住宅出售与住宅租金

住宅出售与住宅租金

在探讨如何解决城市住宅问题时，有不少同志提出实行住宅商品化，这是一个根本性的改革，在理论上是有根据的。但在我国目前条件下是否完全行得通，是值得研究的。下面就这个问题谈谈笔者的粗浅看法。在我国现有条件下住宅作为商品的可行性怎样呢？为说明这个问题，首先应分析一下住宅出售的形式及其价格。由于住宅这种商品使用价值的消费要延续相当长的时间，因此，“就有可能把使用价值零星出卖，每次有一定的期限，即将使用价值出租”[1]。住宅作为商品就分出售和出租两种形式。为叙述方便，我把前者称为一次性出售，后者称为分期出售。按照价值规律的要求，商品的价格应以价值为基础，价格大体符合价值；商品价值取决于生产商品的社会平均必要劳动消耗。一次性出售价格由哪些因素构成呢？（1）生产过程中消费的建筑材料、磨损的工具的价值；（2）建筑设计师和建筑工人创造的价值属于个人部分，即他们的工资收入；（3）他们为社会创造的价值，即利润；（4）土地占用费，即房管部门征用农田土地或拆迁时所付出的补偿费用。同时，还由于住宅所处的位置不同，带来的生活、交通方便程度，所获得效益不同，必然形成级差地租，也应由国家征收。这样有利于城市人口的合理分布。住宅分期出售的价格，即租金，应该包括：（1）逐渐收回的住宅建设投资，即按使用年限计算的折旧费；（2）逐渐收回的住宅投资的利息；（3）维护费和管理费；（4）租用期间的土地使用费；（5）利润。以上是把住宅作为商品的两种出售形式价格的理论分析。如果以成本价格计，均不包括利润。北京市房管局根据本市的情况对部分住宅进行了一次测算，以商品价格计租，钢混楼房一平方米使用面积月租金为2.00元，砖混楼房为1.66元；以成本价格计租，钢混楼房为0.69元，砖混楼房为0.64元。按商品房计租，钢混楼房每平方米的租金为现行租金的14.71倍，砖混楼房为13.61倍；按成本租金计租，则分别是现行租金的5.07倍和5.16倍。北京市分析了936户（4062人）职工1980年1～5月份住房的支出，每人每月为0.62元，占职工平均收入的1.47%。如按成本租金计租，以钢混楼房为例，每人每月的房租支出应为3.14元，按商品化计租则为9.12元，分别占总支出的7%和22%（见表1）。表1职工收入和房租负担比较一次性出售，不要说按商品价格计算，就是按成本价格计算，购一个使用面积为40平方米的钢混楼房（约合建筑面积58.94平方米）就需15029元，购同样使用面积的砖混楼房（约合建筑面积55.2平方米），就需11156元，具有这种购买力的人显然是极少的。北京市对以上职工的调查，按家庭人口平均，每人月收入在50元以上的有68户226人，占住房人总数的6%，其中有64%的人居住水平在6平方米以上；居住水平在2平方米以下的极端困难户中，89%的人收入在30元以下，11%的收入是30～40元（见表2）。表2居住水平与职工收入比较续表以上分析的居民收入与居住情况只是一个城市的一个点，当然不能反映全国的情况。因我国南北地理环境之异和城市大小之别，房屋造价是不尽相同的。但从中也可以说明一些问题：（1）住宅按商品价格出租，在目前工资水平的情况下，是难于执行的，就是按成本价格出租，对一些群众来说也是困难的；（2）一次性的出售，按成本价格计，有购买能力的人也是相当少数，而一般来说，收入较高的人居住水平也比较高，不急需买房，住房困难的多数又是收入低的，这在全国是有普遍性的；（3）在目前房租未进行改革的情况下，就是有购买能力的人，只要能从国家那里分配到住房，也不愿意去买房。如前所述，按成本价格购一套使用面积40平方米的钢混楼房住宅，需15029元，如将这笔款存入银行，按目前一年期计算，每月可得到利息67.63元；租同样的住宅，按商品价格计租，每月为80元，按成本租金计，每月为27.60元，按现行租金计，只需5.44元，除商品租金大于利息外，利息是成本租金的2.45倍，是现行租金的12.43倍，何况住宅使用年限终了时，存入银行的货币可能还增值了呢。从个人经济利益来分析，购住宅是不合算的。按照我国目前的情况，住宅无论是出售还是出租，要实现完全意义上的商品化是很困难的。但是，只要采取有效的政策和措施，按成本价格出售或出租，却是可以逐步推行的。几点建议（一）逐步对房租进行改革国家现有的住宅主要是出租，而无论是出售还是出租，改革房租都是个关键性的问题。现行住宅低租金制的主要原因之一是由低工资制决定的，房租的普遍提高及其幅度要与工资的提高及其幅度大体相适应，否则，不利于人民的生活和社会的稳定。但是，由于受生产发展水平的制约，在工资还不可能有较大幅度提高的情况下，也应使一些住房多的人支付较多的房租。对房租的调整，那种采取要调都调、要不调都不调“一刀切”的办法，是不利于调剂住房余缺的。第一，改革应在同一的基础上起步，这就要求首先统一租金标准。不管是中央还是地方，是军还是民，都实行统一的租金标准，不能搞“三六九等”，人为地制造矛盾，就全国的城市来讲，类别相同的城市，租金水平也应大体相同。第二，实行累进计租。累进计租要确定一个合理的起点线，据北京市对九百多户住房情况的调查，平均每人居住面积以6平方米起点为宜，超过起点线部分的，实行成本租金以至商品租金，并累进计租。将来分配住房的对象主要考虑起点线以下的职工。第三，制定一个合理、统一的住房分配标准。这个标准既要反对平均主义，又要反对特殊化，以此作为实行累进计租的依据。以上三种办法的优点是：（1）从总的方面来讲，提高了租金水平；（2）有可能调剂出一些住房，解决一部分群众的困难；（3）有利于限制特殊化和不正之风，群众满意。不足之处是达不到成本租金的水平，还不能实现“以租养房”。租金调整后其差额部分，住单位房的由单位补贴；不住单位房的由财政直接补贴。第四，把房租完全包括在工资里，实行成本租金。按北京市的家计调查推算，维持现在的居住水平，工资应增加8%，按6平方米的水平，工资应增加10.82%。这种做法的好处是，在一定程度上鼓励个人购建住宅，使那些目前居住水平较低的职工增加收入，缺欠是，一些供养人口较多的职工生活会受到一定的影响。除此之外，还有一些问题值得研究，如对一些自己无房或只有少量住房的企业，特别是自负盈亏的企业，因提高了职工工资，成本随着也增加，产品的价格要上涨，甚至有可能出现连锁反应。如果把工资增加到完全意义的商品住宅的出售、出租水平，以上缺欠将会更加扩大；由于住宅这种商品的价格高，职工对住宅的消费从总的来讲，必然呈现收缩的趋势，这不利于住宅建设的发展，增加工资在一定程度上还会加重对其他商品的压力。只有通过发展生产来提高工资，实现住宅商品化，问题才有可能得到解决。据以上情况的分析，实行累进计租和制定一个合理的住房标准，在目前来说是比较切合实际的。（二）采取有效的政策和灵活的措施，积极鼓励私人和企业购建住宅在我国，就群众在购建住宅的资金方面，也可以从现有国家和企业每年几十亿的建房投资中，抽出一部分，区别不同情况，实行部分无偿补助和低息贷款；对私人建房，在设计和建筑材料方面，国家可以提供帮助，使那些有购房能力的人乐于去买房建房；银行可以开设“建房储蓄”户头，即使现在还不具备条件的人也能积极地去创造条件，这样扩大了群众的购建房能力，尽快解决他们的住房问题。也可以使现有的部分住宅收回投资。这种做法，在罗马尼亚、南斯拉夫、匈牙利等国家也有较成功的先例。这样，国家支出是一，调动出的私人资金也可能是几，在国家不增加支出的情况下，就可以加快住宅建设速度。在鼓励私人购建住宅方面，四平市的经验值得我们认真研究。他们的具体做法是：（1）住宅出售给职工个人的价格只计工程造价，其他费用由地方开支，扩大了职工的购建住房能力。（2）在资金上可以一次付清，也可以分期付，还可以私人借资给房管部门，得到租用住宅的优先权。一次付清的可享受30%优惠待遇；分期付清的可先交造价的25%，欠额由职工所在单位出据，在职工工资中逐月扣缴，根据家庭总收入不同数额，规定十、十五、二十年不同期限还清，欠款部分每年加收一定的利息。（3）对有的购建住宅户要求在地点和楼层予以照顾的，也可满足。由于他们采取了切合实际、灵活多样的做法，去年要出售的432套住宅中，到9月底止已卖出318套，占74%，其中私人购88套，占28%，加之他们边建边卖，资金周转快，使国家投资的315万元起到了465万元的作用，多解决了239户群众的住房问题。在解决住房问题上，除个人购建外，积极鼓励企业购建住宅是十分重要的。目前企业实行利润留成，用于职工福利部分，国家鼓励他们多建住宅。所