广州市房地产市场分析与展望

广州市房地产市场分析与展望

一2018年广州市房地产市场分析（一）政策分析2018年，为更好地优化经济结构，保障国民经济平稳健康运行，中央政府在房地产市场继续维持从严从紧的宏观政策。2018年3月召开的两会继续强调“房住不炒”、“因城施策”的调控方向，奠定了2018年房地产市场的整体调控基调。广州市政府一方面坚决遏制投机炒房、巩固调控成果，一方面更加注重强化市场监管、保障合理住房需求，同时持续加大住房供给侧结构性改革力度，大力发展住房租赁市场。1.税制改革：个税抵扣房贷为全面推进税制改革，国务院于2018年12月22日发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，规定纳税人在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外，还可享受首套住房贷款利息、住房租金、赡养老人、子女教育、继续教育、大病医疗等六类专项附加扣除。其中纳税人本人或其配偶单独或共同使用个人住房贷款为本人或其配偶购买中国境内住房所发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月，且只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。住房贷款利息专项附加扣除办法的实行，一定程度上减轻了置业者的生活压力，间接地降低置业成本，对推动刚需型买家入市有积极的作用。2.住房租赁政策：推进多主体供给、多渠道保障的住房供给体系（1）利用集体用地建设租赁住房2018年1月25日，《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》获国土资源部批示。该方案对于广州市利用集体建设用地建设租赁住房的土地来源、试点区域、户型要求、总量控制、租赁管理等内容进行了明确。首批试点工程——花都区狮岭镇旗新村试点也于2018年11月21日进入建设阶段，而番禺区钟村街谢村、白云区钟落潭镇长腰岭村、花都区花山镇小布村三个试点工程也进入了项目规划审核阶段。该试点实施方案将为广州市提供超过6400套住房，对于缓解广州市租赁住房供应紧张、稳定租赁住房市场价格、开拓多渠道租赁住房供给体系具有重要意义。（2）加强住房租赁企业监管为保障承租人的合法权益、维护房屋产权人的利益，广州市住建委于2018年4月20日公布《关于加强住房租赁企业房屋租赁管理有关问题的通知》，规定住房租赁企业需在广州市房屋租赁信息服务平台实名注册后方可运营，同时要求租赁企业与承租人签订合同后要同步办理房屋租赁合同网上备案手续。（3）加强户籍家庭住房保障工作为切实保障和改善民生，使改革开放成果惠及更多户籍家庭，广州市政府于2018年9月18日发布了《广州市人民政府办公厅关于进一步加强户籍家庭住房保障工作的通知》（以下简称《通知》），调整户籍家庭住房租赁相关政策。《通知》调整了户籍家庭公共租赁住房保障家庭的可支配收入线准入限额、住房租赁补贴标准、公租房租金缴交标准、公租房保障退出机制，在国内开创性地提出公租房租金封顶机制，即公租房家庭租金支出按该家庭经核定的月可支配收入的15%封顶计算，这使得户籍中等偏下收入住房困难家庭的租金支出始终控制在合理的范围。同时《通知》结合现有物价水平，将原租赁补贴标准调整至30元每平方米，针对不同行政区的实际租金支出，实行区域性租赁补贴系数，真正实现“因地施策，精准补贴”。3.限购政策：顺应市场，适度调整为释放市场购买力，完善商服类房地产项目的销售管理，广州市住建委于2018年12月19日发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（以下简称《意见》）。《意见》对2017年“3·30政策”中的部分内容做出调整：一是针对2017年3月30日之前出让成交的商服类物业销售对象放宽至个人，二是重申个人购买商服类物业取得不动产证需满2年后方可再次转让。该《意见》在相当程度上缓解了商服类物业库存压力，极大促进了销售。重申转让限制则再次明确了广州市坚持“房住不炒”、从严调控房地产市场的决心和态度。此次政策调整，符合市场实际和发展要求，凸显了广州市政府对房地产宏观调控政策的灵活把握。4.公积金政策：加强监管，优化提取为保障住房公积金稳健运行、维护缴存职工权益，2018年5月2日住建部联合财政部、人民银行、公安部发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，就以下五个方面做出指示：一是规范和改进公积金提取政策；二是优化提取审核流程；三是实施失信联合惩戒机制；四是加强各部门内部的风险管理；五是推进各部门之间信息共享、建立跨地域协查机制，集中开展治理，广泛开展宣传引导。2018年12月24日，广州市住房公积金管理中心公布《广州市住房公积金提取管理办法》，放宽异地购房提取范围，提出缴存人及配偶在广州市无自有产权住房的，在广州毗邻城市（佛山、清远、中山、东莞、惠州和韶关）购买自住住房可以提取公积金。5.行业政策：多主体推进行业治理（1）治理房地产市场乱象2018年6月28日，住建部联合司法部、税务总局、市场监督管理总局、宣传部、公安部、保监会七个部门联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。其主要内容包括：一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。与之前的整治政策相比较，此次推行的房地产市场乱象专项整治行动主要有以下特点：一是多部门联合发布整治政策，共同推进房地产市场规范化；二是更加凸显房屋租赁市场管理，针对租赁企业行业乱象，加强企业的资金监管，遏制通过金融手段无序扩张；三是从供应端上遏制投机炒房行为。（2）“双合同”整治为了进一步做好新建商品住房的管理工作，促进房地产市场稳定健康发展，广州市住建局于2018年10月19日发布《关于我市进一步规范房地产管理的说明》（以下简称《说明》）。《说明》强调在保持调控力度不放松、成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。“双合同”问题的整治行动维护了置业者的合法权益，使置业者转让物业时不必承担额外税负，同时也保障了房地产市场平稳发展，有利于金融市场的有序监管。（3）中介信用评级为进一步规范房地产中介服务机构及从业人员的执业行为，强化信用管理，强化诚信经营和公平竞争意识，保障广州市房地产中介行业持续健康发展，广州市住建局于2018年9月25日上线运行广州市房地产中介信用管理系统，要求自该日起全市房地产中介机构须提交本机构所有从业人员的相关信息，为本机构从业人员申请制作信用信息卡，所有中介从业人员在执业时，须将本人信用信息卡佩戴在醒目位置，并向服务对象主动出示。另外，在广州市住建局的指导下，广州市房地产中介协会于2018年10月23日发布《广州市房地产中介信用评分评级管理办法》，规定根据从业年限以及是否受到行政处罚等方面将中介机构及从业人员分为优质、良好、诚信、暂定诚信、预警和失信等六个等级，以供市民在选择中介机构和从业人员时进行参考。（二）地区经济发展分析2018年，广州市地区生产总值共22859.35亿元，同比增长6.2%，增速较2017年下降0.8个百分点。2018年是广州地区生产总值增速连续第5年降低，且增速不及全国和广东水平。图12000～2018年广州市地区生产总值及增长率在经济增速放缓的同时，广州的房地产开发投资额增速也进一步下降。2018年广州市房地产开发投资额共2702.89亿元，同比持平，而2017年增速为6.4%。而且，广州市房地产开发投资占固定资产投资的比例也是近5年来首次出现下降，说明在房地产调控的大背景下，开发商的投资决策更趋谨慎。图22000～2018年广州市房地产开发投资额及占比（三）土地市场分析1.土地计划供应情况2018年，广州市建设用地计划供应289宗，面积共计1926.17万平方米，同比分别增加29宗和减少141.50万平方米，较2017年分别增长11.15%和减少6.84%。图32018年广州市建设用地供应计划其中，商办商服用地计划供地宗数最多，共87宗，合计399.77万平方米，宗数同比增长20.83%；其次是工业用地，2018年计划供地67宗，合计444.66万平方米，宗数同比减少16.25%；商品住宅计划供地55宗，合计477.31万平方米，宗数同比减少5.17%；其他（包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地）计划供地60宗，合计456.22万平方米，宗数同比增长53.85%，增幅远高于其他供地类型，表明广州在满足人民群众日益增长的公共服务用地需求、促进城市综合服务功能提升和环境改善方面着力甚多；此外，保障性住房用地计划供应20宗，较2017年增加9宗，面积合计148.21万平方米，也进一步说明了广州对于落实贯彻多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的决心。2.土地出让实际成交情况从各月成交情况来看，1～3月土地市场表现冷清；4月住宅和工业用地市场逐渐活跃；5～10月土地出让市场重现“冰冷”景象；而11～12月则明显“火爆”，主要原因是临近年末，政府部门为加快完成年度供地计划，大幅增加土地供应量。图42018年广州市各月份建设用地交易面积从各行政区建设用地来看，住宅方面，增城区独占鳌头，2018年共交易70.28万平方米；黄埔区紧随其后，共交易60.36万平方米；南沙区第三，共交易28.75万平方米；而越秀、海珠和天河区都为零成交，主要原因是中心城区土地供应较为稀缺。商服用地方面，多区零成交，海珠、天河、黄埔、番禺和从化区交易面积都在10万平方米以下。工业用地方面，科学城所在的黄埔区“一骑绝尘”，以101.54万平方米高居第一，其中科学城片区占比高达47.8%；增城区也表现不俗，共交易87.55万平方米；南沙区则交易62.09万平方米，摘得季军。图52018年广州市各行政区建设用地交易面积（四）商品住宅市场分析1.新建商品房（1）建设情况分析2018年广州市房屋施工面积为10999万平方米，同比增长3.2%，延续了近十年来的持续增长趋势（除2015年）；其中住宅施工面积6508万平方米，同比增长1.7%，增速低于2016年和2017年，表明开发商对广州市住宅房地产市场的未来发展相对谨慎。房屋竣工面积为1524万平方米，同比涨幅15.4%，其中住宅竣工面积为868万平方米，同比小幅增长4.3%，两者的增速都高于2017年，部分原因是四季度部分开发商为加速资金回笼，加快了项目进度。表12008～2018年广州市房地产施工与竣工面积情况年份20082009201020112012201320142015201620172018房屋施工面积（万平方米）55005506646477047846893993709346100621065810999同比增长（%）6.10.1116.419.21.813.94.8-0.37.75.93.2住宅施工面积（万平方米）36603420398448484918547457705760610663996508同比增长（%）1.8-6.616.521.71.411.315.4-0.176.04.81.7房屋竣工面积（万平方米）944961109512631291114119191511120213211524同比增长（%）7.01.813.915.42.2-11.668.2-21.3-20.59.915.4住宅竣工面积（万平方米）6747167758328017101221981818832868同比增长（%）-3.96.28.27.4-3.7-11.472.0-19.6-16.61.74.3资料来源：广州市统计局。|Excel下载表12008～2018年广州市房地产施工与竣工面积情况（2）预售情况分析2018年，广州市新建商品住宅预售面积共1081万平方米，同比大幅增长32.43%，其中2～3月处于低谷，预售面积分别30.35万和45.20万平方米，12月为年内最高位，预售面积激增至194.84万平方米，主要原因是年末部分发展商因资金回笼需要，大力促销。图62018年广州市新建商品住宅预售面积（3）房地产开发企业业绩分析尽管2018年广州房地产市场在持续调整，但房地产开发企业尤其是品牌企业因势利导，加大项目营销力度以适应市场的变化，不少企业都实现了较好的销售业绩，其中保利、越秀和万科等多家企业在广州的商品房销售额都有上百亿元。2.存量商品房（1）存量住宅市场分析2018年，广州市存量住宅共成交102384宗，合计882.48万平方米，面积同比减少24.45%。除9～10月外，其余各月成交面积同比都有所减少。分月来看，1～3月，存量住宅市场因元旦、春节等节日影响，成交面积逐月走低；4～6月，因春节前后压抑的购房需求集中释放，成交面积不断走高，其中6月的成交面积达95.82万平方米；7月成交面积环比有所回落；9月，因完成销售目标、加速资金回笼需要，不少开发商加大促销力度，极大分流了存量住宅市场的客户，导致成交面积再度走低；10～12月，全市存量住宅的成交面积基本稳定在每月64万平方米上下。图72018年广州市存量住宅签约面积（2）存量商业物业及写字楼市场分析1.商业物业受宏观经济环境发展和2017年“3·30政策”影响，2018年广州市存量商业物业共成交28.18万平方米，同比减少11.47%。具体到各月，1月较为集中，共成交3.69万平方米；同样因春节假期影响，2～4月表现平淡，各月成交面积逐月向下调整；5～6月受房地产市场整体带动，成交稍有好转，单月成交面积重返3万平方米以上；进入下半年，存量商业物业成交整体较5～6月有所回落，其中7～9月单月成交面积在2万～3万平方米之间，但10月又迅速跌落至1.53万平方米，在12月，因政策调整，将“3·30”之前出让土地的商服类项目转售对象放宽至个人，成交面积增长至2.35万平方米。图82018年广州市存量商业物业签约面积2.写字楼2018年广州市存量写字楼共成交39.60万平方米，同比小幅回调3.44%，其中8月达到全年峰值，共成交5.61万平方米，其余月份基本在2万～5万平方米波动。图92018年广州市存量写字楼签约面积（3）房地产中介企业2017年“3·30”之后，广州存量住宅的月度网签量持续下降，从高峰时的大约2.6万宗下降至2018年12月的8100宗上下；其中中介促成的存量住宅网签量也从2017年3月的大约2.1万宗下降至2018年12月的大约3900宗。从店均网签量看，2018年广州市每间房地产中介备案门店平均约成交15宗存量住宅，同比大幅下降。从市场反馈情况，2018年广州市有较多的中介机构经营状况堪忧。二2019年广州市房地产市场预测（一）政策调控以“稳”为主2018年，广州市坚决贯彻中央“房住不炒”的理念，多方面措施促进房地产市场稳定健康发展。预计2019年，相信从严调控的政策基调仍将持续，楼市调控理念将以“稳”字当头，包括稳地价、稳房价、稳预期等目标，同时，结合宏观经济发展不尽人意的现实状况，按照“因城施策”的方针，广州的