对北京居民住房价格承受能力及购房意愿的调查分析

对北京居民住房价格承受能力及购房意愿的调查分析

一北京城区重点区域及郊区县抽样楼盘调查情况[1]抽样楼盘的调查根据需要总共设有10个总项目，分别是户主户籍、工作地点、职业、家庭月收入、与现住房关系、建筑面积、付款方式、购房阶段、房屋类型及所在区域。在总项目下又分别设有若干可分项目。如户主户籍分别设有京、非京、境外等项目。根据调查情况，我们筛选了部分项目进行分析。（一）户主户籍的调查1.城区36个重点区域对城区36个重点区域抽样楼盘调查结果显示，户主户籍为北京本地的平均占比为69.6%，也就是说，平均占比达30.4%的非北京户籍户主在京居住。其中，在非北京户籍户主中常住的占比为26.8%，非常住户主的占比为1.5%；境外常住的占比1.6%，境外非常住的占比为0.5%。北京户主户籍居民占近7成。根据调查结果显示，户主户籍是北京本地所占比重超过平均占比69.6%的区域有19个，占36个区域的52.8%；超过80%的区域有8个，占36个区域的22.2%。户主户籍是北京本地所占比重在60%以下的区域有10个，占36个区域的27.8%。30.4%的非北京（户主）户籍居民在北京居住。户主户籍是非北京且常住所占比重超过平均占比26.8%的区域有15个，占36个区域的41.7%；超过40%的区域有7个，占36个区域的19.4%。户主户籍是非北京且常住所占比重低于20%的区域有11个，占36个区域的30.6%。户主户籍是境外且常住超过平均占比1.6%的区域有10个；超过6%的区域有6个，占36个区域的16.7%。以上数据均见表1。表1北京市36个重点区域抽样楼盘户主户籍调查情况续表12.按18个区县划分按18个区县划分抽样楼盘调查平均占比户主户籍是北京本地的为74.8%，非北京户主户籍占25.2%。其中，非北京户主户籍中常住占21.8%，非常住占1.9%；境外常住占1.3%，境外非常住占0.2%。按18个区县划分抽样楼盘户主户籍调查结果显示，户主户籍是北京本地所占比重超过平均占比74.8%的区县有9个，占18个区县的50%，超过80%的区域有7个，占18个区县的38.9%。主要集中在偏远郊区县和相对较不发达的城区，这些区域外来人员相对较少。户主户籍是非北京且常住所占比重超过平均占比21.8%的区县有9个，超过28%的区县有5个，占18个区县的27.8%。境外常住主要分布在顺义区和朝阳区。以上数据见表2。表2北京市18个区县抽样楼盘户主户籍调查情况（二）购买房屋、付款方式及购买阶段的调查1.购买房屋调查结果显示，城区36个重点区域（见表3）抽样楼盘购买房屋平均占比为72.2%，超过平均占比的区域20个，占被调查区域的55.6%。城区36个重点区域中购买房屋超过80%的区域有11个，占36个区域的30.6%。这些区域的主要特点是住房货币化改革以后建设的住房较多，多数区域建有以居住为主的社区，也是北京经济适用房的主要建设地点。租用超过平均占比27.8%的区域有16个，超过40%的区域有7个，这些区域主要是在高校附近或外来务工人员的居住地。表3北京市36个重点区域抽样楼盘购买房屋与付款方式调查情况按18个区县划分（见表4）购买房屋平均占比为76.7%，达到及超过平均占比的区域有9个，占18个区县的50%。占比超过80%的区域有6个，占18个区县的33.3%，主要集中在远郊区县。租用房屋达到及超过30%的区县有3个，分别是怀柔区（44.9%）、顺义区（38.2%）和海淀区（32.9%），占18个区县的8.3%。表明这3个区域外来人员相对较多。城区房屋租赁比例高于远郊区县。表4北京市18个区县抽样楼盘购买房屋与付款方式调查情况2.付款方式调查结果显示，城区36个重点区域抽样楼盘在购买房屋时的付款方式以分期付款为主，平均占比为61.1%，超过平均占比的区域达20个，占被调查区域的55.6%。购买房屋分期付款超过80%的区域有10个，占36个区域的27.8%。这些区域如望京、回龙观是20世纪90年代以后建设的大型居住区。购买房屋时一次性付款超过平均占比38.9%的区域有16个，其中超过60%的区域有7个，占36个区域的19.4%。这些区域的特点主要是货币化改革前建设的小区或高收入人群居住的小区。按18个区县划分的抽样楼盘调查结果显示，购买房屋时的付款方式为分期付款超过平均占比62.0%的区县有8个，占18个区县的44.4%，主要集中在郊区或老城区；超过80%的区县有3个，占18个区县的8.3%。分期付款比例较高的主要集中在远郊区县。购买房屋时一次性付款超过平均占比38.0%的区县有10个，占18个区县的55.6%。主要原因与城区类似。3.购买阶段从购买阶段看，城区36个重点区域平均占比正负零为12.4%，结构封顶为29.0%，竣工以后为58.6%。18个区县抽样楼盘调查显示，从购房阶段看平均占比正负零为13.5%，结构封顶为28.8%，竣工以后为57.7%。此外，调查结果显示，18个区县购买房屋的平均面积为106平方米。根据统计年鉴显示：2005年、2006年北京市住宅平均销售面积每套118平方米、119平方米，而全国这两个年份分别为117平方米、109平方米。二北京居民对住房价格的承受能力及购房意愿分析[2]（一）不同收入居民对住房价格的承受能力及购房意愿我们按家庭月收入划分了4000元及以下、4001～6000元、6001～8000元、8001～10000元、10001～12000元、12001～15000元、15001～20000元、20001～40000元、40001～100000元及100000元以上10个档次（见表5）。表5不同月收入（家庭）居民的调查情况续表5从收入角度看，家庭月收入在4001～8000元的中低收入者希望购买经济适用房和中低价位普通商品房，面积主要是在71～120平方米之间。户型主要选择二居或三居，区位是在三环外到五环内。1.月收入在4001～8000元的家庭占已购房者的多数调查显示，已购买房屋的消费者占51.3%，在这部分消费者中，家庭月收入主要在8000元以内。这部分人群比重达32.2%。购买房屋的消费者主要集中在中等偏上收入的家庭。[3]租用房屋的消费者占48.7%，家庭月收入在4000元及以下的比重最高，为21.5%，占租用房屋消费者比重44.1%，租用房屋者主要集中在月收入处于中低收入的家庭。2.按收入划分有购房意愿者为51.2%在调查是否有购房意愿时，51.2%的被调查者有购买房屋的意愿。购房种类排在前两位的是经济适用房和商品房，主要集中在家庭月收入在6000元以下的家庭。希望购买经济适用房的消费者占50.9%，其中，家庭月收入在4000元及以下的所占比重最高，为19.7%，4001～6000元的占15.2%，两者合计占购买经济适用房消费者的68.6%。购买商品房的占36.8%，主要集中在家庭月收入在4000元及以下和4001～6000元这两部分消费者，占购买商品房的44.3%。在购房的时间段上主要以5年内为主，集中在家庭月收入6000元以下的中低收入家庭。3.中低收入者以能承担中低价位住房为主家庭月收入在8000元以下的家庭能承担的住房总价主要是在70万元以下。其中，50万元以下占44.8%，主要是月收入4000元及以下的低收入家庭，占50万元以下总价的50.0%；50万～70万元的占33.0%，主要集中在月收入4001～8000元的家庭。从住房的单位价格看，受访者能承担的单价主要在8000元/平方米以下，占购房单价的89.8%。其中，能承担4000元/平方米及以下和4001～6000元/平方米的家庭月收入大都在6000元以下，分别占30.3%和18.8%；能承担6001～8000元/平方米的集中在月收入8000元以下的家庭，占9.0%。通过调查显示，只有高收入者才能承担较高的房价。4.购买的住房主要以中小套型为主调查结果显示，大多数被调查者希望购买住房的面积在120平方米以下，占受访者的88.0%。其中，6000元以下的月收入家庭成为被调查者的主力。71～90平方米的占31.6%；91～120平方米的占13.8%。6000元以下月收入家庭希望购买的户型主要集中在二居和三居。二居占36.2%，占该户型的65.0%；三居占15.3%，占该户型的46.1%。希望购买现房的比重占七成，主要集中在月收入6000元以下的家庭。5.区位的选择主要在三环到五环之间家庭月收入在6000元以下的家庭主要选择这个区位。其中，三环外到四环内占17.3%；四环外到五环内占20.2%。（二）不同文化程度居民对住宅价格的承受能力及购房意愿按文化程度划分的各项调查指标包括小学以下、初中、高中、大学（包括大专）、硕士、博士六个层次（见表6）。总体上每项的前两组占比主要集中在大学（包括大专）、高中、硕士三组被调查者，且这三组人群的所占比重的前两位合计均占所调查项目的70%以上。1.已购房者超过租房者购房者占52.0%、租房者占48.0%。这两个项目的被调查者主要集中在大学（包括大专）、高中两组人群，分别占37.6%和33.8%。2.按文化程度划分，有购房意愿者超过半数51.3%的被调查者有购买房屋的意愿，大学（包括大专）、高中占37.7%。希望购买经济适用房的消费者占50.5%，在这部分消费者中，文化程度是大学的（包括大专）所占比重最高，为27.4%，高中占13.2%，占购买经济适用房的被调查者的78.1%。希望购买商品房的消费者占36.4%，文化程度集中在大学（包括大专）和硕士，占29.9%，占购买商品房的82.1%。购房时间为1～3年和3～5年的有购房意愿的消费者分别占43.0%、40.5%，都集中在大学（包括大专）和高中两个人群，分别占两个项目的32.1%和29.4%。3.高中、大学（包括专科）人群具有购买低价住房的能力被调查者能够承受的购房总价在70万元以下。44.4%的被调查者能够承担总价50万元以下的住房，集中在大学（包括大专）和高中两组人群（占33.0%）。能够承受总价50万～70万元的人群集中在大学（包括大专）和硕士（占25.8%）。能够承受的单位价格在6000元/平方米以下，集中在大学（包括大专）和高中两个人群。而6001～8000元/平方米的单位价格所占比重较高的两个人群是大学（包括大专）和硕士。表6不同文化程度居民的调查情况4.中高学历者购买中小套型的住房购买的面积在71～90平方米和91～120平方米的两个项目中，主要集中在高中、大学（包括专科）、硕士三个人群，这两个项目分别占39.3%和21.6%。希望购买的户型是二居和三居，主要也是集中在高中、大学（包括大专）、硕士三个人群。二居的所占比重最高，为55.0%，三居占33.4%。从调查的结果看，希望购买现房和期房的各占70.9%和29.1%，主要集中在大学（包括大专）、高中两个人群，分别占52.1%和21.8%。5.主要选择的区位在三环到五环之间在购房的区位选择上三环外到四环内的占34.3%，四环外到五环内的占35.1。区位选择前两组的人群是大学（包括大专）和高中，两个项目分别占24.9%和26.3%。（三）不同年龄居民对住宅价格的承受能力及购房意愿按年龄划分的各项调查指标包括20岁以下、21～30岁、31～40岁、41～50岁、51～60岁、60岁以上六个年龄段（见表7）。有购房意愿的年龄分布主要在21～50岁之间。相对来讲，岁数越大能承受的房价越高。1.购房者和租房者的年龄主要在21～40岁之间在调查中已购房者占52.0%、租房者占48.0%。被调查者主要集中在21～30岁、31～40岁这两个年龄段中。这两个年龄段的占比分别为购房者32.7%、租房者41.9%。2.按不同年龄划分，有购房意愿者超过半数按不同年龄划分的被调查者中，51.3%有购买房屋的意愿，在21～40岁这两个年龄段占比最高，达42.2%。在这个年龄之间，希望购买经济适用房的消费者达42.1%，占购买经济适用房人群的83.5%；希望购买商品房的消费者达32.0%，占购买商品房人群的87.9%。购房时间为1～3年和3～5年的有购房意愿的消费者分别占43.0%、40.5%。21～40岁两个年龄段占大部分，分别为36.4%和33.6%。表7不同年龄居民的调查情况3.21～40岁之间具有购买低价住房的能力这个年龄段能够承受的购房总价在70万元以下，总价在101万元以上的房屋的购买者主要集中在31～50岁中青年人群。44.4%的被调查者能够承担总价50万元以下的住房，21～40岁之间占30.5%。能够承受总价50万～70万元的人群达32.9%，21～40岁年龄段的购房者占比高达27.3%。能够承受的单位价格在8000元/平方米以下被访者的年龄也集中在21～40岁之间。4.中青年以购买中小套型的住房为主21～40岁之间的中青年购买住房的面积主要集中在71～120平方米。71～90平方米的占40.8%，占全部比重的84.1%；91～120平方米占23.7%，占全部比重的82.0%。21～40岁之间的中青年希望购买的户型是二居和三居，二居所占比重达46.8%，三居占26.4%。从调查的结果看，希望购买现房和期房的各占70.9%和29.1%，主要集中在21～40岁之间的中青年，分别占56.4%和24.6%。5.主要选择的区位在三环到五环之间在购房的区位选择上三环外到四环内，占34.3%，四环外到五环内占35.1%。区位选择前两组的人群是21～40岁之间，三环外到四环内占28.5%，四环外到五环内占29.6%。综上所述，在此次调查的各项指标中，购房者在收入上主要集中在月收入4001～8000元的家庭；在文化程度上主要集中在高中、大学（包括专科）、硕士等中高学历的人群；在年龄上主要集中在21～50岁之间的中青年。除此之外还有以下主要结论。（1）有购房意愿的消费者占50%多。从收入角度看，主要是家庭月收入在8000元以下。其中，月收入6000元以下的家庭占全部的53.9%，月收入6001～8000元的家庭占全部的16.2%。从文化角度看，主要集中在高中、大学（包括专科）两组人群。从年龄看主要集中在21～40岁之间。（2）能承受的住房总价在70万元以下。其中，总价50万元以下占44.8%，按照北京2006年经济适用房和住宅均价的价格3007元/平方米和7375元/平方米计算[4]，这个总价只能买经济适用房或70平方米及以下的商品房，而同期北京竣工的经济适用房套数只占住宅竣工套数的14.4%，销售的经济适用房套数只占住宅销售套数的8.8%[4]，由此看来，北京中低价位、中小套型的住房供求关系偏紧。50万～70万元的占33.0%，同样按照2006年的数据计算，这个范围的住房总价只能购买95平方米以下的住房，和调查者希望的120平方米有一定的距离。购房单位价格主要在8000元/平方米以下。其中，4000元/平方