物业管理与小区出入口规划标准化设计研究

物业管理与小区出入口规划标准化设计研究随着人们生活水平的提高以及经济能力的增强，居民不光满足有一套设施齐全的房屋，还要考虑到周围环境、服务的质量不光满足自身居住，还将考虑今后几代人的需要，因而可以说物业管理是房地产业改革发展到一定程度的必然产物，是一种社会化的产业。从房地产业和住房制度改革来看，物业管理通过市场化、专业化的手段进行管理、维护和经营，是对过去那种“重建轻管”低水平行政性房屋管理体制的改革。它可以改变城市面貌，改善人们生产、生活环境可以延长建筑和公用设施的使用寿命，提高其经济价值可以加强社会治安，有利于安居乐业，促进社会稳定可以实现服务社会化，扩大服务领域，增加就业机会可以提高人们的精神文明素质和现代化城市意识对于深化房地产业和住房制度改革都有积极意义。一、物业管理的定义根据建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理办法》对住宅小区管理的内容确定为：“对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生可以概括为：（1）对小区内的各类房屋（包括住宅及各种公共设施）及其设备（包括电梯、水泵房、消防、配电等设备）进行维护和修缮；（2）对小区内的市政公用设施进行维护和修缮；（3）对小区内的道路和交通设施（包括停车设施）进行维修和管理；（4）对小区内的绿化进行养护和管理；（5）对小区内的环境卫生及区容进行管理；（6）对小区的治安（包括防火）进行管理；（7）便民服务。二、物业管理与小区规划的关系居住小区的物业管理,其首要条件就是封闭式的管理，它不希望与小区无关人员、车辆以及任何事物进人小区。而作为小区对外联络的主线就是小区道路系统,它又要求充分、方便地对外联系,这样就产生了矛盾。要想解决这对矛盾，首先在规划设计时，尽量少的设置小区主要出人口，在城市的生活性干道上最好设一个出人口，而交通性的干道可尽量不设出人口，避免城市交通与小区内交通的相互干扰。三至四个住宅组团可设一个出入口在小区道路网布局规划时，尽量采用环形系统，避免放射式路网系统。小区支路可多设些尽端路，在尽端路设置回车场，可相应布置小区集中的机动车停车场，克服“直通式”、“贯穿式”的小区道路系统，采用“通而不畅”的道路布置手法，使小区道路骨架简捷明了而又灵活富有变化。为小区建筑的布置和今后的封闭式物业管理创造一个良好的先决条件。主要问题可以概括为以下几点：（1）封闭式物业管理与小区道路系统布局规划、小区出入口组织的关系（出入口数量、外来人员进出管理）；（2）物业管理与小区配套公建布局规划；（3）临时停车位的设置及安全问题与出入口的关系；（4）物业管理级别与小区各种类型的关系（豪华洋房别墅）。三、日清现有住宅小区规划典型案例分析 在日清现有小区规划案例中进行筛选，根据容积率不同进行归纳总结分析，将容积率低于1.0的归为A类即别墅区，容积率大于1.0的但小于1.5的归为B类即多层区，容积率大于1.5小于2.5的归为高层区。在不同类别中选取案例分析。A类别墅区（容积率＜1.0）B类多层区（1.0＜容积率＜1.5）C类高层区（1.5＜容积率＜2.5）3.1仁恒双湖湾A类（容积率＜1.0）仁恒双湖湾占地约37万㎡，位于苏州工业园区金鸡湖南岸，独墅湖北岸，两湖中央位置。两侧为百米宽的天然河道，东西向和南北向也各有一条河道穿过社区，整个地块自然景观优越，在市政道路及河道的划分下，形成七个有序地块，呈现出新江南水镇格局。（一）入口标志明显（图1）图1仁恒入口展示（二）人车混流（图2）图2仁恒入口流线（三）物业与值勤位置较近，联系方便（图3）图3门卫值勤与物业地理位置关系3.2湾流域（1.0＜容积率＜1.5）2008年金地浦东重要的住宅作品。金地湾流域地处浦东世博核心地块，紧邻中环线。项目总面积近20万平方米，南面正对约40米宽的三林公园，社区内三林港、中汾泾两条天然河流交汇。项目总体为地层静谷规划社区，集双拼别墅、景观大平层、14层景观平层、6层电梯小洋房、14层景观小高层于一体。双拼别墅面积在250-270平方米，景观大平层、14层景观平层面积在170-190平方米。6层电梯小洋房及14层景观小高层面积均为90平方米以下的小户型。图4湾流域入口流线图5湾流域大门平立面优点：（一）人员保安人数控制较好（二）岗亭有卫生间设施完善（三）物业值班室与岗亭联系较为方便缺点：（一）人车混流（进去后分流）（图4）（二）平移铁门，开启不方便（图7）（三）设计形象比较含蓄（四）标志设计不够明显图6仁恒入口模型展示图7仁恒入口实景3.3西山华府（1.0＜容积率＜1.5）基地位于北京市丰台与房山交界处，青龙湖郊野休闲区内，紧邻西六环，环境优美，地理位置卓越。项目用地由四部分组成，由东向西，从北向南依次为A,B,C,D地块，用地面积分别为76760㎡、81165m2、94882㎡、90741㎡，项目用地总面积为343548㎡，容积率1.10。总建筑面积567928㎡，其中地上建筑面积380759，地下建筑面积187169㎡。a.基地共有四个出入口，分别位于基地东南西北城市次干道上。b.基地内的交通组织，地面以步行路系统为主，机动车从地块主路进入后直接分流到各组团地下车库，实现组团内的人车彻底分流。图8西山华府入口实景图9西山华府入口平面优点：（一）入口形象古典，给人印象深刻（图8）（二）物业与保安同一楼，人数上可以控制（图9）（三）各部分功能统一（四）入口可从会所进出，管理控制各方面较为方便（图9）（五）实现组团内的人车分流3.4中星虹达美华村（1.0＜容积率＜1.5）1.0560%绿化率中星美华村保留大面积的湿地生态景观和10栋老别墅，以1.05的超低容积率、60%以上的超高绿化率、并主要以豪宅大户型为主，主力户型为220-250平方米的三房两厅，3.15米的层高，空间布局大气宽敞。图10中星虹达入口平面图11中星虹达入口模型展示优点：（一）物业、执勤联系非常紧密（图10）（二）临时停车位的设置比较方便（图10）（三）人车较易分流（四）入口展示面设计比较含蓄（五）保安人数可以控制3.5金地格林世界风范城（容积率＜1.0）0.67金地格林世界项目是位于嘉定区南翔镇北部。整个金地格林世界占地面积2100亩，容积率0.67，按高标准、低密度、高配套的理念来规划设计，为上海乃至整个长三角区具有代表性的低密度高品质的大型社区。产品类型为TOWNHOUSE，搭配独栋别墅、小高层和多层住宅。图12金地格林世界风范城基地总平面1#（标准入口延伸形式）图131#楼入口平面2#（标准主入口）图142#楼入口平面3#（标准次入口）图153#楼入口平面4#（标准入口延伸形式）图164#楼入口平面5#（标准次入口）图175#楼入口平面6#（标准别墅入口）图186#楼入口平面四、结语根据以上案例可以得出结论，较好的小区出入口设计，都是从节约成本同时又能解决人流车流的问题的角度来讲，这就需要在规划中，尽可能的控制好出入口的数量，减少值勤岗亭的设置，同时需要流线设计清晰以及入口展示面位置、形象合理等等。综上所述，我们将以上特征进行优化，首先是控制小区出入口的数量设置，全面实施物业管理的一个前提就是小区能封闭，小区封闭管理不但对保安有极大作用，而且对小区的安静舒适、清洁卫生、交通管理、绿化养护都有关系。小区封闭后，就需考虑小区出入口的数量设置问题。出入口数量不宜过多，过多就需要更多的保安，从而增加物业成本；出入口太少，就会影响小区居民出行方便及防灾疏散。一般小区出入口以2~3（不大于4个为宜），小型小区则可以设置1~2个出入口。出入口的设置要考虑小区周边道路环境，国家规范以及小区居民出行主要方向。（图19）图19湾流域出入口布置其次是将物业管理与小区出入口设计限定在出入口的布置设计上，设计出一个标准化入口功能模块（如图19、图20），在入口岗亭附近设置辅助空间，可供保安值勤提供休息及收发文件场所，解决保安与物业的交流沟通问题。同时人车分流设计，小区居民从人行入口大厅刷卡进入小区，而访客则需从保安登记后批准进入。4.1、标准化模块的研究与组合在小区入口，一般会有岗亭、入口大堂、景观展示墙、外围墙等组成，我们将其作为一个个标准化的模块来适应不同条件下的住宅小区入口设计要求。88㎡辅助空间岗亭岗亭岗亭人行入口大厅图20优化后的入口标准化设计A岗亭（必须）如图21所示，一个1200mmX2400mm的岗亭模块，位于出入口中间，统管车行进出。在车行一侧为人行出入口，为方便管理也采取刷卡进出方式。这种岗亭优点是可以用较少的保安数量但又能有效管理出入口，同时又能实现人车分流。图21标准化入口模块功能图B辅助空间（非必须）图22所示为一个8㎡的辅助空间，里面布置厕所、储藏功能。外来访客可在此等候，方便实用。以后也能布置一些收发设备，增强保安与物业的沟通。图22标准化入口模块功能图C人行入口大堂（非必须）图23为别墅人行入口大厅，布置服务台、休息区、储藏室以及厕所等功能，居民可在此通过进入小区，而访客可以在此登记与休息。在一些等级较高的小区中，也可采取这种模块。图23标准化入口模块功能图D带厕所的岗亭（非必须）如图24，与图A功能类似，但是增加了辅助功能，在保安与物业楼隔离较远的小区中极为适用，也适用于等级较高的住宅小区。图24标准化入口模块功能图E景观展示墙（必须）景观展示墙一般设置在入口处，用于展示小区形象，是小区出入口沿街立面的重要组成，是城市形象的一部分。入口是小区的形象展示，开发商在此付出较少的资金便可以提升其住宅产品的整体品质。一般要求为：标志醒目，便于识别，标志与景观园林相互存托，彰显品位。一般做法为：项目景墙（地产名称+项目名称）。F外围墙（必须）·材质上：有砖、铸铁、金属、玻璃等多种元素可供选择。·做法上：围墙担负着小区安全的作用，通常有高度要求，但现在比较多的做法有通过标段构建之间的间隙设计，或者选用通透的玻璃材质，使得小区内外在视线上达到沟通。通常一个标准的入口设计中，会选择A+E+F的组合，而比较完善的入口可能会有A+B+C+E+F甚至是B+C+D+E+F的组合，具体组合方式要依据住宅规模、等级来决定，定位于普通公寓的小区，推荐A+B+C+E+F组合，定位别墅与高档小区的推荐B+C+D+E+F组合方式。4.2、评级指标体系对于小区标准化入口设计，重要的是建立一个对小区入口标准化有足够理解深度的指标体系。从入口功能特征入手，初步列出下列指标体系：出入口考虑指标其中标准化功能模块又可列出以下指标体系：标准化入口功能模块一个完善的出入口指标体系，不但可以反映出小区的不同级别，还可以细化到小区的综合物业运营成本费用，让开发商对小区物业运营有更清楚的审核。例如一般物业门岗4班倒，一个门卫一年工资约3W，一年一个大门的最少支出为12W左右。出入口越多，门卫就越多，所以必须考虑门卫的经济化配比以及出入口数量的控制。另外，需要解决的是物业管理的布置问题。物业一般是布置小区中欠佳的楼层，也有单独放置在小区会所内。物业的服务对象是小区居民，其首选位置应当布置在小区内可达性较好标志明显的地块，同时物业的布置须考虑与保安岗亭的交流沟通问题，布置过远，保安来回路程时间过长耽误访客时间。在仁恒双湖湾和西山华府项目中，物业与保安位于同一栋楼里，这样既可以控制保安人数，同时又能方便物业保安间的联系；也可借鉴中星虹达的布置方式，物业布置在入口不远处，也解决了物业保安之间沟通联系问题。附录：各小区调查问卷＿＿＿＿＿＿小区调研内容小区地理位置（普通多层高层洋房别墅）总建筑面积总户数景观情况绿化率容积率覆盖率（具体介绍小区情况）出入口数量（123）●保安人数（1234）●是否人车混流（是否）●物