据其用地性质和规模的不同，在建设中必须配建的车位，本规划中停车位以载重量为1.0吨的小汽车为标准计算，按每车位占地30平方米控制。各规划地块停车位按“规划分图则控制指标一览表”执行。第四章图则说明第三十四条本规划图则由总图则和规划控制分图则组成：总图则包括区位图、用地现状图、土地利用规划图、规划结构图、道路系统规划图、给水工程规划图、排水工程规划图、电力工程规划图、电信工程规划图和“四线”规划图。规划控制分图则包括法定文件（强制性内容）和指导文件（非强制性内容）二个部分。其中强制性内容包括地块面积、用地主导功能、容积率、建筑密度和绿地率、“四线控制”、公共服务设施和市政配套设施内容，对依法批准的法定文件内容（强制性内容）进行修改，必须履行相应的法定程序，并报市城乡规划行政主管部门审批。指导文件内容（非强制性内容）是地块规划设计和开发建设活动进行规划管理的依据。对依法批准的指导文件内容进行修改，必须履行相应的规划审查程序，并报市城乡规划行政主管部门的审批。各地块土地使用的兼容性，按附表《控制性详细规划土地使用兼容性一览表》执行。本次规划对园区内公共服务设施和市政设施采取三种规划控制类型：实线控制：进行实线控制的用地，在法定文件附图中用实线划定，对地块的位置、边界形状、建设规模、设施要求原则上不予更改，若特殊情况必须更改的，必须经过相应调整、论证及审查程序，报原审批机关审