定位策划-酒店式公寓-中原-江西南昌望城项目市场研究及战略定位报告

南昌望城项目市调及战略定位报告（初稿）项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品住宅产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证望城板块本案九龙湖新区红谷滩朝阳洲区位：项目位于新建县望城新区，规划上隶属于九龙湖新区四大板块中的望城板块，处于九龙湖组团相对边缘化的区位项目位于望城新区，隶属南昌市新建县管辖，区位相对边缘化望城板块隶属于九龙湖组团，南临红谷滩片区，东连生米大桥至朝阳洲板块所在位置及所属板块老城中心区红角洲板块望城板块西站商贸区九龙湖板块区域属性分析——房地产市场现状：目前区域房地产开发不成熟，项目处于非成熟区域中的房地产开发先行热点区，未来升值潜力大本案九龙湖组团九龙湖新城起步区风雅蓝山：4600元/㎡公元九珑：5300-5700元/㎡南昌华南城：6500元/㎡九龙湖片区典型楼盘九龙湖片区目前在售项目2个，待售项目4个，供应量少，房地产开发不成熟南昌房地产开发已经从传统的老城区西进红谷滩片区，九龙湖片区作为红谷滩“南延”核心区，房地产市场具有较大的发展潜力本项目处于九龙湖片区的房地产开发先行热点区，未来升值潜力大老城区红谷滩区区域属性分析——交通现状：目前交通状况一般，整体交通规划处于有序发展中，属发展型交通体系，未来将占据交通枢纽门户地位西客站本项目320国道学府大道丰和南大道赣江大道生米大桥现状交通网络体系祥云大道交通现状：目前拥有320国道、学府大道、祥云大道、赣江大道等主干道，交通状况一般交通规划：以西客站为中心的17条市政道路（丰和南大延伸、赣江南大道延伸等）为南昌昌北新城九龙湖片区搭建相对独立又全面连通老城及红谷滩核心区的交通网、未来轨道交通线与高铁无缝对接、公交枢纽站等立体化交通网路规划的完善，将大大推动片区人流、商流、物流的形成交通方面：片区属于发展型交通体系，未来九龙湖片区将打造成为现代化的区域交通枢纽；高铁、地铁、高速等立体化交通网络体系将进一步推进片区功能空间的聚焦，并进一步加强与外部交流机会区域属性分析——配套现状：国体中心、华南城商贸物流港、西客站等配套环伺周边，汇聚人气磁场，醇熟配套带动区域升值提升望城区公交枢纽站西客站国体中心南昌国际展览中心华南城商贸物流基地江西省省部门机关办公楼望城滨水公园本项目江西警察学院本体属性分析——经济指标：占地150亩，由东西两个地块组成，总建面300150㎡，容积率不大于3.0，属中大规模商住综合项目本案前湖省政府铁路西客站华南城会展中心生米大桥320国道红谷滩新城区西地块东地块物华路302国道地块占地（㎡）建面（㎡）西地块3022290665东地块69828209485合计100050300150容积率1.27≤容积率≤3.0建筑密度≤35%建筑控高100米绿地率≥30%北西东南西北西南东北东南北西东南西北西南东北东南工业园风雅蓝山华南城水塘公元九珑江西出版社江西出版社项目地块东本案本体属性分析——项目四至：项目北近320国道和风雅蓝山，西临人工水塘，东接未开发地块，南倚江西出版社北：紧邻320国道，对面为风雅蓝山住宅区西北：为大片工业园区西南：公元九珑项目南：为江西出版社及其内部配套住宅江信金麒麟世家东南：江西出版社东：为开发地块东北：为大型的商贸物流中心华南城北西北东北北西北西东北北西北西南西东北北西北南西南西东北北西北东南南西南西东北北西北东东南南西南西东北北西北本体属性分析——地块现状：项目地块呈西南东北走向，由物华路分为东西两块，东北地势较西南地势稍高，最大高差约5米项目地块上建筑基本拆迁完，目前还零散地分布着旧厂房、养老院和乡镇国税局分局支部委员会建筑，以后将会拆迁项目地块呈东西狭长状，北侧临320国道，中间由市政路（物华路）隔开，分为东西两区东北地势较西南稍高，最大高差约5米本体属性分析——配套现状：周边多为工业园，居住环境差，配套较为缺乏，因此要求项目具备一定的配套输出能力项目周边多为工业园区和少量居民区以及满足片区居民生活的部分商业配套，档次较为低端、原始区域整体配套设施较为落后要求本项目具备一定配套输出能力居民生活配套望城新区委员会工业园区工业园区工业园区项目属性初判：城市房地产开发非成熟区域中先行热点区较大规模的商住复合型开发项目中大规模占地150亩，由东西两个地块组成，总建面300150㎡，较大规模商住用地性质商业、居住用地，属商住综合项目无景观资源周边多为工业园，居住环境有待提升，配套较为缺乏，无优势景观资源区位相对边缘化隶属于九龙湖组团，南临红谷滩片区，西连生米大桥至朝阳洲板块房地产开发非成熟区域九龙湖片区房地产发展处于初级阶段，属于房地产开发非成熟区域，本项目为九龙湖片区中的的房地产开发先行热点区发展型交通体系目前交通状况一般，整体交通规划处于有序发展中，属发展型交通体系，未来将占据交通枢纽门户地位项目属性区域属性本项目可能进入的发展方向：通过对项目现状的分析，本项目可能进入中低端、中高端、高端三种发展方向本项目可能的发展方向中低端商住复合型项目中高端商住复合型项目高端商住复合型项目从开发商目标进行项目整体发展方向的初判开发商目标：在一期基本实现前期开发资金回笼的基础上，实现整体项目的高溢价项目一期销售额基本与前期投入平衡，并可支撑项目后期开发，即：一期产品销售收入≥前期开发投资（包括土地成本、前期工程费、一期建筑安装工程费、一期开发期间税费、商业启动成本等开发成本；管理费用、销售费用、财务费用等开发费用）超脱区域价值现状，宣导区域价值发展，实现项目区位价值的溢价；重塑区域房地产市场价格竞争标准，实现项目竞争溢价资金回笼高溢价开发商目标目标解析——资金回笼：紧贴市场需求，前期以开发总成本相对较低、溢价能力相对较高的产品实现利润最大化，平衡项目前期投入开发费用合理利润开发成本一期产品销售收入前期开发投资土地成本、前期工程费、一期建筑安装工程费、一期开发期间税费、商业启动成本等管理费用、销售费用、财务费用等为后续开发提供现金流支持目标解析——整体高溢价：以产品的品质性价值、附加性价值及差异化价值实现产品本体性溢价，辅以顺势开发，实现项目的成长性溢价项目的整体溢价本体性溢价成长性溢价品质性价值溢价：通过建筑立面设计、园林景观、社区生活配套等客户感知性品质价值的强化与完善，树立项目的高品质形象，提高整体品质性价值附加性价值溢价：通过面积赠送、装修赠送等附加价值的植入，提升项目整体的附加性价值差异化价值溢价：通过产品类型等的创新，错开客户心理价格评判的参照系，重塑项目的价格标准，提升项目差异化价值以区域价值的发展节奏为基准，以产品价值的敏感性发展为节点，合理规划产品及其分期开发次序，适时引爆产品价值，提升产品价值的释放效益，实现同一产品的成长性溢价最大化本项目可能进入的发展方向：通过对开发商目标解析分析，结合区域未来发展前景，本项目不适宜走中低方向，可能往中高端、高端方向发展本项目可能的发展方向中低端商住复合型项目中高端商住复合型项目高端商住复合型项目×发展成为本项目中高端或高端的商住复合型项目是否具备条件？区域占位：九龙湖规划为红角洲、望城、九龙湖及西站商贸四大板块，未来将发展成南昌市继红谷滩后又一城市升级热点区域望城板块九龙湖板块九龙湖板块划分红角洲板块西站商贸区西进南延老城区红谷滩红角洲九龙湖九龙湖片区：省政府搬迁、华南城、西客站建设等多种引擎，会产生极大聚焦性和影响力，将会催化九龙湖片区片区发展，为“西进”“南延”策略的重要战略领地，将要塑造成为继红谷滩后又一城市升级热点区域区域升级引擎一：省政府搬迁将会带动九龙湖片区的交通网络、配套设施、房地产市场等的改善和优化，从而带动区域能级升级优化产业布局优化交通体系完善功能配套湖南省政府搬迁，带动片区交通、产业布局、功能配套进一步完善优化，进一步主推区域升级高标准市政文化配套、知名高校、奥特莱斯购物公园等以集中成片开发、城中村整体改造为主导，加快推动城市综合体项目、商住、写字楼项目等

2004年湖南省政府搬迁至长沙天心区

地铁1号线、南湖路过江隧道、湘府路湘江大桥等立体路网2014年南昌市政府，江西省政府将搬迁至生米镇九龙湖新区，在省政府带头示范作用下，九龙湖片区的交通网络、配套设施、产业布局、房地产市场等都将会得打大大改善；省政府搬迁将会带动区域能级升级省政府搬迁对区域发展的带动效应研究——湖南区域升级引擎二：以高铁为核心引擎，地铁、公交枢纽、市政路等的立体化交通网络体系的叠加效应，共同助推区域升级高速铁路客运站、公交枢纽站、地铁、17条市政道路立体化交通网络体系，不仅是九龙湖片区对外的枢纽，更是片区发展的引擎，其高可达性的优势对商业、商务办公、娱乐中心等有较强的集聚性，同时将引导人力、技术和资金、产业等生产要素的合理流动及聚集，从而助推区域升级以西客站为中心的17条市政道路望城区公交枢纽站地铁高铁高铁以高铁为核心引擎，地铁、市政路等的立体化交通网络体系叠加效应，共同助推区域升级区域升级引擎三：绿地、联泰、万达等品牌开发商落户九龙湖片区，将会进一步激活区域房地产市场升级绿地拿地片区联泰拿地片区万达拿地片区123绿地集团联泰集团万达集团品牌开发商云集占地面积3000亩，规划建设集展览、会议、酒店、商务、高尚社区、文化休闲、旅游于一体的多功能复合型绿色生态国际博览城投资过百亿，规划万达旅游文化城，预计明年5月开工投资过百亿，规划为联泰智慧城九龙湖片区仅剩下少量零散地块未被拿地，绿地、联泰、万达等品牌开发商也已落户片区，将建成功能全面绿色金融商务试验区，将会进一步激活区域房地产市场升级区域升级引擎四：借力华南城、恒望汽车城、长堎工业园大规模项目建设，以文化创意、汽配、商贸物流产业依托加速区域经济升级文化产业医药食品

商贸物流汽配产业以江西省出版集团产业基地、江教印务等企业为骨干的印刷包装与文化创意产业，打造全省唯一的印刷包装产业基地华南城：化工业原料及商品交易中心、现代化综合商贸物流基地、制造业高端集成服务平台以中国最大的蜂产品企业、中国驰名商标汪氏蜜蜂集团为龙头，形成了30多家企业的产业群加速区域经济升级全面推动区域升级以恒望汽车城为产业基地的集汽车博览中心、二手车交易区、汽配物流中心等多功能于一体的汽车商贸城大学城望城滨水公园会展中心、国体中心新建二中学校、公园、体育中心配套等提高知名度，扩大区域影响力，聚集人气区域配套升级区域升级引擎五：新建二中、大学城、会展中心、国体中心、滨水公园等配套项目的搬迁完善区域配套升级中高端商住复合型项目高端商住复合型项目五大引擎驱动区域跨越式升级，未来将成为城市未来发展的新能极，项目发展成中高端或高端商住复合型项目成为可能那么，项目应该发展成为中高端商住复合型项目还是高端商住复合型项目？我们需进一步明确区域内部的竞争态势及项目所处片区的发展基调望城片区较九龙湖片区整体形象低，资源及配套缺乏，房地产产品较为保守片区印象：望城片区以工业园、产业园作为主要经济支撑，但同时带来人杂、片区印象差等资源及配套：与九龙湖片区相比，无强势的景观资源；且离市政配套远房地产开发：为首批开发区，地产开发无序不规范状态，产品较保守九龙湖片区望城片区红谷滩“南延”区：相比望城片区离红谷滩近，将会直接受益于红谷滩利好资源及配套：片区内具有等优势景观资源及市政配套、会展中心完善配套品牌开发商云集：绿地、联泰、万达等品牌开发商落户片区，将会进一步激活区域房地产市场升级片区对比：从发展规划角度，区域可划分为九龙湖片区及望城片区，望城片区较九龙湖片区整体形象差，资源及配套缺乏，产品较为保守本项目发展方向：综合望城片区与九龙湖片区整体情况考虑，本项目发展高端产品风险大，存在一定竞争压力，适宜往中高端方向发展本项目可能的发展方向中低端商住复合型项目中高端商住复合型项目高端商住复合型项目××项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品住宅产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证从项目整体发展方向的分析中可看出，项目的发展需依托区域的升级，属典型的区域带动型项目，应立足区域的成长，主动切入区域价值体系之中特性操作要素代表案例自生型处于房地产开发陌生区域内，以自身强大的配套及产品打造提升项目的聚集力及号召力，影响区域发展，一般为大规模或产业型、特色性项目开发以强势的核心驱动力建立客户的导入机制，以强有力的差异化产品满足市场个性需求东部华侨城华南城合正汇一城区域带动型处于发展区域或具有较大发展潜力的区域内，以区域发展带动项目发展，顺势而为项目定位以区域发展态势为立足点，顺势而为，最大化项目发展价值；以区域发展节奏为基准，合理规划项目的开发时序，通过产品价值敏感性及综合效益的研究，分时、适时释放产品价值，达到利润最大化星河盛世宝能太古城区域共生型处于快速发展区域或相对较为成熟区域内，项目与区域相辅相成，互相促进，区域的发展或成熟带动项目发展，项目的发展补充区域配套及城市功能的完善，促进区域的进一步发展注重与区域发展的互动，既享受区域经济发展及产业发展利好的同时，又承担部分特色型、差异化城市功能及区域配套的同时以自身强大的影响力驱动区域发展万象城贵阳中天会展城华侨城把握区域升级大势，主动切入区域发展脉络，以差异化、高品质产品建立项目价值高地，顺势分期，实现价值效益最大化发展战略——战略关键字：借势区域、价值效益最大化华南城一期住宅项目在售公元九珑、风雅蓝山在售2012年6月望城新区公交枢纽站交付2012年6月望城滨水公园完工包括江西出版产业基地在内的20余家企业入住长堎工业园大型房产项目入驻2013年向蒲铁路通车2013年12月17条网络完工预计2014年恒望汽车园建成2013年10月华南城1、2号广场正式营业2013年9月西客站完工2014年3月江西省省直部门机关办公交付，同年省政府搬迁区域综合竞争力全面升级2016年，地铁2号线开通现代交通枢纽地位形成望城行政中心区开始形成九龙湖城市副中心形成华南城、汽车产业园等工程全面发展，区域成长为南昌城市新一极现代物流产业中心地位人口规模超50万发展起步阶段全面发展阶段深化发展阶段区域发展态势高起点、高规划下，区域价值优势明显，升级潜力大区域建设全面启动立足产业规划、促进产业聚集，不断延伸产业链进一步推进高铁、地铁、高速等立体化交通网络体系推进配套设施建设产业、人口、交通、配套逐步升级，区域全面发展2011年——2012年2013年——2015年2016年——2020年区域发展：通过省府搬迁、西客站建设等六大升级引擎的持续驱动，区域产业、人口、交通、配套逐步升级，区域全面发展项目价值成长性：项目的属性价值随区域的发展而成长，受开发商溢价目标的驱使，项目价值呈现阶段性跳跃成长时间价值发展前期发展中期发展后期项目整体价值区域价值项目属性价值溢价目标溢价目标溢价目标区域规划利好产业驱动经济发展区域房地产开发项目先行造势市政配套完善城市副中心地位形成，区域日趋成熟西客站及高铁驱动省府入驻汽车产业驱动知名开发商品牌聚集区域价值的成长性：在产业驱动、省府带动、交通升华、房地产开发实现人口升级的各大引擎的驱使下，区域价值前期平缓发展，中期快速发展，后期趋稳发展项目属性价值的成长性：在区域价值升级的带动下，项目本体属性价值以区域价值为基准，实现持续性快速发展项目整体价值的成长性：在开发商预期溢价目标的驱使下，项目整体价值超越本体属性价值的发展，两者之间存在较大的价值差，整体价值呈现阶段性跳跃发展项目整体发展策略：前期以项目本体性溢价突破区域价值现状，中期以本体性与成长性溢价实现持续盈利，后期以成长性溢价达到价值最大化时间价值发展前期发展中期发展后期项目整体价值区域价值项目属性价值溢价目标溢价目标溢价目标本体性溢价本体性+成长性溢价成长性溢价品质性价值溢价：通过建筑立面设计、园林景观、社区生活配套等客户感知性品质价值的强化与完善，树立项目的高品质形象，提高整体品质性价值附加性价值溢价：通过面积赠送、装修赠送等附加价值的植入，提升项目整体的附加性价值差异化价值溢价：通过产品类型等的创新，错开客户心理价格评判的参照系，重塑项目的价格标准，提升项目差异化价值以区域价值的发展节奏为基准，以产品价值的敏感性发展为节点，合理规划产品及其分期开发次序，适时引爆产品价值，提升产品价值的释放效益，实现同一产品的成长性溢价最大化本体性溢价策略成长性溢价策略住宅发展策略：在兼顾低成本、低风险、资金回笼、价值最大化的前提下，实现住宅产品在各个开发时点的高溢价发展前期发展中期发展后期前期以低成本、低风险、低密度的差异化创新产品实现项目的本体性溢价，实现快速销售，平衡前期开发投资，并为后续开发提供现金流支持中期借势区域的价值发展，高、中产品搭配实现平稳销售，以高密度创新产品的成长性溢价及低密度创新产品的本体性溢价实现项目利润的持续跨越式增长后期享受区域深化发展及成熟的利好，小步慢跑，以高密度创新产品的成长性溢价实现项目价值及利润的最大化商业发展策略：通过人气聚集、品牌及形象打造，使项目商业在不同时点实现可经营，持续支撑住宅溢价，伺机发展为南昌市商业新一极后期品牌升华及沉淀，持续带动人气，基本实现商业经营的回本创收，在持续支撑住宅溢价的同时，伺机打造南昌商业新一极发展后期发展中期发展前期前期聚集人气，实现商业的可经营，同时树立项目品牌及形象，提升商业对住宅贡献度中期带动人气，形象升级，实现商业经营的良性运转，扩大商业品牌及项目品牌的影响力，在持续支撑住宅溢价的同时，打造区域型商业中心，初步实现城市消费目的地的功能转型项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品住宅产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证大平层别墅VHOUSE洋房跃层VHOUSE联排N+1或N+2拓展创新产品类独栋VHOUSE叠墅创新产品：住宅产品创新的形态一般有VHOUSE叠墅、VHOUSE洋房、VHOUSE联排、类独栋、大平层别墅、跃层、N+1或N+2拓展等VHOUSE洋房：情景洋房升级产品，一般为四层，采用层层退台的建筑形式，户户带露台或花园，户户复式，营造层次感较强的立体空间VHOUSE洋房：情景洋房升级产品，层层退台，保留原有情景洋房的大露台、大花园设计外，做到户户复式（首层有半地下室、入户花园；二层有大露台、半地下室；三四层为复式，有两层中空大厅、大露台和天台花园）建筑形态采用层层退台的建筑形式，使得每户都有“天”有“地”，营造出有层次感立体空间功能空间增加了大面积的花园、露台、天台等户外空间，合理利用有效空间，增加生活情趣空间布局单排情景洋房的布局形式或者是由情景HOUSE围成的半开放式院落空间形式单排普通的情景洋房“情景HOUSE合院”

VHOUSE叠墅：一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，具备视觉通性强、布局紧凑、功能明确等特点VHOUSE叠墅：在坡地上利用地势或者在平地上对上叠的单栋进行退台式叠加层次感的立体空间一般四至七层，由每单元二至三层的别墅上下叠加二层，积在160-180之间保证每套单栋都“有天有地”，两套VHOUSE叠墅的入户门和户外花园分别在楼宇前后两侧，私密性好注重建筑与景观的融合，增加居住的舒适感和趣味空间VHOUSE叠墅特点VHOUSE联排：与普通联排别墅比，较注重功能和空间层次营造，强化厅、房功能，通过景观花园等运用，突出功能空间层次感和立体感VHOUSE联排：即联排别墅，有天有地，有独立院子和车库，由三个或三个以上的单元住宅，两层或四层连结一起强化厅、房功能，在厅的设计上突出功能的区分，在房的设计上避免单一的趋同模式注重花园的设计，除了入户花园、首层花园、露台花园外，还有复式花园，做到功能的细分和空间层次的营造通过景观花园等的运用，突出功能空间的层次感和立体感VHOUSE联排特点大平层：大平层属于高端公寓的一种，常分布于高层或多层住宅的全幢或部分楼面，实现了一层一户、大面宽、全景观的空间布局产品特征TextText别墅功能“扁平化”风格建筑“群落化”景观资源“集中化”生活“私密化”室内空间“家庭化”配置“精装化”适应条件：主城区的高端住宅，面积在300平米以上，突出区位优势、交通优势，同时具备一定的景观资源，以高端人士为主要客群大平层：一般位于城市中心区中具有较好景观资源的高端住宅，具备别墅的尺度和功能，区位优势、交通优势明显，以高端客群为主类独栋：私密性较强的独立式住宅，在别墅的传统序列、建筑形态、居住品质、亲地性上都有独特特质类独栋特点适用于景观资源较好的地段，营造独栋的感觉与深度度假氛围别墅的传统序列建筑形态介于独栋和联排之间，是有间距的超级联排，或是间距缩小的独栋别墅

居住品质亲地性每栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有很小一部分相联，或廊道、或储物间、或装饰梁等拥有如独门、独户、独院等独栋别墅的特点，比联排更加具有私密性和独立性能够保证每一栋产品都有相连花园，与独栋产品较接近跃层式住宅：一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，具备视觉通透性强、布局紧凑、功能明确等特点跃层式住宅：是住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接产品特征13245采光、通风好户内面积大，布局紧凑缩小电梯公共平台，提高空间使用率户内楼梯占去一定面积发生火灾时，不易疏散N+1或N+2拓展：通过房屋结构的改变来实现弹性户型功能空间的进一步拓展，提高住宅产品的实用率N+1或N+2

：“N”是指房间数，“1”或“2”是指入户花园或阳台；住户可以按自己的喜好，调整户型内部结构，适当利用户型外部空间，以提高房屋的得房率；如借助入户花园的高度开辟一个小阁楼，或将其开辟成一个独立的房间户型拓展途径：大部分都是利用入户花园、大阳台、露台花池实现户型升级产品特点：通过房屋结构的改变，有效拓展功能空间，提高产品的实用率及性价比产品适应条件：小户型、大户型产品均实用，对景观、区位、交通没有要求VHOUSE叠墅VHOUSE联排类独栋VHOUSE洋房跃层大平层别墅N+1或N+2创新产品项目自身条件区位和交通：目前区位相对边缘化，未来将逐步中心化，立体化交通网络，交通优势明显景观资源：无明显优势景观资源配套：市政配套、生活配套等逐步完善容积率：小于等于3.0VHOUSE叠墅VHOUSE洋房VHOUSE联排跃层N+1或N+2本项目住宅产品初判住宅发展初判：通过本体条件进行初步筛选，项目可发展VHOUSE叠墅、VHOUSE洋房、VHOUSE联排及跃层、N+1或N+2等高层创新产品前期创新产品的组合方向：低密度VHOUSE叠墅+VHOUSE联排定下高端基调，实现本体性溢价，VHOUSE洋房实现快速销售，平衡财务产品类型平均去化速度去化速度（套/月）平均溢价度叠墅（vhouse)1064.6%洋墅(vhouse)509.9%联排(vhouse)481.9%N+1或N+2拓展734.7%跃层3030.8%以低成本、低风险、低密度的差异化创新产品实现项目的本体性溢价，实现快速销售，平衡前期开发投资，并为后续开发提供现金流支持前期住宅发展策略组合策略：先期进入市场产品需以低密度、高品质、高溢价产品与周边住宅项目形成差异化，定下项目的高端基调，同时应兼顾财务平衡及现金回流组合方式：前期应选择低密度的VHOUSE叠墅+VHOUSE联排创新产品以拉高项目的整体形象并实现产品的本体性溢价，同时选择去化速度较高，多层产品VHOUSE洋房以实现快速销售，平衡财务前期创新产品的组合方式中期创新产品的组合方向：借势区域及项目价值利好，以高密度N+1或N+2可拓展住宅以及偏低密度VHOUSE洋房实现平稳销售产品类型平均去化速度去化速度（套/月）平均溢价度叠墅（vhouse)1064.6%联排(vhouse)481.9%洋墅(vhouse)509.9%N+1或N+2拓展734.7%跃层3030.8%借势区域的价值发展，高、中产品搭配实现平稳销售，以高密度创新产品的成长性溢价及低密度创新产品的本体性溢价实现项目利润的持续跨越式增长中期住宅发展策略组合策略：中期区域逐步趋于成熟，项目价值凸显，产品逐步被客户认可，应借势区域及项目价值利好，以平稳销售为核心策略进行产品组合组合方式：中期应选择偏低密度的、且去化速度较快的VHOUSE洋房以及去化速度最快的、高密度N+1或N+2可拓展住宅以实现该产品的成长性溢价，最终实现项目利润的持续增长前期创新产品的组合方式后期创新产品的组合方向：高密度N+1或N+2可拓展住宅+跃层住宅实现项目价值及利润的最大化产品类型平均去化速度去化速度（套/月）平均溢价度叠墅（vhouse)1064.6%洋墅(vhouse)509.9%联排(vhouse)481.9%N+1或N+2拓展734.7%跃层3030.8%享受区域深化发展及成熟的利好，小步慢跑，以高密度创新产品的成长性溢价实现项目价值及利润的最大化后期住宅发展策略组合策略：后期利用区域高价值利好，以价值及利润最大化为终极目标进行产品组合组合方式：后期为高密度产品，应选择去化速度最快的N+1或N+2可拓展住宅以实现该产品的成长性溢价，同时兼顾产品的溢价度，并需考虑到客户的成长性，配以舒适度较高的、去化速度较快，并有一定溢价创新产品跃层住宅前期创新产品的组合方式项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品住宅产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证商业形态专业市场主题商业风情商业街写字楼酒店纯商业商业形态分类：按表现形态的不同，商业可划分为纯商业和泛商业两种，其中纯商业包含专业市场、主题商业等，泛商业包含写字楼、酒店等泛商业酒店式公寓商务公寓各商业形态特性：商业形态特性形式纯商业专业市场专门性商品批发市场，由传统集贸市场发展而来大型专业市场和专业MALL两种形式主题商业特色主题化的业态规划，主题化的内涵氛围及特定的消费人群，对区位无太高要求集中式商业中心风情商业商业街区具有特定的文化风情内涵，并通过系列文化元素烘托街区风情，业态以休闲娱乐为主，对区位无太高要求社区底商、商墅、商业街区泛商业酒店可以提升项目形象，提高产品溢价，但前期需要较高的投入星级酒店、度假村酒店式公寓提供酒店式管理服务，集住宅、酒店、会所等功能于一体，具有“投资”和“自住”两大功效，本质是公寓服务式公寓、创业公寓、青年SOHO写字楼发展需要具备一定的产业基础，及优越的区位条件甲级写字楼、乙级写字楼商务公寓一般为综合性用地或商业用地，具备办公及居住功能，处于城市核心区或商务中心区，投资价值高商务公寓项目可发展商业筛选KPI：从项目贡献度、市场特性及区位条件匹配度三个维度，从本体特征的角度，筛选适合本项目发展的商业产品市场特性：产品实现市场差异化，有独立特性区位条件：与项目区位及交通条件相匹配项目贡献：能为项目聚集人气，提高项目溢价，并能作为项目配套项目可发展商业形态筛选：综合考虑商业筛选KPI，结合项目实际情况，初步确定专业市场、主题商业、风情商业、酒店、酒店式公寓为项目可发展商业形态商业类型项目贡献度与项目匹配度市场差异化与项目匹配度区域条件适配与项目匹配度合计纯商业专业市场能提高项目知名度、聚集人气，但溢价能力较弱市场差异化弱对区位无太高要求，要求便捷的交通条件主题商业能树立项目形象、聚集人气，作为项目商业配套，溢价能力强具有较高的市场差异度对区位要求不高，要求可通达性好风情商业能树立项目形象，作为项目生活配套；聚集人气市场差异度较高对区位无太高要求泛商业酒店能提高项目形象，提升项目溢价市场差异度一般对区位无太高要求，要求有一定的目标客户酒店式公寓产品有较高的溢价具有较高的市场差异化要求区域具有广阔的发展前景写字楼能提升项目形象，产品具有较高溢价市场差异化度较低要求区域具有良好的产业基础，且为城市中心区商务公寓产品具有较高的溢价有一定的时候差异度对区域要求较高，一般位于城市核心区项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品住宅产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证大型专业市场：集研发、展示、销售、物流为一体，例如：广州美博城专业MALL：如红星美凯龙、颐高等连锁经营，加强了运营商的管理，运营商与TOP50品牌战略联盟专业市场概述：专门性商品批发市场，由传统集贸市场发展为综合功能性专业市场，含大型专业市场和专业MALL两种形式1979-19911991-19981998-至今发展阶段集市批发市场交易专业批发市场加传统商业服务综合功能性市场商品结构产品档次低、业态混乱较第一代产品档次高复合业态，档次高商户结构自发形成个体经销商或代理商统一招商，品牌代理商进驻管理模式出租或出售摊位工商部门管理运营商统一管理形式地摊式（农村集市）大棚式室内交易专业市场发展阶段专业市场发展成熟度综合功能性专业市场形式专业市场概述：以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，由传统集贸市场发展为综合功能性专业市场专业市场细分（按商品种类）服装服饰市场、布匹市场、皮具市场、家居家具市场、数码家电市场、文具图书市场、汽车配件市场、建材市场、花鸟市场、化工产品市场、珠宝市场、五金机电市场、小商品市场、物流市场、日用品市场、地域产业类市场、水产禽畜市场、农副产品市场、旧货市场初步筛选条件数码家电婚庆珠宝工艺品家居家具服装服饰业态种类与房地产市场有结合可能性复合业态、产品溢价高体系化市场结构产品形象档次较高专业市场分类：通过与房地产市场结合的可能性等方面，对专业市场进行初步筛选，含数码家电、家居家具、服装服饰等业态种类业态种类行业形象区位及交通要求体量要求市场需求综合匹配度行业特征项目要求匹配度行业特征项目资源适配匹配度行业特征项目要求匹配度行业特征项目要求匹配度数码家电中高端形象，富有科技感，行业内具有绝对领导型品牌项目要求行业形象中高档次，可通过领导型品牌拉升项目整体形象，并吸引人气无特殊资源及相关配套需求项目处于非核心区域，成熟度不高；具有高铁、地铁、高速等立体化交通网络体系6-10万平方米项目具有6万平米的商业体量，要求专业市场+其他商业配套（如社区商业）的体量小于等于6万平米大众型消费，可重复购买，可为项目聚集大量人气目的地性专业市场，大众型消费，为项聚集大量人气婚庆珠宝高端形象，可嫁接珠宝等奢侈品拉升项目形象对区域成熟度及市内交通具有一定需求6-8万平方米单笔消费与批发兼顾，为项目聚集人气能力较强，同时形成一定的市场差异化，可打造项目影响力工艺品形象可高可低无特殊资源及相关配套需求1-4万平方米批发性需求为主，大众消费性一般专业市场业态匹配度分析（1/2）：以行业形象匹配度、区位及交通要求、体量要求、市场需求等维度为基础，结合项目情况，确定家居家具业态业态种类行业形象区位就交通要求体量要求市场需求综合匹配度行业特征项目要求匹配度行业特征项目资源适配匹配度行业特征项目要求匹配度行业特征项目要求匹配度家居家具中高端形象，具有领导型品牌项目要求行业形象较高，可通过领导型品牌起到标杆作用，并通过专业市场拉升项目整体形象对交通通条件有较高要求，对区位的成熟度要求不高项目处于非核心区域，成熟度不高；具有高铁、地铁、高速等立体化交通网络体系可大可小，小的体量4-6万平米，大的可达10-30万平方米项目具有6万平米的商业体量，要求专业市场+其他商业配套（如社区商业）的体量小于等于6万平米大众型消费，可为项目聚集人气目的地性专业市场，大众型消费，为项聚集大量人气服装服饰形象可高可低，行业内具有领导型品牌无特殊资源及相关配套需求可大可小，10-50万平方米大众型消费，为项目聚集人气的能力极强专业市场业态匹配度分析（2/2）：以行业形象匹配度、区位及交通要求、体量要求、市场需求等维度为基础，结合项目情况，确定家居家具业态通过行业形象匹配度、区位及交通要求、体量要求、市场需求等维度为基础，并结合项目的实际要求，对各类常见专业业态种类进行配皮度分析，确定家居家具业态为本项目专业市场的最适合业态家居行业品牌确定：从项目人气、影响力、形象、配套、客户等贡献角度分析，确定本项目引进中国家居第一品牌——红星美凯龙红星美凯龙13245人气贡献知名度及影响力贡献客户贡献形象贡献配套贡献从项目人气、影响力、形象、配套、客户等贡献角度分析，确定引进中国家居第一品牌——红星美凯龙人气贡献：红星美凯龙集聚的行业上下游专业人群、购物消费人群将极大地为项目聚集人气，提供人流，激活陌生片区知名度及影响力贡献：红星美凯龙以中国家居第一品牌的形象获得一定的市场知名度，项目可嫁接其知名度，提升项目在区域市场中的影响力形象贡献：红星美凯龙中高端的品牌定位及规范化的统一运营模式，将极大地提升项目形象，同时，借助专业运营商的行业经验，可为mall引入知名专业品牌，实现品牌形象的二次嫁接配套贡献：红星美凯龙的mall化业态配置，可为项目提供一定的家居购物配套及其他业态配套贡献客户贡献：红星美凯龙的忠诚客户及行业人群有助于项目客户的导入，即实现运营商客户转化为项目房地产客户1988年1994年1996年1998年2000年2003年2005年2008年第一代前店后厂第二代自建商场第三代市场化经营商场化管理第四代连锁品牌第五代统一服务第六代绿色生态家居第七代情境体验家居MALL

第八代超大型公园式家居商场发展阶段发展形态红星美凯龙概述：在产品形态、管理模式等方面升级换代，第八代产品——主题公园+mall+专业市场专业综合体模式为最高阶形态红星美凯龙从1988年至今经历第一代到第八代的升级，成为中国乃至世界家居行业领头羊第一至第五代商业形态在商业形象、档次定位、客群结构、业态配置等并未发生本质性改变，属于红星美凯龙的中低端产品第六、七代产品为mall化专业市场，定位高端，客户体验性强第八代产品为主题公园+mall+专业市场的专业综合体模式，为目前红星美凯龙最高阶形态红星美凯龙发展形态体量要求：4—10万平米左右，基本与项目的商业体量相吻合复合业态绿色购物+情境体验除了包含家具、建材、家饰、家电、厨卫等主业态外，还引进了苏宁电器、餐饮、咖啡馆等配套，与其在业态上形成互补把绿色、环保理念注入了商场的硬件建设和内部生态环境中，同时设置样板间，为消费者提供生态购物环境+情景体验的新形式红星美凯龙——第七代：复合业态+生态购物环境+情景体验式家居mall新形式，为消费者带来居家审美体验样板间苏宁电器“小桥流水”生态购物环境设计师原创家具馆家居家具苏宁电器大型美食城健康休闲中心含家居家具、苏宁电器、大型美食城、健康休闲中心、设计师原创家具馆等多种业态，以客户需求为导向进行业态组合，综合性、多业态家居卖场，集购物、餐饮、休闲、娱乐、服务五大功能于一体，同时要求更大体量红星美凯龙——第八代（1/2）：在业态上较第七代丰富，引入健康休闲中心、大型美食城等，集购物、餐饮、休闲、娱乐、服务五大功能于一体

产品体验：迪士尼乐园、模拟化“小鸟的家”、“蜻蜓的家”、“蝴蝶的家”等产品形态为客户带来全新体验213服务体验：人性化服务，为让消费者真正实现享受式购物情景体验:创造集观看、触摸、享受、全方位一体的体验性展示空间第八代红星美凯龙以创新的产品体验、震撼的情景体验以及人性化的服务体验，构筑第八代红星美凯龙绝对竞争力和影响力公元2050和公元2500体验馆室内森林公园时空云梯（1直通5楼）商场内迪士尼乐园红星美凯龙——第八代（2/2）：以差异化产品体验、震撼性情景体验、人性化服务体验构筑第八代公园式家居商场不是偶尔几天顾客如此稀少，一年时间大多数时候都这样。家居摆在店内，过问的人不多，一般是走其他途径销售。——迎宾国际家居城某实木家具店员鹿鼎家居广场迎宾国际家居城欧亚达徐家纺店生意确实不景气，上半年生意还可以，但是10月、11月两个月竟然一笔订单都没有，三楼和四楼已经有几家经营不下去撤场的。——喜盈门某橱柜家居店员红星美凯龙发展风险分析——市场（1/4）：家居行业作为地产下游产业，受整体大环境影响，南昌市近几年家居销量下滑，出现销售疲软现象家居家具行业整体市场情况：家居行业作为房地产下游产业，对房地产行业有很大的依赖性，受到整体大环境的影响，市场整体不景气；从市场调研及访问中可以看出，近几年家具销售量明显下滑，出现销量疲软的现象红星美凯龙发展风险分析——市场（2/4）：呈现扎堆分布，产生强大的家居产业泛集群效应，而本项目红星美凯龙则难以与之抗衡迎宾国际家居广场喜盈门建材家具广场欧亚达徐家纺店香江家居MALL解放路店大成之家欧亚达京东店鹿鼎国际家居广场香江家居MALL青山南路店康之居国家建材馆家居卖场分布情况：主要分布在老城区和青云谱去，出现扎堆分布家居产业泛集群：以鹿鼎国际家居广场、香江家居、欧亚达为核心主卖场，产生强大的家居产业泛集群效应内部竞争：随着本土家居卖场的进一步做大，以及一批大型连锁家居卖场的进入，南昌的家居市场竞争白热化鹿鼎国际家居广场欧亚达香江家居名称所属板块规模产品档次店铺面积空置率租金客户情况经营状况迎宾国际家居广场青云谱区约3万㎡中低档，分精品区和平价区60-200㎡10%左右租金40-60元/㎡·月客户多以青云谱区及老城区人少，其中一店铺月营业额在3万左右喜盈门建材家居广场西湖区15.8万㎡定位高端，对进入品牌进行初步筛选88-220㎡3%左右租金达80-120元/㎡·月客户以西湖区朝阳新城居多，部分红谷滩一二楼经营状况一般，三四楼较差，有几家店撤场鹿鼎国际家居广场青山湖区32万㎡A、B区为中高档家居区，C区为低档区60-400㎡三四楼有少量铺位，整体空置率不超过2%租金达60-120元/㎡·月辐射整个南昌市，为南昌规模最大家居建材市场，是市民首选，已形成消费习惯一二楼为建材区，经营情况较好，三四层为家居办公区，经营情况一般，2012年整年经营较不佳香江家居MALL青山湖区（解放西路）香江家居建材大市场20万㎡香江家居MALL6万中端产品为主40-200㎡5%-7%租金40-65元/㎡·月以青山湖、老城区客户为主客户被同片区鹿鼎家具城分流，经营状况一般红星美凯龙发展风险分析——市场（3/4）：市场整体经营状况不佳，人气较低名称所属板块规模产品档次店铺面积空置率租金客户情况经营状况香江家居MALL青山湖区（青山南路）1.5万㎡中端100-400㎡3%-5%一楼：80元/㎡·月；二楼：平均60元/㎡·月，较差铺位为40元/㎡·月周边客户居多人气差，一楼全友家俬月营业额10多万大成之家青山湖区（解放西路）1.2万㎡中低端40—200㎡2%-3%租金40-70元/㎡·月以青山湖、老城区客户为主客户被同商圈分流，受今年低潮影响，经营状况一般欧亚达徐家纺店青云谱区3.5万中高端，对品牌进入有一定的筛选100-300㎡5%-7%一楼：约为90元/㎡·月；负一楼：约为30-100元/㎡·月；二楼：约为58-80元/㎡·月；三楼：约为30-60元/㎡·月以青山湖、老城区客户为主人流量较好；三楼欧美式家居商户月营业额达20万欧亚达京东店青山湖区5万余㎡中高端80-250㎡5%-7%50-120元/㎡·月以青山湖、老城区客户为主受整体家居行业低潮影响，经营状况一般康之居国际建材馆红谷滩区2万㎡中高端60-300㎡3%-5%60-150元/㎡·月以红谷滩客户为主在红谷滩新区，周边商品房成交量大，但经营状况一般红星美凯龙发展风险分析——市场（3/4）：受市场竞争的进一步加剧，南昌家具家居市场近年来整体经营状况不佳，人气较低名称经营规模迎宾国际家居广场约3万㎡喜盈门建材家居广场约10万㎡鹿鼎国际家居广场约20万㎡香江家居建材大市场约14万㎡香江家居MALL青山南路店1.5万㎡大成之家1.2万㎡欧亚达徐家纺店3.5万欧亚达京东店5万余㎡康之居国际建材馆2万㎡总计60.2万㎡南昌市家居卖场红星美凯龙发展风险分析——市场（4/4）：南昌家居卖场总体经营规模超60万平方米，供过于求，本项目引进红星美凯龙存在市场风险目前南昌家居卖场总体经营规模超过60万平方米，超过南昌市实际需求规模，本项目引进红星美凯龙存在市场风险据2011年南昌市国民经济和社会发展统计公报，南昌市城区人口达250万，预计2012年城区人口为300万按正常情况计算，10万人养1万平方米（以经营面积为准）的家居卖场，南昌市能养得起近30万平方米的家居卖场

市场需求分析喜盈门建材家居广场香江家居MALL红星美凯龙发展风险分析——改造：与百货商场在柱网、平面布置、电梯及公共空间设置等方面设计存在较大不同，较难改造、转型两者设计上有很大不同，柱网、平面布置、电梯设置、公共空间设置，改动很难，改动费用也很高；改为超市比较可能，改为百货基本不可行一般大商家对集中商业转型较忌讳，不太愿意接手——红谷滩天虹经理关于红星美凯龙合同期满转型百货超市的看法红星美凯龙商场布局天虹商场布局红星美凯龙发展风险分析——品牌：南昌居民家具家居类消费已形成较强的品牌忠诚性，同时红星美凯龙两进两出降低其在南昌的品牌形象节点进入南昌市场，位于八一广场北侧，规模6000㎡2003年8月28日迎宾家居城重新开业，规模约30000㎡2005年2月京东店开业，规模约100000㎡2009年2月2009年10月退出京东店开业，商户转签京东鹿鼎退出迎宾店，本土家居卖场接手2011年年5月事件以鹿鼎国际家居广场和香江家居等为主力卖场具有强大的规模效应及品牌效应，是南昌人买家居的首选之地，已形成一种消费习惯一般会首选鹿鼎国际家居广场和香江家居，那里可选择的种类多，而且也符合我们的消费水平——中原问卷调查李先生红星美凯龙自2003年起进入南昌市场，有两家分店，2009年和2011年分别退出，两进两出将会影响对星美凯龙在南昌的品牌影响力，同时消费者也会对此产生一种心理抗性南昌市强势品牌效应红星美凯龙两进两出的影响红星美凯龙发展风险分析——需求：本次市场调研数据表明，往望城片区购买家居意愿客户仅占到27.7%，没有强烈需求倾向数据来源：本次问卷调查所得去望城买家居意愿在此次问卷调查中，27.7%的人表示会去望城买家居，27.7%的人表示不确定，而多数人表示不会去望城买家居，比例占到44.6%会去老城区买家居，离的近，品牌也信得过——老城区章先生要看家居品牌是什么样的，如果品质过硬，会考虑去望城片区买，毕竟现在交通也方便——红谷滩片区喻小姐这个不好说，除非以后在那边买房子，或者有自己中意的品牌可能会考虑——老城区胡先生本次市场调研数据研究表明，仅有部分客户愿意去望城片区购买家居，大部分客户选择去传统家居卖场购买，对于本项目引进红星美凯龙家居卖场没有较强的需求，存在一定风险红星美凯龙发展机会点（1/5）：中高端产品较中低端产品市场表现好，本项目红星美凯龙定位中高端具有一定的发展机会名称规模产品档次经营状况鹿鼎国际家居广场32万㎡中高档一二楼为建材区，经营情况较好，三四层为家居办公区，经营情况一般，2012年整年经营较不佳香江家MALL6万中端经营状况一般香江家居MALL1.5万㎡中端目前人气差，一楼一家全友家俬月营业额10多万欧亚达徐家纺店3.5万中高端，对品牌进入有一定的筛选人流量较好；三楼欧美式家居商户月营业额达20万欧亚达京东店5万余㎡中高端受整体家居行业低潮影响，经营状况一般在南昌市整体家居市场大环境下，不同的档次家居卖场状况不一，表现为中高端产品较中低端产品市场表现好（欧亚达定位中高端，经营状况较定位中端的香江家MALL好）南昌市家居市场表现从市场分析，中高端产品较中低端产品市场表现好，本项目红星美凯龙中高端差异化定位，且建筑面积5万平米（地上4万㎡，地下1万㎡），能产生一定的规模效应，具有一定的发展机会本项目发展红星美凯龙机会红星美凯龙机会点（2/5）：项目红星美凯龙与传统家居卖场无直接的区域性竞争，未来可能吸引红谷滩片区客群，存在一定需求机会点27.7%愿意去望城买家居客户分布所属片区名称规模老城区喜盈门建材家居广场15.8万青山湖区鹿鼎国际家居广场等59.7万青云谱区迎宾国际家居广场、欧亚达徐家纺店6.5万红谷滩片区康之居国际建材馆2万㎡南昌市家居卖场分布在此次问卷调查中，27.7%的人表示会去望城买家居，其中有80%来自红谷滩片区，20%来自老城区南昌市家居卖场主要分布在老城区、青云谱和青山湖片区，红谷滩片区仅有一家家居卖场本项目红星美凯龙位于九龙湖片区，与传统家居卖场（主要分布在老城区、青云谱、青山湖片区）无直接竞争，且未来除能吸引到九龙湖片区客群外，还可能吸引到红谷滩片区客户，具有一定的需求机会点红星美凯龙机会点（3/5）：区域房地产市场快速发展，对家居家具需求量大，红星美凯龙作为首个进入该片区的家居卖场，发展潜力大九龙湖片区房地产发展态势九龙湖片区家居市场发展态势红星美凯龙发展机会点九龙湖片交通体网络发达，未来规划人口50万人，房地产处于快速发展阶段，未来商品房成交量大，对家居家具的需求量较大红星美凯龙定位中高端，并作为第一家进入九龙湖片区的家居卖场，将会打开该片区市场，具有较大的发展机会交通便利家居卖场选址要求房地产支撑客流支撑家居行业作为房地产行业的下游产业，对房地产行业具有较大的依赖性，并因传导性，其发展将会稍慢于房地产的发展时间发展趋势红星美凯龙机会点（4/5）：第八代红星美凯龙的差异化定位，与市场现有品牌建立竞争区隔，具备发展成区域商业中心的可能第八代红星美凯龙业态定位功能布局体验性差异化南昌传统家居卖场定位：中高端业态：含家居家具、苏宁电器、大型美食城、健康休闲中心、设计师原创家具馆等多种业态体验性：创新的产品体验、震撼的情景体验以及人性化的服务体验定位：中高端业态：含家居家具、苏宁电器、大型美食城、健康休闲中心、设计师原创家具馆等多种业态产品体验：差异化产品体验、震撼性情景体验、人性化服务体验功能布局：以客户需求为导向，合理布局购物、餐饮、休闲等功能区定位：档次不一，以中档为主业态：家居家饰、地板、橱柜、床、沙发、办公家具等传统业态功能布局：根据品类不同，分片区和楼层分布，相同或相似业态集中一起红星美凯龙机会点（5/5）：红星美凯龙作为一种企业资产，从区域大环境及自身可持续运营角度，都将产生资产增值红星美凯龙资本运营角度综合区域大环境升级及红星美凯龙自身运用角度分析，都会产生资产增值区域大环境红星美凯龙可持续运营其作为一种可持有商业，可作为企业资产，并通过优化配量等各种方式进行有效运营，从而使资产升值在省政府、西客站等多重引擎推动下，九龙湖片区升级在望，随着时间的推移，区域逐步趋于成熟，资产将会产生成长性溢价采用红星美凯龙统一招商并收取租金的方式，运营难度低，且具有品牌管理商的保证，承担的风险较小；且从长期看，其长期可持续运营也能保证资产增值保值红星美凯龙资产运营角度红星美凯龙机会点小结：以高端品牌形象及差异化定位培育市场，提高项目聚焦性，同时对住宅产生溢价，与项目的发展策略相吻合培育市场：红星美凯龙以以高端品牌形象及差异化定位先期培育市场，弱化区位陌生，树立形象标杆支撑住宅溢价：随着红星美凯龙的介入以及良性运营，将会进一步提高整项目的聚焦性及影响力，从而盘活该项目，支撑住宅产生高溢价聚集人气：红星美凯龙作为一种可经营业态，随着该片区的成熟以及其良性运转，将会带来持续人气机会点聚人气树品牌商业产品的发展策略形象升级良性经营支撑住宅溢价项目发展红星美凯龙的附加条件：本项目引进红星美凯龙的同时需在形态、招商、业态以及设计上形成一定的规范和要求形态要求设计要求业态要求招商/品牌要求角色承担本项目红星美凯龙可引进小型八代或小型九代产品，与市场同类品牌形成形态差异化，并建立特色化除家具家居业态外，适当配置餐饮、休闲、超市等业态，增加市场吸引力的同时，满足社区生活配套充分利用红星品牌商家资源，引入中高端定位的差异化品牌，与现有市场品牌形成区隔；且需要与商墅一起运营，负责商墅统一的招商聘请第三方专业设计公司综合评价卖场规划方案，可以低成本实现商业的转型可行性结论：综合风险与机会点，在满足一定条件的情况下，本项目可发展家具家居MALL，可引进红星美凯龙需要满足的条件综合风险与机会点，在满足一定条件的情况下，本项目可引进红星美凯龙引进红星美凯龙风险引进红星美凯龙机会点形态要求、招商/品牌要求、业态要求、设计要求市场风险、改造风险、品牌风险、需求风险资产升值、区域房地产发展带动家居市场、第八代红星美凯龙的差异化定位、对住宅的溢价项目发展战略及动态发展策略研究项目产品可行性研究（动态）项目属性及整体发展方向研究项目商业可发展产品住宅产品可行性研究商业产品可行性研究项目整体规划布局项目产品组合发展方向及定位专业市场可行性论证主题商业可行性论证风情商业可行性论证酒店可行性论证酒店式公寓可行性论证特性：区别于一般集中商业，主题商业拥有主题集中式的商业形态，特色主题化的业态规划，主题化的内涵氛围及特定的消费人群等特点特色业态主题内涵主题集中商业特定客群特色业态：以独具特色的业态规划吸引消费客群，突出个性主题化标签，特色的业态是主题商业的灵魂，是商业存活经营的关键主题内涵：赋予商业以主题话题，并通过硬件设施、动线布局、空间设计等体现主题内涵

特定客群：目标消费客群明确，满足目标客群的共性及个性需求综合业态：业态丰富多样，综合特性明显区域中心：一般位于城市或区域的中心，区位优势明显，交通便捷大众客群：消费群体广泛，无明显职业、年龄等特征综合业态大众客群一般集中商业区域中心主题集中商业特性主题集中商业特性主题商业分类：按商业主题的不同，主题商业可分为运动主题、休闲主题、餐饮主题、文化主题、游乐主题等类别运动主题文化主题休闲主题餐饮主题商业形态：主题乐园代表案例：迪斯尼、欢乐谷、宝龙乐园商业形态：美食城、酒吧街代表案例：北京三里屯商业形态：休闲体验式购物中心代表案例：深圳cocopark商业形态：文化主题性购物中心代表案例：上海新天地商业形态：运动品牌城代表案例：广州东川名店游乐主题主题商业类别各类型主题商业特征KPI：包括规模需求、市场竞争、人气聚集能力、项目形象贡献度、客户需求、前期经营、区位交通等特征KPI类型自身维度市场维度房地产运营维度客户需求维度区域维度规模需求市场竞争人气聚集能力对项目形象贡献度前期经营难易程度客户需求区位/交通运动主题对规模要求不大，体量中等南昌无运动主题商业，市场竞争较小能聚集一定人气贡献度一般前期经营较困难，需要经历一段市场适应期，集聚商业氛围年轻人需求较高，市场整体接受度较好区位要求较高，位于城市或区域商业中心休闲主题对规模要求不大，体量中等南昌无休闲主题商业，市场竞争小人气集聚能力较强形象贡献度较高前期经营较困难，需要周边有较浓的商业氛围中青年人接受度较高，目标客户需求较高有一定的区位要求，靠近城市商业圈餐饮主题对规模要求较小南昌无餐饮主题商业，市场竞争小人气聚集能力一般，时段性较明显形象贡献度较低前期经营较好，能快速打开市场客户需求较旺盛，目标客户面较广区位要求一般，要求交通通达性好文化主题对规模要求较高，体量较大南昌无文化主题商业，市场竞争小人气聚集能力较强形象贡献度高前期经营一般，能较快地适应市场客户需求旺盛，市场接受度较高区位要求不高，要求交通通达性好游乐主题室外主题乐园对规模要求较高，但可采取室内主题乐园形式新建县有宝葫芦农家乐园，相聚项目地块8.5KM，市场竞争影响不大人气聚集能力强形象贡献度高前期经营较好，能迅速打开市场客户需求旺盛，市场接受度高区位要求低，要求交通通达性好项目主题商业主题类型筛选：综合考虑项目本体属性、各类型主题商业适配性评分，初步判断项目适合发展室内游乐主题商业KPI自身维度（10）市场维度（15）房地产运营维度（50）客户需求维度(15)区域维度(10)总分规模需求市场竞争人气聚集能力（15）对项目形象贡献度(15)前期经营难易程度(20)客户需求区位/交通运动主题81310111010668休闲主题71312131111774餐饮主题811891210765文化主题71413131213880游乐主题81315141413986商业规模项目商业产品体量规划为6万平项目属性商业产品发展策略项目前期商业产品需要聚人气，树品牌，树形象，且可经营、对住宅贡献度高项目区位项目地块位于九龙湖望城新区，毗邻320国道，目前周边商业氛围不成熟结合项目的本体属性及商业产品发展策略，用加权比重法为各类型主题商业特征KPI赋予权重加分，其中自身维度为10分，市场维度为15分，房地产运营维度为50分，客户需求维度为15分，区域维度为10分各类型主题商业适配性评分加权比重法综合分析、对比项目属性及各类型主题商业适配性评分，本项目适合采用游乐主题商业，且为室内主题乐园室内主题乐园特性：室内主题公园摆脱了气候及时间条件的限制，可实现“全季节全天候”的游乐，且为后期改造购物中心提供可能可改造性室内主题乐园流线化的室内动线设计，方便以后改造为购物中心主题化明晰全时性经营不受气候的影响，摆脱了雨季、夏季的炎热、冬季的寒冷等恶劣天气对经营的影响，且可全天候经营，乐园经营效率高空间利用率高设备比较集中，可以将景观与设备以及设备与设备进行融合，立体空间利用率高室内乐园容易进行主题化环境营造，通过硬件和软件环境的提升，营造出主题化极强的游乐环境案例研究1—沈阳辛巴达欢乐城堡：项目位于沈阳龙之梦购物中心八楼，处于城市非核心区域，定位为阿拉伯文化主题欢乐公园项目位置沈阳龙之梦购物中心八楼规模/投资3万平米/3亿元运营商龙之梦游乐管理公司代表项目能源风暴、星际快车、乘风破浪（海盗船）主题乐园以阿拉伯文化为主题，以阿拉伯最负盛名的民间故事《一千零一夜》中《辛巴达航海记》作为承载背景，为游客勾勒出了神奇魔幻的阿拉伯世界以整体定位阿拉伯文化主题欢乐公园辛巴达欢乐城堡辽宁省政府沈阳市政府地铁1号线一环区位分析：项目位于沈阳大东区，离省政府、市政府及城市核心商圈有一定距离，属于城市非核心区域交通分析：项目毗邻地铁一号线滂江街站及沈阳一环线，交通便利，可通达性好区域前景：项目所在地大东区为沈阳民族工业的发祥地，经济基础雄厚，伴随东北老工业基地振兴计划的实施，区域经济活力得以释放，区域发展前景乐观

地铁滂江街站区位特征区域前景：区域发展潜力大，前景乐观交通：可通达性好区域属性：城市非核心区域辛巴达城堡—市场支撑：较高的经济发展水平，充足的客源市场及较高的市场消费能力，为沈阳辛巴达城堡的发展提供强有力的支撑经济基础分析客源市场分析居民消费能力分析GDP：近几年沈阳经济态势发展良好，经济基础雄厚，经济总量在4000亿元以上，经济的高位运行为主题乐园的发展提供了土壤常住人口：近几年沈阳常住人口增长迅速，常住人口在800万人左右，以达到中国特大城市标准，众多的城市人口为主题乐园的发展提供了充足的客源市场居民收入：沈阳人均收入增长迅速，连续三年均高于全国平均水平，居民收入的增加为主题乐园的发展提供稳定的消费支撑较高的经济发展水平充足的客源市场较高的市场消费能力沈阳辛巴达城堡的发展有坚强的市场支撑辛巴达城堡—主题渲染：乐园以《辛巴达航海记》为主题，赋予游乐项目以故事性，并通过特色建筑及文艺活动展现阿拉伯风情文艺活动：以《一千零一夜》的经典故事《辛巴达航海记》为主题，推出大型阿拉伯情景演出，并将固定地点的文艺表演和精彩的巡游表演相结合，将经典的故事和人物融入到演出当中，呈现出阿拉伯城市非凡的神秘与繁华，丰富乐园的阿拉伯人文体验建筑特色：园区内部建筑风格独特，梁柱采用宏伟雄壮的巴比伦巨柱，游乐器材修饰精美华贵的波斯纹饰，整体散发着浓郁的阿拉伯气息故事体验：园区创作灵感源于，《一千零一夜》中最经典故事《辛巴达航海记》，将故事主人公辛巴达七次惊险刺激的航海的经历贯穿园区之中，赋予每项游乐项目以故事性，将神秘梦幻的阿拉伯风情被展现的淋漓尽致

123辛巴达城堡主题渲染辛巴达城堡—特色打造：乐园以刺激项目与休闲项目相结合，并增加儿童职业体验项目，满足不同年龄段游客的需求儿童体验项目：乐园增加新鲜有趣的孩童职业体验活动。孩子们在园区可中学习到丰富实用的生活知识，感受不同职业的独有特色，为树立孩子远大职业梦想与理想，培养孩子们对未来职业兴趣娱乐刺激项目：乐园以主题化的故事赋予每个游乐项目不同的娱乐刺激体验，乐园包含22个游乐项目，如能源风暴、星际快车（自旋滑车）、时空穿梭（高空弹跳塔）、星球大战、乘风破浪（海盗船）等体育休闲项目：乐园以丰富的体育休闲项目与刺激项目形成互补，满足不同年龄段游客的需求，扩大游客覆盖面，体育休闲项目包含保龄球、斯诺克、迷你高尔夫、乒乓球等儿童体验游乐项目体育休闲辛巴达城堡—运营模式：购物中心为乐园提供稳定的客流，两者实现业态互补、客流互补，乐园通过协同营销模式实现成功运营龙之梦购物中心辛巴达城堡辛巴达城堡为目的型娱乐中心，也能为购物中心提供客流龙之梦建筑面积达35万平，为涵盖娱乐、购物、餐饮等多元化功能目的型购物中心，为辛巴达城堡提供稳定人流及消费娱乐配套购物中心与辛巴达城堡同为目的型娱乐休闲中心，目标客户具有较强的同一型，两者业态互补、客流互补，相互支撑、依托，形成1+1>2的效应辛巴达城堡成立专业公司进行经营管理，并采用通票制，并与购物中心采取协同营销模式，以促进两者客流互动案例研究2—青岛宝龙乐园：项目位于青岛城阳区，处于城市非核心区域，是国内大规模加勒比海风格的室内家庭游乐园项目位置青岛城阳区文阳路宝龙城市广场

规模/投资5万平米/3亿元运营商青岛宝龙乐园旅游发展公司代表项目摇摆塔、超级海盗船、飓风飞椅、海盗场景表演

主题以18世纪加勒比海盗为主题，以热带海洋风情为背景

整体定位国内超大规模加勒比海风格的室内家庭游乐园区位分析：项目位于青岛城阳区，远离青岛城市中心区，距城市核心区域20公里，属于城市非核心区域交通分析：项目交通便捷，青银高速横穿城阳区，市区经青银高速及双流高架桥可直达宝龙乐园区域前景：项目所在地城阳区处于青岛北大门，区域内有青岛国际空港-流亭国际机场，且毗邻青岛港和黄岛前湾港，具备良好的经济发展交通条件；区域内高科技产业发达，并被列为中国产业百强县

宝龙乐园青