中原地产分析报告

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[楼市观看]中原地产济南房地产市场一季度季报

房地产门户-搜房网2010-04-2114:19:00来源：济南搜房网

一、房地产相关政策及行业信息

(一)国家及济南市政府宏观政策

1.国土部出台19条土地新政

继“国四条”“国十一条”等调控政策之后，国土资源部于3月10日出台了19条土地调控新政。国土部在其某网战发布了《对于加强房地产用地供应和监管有关咨询题的通知》(简称《通知》)。

1.各地加快编制住房建设用地供应打算，确保别低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设，严格操纵大套型住房建设用地，严禁向不墅供地。

70%的保障房、自住性中小套型商品房打算供应与1月21日出台的《国土资源部对于改进报XXX批准都市建设用地申报与实施工作的通知》相呼应，相当于从源额头重提“90/70”政策，但降实起来存在难度，要紧还看地点政府在保障房打算上的执行力度。

2.严格土地竞买人资格审查:关于用地欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开辟规模超过实际开辟能力以及别履行土地使用合同的，要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

3.严格规范土地出让合同治理:开辟商交付的竞买保证金别得低于出让最低价的20%。合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时刻别得超过一年。

4.坚持和完善土地招牌挂制度:房价过高、上涨过快的都市，能够按照限价房项目采纳竞地价方式招牌挂出让土地。在条件具备的地点，能够探究房地产用地出让预申请制度。

5.从2010年4月1日起，市、县国土资源治理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。

6.2010年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出咨询题的专项检查。检查重点是：房地产用地特殊是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设不墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。

禁止违约开辟商在一定期限内参与竞拍，土地款支付更加严格等一系列措施，意味着资源将向具有资金优势、项目管控能力高的公司倾歪，有利于龙头公司拿地加快周转，关于小公司、项目公司的挤出效应将会比较明显。行业集中度将提高，公司将优胜劣汰；开竣工申报制度设立将在一定程度上促进供给有效释放，而探究土地预申请制度则意味着上

海等地浮现的“勾地”制度有望进一步推广，政府将更为充分的实现土地资源优化配置、稳定土地市场预期。

国19条基本连续了“国十一条”的政策框架，重点在于加强关于住房建设用地供应的规划及出让监管，大力盘活闲置土地和低效利用土地，打击囤地圈地行为，确保已批准建设用地可以及时有效供应。政府着眼点依然在于促进供给，大量增加一般商品房和保障性住房供应，经过供给关系的理顺来平抑房价上涨。

2.房贷：二套房首付别低于40%

《通知》要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例别得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。并要求，加大差不化信贷政策执行力度。金融机构在接着支持居民首次贷款购买一般自住房的并且，要严格二套住房购房贷款治理。

政府部门几次重申二套房贷款的首付比例，可见对其很重视。二套房贷的严格要紧体如今两点：一是利率相关于第一套房别仅别打折优惠，而且要上浮10%以上；二是关于二套房贷的首付比例规定别得低于40%。那个规定，在楼市疯狂的2008年往常，在一定程度上抑制了楼市的投机行为。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年楼市最低迷的时候，上自中央，下至地点，对于楼市调控的种种政策都被一一攻破，唯有二套房贷，至少在官方文件里，从来没有放松过的迹象。

可见，收紧二套房贷，让狂热的房地产落温，自上而下的监管层内心都很有数，那个政策绝不可能轻易改变。这别仅是落低银行的风险，更是在落低中国房地产行业的风险。

3.央行宣布上调存款预备金率零点5个百分点。

2010年1月12日晚，央行宣布上调存款预备金率零点5个百分点。

银行的“钞票袋子”其实在别断收紧。央行近日公布《2009年第四季度中国货币政策执行报告》提出，2010年要“合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平”。再度上调存款预备金率，能够视作货币政策退出刺激经济、回归常态的一步。今年一季度信贷增量较大，存款预备金率的上调能够抑制商业银行放贷冲动，以幸免流淌性泛滥带来的通胀压力。并且，房地产企业贷款难度进一步加大，能够抑制别断上涨的房价。

4.严控房地产新项目贷款

5.中国人民银行济南分行：闲置两年房产项目别能贷款

6.最大规模楼市调控督查开始

7.新建小产权房将清理

8.全国住房用地出让暂被叫停

9.78家央企退出房地产业务

政策小结：2010年第一季度国家宏观调控政策倾向于土地调控，以调控房地产市场土地供应，促进房地产业平稳健康进展为目的，确保保障性住房用地为目的，并严厉打击开辟商圈地、囤地行为。78家央企退出房地产业务，有利于市场有序竞争和集中度的提高，然而此政策的效果还有待时刻的观看。

(二)济南市重大进展规划

1.2010年1月8日，济南东站扩容已成定局

客运东站周边三角地块规划用地范围超过10万平方米，为对外交通和商业金融业用地，汽车东站的母公司山东交运集团故意与外合作，在此建设一家星级配套酒店。

2.2010年1月9日，38个连片棚户区今年拆迁完

2010年完成38个集中连片棚户区拆迁，66个零星片区改造实现突破，启动二环以内6层以下简易楼房改造，原则上别再审批6层以下建造。济南市将全面敞开县域内户口迁移XXX年城镇化水平达80%左右。

3.2010年1月14日，小清河沿线将建都市综合体

天桥区将打造鹊山龙湖、泺口片区、以北湖及徐李片区为核心的小清河沿线和宝华、官扎营片区四个都市综合体项目。推进小清河沿岸连片开辟与项目引进，逐步将沿岸打造成集防洪排涝、旅游观光、娱乐休闲、商贸服务于一体的特群景观长廊和服务业进展带。

4.2010年1月19日，官扎营将建设火车站北广场

5.2010年1月21日，二环西路高架路今年将动工

6.2010年2月21日，槐荫将打造“三大片区”

2010年槐荫区将着力打造“三大片区”，让城区扩大，让城区“长高”。槐荫区着力推进的“三大片区”建设为：二环西路以东老城区约50平方公里着力打造“特XXX街区”。以开埠阶段老街巷、老建造的爱护性开辟利用为重点，精心打造“百年商埠风情区”，彰显老槐荫历史文化底蕴；结合棚户区改造和环境综合整治，高水平策划建设阳光新路商务区、西市场商贸区、张庄路茶文化特XXX商贸街区等特群商贸区。

7.2010年2月23日，济南市三大新区将打造地标

济南市在都市规划建设上将实施精品战略，着力在西部新城、东部新区、小清河两岸地区的开辟建设中打造济南的新地标。

8.2010年3月18日，市区首个城中村改造项目启动

我市市区首个城中村改造建设项目正式启动——位于二环西路和张庄路交汇处的后屯村改造项目奠基仪式差不多进行。这也标志着省都市区首个村庄改造正式启动，该片区将建3栋居民安置楼，片区内500余户居民将全部得到安置。这是市政府《对于进一步加快市区村庄改造建设的意见》下发后首个实施改造的“城中村”。

9.2010年3月26日，今年济南将动迁1.2万户都市居民

今年，我市打算动迁都市居民1.2万户；房地产业将打算完成投资350亿元，新开工面积520万平方米，竣工面积390万平方米，销售面积300万平方米。这是在召开的全市城乡建设工作会议上宣布的消息。

(三)其他与房地产行业有关的重要信息

1.全省将新增廉租房保障2万户

2.2009年山东省房地产纳税214亿

3.北京“双料地王”被收回

4.济南土地市场新年遇冷

5.山东将旧住所区整治纳为政府公共服务的重要内容

6.新一轮房价“堰塞湖”或现

7.山东省将评选房地产50强

二、土地市场交易信息

(一)土地供应总量分析

受2010年3月份济南土地供应市场快速升温的妨碍，2010年第一季度济南土地供应量增大，该季度环比上季度及去年同期大幅上涨。

(二)土地供应区域分析

2010年第一季度土地供应总面积170.4万平米，建造面积730.7万平米。其中历城区和高新区土地供应量最大，预计这两个片区将成为近期济南市土地成交的重点区域。

(三)土地成交总量分析

受奥体西路延长线地块规模大、容积率高拉低楼面地价的妨碍，2010年第一季度的楼面平均地价较上季度和去年同期均有所下落；成交面积比去年同期增长120%，环比下落75%；成交建造面积同比增长59%，环比下落75%。

受季节因素妨碍，每年1、2月份土地的成交量均较少。从上图能够看出，3月的成交比前两月有大幅上升。但受XXX新出台政策的妨碍，济南土地成交市场浮现观望情绪，4月份的土地成交量有待进一步观看。

(四)土地成交区域解析

在一季度的土地成交中，历城区的土地成交最为活跃，共有7宗成交土地，占了总比例的68.6%，要紧是因为济南名都置业有限公司一举拍得历城区经十东路以北，唐冶大道以西的6宗土地，其中3宗居住，3宗商服.位居其二的是天桥区，共有4块成交土地，占了土地成交总比例的11%。平均楼面地价最高的是天桥区，要紧是因为该竟得项目的容积率较其他项目小，使得平均楼面地价为该期最高。

三、商品房供应分析

(一)商品房批准预售总量

(二)商品房批准预售区域

2010年历下区因中海奥龙观邸、香墅里、万豪中心等项目获得预售证，该区域第一季度商品房预售量最大，其余区域该季度均有一定量的房源获得预售证，市场供别应求的局面有所缓解。

四、商品住所新开盘及成交分析

(一)开盘成交总量

济南市2010年第一季度的市场供应要紧集中在1月份和3月份，其中，1、2月份的新增房源成交均价较高，提高了第一季度的整体开盘均价，环比上个季度增长10%。

2010年1、2月份，中低端项目的成交受到宏观政策的利空妨碍，开盘成交率较低，而高端项目的成交率较高。3月初的“XXX”并未颁布对房地产市场的具体调控措施，利空政策的妨碍开始淡化，而3月中下旬中低价房源的适时推出，满脚了潜在客户对中低价位房源的需求，拉升了2010年第一季度的整体成交率。

(二)商品住所新增供应产品形态

2010年第一季度新增项目全为一般住所，供应量为1858套，比例为100%。

(三)商品住所新开盘户型

从第一季度的济南商品房各户型的供应、成交比例及成交率来看，两室和三室户型呈现供需两旺的局面。

1月份高端房源供应量大，购房客户多为改善型购房，对房间的舒适度要求较高，而3月份客户多为对价格敏感客户，两个月别同层次的供应房源满脚了别同需求的客户需要。

(四)商品住所新开盘面积区间

由1、2月份别同，3月份济南新增住所面积集中在40-140平米之间，以40-60平米之间的小户型公寓、80-95平米的两室和90-140平米之间的三室为主。150平米以上的大面积户型本月没有供应。

(五)商品住所新开盘供应价格

从供应量来看，1、2月份开盘项目的成交均价较高，导致了2010年第一季度的高价房源的供应比例占到总供应量的三成；而3月份中低价房源的大量上市，使6000-8000